謹(jǐn)呈：安徽新龍川投資集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)并不神秘，方法論鑄就神奇——龍川廣場營銷診斷及策略建議上海藍(lán)箭資產(chǎn)管理有限公司SHANGHAIBLUEARROWBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD謹(jǐn)呈：安徽新龍川投資集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)并不神秘，方法論鑄就神奇上海1壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)2壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)3【壹、項(xiàng)目梳理】項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目現(xiàn)存問題【壹、項(xiàng)目梳理】項(xiàng)目基本概況4省會(huì)福地，蜀山腳下，明星璀璨！安徽新龍川投資集團(tuán)是擁有2600家會(huì)員單位的安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)眾多企業(yè)家共同出資組建，是安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長單位。集團(tuán)下轄安徽田園投資有限公司等6個(gè)全資子公司和安徽四達(dá)體育管理有限公司等3個(gè)管理公司。安徽新龍川投資集團(tuán)安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)成立于2010年，協(xié)會(huì)3000家會(huì)員企業(yè)群星薈萃，涵蓋了科技環(huán)保、文化創(chuàng)意、低碳能源等眾多領(lǐng)域，協(xié)會(huì)努力成為政府招商的窗口、工商聯(lián)調(diào)研的基地、商會(huì)交流的平臺(tái)、企業(yè)家們共同的家。為會(huì)員企業(yè)提供平臺(tái)、整合資源、優(yōu)勢互補(bǔ)、共謀發(fā)展。項(xiàng)目基本概況省會(huì)福地，蜀山腳下，明星璀璨！安徽新龍川投資集團(tuán)是擁有2605項(xiàng)目基本概況黃山腹地，黟縣城33000平方米，縣域商業(yè)綜合體黟縣龍川廣場位于黟縣縣城翼然路與東岳山南路交口，緊鄰黟縣長途汽車站，坐擁黃金旅游線路宏村大道，總建筑面積33000平米。龍川廣場是龍川集團(tuán)縣域商業(yè)綜合體系列工程的第一站，是全國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的探索樣板工程，旨在全面改善縣級城鎮(zhèn)的城市商業(yè)服務(wù)品質(zhì)。黟縣龍川廣場招商成果營銷工作項(xiàng)目基本概況黃山腹地，黟縣城33000平方米，縣域商業(yè)綜合體6項(xiàng)目現(xiàn)存問題戰(zhàn)略方向正確戰(zhàn)術(shù)策略失當(dāng)積極的促銷行為龐雜的業(yè)態(tài)定位作為龍川廣場系列工程的樣板，我們重視了產(chǎn)品的規(guī)模、設(shè)計(jì)、施工管理和促銷工作，但忽略了項(xiàng)目的總體業(yè)態(tài)定位及系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營管理。沒有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群對本項(xiàng)目商業(yè)模式的認(rèn)同和期待。推廣策略中過多強(qiáng)調(diào)商鋪的低門檻、高回報(bào)、卻沒有良好的商業(yè)升值支撐商鋪的價(jià)值。八個(gè)唯一確實(shí)能給人以視覺沖擊，和全新的商業(yè)體感，但是龍川廣場的體量有限，八個(gè)業(yè)態(tài)主次難分，拆分后的單業(yè)態(tài)市場影響力將大打折扣，同時(shí)也給招商帶來難度！集團(tuán)總戰(zhàn)略方針為龍川廣場規(guī)劃了較為科學(xué)的前景，龍川廣場作為黃山市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，承載黟縣“承舊啟新”的歷史重任！商鋪的價(jià)值在于商，而不在于鋪！項(xiàng)目現(xiàn)存問題戰(zhàn)略方向正確戰(zhàn)術(shù)策略失當(dāng)積極的促銷行為龐雜的業(yè)態(tài)7商業(yè)模式缺失客戶認(rèn)可度不高項(xiàng)目要解決銷售問題，必須讓商家相信市場可以成功，這就需要有各業(yè)態(tài)的主力商家起到帶頭作用。而解決市場的招商問題，必須要有一個(gè)良好的商業(yè)模式作為支撐，只有龍川廣場有成功的商業(yè)模式才能成功的把龍川廣場復(fù)制到其他地方！商鋪的投資者固然知道，投資商鋪?zhàn)罾硐肽^于低投資、高回報(bào)！但商鋪“低投高回”的可信度在哪里體現(xiàn)？支持依據(jù)在哪里？而且，投資者看到的現(xiàn)狀卻是周邊荒涼的商業(yè)。別人如何相信龍川廣場會(huì)“鶴立雞群”？巴菲特說：“未來的競爭不是產(chǎn)品的競爭，也不是服務(wù)的競爭，而是商業(yè)模式的競爭”1、找到未被滿足的需求2、確定正確的價(jià)值主張3、建立盈利模式4、形成核心競爭力5、正確的實(shí)現(xiàn)手段成功商業(yè)模式設(shè)計(jì)五步法則項(xiàng)目現(xiàn)存問題商業(yè)模式缺失客戶認(rèn)可度不高項(xiàng)目要解決銷售問題，必須讓商家相信8壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)9【貳、項(xiàng)目定位】業(yè)態(tài)定位品牌落位競爭優(yōu)勢【貳、項(xiàng)目定位】業(yè)態(tài)定位10業(yè)態(tài)定位方向1：滿足全年1000萬旅游人群的日益增長的旅游、文化、休閑、娛樂消費(fèi)需求。立足黟縣，服務(wù)大黃山旅游是一項(xiàng)艱難而長期的工作，龍川廣場剛剛起步，不宜承擔(dān)如此繁重的社會(huì)責(zé)任，且此定位不利于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，建議謹(jǐn)慎決策。做大黃山的龍川廣場，面對旅游人群，改善旅游服務(wù)業(yè)態(tài)定位方向1：滿足全年1000萬旅游人群的日11業(yè)態(tài)定位方向2：改善黟縣現(xiàn)有商業(yè)格局，提升品牌檔次，豐富商業(yè)功能，滿足黟縣9萬人的日常生活消費(fèi)。做黟縣人自己的龍川廣場，立足當(dāng)下，服務(wù)縣城立足縣城，服務(wù)于全縣的中高端的生活消費(fèi)模式，是龍川廣場系列工程開發(fā)的核心理念，滿足城市商業(yè)服務(wù)相對落后的黟縣，正是龍川廣場開發(fā)理念實(shí)踐的第一步，獲得黟縣消費(fèi)者的認(rèn)可是龍川廣場得以廣泛快速復(fù)制的根本前提。業(yè)態(tài)定位方向2：改善黟縣現(xiàn)有商業(yè)格局，提升品牌12業(yè)態(tài)定位“城鎮(zhèn)購物中心”

源于新家坡的新型社區(qū)服務(wù)概念，實(shí)質(zhì)是集合了多種生活服務(wù)設(shè)施的綜合性商業(yè)。作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞10大居住配套功能“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。12項(xiàng)基本業(yè)態(tài)必備功能：

銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、菜市場、社區(qū)門診；13個(gè)推薦行業(yè)功能包括：

服裝店、鞋店、中介服務(wù)（法律、保險(xiǎn)、旅游、家教、家政、房產(chǎn)）、禮品鮮花店、彩擴(kuò)店、攝影店、音像制品店、家居飾品店。城鎮(zhèn)購物中心的源起與背景業(yè)態(tài)定位“城鎮(zhèn)購物中心”城鎮(zhèn)購物中心的源起與背景13品牌落位品牌落位策略立足于“小縣城、大社區(qū)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)，打造區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心；服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)(占80%)，其中又有40%~50%為餐飲部分；以12個(gè)基本業(yè)態(tài)為主，同時(shí)兼顧13個(gè)推薦行業(yè)。

品牌落位品牌落位策略立足于“小縣城、大社區(qū)”進(jìn)行功能定位和開14低門檻：單鋪?zhàn)馐劭們r(jià)低分割式內(nèi)鋪，單鋪面積小，投資門檻低是市場熱門的投資產(chǎn)品。高回報(bào)：內(nèi)鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)高租金水平是衡量一個(gè)商業(yè)體是否成功的直接標(biāo)準(zhǔn)，它的一樓租金一般在比同地段的沿街底商高出50%，商鋪的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于沿街底商。高回報(bào)：主力店品牌影響大鄰里生鮮、鄰里超市可以算的上是小型的主力店，雖然其租金不高，但是起到很好的吸引人流的作用，而沿街底商因?yàn)槎际巧?，沒有人群的聚集效果。主力店的存在也是作為集中商業(yè)存在的必要條件。風(fēng)險(xiǎn)小：科學(xué)的業(yè)態(tài)布局零售、餐飲、休閑娛樂的比例大致是5:3:2，符合商業(yè)體業(yè)態(tài)的黃金比例，在功能布局上合理并且完善；而沿街底商在業(yè)態(tài)上一般沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，其經(jīng)營的效果也會(huì)偏差。風(fēng)險(xiǎn)?。簩I(yè)的經(jīng)營管理統(tǒng)一經(jīng)營管理一方面創(chuàng)造了品牌，帶來了可復(fù)制化的模式，另一方面也大大降低了物業(yè)管理成本。這是“社區(qū)的商業(yè)”所不能完成的任務(wù)，“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”才能完成的任務(wù)。競爭優(yōu)勢低門檻：單鋪?zhàn)馐劭們r(jià)低分割式內(nèi)鋪，單鋪面積小，投資門檻低15壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)16【叁、計(jì)劃安排】目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)分解節(jié)點(diǎn)安排【叁、計(jì)劃安排】目標(biāo)設(shè)定17展示策略物料策略招商推廣策略品牌策略媒體策略活動(dòng)策略渠道策略

品牌

目標(biāo)

招商

目標(biāo)

形象

目標(biāo)實(shí)現(xiàn)龍川廣場品牌落地贏得市場美譽(yù)度和話語權(quán)全新樹立龍川廣場的形象和氣質(zhì)實(shí)現(xiàn)90%的招商目標(biāo)開業(yè)前完成項(xiàng)目整體90%以上的招商任務(wù)，確保項(xiàng)目順利開業(yè)目標(biāo)設(shè)定展示策略物料策略品牌策略媒體策略活動(dòng)策略渠道策略品牌18品牌：成就龍川廣場影響力，實(shí)現(xiàn)龍川廣場城鎮(zhèn)化商業(yè)廣場標(biāo)桿模板資源：優(yōu)秀的商戶資源目標(biāo)客戶：樹立龍川廣場品牌的商家滿意度，關(guān)注商戶服務(wù)4月2014年底8個(gè)月完成項(xiàng)目一、二層90%以上的銷售任務(wù)12個(gè)月完成項(xiàng)目一、二層90%以上的銷售任務(wù)目標(biāo)設(shè)定4個(gè)月的策略推廣鋪墊1月品牌：成就龍川廣場影響力，實(shí)現(xiàn)龍川廣場城鎮(zhèn)化商業(yè)廣場標(biāo)桿模板19明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位各個(gè)樓層的品牌落位，區(qū)域劃分，面積比例的確定！運(yùn)營管理手冊的編制

統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象推廣第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解20對目前樓層功能分布、對外宣傳的形象、價(jià)格政策及與招商、銷售有關(guān)的策略進(jìn)行重新梳理。重新樹立項(xiàng)目市場形象。重新制定招商方案。重新編制銷售政策。第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解對目前樓層功能分布、對外宣傳的形象、價(jià)格政策及與招商、銷售21招商與策略推廣同步進(jìn)行。在招商的過程中實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售，大力推進(jìn)預(yù)銷售，不達(dá)到一定數(shù)量不簽約。這一階段是實(shí)施的重要過程，意向和認(rèn)籌的蓄水階段。第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解招商與策略推廣同步進(jìn)行。第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)22選擇合適的時(shí)機(jī)組織品牌入駐的簽約儀式。組織指定銷售區(qū)域的開盤儀式。組織相關(guān)的購物中心運(yùn)營管理的高峰論壇、商業(yè)說明會(huì)等活動(dòng)。第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解選擇合適的時(shí)機(jī)組織品牌入駐的簽約儀式。第一階段第三階段第二階23推廣節(jié)點(diǎn)推廣策略時(shí)間軸1月2月5月在商言商，以活動(dòng)線為主，貫穿整個(gè)項(xiàng)目推廣，努力形成圈層口啤效果，整合利用有限廣告資源。推廣主題3D片+項(xiàng)目折頁+項(xiàng)目樓書等宣傳資料物料系統(tǒng)龍川廣場--全新商業(yè)模式的灌輸?shù)谒碾A段、第二次認(rèn)籌啟動(dòng)先破而后立--龍川廣場重推主線第一階段2014年第二階段第三階段12月推廣節(jié)點(diǎn)推廣策略時(shí)間軸1月2月5月在商言商，以活動(dòng)線為主，貫24壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)25【肆、風(fēng)險(xiǎn)控制】組織保障風(fēng)險(xiǎn)控制【肆、風(fēng)險(xiǎn)控制】組織保障26組織保障城鎮(zhèn)購物中心的成功取決于清晰的戰(zhàn)略、充足的資金、科學(xué)的商業(yè)模式、系統(tǒng)的運(yùn)營管理

完善開發(fā)公司各項(xiàng)職能，重點(diǎn)加強(qiáng)政府公關(guān)、資源整合和營銷后臺(tái)支持

優(yōu)化完善龍川廣場商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理公司；

引進(jìn)商業(yè)運(yùn)營顧問、營銷顧問、整合推廣、銷售代理等專業(yè)團(tuán)隊(duì)組織保障城鎮(zhèn)購物中心的成功取決于清晰的戰(zhàn)略、充足的資金、科學(xué)27風(fēng)險(xiǎn)控制拓寬融資渠道，短期內(nèi)降低對銷售回款的依賴，保障項(xiàng)目正常開發(fā)進(jìn)度；統(tǒng)一思想，提高決策效率，協(xié)調(diào)資源支持項(xiàng)目招商、銷售及商業(yè)運(yùn)營工作；促進(jìn)招商與銷售并舉；實(shí)現(xiàn)投資商、經(jīng)營商和消費(fèi)者的快速聚集，確保龍川廣場快速實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，確保龍川廣場成功運(yùn)營為集團(tuán)快速復(fù)制提供樣板支持。城鎮(zhèn)購物中心的成功取決于清晰的戰(zhàn)略、充足的資金、科學(xué)的商業(yè)模式、系統(tǒng)的運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)控制城鎮(zhèn)購物中心的成功取決于清晰的戰(zhàn)略、充足的資金、科學(xué)28期待龍川廣場的成功Thanks

期待龍川廣場的成功29謹(jǐn)呈：安徽新龍川投資集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)并不神秘，方法論鑄就神奇——龍川廣場營銷診斷及策略建議上海藍(lán)箭資產(chǎn)管理有限公司SHANGHAIBLUEARROWBUSINESSMANAGEMENTCO.,LTD謹(jǐn)呈：安徽新龍川投資集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)并不神秘，方法論鑄就神奇上海30壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)31壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)32【壹、項(xiàng)目梳理】項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目現(xiàn)存問題【壹、項(xiàng)目梳理】項(xiàng)目基本概況33省會(huì)福地，蜀山腳下，明星璀璨！安徽新龍川投資集團(tuán)是擁有2600家會(huì)員單位的安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)眾多企業(yè)家共同出資組建，是安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長單位。集團(tuán)下轄安徽田園投資有限公司等6個(gè)全資子公司和安徽四達(dá)體育管理有限公司等3個(gè)管理公司。安徽新龍川投資集團(tuán)安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)安徽省新興產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)成立于2010年，協(xié)會(huì)3000家會(huì)員企業(yè)群星薈萃，涵蓋了科技環(huán)保、文化創(chuàng)意、低碳能源等眾多領(lǐng)域，協(xié)會(huì)努力成為政府招商的窗口、工商聯(lián)調(diào)研的基地、商會(huì)交流的平臺(tái)、企業(yè)家們共同的家。為會(huì)員企業(yè)提供平臺(tái)、整合資源、優(yōu)勢互補(bǔ)、共謀發(fā)展。項(xiàng)目基本概況省會(huì)福地，蜀山腳下，明星璀璨！安徽新龍川投資集團(tuán)是擁有26034項(xiàng)目基本概況黃山腹地，黟縣城33000平方米，縣域商業(yè)綜合體黟縣龍川廣場位于黟縣縣城翼然路與東岳山南路交口，緊鄰黟縣長途汽車站，坐擁黃金旅游線路宏村大道，總建筑面積33000平米。龍川廣場是龍川集團(tuán)縣域商業(yè)綜合體系列工程的第一站，是全國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的探索樣板工程，旨在全面改善縣級城鎮(zhèn)的城市商業(yè)服務(wù)品質(zhì)。黟縣龍川廣場招商成果營銷工作項(xiàng)目基本概況黃山腹地，黟縣城33000平方米，縣域商業(yè)綜合體35項(xiàng)目現(xiàn)存問題戰(zhàn)略方向正確戰(zhàn)術(shù)策略失當(dāng)積極的促銷行為龐雜的業(yè)態(tài)定位作為龍川廣場系列工程的樣板，我們重視了產(chǎn)品的規(guī)模、設(shè)計(jì)、施工管理和促銷工作，但忽略了項(xiàng)目的總體業(yè)態(tài)定位及系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)營管理。沒有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群對本項(xiàng)目商業(yè)模式的認(rèn)同和期待。推廣策略中過多強(qiáng)調(diào)商鋪的低門檻、高回報(bào)、卻沒有良好的商業(yè)升值支撐商鋪的價(jià)值。八個(gè)唯一確實(shí)能給人以視覺沖擊，和全新的商業(yè)體感，但是龍川廣場的體量有限，八個(gè)業(yè)態(tài)主次難分，拆分后的單業(yè)態(tài)市場影響力將大打折扣，同時(shí)也給招商帶來難度！集團(tuán)總戰(zhàn)略方針為龍川廣場規(guī)劃了較為科學(xué)的前景，龍川廣場作為黃山市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，承載黟縣“承舊啟新”的歷史重任！商鋪的價(jià)值在于商，而不在于鋪！項(xiàng)目現(xiàn)存問題戰(zhàn)略方向正確戰(zhàn)術(shù)策略失當(dāng)積極的促銷行為龐雜的業(yè)態(tài)36商業(yè)模式缺失客戶認(rèn)可度不高項(xiàng)目要解決銷售問題，必須讓商家相信市場可以成功，這就需要有各業(yè)態(tài)的主力商家起到帶頭作用。而解決市場的招商問題，必須要有一個(gè)良好的商業(yè)模式作為支撐，只有龍川廣場有成功的商業(yè)模式才能成功的把龍川廣場復(fù)制到其他地方！商鋪的投資者固然知道，投資商鋪?zhàn)罾硐肽^于低投資、高回報(bào)！但商鋪“低投高回”的可信度在哪里體現(xiàn)？支持依據(jù)在哪里？而且，投資者看到的現(xiàn)狀卻是周邊荒涼的商業(yè)。別人如何相信龍川廣場會(huì)“鶴立雞群”？巴菲特說：“未來的競爭不是產(chǎn)品的競爭，也不是服務(wù)的競爭，而是商業(yè)模式的競爭”1、找到未被滿足的需求2、確定正確的價(jià)值主張3、建立盈利模式4、形成核心競爭力5、正確的實(shí)現(xiàn)手段成功商業(yè)模式設(shè)計(jì)五步法則項(xiàng)目現(xiàn)存問題商業(yè)模式缺失客戶認(rèn)可度不高項(xiàng)目要解決銷售問題，必須讓商家相信37壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)38【貳、項(xiàng)目定位】業(yè)態(tài)定位品牌落位競爭優(yōu)勢【貳、項(xiàng)目定位】業(yè)態(tài)定位39業(yè)態(tài)定位方向1：滿足全年1000萬旅游人群的日益增長的旅游、文化、休閑、娛樂消費(fèi)需求。立足黟縣，服務(wù)大黃山旅游是一項(xiàng)艱難而長期的工作，龍川廣場剛剛起步，不宜承擔(dān)如此繁重的社會(huì)責(zé)任，且此定位不利于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，建議謹(jǐn)慎決策。做大黃山的龍川廣場，面對旅游人群，改善旅游服務(wù)業(yè)態(tài)定位方向1：滿足全年1000萬旅游人群的日40業(yè)態(tài)定位方向2：改善黟縣現(xiàn)有商業(yè)格局，提升品牌檔次，豐富商業(yè)功能，滿足黟縣9萬人的日常生活消費(fèi)。做黟縣人自己的龍川廣場，立足當(dāng)下，服務(wù)縣城立足縣城，服務(wù)于全縣的中高端的生活消費(fèi)模式，是龍川廣場系列工程開發(fā)的核心理念，滿足城市商業(yè)服務(wù)相對落后的黟縣，正是龍川廣場開發(fā)理念實(shí)踐的第一步，獲得黟縣消費(fèi)者的認(rèn)可是龍川廣場得以廣泛快速復(fù)制的根本前提。業(yè)態(tài)定位方向2：改善黟縣現(xiàn)有商業(yè)格局，提升品牌41業(yè)態(tài)定位“城鎮(zhèn)購物中心”

源于新家坡的新型社區(qū)服務(wù)概念，實(shí)質(zhì)是集合了多種生活服務(wù)設(shè)施的綜合性商業(yè)。作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞10大居住配套功能“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。12項(xiàng)基本業(yè)態(tài)必備功能：

銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、菜市場、社區(qū)門診；13個(gè)推薦行業(yè)功能包括：

服裝店、鞋店、中介服務(wù)（法律、保險(xiǎn)、旅游、家教、家政、房產(chǎn)）、禮品鮮花店、彩擴(kuò)店、攝影店、音像制品店、家居飾品店。城鎮(zhèn)購物中心的源起與背景業(yè)態(tài)定位“城鎮(zhèn)購物中心”城鎮(zhèn)購物中心的源起與背景42品牌落位品牌落位策略立足于“小縣城、大社區(qū)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)，打造區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心；服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)(占80%)，其中又有40%~50%為餐飲部分；以12個(gè)基本業(yè)態(tài)為主，同時(shí)兼顧13個(gè)推薦行業(yè)。

品牌落位品牌落位策略立足于“小縣城、大社區(qū)”進(jìn)行功能定位和開43低門檻：單鋪?zhàn)馐劭們r(jià)低分割式內(nèi)鋪，單鋪面積小，投資門檻低是市場熱門的投資產(chǎn)品。高回報(bào)：內(nèi)鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)高租金水平是衡量一個(gè)商業(yè)體是否成功的直接標(biāo)準(zhǔn)，它的一樓租金一般在比同地段的沿街底商高出50%，商鋪的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于沿街底商。高回報(bào)：主力店品牌影響大鄰里生鮮、鄰里超市可以算的上是小型的主力店，雖然其租金不高，但是起到很好的吸引人流的作用，而沿街底商因?yàn)槎际巧?，沒有人群的聚集效果。主力店的存在也是作為集中商業(yè)存在的必要條件。風(fēng)險(xiǎn)?。嚎茖W(xué)的業(yè)態(tài)布局零售、餐飲、休閑娛樂的比例大致是5:3:2，符合商業(yè)體業(yè)態(tài)的黃金比例，在功能布局上合理并且完善；而沿街底商在業(yè)態(tài)上一般沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，其經(jīng)營的效果也會(huì)偏差。風(fēng)險(xiǎn)?。簩I(yè)的經(jīng)營管理統(tǒng)一經(jīng)營管理一方面創(chuàng)造了品牌，帶來了可復(fù)制化的模式，另一方面也大大降低了物業(yè)管理成本。這是“社區(qū)的商業(yè)”所不能完成的任務(wù)，“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”才能完成的任務(wù)。競爭優(yōu)勢低門檻：單鋪?zhàn)馐劭們r(jià)低分割式內(nèi)鋪，單鋪面積小，投資門檻低44壹項(xiàng)目梳理貳項(xiàng)目定位叁計(jì)劃安排肆風(fēng)險(xiǎn)控制匯報(bào)結(jié)構(gòu)匯報(bào)結(jié)構(gòu)45【叁、計(jì)劃安排】目標(biāo)設(shè)定目標(biāo)分解節(jié)點(diǎn)安排【叁、計(jì)劃安排】目標(biāo)設(shè)定46展示策略物料策略招商推廣策略品牌策略媒體策略活動(dòng)策略渠道策略

品牌

目標(biāo)

招商

目標(biāo)

形象

目標(biāo)實(shí)現(xiàn)龍川廣場品牌落地贏得市場美譽(yù)度和話語權(quán)全新樹立龍川廣場的形象和氣質(zhì)實(shí)現(xiàn)90%的招商目標(biāo)開業(yè)前完成項(xiàng)目整體90%以上的招商任務(wù)，確保項(xiàng)目順利開業(yè)目標(biāo)設(shè)定展示策略物料策略品牌策略媒體策略活動(dòng)策略渠道策略品牌47品牌：成就龍川廣場影響力，實(shí)現(xiàn)龍川廣場城鎮(zhèn)化商業(yè)廣場標(biāo)桿模板資源：優(yōu)秀的商戶資源目標(biāo)客戶：樹立龍川廣場品牌的商家滿意度，關(guān)注商戶服務(wù)4月2014年底8個(gè)月完成項(xiàng)目一、二層90%以上的銷售任務(wù)12個(gè)月完成項(xiàng)目一、二層90%以上的銷售任務(wù)目標(biāo)設(shè)定4個(gè)月的策略推廣鋪墊1月品牌：成就龍川廣場影響力，實(shí)現(xiàn)龍川廣場城鎮(zhèn)化商業(yè)廣場標(biāo)桿模板48明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位各個(gè)樓層的品牌落位，區(qū)域劃分，面積比例的確定！運(yùn)營管理手冊的編制

統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象推廣第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解49對目前樓層功能分布、對外宣傳的形象、價(jià)格政策及與招商、銷售有關(guān)的策略進(jìn)行重新梳理。重新樹立項(xiàng)目市場形象。重新制定招商方案。重新編制銷售政策。第一階段第三階段第二階段第四階段目標(biāo)分解對目前樓層功能分布、對外宣傳的形象、價(jià)格政策及與招商、銷售50招商與策略推廣同步進(jìn)行。在招商的過程中實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售，大