淄博大張村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告淄博大張村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告1目錄CONTENT

宏觀市場分析

項(xiàng)目本體分析

市場競爭分析

發(fā)展戰(zhàn)略建議

項(xiàng)目定位建議

物業(yè)發(fā)展建議

目錄CONTENT

宏觀市場分析

項(xiàng)目定位建議2宏觀市場分析宏觀市場分析3

張店位于淄博市中部，東臨齊國故都，南接聊齋故里，屬山東半島對外開放區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、半島城市群，是中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)淄博市的中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，人口75.26萬人，城市化水平達(dá)82.49%，09年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP447億元。臨淄區(qū)是國家重要的石油化工基地，歷史文化名城；周村區(qū)是輕紡工業(yè)、不銹鋼商貿(mào)基地，商貿(mào)名城淄川區(qū)是以建材、服裝為主的私營企業(yè)及商業(yè)中心博山區(qū)是機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風(fēng)景名勝區(qū)；沂源縣綠色農(nóng)業(yè)、食品加工基地；張店區(qū)全市的政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，具有極強(qiáng)的向心吸引力；張店區(qū)概況張店位于淄博市中部，東臨齊國故都，南接聊齋故里，屬山4

張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整體以向西發(fā)展為主。并且在世紀(jì)路以西，規(guī)劃為淄博新區(qū)。隨著城市的逐漸擴(kuò)展，西部將逐漸成為張店區(qū)乃至淄博市新的中心，其城市配套也將逐漸完善并達(dá)到一個(gè)新的高度。中心路張店區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整5張店與山東省內(nèi)其他同類城市房價(jià)、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結(jié)論：相對于山東其他同類城市，張店區(qū)經(jīng)濟(jì)總量及人均可支配收入排名均在前列，而房價(jià)卻處于中游，因此相對于城市人均收入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，張店的房價(jià)還有較大的上升空間，并且房價(jià)泡沫不大，房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；城市房價(jià)（元/㎡）GDP（千萬）人均收入（元）張店區(qū)3689447020670歷下區(qū)8705555024917市南區(qū)23557520024710芝罘區(qū)80232045.520418環(huán)翠區(qū)48892181.720117奎文區(qū)411296018756東營區(qū)5300208321278泰山區(qū)3890289017737張店與山東省內(nèi)其他同類城市房價(jià)、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結(jié)6年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬㎡)200.18108192.7259.02竣工(萬㎡)202.95169.74275.58295.6銷售(萬㎡)163.8108.57195.7166.3結(jié)論：單從自身數(shù)據(jù)來看，張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量逐年上漲，可以反映出目前張店區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)商及消費(fèi)者對市場前景看好；但縱向比較，目前張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量與其他城市仍有一定差距，市場仍未飽和，市場潛力巨大。張店房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬㎡7張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化分析張店區(qū)07年的整體房價(jià)約為2610元/㎡；08年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，市場成交量大幅下跌，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺，全年整體房價(jià)約為2880；直到09年初，樓市突遇“小陽春”市場需求量陡然增加，大大刺激了消費(fèi)，房價(jià)從年初的2950元/平米漲至12月份的3340元/平米，漲幅高達(dá)22%；10年以來，房價(jià)更是一路上漲，目前已經(jīng)達(dá)到了均價(jià)3689元/平米，但目前在售商品房價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此價(jià)格。張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化分析張店區(qū)07年的整體房價(jià)約為28張店近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化圖示張店近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化圖示9張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來土地出讓數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地成交價(jià)格逐年上漲，雖然土地出讓面積增長幅度較大，但仍與其他地區(qū)有一定產(chǎn)局，土地供應(yīng)量相對偏小，而且平均地塊面積僅為3萬㎡，平均地塊面積較小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面積（萬㎡）30.7590.390成交總價(jià)（億元）3.1211.0713.18平均單價(jià)（萬元/畝）67.781.897.5張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來土地出讓數(shù)據(jù)可以10張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r

自上世紀(jì)90年代，張店區(qū)房地產(chǎn)市場開始起步，就其產(chǎn)品形態(tài)經(jīng)歷了三個(gè)階段：以多層為主，出現(xiàn)小高層產(chǎn)品以小高層及高層產(chǎn)品為主產(chǎn)品種類逐漸豐富，低密度產(chǎn)品成為新寵張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r自上世紀(jì)90年代，張店區(qū)11第一階段盛世行看市場：自上世紀(jì)90年代后期及本世紀(jì)初起，隨著改革開放步伐的加快，張店房地產(chǎn)市場逐漸成形。這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一，產(chǎn)品以多層為主；二，出現(xiàn)部分小高層產(chǎn)品，但接受度較差。其代表項(xiàng)目：建業(yè)花園第一階段盛世行看市場：12盛世行看市場：隨著張店房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，特別是消費(fèi)者觀念的改變以及土地價(jià)格的提高，又出現(xiàn)了一批全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一、市場上主流產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔蛹案邔赢a(chǎn)品；二、消費(fèi)者對小高層及高層產(chǎn)品的接受度逐漸提高；三、多層產(chǎn)品仍受市場追捧；四、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。其代表項(xiàng)目：七海里、龍鳳苑第二階段盛世行看市場：第二階段13盛世行看市場：伴隨著張店房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，市場的產(chǎn)品逐漸多樣化，更多復(fù)合型及創(chuàng)新型及低密度項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一、主流產(chǎn)品仍然為小高層及高層產(chǎn)品；二、普通多層產(chǎn)品由于其品質(zhì)難以提升逐漸減少；三、低密度產(chǎn)品成為市場新寵，占有量逐漸提升。其代表項(xiàng)目：美林小鎮(zhèn)、名尚城市廣場。第三階段盛世行看市場：第三階段14張店區(qū)各大版塊市場特點(diǎn)分析中心城區(qū)：核心東部城區(qū)為：突破西部城區(qū)：熱點(diǎn)及高點(diǎn)南部城區(qū)：城市化北部城區(qū)：借勢張店區(qū)各大版塊市場特點(diǎn)分析中心城區(qū)：核心15中

心

板塊借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小高層為主，后期土地供應(yīng)量將非常緊缺。代表項(xiàng)目：黃金國際、頤景園南部板塊三大亮點(diǎn)：一是汽配產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)連成一片，其影響正在形成并在擴(kuò)展壯大中；二是板塊內(nèi)集結(jié)了10個(gè)左右的樓盤，有的一下開了十幾個(gè)樓座，有的是舊村改造，頗有點(diǎn)當(dāng)年廣州華南板塊的味道；三是新客運(yùn)中心投入運(yùn)營后將會(huì)極大地帶動(dòng)周邊的發(fā)展。代表樓盤：盛世康城、南苑綠洲等東部板塊大踏步發(fā)展的制約因素已經(jīng)撬開一角。洪溝片區(qū)改造和東部化工區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是東城發(fā)展的兩大引擎。兩大引擎如今都有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，特別是洪溝片區(qū)的改造令人歡欣鼓舞。東城的居住價(jià)值正一步步體現(xiàn)出來。代表樓盤推薦：改造中的洪溝片區(qū)、花山府邸、盛世新東城北部板塊目前北部片區(qū)有近10個(gè)樓盤在銷售。而且隨著體量近60萬㎡的昂展項(xiàng)目的落成，可以預(yù)計(jì)，今后對北部片區(qū)的拉動(dòng)將不可估量。同時(shí)伴隨著其他幾個(gè)項(xiàng)目高科技陶瓷園的完工北部板塊引來業(yè)界和人們的關(guān)注只是時(shí)間早晚的問題。板塊代表樓盤：名尚國際社區(qū)、盛世名苑、華僑城、弘韻豪庭等。西部板塊西部城區(qū)是淄博市下一步規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也是淄博市發(fā)展的主要方向。隨著佳士客新城購物中心啟用以及政府西遷，西部板塊的發(fā)展將新添一個(gè)強(qiáng)大的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前一大批樓盤項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工或正在前期準(zhǔn)備中。板塊代表樓盤：頤豐花園、創(chuàng)業(yè)體育場項(xiàng)目等。本案中借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小16未來張店房地產(chǎn)市場預(yù)測張店房地產(chǎn)市場將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇，市場整體向好，特別是西部區(qū)域?qū)?huì)成為未來持續(xù)的開發(fā)熱點(diǎn)；張店房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?jié)摿薮?，遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，價(jià)格將會(huì)持續(xù)平穩(wěn)走高；土地成本增大，使得大盤將會(huì)減少，100畝左右的項(xiàng)目更適宜開發(fā)；產(chǎn)品將多元化，小高層及高層產(chǎn)品仍然為主流產(chǎn)品，低密度產(chǎn)品將會(huì)成為高端市場的寵兒。未來張店房地產(chǎn)市場預(yù)測張店房地產(chǎn)市場將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇，市17項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析18地塊區(qū)域認(rèn)知◆項(xiàng)目位置：處于世紀(jì)路以西、魯泰大道以北；◆項(xiàng)目位于：張店西部及北部板塊交界處；中央居住區(qū)中心城區(qū)商務(wù)區(qū)本案世紀(jì)路魯泰大道濟(jì)青高速地塊區(qū)域認(rèn)知◆項(xiàng)目位置：處于世紀(jì)路以西、魯泰大道以北；中央居19◆項(xiàng)目地塊四至：東至阿波羅大酒店，西至大張村村民回遷房，南至魯泰大道，北至村里小路。地塊東端地塊西端地塊南端地塊北端地塊區(qū)位四至◆項(xiàng)目地塊四至：東至阿波羅大酒店，西至大張村村民回遷房，南至20項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀已拆村民房已拆村民房待拆村民房待拆村民房待拆小工廠待拆小工廠大張村委會(huì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀已拆村民房已拆村民房待拆村民房待拆村民房21項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀◆項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：該地塊由大張村土地、房鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府用地、大張糧管所、莊園集團(tuán)、張店區(qū)法院◆項(xiàng)目地塊面積：項(xiàng)目地塊方正，面積約8.15萬㎡，約122.5畝。大張村土地大張糧管所房鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府用地莊園集團(tuán)、張店區(qū)法院地塊通乾拉菲項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀◆項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：該地塊由大張村土地、房鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府用22◆項(xiàng)目南臨魯泰大道，東邊鄰近世紀(jì)路，路政建設(shè)較好，但是公共交通通車率較低，屬于城市邊緣地帶，而且魯泰大道通行大型貨車車輛，居住私密性較弱?！繇?xiàng)目地處張店新區(qū)，項(xiàng)目周邊現(xiàn)為農(nóng)村舊址，生活配套有待完善；◆項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)形成張店城區(qū)居住區(qū)，周邊大盤較多，居住氛圍濃厚；◆區(qū)域在售樓盤集中魯泰大道以南區(qū)域。如：通乾拉菲、遠(yuǎn)景花園、陽光花園、名尚城市廣場、華僑城、創(chuàng)業(yè)頤豐花園等。項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境分析主要道路項(xiàng)目南部村民房項(xiàng)目北部村民房冠都新城

玉龍河豬籠河◆項(xiàng)目南臨魯泰大道，東邊鄰近世紀(jì)路，路政建設(shè)較好，但是23項(xiàng)目周邊生活配套狀況◆生活配套：通乾拉菲、名尚城市廣場、義烏小商品城◆城市景觀：火炬公園、玉龍河、蓮池公園◆教育配套：世紀(jì)花園小學(xué)、大張村中心小學(xué)、張店美術(shù)中學(xué)等◆醫(yī)療配套：蓮池醫(yī)院名尚城市廣場蓮池醫(yī)院大張村中心小學(xué)通乾拉菲張店美術(shù)中學(xué)高中部

世紀(jì)花園小學(xué)火炬公園

義烏小商品城玉龍河蓮池公園結(jié)論：國際化生活，享受奢華級生活配套；遠(yuǎn)離城市的喧囂，交通的擁堵項(xiàng)目周邊生活配套狀況名尚城市廣場蓮池醫(yī)院大張村中心小學(xué)通乾拉24項(xiàng)目屬性定位

雖然處于城市主發(fā)展方向上，但位于西部及北部片區(qū)交匯處；距離淄博新區(qū)核心區(qū)域上有一段距離。

區(qū)域臨近城市主干道，路政建設(shè)較好，交通便利，但是公共通車率較低；目前城市配套尚不齊全，城市形象較差，但后期發(fā)展?jié)摿^大?！繇?xiàng)目地塊涉及村、鎮(zhèn)、區(qū)三方面的土地，前期需投入較大的精力、成本進(jìn)行協(xié)商、拆遷、安置?！舻貕K平整，高低起伏不大，體量適中；◆地塊容積率為2.5，屬于小高層及高層物業(yè)類型區(qū)域?qū)傩耘涮讓傩酝恋貙傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性定位雖然處于城市主發(fā)展方向上，但位于西部及北部片25項(xiàng)目分析小結(jié)屬于城市主發(fā)展方向，但距離核心區(qū)域有一定距離；目前周邊配套較為缺乏，城市形象較差，但后期發(fā)展?jié)摿^大；地塊較為方正，但存在拆遷改造；產(chǎn)品以小高層為主，與周邊項(xiàng)目相似。

項(xiàng)目所處區(qū)域較為尷尬，長遠(yuǎn)來看發(fā)展?jié)摿α己?，但容易被邊緣化及同質(zhì)化！項(xiàng)目分析小結(jié)屬于城市主發(fā)展方向，但距離核心區(qū)域有一定距離；26市場競爭分析市場競爭分析27盛世名苑市場競品掃描◆選取原則：◆空間區(qū)位相近，處于相同板塊或臨近板塊；◆

產(chǎn)品形態(tài)以小高層、高層為主；項(xiàng)目檔次接近，存在直接競爭◆在售競爭樓盤：中潤華僑城、黃金國際、名尚城市廣場、紫園、龍鳳苑、創(chuàng)業(yè)頤豐花園、通乾拉菲、遠(yuǎn)景玉城競品項(xiàng)目樣本選取本案名尚·城市廣場七海里黃金國際華僑城通乾拉菲陽光花園遠(yuǎn)景·玉城世紀(jì)花園·蘭花園創(chuàng)業(yè)頤豐花園中心板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊紫園中潤大道世

紀(jì)路盛世名苑市場競品掃描◆選取原則：◆在售競爭樓盤：競品項(xiàng)目樣28市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——黃金國際項(xiàng)目名稱黃金國際項(xiàng)目位置西六路聯(lián)通路交匯處西南角占地面積592畝，合39.5萬㎡建筑面積80萬㎡建筑形態(tài)目前在售18號(hào)樓開發(fā)進(jìn)度A、B、C、E區(qū)現(xiàn)房，DE建設(shè)中戶型區(qū)間97㎡的兩居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力戶型97㎡、147㎡,153㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項(xiàng)目配套機(jī)關(guān)幼兒園、中央水系景觀、高爾夫練習(xí)場、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所區(qū)域配套蓮池公園、蓮池小學(xué)、張店七中、義烏商品城、大潤發(fā)、銀座購物廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項(xiàng)目配套完善、品質(zhì)高端（例溫泉入戶）劣勢：1：價(jià)格高于周邊在售項(xiàng)目近1000元、客群較??；

2：后期開發(fā)高層產(chǎn)品品質(zhì)較差；項(xiàng)目基本信息市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——黃金國際項(xiàng)目名稱黃金國際項(xiàng)目29市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——黃金國際景觀設(shè)計(jì)中心組團(tuán)景觀、景觀節(jié)點(diǎn)、樓間綠化，符合其高端定位；中心組團(tuán)景觀（C區(qū)）：9洞GOLF推桿練習(xí)場、中央水系、下沉式網(wǎng)球場、下沉式會(huì)所；市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——黃金國際景觀設(shè)計(jì)中心組團(tuán)景觀30市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——黃金國際戶型設(shè)計(jì)在售18#樓戶型圖市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——黃金國際戶型設(shè)計(jì)在售18#樓31黃金國際的高價(jià)位，實(shí)際支撐點(diǎn)包含以下幾點(diǎn)：1）生活方式創(chuàng)新（溫泉入戶、GOLF）2）景觀創(chuàng)新3）會(huì)所、配套及物業(yè)管理4）前期建立起高端形象。黃金國際核心賣點(diǎn)可歸結(jié)為：完善的城市配套高端的自身配套創(chuàng)新的生活理念主要競爭個(gè)案——黃金國際市場主要競品分析黃金國際的高價(jià)位，實(shí)際支撐點(diǎn)包含以下幾點(diǎn)：黃金國際核心賣點(diǎn)可32市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑項(xiàng)目名稱龍鳳苑項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積23.49公頃建筑面積6580萬㎡建筑形態(tài)目前在售龍鳳苑四期開發(fā)進(jìn)度預(yù)計(jì)2011年10月交房戶型區(qū)間118——169㎡主力戶型130㎡、146㎡,158㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無項(xiàng)目配套幼兒園、小學(xué)區(qū)域配套佳世客超市優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：新區(qū)發(fā)展的核心位置，升值空間較大；劣勢：1：建筑密度相對較大

2：開發(fā)周期過長，前期入住客戶影響較大項(xiàng)目基本信息市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑項(xiàng)目名稱龍鳳苑項(xiàng)目位置33市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑景觀設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)多層、小高層、高層住宅錯(cuò)落有致，增添了龍鳳苑整體的層次感。功能結(jié)構(gòu)與布局，可概括為“一環(huán)、兩軸、兩心”

市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑景觀設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)多層、小34市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑戶型設(shè)計(jì)99㎡兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一廚一衛(wèi)168㎡三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一廚兩衛(wèi)市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑戶型設(shè)計(jì)99㎡兩房兩廳35主要競爭個(gè)案——龍鳳苑龍鳳苑的高價(jià)位，實(shí)際支撐點(diǎn)包含以下幾點(diǎn)：1）市政府西移，片區(qū)的升值2）合理的景觀規(guī)劃3）配套及規(guī)范的物業(yè)管理4）樹立高端大盤形象。龍鳳苑核心賣點(diǎn)可歸結(jié)為：完善的城市配套產(chǎn)品創(chuàng)新與多元化以人為本的生活理念市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——龍鳳苑龍鳳苑的高價(jià)位，實(shí)際支撐點(diǎn)包含以下幾點(diǎn)36市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城項(xiàng)目名稱華僑城項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積1800畝建筑面積120萬㎡建筑形態(tài)四期加州海岸開發(fā)進(jìn)度多層三成在建，小高層8層在建戶型區(qū)間90——130㎡主力戶型100——120㎡銷售均價(jià)預(yù)計(jì)起價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施憑身份證綠卡辦理中項(xiàng)目配套會(huì)所、商業(yè)、華僑城實(shí)驗(yàn)幼兒園，北京大學(xué)外國語學(xué)院實(shí)驗(yàn)學(xué)校區(qū)域配套豬籠河景觀帶、火炬公園、名尚城市廣場、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中小學(xué)校、淄博11中、

優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：淄博第一大盤，高端生活區(qū)；

2：高品質(zhì)景觀的打造

3：中潤大道帶來交通優(yōu)勢；劣勢：1：部分產(chǎn)品品質(zhì)交差，影響產(chǎn)品形象

2：營銷出現(xiàn)失誤，價(jià)格提升較慢。項(xiàng)目基本信息市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城項(xiàng)目名稱華僑城項(xiàng)目位置37市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城景觀設(shè)計(jì)

純正古典歐式建筑風(fēng)格，14國風(fēng)情園林景觀

；現(xiàn)代的材質(zhì)、多變的色彩、三段式立面構(gòu)圖；

整個(gè)社區(qū)以水為界，以湖、河為主題，空間恢弘、錯(cuò)落有致、秩序井然，形成一個(gè)有序的、活躍的生態(tài)有機(jī)組合體，

市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城景觀設(shè)計(jì)純正古典歐式38市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城戶型設(shè)計(jì)市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——華僑城戶型設(shè)計(jì)39市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場項(xiàng)目名稱名尚城市廣場項(xiàng)目位置西五路魯泰大道交匯處西北角占地面積23萬㎡建筑面積56萬㎡（住宅26萬㎡）建筑形態(tài)電梯多層、小高層、高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間85-260㎡主力戶型110-140㎡銷售均價(jià)5500元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套30萬㎡城市綜合體，會(huì)所區(qū)域配套新瑪特超市、豬龍河景觀帶優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營銷，持續(xù)的市場影響力；

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢：位于城市邊緣，周邊生活配套缺乏；項(xiàng)目基本信息市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場項(xiàng)目名稱名尚城市40未開發(fā)待售組團(tuán)在售組團(tuán)交房組團(tuán)商業(yè)綜合體高層公寓A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)住宅組團(tuán)：分為ABCD四個(gè)組團(tuán)，分別為：多層、小高層高層、洋房、聯(lián)排組團(tuán)；目前在售為B區(qū)，主力戶型92-120㎡兩房三房；均價(jià)5500元/㎡；商業(yè)組團(tuán)：分為集中商業(yè)綜合體、公寓組團(tuán)。目前為主推組團(tuán)；正在火爆招商中，中國首座家庭主題樂園。工程進(jìn)度方面，住宅部分建設(shè)主體完工。規(guī)劃、產(chǎn)品主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場市場主要競品分析未開發(fā)待售組團(tuán)在售組團(tuán)交房組團(tuán)商業(yè)綜合體高層公寓A區(qū)B區(qū)C區(qū)41市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場戶型設(shè)計(jì)116㎡三房兩廳兩衛(wèi)107㎡三房兩廳一衛(wèi)92㎡二房兩廳一衛(wèi)市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——名尚城市廣場戶型設(shè)計(jì)116㎡42市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目位置中潤大道以北，西八路以東占地面積--建筑面積11.58萬㎡建筑形態(tài)電梯花園洋房開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目在建戶型區(qū)間258-345㎡主力戶型--銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套名流會(huì)所區(qū)域配套世紀(jì)花園小學(xué)、名尚城市廣場優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：高端電梯花園洋房，項(xiàng)目檔次高；

2：打造稀缺隱秘大宅

3：城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，升值空間大項(xiàng)目基本信息市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目43市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目效果圖市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目效果圖44市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——紫園項(xiàng)目名稱紫園項(xiàng)目位置張店區(qū)政務(wù)中心正對面占地面積21.15萬㎡建筑面積21.22建筑形態(tài)別墅、洋房、多層、小高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間90-380㎡主力戶型110-150㎡銷售均價(jià)5150元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套會(huì)所區(qū)域配套區(qū)政府、理工大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、水上樂園優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1：地理位置優(yōu)越，未來發(fā)展好；

2：高端城中別墅，項(xiàng)目

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢：1、存在部分回遷客戶，整體性、品質(zhì)性受到影響項(xiàng)目基本信息市場主要競品分析主要競爭個(gè)案——紫園項(xiàng)目名稱紫園項(xiàng)目位置張店45主要競爭個(gè)案——紫園市場主要競品分析景觀設(shè)計(jì)主要競爭個(gè)案——紫園市場主要競品分析景觀設(shè)計(jì)46市場主要競品分析未來主要競爭個(gè)案——通乾拉菲地段：位于魯泰大道與世紀(jì)路交匯處西北角，項(xiàng)目東臨；規(guī)模：項(xiàng)目總規(guī)劃占地面積6.18萬平方米，總建筑面積約26萬平方米。酒店及配套公寓占地面積2.13萬平方米，建筑面積11萬平方米。住宅占地面積4萬平方米，建筑面積15萬平方米。產(chǎn)品：包括1座5星級酒店，1座小戶型公寓以及4座星級高檔住宅組成。進(jìn)度：項(xiàng)目主體完工；現(xiàn)場售樓處還未開放。市場主要競品分析未來主要競爭個(gè)案——通乾拉菲地段：位于魯泰大47競爭態(tài)勢總結(jié)市場主要競品分析總結(jié)◆規(guī)模方面：市場競爭樓盤以大體量為主；◆產(chǎn)品方面：市場推出樓盤多以小高層、高層產(chǎn)品為主；周邊世紀(jì)花園、遠(yuǎn)景花園以多層洋房為主?！魬粜头矫妫菏袌鰺徜N戶型產(chǎn)品以120—140㎡舒適三房型為主，另外90——105㎡經(jīng)典兩房，銷售狀況良好◆價(jià)格方面：淄博新區(qū)價(jià)格不斷攀升，區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)在5000/㎡以上；◆特色方面：競爭項(xiàng)目主打教育、交通、景觀、配套等賣點(diǎn)，小區(qū)整體規(guī)劃合理，注重景觀打造與產(chǎn)品創(chuàng)新，打造高檔住宅社區(qū)。競爭態(tài)勢總結(jié)市場主要競品分析總結(jié)◆規(guī)模方面：市場競爭樓盤以48項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析——S優(yōu)勢淄博新區(qū)，未來區(qū)域發(fā)展的核心；區(qū)域居住氛圍濃厚；地塊方正，方便統(tǒng)一規(guī)劃；臨城市主干道，道路通達(dá)性好；景觀資源豐富；SWOT分析——W劣勢公共交通較弱；魯泰大道通行大型車輛，環(huán)境嘈雜西、南、北三面為尚未改造的村民房，影響項(xiàng)目檔次；新區(qū)發(fā)展不完善，生活配套欠佳。項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析——S優(yōu)勢淄博新區(qū)，未來區(qū)域發(fā)49SWOT分析——O機(jī)會(huì)SWOT分析——T威脅□同物業(yè)產(chǎn)品集中投放，加劇競爭態(tài)勢：

小高層、高層將是目前建筑形態(tài)的發(fā)展趨勢，市場整體放量較大，目前市場在售項(xiàng)目推出的產(chǎn)品均是小高層、高層產(chǎn)品，加劇競爭態(tài)勢；未來同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。□越來越高的價(jià)格門檻：隨著政策調(diào)控反抑的價(jià)格報(bào)復(fù)性上漲、和土地稀缺造成的地價(jià)上調(diào)勢必帶動(dòng)房價(jià)整體上漲，房價(jià)過高帶來的抗性將進(jìn)一步體現(xiàn)□周邊新建小區(qū)眾多，形成客戶分流片區(qū)發(fā)展?jié)摿?

政府對西北方向城市建設(shè)的扶持，新區(qū)將成為淄博的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；未來1—2年，周邊城市配套逐漸齊全；區(qū)域樓盤的提升價(jià)值：區(qū)域內(nèi)大盤帶動(dòng)片區(qū)持續(xù)保持市場熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，名尚城市廣場、通乾拉菲的建立，對該區(qū)域的項(xiàng)目檔次給以提升。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、土地資源稀缺，適合培育高端住宅項(xiàng)目；項(xiàng)目規(guī)劃合理，人車分流，景觀突出，社區(qū)會(huì)所、配套完善，產(chǎn)品以小高層為主，項(xiàng)目整體檔次適合做高端；區(qū)域受華僑城、名尚城市廣場、遠(yuǎn)景花園等項(xiàng)目帶動(dòng)，區(qū)域形成高端住宅物業(yè)集群；項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析——O機(jī)會(huì)SWOT分析——T威脅項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越50發(fā)展戰(zhàn)略建議發(fā)展戰(zhàn)略建議51公司使命——快速回款、搶占市場是本案的必然使命淄博前所未有的新區(qū)高品質(zhì)、新理念、創(chuàng)新性、宜居住宅。本案作為貴司在淄博開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，快速回款、搶占市場是其必然使命。可以從以下方面著手：產(chǎn)品創(chuàng)新以創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引客戶關(guān)注，從居住舒適度、性價(jià)比等方面更好地滿足客戶的需要，便于項(xiàng)目快速銷售回款。對企業(yè)進(jìn)行必要的包裝，利用企業(yè)第一次進(jìn)入淄博市場造勢，做好宣傳和推廣，樹立良好的企業(yè)形象。公司包裝通過以上準(zhǔn)備工作，力圖在貴司進(jìn)入淄博市場后給淄博人民打造：公司使命——快速回款、搶占市場是本案的必然使命淄博前所未有的52競爭策略

目前房地產(chǎn)市場充斥著各種競爭策略，通過我們對淄博市房地產(chǎn)市場的詳細(xì)調(diào)研，我們對目前淄博市房地產(chǎn)市場上存在的競爭策略進(jìn)行歸納，共得出四種競爭策略:壟斷價(jià)格較大的市場權(quán)重品牌至上領(lǐng)導(dǎo)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值創(chuàng)新者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者競爭策略目前房地產(chǎn)市場充斥著各種競爭策略，通過53黃金國際、名尚城市廣場：開發(fā)商的品牌、項(xiàng)目品質(zhì)及項(xiàng)目的規(guī)模都是周邊項(xiàng)目所無法企及的。盛世名苑：借助中潤大道以北地區(qū)的全面開發(fā)以及周邊項(xiàng)目的帶動(dòng)，以價(jià)格取勝。通乾拉菲：作為淄博西區(qū)的城市綜合體，其中推出一棟小公寓填補(bǔ)了周圍公寓產(chǎn)品的空白。領(lǐng)導(dǎo)者追隨者補(bǔ)缺者各種策略的代表項(xiàng)目黃金國際、名尚城市廣場：開發(fā)商的品牌、項(xiàng)目品質(zhì)及項(xiàng)目的盛世名54本項(xiàng)目所選擇的競爭策略本項(xiàng)目所面臨的態(tài)勢：1.項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地規(guī)劃用地總面積8.15萬㎡，建筑面積20.38萬㎡。從規(guī)模上無法與周邊大盤進(jìn)行規(guī)模競爭。2.項(xiàng)目地段：位于淄博新區(qū)，處于城市西部板塊、北部板塊發(fā)展的交匯處，但目前城市配套仍不齊全。3.開發(fā)商品牌：貴司作為一個(gè)第一次進(jìn)入淄博市場的開發(fā)商，規(guī)模及品牌無法與已進(jìn)入淄博市場的開發(fā)商大鱷進(jìn)行直接競爭，但貴公司以一個(gè)創(chuàng)新的項(xiàng)目產(chǎn)品、全新的居住理念為淄博市民提供一個(gè)舒適的居住空間，必會(huì)實(shí)現(xiàn)利潤打造品牌。創(chuàng)新者！本項(xiàng)目所選擇的競爭策略本項(xiàng)目所面臨的態(tài)勢：1.項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目55創(chuàng)新的重要性創(chuàng)新對市場競爭的意義：產(chǎn)品的創(chuàng)新可以使得項(xiàng)目在激烈的市場競爭中快速脫穎而出，從而在市場上占據(jù)自己的份額創(chuàng)新對價(jià)格的意義：產(chǎn)品的創(chuàng)新，可以增加產(chǎn)品的附加值，從而在側(cè)面提升產(chǎn)品的價(jià)值已達(dá)到最終提高產(chǎn)品價(jià)格的作用。創(chuàng)新對開發(fā)商品牌的意義：作為一個(gè)第一次進(jìn)入淄博市場的開發(fā)商，其第一個(gè)項(xiàng)目采用全新的產(chǎn)品，可使得開發(fā)商迅速打開淄博市場，得到淄博市民的認(rèn)可。創(chuàng)新對消費(fèi)者的意義：作為一個(gè)全新的產(chǎn)品，可迅速吸引消費(fèi)者的關(guān)注度，同時(shí)培養(yǎng)消費(fèi)者對開發(fā)商的品牌忠誠度。創(chuàng)新的重要性創(chuàng)新對市場競爭的意義：創(chuàng)新對價(jià)格的意義：創(chuàng)新對開56項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目定位建議57既然項(xiàng)目的競爭策略為創(chuàng)新者，那么我們?nèi)绾蝿?chuàng)新；項(xiàng)目周邊競爭激烈，目標(biāo)客戶必將會(huì)與其他項(xiàng)目重疊，如何尋找我們的目標(biāo)客戶；目標(biāo)客戶的真正需求點(diǎn)在哪里，我們?nèi)绾卫每蛻舻男枨蟠蛟煳覀兊漠a(chǎn)品，或者是引導(dǎo)客戶的需求。定位前的思考我們將會(huì)帶著以上的問題進(jìn)行思考從而給項(xiàng)目一個(gè)明確的定位！既然項(xiàng)目的競爭策略為創(chuàng)新者，那么我們?nèi)绾蝿?chuàng)新；定位前的思考我58追求全新生活理念的精英圈層城市準(zhǔn)財(cái)富階層事業(yè)有成，財(cái)富積累階段與城市富裕階層仍存在部分差距希望享有獨(dú)有的居住文化改變生活方式的富裕階層（企業(yè)管理層、生意階層）、追求生活品味的中級公務(wù)員開發(fā)商關(guān)系戶政府高級公務(wù)員高新區(qū)企業(yè)高管中產(chǎn)階層高收入工薪家庭祖輩父輩有一定社會(huì)地位，擁有較大的財(cái)富積累收入豐厚跟隨型客戶中小生意階層、企事業(yè)中層員工、有社會(huì)背景的公務(wù)員、重要領(lǐng)域的技術(shù)人員企業(yè)中層員工、技術(shù)人員一般公務(wù)員小型私營企業(yè)主普通階層穩(wěn)定的收入投資型客戶區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶周邊原住民餐飲、娛樂、超市經(jīng)營者目標(biāo)客戶定位追求全新生活理念的精英圈層城市準(zhǔn)財(cái)富階層事業(yè)有成，財(cái)富積累階59目標(biāo)客戶分析

他們是這樣一群人：有自己的生活方式，他們厭倦了鋪天蓋地的舶來品，對傳統(tǒng)文化懷有向往；喜歡創(chuàng)新事物。有自己固定的社交圈，喜歡群居、事業(yè)正處于上升階段但仍需不斷努力的城市準(zhǔn)財(cái)富階層正是我們需要尋求的目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶分析他們是這樣一群人：有自己的生活方60項(xiàng)目形象定位

新區(qū)生活圈>>新中式原創(chuàng)精英社區(qū)城市化與房地產(chǎn)開發(fā)，就是為了達(dá)成人類對兩個(gè)根本需求的滿足——方向感與歸宿感。

US.約翰.奈斯比特項(xiàng)目并非是簡單建造房子，亦非西部新區(qū)所增加的一座樓盤，而是為面向全淄博而建造的一種富有全新中式文化底蘊(yùn)的的精英生活方式。項(xiàng)目形象定位新區(qū)生活圈>>新中式原創(chuàng)精英社區(qū)城市化與房地61項(xiàng)目產(chǎn)品定位小高層、高層：通過樓層的高矮排布，形成豐富的天際線，給人以動(dòng)感的美學(xué)；新中式人文社區(qū)：通過對園林景觀，社區(qū)配套以及產(chǎn)品自身的提升，營造社區(qū)新中式人文氣息；精細(xì)化戶型：建議項(xiàng)目根據(jù)市場競爭情況，戶型設(shè)計(jì)做到人性化、精細(xì)化。具有豐富天際線的小高層、高層新中式人文社區(qū)、精細(xì)化戶型項(xiàng)目產(chǎn)品定位小高層、高層：通過樓層的高矮排布，形成豐富的天際62項(xiàng)目案名定位案名闡釋：大觀：意為為人所仰慕及事物的美好繁多盛大壯觀之意；天下：恢弘大氣，觀天下；案名大氣，既體現(xiàn)了項(xiàng)目的中式意象，又展示了項(xiàng)目高端品質(zhì)及尊貴之感。紫郡備選案名：大觀華府大觀·天下項(xiàng)目案名定位案名闡釋：紫郡備選案名：大觀華府大觀·天下63物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議64本項(xiàng)目開發(fā)策略制定原則規(guī)模為122畝，面積適中，考慮到開發(fā)商初次開發(fā)，建議根據(jù)地塊目前現(xiàn)狀分期數(shù)量為3期，一方面減少資金壓力，另一方面根據(jù)后期市場變化對產(chǎn)品進(jìn)行局部調(diào)整；

首期啟動(dòng)分區(qū)物業(yè)應(yīng)該以提升項(xiàng)目形象及聚攏人氣為原則，后期根據(jù)市場反應(yīng)，對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，在培養(yǎng)一定人氣后，利用成熟社區(qū)做為樣板，加速后期樓盤銷售；充分考慮項(xiàng)目的沿街昭示性，應(yīng)充分利用項(xiàng)目沿街面打造社區(qū)特色商業(yè)。本項(xiàng)目開發(fā)策略制定原則規(guī)模為122畝，面積適中，考慮到開發(fā)商65分期開發(fā)策略南側(cè)地塊規(guī)整方正，借助其臨街昭示性作為形象展示，可以一期率先啟動(dòng)；中間地塊目前為糧管所，可作為二期開發(fā)地塊；北側(cè)地塊可作為三期最后開發(fā)；I期II期III期分期開發(fā)策略南側(cè)地塊規(guī)整方正，借助其臨街昭示性作為形象展示，66項(xiàng)目整體規(guī)劃建議

項(xiàng)目整體地塊較為規(guī)整，利于后期規(guī)劃，可按照地塊形狀進(jìn)行縱向排布，利用樓座的排布形成社區(qū)圍合，同時(shí)規(guī)劃遵循以下原則：人車分流、地下停車：體現(xiàn)項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)人車分流地下停車。中央景觀、均好性佳：社區(qū)設(shè)計(jì)中心水景長廊，各樓座均能觀景；增加社區(qū)互動(dòng)區(qū)域：社區(qū)規(guī)劃社區(qū)會(huì)所、開放式網(wǎng)球場、羽毛球場等運(yùn)動(dòng)設(shè)施。小高層、高層產(chǎn)品的結(jié)合：根據(jù)項(xiàng)目容積率的要求，產(chǎn)品應(yīng)該是小高層及高層的組合社區(qū)商業(yè)：考慮項(xiàng)目自身配套及為周邊提供商業(yè)配套，建議在魯泰大道一側(cè)設(shè)置一層商業(yè)。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F項(xiàng)目整體規(guī)劃建議項(xiàng)目整體地塊較為規(guī)整，利于后期規(guī)劃，67景觀規(guī)劃建議

社區(qū)景觀設(shè)計(jì)以和諧共生的規(guī)劃理念為基礎(chǔ)，以“社區(qū)主題景觀帶”、“水系景觀”、“樓與樓之間的組團(tuán)綠化”為核心理念、以“復(fù)合式植物群落”為表現(xiàn)，通過三大系統(tǒng)景觀體系的有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)整個(gè)社區(qū)景觀資源的均好與共享。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主題景觀帶水系景觀帶組團(tuán)景觀帶創(chuàng)造資源帶——形成社區(qū)中心,帶動(dòng)高價(jià)值物業(yè)和戶型增值景觀規(guī)劃建議社區(qū)景觀設(shè)計(jì)以和諧共生的規(guī)劃理念為基礎(chǔ)，以68核心景觀——傳統(tǒng)意境的現(xiàn)代表達(dá)核心景觀——傳統(tǒng)意境的現(xiàn)代表達(dá)69

借鑒古典園林先抑后揚(yáng)、一詠三嘆的造園手法，避免核心區(qū)一覽無余。

小廣場還可以局部下沉，進(jìn)一步強(qiáng)化場所感案例：北京金都杭城

核心景觀——先抑后揚(yáng)的現(xiàn)代表達(dá)借鑒古典園林先抑后揚(yáng)、一詠三嘆的造園手法，避免核心區(qū)一覽70建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目名稱黃金國際中潤華僑城通乾拉菲名尚城市廣場陽光花園紫園產(chǎn)品風(fēng)格歐式歐式現(xiàn)代北美風(fēng)情現(xiàn)代歐式打造新中式建筑風(fēng)格目的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的主題性、都市性、超越性競爭項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目名稱黃金國際中潤華僑城通乾拉菲名尚城市廣場陽71本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建外內(nèi)

規(guī)劃布局外部建筑形象入口圍擋/圍墻展示區(qū)園林景觀內(nèi)部建筑形象產(chǎn)品構(gòu)面

設(shè)計(jì)目標(biāo)

“中式”表達(dá)手法/要點(diǎn)尺度/原則

秀給城市看的高端形象驚艷超越的樓盤氣場城市尺度千尺為勢標(biāo)定感昭示性

話題性親人尺度百尺為形游線引導(dǎo)驚爆點(diǎn)設(shè)置核心區(qū)構(gòu)建場所感營造現(xiàn)代風(fēng)格與中式元素的拼貼、對比元素說話全面借鑒中式造園風(fēng)格與手法空間說話

規(guī)劃追求大圍合與大形式；突出建筑形象的都市感，強(qiáng)化天際線塑造；入口、圍墻等突出夸張的尺度與儀式感；原型引用集萃主義文脈主義

本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值體系構(gòu)建外內(nèi)規(guī)劃布局外部建筑形象入口72我們主張：現(xiàn)代風(fēng)骨，中式元素首先是都市的、高端的、高層的；

然后是體現(xiàn)設(shè)計(jì)感的巧妙“移植”，讓中式元素成為現(xiàn)代風(fēng)格的手法之中

常用元素1：符號(hào)

常用元素2：色彩

常用元素3：細(xì)節(jié)

我們主張：現(xiàn)代風(fēng)骨，中式元素首先是都市的、高端的、高層的；

73元素之一：符號(hào)案例：北京禧福會(huì)

禧福會(huì)建筑形象上突出了現(xiàn)代建筑利落的線條、高聳的體量。在建筑頂部借用了古典園林中花格窗，加以夸張變形，成為鮮明的古典符號(hào)。元素之一：符號(hào)案例：北京禧福會(huì)

禧福會(huì)建筑形象上突出了現(xiàn)代74元素之一：符號(hào)窗格作為符號(hào)，在建筑的其他部分也反復(fù)出現(xiàn)，甚至在項(xiàng)目LOGO上也予以呼應(yīng)，古典主線通過符號(hào)得到了反復(fù)強(qiáng)化。元素之一：符號(hào)窗格作為符號(hào)，在建筑的其他部分也反復(fù)出現(xiàn)，甚至75選用了沉穩(wěn)大氣的赭石色系，雖然形象仍是現(xiàn)代風(fēng)格，但與項(xiàng)目的案名與皇家園林的主題形成呼應(yīng)。案例：曲江華府

曲江華府山墻頂部使用了大面積的灰色，與整體白色調(diào)搭配，直接喚起了傳統(tǒng)民居經(jīng)典的色彩印象。元素之二：顏色選用了沉穩(wěn)大氣的赭石色系，雖然形象仍是現(xiàn)代風(fēng)格，但與項(xiàng)目的案76元素之三：顏色案例：成都錦都

錦都的高層住宅延續(xù)了主流的現(xiàn)代風(fēng)格，但細(xì)部出彩——窗格的古典意味不言自明；山墻的折線造型寫意不寫實(shí)，簡約一筆，卻是對古典建筑致敬元素之三：顏色案例：成都錦都

錦都的高層住宅延續(xù)了主流的現(xiàn)77競爭項(xiàng)目項(xiàng)目戶型區(qū)間主力戶型黃金國際70-267㎡110-150㎡中潤華僑城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市廣場85-260㎡110-140㎡紫園90-380㎡120-160㎡

住宅面積區(qū)間：與市場差異化競爭，避開競爭項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)區(qū)間，我們設(shè)計(jì)以100-120㎡為主力的經(jīng)濟(jì)型戶型，輔以70-90㎡的緊湊型戶型，適當(dāng)延展少量區(qū)域熱銷的120-130㎡戶型。項(xiàng)目產(chǎn)品探研競爭項(xiàng)目項(xiàng)目戶型區(qū)間主力戶型黃金國際70-267㎡110-178A、D為3室2廳2衛(wèi)建面110-120㎡B、C為3室2廳1衛(wèi)建面100-110㎡優(yōu)點(diǎn)：全部戶型客廳附贈(zèng)大面積觀景花園陽臺(tái)全部主臥、客廳南向設(shè)置、所有臥室附贈(zèng)凸窗觀景花園陽臺(tái)凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品建議——100-120㎡緊湊三居A、D為3室2廳2衛(wèi)B、C為3室2廳1衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：觀景花園陽臺(tái)凸79優(yōu)點(diǎn):較大戶型南北通透戶型方正、經(jīng)濟(jì)實(shí)用全部戶型客廳和主臥南向設(shè)計(jì)客廳贈(zèng)送觀景陽臺(tái)ABC觀景陽臺(tái)項(xiàng)目產(chǎn)品建議——70-90㎡二居（高板2梯3戶）優(yōu)點(diǎn):ABC觀景陽臺(tái)項(xiàng)目產(chǎn)品建議——70-90㎡二居（高板80項(xiàng)目產(chǎn)品建議——一梯兩戶點(diǎn)塔戶型（130㎡）

國際城案例(一梯二戶)三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：130㎡◎雙客臥面積適中，層次分明，小客玲瓏剔透，大客外飄窗更顯雍容◎家政陽臺(tái)◎獨(dú)守一片窗外風(fēng)情，動(dòng)靜自如◎獨(dú)立餐廳與廚房相近，與客廳有效錯(cuò)開，顯私秘◎明衛(wèi)設(shè)計(jì)，可自由分隔◎約7平米方正露臺(tái)，盡情享受陽光浴◎?qū)挸◤N房面寬2.2米◎客廳尺度適中，與觀景陽光室相連◎書房超大面寬落地窗連接露臺(tái)項(xiàng)目產(chǎn)品建議——一梯兩戶點(diǎn)塔戶型（130㎡）國際城案例◎81完備的配套表現(xiàn)為：

滿足精致人生追求的會(huì)所

滿足居住需要的商業(yè)街

體現(xiàn)生活品味的生態(tài)陽光車庫完備的配套表現(xiàn)為：滿足精致人生追求的會(huì)所滿足居住需要的商82提高居住便利性社區(qū)體驗(yàn)設(shè)施項(xiàng)目整體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提升住宅價(jià)值承擔(dān)城市功能豐富都市生活整合項(xiàng)目區(qū)域資源體現(xiàn)項(xiàng)目整體形象由于本項(xiàng)目所在區(qū)域位于淄博市新區(qū)，目前周邊城市配套較為缺乏，位于淄博城區(qū)主要發(fā)展兩方向的交匯處，城市配套的全面覆蓋仍需一定時(shí)間，故本項(xiàng)目的商業(yè)配套既要考慮提升項(xiàng)目的價(jià)值，又要考慮承擔(dān)一部分的城市配套功能。商業(yè)配套定位提高居住便利性項(xiàng)目整體價(jià)值的實(shí)現(xiàn)提升住宅價(jià)值承擔(dān)城市功能豐富83時(shí)尚化、風(fēng)情化的商業(yè)空間?紅色窗框和幕墻古典分格

?酷酷的不銹鋼座椅印上古典花紋

?黑色簡約的路燈獲得古典裝飾時(shí)尚化、風(fēng)情化的商業(yè)空間?紅色窗框和幕墻古典分格

?酷酷84配套商業(yè)：以服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部居民生活需求為主，業(yè)態(tài)以滿足生活配套為主，包括小型超市、茶館、咖啡廳、干洗店、銀行、面包店、餐飲等藥品店便利店家居裝修面包店干洗店銀行時(shí)尚化、風(fēng)情化的商業(yè)空間配套商業(yè)：以服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部居民生活需求為主，業(yè)態(tài)以滿足生活配85會(huì)所類型效用傾向設(shè)置意向科目投資收益使用率少高高使用、效益鼓勵(lì)乒乓球、桌球少少高使用鼓勵(lì)籃球、單雙杠、門球、棋牌、兒童活動(dòng)、閱覽、多功能廳高高高形象鼓勵(lì)壁球、健身、羽毛球館、游泳池高少高形象權(quán)衡網(wǎng)球、網(wǎng)吧、咖啡廳高少低廣告取締桑拿、溫水游泳池、迷你高爾夫、保齡球運(yùn)動(dòng)會(huì)所商務(wù)中心室外運(yùn)動(dòng)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)閱覽室、多功能室籃球、門球、單雙杠、兒童活動(dòng)中心羽毛球室、乒乓球室、、桌球室、健身房、棋牌室會(huì)所功能設(shè)置以社區(qū)居民的需求為導(dǎo)向，采取開放式經(jīng)營，面向業(yè)主及周邊居民。會(huì)所配套定位會(huì)所類型效用傾向設(shè)置意向科目投資收益使用率少高高使用、效益鼓86右圖案例：廣州云山詩意·人家

玻璃天窗模擬了傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)的構(gòu)架項(xiàng)目會(huì)所規(guī)模建議控制在1000-2000平米左右

啟動(dòng)期作為項(xiàng)目展示體驗(yàn)中心和銷售中心，后期轉(zhuǎn)為社區(qū)會(huì)所，臨近主入口和商業(yè)街設(shè)置，便于形成經(jīng)營上的互動(dòng)右圖案例：廣州云山詩意·人家

玻璃天窗模擬了傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)的構(gòu)87陽光停車場——實(shí)現(xiàn)真正的人車分流交通組織出入口盡量遠(yuǎn)離高價(jià)值物業(yè)區(qū)域高層集中地下停車，盡量做到人車分流，車行路沿社區(qū)外環(huán)線布置；車行動(dòng)線與地下停車場出入口設(shè)置相協(xié)調(diào)；車庫設(shè)有電梯直接入戶，地下入戶大堂也要有品質(zhì)；地下陽光車庫處理，設(shè)計(jì)有采光口和采光井，以及燈光陽光停車場——實(shí)現(xiàn)真正的人車分流交通組織88細(xì)節(jié)

材料服務(wù)環(huán)保節(jié)能及智能化技術(shù)：以完善的功能提升居住的舒適性；對細(xì)節(jié)的追求：只有同多對細(xì)節(jié)的把握及不斷追求，才能創(chuàng)造更好的產(chǎn)品物業(yè)服務(wù)的進(jìn)一步加強(qiáng)：物業(yè)的作用已經(jīng)不僅僅是保安及收費(fèi)。產(chǎn)品附加值細(xì)節(jié)材料服務(wù)環(huán)保節(jié)能及智能化技術(shù)：對細(xì)節(jié)的追求：物業(yè)服務(wù)的89新技術(shù)應(yīng)用——本項(xiàng)目運(yùn)用新技術(shù)的三項(xiàng)原則

原則一：選用價(jià)格適中的經(jīng)濟(jì)型材料，控制建造成本原則二：運(yùn)用合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工技術(shù)，減少維護(hù)成本原則三：綜合利用各種節(jié)能系統(tǒng)，最大限度的減少業(yè)主使用成本新技術(shù)的應(yīng)用新技術(shù)應(yīng)用——本項(xiàng)目運(yùn)用新技術(shù)的三項(xiàng)原則

原則一：選用價(jià)格適90新技術(shù)的應(yīng)用成本案例在項(xiàng)目中的作用智能化社區(qū)智能卡識(shí)別系統(tǒng)、磁卡出入系統(tǒng)、門控系統(tǒng)、指紋識(shí)別出入系統(tǒng)，全方位可視對講系統(tǒng)，溫度、燈光、窗簾及家電全方位遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)等；高深圳紅樹西岸（由于智能化技術(shù)使用門檻較高，成本高，目前僅在少數(shù)項(xiàng)目中進(jìn)行了嘗試）項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)舒適性恒溫系統(tǒng)，恒濕系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)、隔音系統(tǒng)等；較高當(dāng)代MOMA鋒尚國際公寓項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)節(jié)能太陽能運(yùn)用，屋面綠化等一般萬科東麗湖（使用較廣泛）并非項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，主要為項(xiàng)目節(jié)約成本本項(xiàng)目中新材料、新技術(shù)的使用并非項(xiàng)目的核心競爭力和主要發(fā)力方向，但部分新技術(shù)的運(yùn)用成本低且可以為項(xiàng)目節(jié)約成本，因此，可以選擇節(jié)能方面的新技術(shù)運(yùn)用于本項(xiàng)目。目前新材料、新技術(shù)在住宅中的運(yùn)用主要分為三種：當(dāng)代MOMA紅樹西岸鋒尚國際公寓新技術(shù)的應(yīng)用成本案例在項(xiàng)目中的作用智能化社區(qū)智能卡識(shí)別系統(tǒng)、91太陽能熱水系統(tǒng)太陽能新技術(shù)的應(yīng)用——太陽能利用子系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)太陽能新技術(shù)的應(yīng)用——太陽能利用子系統(tǒng)92

樓梯間、走道、廁所等“冷空間”朝北布置，作為朝南布置的起居“熱空間”的熱能緩沖區(qū)。建筑南面爭取盡量多的采光面，最大限度的獲得太陽能。建筑南向要考慮夏季遮陽，避免能源消耗緊張，可選擇遮陽簾，在不影響建筑外觀的條件下達(dá)到遮陽的目的。電梯間北置建筑南部爭取最大采光面遮陽簾遮陽簾新技術(shù)的應(yīng)用——產(chǎn)品設(shè)計(jì)子系統(tǒng)樓梯間、走道、廁所等“冷空間”朝北布置，作為朝南布置的起93項(xiàng)目物業(yè)管理建議

物業(yè)管理是項(xiàng)目入駐后社區(qū)檔次的直觀體現(xiàn)，因此，建議引進(jìn)國內(nèi)頂級物業(yè)管理公司，全面提升社區(qū)物業(yè)管理水平；合作模式：1）托管：直接由該公司負(fù)責(zé)管理；

2）顧問：開放商注冊物管公司，由聘請公司做顧問工作；物業(yè)公司建議：全球知名物管：第一太平戴維斯世邦魏理仕戴德梁行仲量聯(lián)行國內(nèi)知名物管：中海物業(yè)深圳萬科物業(yè)浙江綠城物業(yè)北京均豪物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理建議物業(yè)管理是項(xiàng)目入駐后社區(qū)檔次的直觀體94關(guān)于盛世行關(guān)于盛世行95山東盛世行投資顧問有限公司

TIMESUNIONCONSULTANCY誠信·專業(yè)·策略·整合·運(yùn)營盛世行簡介山東盛世行投資顧問有限公司誠信·專業(yè)·策略·整合·運(yùn)營盛世96山東盛世行房地產(chǎn)投資顧問有限公司——一個(gè)精英團(tuán)隊(duì)；一個(gè)將發(fā)達(dá)城市的成熟營銷理念和本地市場完美融合的集合型團(tuán)隊(duì)；一個(gè)憑專業(yè)的智力資源在地產(chǎn)市場謀求生存和發(fā)展的前進(jìn)型團(tuán)隊(duì)；一個(gè)集完備的開發(fā)商資源、密切的媒體拓展資源和良好的政府公關(guān)資源于一體的開拓型團(tuán)隊(duì)；一位真正輔助開發(fā)商規(guī)避開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的“地產(chǎn)軍師”山東盛世行房地產(chǎn)投資顧問有限公司將以專一的精神、專業(yè)的姿態(tài)，專注于客戶委托的每一個(gè)項(xiàng)目，真正為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值！盛世行簡介山東盛世行房地產(chǎn)投資顧問有限公司——盛世行簡介97代理服務(wù)顧問服務(wù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)金融服務(wù)營銷策劃銷售代理全程顧問二手房交易資產(chǎn)管理公司服務(wù)領(lǐng)域代理服務(wù)顧問服務(wù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)金融服務(wù)營銷策劃銷售代理全程顧問二手98觀念決定思路思路決定出路團(tuán)隊(duì)座右銘觀念決定思路思路決定出路團(tuán)隊(duì)座右銘99不找不行的借口只找可行的策略…

…行為理念不找不行的借口只找可行的策略……行為理念100先聲奪人■□人海戰(zhàn)術(shù)■□殺雞用牛刀■□集中銷售法■□注重推廣節(jié)奏■□做足客戶儲(chǔ)備■□量身定做的價(jià)格策略■□成為市場焦點(diǎn)與熱點(diǎn)■□創(chuàng)新性的拓展銷售渠道■□與主流媒體進(jìn)行深度合作■□凡戰(zhàn)者,以正合,以奇勝地產(chǎn)操作理念先聲奪人■□人海戰(zhàn)術(shù)■□殺雞用牛刀■□集中銷售法■□注重推廣101□■項(xiàng)目前分析＞＞□■項(xiàng)目策劃＞＞□■銷售策劃＞＞□■推廣執(zhí)行計(jì)劃＞＞四韜戰(zhàn)略□■項(xiàng)目前分析＞＞四韜戰(zhàn)略102無數(shù)成功的個(gè)案都證明了一點(diǎn)：策劃先行。孫子兵法云：上兵伐謀。解決“此時(shí)、此地，投資何種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、收益大等”問題◆盛世行認(rèn)為，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其開端應(yīng)該是分析——謹(jǐn)慎、周到的全面分析，輔以相應(yīng)的市場調(diào)查與研究，解決下列問題：此時(shí)，在哪里投資回報(bào)大、風(fēng)險(xiǎn)??？在這個(gè)地域投資是否合適？對手們在做些什么？◆盛世行認(rèn)為，每一個(gè)項(xiàng)目研究，都要深入挖掘項(xiàng)目的個(gè)性、特色、潛質(zhì)與賣點(diǎn)，從而解決幾個(gè)問題：市場走勢預(yù)測，行情分析；街區(qū)功能研究；投資概算與效益分析；項(xiàng)目可行性報(bào)告。當(dāng)盛世行對您刨根問底時(shí)，請?bào)w諒他們的敬業(yè)精神。如果，研究的結(jié)論有悖于您的初衷，請相信他們是為您規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目前分析無數(shù)成功的個(gè)案都證明了一點(diǎn)：策劃先行。解決“此時(shí)、此地，投資103任何房地產(chǎn)項(xiàng)目都要進(jìn)行全方位的項(xiàng)目策劃，策劃費(fèi)用與避免的風(fēng)險(xiǎn)相比簡直微不足道。解決“以什么形象，用什么價(jià)格，賣給誰”的問題◆盛世行認(rèn)為，項(xiàng)目策劃的主旨是在項(xiàng)目的可行性研究得到一個(gè)肯定的答案后，著手?jǐn)M定詳細(xì)、規(guī)范、實(shí)用的策劃方案，以解決問題為根本：項(xiàng)目定位；提出詳盡的建筑規(guī)劃要求；項(xiàng)目功能安排合理，個(gè)性鮮明；設(shè)計(jì)產(chǎn)品品牌形象；提出物業(yè)管理新思路；價(jià)格定位、目標(biāo)客戶分析；設(shè)計(jì)置業(yè)策略與技巧。當(dāng)盛世行帶著厚厚一本策劃報(bào)告拜會(huì)您時(shí)，請給他們一點(diǎn)時(shí)間。盛世行的策劃報(bào)告力求滴水不漏，切中要害。項(xiàng)目策劃任何房地產(chǎn)項(xiàng)目都要進(jìn)行全方位的項(xiàng)目策劃，策劃費(fèi)用與避免的風(fēng)險(xiǎn)104在本階段，策略與方案基本確定，關(guān)鍵在于將此前所研究的一切落到實(shí)處。策劃中設(shè)計(jì)到的所有方面必須是完全可操作的，任何空話均不允許存在。解決“目標(biāo)客戶的喜好及最可能的成交價(jià)格，目標(biāo)體系與銷售方式等”問題◆盛世行認(rèn)為，銷售策劃的主要目的是全面闡釋項(xiàng)目前分析與項(xiàng)目策劃，是戰(zhàn)略部署的戰(zhàn)術(shù)演繹。再做一次針對性的市場調(diào)查；目標(biāo)客戶群分析；競爭對手的研究與價(jià)格定位；建立銷售目標(biāo)體系；決定進(jìn)入市場的時(shí)機(jī)與姿態(tài)；制定公開計(jì)劃；預(yù)算推廣成本；干擾因素分析；執(zhí)行監(jiān)控。當(dāng)盛世行又帶著厚厚的一本策劃報(bào)告拜會(huì)您時(shí)，請?jiān)俳o他們一點(diǎn)時(shí)間，盛世行的策劃一貫力求嚴(yán)謹(jǐn)、周到、具有全面的可操作性。銷售策劃在本階段，策略與方案基本確定，關(guān)鍵在于將此前所研究的一切落到105一切準(zhǔn)備就緒，此前前期所有的準(zhǔn)備工作將有力的保障本戰(zhàn)役的成功。解決“媒體廣告運(yùn)用、推廣方式、職責(zé)、分工、目標(biāo)及其保障并予以實(shí)施等”問題◆盛世行認(rèn)為，推廣計(jì)劃是一道明確的作戰(zhàn)指令，要點(diǎn)是分工明確、職責(zé)明確、目標(biāo)明確。媒體運(yùn)用；促銷策略；培訓(xùn)計(jì)劃；銷售執(zhí)行；跟蹤監(jiān)控；評估總結(jié)當(dāng)盛世行堅(jiān)持按照既定方針進(jìn)行推廣，甚至反對您的時(shí)候，請相信他們的理由，盛世行相信經(jīng)過如此精準(zhǔn)的謀劃，推廣定會(huì)成功！推廣執(zhí)行計(jì)劃一切準(zhǔn)備就緒，此前前期所有的準(zhǔn)備工作將有力的保障本戰(zhàn)役的成功106√充分的市場把握能力；√完善的資源配套；√項(xiàng)目統(tǒng)籌和團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力；√專業(yè)的全程策劃能力；√遠(yuǎn)程操作能力；√一體化的優(yōu)秀服務(wù)；√豐富的實(shí)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn)；√深刻的理論優(yōu)勢。八大核心競爭力√充分的市場把握能力；√遠(yuǎn)程操作能力；八大核心競爭力107——盛世行科學(xué)傳播策略◆統(tǒng)一的廣告風(fēng)格；◆單一的廣告訴求；◆清晰的廣告內(nèi)容；◆準(zhǔn)確的訴求對象；◆明確的廣告目標(biāo)；◆合理的媒介計(jì)劃；◆把握熱點(diǎn)事件進(jìn)行傳播。做有銷售力的廣告——盛世行科學(xué)傳播策略做有銷售力的廣告108別墅類物業(yè)：陽光名筑■□香溪庭院■□美林小鎮(zhèn)■□儒風(fēng)印象■□城市住宅類物業(yè)：城市風(fēng)景■□天府名城■□博泰花園■□盛世康城■□商業(yè)辦公類物業(yè)：財(cái)富廣場■□藍(lán)鉆國際■□齊都國際■□齊城商務(wù)中心■□部分經(jīng)典項(xiàng)目概覽別墅類物業(yè)：陽光名筑■□城市住宅類物業(yè)：城市風(fēng)景■□商業(yè)辦公109◆陽光名筑:淄博首席聯(lián)排別墅社區(qū)。占地5.8萬平方米，容積率0.6，綠化率近60%，共有聯(lián)排別墅160余套，戶型面積從170－230平米?！糁黝}推廣語：天空下的極貴人生陽光名筑——淄博首席聯(lián)排別墅區(qū)高端別墅◆陽光名筑:淄博首席聯(lián)排別墅社區(qū)。占地5.8萬平方米，容積率110香溪庭院——淄博市外商居住區(qū)生態(tài)別墅◆項(xiàng)目總占地面積約200畝，由252棟別墅和7萬平米多層共同組成?！繇?xiàng)目定位語：中央生活，純生態(tài)別墅◆主題推廣語：城市中心最后的別墅

高端別墅香溪庭院——淄博市外商居住區(qū)生態(tài)別墅◆項(xiàng)目總占地面積約111◆項(xiàng)目位于淄博市周村區(qū)張周路與柳園路交匯處北1000米路西。項(xiàng)目周邊綠化環(huán)境和空氣質(zhì)量良好，北臨孝婦河風(fēng)景區(qū)、大學(xué)城片區(qū)，東南向、南向、西向?yàn)檗r(nóng)田；從本案到達(dá)周村僅5分鐘車程，距張店西七路僅10公里，10分鐘車程，交通非常便利?！舯景敢?guī)劃11棟別墅物業(yè)，總占地23810㎡，總建筑面積23017㎡。美林小鎮(zhèn)——純北美風(fēng)情別墅區(qū)高端別墅◆項(xiàng)目位于淄博市周村區(qū)張周路與柳園路交匯處北1000米路西。112◆本項(xiàng)目位于淄博市萌山湖風(fēng)景區(qū)，總建筑面積13萬平米。是集文化、教育、生態(tài)、旅游、休閑居住、度假于一體的綜合性文化項(xiàng)目?！舴謩e有“禮成”、“仁和”、“誠信”、“智博”四部分組成，分為的孔子文化廣場，由20.9米大型孔子銅像、地面浮雕、書本浮雕、牌坊、40幅大型孔子故事畫、仿古畫連廊組成；老年休養(yǎng)中心，設(shè)有溫泉、醫(yī)療、文體活動(dòng)中心；孔子文化交流中心，主要用于孔子文化學(xué)術(shù)交流、藝術(shù)品交易及餐飲住宿；藝術(shù)家工作室，吸引了國內(nèi)外大批著名畫家、工藝美術(shù)大師、文化企業(yè)家居住。

孔子文化創(chuàng)意園——儒文化高檔臨湖別墅區(qū)高端別墅◆本項(xiàng)目位于淄博市萌山湖風(fēng)景區(qū)，總建筑面積13萬平米。是集文113城市風(fēng)景——淄博高尚都市生活典范◆城市風(fēng)景，位于淄博市張店區(qū)美麗的小西湖畔，總建筑面積8.75萬平米，綠地率45％，容積率2.8。◆項(xiàng)目定位語：淄博高尚都市生活示范區(qū)城市住宅城市風(fēng)景——淄博高尚都市生活典范◆城市風(fēng)景，位于淄博市張店區(qū)114天府名城——淄博首席科技住宅◆項(xiàng)目占地108畝，規(guī)劃總建筑面積達(dá)10萬平米，90-150平米純多層住宅。綠化率高達(dá)40%，獨(dú)有8000平米中央綠化廣場，6000平米沿河景觀綠帶?！糇筒┦惺准也捎孟冗M(jìn)的CL建筑體系，主要特色為抗震、節(jié)能、增大使用面積?！繇?xiàng)目形象定位：淄博首席科技住宅城市住宅天府名城——淄博首席科技住宅◆項(xiàng)目占地108畝，規(guī)劃總建筑面115博泰花園——周村首席金牌戶型社區(qū)◆項(xiàng)目臨近周村區(qū)中心，整體規(guī)劃10棟樓多層住宅，總戶數(shù)234戶，總建筑面積2.2萬㎡，容積率1.2，綠化率達(dá)36%，建筑密度24.7%?！粜蜗蠖ㄎ唬褐艽迨紫鹋茟粜蜕鐓^(qū)城市住宅博泰花園——周村首席金牌戶型社區(qū)◆項(xiàng)目臨近周村區(qū)中心，整體規(guī)116盛世康城——江南風(fēng)情高尚住宅總占地14.89萬㎡，總建筑面積24萬㎡；容積率：1.45，綠地率：35.2%；三大組團(tuán)：怡園、暢園、潤園；三大景觀湖：后海、西子、月牙灣；三大運(yùn)動(dòng)球場：羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場；一條龍型景觀長廊：戛納大道；營銷中心選房現(xiàn)場（項(xiàng)目自2009年4月16日亮相至2009年5月23日實(shí)現(xiàn)成功簽約認(rèn)購158套）城市住宅盛世康城——江南風(fēng)情高尚住宅總占地14.89萬㎡，總建筑面積117◆財(cái)富廣場，位于淄博市中心商圈，總建筑面積6.4萬平米，是集商業(yè)、商務(wù)、商住于一體的大型城市綜合體、城市地標(biāo)?！繇?xiàng)目定位語：淄博首席精裝小戶型公寓。財(cái)富廣場——淄博市城市綜合體典范商務(wù)辦公◆財(cái)富廣場，位于淄博市中心商圈，總建筑面積6.4萬平米，是集118齊都國際——臨淄商務(wù)辦公地標(biāo)◆齊都國際：占地30畝，由兩棟14層綜合辦公樓、3棟6層沿街商住樓、一棟8層小高層住宅樓、一棟二層物業(yè)用房組成。◆該項(xiàng)目中的“齊都國際商務(wù)大廈”與區(qū)行政辦公中心比肩相望，是臨淄未來的標(biāo)志性建筑之一。齊都國際形象大使選拔賽商務(wù)辦公齊都國際——臨淄商務(wù)辦公地標(biāo)◆齊都國際：占地30畝，由兩棟1119◆項(xiàng)目位于臨淄區(qū)牛山路以南，楊坡路以東，臨淄人民公園以西。◆項(xiàng)目形象定位：領(lǐng)跑臨淄生態(tài)辦公新時(shí)代?！繇?xiàng)目推廣語：公園辦公，自此擁有一座公園！綠色辦公，自此擁有城市綠肺！別墅辦公，自此開創(chuàng)低碳辦公！齊城商務(wù)中心——臨淄公園式辦公領(lǐng)航者商務(wù)辦公◆項(xiàng)目位于臨淄區(qū)牛山路以南，楊坡路以東，臨淄人民公園以西。齊120藍(lán)鉆國際商務(wù)中心——開啟低碳低密度商務(wù)辦公新紀(jì)元◆藍(lán)鉆國際商務(wù)中心，總建筑面積3.9萬平米，位于張店中心城區(qū)◆項(xiàng)目定位語：魯中首席低碳低密度辦公中心◆項(xiàng)目在形象、立面、大堂、內(nèi)裝等方面，在停車、電梯、空調(diào)等三大硬件配置方面皆處于淄博領(lǐng)先地位。商務(wù)辦公藍(lán)鉆國際商務(wù)中心——開啟低碳低密度商務(wù)辦公新紀(jì)元◆藍(lán)鉆國際商121山東盛世行■■■操盤優(yōu)勢◆具有豐富的房地產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)——成功操作近30個(gè)項(xiàng)目，積累大量的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)及市場應(yīng)變能力；◆具有房地產(chǎn)全物業(yè)形態(tài)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)——成功操盤的項(xiàng)目涵蓋了包括住宅、別墅、商業(yè)、專業(yè)市場、寫字樓、公寓等幾乎所有的物業(yè)類型或產(chǎn)品；山東盛世行■■■操盤優(yōu)勢122合作理念專家服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)收益共享伙伴關(guān)系合作理念專家服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)收益共享伙伴關(guān)系123發(fā)現(xiàn)盛世行，發(fā)現(xiàn)創(chuàng)新之道找到盛世行，找到解決之道■■■■■■■

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■發(fā)現(xiàn)盛世行，發(fā)現(xiàn)創(chuàng)新之道■■■124山東盛世行，伴您一路同行山東盛世行，伴您一路同行125THEEND預(yù)祝本項(xiàng)目圓滿成功THEEND126淄博大張村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告淄博大張村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告127目錄CONTENT

宏觀市場分析

項(xiàng)目本體分析

市場競爭分析

發(fā)展戰(zhàn)略建議

項(xiàng)目定位建議

物業(yè)發(fā)展建議

目錄CONTENT

宏觀市場分析

項(xiàng)目定位建議128宏觀市場分析宏觀市場分析129

張店位于淄博市中部，東臨齊國故都，南接聊齋故里，屬山東半島對外開放區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、半島城市群，是中國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)淄博市的中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，人口75.26萬人，城市化水平達(dá)82.49%，09年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP447億元。臨淄區(qū)是國家重要的石油化工基地，歷史文化名城；周村區(qū)是輕紡工業(yè)、不銹鋼商貿(mào)基地，商貿(mào)名城淄川區(qū)是以建材、服裝為主的私營企業(yè)及商業(yè)中心博山區(qū)是機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風(fēng)景名勝區(qū)；沂源縣綠色農(nóng)業(yè)、食品加工基地；張店區(qū)全市的政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，具有極強(qiáng)的向心吸引力；張店區(qū)概況張店位于淄博市中部，東臨齊國故都，南接聊齋故里，屬山130

張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整體以向西發(fā)展為主。并且在世紀(jì)路以西，規(guī)劃為淄博新區(qū)。隨著城市的逐漸擴(kuò)展，西部將逐漸成為張店區(qū)乃至淄博市新的中心，其城市配套也將逐漸完善并達(dá)到一個(gè)新的高度。中心路張店區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整131張店與山東省內(nèi)其他同類城市房價(jià)、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結(jié)論：相對于山東其他同類城市，張店區(qū)經(jīng)濟(jì)總量及人均可支配收入排名均在前列，而房價(jià)卻處于中游，因此相對于城市人均收入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，張店的房價(jià)還有較大的上升空間，并且房價(jià)泡沫不大，房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；城市房價(jià)（元/㎡）GDP（千萬）人均收入（元）張店區(qū)3689447020670歷下區(qū)8705555024917市南區(qū)23557520024710芝罘區(qū)80232045.520418環(huán)翠區(qū)48892181.720117奎文區(qū)411296018756東營區(qū)5300208321278泰山區(qū)3890289017737張店與山東省內(nèi)其他同類城市房價(jià)、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結(jié)132年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬㎡)200.18108192.7259.02竣工(萬㎡)202.95169.74275.58295.6銷售(萬㎡)163.8108.57195.7166.3結(jié)論：單從自身數(shù)據(jù)來看，張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量逐年上漲，可以反映出目前張店區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)商及消費(fèi)者對市場前景看好；但縱向比較，目前張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量與其他城市仍有一定差距，市場仍未飽和，市場潛力巨大。張店房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬㎡133張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化分析張店區(qū)07年的整體房價(jià)約為2610元/㎡；08年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，市場成交量大幅下跌，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺，全年整體房價(jià)約為2880；直到09年初，樓市突遇“小陽春”市場需求量陡然增加，大大刺激了消費(fèi)，房價(jià)從年初的2950元/平米漲至12月份的3340元/平米，漲幅高達(dá)22%；10年以來，房價(jià)更是一路上漲，目前已經(jīng)達(dá)到了均價(jià)3689元/平米，但目前在售商品房價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此價(jià)格。張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化分析張店區(qū)07年的整體房價(jià)約為2134張店近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化圖示張店近年房地產(chǎn)市場價(jià)格變化圖示135張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來土地出讓數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，土地成交價(jià)格逐年上漲，雖然土地出讓面積增長幅度較大，但仍與其他地區(qū)有一定產(chǎn)局，土地供應(yīng)量相對偏小，而且平均地塊面積僅為3萬㎡，平均地塊面積較小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面積（萬㎡）30.7590.390成交總價(jià)（億元）3.1211.0713.18平均單價(jià)（萬元/畝）67.781.897.5張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來土地出讓數(shù)據(jù)可以136張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r

自上世紀(jì)90年代，張店區(qū)房地產(chǎn)市場開始起步，就其產(chǎn)品形態(tài)經(jīng)歷了三個(gè)階段：以多層為主，出現(xiàn)小高層產(chǎn)品以小高層及高層產(chǎn)品為主產(chǎn)品種類逐漸豐富，低密度產(chǎn)品成為新寵張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r自上世紀(jì)90年代，張店區(qū)137第一階段盛世行看市場：自上世紀(jì)90年代后期及本世紀(jì)初起，隨著改革開放步伐的加快，張店房地產(chǎn)市場逐漸成形。這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一，產(chǎn)品以多層為主；二，出現(xiàn)部分小高層產(chǎn)品，但接受度較差。其代表項(xiàng)目：建業(yè)花園第一階段盛世行看市場：138盛世行看市場：隨著張店房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，特別是消費(fèi)者觀念的改變以及土地價(jià)格的提高，又出現(xiàn)了一批全新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一、市場上主流產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾「邔蛹案邔赢a(chǎn)品；二、消費(fèi)者對小高層及高層產(chǎn)品的接受度逐漸提高；三、多層產(chǎn)品仍受市場追捧；四、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。其代表項(xiàng)目：七海里、龍鳳苑第二階段盛世行看市場：第二階段139盛世行看市場：伴隨著張店房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，市場的產(chǎn)品逐漸多樣化，更多復(fù)合型及創(chuàng)新型及低密度項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)這一時(shí)期張店房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是：一、主流產(chǎn)品仍然為小高層及高層產(chǎn)品；二、普通多層產(chǎn)品由于其品質(zhì)難以提升逐漸減少；三、低密度產(chǎn)品成為市場新寵，占有量逐漸提升。其代表項(xiàng)目：美林小鎮(zhèn)、名尚城市廣場。第三階段盛世行看市場：第三階段140張店區(qū)各大版塊市場特點(diǎn)分析中心城區(qū)：核心東部城區(qū)為：突破西部城區(qū)：熱點(diǎn)及高點(diǎn)南部城區(qū)：城市化北部城區(qū)：借勢張店區(qū)各大版塊市場特點(diǎn)分析中心城區(qū)：核心141中

心

板塊借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小高層為主，后期土地供應(yīng)量將非常緊缺。代表項(xiàng)目：黃金國際、頤景園南部板塊三大亮點(diǎn)：一是汽配產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)連成一片，其影響正在形成并在擴(kuò)展壯大中；二是板塊內(nèi)集結(jié)了10個(gè)左右的樓盤，有的一下開了十幾個(gè)樓座，有的是舊村改造，頗有點(diǎn)當(dāng)年廣州華南板塊的味道；三是新客運(yùn)中心投入運(yùn)營后將會(huì)極大地帶動(dòng)周邊的發(fā)展。代表樓盤：盛世康城、南苑綠洲等東部板塊大踏步發(fā)展的制約因素已經(jīng)撬開一角。洪溝片區(qū)改造和東部化工區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是東城發(fā)展的兩大引擎。兩大引擎如今都有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，特別是洪溝片區(qū)的改造令人歡欣鼓舞。東城的居住價(jià)值正一步步體現(xiàn)出來。代表樓盤推薦：改造中的洪溝片區(qū)、花山府邸、盛世新東城北部板塊目前北部片區(qū)有近10個(gè)樓盤在銷售。而且隨著體量近60萬㎡的昂展項(xiàng)目的落成，可以預(yù)計(jì)，今后對北部片區(qū)的拉動(dòng)將不可估量。同時(shí)伴隨著其他幾個(gè)項(xiàng)目高科技陶瓷園的完工北部板塊引來業(yè)界和人們的關(guān)注只是時(shí)間早晚的問題。板塊代表樓盤：名尚國際社區(qū)、盛世名苑、華僑城、弘韻豪庭等。西部板塊西部城區(qū)是淄博市下一步規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也是淄博市發(fā)展的主要方向。隨著佳士客新城購物中心啟用以及政府西遷，西部板塊的發(fā)展將新添一個(gè)強(qiáng)大的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前一大批樓盤項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工或正在前期準(zhǔn)備中。板塊代表樓盤：頤豐花園、創(chuàng)業(yè)體育場項(xiàng)目等。本案中借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小142未來張店房地產(chǎn)市場預(yù)測張店房地產(chǎn)市場將迎來較大的發(fā)展機(jī)遇，市場整體向好，特別是西