泉州星光耀廣場主要競品分析123市中心+城東板塊在售樓盤統(tǒng)計表樓盤名稱總建筑面積（萬㎡）預批售面積已售面積已預售庫存待推（含未開工）已推售去化率板塊均價（元/㎡）華大泰禾廣場7525178923787413915095%華大9300中駿柏景灣23182145.07169200.65

19945095%10500潤柏大都會13181654.37112273.87

69381065%12800（SOHO）中超水木春天30105775530185275710551450.10%8300瀾湖郡12.7109956.7444902.29

65055041%城東14560兆基光明城3517276.5310493.7667844272360%市中心500萬/套東海泰禾廣場6839317.34157262359113897580%東海10600香繽國際507984866092137568728583％%東海12500御花園4598992250207397225222825％%東海12800泉州星光耀廣場800001662450城東

南益匯景豪庭1075691.0672631.85

3330095%11500合計441114244580722934248679297075%

開發(fā)商三盛地產(chǎn)集團物業(yè)公司伯恩物業(yè)占地面積11萬㎡總建面積38.5萬㎡項目地址

洛江區(qū)安吉路與萬盛街交匯處（洛江地稅旁）樓面價格11500元/m2總戶數(shù)2566戶車位554個容積率3.40綠化率36%主力面積83-143㎡的二至四房項目規(guī)劃項目分兩期開發(fā)，一期7棟，二期13棟工程進度項目二期13棟樓均已封頂。9-15#樓已經(jīng)做好外立面，并落架完畢；1-7#仍處于外立面建設階段，不過進度不同，最快的已落架至第四層，樓王7#進度最慢，落架至第八層左右。公開時間2012.09.01首次開盤時間2012.09.29目前在售除了10#、7#樓王尚未推出，其他已基本售罄近期動態(tài)二期尾盤銷售三盛四季公園項目基本情況二期一期面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比90以下

61930%110-1201075%130-14079038%140-15046323%150以上

914%總計2070100%二期主推90m2以下的剛需小戶型和130m2以上的大戶型現(xiàn)只余80套左右，大都分布在高層或者較低層，以130㎡及以上的大房型為主，中小戶型熱銷。二期戶型配比開盤時間樓棟價格2011.09.2511#、12#、13#均價約7600元/㎡2012.08.1215#均價約7800元/㎡2012.11.049#均價約8200元/㎡2013.01.133#、6#均價約8500元/㎡2013.05.232#、5#均價約9000元/㎡2013·12·031#、8#均價約11000元/㎡預計2014年下半年將推樓王7/10#樓王產(chǎn)品以大戶型為主，與本案競爭面小10#248㎡10#216㎡7#138㎡7#82㎡7#142㎡三盛·四季公園近期成交變化圖競品小結(jié)：該項目目前處于持銷階段，目前整體去化速度較為緩慢，以消化前期認購客戶為主，新成交客戶數(shù)量有限，在市場平穩(wěn)前提下，預計十一月份將結(jié)合余貨推出7/10#樓王，基于樓王以大面積段產(chǎn)品為主，總價面向客群有限，新品單價將與上期推盤價相當。由于該項目后續(xù)基本為大面段產(chǎn)品，剛需產(chǎn)品數(shù)量量有限，與本案競爭關系較小。開發(fā)商福建省潤柏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積42733㎡總建面積13.9萬㎡項目地址泉州市豐澤區(qū)華僑大學正對面（324國道與城東街交匯處）樓面價格13000元/㎡總戶數(shù)1400套綠化率30.5%車位約1280個容積率3.96主力面積62-122平米項目規(guī)劃7棟造型國際新穎、簡潔時尚的建筑圍合而成工程進度全部封頂公開時間2011.09.29開盤時間2012.08.23目前在售2#、3#及5#的少量大戶型房源近期動態(tài)潤柏香港城商鋪推售潤柏大都會項目基本信息開盤時間樓棟價格2012.08.236#、7#部分共650套房源。5.4米挑高的40—44㎡兩房、63—69㎡的三房，以及3.2米層高60-92㎡的兩房6#樓挑高5.4米的房源均價為100,00多元/㎡，住宅均價7500多元/㎡。2013.04.205#樓，面積在32~73㎡，均為挑高5.4米復式戶型，共270套折后均價12000元/㎡2013.12.281#、2#樓270多套房源，37㎡-75㎡的復式公館

13000元/㎡競品品小小結(jié)結(jié)：：潤柏柏大大都都會會SOHO產(chǎn)品品以以5.4米挑挑高高這這一一優(yōu)優(yōu)勢勢領領先先其其他他市市面面soho產(chǎn)品品，，但但由由于于品品牌牌價價值值較較弱弱，，及及相相鄰鄰項項目目華華大大泰泰禾禾廣廣場場熱熱銷銷對對客客戶戶進進行行了了較較大大程程度度的的分分流流，，對對該該案案銷銷售售形形成成較較大大影影響響。。目前前1#、2#剩余余存存量量約約350套，，由由于于定定價價過過高高，，走走量量較較為為緩緩慢慢。。開發(fā)商津濱地產(chǎn)物業(yè)公司津濱聯(lián)合物業(yè)占地面積8.7萬㎡總建面積40萬㎡項目地址泉州市洛江區(qū)萬興街與濱江北路交匯處

樓面價格8800元/m2總戶數(shù)2263戶綠化率35%車位約2500個容積率3.4主力面積83-170㎡的三至五房項目規(guī)劃A地塊共8棟18-34層高層、花園洋房、別墅和會所；B地塊共13棟高層、別墅和花園洋房。兩地塊之間將建設一條步行商業(yè)街，并配有觀景天橋。工程進度2#、3#、5#建至17層公開時間2013.09.24開盤時間2014.03.15樓面價3193.26元/㎡目前在售2#、3#及5#的少量大戶型房源近期動態(tài)A地塊一期尾貨去化津匯匯紅紅樹樹灣灣項目目基本本信信息息B地塊塊A地塊塊面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比80~9011037%90~1204615%120~1307826%130~1806622%總計300100%目前前已已推推出出3棟樓樓，，戶戶型型區(qū)區(qū)間間90~250m2，主主推推90m2和120~130m2的戶戶型型，，均均價價8800元/㎡2、3、5#戶型型配配比比開盤盤時時間間：：2014.03.15推出出樓樓棟棟/數(shù)量量：：3棟2#、3#、5#，共共300套推出出產(chǎn)產(chǎn)品品：：85~105㎡㎡三房房、、121~127㎡㎡的四四房房，，170平米米的的五五房均價價：：8800元/m2A地塊塊一一期期基基本本售售罄罄，，二二期期的的6-10#，已已預預約約近近兩兩個個月月，，預預計計于于十十一一月月推推出出，，價價格格勢勢必必上上漲漲，，但但漲漲幅幅有有限限項目目動動態(tài)態(tài)2期6-10#樓新新品品預預計計7月19日啟啟動動預預約約；；目目前前已已經(jīng)經(jīng)組組建建專專門門外外拓拓團團隊隊拓拓客客；再再次次邀請請蔡蔡琴琴演演唱唱會會，，擬擬在在外外拓拓、、單單位位拜拜訪訪等等渠渠道道通通過過演演唱唱會會門門票票進進行行宣宣傳傳。。目目前前蓄蓄客客約約200余組組競品品小小結(jié)結(jié)：：津匯匯紅紅樹樹灣灣在在洛洛江江，，相相比比星星光光耀耀廣廣場場位位置置較較偏偏，，品品質(zhì)質(zhì)相相對對較較差差，，但但是是整整體體的的景景觀觀資資源源好好。。基于該該項目目已于于3月份對對外銷銷售，，其目目前市市場知知名度度相比比星光光耀廣廣場較較高。。受地緣緣關系系及前前期推推盤的的業(yè)主主口碑碑影響響，借借助優(yōu)優(yōu)先入入讀實實驗小小學的的協(xié)議議優(yōu)勢勢，預預計該該項目目在洛洛江和和惠安安客戶戶群上上與本本案會會形成成較大大競爭爭星光耀耀優(yōu)勢勢：相比紅紅樹灣灣，豐豐澤區(qū)區(qū)戶口口，到到老城城區(qū)更更便捷捷，城城市綜綜合體體帶來來的一一站式式生活活。星光耀耀劣勢勢：紅樹灣灣推廣廣蓄客客時間間長，，市場場知名名度較較高，，景觀觀資源源強；；項目目處于于洛江江區(qū)核核心，，洛江江及惠惠安客客戶更更容易易選擇擇紅樹樹灣；老帶新新會給給他帶帶去一一部分分客戶戶。該項目首首期推推售已已基本本售罄罄，鑒鑒于項項目前前期近近1年的蓄蓄客周周期及及較偏偏的地理位置，項目目首期已已經(jīng)以以低價入入市，基于于通盤可可延續(xù)續(xù)性推推售及及未來來面臨臨東海海泰禾禾和星星光耀耀廣場場的嚴嚴峻競競爭，，預計計未來推推售將將以小小步快快跑為為基本本策略略，擴大大客戶戶基數(shù)數(shù)以帶帶動整整案的的后半半場銷銷售。。開發(fā)商泉州市萬科北峰房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司萬科物業(yè)占地面積約70畝建筑面積1625200㎡項目地址泉州豐澤區(qū)北峰豐州組團濱江片區(qū)

容積率

3.5綠化率

35%總戶數(shù)1220車位1280（地面停車位240個，含8個無障礙車位；車庫停車1040個）主力面積80-168㎡兩房至四房項目規(guī)劃10棟高層，其中10#是SOHO工程進度四月樓棟最高已建至10層樓面價2228.91元/㎡目前在售一期已經(jīng)推出的1200套住宅還剩700多套仍在持銷中近期動態(tài)8月28日推出二期新品118㎡神復式萬科城城項目目基本本情況況面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比80~10050442%120~13024520%130-14018215%140-15012611%160及以上

13912%總計1196100%戶型跨跨度大大，從從復式式到兩兩房都都有，，主推推80~100m2的剛需需小戶戶型整體去去化情情況并并不樂樂觀，，推出出的房房源各各種戶戶型、、各種種樓層層都有有一定定余量量，其其中6#樓去化化情況況最差差一期戶戶型配配比首次開開盤開盤時時間：：2013年11月16日推出樓樓棟/數(shù)量：：3#、5#、7#、8#推出產(chǎn)產(chǎn)品：：二房房：80-85㎡，162套；三房：：92㎡㎡，90套；四四房：：123-128㎡，147套；137-140㎡，126套；167-169㎡，63套；復復式：：207-308㎡，14套均價：：11500元/m2二次開開盤開盤時時間：：2013年12月21日推出樓樓棟/數(shù)量：：1#、2#、6#、9#推出產(chǎn)產(chǎn)品：：80-85㎡兩房81套；93㎡㎡三房89套；123-126㎡三房57套；142㎡四房70套；173㎡五房63套；259-318㎡復式6套；均價：：11300元/m2目前價價格已已從首首期開開盤的的12000元/㎡降至至11000元/㎡。泉州萬萬科城城在售樓樓盤周周成交交變化化圖在三家家代理理公司司銷售售的前前提下下，對對于一一期1300套的推推售總總量及及萬科科品牌牌而言言，銷銷售業(yè)業(yè)績并并不理理想，，目前前一期期余貨貨約400套左右右，下下半年年應主主要以去化化一期期地塊塊余貨貨為主。新品品神復復式，，118㎡五房房經(jīng)推推出，，受到到市場場熱烈烈追捧捧。118平復式式解析析：入戶花花園改改為與客廳廳等寬寬的露露臺，5米面寬寬的客客廳，滿足足泉州州人泡泡茶及及接待客客人的的需求求，4獨立房房加書書房功能齊全全，整整體實實現(xiàn)視野寬寬度的的最大大拓展。。十分分符合合泉州州客戶戶的需需求。。開發(fā)商北京國華置業(yè)物業(yè)公司華貿(mào)第一太平物業(yè)公司占地面積約3萬㎡建筑面積10萬㎡項目地址泉州市豐澤區(qū)豐海路（江濱北路）與濱海街交叉路口

容積率

2.5綠化率

60%總戶數(shù)582車位643個（地下523個地上120個）主力面積3房89-99㎡、4房140㎡項目規(guī)劃5棟高層、20套別墅工程進度工地剛開工，進展不大樓面價海悅府3863.2目前在售無近期動態(tài)樣板房即將開放，小型暖場活動不斷以聚集人氣海悅府府，本本案受受土地地問題題困擾擾，工工程進進度一一度受受阻，，鑒于于片區(qū)區(qū)內(nèi)的的競爭爭壓力力及項項目回回款壓壓力，，預計計首波波將以以低價價入市市競品小小結(jié)：：海悅府項項目因因征地地款問問題，，工地地被當當?shù)卮宕迕駠鷩陆鼉稍略拢怨すて谝灰辉偻贤涎?，，前期期所蓄蓄客源源流失失較大大。開開春樓樓市走走低對對其定定價應應該也也有著著較大大困擾擾，并并且泉泉州““海景景房””的概概念尚尚未建建立，，風大大、腐腐蝕等等顧慮慮對購購房者者選擇擇海悅悅府形形成較較大阻阻礙。基于目目前東東海片片區(qū)基基礎配配套遲遲遲未未進入入實質(zhì)質(zhì)發(fā)展展階段段，片片區(qū)內(nèi)內(nèi)的價價格未未有實實質(zhì)支支撐，，客戶戶普遍遍反映映片區(qū)內(nèi)房房價偏偏高，且東東海片片區(qū)項項目基基本處于滯滯銷階階段，在東海海泰禾禾的入入市競競爭壓壓力下下，預預計海海悅府府將以以低價價入市市。6-9月期間間，海海悅府府保持持每周周有暖暖場的的活動動節(jié)奏奏以提提高售售樓處處到訪訪量。。不過過由于于該項項目周周邊基基本為為荒地地、海海面，，人氣氣嚴重重不足足，因因而蓄蓄客乏乏力。。開發(fā)商東海開發(fā)物業(yè)公司東海濱城物業(yè)占地面積9.9萬㎡建筑面積45萬㎡項目地址豐澤區(qū)東海大街與濱海路交匯處容積率

2.88綠化率

80%總戶數(shù)2114車位4200主力面積108-143㎡項目規(guī)劃12幢住宅樓及1幢幼兒園工程進度一期大部已封頂，二期打樁中目前在售1#、2#、5#、6#近期動態(tài)8月十套特價房御花園園項目目基本本情況況面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比100~1206517%120~1306717%130~1406717%140~15018948%240以上41%總計100%主推戶型為為140~150㎡的大大戶型型5#、6#戶型配配比目前房房管局局備案案顯示示1#、2#房源狀狀態(tài)多多為在在建抵抵押，，所宣宣稱熱熱銷水水分較較大，，目前前整體體走量量困難難。首次開開盤開盤時時間：：2013年11月16日推出樓樓棟/數(shù)量：1#、2#推出產(chǎn)產(chǎn)品：三房房：108-113㎡，104套；三三房：124-128㎡，61套；四房房：131㎡，27套；142㎡，143套；均價：：13000元/m25#、6#加入推推售，，一期期工期期進展展順利利，下下半年年估計計會有有后續(xù)續(xù)房源源陸續(xù)續(xù)推出出，二二期目目前打打樁中中東海灣·御花園在在售樓盤盤周成交交變化圖圖項目整體體定位高高端，但今年以來來銷售業(yè)績績低迷，，銷售團隊隊由原來來的自售售團隊改改為聚賢賢莊，成交量持持續(xù)走低低，市場觀觀望與高高定價是是低迷的的重要因因素，目目前已出出現(xiàn)銷售停滯滯現(xiàn)象，下下半年始始受東海海泰禾沖沖擊影響響，該項項目均價價已下調(diào)調(diào)500元/平方米。。競品小結(jié)結(jié)：東海灣作為為超大體體量的地地產(chǎn)項目目，在2013年項目均均價飆高高速度驚驚人。這這符合其其一貫的的營銷策策略。通過新開開發(fā)項目目的價格格提升來來帶動舊舊項目去去化，所以其其開發(fā)速速度較快快，但銷銷售的業(yè)業(yè)績主要要不體現(xiàn)現(xiàn)在新品品上。在年底，海悅府、、上實海海上海等項目也將陸續(xù)續(xù)走入開開發(fā)正軌軌，那么么在競爭爭加劇局局面到來來之前，，提前搶搶占客源源尤為重重要。目目前項目目二期已已經(jīng)開工工，一期的持持續(xù)走低低可能會會帶來降降價銷售售局面的的出現(xiàn)。開發(fā)商廈門建發(fā)房產(chǎn)物業(yè)公司怡家園占地面積8.8萬㎡建筑面積31.6萬㎡項目地址鯉城區(qū)江濱南路南側(cè)，黃龍大橋頭容積率

3.09綠化率

40%總戶數(shù)1700車位2200主力面積二居87㎡-117㎡三居87㎡-143㎡項目規(guī)劃一期19棟高層24-32層工程進度一期樓棟建至20層左右，6#、7#樓建至6、7層左右目前在售16#、17#、20#、22#近期動態(tài)15#、21#樓預約中，5月中旬開盤建發(fā)·瓏璟灣項目基本本情況面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)占比80~904612.5％100~1104612.5％110~1206016.5％1280~1304612.5％135~14517046％總計368100%開盤當日日熱銷，，隨后加加推的17#去化率較低即即將推推出的15#、21#的預約情情況一般般，近期期開始與與網(wǎng)站合合作做團團購電商商，對蓄蓄客有一一定幫助助戶型跨度度大，大大戶型的的占比相相對較高高；現(xiàn)蓄蓄客中，，116㎡變146㎡的躍層層較受歡歡迎。16#、17#、20#、22#戶型配比比首次開盤盤開盤時間間：2014年1月11日推出樓棟/數(shù)量：16#、20#、22#樓、308套房源。推出產(chǎn)品：88㎡兩房46套、106㎡㎡三房46、116㎡㎡三房30套、128㎡㎡三房23套，以及142㎡四房140套；均價：7800元/m2建發(fā)·瓏璟灣與與泉州萬萬科城一一江之隔隔，價格格較為合合理，基基于14年目目標標盤盤點點及及推推售售節(jié)節(jié)點點，，價價格格將將會會穩(wěn)穩(wěn)步步上上揚揚。。建發(fā)發(fā)·瓏璟璟灣灣在在售售樓樓盤盤周周成成交交變變化化圖圖項目目動動態(tài)態(tài)建發(fā)發(fā)瓏瓏璟璟灣灣一一期期房房源源所所剩剩不不多多，，以以高高層層為為主主，，主主推推戶戶型型89㎡的的2房。。該該戶戶型型贈贈送送10多平平米米，，包包括括半半個個陽陽臺臺、、一一個個鏤鏤空空和和一一個個飄飄窗窗。。特特地地為為廣廣大大青青年年人人量量身身定定制制的的一一款款剛剛需需房房。。競品品小小結(jié)結(jié)：：建發(fā)瓏瓏璟璟灣灣與與泉泉州州萬萬科科城城有有許許多多的的相相似似之之處處，，相相對對偏偏僻僻的的地地理理位位置置、、高高知知名名度度的的開開發(fā)發(fā)商商、、廣廣受受好好評評的的園園林林景觀觀。。建發(fā)發(fā)瓏瓏璟璟灣灣項目目地利利位位置置偏遠遠，，與星星光光耀耀廣廣場場難難以以實實現(xiàn)現(xiàn)競競爭爭關關系系。所宣宣傳傳的的賣賣點點3200畝超超級級大大盤盤在在目目前前仍仍是是一一片片荒荒蕪蕪，，配配套套上上十十分分薄薄弱弱。。今今年年以以來來，，西西街街音音樂樂節(jié)節(jié)、、熄熄燈燈一一小小時時等等大大小小場場宣宣傳傳活活動動接接連連舉舉辦辦，，與與藍藍房房網(wǎng)網(wǎng)合合作作的的電電商商團團購購也也正正在在進進行行中中。。但但據(jù)據(jù)透透露露目目前前預預約約僅僅六六十十余余組組，，開開盤盤壓壓力力較較大大。。星光光耀耀優(yōu)優(yōu)勢勢：相相比比建建發(fā)發(fā)瓏瓏璟璟灣灣區(qū)區(qū)位位更更好好、、配配套套更更完完善善，，板板塊塊熱熱門門星光耀耀劣劣勢勢：建建發(fā)發(fā)在在福福建建也也是是知知名名開開發(fā)發(fā)商商，，建建發(fā)發(fā)瓏瓏璟璟灣灣定定價價較較低低建發(fā)開開盤盤對對星星光光耀耀廣廣場場的的沖沖擊擊不不會會特特別別大大開發(fā)商泉州連禾置業(yè)有限公司占地面積約189畝建筑面積68萬㎡項目地址泉州市豐澤區(qū)通港西街與東濱大道交匯處（晉江大橋橋頭）容積率

綠化率

項目規(guī)劃泰禾廣場——奢侈品mall和大型時尚mall、泰禾新天地、摩天輪游樂場、頂級商務集群、泰禾首璽工程進度目前已經(jīng)開始動工了，周圍的廣告外墻也都搭建完畢。目前在售9#SOHO樓面價2665.34元/㎡近期動態(tài)8月30日，9#SOHO開盤東海海泰泰禾禾廣場場，，經(jīng)過過四四個個月月的的宣宣傳傳，，兩兩個個月月的的蓄蓄客客，，已已于于8月30日推推出出首首波波SOHO9#共360套房房源源，，當當日日實實現(xiàn)現(xiàn)熱熱銷銷，，去去化化接接近近九九成成，，并并將將于于9月27日加加推推8#SOHO，與與華華大大泰泰禾禾廣廣場場2013年七七開開七七清清的的節(jié)節(jié)奏奏非非常常相相似似。。將首首次次引引入入國國際際一一線線奢奢侈侈品品品品牌牌，，引引領領城城市市高高端端消消費費，，改改變變?nèi)葜菽磕壳扒皼]沒有有高高端端奢奢侈侈品品消消費費的的狀狀況況。。9#，共共360套房房源源47㎡㎡220套49㎡㎡60套57㎡㎡80套1、八八月月初初釋釋放放口口徑徑為為8月中中旬旬開開盤盤，，推推售售8#、9#?，F(xiàn)開開盤盤時時間間推推遲遲半半個個月月，，且且僅僅開開9#一棟棟樓樓，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出其其壓壓力力大大，，也也對對市市場場預預判判不不樂樂觀觀。。2、根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場場調(diào)調(diào)查查，，到到場場客客戶戶量量較較少少，，開開盤盤時時間間約約一一個個小小時時左左右右，，開開盤盤前前有有進進行行提提前前內(nèi)內(nèi)