武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書(shū)?20080509新城發(fā)展的實(shí)踐1武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書(shū)?20080509新城發(fā)展1本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明2本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，應(yīng)標(biāo)書(shū)組成2新區(qū)發(fā)展模式3博覽中心對(duì)項(xiàng)目作用項(xiàng)目分體分析、屬性界定1新區(qū)發(fā)展規(guī)律4世聯(lián)成功實(shí)踐5世聯(lián)服務(wù)質(zhì)量保障體系63應(yīng)標(biāo)書(shū)組成2新區(qū)發(fā)展模式3博覽中心對(duì)項(xiàng)目作用項(xiàng)目分體分析、屬項(xiàng)目本體14項(xiàng)目本體14主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積450萬(wàn)m2規(guī)劃占地面積6283畝容積率2.17住宅面積508萬(wàn)m2配套面積商業(yè)：？㎡建筑形式高層、低密度、組合？超大規(guī)模、以會(huì)展為核心功能帶動(dòng)、功能復(fù)合、城市新功能區(qū)域住區(qū)開(kāi)發(fā)1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)長(zhǎng)江辦公商業(yè)居住居住居住5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積450萬(wàn)m2規(guī)劃占地面積6283畝容項(xiàng)目位于漢陽(yáng)城區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡地帶，而博覽中心成為項(xiàng)目最大的區(qū)域核心價(jià)值，雖然相對(duì)與CBD重疊的功能定位，但長(zhǎng)期來(lái)看項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域價(jià)值明顯1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)域CBD博覽中心武漢光谷漢陽(yáng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)漢陽(yáng)新城市中心起點(diǎn)；與CBD功能互補(bǔ)？重疊？漢陽(yáng)處于三鎮(zhèn)弱勢(shì)城市地位，如何構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力？漢陽(yáng)城區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡地帶依托漢陽(yáng)、會(huì)展、開(kāi)發(fā)區(qū)？6項(xiàng)目位于漢陽(yáng)城區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡地帶，而博覽中心成為項(xiàng)目問(wèn)題初判大規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目?jī)?nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)VS城市消化能力VS依托核心價(jià)值？2新區(qū)規(guī)劃模式？1區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬性使得我們面臨到以下問(wèn)題：6000畝規(guī)劃容積率相似；品質(zhì)類似；寫(xiě)字樓功能轉(zhuǎn)換；產(chǎn)品類型雷同；——規(guī)劃上如何產(chǎn)品細(xì)分？——客戶群體如何細(xì)分？——區(qū)域價(jià)值再造

如果只是強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的完整美觀商業(yè)集中與住宅的分離對(duì)區(qū)域的活力性開(kāi)發(fā)不利對(duì)住宅價(jià)值提升不利對(duì)配套成本投入不利——新城定位決定規(guī)劃——各種物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)時(shí)序如何符合新城發(fā)展規(guī)律？

7問(wèn)題初判大規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目?jī)?nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)VS城市消化能力VS依托屬性界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：會(huì)展核心帶動(dòng)會(huì)展、商務(wù)綜合配套超大規(guī)模區(qū)域型住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬性定位：會(huì)展功能帶動(dòng)、區(qū)域待成熟待挖掘、城市新區(qū)域住區(qū)開(kāi)發(fā)1.1項(xiàng)目概況8屬性界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：項(xiàng)目屬性定位：1.1項(xiàng)目概況8影響城市發(fā)展推動(dòng)政府決策

6000畝意味著什么引領(lǐng)需求。。。。。。著眼大勢(shì)——項(xiàng)目已超脫樓盤(pán)開(kāi)發(fā)概念，而進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)范疇首先，6000畝的項(xiàng)目，我們不應(yīng)已開(kāi)始就掉落到細(xì)節(jié)層面問(wèn)題先看看本項(xiàng)目之于漢陽(yáng)、之于大武漢意味著什么9影響城市發(fā)展推動(dòng)政府決策 6000畝意味著什么引領(lǐng)需求。。。在整個(gè)武漢，乃至中部六省——如此大規(guī)模的城市價(jià)值之地已成稀缺規(guī)模稀缺價(jià)值稀缺6000畝規(guī)模意味著純粹國(guó)際博覽中心將極大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象并且從區(qū)域價(jià)值來(lái)看……博覽中心價(jià)值帶動(dòng)縱然區(qū)域不成熟、城市地位待提升；但超大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)，更多從挖掘比較價(jià)值優(yōu)勢(shì)、尋找稀缺入手，為區(qū)域賦予新的價(jià)值使命。10在整個(gè)武漢，乃至中部六省——規(guī)模稀缺價(jià)值稀缺6000畝規(guī)模意在武昌，有中國(guó)光谷、有大學(xué)城、有東湖片區(qū)、……最氣質(zhì)、最人文的武漢在漢口，有武漢CBD、有最繁華的商業(yè)區(qū)、有、……最時(shí)尚、最商業(yè)的武漢武昌從文，漢口從商，而漢陽(yáng)……從城市地位來(lái)看……11在武昌，有中國(guó)光谷、有大學(xué)城、有東湖片區(qū)、……最氣質(zhì)、最人文提起漢陽(yáng)——相對(duì)落后、老工業(yè)區(qū)、區(qū)域置業(yè)抗性……現(xiàn)在的漢陽(yáng)——缺乏支撐區(qū)域靈魂的項(xiàng)目沒(méi)有能代言城市的區(qū)域城市名片她擔(dān)負(fù)的使命與價(jià)值——為漢陽(yáng)賦予“城市靈魂”，為區(qū)域塑造她的“城市表情”6000畝的城市新區(qū)意味著，她應(yīng)該……區(qū)域認(rèn)知度、美譽(yù)度不足；漢陽(yáng)目前中心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏；城市形象相對(duì)落后；置業(yè)人口外流；12提起漢陽(yáng)——相對(duì)落后、老工業(yè)區(qū)、區(qū)域置業(yè)抗性……現(xiàn)在的漢陽(yáng)—核心價(jià)值定位——占位高度！決定區(qū)域發(fā)展的未來(lái)漢陽(yáng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三足鼎立的——代言漢陽(yáng)的新城中心武漢CBD博覽中心中國(guó)光谷區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得新城價(jià)值是我們的第一價(jià)值武漢人對(duì)城市生活的向望也要求本項(xiàng)目打造都市感強(qiáng)的項(xiàng)目超大規(guī)模和區(qū)域定位要求我們必須配置大量的商業(yè)、生活配套及設(shè)施大量配套、人口，使我們最終成為為漢陽(yáng)重新塑造形象和靈魂的城市稀缺項(xiàng)目13核心價(jià)值定位——占位高度！決定區(qū)域發(fā)展的未來(lái)漢陽(yáng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)本項(xiàng)目的使命理想——一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)豐碑“本項(xiàng)目的城市開(kāi)發(fā)理念、建筑實(shí)踐和營(yíng)銷實(shí)踐，能在未來(lái)10年甚至更多時(shí)間里，深刻影響武漢地產(chǎn)走向，并奠定本項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者地位”承載漢陽(yáng)城市新中心發(fā)展抗衡漢口CBD、武昌光谷，城市新中心功能再造14本項(xiàng)目的使命理想——一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)豐碑“本項(xiàng)目的城市開(kāi)發(fā)理念所以——本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)之無(wú)愧的稱謂武漢市的政府工程……在這樣一個(gè)超大工程中，博覽中心無(wú)疑是其中關(guān)鍵一環(huán)會(huì)展中心能否成為本項(xiàng)目的核心區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)？對(duì)本項(xiàng)目能夠提供多大支持？15所以——本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)之無(wú)愧的稱謂武漢市的政府工程……在這樣一個(gè)關(guān)于會(huì)展中心帶動(dòng)2區(qū)域的住區(qū)開(kāi)發(fā)是與區(qū)域的成熟直接掛鉤的會(huì)展對(duì)住宅的影響如何？或會(huì)展對(duì)區(qū)域的影響如何？16關(guān)于會(huì)展中心帶動(dòng)2區(qū)域的住區(qū)開(kāi)發(fā)是與區(qū)域的成熟直接掛鉤的16針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展經(jīng)濟(jì)分析會(huì)展中心區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展案例會(huì)展產(chǎn)業(yè)17針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展由于項(xiàng)目初期，我們不需要把會(huì)展經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展研究納入重點(diǎn)，故世聯(lián)對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)的研究可見(jiàn)附件1、城市建設(shè)的加速器——會(huì)展產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市的發(fā)展具有社會(huì)宣傳與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用；2、會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合效應(yīng)——實(shí)踐證明會(huì)展業(yè)能夠?qū)Τ鞘邪l(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)杠桿作用是1:9；3、會(huì)展業(yè)推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化模式——會(huì)展業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，帶動(dòng)建筑、旅游、餐飲、金融保險(xiǎn)等其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；4、會(huì)展能夠整合配置社會(huì)資源，充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)兩個(gè)主體的積極性；5、會(huì)展最佳經(jīng)營(yíng)模式：由官建官營(yíng)開(kāi)始，往官建商營(yíng)和商建商營(yíng)進(jìn)化；6、隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)展地逐漸從位于城市中心逐漸往郊區(qū)轉(zhuǎn)移；7、雖然我國(guó)會(huì)展業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，但目前仍處于發(fā)展的初期階段，與世界上會(huì)展標(biāo)桿國(guó)家相比存在較大差距18由于項(xiàng)目初期，我們不需要把會(huì)展經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展研究納入重點(diǎn)，故針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展經(jīng)濟(jì)分析會(huì)展中心區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展案例19針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展廣州琶洲會(huì)展中心——城市發(fā)展新區(qū)，靠會(huì)展業(yè)拉動(dòng)小區(qū)域發(fā)展天河CBD香格里拉酒店中洲中心保利國(guó)際廣場(chǎng)琶洲會(huì)展中心概況：琶洲會(huì)展中心共分三期，總建筑面積108萬(wàn)平方米，展廳面積55.8萬(wàn)平方米，是規(guī)劃中全世界最大的會(huì)展中心；會(huì)展中心首期建筑面積39.5萬(wàn)平方米，展廳13個(gè)，展示面積為室內(nèi)13萬(wàn)，室外2.2萬(wàn)平方米；目前琶洲會(huì)展中心是每年兩度為其30天的廣交會(huì)的主展場(chǎng)，基本一年四季展會(huì)不斷。周邊發(fā)展?fàn)顩r：會(huì)展中心地處廣州海珠區(qū)琶洲塔周邊，和天河區(qū)一橋之隔；2002年會(huì)展中心建成和地鐵開(kāi)通后，相繼建設(shè)了大量商業(yè)和酒店配套。琶洲會(huì)展中心20廣州琶洲會(huì)展中心——城市發(fā)展新區(qū)，靠會(huì)展業(yè)拉動(dòng)小區(qū)域發(fā)展天河周邊住宅狀況——在發(fā)展的歷程中經(jīng)歷了從單一會(huì)展經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)到復(fù)合城市價(jià)值驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)變世港國(guó)際公寓：第一個(gè)打“會(huì)展商務(wù)客”的樓盤(pán)世港國(guó)際公寓在2004年4月9日（廣交會(huì)開(kāi)始前一星期）入市，客戶定位為廣交會(huì)帶來(lái)的商務(wù)人士。一批開(kāi)盤(pán)均價(jià)7000元，達(dá)到海珠區(qū)的最高價(jià)，而會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的短期高租賃價(jià)格使公寓類產(chǎn)品非常受市場(chǎng)追捧。雅郡花園：會(huì)展中心東20萬(wàn)平米的別墅大盤(pán)隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成熟和發(fā)展，項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變成高規(guī)格的規(guī)劃和生活環(huán)境雅郡花園的銷售人員表示：我們把會(huì)展經(jīng)濟(jì)作為了樓盤(pán)的一個(gè)利好，但沒(méi)有進(jìn)行特別有針對(duì)性的促銷推廣。而來(lái)買(mǎi)樓的市民問(wèn)起這方面投資信息的也逐漸減少。會(huì)展經(jīng)濟(jì)預(yù)期驅(qū)動(dòng)：在琶洲發(fā)展的前期，住宅項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)是未來(lái)會(huì)展中心的規(guī)劃和預(yù)期；在這個(gè)時(shí)期看好會(huì)展短期租賃市場(chǎng)投資客是市場(chǎng)的主力客戶。復(fù)合城市價(jià)值驅(qū)動(dòng)：05年后，隨著政府將琶洲區(qū)域規(guī)劃為廣州未來(lái)的休閑商務(wù)居住區(qū)，商業(yè)、寫(xiě)字樓等配套逐漸完善，琶洲推出的樓盤(pán)在賣(mài)點(diǎn)上越來(lái)越復(fù)合；這個(gè)時(shí)期會(huì)展中心周邊的樓盤(pán)不再將會(huì)展作為第一賣(mài)點(diǎn)，但身價(jià)卻水漲船高。21周邊住宅狀況——在發(fā)展的歷程中經(jīng)歷了從單一會(huì)展經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)到復(fù)合成都世紀(jì)城——人民南路南延段，城市發(fā)展中軸上的大型綜合體成都世紀(jì)城會(huì)展中心概況：世紀(jì)城總體占地1500畝，總建筑面積達(dá)115萬(wàn)平方米；會(huì)展中心占地45萬(wàn)平方米，總建面17萬(wàn)平方米；世紀(jì)城的開(kāi)發(fā)實(shí)質(zhì)上是會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的一個(gè)綜合性的區(qū)域運(yùn)營(yíng)：規(guī)劃中是一個(gè)集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物和居住為一體的大型綜合體；而世紀(jì)城的位置位于成都城市發(fā)展的中軸線和主要方向上，市民對(duì)其城市價(jià)值接納程度非常高。22成都世紀(jì)城——人民南路南延段，城市發(fā)展中軸上的大型綜合體成都世紀(jì)城周邊項(xiàng)目——客戶群特征明顯，對(duì)區(qū)域發(fā)展和高起點(diǎn)規(guī)劃認(rèn)同度高世紀(jì)城產(chǎn)品；面積兩極分化比較明顯，這方面是由其客戶構(gòu)成決定的。世紀(jì)城的客戶主要分成兩類，一部分是看好短期租賃市場(chǎng)的投資客戶，另外一部分是看好區(qū)域發(fā)展和被規(guī)劃吸引的高端消費(fèi)人群。

——訪談：萬(wàn)科成都分公司世紀(jì)城天鵝湖花園龍湖世紀(jì)大道

世紀(jì)大道定位為成都的城市豪宅，戶型面積較大，目標(biāo)客戶是成都企業(yè)高管及其以上的人群。項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)是高起點(diǎn)的規(guī)劃和該片區(qū)未來(lái)完善的城市配套。

——訪談：龍湖地產(chǎn)23世紀(jì)城周邊項(xiàng)目——客戶群特征明顯，對(duì)區(qū)域發(fā)展和高起點(diǎn)規(guī)劃認(rèn)同案例總結(jié)——會(huì)展對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)體現(xiàn)為兩個(gè)方面通過(guò)對(duì)以上案例的分析，我們發(fā)現(xiàn)會(huì)展中心對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)體現(xiàn)在以下兩種方式：會(huì)展中心帶來(lái)的城市功能提升會(huì)帶動(dòng)交通、酒店、商業(yè)等其它周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；會(huì)展中心的高起點(diǎn)城市配套極大地提升居住價(jià)值；區(qū)域發(fā)展成熟后能以城市居住價(jià)值吸引以居住為目的的客戶群；本類客戶往往在數(shù)量和質(zhì)量上較上一種更優(yōu)。吸引會(huì)展業(yè)帶來(lái)的短期租賃人群；體現(xiàn)在酒店、公寓和其它租賃產(chǎn)品上；對(duì)本類客戶的吸引建立在會(huì)展業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上；對(duì)租賃收入的預(yù)期會(huì)帶來(lái)投資群體。直接需求拉動(dòng)間接需求拉動(dòng)24案例總結(jié)——會(huì)展對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)體現(xiàn)為兩個(gè)方面通過(guò)對(duì)以上案例的案例總結(jié)——會(huì)展中心只是本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力中一環(huán)自身虧本運(yùn)營(yíng)——相對(duì)會(huì)展業(yè)的成本投入，會(huì)展中心自身運(yùn)營(yíng)通常不賺錢(qián)，更多體現(xiàn)在其他相關(guān)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。1對(duì)房地產(chǎn)直接帶動(dòng)不大——會(huì)展業(yè)雖然短期帶動(dòng)人流、人氣，但對(duì)于這樣的帶動(dòng)很難對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成直接促進(jìn)作用。2更多體現(xiàn)在對(duì)區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)——雖不能直接促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，但間接促進(jìn)區(qū)域成熟和城市的關(guān)聯(lián)度。3區(qū)域利好預(yù)期的提升；對(duì)交通的拉動(dòng)；對(duì)人口遷移的帶動(dòng)；對(duì)重大設(shè)施建設(shè)的帶動(dòng)；促進(jìn)城市發(fā)展，將區(qū)域納入到城市范圍體系中；使得趨于功能演變成城市功能，促使區(qū)域與城市的融合。25案例總結(jié)——會(huì)展中心只是本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力中一環(huán)自身虧本運(yùn)營(yíng)—雖然——會(huì)展可以催熟區(qū)域、提升形象……僅會(huì)展帶動(dòng)功能復(fù)合度不夠——會(huì)展中心并不足以成為項(xiàng)目唯一核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們需要復(fù)合功能的有更多依托“城市新中心”建立核心吸引力；會(huì)展帶動(dòng)對(duì)區(qū)域立意高度不足——對(duì)區(qū)域認(rèn)知如果僅為博覽中心，對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)不夠強(qiáng)勢(shì)；但是——靠會(huì)展對(duì)房地產(chǎn)帶動(dòng)并不足夠針對(duì)本項(xiàng)目情況，僅僅從會(huì)展板塊打造并不足夠，我們需要從更新高度，定義區(qū)域未來(lái)——區(qū)域的造勢(shì)運(yùn)營(yíng)！26雖然——會(huì)展可以催熟區(qū)域、提升形象……僅會(huì)展帶動(dòng)功能復(fù)合度不新區(qū)發(fā)展模式3戰(zhàn)略層面——開(kāi)發(fā)模式選擇27新區(qū)發(fā)展模式3戰(zhàn)略層面——開(kāi)發(fā)模式選擇27同為區(qū)域開(kāi)發(fā)，以會(huì)展為帶動(dòng)三種開(kāi)發(fā)模式1、琶洲模式2、成都世紀(jì)城模式3、西安浐灞模式單純會(huì)展中心、寫(xiě)字樓集群建設(shè)打造休閑商務(wù)區(qū)集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物和居住為一體打造大型城市綜合體以國(guó)際視野、全新高度打造多功能復(fù)合打造全新城市板塊——城市新中心會(huì)展板塊都市綜合體復(fù)合型城市板塊28同為區(qū)域開(kāi)發(fā)，以會(huì)展為帶動(dòng)三種開(kāi)發(fā)模式1、琶洲模式2、成都世西安浐灞——以多功能復(fù)合引擎推動(dòng)區(qū)域成熟，加速區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程浐灞生態(tài)區(qū)功能引擎園藝博覽區(qū)浐灞金融商務(wù)區(qū)中亞貿(mào)易區(qū)汽車(chē)主體公園生態(tài)農(nóng)業(yè)，休閑觀光區(qū)絲綢之路國(guó)際區(qū)……多功能復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)方式整合29西安浐灞——以多功能復(fù)合引擎推動(dòng)區(qū)域成熟，加速區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程浐“世界的浐灞”——以國(guó)際化高度視角定義區(qū)域，迅速提高區(qū)域認(rèn)知美譽(yù)度國(guó)際化高度視角歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址F1摩托艇世錦賽中亞貿(mào)易區(qū)2011年世界園藝博覽會(huì)絲路國(guó)際街區(qū)“世界的浐灞”30“世界的浐灞”——以國(guó)際化高度視角定義區(qū)域，迅速提高區(qū)域認(rèn)知6000畝、漢陽(yáng)、不成熟、超大規(guī)?！覀儜?yīng)尋找何種開(kāi)發(fā)模式解決項(xiàng)目問(wèn)題1、高度層面——大盤(pán)理念不足以支撐——6000畝，我們已經(jīng)不能用常規(guī)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式、思路解決項(xiàng)目戰(zhàn)略層面問(wèn)題；2、戰(zhàn)略層面——新高度的建立——同為會(huì)展帶動(dòng)、城市新區(qū)發(fā)展，我們應(yīng)該選取琶州模式、成都世紀(jì)城模式還是浐灞模式？跳脫現(xiàn)有高度——具體何種開(kāi)發(fā)模式，需要站在漢陽(yáng)、武漢、乃至中部六省的大區(qū)域高度，重新審視區(qū)域未來(lái)價(jià)值；戰(zhàn)略上——“強(qiáng)區(qū)域、弱項(xiàng)目”——區(qū)域?qū)用婵创龁?wèn)題，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的造勢(shì)與運(yùn)營(yíng)，避免解決問(wèn)題過(guò)快落入項(xiàng)目層面；世界級(jí)“品牌”嫁接——區(qū)域造勢(shì)運(yùn)營(yíng)316000畝、漢陽(yáng)、不成熟、超大規(guī)?！覀儜?yīng)尋找何種開(kāi)發(fā)針對(duì)戰(zhàn)略層面問(wèn)題，市調(diào)之前世聯(lián)目前無(wú)法給出具體答案我們需要研究國(guó)內(nèi)外案例，尋找匹配項(xiàng)目的可借鑒模式研究漢陽(yáng)、武漢、中部六省的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值研判但至少?gòu)哪壳翱吹降囊磺?，使得我們必須有更高的立意，尋找解決問(wèn)題之道

32針對(duì)戰(zhàn)略層面問(wèn)題，市調(diào)之前世聯(lián)目前無(wú)法給出具體答案32新區(qū)、新中心發(fā)展規(guī)律4策略層面——每個(gè)新區(qū)發(fā)展必然經(jīng)歷漫長(zhǎng)發(fā)展歷程，其中有無(wú)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律？33新區(qū)、新中心發(fā)展規(guī)律4策略層面——每個(gè)新區(qū)發(fā)展必然經(jīng)歷漫長(zhǎng)發(fā)政府導(dǎo)向是推動(dòng)新城市中心快速發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升的前提城市政府作用結(jié)果深圳東莞南京鄭州中心區(qū)規(guī)劃方案國(guó)際招標(biāo)中心基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入中心區(qū)香港招商推薦會(huì)政府高調(diào)搬遷至市民中心區(qū)域價(jià)值提升至全市最高帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲吸引中大型企業(yè)入駐1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo)2001年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷10年間未發(fā)展，住宅、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量少，檔次低新城中心成形，成為東莞價(jià)值最高區(qū)域政府02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念多次舉辦南京新CBD論壇申辦十運(yùn)會(huì)吸引開(kāi)發(fā)商早期介入開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)河西新區(qū)區(qū)域價(jià)值提升新區(qū)方案國(guó)際招標(biāo)提前修建核心建筑會(huì)展中心和會(huì)展賓館鄭東新區(qū)成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)高檔住宅、寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)新城市中心的發(fā)展無(wú)一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的博弈政府，將政府拉入到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷體系當(dāng)中34政府導(dǎo)向是推動(dòng)新城市中心快速發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升的前提城市政府核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點(diǎn)發(fā)展的重要引擎深圳高交會(huì)館南京奧體中心東莞市政府鄭州會(huì)展中心城市核心設(shè)施作用深圳東莞南京鄭州高交會(huì)館市府大樓奧體中心會(huì)展中心最早建成的配套，標(biāo)志中心進(jìn)入高速發(fā)展期市政府建成和搬遷帶動(dòng)新中心區(qū)的實(shí)質(zhì)發(fā)展河西新城發(fā)展的重大契機(jī)，發(fā)展的核心支撐鄭東新區(qū)最早建設(shè)的大配套，標(biāo)志新區(qū)重大設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃帶動(dòng)新區(qū)快速發(fā)展，也帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)深圳市民中心35核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點(diǎn)發(fā)展的重要引擎新城市中心一般都有承擔(dān)標(biāo)志性建筑的核心區(qū)，同時(shí)形成區(qū)域的核心功能核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志鄭東新區(qū)核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志市政府大樓會(huì)展＋會(huì)展賓館東莞新中心區(qū)奧體中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志南京河西新城深圳新中心區(qū)市民中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志核心區(qū)：政府大樓城市級(jí)公共建筑組團(tuán)體育館會(huì)展及配套核心區(qū)一般由政府大樓、市級(jí)公建組團(tuán)如會(huì)展、體育中心來(lái)承擔(dān)36新城市中心一般都有承擔(dān)標(biāo)志性建筑的核心區(qū)，同時(shí)形成區(qū)域的核心多種功能復(fù)合、多個(gè)組團(tuán)共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：政府、文化配套、公園、會(huì)展高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店鄭東新區(qū)：會(huì)展、公園旅游區(qū)、藝術(shù)中心、醫(yī)院寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅、星級(jí)酒店南京河西新區(qū)：奧體中心、娛樂(lè)配套、公園、文教體配套寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅、購(gòu)物中心東莞新中心：政府、文教配套、會(huì)展中心、中心廣場(chǎng)高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級(jí)酒店政府大樓寫(xiě)字樓群旅游公園會(huì)展中心核心區(qū)37多種功能復(fù)合、多個(gè)組團(tuán)共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)序及建設(shè)量模型——城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由住宅－辦公—商業(yè)的次序城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套土地開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級(jí)商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)次序0-3年4-5年6-10年10年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類型空間歷程時(shí)間歷程大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開(kāi)始全面開(kāi)發(fā)規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期，商業(yè)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展成熟繁榮期商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開(kāi)始承擔(dān)城市功能住宅供應(yīng)量曲線寫(xiě)字樓供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線住宅供應(yīng)峰值點(diǎn)一、新城發(fā)展四階段：規(guī)劃期、建設(shè)期、快速發(fā)展期、成熟繁榮期。二、重大基礎(chǔ)設(shè)施、標(biāo)志性建筑的建設(shè)將顯著提升地價(jià)與周邊的房?jī)r(jià)。三、一般在建設(shè)期時(shí)，住宅供應(yīng)量是最大的，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，集中供應(yīng)時(shí)間在3年以上。四、新城以居住用地為主的價(jià)格走勢(shì)：地價(jià)提升明顯。房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間保持提升，但幅度不大；僅在末期土地稀缺時(shí)出現(xiàn)較大上升空間。38物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)序及建設(shè)量模型——城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由對(duì)本項(xiàng)目而言，我們的價(jià)值主張我們將建立“城市擴(kuò)張下大規(guī)模項(xiàng)目復(fù)合式開(kāi)發(fā)理念”

“自我生長(zhǎng)的多功能城市新中心”致勝要素——“CITYPEAK萬(wàn)象匯”39對(duì)本項(xiàng)目而言，我們的價(jià)值主張我們將建立致勝要素——“CITY關(guān)鍵詞：廣場(chǎng)、街區(qū)開(kāi)放廣場(chǎng)與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了一生之城的活動(dòng)中心OPEN保證城市中人的進(jìn)入性讓渡空間給城市，讓全西安人與業(yè)主一起享受40關(guān)鍵詞：廣場(chǎng)、街區(qū)開(kāi)放廣場(chǎng)與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了一生多元化DIVERS多元有多層含義：功能的多元住所的多元人群的多元文化的多元。。。。人群和文化的多元產(chǎn)生交流功能和住所的多元產(chǎn)生活力41多元化DIVERS多元有多層含義：人群和文化的多元產(chǎn)生交流4一個(gè)自我成長(zhǎng)社區(qū)……自我生長(zhǎng)、自我升級(jí)、合諧共處GROWTH一個(gè)有生命的社區(qū)小孩在成長(zhǎng)，社區(qū)也在成長(zhǎng)從小孩到老人，都能在這個(gè)成長(zhǎng)的社區(qū)中找到自己的樂(lè)趣42一個(gè)自我成長(zhǎng)社區(qū)……自我生長(zhǎng)、自我升級(jí)、合諧共處GR城市讓生活更美好……

城市讓區(qū)域擁有持續(xù)的活力它是城市的一部分，區(qū)域需要融入城市城市是讓更多的人分享現(xiàn)代都市文明CITY關(guān)鍵詞：活力、便捷、融合、文明43城市讓生活更美好……城市讓區(qū)域擁有持續(xù)的活力CITY關(guān)鍵在新城中，各板塊有自己的主題和價(jià)值，各板塊演繹著自己的精彩城市表情CityExpression城市珍寶CityTreasure城市之巔CityPeak領(lǐng)秀城CityElite“CITYPEAK”“萬(wàn)象匯”44在新城中，各板塊有自己的主題和價(jià)值，各板塊演繹著自己的精彩城本項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題4本項(xiàng)目面臨哪些需要解決的問(wèn)題45本項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題4本項(xiàng)目面臨哪些需要解決的問(wèn)題45本區(qū)域開(kāi)發(fā)的四大核心問(wèn)題（1/2）區(qū)域核心價(jià)值打造開(kāi)發(fā)模式與規(guī)劃增值發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)——規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、區(qū)位、城市文脈、周邊資源的整合挖掘區(qū)域定義升級(jí)——區(qū)域價(jià)值重新定義：武漢城市新中心區(qū)域形象如何重新定義以“都市模式”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)放、活力、可持續(xù)開(kāi)發(fā)如何確定區(qū)域?qū)傩院徒缍▍^(qū)域邊界——DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)、DSS區(qū)域服務(wù)系統(tǒng)、邊界界定如何利用與再造地塊資源——內(nèi)部景觀系統(tǒng)如何與周邊區(qū)域結(jié)合、區(qū)域如何與城市融合考慮規(guī)劃增值——考慮住宅與配套的關(guān)系，如何確定配套層級(jí)、規(guī)模、位置，如何利用配套為規(guī)劃增值，項(xiàng)目配套屬于城市級(jí)、區(qū)域級(jí)還是社區(qū)級(jí)，要主動(dòng)承擔(dān)城市功能46本區(qū)域開(kāi)發(fā)的四大核心問(wèn)題（1/2）區(qū)域核心價(jià)值打造開(kāi)發(fā)模式與本區(qū)域開(kāi)發(fā)的四大核心問(wèn)題（2/2）如何確定啟動(dòng)區(qū)位置、規(guī)模、配套——資源展示作用，價(jià)值標(biāo)桿作用，客戶群示范作用啟動(dòng)產(chǎn)品確定——高端產(chǎn)品示范，中端產(chǎn)品定位，多種產(chǎn)品組合以試探市場(chǎng)各階段產(chǎn)品類型、明確產(chǎn)品目的——如何避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)配套投入節(jié)奏——明晰配套的分期建設(shè)同總體開(kāi)發(fā)分期的關(guān)系、配套的“社會(huì)性”與“社區(qū)性”如何使開(kāi)發(fā)節(jié)奏(分期)與銷售周期協(xié)調(diào)——考慮資金的合理配置、考慮區(qū)域市場(chǎng)總體容量、考慮市場(chǎng)消化速度、考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可持續(xù)開(kāi)發(fā)客戶類型、區(qū)域？漢陽(yáng)中心？經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)？大武漢？開(kāi)發(fā)節(jié)奏、可持續(xù)開(kāi)發(fā)——規(guī)模、位置、產(chǎn)品類型如何確定客戶群確定受價(jià)格的制約，客戶群體為廣義的中高端客戶受大規(guī)模的制約，客戶群必須面對(duì)廣泛客戶層次受大規(guī)模的制約，客戶群體必須面對(duì)廣泛地域來(lái)源47本區(qū)域開(kāi)發(fā)的四大核心問(wèn)題（2/2）如何確定啟動(dòng)區(qū)位置、規(guī)模、世聯(lián)區(qū)域大盤(pán)的成功實(shí)踐5針對(duì)以上問(wèn)題，世聯(lián)區(qū)域、大盤(pán)的成功實(shí)踐希望能夠幫助我們解決本項(xiàng)目層面問(wèn)題48世聯(lián)區(qū)域大盤(pán)的成功實(shí)踐5針對(duì)以上問(wèn)題，世聯(lián)區(qū)域、大盤(pán)的成功實(shí)世聯(lián)中國(guó)在高端項(xiàng)目方面的實(shí)踐案例－深圳項(xiàng)目名稱LOGO銷售均價(jià)（元/m2）中信紅樹(shù)灣9800-25000金地香蜜山8800鴻翔御景東園11000觀瀾豪園13000城市山谷18000波托菲諾7000-30000中旅國(guó)際公館6500-1500049世聯(lián)中國(guó)在高端項(xiàng)目方面的實(shí)踐案例－深圳項(xiàng)目名稱LOGO銷售均世聯(lián)中國(guó)在高端項(xiàng)目方面實(shí)踐案例－北京項(xiàng)目名稱LOGO銷售均價(jià)（元/m2）西山美廬22000麥卡倫地16000鋒尚國(guó)際公寓10600棕櫚泉國(guó)際公寓18000亮馬名居13000萬(wàn)和世家800050世聯(lián)中國(guó)在高端項(xiàng)目方面實(shí)踐案例－北京項(xiàng)目名稱LOGO銷售均價(jià)世聯(lián)中國(guó)在高端項(xiàng)目方面的實(shí)踐案例－上海/廣州項(xiàng)目名稱LOGO銷售均價(jià)（元/m2）佘山銀湖別墅14544水岸藍(lán)橋12840佘山月湖別墅13000依云小鎮(zhèn)700051世聯(lián)中國(guó)在高端項(xiàng)目方面的實(shí)踐案例－上海/廣州項(xiàng)目名稱LOGO2006年——中信紅樹(shù)灣522006年——中信紅樹(shù)灣522006年——香密湖一號(hào)532006年——香密湖一號(hào)532006年——淘金山542006年——淘金山542006年——中信棲湖552006年——中信棲湖552006年——星河丹提562006年——星河丹提56北京順義新城項(xiàng)目規(guī)模：108平方公里委托客戶：首都規(guī)劃委員會(huì)項(xiàng)目類型：大型區(qū)域研究客戶目的：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域價(jià)值定位新城開(kāi)發(fā)策略空港城順義中心區(qū)首都機(jī)場(chǎng)順義新城世聯(lián)中國(guó)在大規(guī)模項(xiàng)目方面的實(shí)踐案例57北京順義新城項(xiàng)目規(guī)模：108平方公里空港城順義中心區(qū)首都機(jī)場(chǎng)西安高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展研究

項(xiàng)目規(guī)模：4平方公里項(xiàng)目類型：開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入時(shí)處于區(qū)域開(kāi)發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究階段工作成果：區(qū)域定位與區(qū)域增值的關(guān)系區(qū)域的整體定位區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域整體功能分區(qū)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定區(qū)域開(kāi)發(fā)模式的建議與土地出讓策略的制定顧問(wèn)效果基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議，完成區(qū)域總體規(guī)劃；吸引了包括上海綠地集團(tuán)、香港和黃機(jī)構(gòu)等品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐；區(qū)域地價(jià)由60萬(wàn)/畝快速飛漲到130/畝；區(qū)域逐漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)58西安高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展研究

項(xiàng)目規(guī)模：4平方公里58北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：7平方公里項(xiàng)目類型：大規(guī)模新區(qū)開(kāi)發(fā)工作成果：區(qū)域土地價(jià)值評(píng)估與地塊劃分；區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū)定位）；建立區(qū)域成功的土地市場(chǎng)運(yùn)作模式和商業(yè)化的開(kāi)發(fā)模式區(qū)域的營(yíng)銷策略與形象建立核心區(qū)土地二級(jí)開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)定位顧問(wèn)效果基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議所做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認(rèn)可基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運(yùn)作開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推進(jìn)，區(qū)域開(kāi)發(fā)已獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)；推進(jìn)開(kāi)發(fā)商獲得政府批準(zhǔn)成為一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)商土地地價(jià)升值達(dá)到150萬(wàn)畝別墅項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。溫榆河綠色生態(tài)走廊第二道綠化隔離帶59北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：7平方公里溫榆河綠色生態(tài)北京麗江新城60北京麗江新城60東莞世紀(jì)城61東莞世紀(jì)城61重慶魯能園區(qū)項(xiàng)目62重慶魯能園區(qū)項(xiàng)目62深圳波托菲諾基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問(wèn)效果項(xiàng)目位置：深圳南山華僑城歡樂(lè)谷北項(xiàng)目規(guī)模：總建面108萬(wàn)平米項(xiàng)目資源：華僑城社區(qū)、歡樂(lè)谷、天鵝湖、高爾夫球場(chǎng)委托客戶：深圳華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目階段：項(xiàng)目市場(chǎng)定位、物業(yè)發(fā)展建議、營(yíng)銷代理客戶問(wèn)題如何展示原味的波托菲諾風(fēng)情？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)？如何成就項(xiàng)目的市場(chǎng)標(biāo)桿形象？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售？顧問(wèn)內(nèi)容項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目物業(yè)定位及發(fā)展建議項(xiàng)目整體與啟動(dòng)區(qū)的營(yíng)銷策略啟動(dòng)區(qū)銷售執(zhí)行建議項(xiàng)目銷售代理運(yùn)作階段：純水岸及天鵝堡三期均已銷售完畢，成為深圳房地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目效果評(píng)價(jià)：物業(yè)發(fā)展建議受到客戶高度認(rèn)可，銷售業(yè)績(jī)?cè)谏钲谑袌?chǎng)居于絕對(duì)領(lǐng)先地位63深圳波托菲諾基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問(wèn)效果項(xiàng)目位置：深圳南桃源居：深圳第一社區(qū)64桃源居：深圳第一社區(qū)64世聯(lián)中國(guó)在大規(guī)模項(xiàng)目方面的實(shí)踐案例北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目（6.67平方公里)金融街惠州巽寮灣項(xiàng)目（20平方公里）廊坊固安項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)(22平方公里)深圳大梅沙旅游度假區(qū)規(guī)劃定位研究（2平方公里）成都中海國(guó)際社區(qū)（2000畝）深圳市羅湖區(qū)水貝地區(qū)城市更新規(guī)劃研究（50萬(wàn)平方米）天津地鐵1號(hào)線沿線物業(yè)發(fā)展研究（26.7公里）深圳市福田區(qū)委舊址改造發(fā)展建議（30萬(wàn)平米）青島魯能麥島項(xiàng)目（60萬(wàn)平方米）重慶魯能星城項(xiàng)目（1000畝）武漢順馳泊林項(xiàng)目（30萬(wàn)平方米）大連軟件園國(guó)際新城項(xiàng)目（24萬(wàn)平方米）東莞世紀(jì)城項(xiàng)目（100萬(wàn)平方米）合肥柏景灣項(xiàng)目（40萬(wàn)平方米）南京銀城西苑項(xiàng)目（60萬(wàn)平方米）沈陽(yáng)東方儷城項(xiàng)目（30萬(wàn)平方米）……65世聯(lián)中國(guó)在大規(guī)模項(xiàng)目方面的實(shí)踐案例北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目用我們的實(shí)踐、我們的平臺(tái)、我們一直以來(lái)對(duì)市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者的敬畏，以及我們對(duì)項(xiàng)目投入的熱情和專注為武漢博覽中心項(xiàng)目搭建星光大道！我們?cè)敢馀c武漢新城國(guó)際博覽中心有限公司共同攜手Thanks!愿武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目成就輝煌未來(lái)！66用我們的實(shí)踐、我們的平臺(tái)、我們?cè)敢馀c武漢新城國(guó)際博覽中心有限會(huì)展經(jīng)濟(jì)分析附件67會(huì)展經(jīng)濟(jì)分析附件67現(xiàn)代會(huì)展包含會(huì)展活動(dòng)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)這三個(gè)層次會(huì)展活動(dòng)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)是一個(gè)層層遞進(jìn)的關(guān)系；會(huì)展活動(dòng)是城市會(huì)展產(chǎn)業(yè)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)；眾多的以舉辦會(huì)展活動(dòng)為核心的市場(chǎng)主體的持續(xù)運(yùn)行構(gòu)成城市的會(huì)展產(chǎn)業(yè)；會(huì)展產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展構(gòu)成了城市的會(huì)展經(jīng)濟(jì)；會(huì)展活動(dòng)會(huì)展產(chǎn)業(yè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代會(huì)展會(huì)展活動(dòng)：是以會(huì)議、展覽為主的一系列大型活動(dòng)的總稱會(huì)展產(chǎn)業(yè)：是當(dāng)會(huì)展活動(dòng)的種類和數(shù)量增加到一定程度，圍繞會(huì)展活動(dòng)的策劃、籌備、舉辦、后續(xù)服務(wù)等環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立，又緊密聯(lián)系的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)及其生產(chǎn)活動(dòng)的集合會(huì)展經(jīng)濟(jì)：是伴隨著人類會(huì)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定歷史階段形成的跨產(chǎn)業(yè)、跨區(qū)域的綜合經(jīng)濟(jì)形態(tài)68現(xiàn)代會(huì)展包含會(huì)展活動(dòng)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)這三個(gè)層次會(huì)展活動(dòng)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈上游的專業(yè)會(huì)議組織者（PCO）及下游衍生產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)是產(chǎn)業(yè)鏈上的兩大盈利點(diǎn)衍生產(chǎn)業(yè)上游中游下游盈利收益會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)應(yīng)功能會(huì)展活動(dòng)策劃政府協(xié)調(diào)客戶招徠財(cái)務(wù)管理質(zhì)量控制場(chǎng)館提供現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)務(wù)會(huì)展活動(dòng)的支持，如住宿、餐飲、旅游等核心鏈延伸業(yè)鏈會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈盈利模型資料來(lái)源：王保倫．會(huì)展旅游[M]．北京：中國(guó)商務(wù)出版社，2004：149會(huì)展產(chǎn)業(yè)是典型的高附加值產(chǎn)業(yè)，例如美國(guó)一年約舉辦200多個(gè)國(guó)際商業(yè)會(huì)展，每年會(huì)展收益超過(guò)1000億美元；法國(guó)的會(huì)展每年交易額也達(dá)1500億法郎以上；德國(guó)是個(gè)展覽大國(guó)，世界上最重要的150個(gè)專業(yè)展覽會(huì)中有120個(gè)在德國(guó)舉行，每年的會(huì)展收入可達(dá)400億馬克，觀眾超過(guò)1000萬(wàn)人次。會(huì)展產(chǎn)業(yè)的核心盈利點(diǎn)位于會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈上游的PCO及下游衍生產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，而衍生產(chǎn)業(yè)投資回收期最短，盈利性最高；PCO作為高盈利環(huán)節(jié)，存在長(zhǎng)期贏利性。專業(yè)會(huì)議組織者（ProfessionalConferenceOrganizer,PCO）目的地管理公司(DestinationManagementCompany,DMC）69會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈上游的專業(yè)會(huì)議組織者（PCO）及下游衍生產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)會(huì)展產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市的發(fā)展具有社會(huì)宣傳與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用會(huì)展業(yè)素有“城市建設(shè)的加速器”之稱，它作為一個(gè)城市的窗口行業(yè)，對(duì)優(yōu)化城市社會(huì)資源、發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)都具有明顯的促進(jìn)作用。會(huì)展經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為是低成本、高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤(rùn)率大約在20%至25%以上，這是會(huì)展經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的直接推動(dòng)力。據(jù)有關(guān)資料顯示，國(guó)際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為1:9，即展覽場(chǎng)館的收入如果是1，相關(guān)的社會(huì)收入為9。雖然我國(guó)會(huì)展業(yè)起步較晚，但國(guó)內(nèi)這一比例目前也達(dá)到了1:6。據(jù)國(guó)際通用結(jié)算數(shù)據(jù)，1萬(wàn)平方米場(chǎng)館每年可以創(chuàng)造4900萬(wàn)元產(chǎn)值，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。提升城市的輻射與服務(wù)功能會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)城市發(fā)展產(chǎn)生的效應(yīng)分析產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，能推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化增加城市社會(huì)就業(yè)城市文化的傳播器，城市活力的源泉

展示城市形象，提高城市在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的知名度考驗(yàn)城市綜合管理職能帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益帶動(dòng)效應(yīng)1：9建筑業(yè)、賓館、餐飲、郵電、零售、交通業(yè)、通訊、廣告、裝潢、物流、旅游、市政建設(shè)、環(huán)保、會(huì)計(jì)法律等中介、金融、保險(xiǎn)……70會(huì)展產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市的發(fā)展具有社會(huì)宣傳與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用會(huì)會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合效應(yīng)分析會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合效應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資帶動(dòng)：會(huì)展活動(dòng)需要一定的會(huì)展場(chǎng)所，要求對(duì)場(chǎng)館和相關(guān)配套設(shè)施和配套環(huán)境進(jìn)行投資建設(shè)投資帶動(dòng)自身的投資帶動(dòng)：會(huì)展的直接經(jīng)濟(jì)效益，如會(huì)議費(fèi)用、場(chǎng)地租金、門(mén)票收入等；區(qū)域展示性區(qū)域帶動(dòng)性對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的帶動(dòng)：促進(jìn)了廣告、資源、通訊、娛樂(lè)、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技、商貿(mào)等的結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新?lián)Q代發(fā)揮激活作用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)對(duì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)：專業(yè)行業(yè)的展會(huì)活動(dòng)對(duì)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)有著極大的帶動(dòng)和培育作用對(duì)消費(fèi)的帶動(dòng)：會(huì)展活動(dòng)直接帶動(dòng)了集交通、住宿、餐飲、購(gòu)物、旅游為一體的“第三產(chǎn)業(yè)消費(fèi)鏈”對(duì)社會(huì)就業(yè)的帶動(dòng)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，每增加1000平米的展覽面積，就可創(chuàng)造近百個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)提升城市在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的知名度：會(huì)展活動(dòng)是一個(gè)區(qū)域或一個(gè)城市展示形象的窗口，是樹(shù)立城市品牌的重要載體，是提高城市在國(guó)際、國(guó)內(nèi)的知名度的重要途徑美國(guó)會(huì)展業(yè)一年的直接收入達(dá)800-1000億美元，法國(guó)博覽會(huì)和專業(yè)博覽會(huì)每年?duì)I業(yè)額可達(dá)85億法郎99年昆明世博會(huì)，218公頃場(chǎng)館群及相關(guān)投資總計(jì)超過(guò)216億元，使昆明市政建設(shè)提前10年美國(guó)休斯頓的航天器材展、意大利米蘭的時(shí)裝展，德國(guó)慕尼黑的建筑機(jī)械與建筑材料展，日本東京筑波科技發(fā)明展成都武侯區(qū)電腦節(jié)帶動(dòng)了高科技產(chǎn)業(yè)和商業(yè)貿(mào)易等行業(yè)的發(fā)展，房交會(huì)則有效的帶動(dòng)了建材、建筑、裝飾、家用電器等的發(fā)展德國(guó)、美國(guó)、香港等會(huì)展發(fā)達(dá)的國(guó)家實(shí)踐證明會(huì)展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)在1：6到1：9之間2000年在德國(guó)漢諾威世界博覽會(huì)創(chuàng)造了超過(guò)100000人/年的就業(yè)效益；德國(guó)漢諾威由于每年舉行大量的品牌展會(huì)，被譽(yù)為“世界會(huì)展之都”。博螯由一個(gè)不知名小漁港因?yàn)椤皝喼藿?jīng)濟(jì)論壇”而譽(yù)滿全球71會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合效應(yīng)分析會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合效應(yīng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資帶動(dòng)：會(huì)德國(guó)、美國(guó)、香港等會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家/地區(qū)的實(shí)踐證明，會(huì)展經(jīng)濟(jì)能夠?qū)Τ鞘邪l(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)在1：6到1：9之間。實(shí)踐證明會(huì)展業(yè)能夠?qū)Τ鞘邪l(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)杠桿作用是1:9組織者參展者參觀者建筑交通通訊教育會(huì)展中介廣告?zhèn)髅阶∷藿鹑诼糜钨Q(mào)易房地產(chǎn)……會(huì)展業(yè)支持產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)25萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位230億歐元宏觀經(jīng)濟(jì)效益65億歐元參觀者支出35億歐元5億歐元展覽公司營(yíng)業(yè)額25億歐元參展商支出展覽中心投資德國(guó)2003年會(huì)展業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：德國(guó)會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)展覽面積250萬(wàn)m2會(huì)展產(chǎn)業(yè)是一種綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高、勞動(dòng)力密集型的都市服務(wù)型產(chǎn)業(yè)。72德國(guó)、美國(guó)、香港等會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家/地區(qū)的實(shí)踐證明，會(huì)展經(jīng)會(huì)展業(yè)推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化模式

會(huì)展業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，帶動(dòng)建筑、旅游、餐飲、金融保險(xiǎn)等其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展順著第一、二、三產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)地位順向遞進(jìn)的方向演進(jìn)；順著勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、資本密集型產(chǎn)業(yè)、技術(shù)（知識(shí)）密集型產(chǎn)業(yè)分別占優(yōu)勢(shì)地位的方向演進(jìn)，使城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向著更加合理化和高度化的方向發(fā)展，最終推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。會(huì)展業(yè)建筑業(yè)賓館餐飲郵電零售交通通訊廣告裝潢、設(shè)計(jì)物流旅游業(yè)市政建設(shè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)法律等中介金融保險(xiǎn)會(huì)展行業(yè)名片識(shí)別系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)展覽會(huì)PDA系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)集群式通訊系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)73會(huì)展業(yè)推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化模式會(huì)展業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)會(huì)展能夠整合配置社會(huì)資源，充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)兩個(gè)主體的積極性，構(gòu)建成一個(gè)各層級(jí)協(xié)調(diào)配合的會(huì)展金字塔政府會(huì)展活動(dòng)場(chǎng)館企業(yè)參加者旅游餐飲賓館交通通訊廣告工商稅務(wù)公安消防海關(guān)質(zhì)檢衛(wèi)生會(huì)辦地理氣候資源文化心理傳統(tǒng)安全制度機(jī)構(gòu)教育會(huì)展產(chǎn)品會(huì)展主體相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐體系社會(huì)環(huán)境74會(huì)展能夠整合配置社會(huì)資源，充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)兩個(gè)主體的積極性城市會(huì)展業(yè)定位及發(fā)展途徑補(bǔ)充服務(wù)產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：會(huì)展業(yè)沒(méi)有得到太多的生產(chǎn)要素投入，不具有很快的發(fā)展速度，但在短期內(nèi)也不會(huì)衰退；發(fā)展途徑：合作滲透：加強(qiáng)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合作，拓寬合作范圍；加強(qiáng)與相同內(nèi)容的其他會(huì)展企業(yè)合作，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，取得雙贏的局面；提高附加價(jià)值：以滿足客戶需求為宗旨，不斷提高服務(wù)的專業(yè)化和規(guī)范化水平；特點(diǎn)：通過(guò)供需展覽的舉辦，調(diào)整社會(huì)供需平衡；成為提高整個(gè)區(qū)域資源配置效率的有效工具必備條件：需要擁有獨(dú)特的自然景觀、優(yōu)越的區(qū)位等先天因素；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)取代第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位；工業(yè)結(jié)構(gòu)擺脫對(duì)重化工的依賴，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，能對(duì)會(huì)產(chǎn)業(yè)提供較大需求；發(fā)展途徑：規(guī)?；赫畯恼呱辖o予大力扶持，采用傾斜突進(jìn)發(fā)展，將資源重點(diǎn)投入會(huì)展業(yè)，使其在短期內(nèi)獲得較快發(fā)展；國(guó)際化：大力促進(jìn)會(huì)展企業(yè)的國(guó)際化和展覽項(xiàng)目的國(guó)際化，推動(dòng)會(huì)展品牌建設(shè)；特點(diǎn)：作為一個(gè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)大、帶動(dòng)作用強(qiáng)的服務(wù)業(yè)，其發(fā)展會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展效應(yīng)引向其他產(chǎn)業(yè)和區(qū)域；發(fā)展途徑：品牌化：品牌展會(huì)既反映了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也給主辦方帶來(lái)穩(wěn)定的客源和較高利潤(rùn)；差異化：結(jié)合城市和自身的特點(diǎn)，細(xì)分會(huì)展市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)差異化運(yùn)營(yíng)；75城市會(huì)展業(yè)定位及發(fā)展途徑補(bǔ)充服務(wù)產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：會(huì)會(huì)展最佳經(jīng)營(yíng)模式：由官建官營(yíng)開(kāi)始，往官建商營(yíng)和商建商營(yíng)進(jìn)化官建官營(yíng)官建商營(yíng)商建商營(yíng)特征：政府投資興建會(huì)展場(chǎng)館、政府經(jīng)營(yíng)；階段性特點(diǎn)：展會(huì)規(guī)模小、不穩(wěn)定；展會(huì)行業(yè)知名度低、競(jìng)爭(zhēng)地位弱；政府角色：政府利用其資源優(yōu)勢(shì)，與相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)、企事業(yè)單位聯(lián)系為會(huì)展場(chǎng)館促銷，大力扶持；評(píng)價(jià)：會(huì)展場(chǎng)館前期存活的必須條件，同時(shí)也可以避免諸如會(huì)展市場(chǎng)秩序不規(guī)范，缺乏統(tǒng)一、權(quán)威管理組織等等不利于會(huì)展發(fā)展的現(xiàn)象；特征：政府投資或與企業(yè)合資興建場(chǎng)館，由專業(yè)管理公司或其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)，管理公司將營(yíng)業(yè)額的一定比例上交政府，然后自負(fù)盈虧；階段性特點(diǎn)：展會(huì)規(guī)模不斷擴(kuò)大，參展商數(shù)量迅速增加；展會(huì)行業(yè)影響力和知名度不斷上升；政府角色：職能轉(zhuǎn)換，不直接參與會(huì)展的組織和管理，而是為會(huì)展業(yè)發(fā)展提供必要支持，由專業(yè)的展覽公司運(yùn)營(yíng)；時(shí)間節(jié)點(diǎn)：會(huì)展場(chǎng)館經(jīng)過(guò)前期政府的支持，已經(jīng)成功闖過(guò)會(huì)展業(yè)“鬼門(mén)關(guān)”，即一個(gè)展會(huì)連續(xù)成功的舉辦了三屆以上；評(píng)價(jià)：政府、經(jīng)營(yíng)者的利益和區(qū)域發(fā)展可以兼顧；通過(guò)引入專業(yè)管理公司可以移植成熟的品牌展會(huì)；特征：企業(yè)買(mǎi)地建館、自己經(jīng)營(yíng)；階段性特點(diǎn)：展會(huì)業(yè)務(wù)穩(wěn)定；行業(yè)認(rèn)同度高，競(jìng)爭(zhēng)地位強(qiáng)；政府角色：完全退出對(duì)會(huì)展活動(dòng)的直接參與，改為運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段進(jìn)行宏觀指導(dǎo)和監(jiān)督管理；時(shí)間節(jié)點(diǎn)：形成了自己的特色品牌展會(huì)，在區(qū)域或國(guó)家范圍形成了一定的知名度；評(píng)價(jià)：可以完全釋放企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)；76會(huì)展最佳經(jīng)營(yíng)模式：由官建官營(yíng)開(kāi)始，往官建商營(yíng)和商建商營(yíng)進(jìn)化官會(huì)展和酒店互動(dòng)關(guān)系會(huì)展良性互動(dòng)規(guī)模效應(yīng)資源交流環(huán)境互造酒店會(huì)展具有人流量大的特征，為當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)提供豐富的客源基礎(chǔ)；規(guī)模化展會(huì)為酒店帶來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇；會(huì)展中大量信息流的集聚為酒店業(yè)帶去了新的思想和理念，國(guó)際化信息的引入促使酒店業(yè)不斷進(jìn)步與發(fā)展；會(huì)展為酒店發(fā)展創(chuàng)造有利的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和協(xié)作環(huán)境酒店為會(huì)展成功召開(kāi)提供間接支撐；一定規(guī)模和檔次的酒店為會(huì)展發(fā)展提供驅(qū)動(dòng)力；酒店是與外界進(jìn)行信息文化交流的場(chǎng)所，大量外來(lái)人員的涌入刺激了當(dāng)?shù)匚幕c外界的碰撞，對(duì)會(huì)展發(fā)展理念有新的啟示和借鑒作用；酒店為會(huì)展?fàn)I造較佳的外部環(huán)境，提供完整的吃、住、行、游、購(gòu)、娛一系列行為；77會(huì)展和酒店互動(dòng)關(guān)系會(huì)展良性互動(dòng)酒店會(huì)展具有人流量大的特征，為隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)展地逐漸從位于城市中心逐漸往郊區(qū)轉(zhuǎn)移處于城市中心：這類會(huì)展中心以法蘭克福、科隆和斯圖加特會(huì)展中心為代表。它們多擁有較長(zhǎng)的建館歷史，所處位置基本就在城市中心的附近不超過(guò)3km的距離。其周邊已處于建成狀態(tài)，可供會(huì)展中心擴(kuò)展用地近乎沒(méi)有。處于城市近郊：這類會(huì)展中心以杜塞爾多夫、柏林會(huì)展中心為代表。它們的歷史相對(duì)較短，多建于20世紀(jì)70年代前后，一般處于城區(qū)邊緣，距市中心5km左右。既有便利的公共交通系統(tǒng)可達(dá)，又有相對(duì)寬敞的擴(kuò)展用地。這些會(huì)展中心也在不斷擴(kuò)建改建。但是擴(kuò)建能力有限。處于城市遠(yuǎn)郊：這類會(huì)展中心以慕尼黑、萊比錫會(huì)展中心為代表。它們均為近年來(lái)遷新址建成的，處于城市的遠(yuǎn)郊，距市中心10km左右，靠近高速公路或快速道路。相對(duì)獨(dú)立的會(huì)展城：近年來(lái)興建的會(huì)展中心，距市中心20Km左右，靠近機(jī)場(chǎng)或高速道路，運(yùn)行相對(duì)獨(dú)立，擁有大型展館和相關(guān)配套，儼然是個(gè)小城市的規(guī)模。注：以城市中心為圓心的三個(gè)圓半徑分別為5、10、20Km78隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)展地逐漸從位于城市中心逐漸往郊區(qū)轉(zhuǎn)移處雖然我國(guó)會(huì)展業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，但目前仍處于發(fā)展的初期階段，與世界上會(huì)展標(biāo)桿國(guó)家相比存在較大差距目前我國(guó)展館面積正以年20%左右的高速度增長(zhǎng)，全國(guó)各地已建成展覽場(chǎng)館200多個(gè)，可供展覽面積超過(guò)350萬(wàn)平方米，中國(guó)為各類展會(huì)提供展覽場(chǎng)地的能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界第一展覽大國(guó)---德國(guó)；2006年，我國(guó)各類展覽會(huì)的直接收入僅140億元人民幣，僅相當(dāng)于德國(guó)會(huì)展業(yè)收入的近四分之一，與全球展覽業(yè)當(dāng)年3000億美元的直接收入相比，所占份額還“相當(dāng)微小”。我國(guó)目前已有4900家專業(yè)展覽公司，而頭號(hào)會(huì)展強(qiáng)國(guó)德國(guó)僅擁有100家左右的專業(yè)展覽公司；我國(guó)德國(guó)專業(yè)展覽公司個(gè)數(shù)4900100展覽館面積536.5萬(wàn)平米250萬(wàn)平米展館出租率15%50%直接收入140億元250億歐元會(huì)展收入占GDP比重0.07%1%全球知名國(guó)際專業(yè)展會(huì)012079雖然我國(guó)會(huì)展業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，但目前仍處于發(fā)展的初期階段，與武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書(shū)?20080509新城發(fā)展的實(shí)踐80武漢國(guó)際博覽中心項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書(shū)?20080509新城發(fā)展1本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明81本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司的商業(yè)機(jī)密，應(yīng)標(biāo)書(shū)組成2新區(qū)發(fā)展模式3博覽中心對(duì)項(xiàng)目作用項(xiàng)目分體分析、屬性界定1新區(qū)發(fā)展規(guī)律4世聯(lián)成功實(shí)踐5世聯(lián)服務(wù)質(zhì)量保障體系682應(yīng)標(biāo)書(shū)組成2新區(qū)發(fā)展模式3博覽中心對(duì)項(xiàng)目作用項(xiàng)目分體分析、屬項(xiàng)目本體183項(xiàng)目本體14主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積450萬(wàn)m2規(guī)劃占地面積6283畝容積率2.17住宅面積508萬(wàn)m2配套面積商業(yè)：？㎡建筑形式高層、低密度、組合？超大規(guī)模、以會(huì)展為核心功能帶動(dòng)、功能復(fù)合、城市新功能區(qū)域住區(qū)開(kāi)發(fā)1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)長(zhǎng)江辦公商業(yè)居住居住居住84主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積450萬(wàn)m2規(guī)劃占地面積6283畝容項(xiàng)目位于漢陽(yáng)城區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡地帶，而博覽中心成為項(xiàng)目最大的區(qū)域核心價(jià)值，雖然相對(duì)與CBD重疊的功能定位，但長(zhǎng)期來(lái)看項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域價(jià)值明顯1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)域CBD博覽中心武漢光谷漢陽(yáng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)漢陽(yáng)新城市中心起點(diǎn)；與CBD功能互補(bǔ)？重疊？漢陽(yáng)處于三鎮(zhèn)弱勢(shì)城市地位，如何構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力？漢陽(yáng)城區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡地帶依托漢陽(yáng)、會(huì)展、開(kāi)發(fā)區(qū)？85項(xiàng)目位于漢陽(yáng)城區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)渡地帶，而博覽中心成為項(xiàng)目問(wèn)題初判大規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目?jī)?nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)VS城市消化能力VS依托核心價(jià)值？2新區(qū)規(guī)劃模式？1區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬性使得我們面臨到以下問(wèn)題：6000畝規(guī)劃容積率相似；品質(zhì)類似；寫(xiě)字樓功能轉(zhuǎn)換；產(chǎn)品類型雷同；——規(guī)劃上如何產(chǎn)品細(xì)分？——客戶群體如何細(xì)分？——區(qū)域價(jià)值再造

如果只是強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的完整美觀商業(yè)集中與住宅的分離對(duì)區(qū)域的活力性開(kāi)發(fā)不利對(duì)住宅價(jià)值提升不利對(duì)配套成本投入不利——新城定位決定規(guī)劃——各種物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)時(shí)序如何符合新城發(fā)展規(guī)律？

86問(wèn)題初判大規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目?jī)?nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)VS城市消化能力VS依托屬性界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：會(huì)展核心帶動(dòng)會(huì)展、商務(wù)綜合配套超大規(guī)模區(qū)域型住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬性定位：會(huì)展功能帶動(dòng)、區(qū)域待成熟待挖掘、城市新區(qū)域住區(qū)開(kāi)發(fā)1.1項(xiàng)目概況87屬性界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：項(xiàng)目屬性定位：1.1項(xiàng)目概況8影響城市發(fā)展推動(dòng)政府決策

6000畝意味著什么引領(lǐng)需求。。。。。。著眼大勢(shì)——項(xiàng)目已超脫樓盤(pán)開(kāi)發(fā)概念，而進(jìn)入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)范疇首先，6000畝的項(xiàng)目，我們不應(yīng)已開(kāi)始就掉落到細(xì)節(jié)層面問(wèn)題先看看本項(xiàng)目之于漢陽(yáng)、之于大武漢意味著什么88影響城市發(fā)展推動(dòng)政府決策 6000畝意味著什么引領(lǐng)需求。。。在整個(gè)武漢，乃至中部六省——如此大規(guī)模的城市價(jià)值之地已成稀缺規(guī)模稀缺價(jià)值稀缺6000畝規(guī)模意味著純粹國(guó)際博覽中心將極大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值形象并且從區(qū)域價(jià)值來(lái)看……博覽中心價(jià)值帶動(dòng)縱然區(qū)域不成熟、城市地位待提升；但超大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)，更多從挖掘比較價(jià)值優(yōu)勢(shì)、尋找稀缺入手，為區(qū)域賦予新的價(jià)值使命。89在整個(gè)武漢，乃至中部六省——規(guī)模稀缺價(jià)值稀缺6000畝規(guī)模意在武昌，有中國(guó)光谷、有大學(xué)城、有東湖片區(qū)、……最氣質(zhì)、最人文的武漢在漢口，有武漢CBD、有最繁華的商業(yè)區(qū)、有、……最時(shí)尚、最商業(yè)的武漢武昌從文，漢口從商，而漢陽(yáng)……從城市地位來(lái)看……90在武昌，有中國(guó)光谷、有大學(xué)城、有東湖片區(qū)、……最氣質(zhì)、最人文提起漢陽(yáng)——相對(duì)落后、老工業(yè)區(qū)、區(qū)域置業(yè)抗性……現(xiàn)在的漢陽(yáng)——缺乏支撐區(qū)域靈魂的項(xiàng)目沒(méi)有能代言城市的區(qū)域城市名片她擔(dān)負(fù)的使命與價(jià)值——為漢陽(yáng)賦予“城市靈魂”，為區(qū)域塑造她的“城市表情”6000畝的城市新區(qū)意味著，她應(yīng)該……區(qū)域認(rèn)知度、美譽(yù)度不足；漢陽(yáng)目前中心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏；城市形象相對(duì)落后；置業(yè)人口外流；91提起漢陽(yáng)——相對(duì)落后、老工業(yè)區(qū)、區(qū)域置業(yè)抗性……現(xiàn)在的漢陽(yáng)—核心價(jià)值定位——占位高度！決定區(qū)域發(fā)展的未來(lái)漢陽(yáng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三足鼎立的——代言漢陽(yáng)的新城中心武漢CBD博覽中心中國(guó)光谷區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得新城價(jià)值是我們的第一價(jià)值武漢人對(duì)城市生活的向望也要求本項(xiàng)目打造都市感強(qiáng)的項(xiàng)目超大規(guī)模和區(qū)域定位要求我們必須配置大量的商業(yè)、生活配套及設(shè)施大量配套、人口，使我們最終成為為漢陽(yáng)重新塑造形象和靈魂的城市稀缺項(xiàng)目92核心價(jià)值定位——占位高度！決定區(qū)域發(fā)展的未來(lái)漢陽(yáng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)本項(xiàng)目的使命理想——一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)豐碑“本項(xiàng)目的城市開(kāi)發(fā)理念、建筑實(shí)踐和營(yíng)銷實(shí)踐，能在未來(lái)10年甚至更多時(shí)間里，深刻影響武漢地產(chǎn)走向，并奠定本項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者地位”承載漢陽(yáng)城市新中心發(fā)展抗衡漢口CBD、武昌光谷，城市新中心功能再造93本項(xiàng)目的使命理想——一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)豐碑“本項(xiàng)目的城市開(kāi)發(fā)理念所以——本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)之無(wú)愧的稱謂武漢市的政府工程……在這樣一個(gè)超大工程中，博覽中心無(wú)疑是其中關(guān)鍵一環(huán)會(huì)展中心能否成為本項(xiàng)目的核心區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)？對(duì)本項(xiàng)目能夠提供多大支持？94所以——本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)之無(wú)愧的稱謂武漢市的政府工程……在這樣一個(gè)關(guān)于會(huì)展中心帶動(dòng)2區(qū)域的住區(qū)開(kāi)發(fā)是與區(qū)域的成熟直接掛鉤的會(huì)展對(duì)住宅的影響如何？或會(huì)展對(duì)區(qū)域的影響如何？95關(guān)于會(huì)展中心帶動(dòng)2區(qū)域的住區(qū)開(kāi)發(fā)是與區(qū)域的成熟直接掛鉤的16針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展經(jīng)濟(jì)分析會(huì)展中心區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展案例會(huì)展產(chǎn)業(yè)96針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展由于項(xiàng)目初期，我們不需要把會(huì)展經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展研究納入重點(diǎn)，故世聯(lián)對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)的研究可見(jiàn)附件1、城市建設(shè)的加速器——會(huì)展產(chǎn)業(yè)對(duì)于城市的發(fā)展具有社會(huì)宣傳與促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用；2、會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合效應(yīng)——實(shí)踐證明會(huì)展業(yè)能夠?qū)Τ鞘邪l(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)杠桿作用是1:9；3、會(huì)展業(yè)推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化模式——會(huì)展業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)，帶動(dòng)建筑、旅游、餐飲、金融保險(xiǎn)等其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；4、會(huì)展能夠整合配置社會(huì)資源，充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)兩個(gè)主體的積極性；5、會(huì)展最佳經(jīng)營(yíng)模式：由官建官營(yíng)開(kāi)始，往官建商營(yíng)和商建商營(yíng)進(jìn)化；6、隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)展地逐漸從位于城市中心逐漸往郊區(qū)轉(zhuǎn)移；7、雖然我國(guó)會(huì)展業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，但目前仍處于發(fā)展的初期階段，與世界上會(huì)展標(biāo)桿國(guó)家相比存在較大差距97由于項(xiàng)目初期，我們不需要把會(huì)展經(jīng)濟(jì)自身的發(fā)展研究納入重點(diǎn)，故針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展經(jīng)濟(jì)分析會(huì)展中心區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展案例98針對(duì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)和會(huì)展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行掃描，是解決問(wèn)題的前提會(huì)展廣州琶洲會(huì)展中心——城市發(fā)展新區(qū)，靠會(huì)展業(yè)拉動(dòng)小區(qū)域發(fā)展天河CBD香格里拉酒店中洲中心保利國(guó)際廣場(chǎng)琶洲會(huì)展中心概況：琶洲會(huì)展中心共分三期，總建筑面積108萬(wàn)平方米，展廳面積55.8萬(wàn)平方米，是規(guī)劃中全世界最大的會(huì)展中心；會(huì)展中心首期建筑面積39.5萬(wàn)平方米，展廳13個(gè)，展示面積為室內(nèi)13萬(wàn)，室外2.2萬(wàn)平方米；目前琶洲會(huì)展中心是每年兩度為其30天的廣交會(huì)的主展場(chǎng)，基本一年四季展會(huì)不斷。周邊發(fā)展?fàn)顩r：會(huì)展中心地處廣州海珠區(qū)琶洲塔周邊，和天河區(qū)一橋之隔；2002年會(huì)展中心建成和地鐵開(kāi)通后，相繼建設(shè)了大量商業(yè)和酒店配套。琶洲會(huì)展中心99廣州琶洲會(huì)展中心——城市發(fā)展新區(qū)，靠會(huì)展業(yè)拉動(dòng)小區(qū)域發(fā)展天河周邊住宅狀況——在發(fā)展的歷程中經(jīng)歷了從單一會(huì)展經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)到復(fù)合城市價(jià)值驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)變世港國(guó)際公寓：第一個(gè)打“會(huì)展商務(wù)客”的樓盤(pán)世港國(guó)際公寓在2004年4月9日（廣交會(huì)開(kāi)始前一星期）入市，客戶定位為廣交會(huì)帶來(lái)的商務(wù)人士。一批開(kāi)盤(pán)均價(jià)7000元，達(dá)到海珠區(qū)的最高價(jià)，而會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的短期高租賃價(jià)格使公寓類產(chǎn)品非常受市場(chǎng)追捧。雅郡花園：會(huì)展中心東20萬(wàn)平米的別墅大盤(pán)隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的成熟和發(fā)展，項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變成高規(guī)格的規(guī)劃和生活環(huán)境雅郡花園的銷售人員表示：我們把會(huì)展經(jīng)濟(jì)作為了樓盤(pán)的一個(gè)利好，但沒(méi)有進(jìn)行特別有針對(duì)性的促銷推廣。而來(lái)買(mǎi)樓的市民問(wèn)起這方面投資信息的也逐漸減少。會(huì)展經(jīng)濟(jì)預(yù)期驅(qū)動(dòng)：在琶洲發(fā)展的前期，住宅項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)是未來(lái)會(huì)展中心的規(guī)劃和預(yù)期；在這個(gè)時(shí)期看好會(huì)展短期租賃市場(chǎng)投資客是市場(chǎng)的主力客戶。復(fù)合城市價(jià)值驅(qū)動(dòng)：05年后，隨著政府將琶洲區(qū)域規(guī)劃為廣州未來(lái)的休閑商務(wù)居住區(qū)，商業(yè)、寫(xiě)字樓等配套逐漸完善，琶洲推出的樓盤(pán)在賣(mài)點(diǎn)上越來(lái)越復(fù)合；這個(gè)時(shí)期會(huì)展中心周邊的樓盤(pán)不再將會(huì)展作為第一賣(mài)點(diǎn)，但身價(jià)卻水漲船高。100周邊住宅狀況——在發(fā)展的歷程中經(jīng)歷了從單一會(huì)展經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)到復(fù)合成都世紀(jì)城——人民南路南延段，城市發(fā)展中軸上的大型綜合體成都世紀(jì)城會(huì)展中心概況：世紀(jì)城總體占地1500畝，總建筑面積達(dá)115萬(wàn)平方米；會(huì)展中心占地45萬(wàn)平方米，總建面17萬(wàn)平方米；世紀(jì)城的開(kāi)發(fā)實(shí)質(zhì)上是會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下的一個(gè)綜合性的區(qū)域運(yùn)營(yíng)：規(guī)劃中是一個(gè)集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物和居住為一體的大型綜合體；而世紀(jì)城的位置位于成都城市發(fā)展的中軸線和主要方向上，市民對(duì)其城市價(jià)值接納程度非常高。101成都世紀(jì)城——人民南路南延段，城市發(fā)展中軸上的大型綜合體成都世紀(jì)城周邊項(xiàng)目——客戶群特征明顯，對(duì)區(qū)域發(fā)展和高起點(diǎn)規(guī)劃認(rèn)同度高世紀(jì)城產(chǎn)品；面積兩極分化比較明顯，這方面是由其客戶構(gòu)成決定的。世紀(jì)城的客戶主要分成兩類，一部分是看好短期租賃市場(chǎng)的投資客戶，另外一部分是看好區(qū)域發(fā)展和被規(guī)劃吸引的高端消費(fèi)人群。

——訪談：萬(wàn)科成都分公司世紀(jì)城天鵝湖花園龍湖世紀(jì)大道

世紀(jì)大道定位為成都的城市豪宅，戶型面積較大，目標(biāo)客戶是成都企業(yè)高管及其以上的人群。項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)是高起點(diǎn)的規(guī)劃和該片區(qū)未來(lái)完善的城市配套。

——訪談：龍湖地產(chǎn)102世紀(jì)城周邊項(xiàng)目——客戶群特征明顯，對(duì)區(qū)域發(fā)展和高起點(diǎn)規(guī)劃認(rèn)同案例總結(jié)——會(huì)展對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)體現(xiàn)為兩個(gè)方面通過(guò)對(duì)以上案例的分析，我們發(fā)現(xiàn)會(huì)展中心對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)體現(xiàn)在以下兩種方式：會(huì)展中心帶來(lái)的城市功能提升會(huì)帶動(dòng)交通、酒店、商業(yè)等其它周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；會(huì)展中心的高起點(diǎn)城市配套極大地提升居住價(jià)值；區(qū)域發(fā)展成熟后能以城市居住價(jià)值吸引以居住為目的的客戶群；本類客戶往往在數(shù)量和質(zhì)量上較上一種更優(yōu)。吸引會(huì)展業(yè)帶來(lái)的短期租賃人群；體現(xiàn)在酒店、公寓和其它租賃產(chǎn)品上；對(duì)本類客戶的吸引建立在會(huì)展業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上；對(duì)租賃收入的預(yù)期會(huì)帶來(lái)投資群體。直接需求拉動(dòng)間接需求拉動(dòng)103案例總結(jié)——會(huì)展對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)體現(xiàn)為兩個(gè)方面通過(guò)對(duì)以上案例的案例總結(jié)——會(huì)展中心只是本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力中一環(huán)自身虧本運(yùn)營(yíng)——相對(duì)會(huì)展業(yè)的成本投入，會(huì)展中心自身運(yùn)營(yíng)通常不賺錢(qián)，更多體現(xiàn)在其他相關(guān)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。1對(duì)房地產(chǎn)直接帶動(dòng)不大——會(huì)展業(yè)雖然短期帶動(dòng)人流、人氣，但對(duì)于這樣的帶動(dòng)很難對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成直接促進(jìn)作用。2更多體現(xiàn)在對(duì)區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)——雖不能直接促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，但間接促進(jìn)區(qū)域成熟和城市的關(guān)聯(lián)度。3區(qū)域利好預(yù)期的提升；對(duì)交通的拉動(dòng)；對(duì)人口遷移的帶動(dòng)；對(duì)重大設(shè)施建設(shè)的帶動(dòng)；促進(jìn)城市發(fā)展，將區(qū)域納入到城市范圍體系中；使得趨于功能演變成城市功能，促使區(qū)域與城市的融合。104案例總結(jié)——會(huì)展中心只是本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力中一環(huán)自身虧本運(yùn)營(yíng)—雖然——會(huì)展可以催熟區(qū)域、提升形象……僅會(huì)展帶動(dòng)功能復(fù)合度不夠——會(huì)展中心并不足以成為項(xiàng)目唯一核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們需要復(fù)合功能的有更多依托“城市新中心”建立核心吸引力；會(huì)展帶動(dòng)對(duì)區(qū)域立意高度不足——對(duì)區(qū)域認(rèn)知如果僅為博覽中心，對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)不夠強(qiáng)勢(shì)；但是——靠會(huì)展對(duì)房地產(chǎn)帶動(dòng)并不足夠針對(duì)本項(xiàng)目情況，僅僅從會(huì)展板塊打造并不足夠，我們需要從更新高度，定義區(qū)域未來(lái)——區(qū)域的造勢(shì)運(yùn)營(yíng)！105雖然——會(huì)展可以催熟區(qū)域、提升形象……僅會(huì)展帶動(dòng)功能復(fù)合度不新區(qū)發(fā)展模式3戰(zhàn)略層面——開(kāi)發(fā)模式選擇106新區(qū)發(fā)展模式3戰(zhàn)略層面——開(kāi)發(fā)模式選擇27同為區(qū)域開(kāi)發(fā)，以會(huì)展為帶動(dòng)三種開(kāi)發(fā)模式1、琶洲模式2、成都世紀(jì)城模式3、西安浐灞模式單純會(huì)展中心、寫(xiě)字樓集群建設(shè)打造休閑商務(wù)區(qū)集展覽、會(huì)議、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物和居住為一體打造大型城市綜合體以國(guó)際視野、全新高度打造多功能復(fù)合打造全新城市板塊——城市新中心會(huì)展板塊都市綜合體復(fù)合型城市板塊107同為區(qū)域開(kāi)發(fā)，以會(huì)展為帶動(dòng)三種開(kāi)發(fā)模式1、琶洲模式2、成都世西安浐灞——以多功能復(fù)合引擎推動(dòng)區(qū)域成熟，加速區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程浐灞生態(tài)區(qū)功能引擎園藝博覽區(qū)浐灞金融商務(wù)區(qū)中亞貿(mào)易區(qū)汽車(chē)主體公園生態(tài)農(nóng)業(yè)，休閑觀光區(qū)絲綢之路國(guó)際區(qū)……多功能復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)方式整合108西安浐灞——以多功能復(fù)合引擎推動(dòng)區(qū)域成熟，加速區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程浐“世界的浐灞”——以國(guó)際化高度視角定義區(qū)域，迅速提高區(qū)域認(rèn)知美譽(yù)度國(guó)際化高度視角歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址F1摩托艇世錦賽中亞貿(mào)易區(qū)2011年世界園藝博覽會(huì)絲路國(guó)際街區(qū)“世界的浐灞”109“世界的浐灞”——以國(guó)際化高度視角定義區(qū)域，迅速提高區(qū)域認(rèn)知6000畝、漢陽(yáng)、不成熟、超大規(guī)模……——我們應(yīng)尋找何種開(kāi)發(fā)模式解決項(xiàng)目問(wèn)題1、高度層面——大盤(pán)理念不足以支撐——6000畝，我們已經(jīng)不能用常規(guī)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式、思路解決項(xiàng)目戰(zhàn)略層面問(wèn)題；2、戰(zhàn)略層面——新高度的建立——同為會(huì)展帶動(dòng)、城市新區(qū)發(fā)展，我們應(yīng)該選取琶州模式、成都世紀(jì)城模式還是浐灞模式？跳脫現(xiàn)有高度——具體何種開(kāi)發(fā)模式，需要站在漢陽(yáng)、武漢、乃至中部六省的大區(qū)域高度，重新審視區(qū)域未來(lái)價(jià)值；戰(zhàn)略上——“強(qiáng)區(qū)域、弱項(xiàng)目”——區(qū)域?qū)用婵创龁?wèn)題，強(qiáng)調(diào)區(qū)域的造勢(shì)與運(yùn)營(yíng)，避免解決問(wèn)題過(guò)快落入項(xiàng)目層面；世界級(jí)“品牌”嫁接——區(qū)域造勢(shì)運(yùn)營(yíng)1106000畝、漢陽(yáng)、不成熟、超大規(guī)?！覀儜?yīng)尋找何種開(kāi)發(fā)針對(duì)戰(zhàn)略層面問(wèn)題，市調(diào)之前世聯(lián)目前無(wú)法給出具體答案我們需要研究國(guó)內(nèi)外案例，尋找匹配項(xiàng)目的可借鑒模式研究漢陽(yáng)、武漢、中部六省的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值研判但至少?gòu)哪壳翱吹降囊磺?，使得我們必須有更高的立意，尋找解決問(wèn)題之道

111針對(duì)戰(zhàn)略層面問(wèn)題，市調(diào)之前世聯(lián)目前無(wú)法給出具體答案32新區(qū)、新中心發(fā)展規(guī)律4策略層面——每個(gè)新區(qū)發(fā)展必然經(jīng)歷漫長(zhǎng)發(fā)展歷程，其中有無(wú)可借鑒的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律？112新區(qū)、新中心發(fā)展規(guī)律4策略層面——每個(gè)新區(qū)發(fā)展必然經(jīng)歷漫長(zhǎng)發(fā)政府導(dǎo)向是推動(dòng)新城市中心快速發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升的前提城市政府作用結(jié)果深圳東莞南京鄭州中心區(qū)規(guī)劃方案國(guó)際招標(biāo)中心基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入中心區(qū)香港招商推薦會(huì)政府高調(diào)搬遷至市民中心區(qū)域價(jià)值提升至全市最高帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲吸引中大型企業(yè)入駐1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo)2001年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷10年間未發(fā)展，住宅、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量少，檔次低新城中心成形，成為東莞價(jià)值最高區(qū)域政府02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念多次舉辦南京新CBD論壇申辦十運(yùn)會(huì)吸引開(kāi)發(fā)商早期介入開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)河西新區(qū)區(qū)域價(jià)值提升新區(qū)方案國(guó)際招標(biāo)提前修建核心建筑會(huì)展中心和會(huì)展賓館鄭東新區(qū)成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)高檔住宅、寫(xiě)字樓大量開(kāi)發(fā)新城市中心的發(fā)展無(wú)一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的博弈政府，將政府拉入到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷體系當(dāng)中113政府導(dǎo)向是推動(dòng)新城市中心快速發(fā)展和區(qū)域價(jià)值提升的前提城市政府核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點(diǎn)發(fā)展的重要引擎深圳高交會(huì)館南京奧體中心東莞市政府鄭州會(huì)展中心城市核心設(shè)施作用深圳東莞南京鄭州高交會(huì)館市府大樓奧體中心會(huì)展中心最早建成的配套，標(biāo)志中心進(jìn)入高速發(fā)展期市政府建成和搬遷帶動(dòng)新中心區(qū)的實(shí)質(zhì)發(fā)展河西新城發(fā)展的重大契機(jī)，發(fā)展的核心支撐鄭東新區(qū)最早建設(shè)的大配套，標(biāo)志新區(qū)重大設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃帶動(dòng)新區(qū)快速發(fā)展，也帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)深圳市民中心114核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點(diǎn)發(fā)展的重要引擎新城市中心一般都有承擔(dān)標(biāo)志性建筑的核心區(qū)，同時(shí)形成區(qū)域的核心功能核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志鄭東新區(qū)核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志市政府大樓會(huì)展＋會(huì)展賓館東莞新中心區(qū)奧體中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志南京河西新城深圳新中心區(qū)市民中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志核心區(qū)：政府大樓城市級(jí)公共建筑組團(tuán)體育館會(huì)展及配套核心區(qū)一般由政府大樓、市級(jí)公建組團(tuán)如會(huì)展、體育中心來(lái)承擔(dān)115新城市中心一般都有承擔(dān)標(biāo)志性建筑的核心區(qū)，同時(shí)形成區(qū)域的核心多種功能復(fù)合、多個(gè)組團(tuán)共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：政府、文化配套、公園、會(huì)展高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店鄭東新區(qū)：會(huì)展、公園旅游區(qū)、藝術(shù)中心、醫(yī)院寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅、星級(jí)酒店南京河西新區(qū)：奧體中心、娛樂(lè)配套、公園、文教體配套寫(xiě)字樓、高級(jí)住宅、購(gòu)物中心東莞新中心：政府、文教配套、會(huì)展中心、中心廣場(chǎng)高級(jí)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級(jí)酒店政府大樓寫(xiě)字樓群旅游公園會(huì)展中心核心區(qū)116多種功能復(fù)合、多個(gè)組團(tuán)共存是新城市中心的主要特征深圳中心區(qū)：物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)序及建設(shè)量模型——城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由住宅－辦公—商業(yè)的次序城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序起步期發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套土地開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級(jí)商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)城市級(jí)商業(yè)高檔辦公開(kāi)發(fā)次序0-3年4-5年6-10年10年后時(shí)間開(kāi)發(fā)類型空間歷程時(shí)間歷程大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開(kāi)始全面開(kāi)發(fā)規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)住宅供應(yīng)進(jìn)入高峰期，商業(yè)設(shè)施開(kāi)始建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展成熟繁榮期商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開(kāi)始承擔(dān)城市功能住宅供應(yīng)量曲線寫(xiě)字樓供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線住宅供應(yīng)峰值點(diǎn)一、新城發(fā)展四階段：規(guī)劃期、建設(shè)期、快速發(fā)展期、成熟繁榮期。二、重大基礎(chǔ)設(shè)施、標(biāo)志性建筑的建設(shè)將顯著提升地價(jià)與周邊的房?jī)r(jià)。三、一般在建設(shè)期時(shí)，住宅供應(yīng)量是最大的，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，集中供應(yīng)時(shí)間在3年以上。四、新城以居住用地為主的價(jià)格走勢(shì)：地價(jià)提升明顯。房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間保持提升，但幅度不大；僅在末期土地稀缺時(shí)出現(xiàn)較大上升空間。117物業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)序及建設(shè)量模型——城市新中心區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)歷由對(duì)本項(xiàng)目而言，我們的價(jià)值主張我們將建立“城市擴(kuò)張下大規(guī)模項(xiàng)目復(fù)合式開(kāi)發(fā)理念”

“自我生長(zhǎng)的多功能城市新中心”致勝要素——“CITYPEAK萬(wàn)象匯”118對(duì)本項(xiàng)目而言，我們的價(jià)值主張我們將建立致勝要素——“CITY關(guān)鍵詞：廣場(chǎng)、街區(qū)開(kāi)放廣場(chǎng)與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了一生之城的活動(dòng)中心OPEN保證城市中人的進(jìn)入性讓渡空間給城市，讓全西安人與業(yè)主一起享受119關(guān)鍵詞：廣場(chǎng)、街區(qū)開(kāi)放廣場(chǎng)與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了一生多元化DIVERS多元有多層含義：功能的多元住所的多元人群的多元文化的多元。。。。人群和文化的多元產(chǎn)生交流功能和住所的多元產(chǎn)生活力120多元化DIVERS多元有多層含義：人群和文化的多元產(chǎn)生交流4一個(gè)自我成長(zhǎng)社區(qū)……自我生長(zhǎng)、自我升級(jí)、合諧共處GROWTH一個(gè)有生命的社區(qū)小孩在成長(zhǎng)，社區(qū)也在成長(zhǎng)從小孩到老人，都能在這個(gè)成長(zhǎng)的社區(qū)中找到自己的樂(lè)趣121一個(gè)自我成長(zhǎng)社區(qū)……自我生長(zhǎng)、自我升級(jí)、合諧共處GR城市讓生活更美好……

城市讓區(qū)域擁有持續(xù)的活力它是城市的一部分，區(qū)域需要融入城市城市是讓更多的人分享現(xiàn)代都市文明CITY關(guān)鍵詞：活力、便捷、融合、文明122城市讓生活更美好……城市讓區(qū)域擁有持續(xù)的活力CITY關(guān)鍵在新城中，各板塊有自己的主題和價(jià)值，各板塊演繹著自己的精彩城市表情CityExpression城市珍寶CityTreasure城市之巔CityPeak領(lǐng)秀城CityElite“CITYPEAK”“萬(wàn)象匯”123在新城中，各板塊有自己的主題和價(jià)值，各板塊演繹著自己的精彩城本項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題4本項(xiàng)目面臨哪些需要解決的問(wèn)題124本項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題4本項(xiàng)目面臨哪些需要解決的問(wèn)題45本區(qū)域開(kāi)發(fā)的四大核心問(wèn)題（1/2）區(qū)域核心價(jià)值打造開(kāi)發(fā)模式與規(guī)劃增值發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)——規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、區(qū)位、城市文脈、周邊資源的整合挖掘區(qū)域定義升級(jí)——區(qū)域價(jià)值重新定義：武漢城市新中心區(qū)域形象如何重新定義以“都市模式”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)放、活力、可持續(xù)開(kāi)發(fā)如何確定區(qū)域?qū)傩院徒缍▍^(qū)域邊界——DIS區(qū)域識(shí)別系統(tǒng)、DSS區(qū)域服務(wù)系統(tǒng)、邊界界定如何利用與再造地塊資源——內(nèi)部景觀系統(tǒng)如何與周邊區(qū)域結(jié)合、區(qū)域如何與城市融合考慮規(guī)劃增值——考慮住宅與配套的關(guān)系，如何確定配套層級(jí)、規(guī)模、位置，如何利用配套為規(guī)劃增值，項(xiàng)目配套屬于城市級(jí)、區(qū)域級(jí)還是社區(qū)級(jí)，要主動(dòng)承擔(dān)城市功能125本區(qū)域開(kāi)發(fā)的四大核心問(wèn)題（1/2）區(qū)域核心價(jià)值打造開(kāi)發(fā)模式與本區(qū)域開(kāi)發(fā)的四大核心問(wèn)題（2/2）如何確定啟動(dòng)區(qū)位置、規(guī)模、配套——資源展示作用，價(jià)值標(biāo)桿作用，客戶群示范作用啟動(dòng)產(chǎn)品確定——高端產(chǎn)品示范，中端產(chǎn)品定位，多種產(chǎn)品組合以試探市場(chǎng)各階段產(chǎn)品類型、明確產(chǎn)品目的——如何避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)配套投入節(jié)奏——明晰配套的分期建設(shè)同總體開(kāi)發(fā)分期的關(guān)系、配套的“社會(huì)性”與“社區(qū)性”如何使開(kāi)發(fā)節(jié)奏(分期)與銷售周期協(xié)調(diào)——考慮資金的合理配置、考慮區(qū)域市場(chǎng)總體容量、考慮市場(chǎng)消化速度、考慮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可持續(xù)開(kāi)發(fā)客戶類型、區(qū)域？漢陽(yáng)中心？經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)？大武漢？開(kāi)發(fā)節(jié)奏、可持續(xù)開(kāi)發(fā)——規(guī)模、位置、產(chǎn)品類型如何確定客戶群確定受價(jià)格的制約，客戶群體為廣義的中高端客戶受大規(guī)模的制約，客戶群必須面對(duì)廣泛客戶層次受大規(guī)模的制約，客戶群體必須面對(duì)廣泛地域來(lái)源126