建議案名：龍庭華府、堰北豪庭提案：深圳瑞吉建議案名：龍庭華府、堰北豪庭提案：深圳瑞吉1金碧輝煌龍脈傳承金碧輝煌龍脈傳承

這是一個值得關(guān)注和付出的地產(chǎn)項目！她將為衡東注入久違的人文精神，締造城市創(chuàng)新的典范她是唯一占據(jù)了未來稀缺的核心城市資源，擁有秀美多姿的“人工湖”自然景觀與臥龍山脈，依托高速連接線、衡岳北路、衡東汽車站、建材市場等多重價值的物業(yè)，其生命力、影響力將超越人們的想象。瑞吉觀點這是一個值得關(guān)注和付出的地產(chǎn)項目！瑞吉觀點3

本策劃案希望找到和塑造能融合本項目混合業(yè)態(tài)的推廣主題概念和強勢賣點。以強勢的整合傳播體系，貫穿獨特的風(fēng)格將項目形象展示給目標(biāo)客戶，全面契合新富精英階層的置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，最終實現(xiàn)市場推廣目標(biāo)。在短短五天的項目推廣策劃過程中，我們傾注了超常的激情和心力；為房地產(chǎn)行業(yè)越來越稀缺的人性光輝和文化魅力，表達(dá)我們深深的敬意。

瑞吉表達(dá)本策劃案希望找到和塑造能融合本項目混合業(yè)態(tài)的推廣主題概念4

本案的成功，必須是住宅和商業(yè)整體成功。本案建議包含多種不同類型物業(yè)，因此必須有一個強勢的形象來統(tǒng)領(lǐng)，既不能分散推廣，更不能相互排斥。同時在項目的推廣中，需要以“城市引導(dǎo)者”的姿態(tài)，全力倡導(dǎo)“都市田園主義”的現(xiàn)代新生活主張。瑞吉主張本案的成功，必須是住宅和商業(yè)整體成功。瑞吉主張5瑞吉格言我們堅信：任何一個樓盤都有它獨一無二的賣點，而我們所能做的，就是準(zhǔn)確地找到它，并將它巧妙而有力地傳達(dá)給消費者瑞吉格言我們堅信：任何一個樓盤都有它獨一無二的賣點，而瑞吉寄語擁抱城市，成就未來；一個引領(lǐng)時尚的夢想；一座田園與城市交融的樂園；尊貴、潮流、時尚、靜謐；一個新城市的核心即將開啟……瑞吉寄語擁抱城市，成就未來；與稀缺的自然資源相比，繁華的泛CBD城市資源更為稀缺。就衡東而言，水岸資源豐富，但兼具人文、水岸、秀山而可供開發(fā)的城市土地，放在全國或全球，都具有其不可多得的價值。關(guān)于資源與稀缺的自然資源相比，繁華的泛CBD城市資源更為稀缺。關(guān)于資8關(guān)于定位城市地標(biāo)；新城核心；龍脈華府；新貴領(lǐng)地。關(guān)于定位城市地標(biāo)；第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）10市場調(diào)查市場調(diào)查11衡東縣經(jīng)濟(jì)壞境分析1、人口：全縣常住人口為629725人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的594131人相比，十年共增加35594人，增長5.99%。年平均增長率0.60%。全縣戶籍人口為737081人。2、經(jīng)濟(jì)：縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持強勁勢頭，實現(xiàn)總量、均量、質(zhì)量“三量齊升”。全年完成GDP151.72億元，同比增長14.5%，增幅居衡陽市7縣市第一；完成財政總收入7.5669億元，同比增長37.62%，增幅居衡陽市第一。財政總收入比2010年增收2.0686億元，增量相當(dāng)于2005年一年的總量。全年完成稅收5.8792億元，比上年增收1.755億元，增長42.55%，稅收收入占財政總收入的比重為77.7%，比上年提高2.69個百分點。其中金虎集團(tuán)、領(lǐng)欣銅業(yè)分別納稅1.52億元、1.01億元，縣首次出現(xiàn)納稅過億元的企業(yè)。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步增強，全年完成規(guī)模工業(yè)總值235.7億元，增長49%；實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值58.64億元，增長21.6%；工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)51.2%。榮獲“全省油茶大縣”稱號。全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值49.2億元，增長5.6%。全縣糧食總產(chǎn)量達(dá)38.95萬噸，增長2.7%。第三產(chǎn)業(yè)增長迅速。社會消費品零售總額達(dá)44.91億元，增長18%。羅榮桓故居紀(jì)念館成功獲評國家4A級旅游景區(qū)，榮桓鎮(zhèn)成功創(chuàng)建“全省旅游名鎮(zhèn)”。衡東縣經(jīng)濟(jì)壞境分析1、人口：全縣常住人口為629725人，同12衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)1.商品房供應(yīng)情況2013年1-6月份，全縣批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161588平方米，1862個基本單元，其中住宅100579平方米，700套，非住宅61009平方米，1162套，與去年同期比分別為1.74︰1，1.30︰1，4.00︰1。4-6月份，全縣批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積85813平方米，795套，其中：住宅69762㎡，475套，非住宅16051㎡，320套，與去年同期比分別為5.32︰1，3.82︰1。1-6月份，衡山縣批準(zhǔn)許可商品房預(yù)售面積為90096㎡，衡南縣批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為113622㎡，同期比分別為我縣的42%，79%。2.商品房銷售情況2013年1-6月份，全縣網(wǎng)上簽約963起，簽約銷售面積100418㎡，簽約總金額30399.58萬元，其中住宅499起，面積70427㎡，非住宅464起，面積29991㎡。4-6月全縣網(wǎng)上簽約484起，簽約銷售面積49645㎡，簽約總金額8577.13萬元，其中住宅236起，面積33852㎡，非住宅248起，面積15793㎡。1-6月份，衡南縣簽約銷售48049平方米，簽約總金額10105萬元；衡山縣銷售21475平方米，銷售金額5653.74萬元。兩個縣銷售總面積分別為我縣的47%，21.4%。衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)1.商品房供應(yīng)情況13衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)3.商品房供銷售情況1-6月，全縣商品房供銷比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房網(wǎng)上簽約銷售面積）為1.61︰1；衡南縣為2.36︰1，衡山縣為4.2︰1；分別比我縣高出46%和160.1%。4-6月，全縣商品房供銷比1.72︰1。4.商品房戶型消費情況1-6月，全縣網(wǎng)上簽約銷售戶型90㎡/套以下21宗，簽約面積1777.66㎡，占2.5%；90-144㎡/套，303宗，面積39666.79㎡，占56.3%；144㎡/套以上的175宗，面積28980.98㎡，占41.2%。衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)14衡東房地產(chǎn)市場分析1.交易量情況：1-6月，全縣二級市場完成房屋交易444起，交易面積68264㎡。與去年同期比較，交易面積增漲8%，其中4-6月交易244起，交易面積26948㎡。1-6月同期與衡南縣比較為1.54︰1（68264︰44302）。2.1-6月份，房產(chǎn)一、二級市場交易成交量比為：1.47︰1，衡南縣為2.18︰1。（二級市場存量房情況分析）衡東房地產(chǎn)市場分析1.交易量情況：1-6月，全縣二級市場完成15衡東房地產(chǎn)市場分析1-6月全縣辦理抵押登記434件，抵押登記面積311899㎡，抵押融資總額42211.9萬元，其中住宅抵押登記面積10606㎡，融資總額15126.01萬元，與去年同期比較抵押面積增漲61%，融資額增漲63%。1-6月，全縣辦理抵押登記244件，抵押面積127849㎡，抵押融資總額18036.9元，其中住宅抵押登記面積55057.67㎡，融資總額9725.45元。1-6月，衡南縣辦理327件，抵押登記面積41086平方米；衡山縣辦理407起，抵押融資1.95億元；南岳區(qū)辦理307件，抵押登記面積76803平方米，抵押融資6700萬元。（抵押融資市場分析）衡東房地產(chǎn)市場分析1-6月全縣辦理抵押登記434件，抵押登記16衡東房地產(chǎn)市場分析自去年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)市場由縣城向新塘、大浦、石灣、楊林、楊橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射，這一方面使房源供應(yīng)區(qū)域擴(kuò)大，另一方面使我縣商品房房價相對平穩(wěn)。前段，我縣房地產(chǎn)市場運行基本情況是：1.區(qū)域價格差異較大。縣城商品住宅均價已突破3000元/㎡，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)還停留在1300-1800元/㎡之間。2.全縣商品房住宅均價格相對平穩(wěn)。3.按揭消費乃是我縣商品房消費的主流，占88%（15126：17192）。前段全縣房地產(chǎn)市場運用情況及下段趨勢衡東房地產(chǎn)市場分析自去年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)市場由縣城向新塘17項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鲥\泰新城項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鲥\泰新城18金領(lǐng)100項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鼋痤I(lǐng)100項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治?9金科名邸項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鼋鹂泼№椖恐苓吋皾撛诰範(fàn)庬椖糠治?0香格里項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鱿愀窭镯椖恐苓吋皾撛诰範(fàn)庬椖糠治?1尚達(dá)豪庭項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治錾羞_(dá)豪庭項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治?2市場分析總結(jié)經(jīng)過我們對衡東房地產(chǎn)開發(fā)市場的初步調(diào)查了解，根據(jù)掌握的初步資料又進(jìn)行了分析，現(xiàn)總結(jié)如下：市場方面：衡東的房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，目前尚處于成長期向成熟期過度的階段，幾年的市場培育，一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步成熟。但由于基本上都是本土企業(yè)，開發(fā)中尚有許多不規(guī)范之處，整體開發(fā)思路、開發(fā)規(guī)模都有較大的提升的空間。規(guī)模方面：從走訪的幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和樓盤來看，大部分都是十萬平方米之內(nèi)的小型開發(fā)規(guī)模，目前較大規(guī)模的有錦泰新城和建材市場等極少的幾個項目。市場分析總結(jié)經(jīng)過我們對衡東房地產(chǎn)開發(fā)市場的初步23市場分析總結(jié)設(shè)計方面：衡東房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計理念上仍處于比較傳統(tǒng)的戶型階段，缺乏創(chuàng)新，無論通透性、采光性、實用性方面都存在比較嚴(yán)重的不足，目前僅錦泰新城在這方面有一些突破。營銷方面：衡東房地產(chǎn)營銷基本上是被動銷售，對項目及企業(yè)缺乏系統(tǒng)性的推廣包裝，對項目優(yōu)勢缺乏有效提煉，對目標(biāo)客戶缺乏精準(zhǔn)分析。價格方面：多層樓梯房一般在3000元∕㎡左右，城區(qū)內(nèi)差異不大。電梯房價格差距較大，最低為3100元∕㎡起，最高達(dá)4100元∕㎡以上，價格差異多出現(xiàn)在地段及周邊環(huán)境資源上。去化方面：衡東目前開發(fā)的住房去化形勢較好，除一些尚未定價面市的項目外，已經(jīng)開盤的項目去化率均在80%以上。但是面門的去化難度較大，存量較多，基本上是有價無市?；谏鲜龇治觯鈻|房地產(chǎn)開發(fā)有著比較大的潛力可挖，品質(zhì)和價格均有較大的提升空間。市場分析總結(jié)設(shè)計方面：衡東房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計理念上仍處于比較傳24第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）25產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位26關(guān)于案名龍庭華府簽語：智謀兼?zhèn)?，德量榮達(dá)，威望成師，洋洋大觀。含義：才能謀略齊備，堅剛有德。享天之福，為功利榮達(dá)的吉數(shù)。宜為人的顧問，威望洋洋，乃師數(shù)也。（吉）堰北豪庭簽語：純陽獨秀，德高望重，和順暢達(dá)，博得名利。含義：純陽獨秀的吉數(shù)。膽力才謀具備，禮儀有德，健全和順，能成就大志大業(yè),實為博得名利富貴的最大好運數(shù)。（吉）金堰龍庭簽語：載寶沉舟，浪里淘金，大難嘗盡，大功有成。含義：載寶沉舟之象。心力不濟(jì)，意志薄弱，傾家蕩產(chǎn)，悲哀困苦，破壞失敗。然而也有大艱難嘗盡后而又成功者，但難免于不幸的命運，故說生在富貴也敗亡?；蛞榔渌\的關(guān)系，致陷于孤獨，刑罰，病患，短命等災(zāi)禍之中。（兇）關(guān)于案名龍庭華府一、項目LOGO建議一、項目LOGO建議28部分VI建議部分VI建議29部分VI建議部分VI建議30部分VI建議部分VI建議31部分VI建議部分VI建議32部分VI建議部分VI建議33一、項目介紹項目位置項目位于衡東縣未來中心地帶，位置獨天得厚。東臨衡岳高速入口；西靠汽車站（衡東規(guī)模最大、檔次最高），南觀百畝人工湖（城東規(guī)模最大檔次最高大型現(xiàn)代化家居建材市場），北依臥龍脈，清山秀水，環(huán)境優(yōu)雅。項目規(guī)模項目為小高層、高層綜合建筑，樓高90米，地上依次為18、29、30層，地下1層為停車庫，總占地面積：24042㎡總建筑面積為9萬㎡。一、項目介紹項目位置項目規(guī)模34主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：35規(guī)劃及面積規(guī)劃及面積36項目戶型面積配比項目戶型面積配比37項目戶型面積配比項目戶型面積配比38不利市場環(huán)境有利STRENGTH優(yōu)勢WEAKNESS劣勢OPPORTUNITY機(jī)會THREAT威脅項目本身項目SWOT分析不利市場環(huán)境有利STRENGTHWEAKNESSOPPORT39項目SWOT分析優(yōu)勢（S）1)位置優(yōu)勢:項目位于衡東縣未來城市中心，臨城市主干道——衡岳大道（新汽車站）及高速高速連接線，交通非常便利。2)地塊優(yōu)勢：項目位于龍脈山腳，空氣清新，環(huán)境幽雅。3)規(guī)模優(yōu)勢：本項目將成為衡東縣第一創(chuàng)新，城市新坐標(biāo)。4)項目所處區(qū)域靠近人工湖、金堰廣場，休閑娛樂生活方便。5）項目配備大型地下停車庫，將成為有車一族的理想購房選擇。6）項目商業(yè)裙樓引進(jìn)品牌超市、百貨后，將進(jìn)一步提升項目及項目所處地段的價值。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）40劣勢（W）1）項目位于新城區(qū)，周邊生活配套缺乏。2）項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染會降低項目品質(zhì)。3）項目臨近污水處理廠，帶給客戶心理影響。4）電梯房的物業(yè)管理費用較多層房略高。項目SWOT分析劣勢（W）項目SWOT分析41機(jī)會點（O）1）政府正進(jìn)行新城擴(kuò)展之中，衡東城關(guān)鎮(zhèn)房產(chǎn)將迎來新一輪發(fā)展機(jī)會。2）衡東縣房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，商品房住宅，特別是高檔住宅較少，競爭較小。3）項目片區(qū)在衡東房價較低，具備一定的上漲空間。項目SWOT分析機(jī)會點（O）項目SWOT分析42威脅點（T）1）20層以上高層衡東縣客戶認(rèn)可度較底。2）建材市場及周邊地塊大量開發(fā)將大量分割客群。3）項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染。4）項目離城區(qū)較遠(yuǎn)對生活帶來較大的不便。項目SWOT分析威脅點（T）項目SWOT分析43目標(biāo)客戶群體定位從馬斯洛需求層次模式看消費者購買心理：自我實現(xiàn)是房子！物業(yè)管理和隱秘性好！有家的感覺！是有身份感的經(jīng)典樓盤！找到生活的意義！生存需求安全需求歸屬需求自尊需求基本生理需求心理需求目標(biāo)客戶群體定位從馬斯洛需求層次模式看消費者購買心理：自我44目標(biāo)客戶群體定位從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理：一次置業(yè)：

主要考慮：實用性和合理性，達(dá)到安置和居住的目的就可以了，一般對環(huán)境、品牌等要求較低，對價格和面積較敏感。

一次置業(yè)人群生存需求目標(biāo)人群核心需求動機(jī)目標(biāo)客戶群體定位從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理：一次置業(yè)45目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)（多次置業(yè)）：二次置業(yè)動機(jī)較為復(fù)雜，可分為以下幾種情況：（1）為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己滿意的住宅，這種類型的話，一般要求面積大、舒適性強、功能齊全、最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴(yán)感、自豪感和成就感；（2）投資目的：出租或長線升值轉(zhuǎn)讓投資，一般要求面積比較小，相對出租容易；（3）買給父母或親人居?。哼@種類型也一般要求面積不是特別大；（4）是以上幾種類型的組合。2、從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理：目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)（多次置業(yè)）：二次置業(yè)動機(jī)較為復(fù)雜46

二次置業(yè)消費者（居住型）選擇項目的標(biāo)準(zhǔn)：

看重項目給他們帶來的實際利益，同時，更注重項目帶來的精神需求。

1、追求舒適、安全、穩(wěn)定、健康、快樂、交通便利、配套、齊全、成熟的社區(qū)，強調(diào)整體性價比，注重項目的整體實際品質(zhì)和實際價值，注重對位置、交通、質(zhì)量、配套、服務(wù)等全方位的比較和權(quán)衡；

2、渴望高品質(zhì)、高品味的生活，希望項目能夠給他們帶來榮耀感和滿足感，能夠匹配他們的生活品味、身份和地位；

3、對地域概念較淡，或?qū)κ煜さ纳瞽h(huán)境有較強的認(rèn)同感，更加看重項目的實際價值和精神價值。目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)消費者（居住型）選擇項目的標(biāo)準(zhǔn)：

看重項目給他們47目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)人群投資客戶群獲取投資回報自尊/自我實現(xiàn)需求目標(biāo)人群核心需求動機(jī)目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)人群投資客戶群獲取投資回報自尊/自我48

由于項目戶型偏中、小戶型，房屋總價較底，因此其目標(biāo)客戶是以區(qū)域內(nèi)中低端收入人群為主。

目標(biāo)客戶群體主要可分為幾大塊：

衡東汽車站內(nèi)部員工建材市場（部分）私營企業(yè)主個體工商戶二次置業(yè)者衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體目標(biāo)客戶群體定位由于項目戶型偏中、小戶型，房屋總價較底，因此49目標(biāo)客戶群體描述自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過10萬元。收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。對生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨到的見解。年齡在25—60歲之間。對居住現(xiàn)狀不滿，有購房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費者。家庭人口約3—5人。對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。目標(biāo)客戶群體描述50

根據(jù)我們項目自身特點和衡東縣房地產(chǎn)市場的實際情況及前期市調(diào)客戶的總結(jié)。中高層消費市場具備一定的市場空間，未來城中央高端生活片區(qū)，若項目在推廣方面突出其優(yōu)勢，定能吸引這部分客源。他們主要是：衡東汽車站內(nèi)部員工建材市場（部分）私營企業(yè)主個體工商戶二次置業(yè)者衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體目標(biāo)客戶區(qū)域分析根據(jù)我們項目自身特點和衡東縣房地產(chǎn)市場的實際情51價格定位

定價是最敏感、最重要的事。方案能達(dá)到多少預(yù)期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，開發(fā)商就會少賺利潤。

在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體的營銷戰(zhàn)略極為重要，故要在定價方法之上考慮整體因素，確定最恰當(dāng)?shù)膬r格，獲取最大的利潤目標(biāo)。價格定位定價是最敏感、最重要的事。方案能達(dá)到多少預(yù)期的利52針對本項目自身狀況及當(dāng)前市場情況，建議開盤初期采取“低開高走”的定價策略。低價入市場有利于在前期推廣時吸引客戶關(guān)注，盡快在先期積累一定數(shù)量的客戶，聚集“人氣”，形成良好的市場氛圍，以搶占市場先機(jī)；待項目達(dá)到一定知名度時，再逐步抬高售價，給客戶以本項目定能“保值、增值”的信息；同時，利用購置項目“買漲不買落”的心理給遲疑不決的客戶造成一定緊迫感，以促使其下決心最終成交。價格定位針對本項目自身狀況及當(dāng)前市場情況，建議開盤初期采取“低開高走53項目平面布局建議：項目平面布局建議目的：1.使入戶門更開闊更大氣；2.從視覺和感觀上優(yōu)化。3.便于人文景觀塑造。改后示意圖：改前示意圖：項目平面布局建議：項目平面布局建議目的：1.使入戶門更開54項目創(chuàng)新理念建議：1、健康理念：全小區(qū)健康直飲水系統(tǒng)；（目前衡

陽市唯一的創(chuàng)新小區(qū)）2、高利用率：創(chuàng)新戶型，高利用率N+1設(shè)計；3、精裝理念：免裝修煩惱，輕松入住豪宅；

（0首付、拎包入?。?、差異理念：別人沒的我有，別人有的我精。

項目創(chuàng)新理念建議：1、健康理念：全小區(qū)健康直飲水系統(tǒng)；（目55第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）56整體營銷策略及推廣建議整體營銷策略及推廣建議57二、工程進(jìn)度工程進(jìn)度

項目的推廣與工程的進(jìn)度相輔相成，階段性的推廣需要工程的有力配合，按照我司的節(jié)點控制，初步提出一期推去樓棟如下進(jìn)度簡表：售樓部裝修工地動工樣板間建設(shè)完成封頂項目完工交房

2013年11月2013年11月2014年8月2014年10月2015年3月2015年4月二、工程進(jìn)度工程進(jìn)度項目的推廣與工程的進(jìn)度相輔58第三組團(tuán)第二組團(tuán)第一組團(tuán)第五組團(tuán)第四組團(tuán)推盤節(jié)點示意圖第三組團(tuán)第二組團(tuán)第一組團(tuán)第五組團(tuán)第四組團(tuán)推盤節(jié)點示意圖59項目預(yù)期項目分階段性銷售目標(biāo)本項目隨市場變化，工程進(jìn)度等可能做相應(yīng)調(diào)整，隨機(jī)應(yīng)對市場。實現(xiàn)銷售目標(biāo)之前提：強大銷售隊伍的保障，精裝樣板間、售樓部精裝修及廣告包裝的支持，活動保質(zhì)保量的完成及工程的緊密跟進(jìn)。項目預(yù)期項目分階段性銷售目標(biāo)本項目隨市場變化，工程進(jìn)度等可能60結(jié)合市場實際情況，2014年以1.2.3號樓出擊，配合價格策略，打造項目品質(zhì)形象。采用分批中頻推售的策略，既促進(jìn)劣勢房源的去化，又形成局部熱銷的局面，有效增加客戶的關(guān)注度和成交率。形成良好的銷售態(tài)勢。樓棟推售策略：劣勢房源、低區(qū)樓層先行搶市場優(yōu)勢房源、高區(qū)樓層墊底謀利潤樓棟推售策略：首推1.2.3.號樓提升項目形象，分批中頻推售制造熱銷氛圍項目分階段性銷售分析結(jié)合市場實際情況，2014年以1.2.3號樓出擊，配合價格策61理想狀態(tài)下，按目前10:1的來人成交比計算，要完成2014年開盤期102套的銷售目標(biāo)，大概需要1100組來訪客戶。理想狀態(tài)下，按目前10:1的來人成交比計算，要完成2014年62導(dǎo)入期蓄客戶期（推廣階段）強勢蓄客期（預(yù)熱開盤期）推廣主題線上推廣渠道外拓執(zhí)行策略小眾渠道企劃準(zhǔn)備1月8月3月6月線下活動第一季：蓄勢第二季：起勢第三季：旺勢（開盤）導(dǎo)入期蓄客戶期（推廣階段）63時間：2013年11-2014年3月目

標(biāo)：本階段是設(shè)計制作好各類銷售道具和陣地包裝加強，同時告知，配合前期部分出街廣告，蓄客100組以上。推廣策略：通過開工典禮聚焦項目，建立項目市場形象和關(guān)注度。推廣執(zhí)行：本階段主要通過路牌、道旗廣告、城區(qū)售樓處重新包裝使項目形象全面鋪開。銷售道具：VI系統(tǒng)完成、陣地包裝更新、銷售百問制定、銷講統(tǒng)一。第一導(dǎo)入期蓄勢時間：2013年11-2014年3月目標(biāo)：本64時間：2014年4月---2014年8月第二季起勢階段目

標(biāo)：通過線上立體持續(xù)和線下多渠道開拓客戶，制造火爆的銷售辦卡場景，給項目持續(xù)熱銷奠定基礎(chǔ)。蓄客300組以上。推廣策略：導(dǎo)入期已經(jīng)為項目制造了一定的影響力和客戶積累量，該階段需結(jié)合廣告的投放以及派單巡展的客戶資源，更有利地推進(jìn)銷售。推廣執(zhí)行：尋找營銷引爆點，通過報紙、電視、短信、DM、電影下鄉(xiāng)和網(wǎng)絡(luò)等媒介相互促動、布點業(yè)務(wù)員、集中去化。銷售道具：海報、手提袋、小禮品、宣傳單片時間：2014年4月---2014年8月第二季起勢階段65電影下鄉(xiāng)示意圖電影下鄉(xiāng)示意圖66巡展、派單示意圖巡展、派單示意圖67時間：2014年8月---2014年10月第三季開盤階段目

標(biāo)：通過啟動布點直銷渠道，保持市場持續(xù)關(guān)注及銷售熱度。蓄客600組。推廣策略：通過第一季和第二季以推廣蓄客為主的階段銷售，推出所預(yù)計樓棟房源，針對此階段采用直效營銷、老帶新優(yōu)惠活動和啟動中介渠道等推廣策略進(jìn)行集中銷售進(jìn)一步去化。推廣執(zhí)行：平面媒體投放力度減弱，配合節(jié)假日組織促銷活動和直效媒體。主要以短信、DM、賬單廣告為主。媒體渠道：短信、DM、賬單廣告和派單等銷售資料：根據(jù)銷售情況針對性的制作或調(diào)整銷售資料時間：2014年8月---2014年10月第三季開盤階段目681、聯(lián)動平臺信息發(fā)布2、郵件形式公布項目信息及培訓(xùn)計劃3、完成培訓(xùn)PPT4、組織現(xiàn)場培訓(xùn)平臺搭建1、聯(lián)動平臺信息發(fā)布2、郵件形式公布項目信息及培訓(xùn)計劃3、完69瑞吉內(nèi)外場協(xié)同作戰(zhàn)地圖瑞吉現(xiàn)場銷售團(tuán)隊瑞吉渠道中心團(tuán)隊瑞吉布點及中介團(tuán)隊周邊客截流客產(chǎn)業(yè)客瑞吉資源客現(xiàn)場銷售中心二級門店上門客短信客自訪客門店網(wǎng)絡(luò)客截流客瑞吉轉(zhuǎn)場客作戰(zhàn)地圖瑞吉內(nèi)外場協(xié)同作戰(zhàn)地圖瑞吉現(xiàn)場銷售團(tuán)隊瑞吉渠道中心團(tuán)隊瑞吉布70項目現(xiàn)場+形象導(dǎo)入形象樹立，挖掘內(nèi)部資源外拓+圈層全線出擊

媒體+SP活動+巡展+渠道+派單派單、網(wǎng)絡(luò)、門店現(xiàn)場銷售團(tuán)隊瑞吉渠道中心現(xiàn)場銷售團(tuán)隊核心區(qū)域布點現(xiàn)場銷售團(tuán)隊二級地產(chǎn)分行第三季內(nèi)外場+資源聯(lián)動階段項目現(xiàn)場+形象導(dǎo)入形象樹立，挖掘內(nèi)部資源外拓+圈層全線出擊71順利開盤完成銷售順利開盤完成銷售72第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）731、公司形象包裝，展示公司實力；

2、項目形象包裝，打造品質(zhì)品牌；

3、項目產(chǎn)品包裝，實現(xiàn)順利銷售。

立體聯(lián)動、全域覆蓋、軟硬兼施、精準(zhǔn)鎖定。

推廣總體思路1、公司形象包裝，展示公司實力；

2、項目形象包裝，打造品質(zhì)74衡東樓市未來走勢分析衡東樓市未來走勢分析75根據(jù)我們對衡東房地產(chǎn)開發(fā)市場的初步了解，結(jié)合專業(yè)的分析，衡東未來發(fā)展的趨勢基本是：一、改善性需求積極或?qū)⒅鲗?dǎo)市場消費者購買力顯著增強2013-2014年衡東房地產(chǎn)市場的主要消費群體將以計劃改善居住條件的改善性消費者為主，以沒有房產(chǎn)，計劃解決基本居住需求的首套房消費者為輔。這也是支撐衡東商品房和商品住房成交量出現(xiàn)持續(xù)上升的主要動力。但另一方面，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2012-2013年改善性消費者呈現(xiàn)出以下三個特點。首先，購房意愿較為迫切。主要原因在于單套面積小，購置時間長，難以滿足家庭正常的發(fā)展需要；此外，部分改善性消費者來自10年以上的老舊小區(qū)，隨著老舊小區(qū)拆遷改造陸續(xù)展開，其換購新房產(chǎn)顯得更為迫切。其次，改善性消費者在表現(xiàn)出較強的購房意愿的同時，購房目標(biāo)較為明確，購房理念也更為全面。我們發(fā)現(xiàn)，改善性消費者在購房時，除了戶型，居住舒適度、周邊配套、區(qū)位交通等因素都已經(jīng)列入其購房時的關(guān)注和考慮的范圍，部分改善性消費者更傾向于在既有房產(chǎn)周邊購置新房產(chǎn)。衡東前期市場回顧期后期未來走勢分析根據(jù)我們對衡東房地產(chǎn)開發(fā)市場的初步了解，結(jié)合專業(yè)的分析，衡東76衡東前期市場回顧期后期未來走勢分析再次，改善性消費者的購買力比較強，這主要是由于部分改善性消費者采用了變賣既有房產(chǎn)，購置新房產(chǎn)的方式。我們認(rèn)為，這也帶來了兩方面的影響：其一，此類消費者的購買力難以持久，特別是既有房產(chǎn)變賣并購置新房產(chǎn)之后，其購買力將有所下降；其二，改善性消費者在變賣既有房產(chǎn)之后，購置的新房產(chǎn)將成為所在家庭的主要資產(chǎn)之一，因此改善性消費者對新房產(chǎn)的保值增值也比較看重。二、開發(fā)企業(yè)積極介入市場，市場轉(zhuǎn)型勢在必行“積極介入市場，前景審慎展望”，是2013年衡東開發(fā)企業(yè)的普遍寫照。一方面，在消費者購房意愿持續(xù)上升，購房心態(tài)趨于明朗的背景下，開發(fā)企業(yè)自2013年第二季度末期開始，積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快供應(yīng)節(jié)奏，在控制庫存的基礎(chǔ)上迎合消費者，特別是改善性消費者的購房需求；另一方面，面對短期內(nèi)政策環(huán)境相對穩(wěn)定，以及長期內(nèi)對衡東房地產(chǎn)市場的樂觀與看好，也使開發(fā)企業(yè)采取了更為審慎的策略，即加快資金回籠，提高商品房去化率，在保證開發(fā)企業(yè)資金鏈安全的基礎(chǔ)上，尋求介入優(yōu)質(zhì)地塊一級開發(fā)的機(jī)會，謀求在衡東前景較好的板塊提前布局。我們認(rèn)為，這反映出2013年衡東開發(fā)企業(yè)正在采取自主性和能動性更強的策略，以應(yīng)對未來市場可能出現(xiàn)的變化。衡東前期市場回顧期后期未來走勢分析再次，改善性消費者的購買力77三、追求高品質(zhì)是開發(fā)企業(yè)調(diào)整和提速的必然趨勢。我們發(fā)現(xiàn)，面對衡東房地產(chǎn)市場消費人群出現(xiàn)的重大調(diào)整，特別是改善性消費者成為主導(dǎo)力量，開發(fā)企業(yè)除了在商品房和商品住房的供應(yīng)方面進(jìn)行積極應(yīng)對之外，也在進(jìn)行著企業(yè)和產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。鑒于改善性消費者在關(guān)注戶型大小及舒適度的同時，也對社區(qū)環(huán)境、周邊配套、區(qū)位交通、物業(yè)服務(wù)和保值增值等因素較為看重，開發(fā)企業(yè)對產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計較之以往有了明顯提升，提升項目“軟實力”，成為了多數(shù)項目的選擇；此外，盡管消費者在購房時的品牌意識有待增強，但較之以往已經(jīng)有了較為明顯的提升，受此影響，以衡東本土企業(yè)為代表的一批開發(fā)企業(yè)，也正在嘗試建設(shè)企業(yè)品牌，贏得消費者的認(rèn)同。我們認(rèn)為，本輪衡東房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的變化，其動力來自于衡東消費者。而衡東消費者的上述變化，也在引領(lǐng)和推動衡東開發(fā)企業(yè)進(jìn)行著調(diào)整和變化。衡東前期市場回顧期后期未來走勢分析三、追求高品質(zhì)是開發(fā)企業(yè)調(diào)整和提速的必然趨勢。衡東前期市場回78四、開發(fā)企業(yè)應(yīng)快速轉(zhuǎn)型，應(yīng)對市場變化。我們判斷，衡東消費者的此次轉(zhuǎn)型不可逆轉(zhuǎn)，因此衡東房地產(chǎn)市場和開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也將進(jìn)行到底。隨著越來越多的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入衡東，產(chǎn)品的全方位競爭，以及開發(fā)企業(yè)的競爭也將更為激烈。我們注意到，2013年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批有所放松，但審批的要求比較高，貸款額度也趨于緊張；此外，無論是一級開發(fā)，還是二級開發(fā)，對于開發(fā)企業(yè)的實力要求也有所提高。因此，開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也就變得非常迫切，開發(fā)適應(yīng)市場的品質(zhì)尤為重要。一、二級市場比較合理。未來我縣房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，按揭消費仍是主流，投資性消費會有所增加，但自住性剛性消費所占市場份額短期內(nèi)不會有太幅降低，消費戶型仍以90-144㎡/套為主導(dǎo)，商品房房源供應(yīng)會進(jìn)一步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)散。衡東前期市場回顧期后期未來走勢分析四、開發(fā)企業(yè)應(yīng)快速轉(zhuǎn)型，應(yīng)對市場變化。衡東前期市場回顧期后期79第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）80本項目投資風(fēng)險及規(guī)避本項目投資風(fēng)險及規(guī)避81房地產(chǎn)開發(fā)都存在著一定的風(fēng)險。首先是項目的定位風(fēng)險。因為項目普遍具有一次性和不可重復(fù)性，一旦市場定位不準(zhǔn)，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法彌補的。先天不足，后天補不回來。這也是項目開發(fā)過程中最大的風(fēng)險，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位等等，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景。本項目投資風(fēng)險及規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)都存在著一定的風(fēng)險。本項目投資風(fēng)險及規(guī)避82從金堰龍庭的情況看：其產(chǎn)品、建筑環(huán)境等定位基本上是正確的，可行的。關(guān)鍵是營銷策劃的定位，營銷策劃需要慎重考慮影響項目定位的最主要因素即項目建設(shè)地點和周邊環(huán)境，項目去化的目標(biāo)客戶人群，區(qū)域文化的基本特性，消費人群的認(rèn)可方式等。如果照抄照搬其他的所謂成功經(jīng)驗本身就是在冒險。只有完全針對自己的可行性分析，尤其是不可行性分析才是回避風(fēng)險的良策。其次是項目的資金風(fēng)險。對融資能力樂觀的過高的估計，或者項目成本分析存在嚴(yán)重的失誤，或者沒有領(lǐng)會國家和地方政府的政策實質(zhì)精神，對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不準(zhǔn)，或者是建設(shè)過程中成本嚴(yán)重失控(也可能因突發(fā)性事件引起)、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求，給項目建設(shè)造成風(fēng)險。本項目投資風(fēng)險及規(guī)避從金堰龍庭的情況看：其產(chǎn)品、建筑環(huán)境等定位基本上是正確的，可83金堰龍庭項目由于有共創(chuàng)集團(tuán)的堅強后盾，基本上不存在類似的風(fēng)險，只要做好營銷中的資金回籠計劃，嚴(yán)格執(zhí)行就行。項目銷售的創(chuàng)新風(fēng)險。很多新項目為了所謂的“創(chuàng)新”，為了獲得所謂的“賣點”，脫離實際地設(shè)計一些新戶型、新立面風(fēng)格、使用一些新材料、新技術(shù)、新模式等等，但是缺乏市場檢驗，缺乏市場調(diào)研，往往不被消費者接受，從而導(dǎo)致事與愿違的風(fēng)險發(fā)生。瑞吉公司倡導(dǎo)的針對金堰龍庭項目引進(jìn)“健康直飲水系統(tǒng)”是目前國家政策支持，大多數(shù)消費者普通認(rèn)可，只是現(xiàn)在還剛剛被開發(fā)商運用的一項新概念。同樣，“零”首付，拎包住豪宅的概念也是國外及前沿城市成功運用的經(jīng)驗，符合目前消費市場需求，基本上沒有風(fēng)險，只是在操作上要嚴(yán)謹(jǐn)，要環(huán)環(huán)緊扣才行，前期引導(dǎo)要做到位。本項目投資風(fēng)險及規(guī)避金堰龍庭項目由于有共創(chuàng)集團(tuán)的堅強后盾，基本上不存在類似的風(fēng)險84在風(fēng)險控制方面，項目管理者的經(jīng)驗非常重要，有經(jīng)驗的管理者會消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險。要合理配備項目管理人員，除了要求具備基本崗位技能，還要提高綜合知識能力，拓展知識面，組成既有科學(xué)態(tài)度又有主動工作熱情的管理隊伍，共同應(yīng)對可能的風(fēng)險。真正做到開發(fā)管理、工程建設(shè)、策劃營銷、物業(yè)管理協(xié)調(diào)有序，相互照應(yīng)。本項目投資風(fēng)險及規(guī)避在風(fēng)險控制方面，項目管理者的經(jīng)驗非常重要，有經(jīng)驗的管理者會消85第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）86策劃及代理傭金策劃及代理傭金87策劃及代理傭金策劃:根據(jù)項目實際情況瑞吉每月調(diào)整思路出具相應(yīng)

營銷策劃方案以達(dá)到項目美域度建設(shè)、銷售回款為目的。（獨家代理不再收取策劃費用）代理傭金:總銷售額的1.5%—1.8%；隨行入市超出溢價部分按7：3（甲占7，乙方占3）進(jìn)行分成。備注:以上費用不包括項目廣告、平面設(shè)計、項目的VI

設(shè)計及售樓部裝修、租金、水、電、辦公費用等

開資。策劃及代理傭金策劃:根據(jù)項目實際情況瑞吉每月調(diào)整思路出具相88第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）89項目合作保障條件項目合作保障條件90一、確保項目順利完成銷售快速回款

計劃，瑞吉為本項

目特成立如下三個工作小組確保無完成目標(biāo)任。1.專業(yè)策劃小組；（3——5人）2.專業(yè)內(nèi)場工作組；（5——8人）3.專業(yè)外場工作組；（10—30人）二、按季度制定銷售目標(biāo)任務(wù)，如不能按期完成任務(wù)則

按0.5%降點處理。

項目合作保障條件一、確保項目順利完成銷售快速回款計劃，瑞吉為本項項目91預(yù)祝本項目開發(fā)取得圓滿成功謝謝！Thanks預(yù)祝本項目開發(fā)取得圓滿成功謝謝！Thanks92建議案名：龍庭華府、堰北豪庭提案：深圳瑞吉建議案名：龍庭華府、堰北豪庭提案：深圳瑞吉93金碧輝煌龍脈傳承金碧輝煌龍脈傳承

這是一個值得關(guān)注和付出的地產(chǎn)項目！她將為衡東注入久違的人文精神，締造城市創(chuàng)新的典范她是唯一占據(jù)了未來稀缺的核心城市資源，擁有秀美多姿的“人工湖”自然景觀與臥龍山脈，依托高速連接線、衡岳北路、衡東汽車站、建材市場等多重價值的物業(yè)，其生命力、影響力將超越人們的想象。瑞吉觀點這是一個值得關(guān)注和付出的地產(chǎn)項目！瑞吉觀點95

本策劃案希望找到和塑造能融合本項目混合業(yè)態(tài)的推廣主題概念和強勢賣點。以強勢的整合傳播體系，貫穿獨特的風(fēng)格將項目形象展示給目標(biāo)客戶，全面契合新富精英階層的置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，最終實現(xiàn)市場推廣目標(biāo)。在短短五天的項目推廣策劃過程中，我們傾注了超常的激情和心力；為房地產(chǎn)行業(yè)越來越稀缺的人性光輝和文化魅力，表達(dá)我們深深的敬意。

瑞吉表達(dá)本策劃案希望找到和塑造能融合本項目混合業(yè)態(tài)的推廣主題概念96

本案的成功，必須是住宅和商業(yè)整體成功。本案建議包含多種不同類型物業(yè)，因此必須有一個強勢的形象來統(tǒng)領(lǐng)，既不能分散推廣，更不能相互排斥。同時在項目的推廣中，需要以“城市引導(dǎo)者”的姿態(tài)，全力倡導(dǎo)“都市田園主義”的現(xiàn)代新生活主張。瑞吉主張本案的成功，必須是住宅和商業(yè)整體成功。瑞吉主張97瑞吉格言我們堅信：任何一個樓盤都有它獨一無二的賣點，而我們所能做的，就是準(zhǔn)確地找到它，并將它巧妙而有力地傳達(dá)給消費者瑞吉格言我們堅信：任何一個樓盤都有它獨一無二的賣點，而瑞吉寄語擁抱城市，成就未來；一個引領(lǐng)時尚的夢想；一座田園與城市交融的樂園；尊貴、潮流、時尚、靜謐；一個新城市的核心即將開啟……瑞吉寄語擁抱城市，成就未來；與稀缺的自然資源相比，繁華的泛CBD城市資源更為稀缺。就衡東而言，水岸資源豐富，但兼具人文、水岸、秀山而可供開發(fā)的城市土地，放在全國或全球，都具有其不可多得的價值。關(guān)于資源與稀缺的自然資源相比，繁華的泛CBD城市資源更為稀缺。關(guān)于資100關(guān)于定位城市地標(biāo)；新城核心；龍脈華府；新貴領(lǐng)地。關(guān)于定位城市地標(biāo)；第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）102市場調(diào)查市場調(diào)查103衡東縣經(jīng)濟(jì)壞境分析1、人口：全縣常住人口為629725人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的594131人相比，十年共增加35594人，增長5.99%。年平均增長率0.60%。全縣戶籍人口為737081人。2、經(jīng)濟(jì)：縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持強勁勢頭，實現(xiàn)總量、均量、質(zhì)量“三量齊升”。全年完成GDP151.72億元，同比增長14.5%，增幅居衡陽市7縣市第一；完成財政總收入7.5669億元，同比增長37.62%，增幅居衡陽市第一。財政總收入比2010年增收2.0686億元，增量相當(dāng)于2005年一年的總量。全年完成稅收5.8792億元，比上年增收1.755億元，增長42.55%，稅收收入占財政總收入的比重為77.7%，比上年提高2.69個百分點。其中金虎集團(tuán)、領(lǐng)欣銅業(yè)分別納稅1.52億元、1.01億元，縣首次出現(xiàn)納稅過億元的企業(yè)。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步增強，全年完成規(guī)模工業(yè)總值235.7億元，增長49%；實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)增加值58.64億元，增長21.6%；工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)51.2%。榮獲“全省油茶大縣”稱號。全年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值49.2億元，增長5.6%。全縣糧食總產(chǎn)量達(dá)38.95萬噸，增長2.7%。第三產(chǎn)業(yè)增長迅速。社會消費品零售總額達(dá)44.91億元，增長18%。羅榮桓故居紀(jì)念館成功獲評國家4A級旅游景區(qū)，榮桓鎮(zhèn)成功創(chuàng)建“全省旅游名鎮(zhèn)”。衡東縣經(jīng)濟(jì)壞境分析1、人口：全縣常住人口為629725人，同104衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)1.商品房供應(yīng)情況2013年1-6月份，全縣批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161588平方米，1862個基本單元，其中住宅100579平方米，700套，非住宅61009平方米，1162套，與去年同期比分別為1.74︰1，1.30︰1，4.00︰1。4-6月份，全縣批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積85813平方米，795套，其中：住宅69762㎡，475套，非住宅16051㎡，320套，與去年同期比分別為5.32︰1，3.82︰1。1-6月份，衡山縣批準(zhǔn)許可商品房預(yù)售面積為90096㎡，衡南縣批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積為113622㎡，同期比分別為我縣的42%，79%。2.商品房銷售情況2013年1-6月份，全縣網(wǎng)上簽約963起，簽約銷售面積100418㎡，簽約總金額30399.58萬元，其中住宅499起，面積70427㎡，非住宅464起，面積29991㎡。4-6月全縣網(wǎng)上簽約484起，簽約銷售面積49645㎡，簽約總金額8577.13萬元，其中住宅236起，面積33852㎡，非住宅248起，面積15793㎡。1-6月份，衡南縣簽約銷售48049平方米，簽約總金額10105萬元；衡山縣銷售21475平方米，銷售金額5653.74萬元。兩個縣銷售總面積分別為我縣的47%，21.4%。衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)1.商品房供應(yīng)情況105衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)3.商品房供銷售情況1-6月，全縣商品房供銷比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房網(wǎng)上簽約銷售面積）為1.61︰1；衡南縣為2.36︰1，衡山縣為4.2︰1；分別比我縣高出46%和160.1%。4-6月，全縣商品房供銷比1.72︰1。4.商品房戶型消費情況1-6月，全縣網(wǎng)上簽約銷售戶型90㎡/套以下21宗，簽約面積1777.66㎡，占2.5%；90-144㎡/套，303宗，面積39666.79㎡，占56.3%；144㎡/套以上的175宗，面積28980.98㎡，占41.2%。衡東房地產(chǎn)市場分析(新建商品房市場分析)106衡東房地產(chǎn)市場分析1.交易量情況：1-6月，全縣二級市場完成房屋交易444起，交易面積68264㎡。與去年同期比較，交易面積增漲8%，其中4-6月交易244起，交易面積26948㎡。1-6月同期與衡南縣比較為1.54︰1（68264︰44302）。2.1-6月份，房產(chǎn)一、二級市場交易成交量比為：1.47︰1，衡南縣為2.18︰1。（二級市場存量房情況分析）衡東房地產(chǎn)市場分析1.交易量情況：1-6月，全縣二級市場完成107衡東房地產(chǎn)市場分析1-6月全縣辦理抵押登記434件，抵押登記面積311899㎡，抵押融資總額42211.9萬元，其中住宅抵押登記面積10606㎡，融資總額15126.01萬元，與去年同期比較抵押面積增漲61%，融資額增漲63%。1-6月，全縣辦理抵押登記244件，抵押面積127849㎡，抵押融資總額18036.9元，其中住宅抵押登記面積55057.67㎡，融資總額9725.45元。1-6月，衡南縣辦理327件，抵押登記面積41086平方米；衡山縣辦理407起，抵押融資1.95億元；南岳區(qū)辦理307件，抵押登記面積76803平方米，抵押融資6700萬元。（抵押融資市場分析）衡東房地產(chǎn)市場分析1-6月全縣辦理抵押登記434件，抵押登記108衡東房地產(chǎn)市場分析自去年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)市場由縣城向新塘、大浦、石灣、楊林、楊橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射，這一方面使房源供應(yīng)區(qū)域擴(kuò)大，另一方面使我縣商品房房價相對平穩(wěn)。前段，我縣房地產(chǎn)市場運行基本情況是：1.區(qū)域價格差異較大?？h城商品住宅均價已突破3000元/㎡，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)還停留在1300-1800元/㎡之間。2.全縣商品房住宅均價格相對平穩(wěn)。3.按揭消費乃是我縣商品房消費的主流，占88%（15126：17192）。前段全縣房地產(chǎn)市場運用情況及下段趨勢衡東房地產(chǎn)市場分析自去年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)市場由縣城向新塘109項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鲥\泰新城項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鲥\泰新城110金領(lǐng)100項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鼋痤I(lǐng)100項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治?11金科名邸項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鼋鹂泼№椖恐苓吋皾撛诰範(fàn)庬椖糠治?12香格里項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治鱿愀窭镯椖恐苓吋皾撛诰範(fàn)庬椖糠治?13尚達(dá)豪庭項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治錾羞_(dá)豪庭項目周邊及潛在竟?fàn)庬椖糠治?14市場分析總結(jié)經(jīng)過我們對衡東房地產(chǎn)開發(fā)市場的初步調(diào)查了解，根據(jù)掌握的初步資料又進(jìn)行了分析，現(xiàn)總結(jié)如下：市場方面：衡東的房地產(chǎn)開發(fā)市場起步較晚，目前尚處于成長期向成熟期過度的階段，幾年的市場培育，一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正逐步成熟。但由于基本上都是本土企業(yè)，開發(fā)中尚有許多不規(guī)范之處，整體開發(fā)思路、開發(fā)規(guī)模都有較大的提升的空間。規(guī)模方面：從走訪的幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和樓盤來看，大部分都是十萬平方米之內(nèi)的小型開發(fā)規(guī)模，目前較大規(guī)模的有錦泰新城和建材市場等極少的幾個項目。市場分析總結(jié)經(jīng)過我們對衡東房地產(chǎn)開發(fā)市場的初步115市場分析總結(jié)設(shè)計方面：衡東房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計理念上仍處于比較傳統(tǒng)的戶型階段，缺乏創(chuàng)新，無論通透性、采光性、實用性方面都存在比較嚴(yán)重的不足，目前僅錦泰新城在這方面有一些突破。營銷方面：衡東房地產(chǎn)營銷基本上是被動銷售，對項目及企業(yè)缺乏系統(tǒng)性的推廣包裝，對項目優(yōu)勢缺乏有效提煉，對目標(biāo)客戶缺乏精準(zhǔn)分析。價格方面：多層樓梯房一般在3000元∕㎡左右，城區(qū)內(nèi)差異不大。電梯房價格差距較大，最低為3100元∕㎡起，最高達(dá)4100元∕㎡以上，價格差異多出現(xiàn)在地段及周邊環(huán)境資源上。去化方面：衡東目前開發(fā)的住房去化形勢較好，除一些尚未定價面市的項目外，已經(jīng)開盤的項目去化率均在80%以上。但是面門的去化難度較大，存量較多，基本上是有價無市?；谏鲜龇治觯鈻|房地產(chǎn)開發(fā)有著比較大的潛力可挖，品質(zhì)和價格均有較大的提升空間。市場分析總結(jié)設(shè)計方面：衡東房地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計理念上仍處于比較傳116第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）117產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位118關(guān)于案名龍庭華府簽語：智謀兼?zhèn)?，德量榮達(dá)，威望成師，洋洋大觀。含義：才能謀略齊備，堅剛有德。享天之福，為功利榮達(dá)的吉數(shù)。宜為人的顧問，威望洋洋，乃師數(shù)也。（吉）堰北豪庭簽語：純陽獨秀，德高望重，和順暢達(dá)，博得名利。含義：純陽獨秀的吉數(shù)。膽力才謀具備，禮儀有德，健全和順，能成就大志大業(yè),實為博得名利富貴的最大好運數(shù)。（吉）金堰龍庭簽語：載寶沉舟，浪里淘金，大難嘗盡，大功有成。含義：載寶沉舟之象。心力不濟(jì)，意志薄弱，傾家蕩產(chǎn)，悲哀困苦，破壞失敗。然而也有大艱難嘗盡后而又成功者，但難免于不幸的命運，故說生在富貴也敗亡?；蛞榔渌\的關(guān)系，致陷于孤獨，刑罰，病患，短命等災(zāi)禍之中。（兇）關(guān)于案名龍庭華府一、項目LOGO建議一、項目LOGO建議120部分VI建議部分VI建議121部分VI建議部分VI建議122部分VI建議部分VI建議123部分VI建議部分VI建議124部分VI建議部分VI建議125一、項目介紹項目位置項目位于衡東縣未來中心地帶，位置獨天得厚。東臨衡岳高速入口；西靠汽車站（衡東規(guī)模最大、檔次最高），南觀百畝人工湖（城東規(guī)模最大檔次最高大型現(xiàn)代化家居建材市場），北依臥龍脈，清山秀水，環(huán)境優(yōu)雅。項目規(guī)模項目為小高層、高層綜合建筑，樓高90米，地上依次為18、29、30層，地下1層為停車庫，總占地面積：24042㎡總建筑面積為9萬㎡。一、項目介紹項目位置項目規(guī)模126主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：127規(guī)劃及面積規(guī)劃及面積128項目戶型面積配比項目戶型面積配比129項目戶型面積配比項目戶型面積配比130不利市場環(huán)境有利STRENGTH優(yōu)勢WEAKNESS劣勢OPPORTUNITY機(jī)會THREAT威脅項目本身項目SWOT分析不利市場環(huán)境有利STRENGTHWEAKNESSOPPORT131項目SWOT分析優(yōu)勢（S）1)位置優(yōu)勢:項目位于衡東縣未來城市中心，臨城市主干道——衡岳大道（新汽車站）及高速高速連接線，交通非常便利。2)地塊優(yōu)勢：項目位于龍脈山腳，空氣清新，環(huán)境幽雅。3)規(guī)模優(yōu)勢：本項目將成為衡東縣第一創(chuàng)新，城市新坐標(biāo)。4)項目所處區(qū)域靠近人工湖、金堰廣場，休閑娛樂生活方便。5）項目配備大型地下停車庫，將成為有車一族的理想購房選擇。6）項目商業(yè)裙樓引進(jìn)品牌超市、百貨后，將進(jìn)一步提升項目及項目所處地段的價值。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）132劣勢（W）1）項目位于新城區(qū)，周邊生活配套缺乏。2）項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染會降低項目品質(zhì)。3）項目臨近污水處理廠，帶給客戶心理影響。4）電梯房的物業(yè)管理費用較多層房略高。項目SWOT分析劣勢（W）項目SWOT分析133機(jī)會點（O）1）政府正進(jìn)行新城擴(kuò)展之中，衡東城關(guān)鎮(zhèn)房產(chǎn)將迎來新一輪發(fā)展機(jī)會。2）衡東縣房地產(chǎn)發(fā)展處于初級階段，商品房住宅，特別是高檔住宅較少，競爭較小。3）項目片區(qū)在衡東房價較低，具備一定的上漲空間。項目SWOT分析機(jī)會點（O）項目SWOT分析134威脅點（T）1）20層以上高層衡東縣客戶認(rèn)可度較底。2）建材市場及周邊地塊大量開發(fā)將大量分割客群。3）項目臨近汽車站，噪音及汽車尾汽帶來的污染。4）項目離城區(qū)較遠(yuǎn)對生活帶來較大的不便。項目SWOT分析威脅點（T）項目SWOT分析135目標(biāo)客戶群體定位從馬斯洛需求層次模式看消費者購買心理：自我實現(xiàn)是房子！物業(yè)管理和隱秘性好！有家的感覺！是有身份感的經(jīng)典樓盤！找到生活的意義！生存需求安全需求歸屬需求自尊需求基本生理需求心理需求目標(biāo)客戶群體定位從馬斯洛需求層次模式看消費者購買心理：自我136目標(biāo)客戶群體定位從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理：一次置業(yè)：

主要考慮：實用性和合理性，達(dá)到安置和居住的目的就可以了，一般對環(huán)境、品牌等要求較低，對價格和面積較敏感。

一次置業(yè)人群生存需求目標(biāo)人群核心需求動機(jī)目標(biāo)客戶群體定位從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理：一次置業(yè)137目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)（多次置業(yè)）：二次置業(yè)動機(jī)較為復(fù)雜，可分為以下幾種情況：（1）為了改善居住環(huán)境，進(jìn)行以小換大、以低檔換高檔的形式，選擇自己滿意的住宅，這種類型的話，一般要求面積大、舒適性強、功能齊全、最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴(yán)感、自豪感和成就感；（2）投資目的：出租或長線升值轉(zhuǎn)讓投資，一般要求面積比較小，相對出租容易；（3）買給父母或親人居?。哼@種類型也一般要求面積不是特別大；（4）是以上幾種類型的組合。2、從置業(yè)次數(shù)的角度看消費者購買心理：目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)（多次置業(yè)）：二次置業(yè)動機(jī)較為復(fù)雜138

二次置業(yè)消費者（居住型）選擇項目的標(biāo)準(zhǔn)：

看重項目給他們帶來的實際利益，同時，更注重項目帶來的精神需求。

1、追求舒適、安全、穩(wěn)定、健康、快樂、交通便利、配套、齊全、成熟的社區(qū)，強調(diào)整體性價比，注重項目的整體實際品質(zhì)和實際價值，注重對位置、交通、質(zhì)量、配套、服務(wù)等全方位的比較和權(quán)衡；

2、渴望高品質(zhì)、高品味的生活，希望項目能夠給他們帶來榮耀感和滿足感，能夠匹配他們的生活品味、身份和地位；

3、對地域概念較淡，或?qū)κ煜さ纳瞽h(huán)境有較強的認(rèn)同感，更加看重項目的實際價值和精神價值。目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)消費者（居住型）選擇項目的標(biāo)準(zhǔn)：

看重項目給他們139目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)人群投資客戶群獲取投資回報自尊/自我實現(xiàn)需求目標(biāo)人群核心需求動機(jī)目標(biāo)客戶群體定位二次置業(yè)人群投資客戶群獲取投資回報自尊/自我140

由于項目戶型偏中、小戶型，房屋總價較底，因此其目標(biāo)客戶是以區(qū)域內(nèi)中低端收入人群為主。

目標(biāo)客戶群體主要可分為幾大塊：

衡東汽車站內(nèi)部員工建材市場（部分）私營企業(yè)主個體工商戶二次置業(yè)者衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體目標(biāo)客戶群體定位由于項目戶型偏中、小戶型，房屋總價較底，因此141目標(biāo)客戶群體描述自有可支配現(xiàn)金資產(chǎn)超過10萬元。收入穩(wěn)定，事業(yè)有成，家庭穩(wěn)定。重優(yōu)雅、交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感。對生活的品位、身心健康等高質(zhì)量的生活方式有獨到的見解。年齡在25—60歲之間。對居住現(xiàn)狀不滿，有購房要求，并要求有良好的居住環(huán)境和條件的消費者。家庭人口約3—5人。對文化精神方面有要求，借以體現(xiàn)自己的品位。目標(biāo)客戶群體描述142

根據(jù)我們項目自身特點和衡東縣房地產(chǎn)市場的實際情況及前期市調(diào)客戶的總結(jié)。中高層消費市場具備一定的市場空間，未來城中央高端生活片區(qū)，若項目在推廣方面突出其優(yōu)勢，定能吸引這部分客源。他們主要是：衡東汽車站內(nèi)部員工建材市場（部分）私營企業(yè)主個體工商戶二次置業(yè)者衡東縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者返鄉(xiāng)置業(yè)客戶群體目標(biāo)客戶區(qū)域分析根據(jù)我們項目自身特點和衡東縣房地產(chǎn)市場的實際情143價格定位

定價是最敏感、最重要的事。方案能達(dá)到多少預(yù)期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，開發(fā)商就會少賺利潤。

在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體的營銷戰(zhàn)略極為重要，故要在定價方法之上考慮整體因素，確定最恰當(dāng)?shù)膬r格，獲取最大的利潤目標(biāo)。價格定位定價是最敏感、最重要的事。方案能達(dá)到多少預(yù)期的利144針對本項目自身狀況及當(dāng)前市場情況，建議開盤初期采取“低開高走”的定價策略。低價入市場有利于在前期推廣時吸引客戶關(guān)注，盡快在先期積累一定數(shù)量的客戶，聚集“人氣”，形成良好的市場氛圍，以搶占市場先機(jī)；待項目達(dá)到一定知名度時，再逐步抬高售價，給客戶以本項目定能“保值、增值”的信息；同時，利用購置項目“買漲不買落”的心理給遲疑不決的客戶造成一定緊迫感，以促使其下決心最終成交。價格定位針對本項目自身狀況及當(dāng)前市場情況，建議開盤初期采取“低開高走145項目平面布局建議：項目平面布局建議目的：1.使入戶門更開闊更大氣；2.從視覺和感觀上優(yōu)化。3.便于人文景觀塑造。改后示意圖：改前示意圖：項目平面布局建議：項目平面布局建議目的：1.使入戶門更開146項目創(chuàng)新理念建議：1、健康理念：全小區(qū)健康直飲水系統(tǒng)；（目前衡

陽市唯一的創(chuàng)新小區(qū)）2、高利用率：創(chuàng)新戶型，高利用率N+1設(shè)計；3、精裝理念：免裝修煩惱，輕松入住豪宅；

（0首付、拎包入?。?、差異理念：別人沒的我有，別人有的我精。

項目創(chuàng)新理念建議：1、健康理念：全小區(qū)健康直飲水系統(tǒng)；（目147第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷代理）一、策劃及代理傭金二、項目合作保障條件第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研第二篇（營銷代理）148整體營銷策略及推廣建議整體營銷策略及推廣建議149二、工程進(jìn)度工程進(jìn)度

項目的推廣與工程的進(jìn)度相輔相成，階段性的推廣需要工程的有力配合，按照我司的節(jié)點控制，初步提出一期推去樓棟如下進(jìn)度簡表：售樓部裝修工地動工樣板間建設(shè)完成封頂項目完工交房

2013年11月2013年11月2014年8月2014年10月2015年3月2015年4月二、工程進(jìn)度工程進(jìn)度項目的推廣與工程的進(jìn)度相輔150第三組團(tuán)第二組團(tuán)第一組團(tuán)第五組團(tuán)第四組團(tuán)推盤節(jié)點示意圖第三組團(tuán)第二組團(tuán)第一組團(tuán)第五組團(tuán)第四組團(tuán)推盤節(jié)點示意圖151項目預(yù)期項目分階段性銷售目標(biāo)本項目隨市場變化，工程進(jìn)度等可能做相應(yīng)調(diào)整，隨機(jī)應(yīng)對市場。實現(xiàn)銷售目標(biāo)之前提：強大銷售隊伍的保障，精裝樣板間、售樓部精裝修及廣告包裝的支持，活動保質(zhì)保量的完成及工程的緊密跟進(jìn)。項目預(yù)期項目分階段性銷售目標(biāo)本項目隨市場變化，工程進(jìn)度等可能152結(jié)合市場實際情況，2014年以1.2.3號樓出擊，配合價格策略，打造項目品質(zhì)形象。采用分批中頻推售的策略，既促進(jìn)劣勢房源的去化，又形成局部熱銷的局面，有效增加客戶的關(guān)注度和成交率。形成良好的銷售態(tài)勢。樓棟推售策略：劣勢房源、低區(qū)樓層先行搶市場優(yōu)勢房源、高區(qū)樓層墊底謀利潤樓棟推售策略：首推1.2.3.號樓提升項目形象，分批中頻推售制造熱銷氛圍項目分階段性銷售分析結(jié)合市場實際情況，2014年以1.2.3號樓出擊，配合價格策153理想狀態(tài)下，按目前10:1的來人成交比計算，要完成2014年開盤期102套的銷售目標(biāo)，大概需要1100組來訪客戶。理想狀態(tài)下，按目前10:1的來人成交比計算，要完成2014年154導(dǎo)入期蓄客戶期（推廣階段）強勢蓄客期（預(yù)熱開盤期）推廣主題線上推廣渠道外拓執(zhí)行策略小眾渠道企劃準(zhǔn)備1月8月3月6月線下活動第一季：蓄勢第二季：起勢第三季：旺勢（開盤）導(dǎo)入期蓄客戶期（推廣階段）155時間：2013年11-2014年3月目

標(biāo)：本階段是設(shè)計制作好各類銷售道具和陣地包裝加強，同時告知，配合前期部分出街廣告，蓄客100組以上。推廣策略：通過開工典禮聚焦項目，建立項目市場形象和關(guān)注度。推廣執(zhí)行：本階段主要通過路牌、道旗廣告、城區(qū)售樓處重新包裝使項目形象全面鋪開。銷售道具：VI系統(tǒng)完成、陣地包裝更新、銷售百問制定、銷講統(tǒng)一。第一導(dǎo)入期蓄勢時間：2013年11-2014年3月目標(biāo)：本156時間：2014年4月---2014年8月第二季起勢階段目

標(biāo)：通過線上立體持續(xù)和線下多渠道開拓客戶，制造火爆的銷售辦卡場景，給項目持續(xù)熱銷奠定基礎(chǔ)。蓄客300組以上。推廣策略：導(dǎo)入期已經(jīng)為項目制造了一定的影響力和客戶積累量，該階段需結(jié)合廣告的投放以及派單巡展的客戶資源，更有利地推進(jìn)銷售。推廣執(zhí)行：尋找營銷引爆點，通過報紙、電視、短信、DM、電影下鄉(xiāng)和網(wǎng)絡(luò)等媒介相互促動、布點業(yè)務(wù)員、集中去化。銷售道具：海報、手提袋、小禮品、宣傳單片時間：2014年4月---2014年8月第二季起勢階段157電影下鄉(xiāng)示意圖電影下鄉(xiāng)示意圖158巡展、派單示意圖巡展、派單示意圖159時間：2014年8月---2014年10月第三季開盤階段目

標(biāo)：通過啟動布點直銷渠道，保持市場持續(xù)關(guān)注及銷售熱度。蓄客600組。推廣策略：通過第一季和第二季以推廣蓄客為主的階段銷售，推出所預(yù)計樓棟房源，針對此階段采用直效營銷、老帶新優(yōu)惠活動和啟動中介渠道等推廣策略進(jìn)行集中銷售進(jìn)一步去化。推廣執(zhí)行：平面媒體投放力度減弱，配合節(jié)假日組織促銷活動和直效媒體。主要以短信、DM、賬單廣告為主。媒體渠道：短信、DM、賬單廣告和派單等銷售資料：根據(jù)銷售情況針對性的制作或調(diào)整銷售資料時間：2014年8月---2014年10月第三季開盤階段目1601、聯(lián)動平臺信息發(fā)布2、郵件形式公布項目信息及培訓(xùn)計劃3、完成培訓(xùn)PPT4、組織現(xiàn)場培訓(xùn)平臺搭建1、聯(lián)動平臺信息發(fā)布2、郵件形式公布項目信息及培訓(xùn)計劃3、完161瑞吉內(nèi)外場協(xié)同作戰(zhàn)地圖瑞吉現(xiàn)場銷售團(tuán)隊瑞吉渠道中心團(tuán)隊瑞吉布點及中介團(tuán)隊周邊客截流客產(chǎn)業(yè)客瑞吉資源客現(xiàn)場銷售中心二級門店上門客短信客自訪客門店網(wǎng)絡(luò)客截流客瑞吉轉(zhuǎn)場客作戰(zhàn)地圖瑞吉內(nèi)外場協(xié)同作戰(zhàn)地圖瑞吉現(xiàn)場銷售團(tuán)隊瑞吉渠道中心團(tuán)隊瑞吉布162項目現(xiàn)場+形象導(dǎo)入形象樹立，挖掘內(nèi)部資源外拓+圈層全線出擊

媒體+SP活動+巡展+渠道+派單派單、網(wǎng)絡(luò)、門店現(xiàn)場銷售團(tuán)隊瑞吉渠道中心現(xiàn)場銷售團(tuán)隊核心區(qū)域布點現(xiàn)場銷售團(tuán)隊二級地產(chǎn)分行第三季內(nèi)外場+資源聯(lián)動階段項目現(xiàn)場+形象導(dǎo)入形象樹立，挖掘內(nèi)部資源外拓+圈層全線出擊163順利開盤完成銷售順利開盤完成銷售164第一篇（項目策劃）一、前期市場調(diào)研二、產(chǎn)品形象定位三、整體營銷策略及推廣建議四、衡東樓市未來走勢分析五、本項目投資風(fēng)險及規(guī)避第二篇（營銷