鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè)地塊前期市場(chǎng)研究與戰(zhàn)略定位報(bào)告寧波中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司2010年2月鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè)地塊寧波中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司1生而不凡，從出生就賺足眼球，故事就此開(kāi)始……2009年9月7日下午，鎮(zhèn)海招寶山飯店，13家開(kāi)發(fā)商聚集，經(jīng)過(guò)6小時(shí)、146輪競(jìng)拍的“拉鋸戰(zhàn)”，最終由寧波建材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以21.92億的總價(jià)拿下了鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè)地塊，這一總價(jià)不但刷新了前不久剛由雅戈?duì)栔脴I(yè)拿下茶亭村地塊創(chuàng)造的18.17億的寧波土地總價(jià)記錄，同時(shí)也超過(guò)了上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A02、A09、A10地塊21.02億，成為近一個(gè)月來(lái)全國(guó)的總價(jià)第二高！該地塊最終成交的樓面地價(jià)為6023元/㎡，也成為了鎮(zhèn)海區(qū)的“新地王”。生而不凡，從出生就賺足眼球，故事就此開(kāi)始……2009年9月72對(duì)于本項(xiàng)目，我們希望打破常規(guī)，通過(guò)理性的數(shù)據(jù)分析和感性的認(rèn)知理解，充分挖掘地塊本身的價(jià)值，這不是一個(gè)純粹的策劃提案，這是一次對(duì)城市理想和居住理想的再探索。從一片空曠的土地到一個(gè)近40萬(wàn)㎡成熟社區(qū)的呈現(xiàn)，是理想與領(lǐng)先的理念推動(dòng)著他的前行。行進(jìn)中，風(fēng)云變幻，理想不曾改變。在建筑美學(xué)上，追求盡善盡美，不斷升級(jí)換代，于此成為爭(zhēng)相效仿的對(duì)象。在市場(chǎng)中，他將經(jīng)受各種檢驗(yàn)，以完美的姿態(tài)，打動(dòng)每一位到訪者。子楔對(duì)于本項(xiàng)目，我們希望打破常規(guī)，通過(guò)理性的數(shù)據(jù)分析和感性的認(rèn)知3第一回第二回第三回土地屬性研究客戶初判與市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)研判第四回第五回大盤攻略（案例分析）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位錄目第一回第二回第三回土地屬性研究客戶初判與市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)4土地屬性研究在建筑師和策劃師眼里，每一片土地，都有她的靈魂，有她最適合成長(zhǎng)的房子?；氐谝煌恋貙傩匝芯吭诮ㄖ熀筒邉潕熝劾?，回第一5本案地理位置：處鎮(zhèn)海新城南部莊市片鎮(zhèn)海區(qū)地處東海之濱，位于中國(guó)大陸海岸線中段，長(zhǎng)江三角洲南冀，東屏舟山群島，西連寧紹平原，南接北侖港，北瀕杭州灣，與上海一衣帶水。自古以來(lái)鎮(zhèn)海就是我國(guó)對(duì)外交往的重要口岸，素有“浙東門戶”之稱。隨著杭州灣跨海大橋和舟山連島大橋的陸續(xù)建成，鎮(zhèn)海將徹底改變交通末梢的現(xiàn)狀，成為西聯(lián)寧波，北通上海，東鄰舟山的重要交通節(jié)點(diǎn)。鎮(zhèn)海新城規(guī)劃總體目標(biāo)：立足融入寧波大都市，接軌大上海，是寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，既體現(xiàn)商幫財(cái)智文化內(nèi)涵，又體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)特點(diǎn)的集商貿(mào)商務(wù)、教育科研、行政辦公、現(xiàn)代居住為一體的綜合性新城區(qū)鎮(zhèn)海城市建設(shè)按照“三帶三區(qū)”規(guī)劃構(gòu)想和加快三片聯(lián)動(dòng)、協(xié)同發(fā)展的建設(shè)思路

鎮(zhèn)海老城區(qū)城關(guān)片圍繞“甬江、城河、古塘、南街”四條軸線，著力于城區(qū)形象和居住環(huán)境的改造提升。鎮(zhèn)海新城莊市片以寧波大學(xué)為依托，致力于大學(xué)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，規(guī)劃區(qū)域面積23.4平方公里，總投資109億元，是浙江省2003—2007年的百億工程之一。城市角色鎮(zhèn)海地處東海之濱，與寧波老城區(qū)有機(jī)融合，與上海、舟山等地緊密關(guān)聯(lián)的重要區(qū)域。本案所處的鎮(zhèn)海新城更是未來(lái)區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展方向。本案本案地理位置：處鎮(zhèn)海新城南部莊市片鎮(zhèn)海新城規(guī)劃總體目標(biāo)：立足6“十一五”期間，寧波市委、市政府確定了“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”的區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)于寧波六大中心城區(qū)之一的鎮(zhèn)海，提出構(gòu)筑“兩中心、一基地”，即建設(shè)以鎮(zhèn)海新城為依托的寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心、以鎮(zhèn)海老城為依托的浙東生產(chǎn)性港口物流中心和以寧波化工區(qū)為依托的國(guó)家級(jí)石化產(chǎn)業(yè)基地。寧波中心城北部商貿(mào)商務(wù)中心：全力做好箭湖星月廣場(chǎng)、市民中心東西兩側(cè)商務(wù)地塊等招商工作，同時(shí)注重商業(yè)單體、商業(yè)街和商業(yè)區(qū)一體化建設(shè)；目前銀億海尚廣場(chǎng)、索菲克五星級(jí)大酒店、陳倪路商貿(mào)商務(wù)中心等項(xiàng)目已落戶。寧波科技研發(fā)基地：充分發(fā)揮院士之鄉(xiāng)的優(yōu)勢(shì)，集聚高等教育與基礎(chǔ)教育，讓高科技產(chǎn)業(yè)和研究機(jī)構(gòu)直接設(shè)置在大學(xué)城中或周邊地帶，形成產(chǎn)、學(xué)、研一體化的發(fā)展模式。區(qū)級(jí)行政中心：鎮(zhèn)海新城成為鎮(zhèn)海區(qū)行政文化中心；以周邊產(chǎn)業(yè)園為主要服務(wù)對(duì)象，形成智能化、公園化的市民中心寧波高等教育園區(qū)：作為寧波市實(shí)施科教興市的重要基地，采用政府統(tǒng)籌、學(xué)校主體運(yùn)行和社會(huì)各界參與的模式，集中興建大學(xué)城，同時(shí)采用多種形式發(fā)展各種特色配套教育，形成一條完整的教育產(chǎn)業(yè)鏈。寧波中心城北部現(xiàn)代居住區(qū)：依托典型的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，悠久的歷史文化底蘊(yùn)，強(qiáng)化居住的自然生態(tài)與人文生態(tài)功能，為寧波中心城區(qū)、鎮(zhèn)海及周邊居民提供生態(tài)性、文化性、現(xiàn)代性家園城市角色鎮(zhèn)海新城規(guī)劃藍(lán)圖清晰，規(guī)劃起點(diǎn)高，功能完備，將在未來(lái)幾年成為區(qū)域發(fā)展的重要引擎，寧波城市發(fā)展的又一重要板塊?！笆晃濉逼陂g，寧波市委、市政府確定了“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、7城市角色鎮(zhèn)海老城鎮(zhèn)海新城新城北區(qū)（駱駝片）寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心

-以雙核帶動(dòng)板塊，“雙核”即北部行政辦公核心和南部商貿(mào)休閑核心。北部行政辦公核心-依托優(yōu)越的區(qū)位交通條件,發(fā)展超市板塊群、專業(yè)市場(chǎng)、生活資料配送中心等寧波中心城市北部生活性服務(wù)中心和區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心新城南區(qū)（莊市片）南部商貿(mào)休閑核心

-以“商業(yè)功能、公園環(huán)境”為特色，營(yíng)造“游園逛商場(chǎng)，購(gòu)物看風(fēng)景”的獨(dú)特商業(yè)氛圍的生活區(qū)本案所在的新城南區(qū)，占據(jù)有利地理位置，環(huán)境、配套優(yōu)勢(shì)明顯，有望塑造為宜居住性最強(qiáng)的鎮(zhèn)海新形象區(qū)。鎮(zhèn)海老城區(qū)城關(guān)片-圍繞“甬江、城河、古塘、南街”四條軸線，著力于城區(qū)形象和居住環(huán)境的改造提升。

城市角色鎮(zhèn)海老城鎮(zhèn)海新城新城北區(qū)寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心8鎮(zhèn)海區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，轄區(qū)內(nèi)的鎮(zhèn)海港是中國(guó)大陸第二大港寧波舟山港重要組成，擁有5萬(wàn)噸級(jí)液體化工專用泊位，是我國(guó)最大的液體化工碼頭之一。鎮(zhèn)海煉油廠、鎮(zhèn)海發(fā)電廠等一批國(guó)家重點(diǎn)工程開(kāi)始紛紛落戶鎮(zhèn)海，如今，這里已聚集了40多家部、省、市屬重點(diǎn)企業(yè)，成為浙江省大工程單位最集中的國(guó)家大工業(yè)基地。

〖工業(yè)經(jīng)濟(jì)〗鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：以精密機(jī)械、電子信息、倉(cāng)儲(chǔ)物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；駱駝機(jī)電園區(qū)，以機(jī)電行業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；寧波化工區(qū)：以“煉油乙烯”項(xiàng)目為支撐，以烯烴、芳烴為主要原料，發(fā)展三大合成材料及其深加工為特色的石油化工產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為長(zhǎng)三角舉足輕重的重化工業(yè)基地。〖都市農(nóng)業(yè)〗現(xiàn)代農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)帶：以駱駝為中心的中部地區(qū)為現(xiàn)代農(nóng)牧創(chuàng)業(yè)基地。高壓走廊經(jīng)濟(jì)生態(tài)帶：以蛟川、莊市、駱駝為中心的高壓走廊地帶為經(jīng)濟(jì)生態(tài)長(zhǎng)廊。沿山環(huán)庫(kù)林果帶：以沿山路和四大水庫(kù)為中心的西北地帶為九龍湖旅游風(fēng)景區(qū)的有機(jī)組成部分。近郊特色農(nóng)業(yè)帶：蟹浦、九龍湖鎮(zhèn)為中心的近郊地帶為特優(yōu)新農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)的重要基地。新城核心區(qū)〖現(xiàn)代服務(wù)業(yè)〗優(yōu)越的區(qū)位條件、明顯的港口優(yōu)勢(shì)、發(fā)達(dá)的交通體系、雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為鎮(zhèn)海發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了得天獨(dú)厚的外部環(huán)境?，F(xiàn)階段，鎮(zhèn)海已經(jīng)形成了以液體化工、金屬園區(qū)、鋼材、煤炭等一批在全國(guó)有一定影響力的專業(yè)物流市場(chǎng)。〖外經(jīng)外貿(mào)〗2008年外貿(mào)出口保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。全年鎮(zhèn)海區(qū)出口發(fā)展平穩(wěn)，累計(jì)出口20.50億美元，保持了增長(zhǎng)43.12%的增速。但鎮(zhèn)海區(qū)主要以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，信息產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)能力基礎(chǔ)相對(duì)較為薄弱。依托鎮(zhèn)海港，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，聚集眾多有影響力的知名企業(yè)，但工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，且化工類企業(yè)聚集給區(qū)域居住帶來(lái)較大負(fù)面影響，一定程度上制約了住宅市場(chǎng)的發(fā)展。城市角色鎮(zhèn)海區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，轄區(qū)內(nèi)的鎮(zhèn)海港是中國(guó)大陸第二大港寧波舟92006年以來(lái)，鎮(zhèn)海還投入30多億元用于生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，建成了大規(guī)模的生態(tài)綠化林帶，城區(qū)綠地率和綠化覆蓋率分別達(dá)到了42.8%和45.1%；引進(jìn)國(guó)內(nèi)首套大氣特殊污染因子在線自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等先進(jìn)的環(huán)境監(jiān)測(cè)設(shè)施，在全國(guó)率先推出重點(diǎn)企業(yè)環(huán)境行為評(píng)色制度。十五期間，鎮(zhèn)海區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值以年均32.3%的速度增長(zhǎng)，然而全區(qū)主要污染物排放總量指標(biāo)COD卻下降了12%，城區(qū)空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率穩(wěn)定保持在100%。2006年，鎮(zhèn)海順利通過(guò)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)創(chuàng)建。2009年，區(qū)城鎮(zhèn)空氣二氧化氮、二氧化硫和可吸入顆粒物指標(biāo)達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1996)的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)空氣環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良率為86.3%。全年總共有50天輕度污染天氣，環(huán)境優(yōu)良天氣達(dá)315天。鎮(zhèn)海區(qū)榮獲寧波市2008年外商投資環(huán)境優(yōu)秀區(qū)域因工業(yè)發(fā)展造成對(duì)于鎮(zhèn)海環(huán)境質(zhì)量的負(fù)面影響，可謂區(qū)域置業(yè)者心中的“心魔”。但通過(guò)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變、企業(yè)/政府的環(huán)境控制信心和行動(dòng)努力，相信通過(guò)引導(dǎo)，將逐漸把區(qū)域環(huán)境改善成為全寧波環(huán)境最佳區(qū)域之一。未來(lái)區(qū)域內(nèi)空氣質(zhì)量環(huán)境將成為寧波環(huán)境最佳區(qū)域之一。城市角色政府在進(jìn)行有意識(shí)引導(dǎo)和支持，鎮(zhèn)海環(huán)境質(zhì)量正逐步提升。尤其是新城南區(qū)公園環(huán)境先行打造，宜居性大大增強(qiáng)，區(qū)域抗性逐步消除。2006年以來(lái)，鎮(zhèn)海還投入30多億元用于生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，10鎮(zhèn)海人杰地靈，文化底蘊(yùn)殷厚，素有“浙東門戶”、“海天雄鎮(zhèn)”之稱，是海外“寧波幫”的重要發(fā)源地和中國(guó)的“院士之鄉(xiāng)”。鎮(zhèn)海籍的港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、外籍華人有5000余人，他們之中涌現(xiàn)出“世界船王”包玉剛、“影視世擎”邵逸夫等一批商賈巨子和文化名人。在中國(guó)科學(xué)院和工程院就24位院士。省首所一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)鎮(zhèn)海中學(xué)教育質(zhì)量一直保持全省領(lǐng)先，近年來(lái)重點(diǎn)上線率在80％以上。新城區(qū)塊內(nèi)有保留完整的包玉剛故居、邵逸夫故居、葉氏義莊團(tuán)橋民居等大批古跡。

寧波大學(xué)鎮(zhèn)海中學(xué)寧波幫博物館城市角色鎮(zhèn)海始建于唐朝，自古是“寧波幫”發(fā)源地，如今成為高教園區(qū)，凝聚特色化的人文底蘊(yùn)。具寧波其他區(qū)域較難抗衡的人文和文脈資源。鎮(zhèn)海人杰地靈，文化底蘊(yùn)殷厚，素有“浙東門戶”、“海天雄鎮(zhèn)”之11

區(qū)域面積戶籍人口戶籍人口密度

（人/平方公里）區(qū)域面積

（平方公）所占比例戶籍人口量（萬(wàn)人）所占比例蛟川街道36.8210%4.0414.9%1097招寶山街道20.85.7%6.2322.9%2995駱駝街道46.6412.7%4.4316.3%950莊市街道25.136.8%2.278.4%903澥浦鎮(zhèn)25.446.9%3.4212.6%1344九龍湖鎮(zhèn)65.317.8%2.499.2%381招寶山街道蛟川街道莊市街道駱駝街道澥鋪鎮(zhèn)九龍湖鎮(zhèn)從鎮(zhèn)海常駐人口分布看，目前老城區(qū)本地人口比重占最多，而新城未來(lái)人口增長(zhǎng)將會(huì)是遷入人口為主。未來(lái)新城規(guī)劃人口達(dá)40余萬(wàn)，有待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持，也給住宅發(fā)展帶來(lái)巨大的契機(jī)。鎮(zhèn)海新城規(guī)劃面積46平方公里，規(guī)劃人口40-45萬(wàn)。鎮(zhèn)海新城北區(qū)（駱駝片）：總用地面積26.5平方公里，規(guī)劃人口20-25萬(wàn)。鎮(zhèn)海新城南區(qū)（莊市片）：總用地面積19.5平方公里，規(guī)劃人口20萬(wàn)。城市角色區(qū)域面積戶籍人口戶籍人口密度

（人/平方公里）區(qū)域面積

1248486㎡54298㎡41909㎡37275㎡東至：歸源路北至：清泉路西至：明海大道南至：中官路宗地分析項(xiàng)目四至：項(xiàng)目西面臨河道和住宅區(qū)、東面臨公園，整體視野較好，且臨城市干道出行方便西北：鑫隆花園東面：商幫博物館西南面：河道東南：商幫公園北面空地西面：清泉花園項(xiàng)目四至：東至歸源路、西至明海大道，南起中官路、北至清泉路48486㎡54298㎡41909㎡37275㎡東至：歸源路13地塊鎮(zhèn)海新城南區(qū)商幫公園西側(cè)1號(hào)地塊鎮(zhèn)海新城南區(qū)商幫公園西側(cè)2號(hào)地塊鎮(zhèn)海新城南區(qū)商幫公園西側(cè)3號(hào)地塊鎮(zhèn)海新城南區(qū)商幫公園西側(cè)4號(hào)地塊本項(xiàng)目土地面積48486419095429837275181968商業(yè)面積控制≤8000≤8000≤4000≤5000≤25000容積率1.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.01.5-2.0總建面積969728381810859674550363936其他要求配套建筑面積不小于60平米的公廁；不可改變河道接口；90平米以下住宅比例不少于住宅總量的30%；建筑密度35%，綠化率30%，限高80米。交地條件：4#地已交付；其余地塊2010年5-7月交付項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目雖為四塊獨(dú)立地塊組成，但天然一體，可分可合；宗地區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，地形相對(duì)規(guī)則，便于高品質(zhì)規(guī)劃；1-3#地塊各項(xiàng)指標(biāo)可統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一配套，更便于項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位。項(xiàng)目整體體量大，具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，中等容積率，有機(jī)會(huì)發(fā)展高層公寓類/洋房類/別墅類等多種物業(yè)類型。項(xiàng)目為占地18萬(wàn)方，城區(qū)內(nèi)罕見(jiàn)的規(guī)模大盤，物業(yè)選型豐富開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需合理規(guī)劃統(tǒng)盤考慮，以最大化實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值。宗地分析地塊鎮(zhèn)海新城南區(qū)商幫公園西側(cè)1號(hào)地塊鎮(zhèn)海新城南區(qū)商幫公園西側(cè)14至舟山至鎮(zhèn)海老城區(qū)、北侖至澥鋪、慈溪至寧波市區(qū)至江東交通配套項(xiàng)目目前周邊公共交通有所不足，但臨城市主干道，對(duì)內(nèi)對(duì)外以及至城區(qū)各主要接點(diǎn)私車交通便利，尤其與江東、江北、駱駝、鎮(zhèn)海老城交通直達(dá)性好，有利于人流導(dǎo)入。本案周邊目前公共交通：-靠近公交341路輕紡學(xué)院生活區(qū)站-靠近376路清泉花園北大門站-靠近342路清泉花園北大門站-靠近547路寧波大學(xué)北校區(qū)站私車交通：明海大道：南北貫穿，連接駱駝片，江東片寧鎮(zhèn)路：貫穿東西，連接鎮(zhèn)海老城、江北片。東外環(huán)線：連接?xùn)|部新城。至舟山至鎮(zhèn)海老城區(qū)、北侖至澥鋪、慈溪至寧波市區(qū)至江東交通配套152009年12月25日，舟山大橋全線通車，舟山本島及附近小島成為與大陸連接的半島。2010年1月1日，常洪隧道停止收費(fèi)。從江東區(qū)天倫廣場(chǎng)到鎮(zhèn)海區(qū)莊市街道只需十五分鐘左右。交通配套近期舟山大橋通車、常洪隧道取消收費(fèi)更有效得提高了區(qū)域地段價(jià)值。未來(lái)伴隨軌道交通、繞城高速的建設(shè)，將組成高效便捷交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ω弦粚?。未?lái)交通同時(shí)本案靠近2號(hào)線輕軌院士路站及5號(hào)線莊橋貨站，軌道交通一旦開(kāi)工，本地塊價(jià)值將顯著提高。繞城高速在建，預(yù)計(jì)將在2010年底開(kāi)始可與甬舟高速（舟山跨海大橋）寧波連接線互通。2009年12月25日，舟山大橋全線通車，舟山本島及附近小島16本案文中興中學(xué)文逸夫小學(xué)文寧波萬(wàn)里小學(xué)主要有：中興中學(xué)：省等級(jí)重點(diǎn)中學(xué)現(xiàn)有教學(xué)班級(jí)42個(gè)，其中高中24班，在校學(xué)生總數(shù)2149人。寧波萬(wàn)里小學(xué)：民辦性質(zhì)，目前有教學(xué)班70個(gè)，2800余名在校學(xué)生。寧鎮(zhèn)路小學(xué)：現(xiàn)有６個(gè)班級(jí)，274名學(xué)生。鎮(zhèn)海蛟川書(shū)院：09年初中部有教學(xué)班級(jí)46個(gè)，學(xué)生2083人；高中部教學(xué)班級(jí)11個(gè)，學(xué)生474人。大學(xué)教育：北部高教園區(qū)，寧波大學(xué)、寧波工程學(xué)院、浙江紡織學(xué)院、寧波易斯戴學(xué)院等大學(xué)高尚人文素質(zhì)環(huán)境，成就書(shū)香門第之家。文鎮(zhèn)海蛟川書(shū)院文寧鎮(zhèn)路小學(xué)教育配套項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各類教育配套豐富層次較好，且為高教園，人文氣質(zhì)濃厚人口素質(zhì)較高，有利于區(qū)域形象的提高和項(xiàng)目高氣質(zhì)形象的樹(shù)立。本案文中興中學(xué)文逸夫小學(xué)文寧波萬(wàn)里小學(xué)主要有：文鎮(zhèn)海蛟川書(shū)院17目前商業(yè)配套地塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)資源尚不成熟，主要依托北部莊市老城區(qū)商業(yè)：北部莊市商業(yè)帶寧大步行街：屬寧波大學(xué)學(xué)生村配套商業(yè)。加貝購(gòu)物俱樂(lè)部勝隆連鎖店商北部莊市商業(yè)帶商寧大步行街商加貝勝隆店未來(lái)商業(yè)配套地塊區(qū)域內(nèi)未來(lái)商業(yè)配套潛力較大，預(yù)計(jì)2010年將逐步推出綠核商貿(mào)商務(wù)地塊，加快區(qū)域商業(yè)建設(shè)：陳倪路商貿(mào)中心綠核商貿(mào)商務(wù)地塊本案商業(yè)配套地塊周邊目前商業(yè)主要依托北部莊市老城區(qū)商業(yè)，商業(yè)生活配套有所不足，但未來(lái)隨著本案北面綠核商貿(mào)中心的興建，本案未來(lái)各類商業(yè)配套將日趨完善。目前商業(yè)配套商北部莊市商業(yè)帶商寧大步行街商加貝勝隆店未來(lái)商業(yè)18本案寧波康寧醫(yī)院莊市佩珍醫(yī)院寧波新民醫(yī)院鎮(zhèn)海豐望門診寧波新民醫(yī)院:是浙江省衛(wèi)生廳批準(zhǔn)的寧波市一家以腫瘤為特色的綜合性醫(yī)院，是寧波十大醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)工程，總投資6億人民幣。占地88畝，建筑面積72000平方米。設(shè)床位500張，按國(guó)家三級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。寧波康寧醫(yī)院:建筑面積28490平方米，開(kāi)放床位520張，年門診量10余萬(wàn)人次，年出院病人近2000人次。莊市佩珍醫(yī)院：是一所承擔(dān)預(yù)防、醫(yī)療保健、康復(fù)、健康教育、計(jì)劃生育技術(shù)服務(wù)六位一體基本功能的綜合性醫(yī)院、省文明衛(wèi)生院、寧波市醫(yī)保定點(diǎn)單位。鎮(zhèn)海豐望門診醫(yī)療配套地塊區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套完善，具備醫(yī)療保健、康復(fù)、健康教育、計(jì)劃生育等綜合性功能。本案寧波康寧醫(yī)院莊市佩珍醫(yī)院寧波新民醫(yī)院鎮(zhèn)海豐望門診寧波新民19本案目前周邊已建成的配套有：寧波商幫文化公園：占地17萬(wàn)平方米。已建成的10萬(wàn)平方米寧波幫文化公園以水榭園林和商幫文化景觀為特色。寧波幫博物館：寧波幫博物館占地70畝，建筑面積約24000平方米，2009年10月開(kāi)館后實(shí)行免費(fèi)參觀。中科院寧波材料研究院：是中國(guó)科學(xué)院在浙江省建立的首家國(guó)立研究機(jī)構(gòu)，以材料科技進(jìn)步為牽引，立足寧波、服務(wù)浙江、輻射“長(zhǎng)三角”。其他配套地塊區(qū)域內(nèi)其他配套凸顯人文科教氣息，為區(qū)域增添良好景觀的同時(shí)，樹(shù)立區(qū)域較高的形象。本案目前周邊已建成的配套有：其他配套地塊區(qū)域內(nèi)其他配套凸顯人20地塊西面水系地塊西南水系商幫公園水系商幫公園水景人文景觀豐富，富有濃郁的文化氣息；4號(hào)地塊西、南兩面環(huán)水，水系資源豐富，形成較好的濱水景觀。寧波幫博物館景觀資源項(xiàng)目西臨河流，東臨商幫文化公園，周邊人文、水系資源豐富，人文和自然景觀資源是本案的重要優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)之一，需充分利用。地塊西面水系地塊西南水系商幫公園水系商幫公園水景人文景觀豐富21本案同心村商住樓(07—08)綠城桂花園(07—08)寧大花園(04—06)鑫隆花園(05—06)柳岸晨韻(07—08)嘉盛銀座(08—09)水木清華(08—09)清泉花園(05—06)合生國(guó)際(08—10)目前開(kāi)發(fā)情況：區(qū)域自2005年開(kāi)始陸續(xù)開(kāi)發(fā)數(shù)個(gè)成功項(xiàng)目，銀億集團(tuán)、合生創(chuàng)展等知名開(kāi)放商的進(jìn)入，提高了區(qū)域形象，也拉高寧波人對(duì)于鎮(zhèn)海新城區(qū)域的價(jià)值期望。知名企業(yè)奠定區(qū)域基礎(chǔ)，并留出大部分區(qū)域?yàn)槲磥?lái)開(kāi)發(fā)所需。合生國(guó)際城占地面積:300000平方米總建筑面積:550000平方米容

積

率：1.5開(kāi)發(fā)周期:2800戶7期車

位

數(shù)：地下2000個(gè)物

業(yè)

費(fèi)：2-2.5元/平方米/月入住時(shí)間：2009-07別墅入?。桓邔釉诮ㄎ飿I(yè)公司：廣東康景物業(yè)服務(wù)有限公司寧波分公司清泉花園占地面積:150000平方米總建筑面積:200000平方米容

積

率：1.6規(guī)劃戶數(shù):1657戶車

位

數(shù)：地下374個(gè)物

業(yè)

費(fèi)：0.5-1元/平方米/月入住時(shí)間：2006-04-30物業(yè)公司：寧波銀億物業(yè)管理有限公司水木清華占地面積:24861平方米總建筑面積:54829平方米容

積

率：2.65規(guī)劃戶數(shù):420戶車

位

數(shù)：地下350個(gè)建筑類型：由2幢高層、2幢小高層、2幢多層和2幢疊拼住宅組成入住時(shí)間：待定物業(yè)公司：寧波金鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，但已有知名企業(yè)率先入主新城區(qū)域，給區(qū)域發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，也側(cè)面反映對(duì)區(qū)域成長(zhǎng)的樂(lè)觀預(yù)期。本案同心村商住樓綠城桂花園寧大花園鑫隆花園柳岸晨韻嘉盛銀座水22已交付商品房：目前已交付樓盤多為次新房，房齡新，形象相對(duì)較好。綠城房產(chǎn)、銀億集團(tuán)、合生創(chuàng)展等項(xiàng)目相繼交付使用，給區(qū)域帶來(lái)人氣和市場(chǎng)關(guān)注度。合生國(guó)際城綠城桂花園柳岸晨韻清泉花園周邊開(kāi)發(fā)目前區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤剛交付，房齡新，形象相對(duì)好，給區(qū)域帶來(lái)人氣，增強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度。已交付商品房：合生國(guó)際城綠城桂花園柳岸晨韻清泉花園周邊開(kāi)發(fā)目23南部商務(wù)休閑核心——綠核商貿(mào)商務(wù)地塊綠核地塊處本案北側(cè)300米，步行只需5分鐘。新城核心圓北區(qū)主要建設(shè)成為核心商業(yè)區(qū)，分3大地塊面積約190公頃，容積率為2.0-3.8新城核心圓南區(qū)主要為中央公園，分4個(gè)地塊，面積約19.06萬(wàn)平方米，容積率1.6-3.0。中央公園由開(kāi)闊的南部湖體和地標(biāo)塔強(qiáng)化的中央公園一高水準(zhǔn)的公園配置，提供了一系列多變的空間和活動(dòng)內(nèi)容。內(nèi)部布置商務(wù)辦公、創(chuàng)意科研、高檔酒店及碼頭、濕地公園、草坪燈景觀項(xiàng)目。新城核心圓北區(qū)地塊用地性質(zhì)面積容積率新城核心圓北區(qū)塊1商服569003.8新城核心圓北區(qū)塊2商住531002.0新城核心圓北區(qū)塊3商服292002.0新城核心圓南區(qū)地塊用地性質(zhì)面積容積率新城核心圓南區(qū)塊1商服575003.0新城核心圓南區(qū)塊2商服461002.8新城核心圓南區(qū)塊3商服147001.6新城核心圓南區(qū)塊4商服723001.6周邊開(kāi)發(fā)緊臨本案的南部綠核，將打造為以“商業(yè)功能、公園環(huán)境”為特色的南部商貿(mào)休閑中心。目前處于招商階段，建成后將有力提升區(qū)域形象完善配套帶來(lái)商貿(mào)人氣，本案將是直接受益者。步行5分鐘可達(dá)本案南部商務(wù)休閑核心——綠核商貿(mào)商務(wù)地塊新城核心圓北區(qū)地塊用地性24北部行政辦公核心——新城核心開(kāi)發(fā)區(qū)日期地塊面積（畝）屬性總價(jià)（萬(wàn)元）容積率受讓方2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B2-1號(hào)地塊9.92商服22903.2

寧波躍達(dá)經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B2-2號(hào)地塊9.08商服21653.3

寧波滄海新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B3-1號(hào)地塊8.91商服21853.4

寧波廣怡置業(yè)有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B3-2號(hào)地塊10.27商服20002.7

寧波鼎信投資有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B4-1號(hào)地塊12.29商服23052.6

寧波韻恒置業(yè)有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B4-2號(hào)地塊8.97商服16852.6

浙江尚海投資發(fā)展有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B4-3號(hào)地塊12.24商服22952.6

寧波東威置業(yè)有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B4-4號(hào)地塊8.56商服16702.7

寧波美銀投資有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B5號(hào)地塊16.26商服29352.5

浙江省二建建設(shè)集團(tuán)有限公司2009-12-25

鎮(zhèn)海新城核心區(qū)B6號(hào)地塊22.04商服38152.4

寧波東來(lái)化工有限公司2010年1月12日下午的開(kāi)幕式上，保利(香港)控股有限公司擬開(kāi)發(fā)的保利箭湖文化廣場(chǎng)(暫定名)項(xiàng)目，作為香港·浙江周寧波團(tuán)五個(gè)項(xiàng)目之一簽約。保利箭湖文化廣場(chǎng)總用地面積約500畝，將集中開(kāi)發(fā)商業(yè)文化廣場(chǎng)、大型百貨、超市、商業(yè)步行街、休閑娛樂(lè)、商務(wù)辦公和住宅公寓等文化、住宅建筑、商業(yè)等。

2009年12月30日上午，第一高樓總高達(dá)148.6米的鎮(zhèn)海新城核心區(qū)壹號(hào)商務(wù)樓開(kāi)工。

索菲克大酒店：用地46畝，建筑面積約8.2萬(wàn)平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為五星級(jí)大酒店和住宅，計(jì)劃2010年開(kāi)工建設(shè)，2012年建成。

周邊開(kāi)發(fā)協(xié)同新城南區(qū)，北部行政辦公核心——新城核心開(kāi)發(fā)區(qū)也已開(kāi)始加快發(fā)展，土地推出頻次加快，投資項(xiàng)目同步加快啟動(dòng)步伐。鎮(zhèn)海新城即將進(jìn)入大規(guī)模的開(kāi)發(fā)階段，板塊迎來(lái)新的發(fā)展里程。北部行政辦公核心——新城核心開(kāi)發(fā)區(qū)日期地塊面積（畝）屬性總價(jià)25人口結(jié)構(gòu)改變商業(yè)中心南移產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變確立新城作為寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心，促進(jìn)外貿(mào)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展依托寧波（鎮(zhèn)海）大宗貨物海鐵聯(lián)運(yùn)物流樞紐港，使鎮(zhèn)海成為南北連通沿海的大通道商業(yè)中心南移確立綠核商貿(mào)中心地塊發(fā)展，商業(yè)中心從莊市老城區(qū)南移至綠核商貿(mào)中心區(qū)域成長(zhǎng)人口結(jié)構(gòu)改變因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)體系的改變，將陸續(xù)吸引“三高人群”的進(jìn)入和聚集未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，新城商業(yè)中心南移，提升區(qū)域土地價(jià)值，同時(shí)帶來(lái)“三高人口”導(dǎo)入和聚集，為精品項(xiàng)目開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。區(qū)域成長(zhǎng)潛力將普遍看好。人口結(jié)構(gòu)改變商業(yè)中心南移產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變商業(yè)中心南移26區(qū)位周邊交通配套景觀地塊大寧波舒展，鎮(zhèn)海新城為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，區(qū)域人文教育資源無(wú)可比擬，新城南區(qū)成為區(qū)域內(nèi)宜居住性最強(qiáng)的發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景看好。屬性總結(jié)項(xiàng)目西臨河流、東面為公園，北面未來(lái)為濱水商業(yè)，人文自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，有利于項(xiàng)目高氣質(zhì)形象的打造。目前公交類有所不便，但未來(lái)大交通網(wǎng)絡(luò)好日趨完善，有效融入城市各節(jié)點(diǎn)教育人文資源突出，商業(yè)類配套目前不足，但未來(lái)依托綠核商業(yè)商業(yè)配套完善知名企業(yè)率先入主新城開(kāi)發(fā)，展現(xiàn)區(qū)域良好的住宅環(huán)境和區(qū)域形象；新城加快發(fā)展步伐，進(jìn)入發(fā)展新里程，商業(yè)商貿(mào)等多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展，區(qū)域成長(zhǎng)性樂(lè)觀，本案各類配套也將同步提升。項(xiàng)目為城區(qū)罕見(jiàn)的大規(guī)模住宅地塊，物業(yè)選型豐富開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需統(tǒng)籌規(guī)劃合理定位分期開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地最大價(jià)值。項(xiàng)目整體素質(zhì)優(yōu)越，具備良好的中高端物業(yè)開(kāi)發(fā)先決條件與外在利好，可操作性強(qiáng)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿春谩^(qū)位周邊交通配套景觀地塊大寧波舒展，鎮(zhèn)海新城為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，區(qū)27客戶初判vs市場(chǎng)環(huán)境這片區(qū)域現(xiàn)在吸引了誰(shuí)，以后可能吸引到誰(shuí)，這個(gè)區(qū)域在樓市行進(jìn)中扮演著怎樣的角色.回第二客戶初判vs市場(chǎng)環(huán)境這片區(qū)域現(xiàn)在吸引了誰(shuí)，回第二28客戶現(xiàn)狀海尚廣場(chǎng)合生國(guó)際城小駱花園桂花園本案清泉花園風(fēng)景九園08年之前項(xiàng)目08、09年銷售項(xiàng)目新城莊市片通過(guò)區(qū)域內(nèi)以及周邊區(qū)域典型樓盤的客戶組成，來(lái)分析目前區(qū)域的客戶現(xiàn)狀特征。鎮(zhèn)海新城(及老城)內(nèi)代表性樓盤:08年及以前：清泉花園、綠城桂花園目前在售：風(fēng)景九園、合生國(guó)際城相領(lǐng)區(qū)域（江北/高新區(qū)）內(nèi)代表性樓盤：08年及以前：北岸琴森、日湖花園、日湖琴云目前在售：bobo城、江南一品、皇冠花園、湖景花園通過(guò)分析區(qū)域內(nèi)或周邊區(qū)域內(nèi)代表性樓盤的客戶組成，看區(qū)域內(nèi)客戶特征。bobo城江南一品皇冠花園北岸琴森湖景花園日湖花園客戶現(xiàn)狀海尚廣場(chǎng)合生國(guó)際城小駱花園桂花園本案清泉花園風(fēng)景九園29清泉花園客戶比例：桂花園客戶比例：從區(qū)域內(nèi)樓盤看，以區(qū)域內(nèi)客戶為主，但隨著鎮(zhèn)海新城的開(kāi)發(fā)及城市不斷外擴(kuò)，09年開(kāi)始，老三區(qū)購(gòu)房比例不斷提高。項(xiàng)目周邊樓盤老三區(qū)客戶比例占40%以上（投資比例較大），尤其是別墅項(xiàng)目客戶來(lái)源更為廣泛。合生國(guó)際城別墅客戶比例：風(fēng)景九園客戶比例：客戶現(xiàn)狀清泉花園客戶比例：桂花園客戶比例：從區(qū)域內(nèi)樓盤看，以區(qū)域內(nèi)客30

項(xiàng)目鎮(zhèn)海客戶比重東部新城皇冠花園15%江南一品14%江北北岸琴森30-40%日湖琴云30%日湖花園15%市區(qū)部分高端樓盤鎮(zhèn)?？蛻舯壤嚎蛻艚Y(jié)構(gòu)和層次分析：鎮(zhèn)海中高端客戶在向?qū)幉ㄊ袇^(qū)分流。鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)客戶以本地普通階層和部分中高端客戶為主。同時(shí)在09年較好的市場(chǎng)背景下吸引了很大部分來(lái)自市區(qū)的投資客。外流客戶低收入階層普通階層高收入中高收入本區(qū)域客戶客戶結(jié)構(gòu)層次看，本區(qū)域內(nèi)中高端客戶向東部新城和老三區(qū)（江北為主）外流。而區(qū)域內(nèi)留守的多為中低端客戶。客戶現(xiàn)狀項(xiàng)目鎮(zhèn)?？蛻舯戎貣|部新城皇冠花園15%江南一品14%江北北31客戶思考區(qū)域內(nèi)客戶：他們?yōu)槭裁醋撸克麄優(yōu)槭裁戳粝?？區(qū)域外客戶：他們?yōu)槭裁催^(guò)來(lái)？他們受什么吸引？從整體以及區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境去需求答案。切入點(diǎn)以發(fā)展的眼光看待問(wèn)題城市發(fā)展，區(qū)域價(jià)值再挖掘，明天的人也大有不同?？蛻羲伎紖^(qū)域內(nèi)客戶：區(qū)域外客戶：從整體以及區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境去需求32經(jīng)歷08年相對(duì)低谷后，09年在政策救市的有利背景下，購(gòu)房需求釋放，價(jià)量齊升，投資客重新入市，市場(chǎng)呈一面倒的紅火走勢(shì)。高房?jī)r(jià)觀望降價(jià)需求救市資金流充裕供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)需求激發(fā)價(jià)格上漲地價(jià)上漲國(guó)家調(diào)控整體市場(chǎng)07年底-08年09年經(jīng)歷08年相對(duì)低谷后，09年在政策救市的有利背景下，購(gòu)房需求33金地梅虛地塊樓面價(jià)：8170元/平米雅戈?duì)柛咝聟^(qū)地塊樓面價(jià)：9920元/平米興普東部新城B4花園樓面價(jià)：12030元/平米雅戈?duì)柭?lián)心地塊樓面價(jià)：8707元/平米榮安廟堰地塊樓面價(jià)：13765元/平米城投薛家地塊樓面價(jià)：10406元/平米雅戈?duì)柌柰さ貕K樓面價(jià)：5520元/平米萬(wàn)科董家橋地塊樓面價(jià)：5008元/平米萬(wàn)科西湖地塊地塊樓面價(jià)：5187元/平米環(huán)球置業(yè)地塊樓面價(jià)：約3900元/平米維科鎮(zhèn)海新城地塊樓面價(jià)：6589元/平米本案保億鎮(zhèn)海新城地塊樓面價(jià)：5052元/平米布利杰城西地塊樓面價(jià)：6194元/平米雅戈?duì)柍山痰貕K樓面價(jià)：5008元/平米雅戈?duì)枒c豐地塊樓面價(jià)：18740元/平米09年以來(lái)主要住宅地塊成交樓面價(jià)：從供應(yīng)源頭看，土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，土地價(jià)格節(jié)節(jié)高攀，地王不斷被刷新，為高房?jī)r(jià)提供了支撐平臺(tái)，同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。整體市場(chǎng)金地梅虛地塊雅戈?duì)柛咝聟^(qū)地塊興普東部新城B4花園雅戈?duì)柭?lián)心地34從04年以來(lái)，整體市場(chǎng)經(jīng)歷了05、08兩個(gè)下坡后，均有明顯的反彈，尤其是09年，市場(chǎng)成交突破300萬(wàn)方。年度成交價(jià)格保持高速增長(zhǎng)，09年已完成對(duì)04年價(jià)格的翻倍過(guò)程。市四區(qū)年度住宅供求狀況市四區(qū)年度住宅均價(jià)走勢(shì)年均成交230萬(wàn)方從歷年整體走勢(shì)看，09年市場(chǎng)火爆，消化量和房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷年新高，市場(chǎng)呈明顯供不應(yīng)求，價(jià)格處于高位運(yùn)行。整體市場(chǎng)09年因素成交量?jī)r(jià)格國(guó)家政策刺激

寧波地方政策刺激

08年被抑制剛性需求釋放

經(jīng)濟(jì)回暖-投資需求

高價(jià)地頻出

通貨預(yù)期的投資/保值需求

城市化建設(shè)（拆遷帶動(dòng)）

從04年以來(lái)，整體市場(chǎng)經(jīng)歷了05、08兩個(gè)下坡后，均有明顯的35從月度走勢(shì)看，09年3月開(kāi)始市場(chǎng)升溫加劇，價(jià)量齊升，新盤銷售迅速，供不應(yīng)求。至年底，六區(qū)房?jī)r(jià)已攀升至1.3萬(wàn)元/平米，供應(yīng)有所緩和銷售有所放緩，但房?jī)r(jià)未有明顯下滑信號(hào)。09年全年市六區(qū)（含鎮(zhèn)海、北侖）成交超過(guò)410萬(wàn)方，成交月均成交量達(dá)34萬(wàn)方，成交市場(chǎng)火爆。09年市六區(qū)只有9月份新增供應(yīng)量略大約成交量；其余各月需求明顯大于供應(yīng)，全年供應(yīng)量達(dá)290萬(wàn)，供求比為0.7，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求局面，市場(chǎng)存量不斷下降。09年12月寧波市六區(qū)月均成交價(jià)達(dá)13000元/平米，其中寧波市四區(qū)成交均價(jià)達(dá)15000元/平米，鎮(zhèn)海區(qū)成交均價(jià)約為10500元元/平米。08年1月開(kāi)始市六區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì)08年1月開(kāi)始市六區(qū)住宅市場(chǎng)供求走勢(shì)供求平衡線整體市場(chǎng)從月度走勢(shì)看，09年3月開(kāi)始市場(chǎng)升溫加劇，價(jià)量齊升，新盤銷售36受成交的影響，庫(kù)存亦持續(xù)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市六區(qū)區(qū)截止12月末，庫(kù)存總量在90萬(wàn)方左右。存銷比值僅3.3，即按照當(dāng)月銷售速度，存量房源僅需3個(gè)多月的時(shí)間即能消化完畢。月度市場(chǎng)銷售率表現(xiàn)較好，市場(chǎng)庫(kù)存量持續(xù)下降，按目前的銷售形勢(shì)看，市場(chǎng)現(xiàn)有的存量將在4個(gè)月內(nèi)消化，市場(chǎng)形勢(shì)樂(lè)觀。市場(chǎng)存銷分析：08年1月開(kāi)始各月的銷售率表現(xiàn)08年1月開(kāi)始各月市六區(qū)期末庫(kù)存表現(xiàn)整體市場(chǎng)受成交的影響，庫(kù)存亦持續(xù)下滑。月度市場(chǎng)銷售率表現(xiàn)較好，市場(chǎng)庫(kù)37總之，政策優(yōu)惠，需求釋放，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)漲，且月月漲，可以選擇的越來(lái)越少，完全的賣方市場(chǎng)。哪里是低谷，哪里最具潛力？鎮(zhèn)海新城扮演什么樣樓市角色？總之，政策優(yōu)惠，需求釋放，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)漲，且月月漲，可以選擇38鄞州主力價(jià)格：1萬(wàn)-2萬(wàn)/平米老三區(qū)主力價(jià)格：2萬(wàn)/平米以上東錢湖主力價(jià)格：2萬(wàn)/平米以上東部新城主力價(jià)格：1.5萬(wàn)-2.8萬(wàn)/平米城西主力價(jià)格：1萬(wàn)-2萬(wàn)/平米洪塘主力價(jià)格：1萬(wàn)-1.5萬(wàn)/平米鎮(zhèn)海新城主力價(jià)格：1萬(wàn)-1.5萬(wàn)/平米鎮(zhèn)海老城主力價(jià)格：0.8萬(wàn)-1.2萬(wàn)/平米北侖區(qū)主力價(jià)格：0.7萬(wàn)-1.2萬(wàn)/平米區(qū)域現(xiàn)狀鎮(zhèn)海區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展在寧波六區(qū)內(nèi)的占位處相對(duì)弱勢(shì)階段，市場(chǎng)份額小，房?jī)r(jià)相對(duì)低，消費(fèi)認(rèn)知里尚屬于遠(yuǎn)郊區(qū)域、板塊形象有待進(jìn)一步提升。

成交量（萬(wàn)方）市場(chǎng)份額年成交均價(jià)（元/平米）老三區(qū)41.810.2%16781.1東部新城59.314.5%13155.0江北北區(qū)24.86.0%8258.4城西板塊24.35.9%9203.6鄞州中心區(qū)131.932.2%11081.0東錢湖22.35.4%13302.8北侖板塊66.516.2%6896.4鎮(zhèn)海板塊38.99.5%7853.5合計(jì)409.9100.0%10816.1鄞州老三區(qū)東錢湖東部新城城西洪塘鎮(zhèn)海新城鎮(zhèn)海老城北侖區(qū)區(qū)域現(xiàn)39

板塊屬性市場(chǎng)特征價(jià)格表現(xiàn)典型案例09年市場(chǎng)表現(xiàn)老三區(qū)城市核心、地段成熟、配套完善、居住氛圍濃厚，人氣旺，區(qū)域購(gòu)買力和凝聚力強(qiáng)地段稀缺供應(yīng)量少2萬(wàn)元/平米以上凱德匯豪天下、東外灘銷售表現(xiàn)出色、但相對(duì)其他區(qū)域緩慢東部新城未來(lái)城市中心、居住氛圍和配套不斷完善、地段價(jià)值不斷提升規(guī)劃以辦公商業(yè)為主，未來(lái)供應(yīng)量相對(duì)有限1.5-2.8萬(wàn)元/平米江南一品、皇冠花園、ART藍(lán)海熱銷、搶購(gòu)鄞州中心區(qū)城市副中心，地段成熟，配套不斷完善，區(qū)域價(jià)值高市場(chǎng)供求主力區(qū)域1-2萬(wàn)元/平米盛世天城、雍城世家、榮安琴灣銷售表現(xiàn)出色，去化快城西板塊區(qū)域缺乏政府的規(guī)劃及支持力度，發(fā)展?jié)摿κ芟?，整體形象不高。供求相對(duì)穩(wěn)定，隨著土地供應(yīng)增加未來(lái)供應(yīng)量將有所增加1-1.2萬(wàn)元/平米水岸風(fēng)情、緣園銷售表現(xiàn)出色，去化快江北洪塘板塊城市周邊，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置小區(qū)較多，有一定的居住氛圍，但整體形象不高供求相對(duì)穩(wěn)定，隨著土地供應(yīng)增加未來(lái)供應(yīng)量將有所增加1-1.5萬(wàn)元/平米奧林80、盛世嘉苑銷售表現(xiàn)出色，去化快鎮(zhèn)海板塊未來(lái)鎮(zhèn)海中心，寧波北部城市副中心，板塊價(jià)值不斷提升，配套不斷升級(jí)完善中。市場(chǎng)供應(yīng)量不斷放大，將成為未來(lái)重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域0.8-1.5萬(wàn)元/平米海尚廣場(chǎng)、合生國(guó)際城、南熏別院銷售表現(xiàn)出色，去化快東錢湖板塊良好的自然景觀環(huán)境，宜居性強(qiáng)市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)稀缺2萬(wàn)元/平米以上卡納湖谷、英倫水岸產(chǎn)品稀缺，銷售表現(xiàn)出色板塊優(yōu)勢(shì)不明顯。各板塊的發(fā)展?fàn)顩r分析區(qū)域現(xiàn)狀板塊屬性市場(chǎng)特征價(jià)格表現(xiàn)典型案例09年市場(chǎng)表現(xiàn)老三區(qū)城市核40從市場(chǎng)成交看：09年鎮(zhèn)海區(qū)域成交39萬(wàn)方，比08年上漲70%，占寧波市六區(qū)市場(chǎng)份額的10%左右；區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，但目前市場(chǎng)區(qū)域容量相對(duì)有限。從供求關(guān)系看，09年區(qū)域市場(chǎng)新增供應(yīng)量30萬(wàn)方，供求比0.77，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求局面。從市場(chǎng)存量看，截止09年12月，市場(chǎng)存量為9.5萬(wàn)方，按09年月均3.25萬(wàn)方計(jì)算，3個(gè)月即可消化完。區(qū)域價(jià)格走勢(shì)，從08年至09年上半年市場(chǎng)均價(jià)基本維持在7000元/平米左右，09年隨著市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求，土地價(jià)格飆升，區(qū)域住宅價(jià)格突破萬(wàn)元大關(guān)，呈快速上漲趨勢(shì)。09年，大形勢(shì)的利好下，鎮(zhèn)海區(qū)域市場(chǎng)銷售表現(xiàn)出色，呈供不應(yīng)求局面，庫(kù)存量不斷減少，價(jià)格呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。區(qū)域現(xiàn)狀08年1月開(kāi)始各月鎮(zhèn)海區(qū)供求和價(jià)格表現(xiàn)08年1月開(kāi)始各月鎮(zhèn)海區(qū)期末庫(kù)存表現(xiàn)從市場(chǎng)成交看：09年鎮(zhèn)海區(qū)域成交39萬(wàn)方，比08年上漲70%41南熏別院海尚廣場(chǎng)合生國(guó)際城小駱花園水木清華嘉盛銀座桂花園本案清泉花園柳岸晨韻麗景華府風(fēng)景九園維科地塊海尚國(guó)際郁金香中心世貿(mào)廣場(chǎng)保億地塊聯(lián)勤地塊銀億地塊08年之前項(xiàng)目08、09年銷售項(xiàng)目10年及以后項(xiàng)目根據(jù)鎮(zhèn)海片房地產(chǎn)發(fā)展的特征和集中程度，把片區(qū)大致細(xì)化為三個(gè)部分：老城區(qū)，即城關(guān)；新城南區(qū)，與老三區(qū)關(guān)系最為緊密，以清泉花園、合生國(guó)際城為典型，市場(chǎng)迅速崛起；新城北區(qū)，相對(duì)偏遠(yuǎn)，綠城、銀億海尚廣場(chǎng)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，同樣引起關(guān)注。隨著未來(lái)鎮(zhèn)海新城的崛起，老城地位不斷下降，市場(chǎng)中心將不斷向新城莊市和駱駝板塊轉(zhuǎn)移，目前房?jī)r(jià)上新城也已經(jīng)超越老城。新城莊市片巨化駱駝地塊新坐標(biāo)中匯地塊鎮(zhèn)海老城新城駱駝片鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)可細(xì)分老城、新城駱駝片和新城莊市片三大區(qū)塊，隨著新城資源以及開(kāi)發(fā)力度深入，市場(chǎng)重心逐步向新城轉(zhuǎn)移，尤其是與老三區(qū)關(guān)系最為緊密的新城南區(qū)，市場(chǎng)認(rèn)可度更高，更具優(yōu)勢(shì)。區(qū)域現(xiàn)狀南熏別院海尚廣場(chǎng)合生國(guó)際城小駱花園水木清華嘉盛銀座桂花園本案42區(qū)域現(xiàn)狀

產(chǎn)品住宅總體量主力戶型開(kāi)盤時(shí)間已上市量銷售價(jià)格銷售率（截止09年12月底）小駱花園多層、小高層6.870-12008年7月6.8多層10300高層1000091%風(fēng)景九園多層、高層約17萬(wàn)方80-13008年9月1111800（含裝修1500）90%合生國(guó)際城別墅14.5聯(lián)排：263，雙拼：340-362，獨(dú)棟：45007年12月11.3目前二手聯(lián)排：13000-1400099%高層約3090/150/25010年1月——15000（含裝修2000）——九龍湖畔一期獨(dú)棟別墅11獨(dú)棟:570-80009年11月31800047%嘉盛銀座單身公寓326-4008年12月2.611000（含裝修1000）83%水木清華多層高層5.3100-14008年9月5.3930079%（實(shí)際只剩一套）海尚廣場(chǎng)高層1070-14009年9月1013000-1400091%南熏別院小高層、高層3.190-15009年4月3.1單生公寓：13000（含裝修200）92%區(qū)域內(nèi)樓盤狀況：區(qū)域內(nèi)近2年市場(chǎng)供應(yīng)量少，其中產(chǎn)品以公寓為主，單身公寓和別墅單身公寓為鋪，各類型產(chǎn)品銷售表現(xiàn)突出。區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)品住宅總體量主力戶型開(kāi)盤時(shí)間已上市量銷售價(jià)格4308年以來(lái)區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)情況：區(qū)域內(nèi)近兩年供應(yīng)樓盤以小面積產(chǎn)品（100平米以內(nèi)）為主，結(jié)合部分中等戶型產(chǎn)品以及少量別墅類產(chǎn)品，產(chǎn)品整體層次不高，產(chǎn)品較為單一，主要針對(duì)首次置業(yè)類客戶以及本地部分改善客戶需求。別墅小面積中低端產(chǎn)品，主要以首次置業(yè)為主市場(chǎng)輔助產(chǎn)品，主要以改善型為主區(qū)域現(xiàn)狀產(chǎn)品類型/戶型面積段供應(yīng)套數(shù)08年以來(lái)區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)情況：區(qū)域內(nèi)近兩年供應(yīng)樓盤以44銀億海尚廣場(chǎng)小駱花園風(fēng)景九園（不含裝修）南熏別院一房

47-55㎡,56-66萬(wàn)經(jīng)濟(jì)型二房（<80㎡)73-78㎡，90-110萬(wàn)70㎡，70萬(wàn)68㎡，70萬(wàn)75㎡，90萬(wàn)實(shí)用型二房(80-100㎡)88-95㎡，95-98萬(wàn)88㎡，105萬(wàn)經(jīng)濟(jì)型三房(<100㎡)86-90㎡，110-118萬(wàn)88-96㎡，88-96萬(wàn)107㎡，110萬(wàn)93㎡，111萬(wàn)實(shí)用型三房(100-120㎡)115-120㎡，150-156萬(wàn)

111-118㎡，133-140萬(wàn)舒適型三房(120-150㎡)120-140㎡，175-190萬(wàn)121/132㎡，121/132萬(wàn)120-140㎡，125-145萬(wàn)124㎡，148萬(wàn)豪華型三房(>150㎡)經(jīng)濟(jì)型四房(<140㎡)

101-124㎡，101-124萬(wàn)

128-139㎡，150-166萬(wàn)舒適型四房(140-170㎡)

其他(>150㎡)156㎡以上，200萬(wàn)以上

151㎡，180萬(wàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用型，在競(jìng)爭(zhēng)中以價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝。以小兩房（小于80平米）總價(jià)100萬(wàn)以內(nèi)，小三房（80-100平）總價(jià)90-120萬(wàn)，舒適型三房（120-150平米）總價(jià)130-190萬(wàn)等實(shí)用型戶型產(chǎn)品為主。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品分析：區(qū)域現(xiàn)狀銀億海尚廣場(chǎng)小駱花園風(fēng)景九園（不含裝修）南熏別院一房45鄞州老三區(qū)東錢湖東部新城城西洪塘鎮(zhèn)海新城鎮(zhèn)海老城北侖區(qū)從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，老三區(qū)的房源越來(lái)越少，城市向外擴(kuò)展，住宅市場(chǎng)供應(yīng)主力外延。鎮(zhèn)海新城板塊，屬于09年才開(kāi)始形成的新興板塊，板塊目前市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)有限，未來(lái)供應(yīng)量將不斷放大，是寧波未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)板塊，本案處于該板塊的核心位置，具有較好的發(fā)展平臺(tái)。城市在擴(kuò)大，城市距離在拉近，郊區(qū)化步伐越來(lái)越快，鎮(zhèn)海新城房?jī)r(jià)和距離處相對(duì)可接受位置，將成為又一重點(diǎn)居住發(fā)展方向，吸引更多置業(yè)目光。區(qū)域未來(lái)本案鄞州老三區(qū)東錢湖東部新城城西洪塘鎮(zhèn)海新城鎮(zhèn)海老城北侖區(qū)從當(dāng)前46

目前板塊形象政府規(guī)劃（支持力度）發(fā)展成熟度未來(lái)宜居性（各類配套條件）未來(lái)發(fā)展核心驅(qū)動(dòng)力發(fā)展評(píng)價(jià)老三區(qū)★★★★★★★★★★★★★★★★★★中提升，舊城改造高端項(xiàng)目為主東部新城★★★★★★★★★★★★★★★★★★城市新中心打造城市發(fā)展方向，占盡各類優(yōu)勢(shì)鄞州中心區(qū)域★★★★★★★★★★★★★★★★★★商業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展相對(duì)成熟，認(rèn)同度高城西板塊★★★★★★★★★★★★城市郊區(qū)化，軌道交通支持力度相對(duì)弱，區(qū)域價(jià)值未完全體現(xiàn)江北洪塘板塊★★★★★★★★★★★★★★商業(yè)升級(jí)開(kāi)發(fā)力度不斷深入，區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸被消耗鎮(zhèn)海新城（南區(qū)）★★★★★★★★★★★★★★配套升級(jí)人文教育景觀資源支持力度好，未來(lái)宜居性強(qiáng)，板塊潛力巨大東錢湖★★★★★★★★★★★★★★★★★★★景觀資源富人居住區(qū)，高端項(xiàng)目主要板塊的發(fā)展比較：區(qū)域未來(lái)各主要板塊比較看，鎮(zhèn)海新城尤其是南區(qū)塊，具備較好的政府支持力度以及宜居住性，但目前市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)靠后，也未能形成相匹配的板塊形象，板塊相對(duì)被低估，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。目前板塊形象政府規(guī)劃（支持力度）發(fā)展成熟度未來(lái)宜居性（各類47市場(chǎng)表現(xiàn)分析：09年之前09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年11年及以后合生國(guó)際城別墅上市11.3萬(wàn)方，銷售率99%少量（約3.2萬(wàn)方）合生國(guó)際城高層30萬(wàn)方風(fēng)景九園上市11萬(wàn)方，銷售率90%6萬(wàn)方小駱花園上市6.8萬(wàn)方，銷售91%水木清華上市5.3萬(wàn)方，銷售率79%（中科院購(gòu)買部分未備案）海尚廣場(chǎng)上市10萬(wàn)方，銷售率91%維科莊市地塊13.6萬(wàn)方保億駱駝地塊11.6萬(wàn)方銀億駱駝地塊11.9萬(wàn)方駱駝聯(lián)勤地塊10.3萬(wàn)方郁金香中心8萬(wàn)方（商?。┖Ｉ袊?guó)際12.5萬(wàn)方南熏別院上市3.1萬(wàn)方，銷售率92%新坐標(biāo)中匯地塊7萬(wàn)方巨化駱駝地塊9.5萬(wàn)方世貿(mào)廣場(chǎng)13萬(wàn)方（包括辦公）銷售表現(xiàn)突出，市場(chǎng)存量少未來(lái)2年內(nèi)預(yù)計(jì)供應(yīng)量可達(dá)144萬(wàn)方（土地存量計(jì)算，不包括本項(xiàng)目）未來(lái)開(kāi)發(fā)力度加大，土地持續(xù)放量，未來(lái)1-2年內(nèi)住宅供應(yīng)量將明顯放大，約達(dá)140萬(wàn)方，并主要集中于鎮(zhèn)海新城內(nèi)。多個(gè)樓盤共同炒作板塊，板塊熱度和形象升級(jí)，新城南區(qū)有望成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿形象區(qū)塊。區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)分析：09年之前09年上半年09年下半年10年上半年48起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段一次置業(yè)，滿足基本生活需求市場(chǎng)處于起步階段，需求量少鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格體系，價(jià)格較低本區(qū)域客戶一次+二次置業(yè)，客戶改善居住品質(zhì)和投資比例上升需求量放大突破區(qū)域價(jià)格體系，后期全面跟市中心價(jià)格接軌本區(qū)域客戶為主，周邊區(qū)域客戶比例較大改善居住品質(zhì)，投資需求放緩，區(qū)域房地產(chǎn)消化量總和相對(duì)平穩(wěn)完全跟市中心價(jià)格體系對(duì)接周邊區(qū)域客戶，外來(lái)人口需求特征需求量?jī)r(jià)格體系客戶演變中低端為主中低端和中高端產(chǎn)品并存高端產(chǎn)品比例增加，產(chǎn)品多元產(chǎn)品層次區(qū)域所處發(fā)展階段結(jié)合新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，鎮(zhèn)海新城將進(jìn)入快速發(fā)展階段，產(chǎn)品面和客戶面將更為多元，將改變目前中低端產(chǎn)品供應(yīng)為主的市場(chǎng)狀況，將吸引更多中高端人群，未來(lái)中高端產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)增加。區(qū)域未來(lái)新區(qū)發(fā)展規(guī)律：起步階段快速發(fā)展階段穩(wěn)定發(fā)展階段一次置業(yè)，滿足基本生活需求市49市場(chǎng)反映：（關(guān)于鎮(zhèn)海區(qū)現(xiàn)狀）寧波遠(yuǎn)郊地段交通不便，配套一般環(huán)境一般單價(jià)、總價(jià)相對(duì)較為合宜中小戶型房源，中低端產(chǎn)品城市擴(kuò)大，新興中心交通、配套升級(jí)與鎮(zhèn)海老城完全不一樣的環(huán)境感受下一個(gè)熱點(diǎn)重點(diǎn)板塊，潛力區(qū)域教育人文資源優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)品層次豐富，產(chǎn)品品質(zhì)提升看得到的未來(lái)：（關(guān)于鎮(zhèn)海新城南區(qū)）地段升級(jí)或?qū)⒂瓉?lái)城市角色轉(zhuǎn)換。留不住人，到不僅留住人，還能吸引更多各種各樣的人。市場(chǎng)反映：（關(guān)于鎮(zhèn)海區(qū)現(xiàn)狀）寧波遠(yuǎn)郊地段城市擴(kuò)大，新興中心看50蛟川街道常駐人口4.04萬(wàn)招寶山街道常駐人6.23萬(wàn)駱駝街道常駐人口4.42萬(wàn)九龍湖鎮(zhèn)常駐人口2.48萬(wàn)，澥浦鎮(zhèn)常駐人口3.42萬(wàn)，莊市街道常駐人2萬(wàn)中馬街道常駐人口2.15萬(wàn)白沙街道常駐人口2.5萬(wàn)莊橋街道常駐人口2.7萬(wàn)孔浦街道常駐人口5.2萬(wàn)

梅虛街道新明街道福明街道常駐人口2.3萬(wàn)明樓街道常駐人口6萬(wàn)甬江街道常駐人口5萬(wàn)人口密度高人口密度低城市化城市擴(kuò)張項(xiàng)目周邊區(qū)域人口分布來(lái)看‘鎮(zhèn)海戶籍人口22.5萬(wàn)人,江東戶籍26.3萬(wàn)，江北戶籍人口23.4萬(wàn)，海曙戶籍人口30.6萬(wàn)，客戶市場(chǎng)容量大。從項(xiàng)目周邊主要街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn))人口來(lái)看，老三區(qū)街道人口密度大，隨著城市擴(kuò)張，人口不斷外溢；鎮(zhèn)海片區(qū)人口居住密度低，隨著城市化不斷深入，區(qū)域人口不斷被城市化。隨著新城開(kāi)發(fā)深入，老三區(qū)高人口密度區(qū)域在城市擴(kuò)張下不斷外遷（郊區(qū)化）以及鎮(zhèn)海居民不斷被城市化帶來(lái)兩大類人群，新城南區(qū)成為承接這批客戶的最有利位置，區(qū)域輻射力增強(qiáng)，未來(lái)潛在客戶量大增。未來(lái)客戶蛟川街道招寶山街道駱駝街道九龍湖鎮(zhèn)澥浦鎮(zhèn)莊市街道中馬街道白沙51產(chǎn)業(yè)土地屬性未來(lái)變化/驅(qū)動(dòng)力影響客戶結(jié)果區(qū)位景觀配套人口生活配套、環(huán)境逐步完善鎮(zhèn)海新城開(kāi)發(fā)啟動(dòng)常住人口的增加人氣上升物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)人士增加人口密度增加居住休閑加強(qiáng)區(qū)域價(jià)值提升區(qū)位導(dǎo)入景觀配套導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入交通輕軌2號(hào)線、東外環(huán)線等交通便捷交通導(dǎo)入教育資源寧波北高教園區(qū)人文書(shū)香濃厚具體細(xì)分看，新城南區(qū)將有機(jī)會(huì)迎來(lái)區(qū)位導(dǎo)入，景觀配套導(dǎo)入、交通導(dǎo)入以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入四大驅(qū)動(dòng)力下帶來(lái)的客群。未來(lái)客戶產(chǎn)業(yè)土地屬性未來(lái)變化/驅(qū)動(dòng)力影響客戶結(jié)果區(qū)位景觀配套人口生活52交通/配套/景觀導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型改善置業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型商貿(mào)或教育從業(yè)人員改善置業(yè)區(qū)域內(nèi)原客源未來(lái)導(dǎo)入客源鎮(zhèn)海老城/駱駝/莊市市區(qū)客戶（江東/江北區(qū)）中高檔（含高檔）產(chǎn)品：聯(lián)排／洋房類北侖/舟山客戶首次置業(yè)改善置業(yè)首次改善普通公寓新城四大類導(dǎo)入的客源需求中，除了帶來(lái)投資需求外，住房剛性需求中結(jié)構(gòu)將發(fā)生裂變，不再局限在首次置業(yè)類客戶，改善性需求大增，中高檔（含高檔）產(chǎn)品機(jī)會(huì)大增，蘊(yùn)含較大的聯(lián)排、洋房類產(chǎn)品的發(fā)展空間。客群來(lái)源購(gòu)房目的需求產(chǎn)品未來(lái)客戶首次置業(yè)首次置業(yè)交通/配套/景觀導(dǎo)入型配套導(dǎo)入型改善置業(yè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型商貿(mào)或教育53演變挖掘區(qū)域價(jià)值和趨勢(shì)客戶預(yù)判和演變城市擴(kuò)張，寧波板塊格局再認(rèn)識(shí)，鎮(zhèn)海新城（南區(qū)）價(jià)值被低估區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤協(xié)手開(kāi)發(fā)熱炒板塊，下一個(gè)居住重心和市場(chǎng)重心。房?jī)r(jià)、地價(jià)普漲，中心和近郊主要板塊房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，新城房?jī)r(jià)處相對(duì)理性位置，發(fā)展?jié)摿Υ?。立足?zhèn)海，輻射老三區(qū)首次置業(yè)為主，改善型需求增加中高檔（含高檔）類產(chǎn)品需求增加，戶型舒適度、產(chǎn)品品質(zhì)要求提升別墅類、洋房類需求增加低估到重塑單一到多元未來(lái)客戶和區(qū)域潛力大增，本案需合理定位，主動(dòng)把握，搶占市場(chǎng)先機(jī)。演變挖掘區(qū)域價(jià)值和趨勢(shì)客戶預(yù)判和演變城市擴(kuò)張，寧波板塊格局54市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)研判客戶基礎(chǔ)有了，什么樣的產(chǎn)品類型最貼近市場(chǎng)，最迎合客戶需求，讓這片土地發(fā)揮最大價(jià)值，給這個(gè)城市帶來(lái)更多榮耀。地產(chǎn)江湖，戰(zhàn)國(guó)策?；氐谌袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)研判客戶基礎(chǔ)有了，什么樣的產(chǎn)品類型最貼近市場(chǎng)，最55寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)26條……國(guó)家4萬(wàn)億投資計(jì)劃啟動(dòng)……寧波3000億投資拉動(dòng)內(nèi)需……減免交易稅費(fèi)，放松信貸松綁二套房……金融政策上，適度寬松的貨幣政策……“國(guó)十一條”、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲……土地款首付比例提高……寧波繼續(xù)實(shí)行住房稅費(fèi)減免政策……住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)到5年……影響09年政策影響10年政策上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率……09年寬松政策條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)不斷高攀；進(jìn)入10年政府不斷加強(qiáng)調(diào)控，勢(shì)必影響到購(gòu)房者的情緒，市場(chǎng)大環(huán)境更趨復(fù)雜多變。寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)26條……國(guó)家4萬(wàn)億投資計(jì)劃啟動(dòng)……寧波300562010年會(huì)發(fā)生什么？有爭(zhēng)論，有分歧，就可能有變數(shù)。某知名網(wǎng)站開(kāi)展的對(duì)2010年樓市走向預(yù)判的辯論賽。2010年會(huì)發(fā)生什么？有爭(zhēng)論，有分歧，就可能有變數(shù)。某知名網(wǎng)57別墅vs洋房類（類別墅）vs公寓？產(chǎn)品面積段機(jī)會(huì)？從細(xì)分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和客戶需求尋找本案的機(jī)會(huì)。我們的態(tài)度：過(guò)去的只能過(guò)去，2010年后緊記風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、全盤風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)籌考慮，謹(jǐn)慎樂(lè)觀心態(tài)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，迎合客戶需求找出競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)做好產(chǎn)品，以不變應(yīng)萬(wàn)變立于不敗之地。別墅vs洋房類（類別墅）vs公寓？我們的態(tài)度：過(guò)去的只能過(guò)去58別墅整體市場(chǎng)情況：09年寧波市區(qū)供應(yīng)約870套，成交面積30.5萬(wàn)方，成交1500套，成交面積47.1萬(wàn)方。09年市場(chǎng)月均成交124套，比08年68套，市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出色。截止09年12月，別墅市場(chǎng)存量8.96萬(wàn)方，庫(kù)存套數(shù)303套，市場(chǎng)存量少，銷售形勢(shì)較好。09年別墅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，存量不斷減少，截止09年12月市場(chǎng)可售量為300套，按09年市場(chǎng)行情3個(gè)月即可消化完畢，市場(chǎng)形勢(shì)樂(lè)觀。別墅市場(chǎng)別墅整體市場(chǎng)情況：09年寧波市區(qū)供應(yīng)約870套，成交面積3059目前寧波別墅市場(chǎng)主要有三大類：位于城市中心區(qū)域的城市別墅，擁有景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)的山水別墅以及位于郊區(qū)的普通別墅。本案若發(fā)展別墅短期內(nèi)為郊區(qū)地段別墅，隨著新城開(kāi)發(fā)深入可往城市資源型別墅方向引導(dǎo)東湖觀邸寧波別墅項(xiàng)目合生國(guó)際城英倫水岸湖景花園慈城新天地半島華府新星都市比華利香頌灣城市花園都市森林東方灣邸上上城頤和名苑城市別墅郊區(qū)普通別墅郊區(qū)山水別墅本案卡納湖谷雍城世家韓嶺古鎮(zhèn)地塊茶亭都市華庭白石仙坪地塊塘家灣地塊香湖丹堤磚瓦廠地塊BOBO城盛世天城北郊路地塊銀泰柏銳城市別墅:在售：城市花園、BOBO城、雍城世家、盛世天城。未來(lái)可能項(xiàng)目：北郊路地塊、長(zhǎng)島花園、聯(lián)心地塊郊區(qū)普通別墅：在售：上上城、東方灣邸、頤和名苑、新星都市、合生國(guó)際城和都市華庭。未來(lái)可能項(xiàng)目：金地地塊、塘家灣地塊、新坐標(biāo)中匯地塊。郊區(qū)山水別墅：在售：卡納湖谷、東湖觀邸、英倫水岸、香湖丹堤、九龍湖畔。未來(lái)可能項(xiàng)目：茶亭地塊、銀泰柏銳、磚瓦廠地塊、白石仙坪地塊、韓嶺古鎮(zhèn)地塊、維拉小鎮(zhèn)、萬(wàn)科慈城地塊。九龍湖畔萬(wàn)科慈城地塊維拉小鎮(zhèn)長(zhǎng)島花園金地地塊ART藍(lán)海新坐標(biāo)中匯地塊別墅市場(chǎng)目前寧波別墅市場(chǎng)主要有三大類：位于城市中心區(qū)域的城市別墅，擁60東湖觀邸寧波主要?jiǎng)e墅分布合生國(guó)際城英倫水岸湖景花園半島華府新星都市比華利香頌灣城市花園都市森林東方灣邸上上城頤和名苑郊區(qū)普通別墅卡納湖谷雍城世家韓嶺古鎮(zhèn)地塊茶亭都市華庭白石仙坪地塊塘家灣地塊香湖丹堤磚瓦廠地塊BOBO城盛世天城北郊路地塊銀泰柏銳九龍湖畔萬(wàn)科運(yùn)鷺灣維拉小鎮(zhèn)長(zhǎng)島花園金地地塊ART藍(lán)海新坐標(biāo)中匯地塊東錢湖山水別墅建材商幫地塊合生國(guó)際城城市別墅九龍湖山水別墅慈城山水別墅鄞江山水別墅它山谷地塘盛世龍溪谷東湖觀邸寧波主要?jiǎng)e墅分布合生國(guó)際城英倫水岸湖景花園半島華府新61項(xiàng)目08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年頤和名苑上市44套，銷售率6.8%新星都市上市62套，銷售率31%BOBO城上市144套，銷售率100%合生國(guó)際城上市72套，銷售率99%合生國(guó)際城上市62套，銷售率100%合生國(guó)際城上市127套，銷售率100%九龍湖畔上市66套47%雍城世家上市106套，銷售98%雍城世家上市18套，銷售率100%卡納湖谷一期上市106套，銷售率100%卡納湖谷二期上市60套，銷售率90%卡納湖谷三期上市56套，銷售率84%英倫水岸一期上市72套，銷售率99%英倫水岸二期上市120套，銷售率98%英倫水岸上市26套，銷售率77%中海東湖官邸上市94套，銷售率97%中海東湖官邸上市65套，銷售率100%都市華庭上市75套，銷售率56%青林灣上市200套，銷售率100%東方灣邸上市210套，銷售95%香頌灣二期上市95套，銷售率99%08年以來(lái)主要上市別墅銷售情況：09年別墅銷售表現(xiàn)出色，新推項(xiàng)目銷售周期明顯縮短，除個(gè)別郊區(qū)普通別墅（新星都市、頤和名苑）外，產(chǎn)品銷售率較高，市場(chǎng)前景被看好。別墅市場(chǎng)項(xiàng)目08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年頤和名苑62別墅產(chǎn)品分析：項(xiàng)目面積（平方米）備注郊區(qū)普通別墅頤和名苑聯(lián)排:342含地下室面積新星都市聯(lián)排：210-240，雙拼：260無(wú)地下室合生國(guó)際城聯(lián)排：263，雙拼：340-362，獨(dú)棟：450含地下室面積半島華府聯(lián)排：310-380含地下室面積都市華庭聯(lián)排:250-300送地下室上上城聯(lián)排：248送地下室城市別墅ART藍(lán)海獨(dú)棟:730/780/1230含地下室面積青林灣聯(lián)排:250-290，雙拼:297-308含地下室面積BOBO城聯(lián)排:402含地下室面積雍城世家聯(lián)排:280，雙拼:340-350送地下室城市花園聯(lián)排：320-340——郊區(qū)山水別墅卡納湖谷雙拼:380-470含地下室面積九龍湖畔獨(dú)棟:570-800含地下室面積英倫水岸聯(lián)排：230-270，雙拼：270-330送地下室香頌灣聯(lián)排：280-290，雙拼：280-330送地下室錢湖比華利獨(dú)棟：400-600送地下室從別墅產(chǎn)品上看，聯(lián)排別墅為主，聯(lián)排主力戶型集中在210-280平米（地上面積）。雙拼、獨(dú)棟類別墅主要集中在東錢湖、九龍湖等郊區(qū)山水地段，產(chǎn)品稀缺。別墅市場(chǎng)別墅產(chǎn)品分析：項(xiàng)目面積（平方米）備注郊區(qū)普通別墅頤和名苑聯(lián)排63類型產(chǎn)品類別項(xiàng)目（總價(jià)位）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）郊區(qū)普通別墅獨(dú)棟合生國(guó)際城(（800-900）800-900雙拼合生國(guó)際城（600）、東方灣邸(400-500)、新星都市（400)、400-600萬(wàn)聯(lián)排新星都市(300-350)、上上城、東方灣邸、頤和名苑（500-600）、都市華庭（500）合生國(guó)際城（300-400）300-600萬(wàn)城市別墅獨(dú)棟盛世天城(1500-1600)、ART藍(lán)海(2700-3500)1500萬(wàn)以上雙拼雍城世家(1000萬(wàn)以上）、盛世天城（10000-12000）1000-1200聯(lián)排雍城世家（800-900）、盛世天城（800-900）800-1000郊區(qū)山水別墅獨(dú)棟九龍湖畔（1500-2500）、香湖丹堤(>1000)1000萬(wàn)以上雙拼英倫水岸（500-600）、卡納湖谷（800-1200)500-1200聯(lián)排東湖觀?。?50-600）、英倫水岸（400-500）400-600別墅為高利潤(rùn)產(chǎn)品，尤其是雙拼、獨(dú)幢溢價(jià)能力更高。在售城區(qū)別墅主力總價(jià)超過(guò)400萬(wàn)。郊區(qū)別墅在地段和資源不具優(yōu)勢(shì)情況下，產(chǎn)品多控制總價(jià)（集中在400-600萬(wàn)，相當(dāng)于較好地段公寓大戶），總價(jià)優(yōu)勢(shì)取勝。主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目總價(jià)位分析：別墅市場(chǎng)類型產(chǎn)品類別項(xiàng)目（總價(jià)位）主力總價(jià)（萬(wàn)元/套）郊區(qū)普通別墅獨(dú)64未來(lái)供應(yīng)列表：別墅市場(chǎng)類型項(xiàng)目

項(xiàng)目區(qū)位別墅類型預(yù)計(jì)體量（萬(wàn)方）套數(shù)預(yù)推時(shí)間戶型面積預(yù)計(jì)（平米）開(kāi)發(fā)商城市別墅北郊路地塊老三區(qū)聯(lián)排1——10年下半年1000雅戈?duì)栭L(zhǎng)島花園江北北雙拼、聯(lián)排3.9313110年4月450-600雅戈?duì)栶勰下防先齾^(qū)聯(lián)排0.3611年以后——榮安璽園鄞州聯(lián)排、雙拼0.9——11年以后300雅戈?duì)栍撼鞘兰役粗蓦p拼、聯(lián)排0.49162010年3月279-362中海翡翠灣高新區(qū)獨(dú)棟（商業(yè)性質(zhì)）2.4162010年6月960-2200均勝房產(chǎn)郊區(qū)普通別墅格蘭春晨二期城西聯(lián)排7.8——10年下半年——中建都市華庭鄞州姜山聯(lián)排13810年上半年263-276雅戈?duì)栃伦鴺?biāo)鎮(zhèn)海地塊鎮(zhèn)海老城——7（總建）——11年以后——杭州新坐標(biāo)合生國(guó)際城鎮(zhèn)海新城聯(lián)排、獨(dú)棟3.210710年下半年260-360合生創(chuàng)展

郊區(qū)山水別墅維拉小鎮(zhèn)江北慈城獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排25.716002010年5月220-350城投塘家灣悅府江北慈城聯(lián)排、雙拼16.4833110年上半年270-800寧波眾茂慈城湖西地塊江北慈城獨(dú)棟、雙拼20（總建）——10年下半年——萬(wàn)科五龍?zhí)秳e墅項(xiàng)目鄞州五龍?zhí)堵?lián)排、雙拼6.612002010年10月220-250奧克斯卡納湖谷東錢湖雙拼、獨(dú)棟1020610年上半年雙拼420-520華潤(rùn)比華利二期東錢湖——24010年以后500雅戈?duì)栂愫驰粗輺|吳聯(lián)排82402010年5月——雅戈?duì)柧琵埡湘?zhèn)海九龍湖獨(dú)棟816410年上半年517-1332開(kāi)元茶亭地塊東錢湖獨(dú)棟32.9（總建）——11年以后——雅戈?duì)柎u瓦廠地塊東錢湖——3.6——11年以后——廣博白石仙坪地塊東錢湖——32.5（總建)——11年以后——華豐韓嶺古鎮(zhèn)地塊東錢湖——0.6——11年以后——均勝房產(chǎn)未來(lái)幾年別墅市場(chǎng)供應(yīng)量整體較小，預(yù)計(jì)2010年別墅供應(yīng)在30萬(wàn)以內(nèi)，后市市場(chǎng)前景樂(lè)觀。尤其是城市型別墅更為稀缺。未來(lái)供應(yīng)列表：別墅市場(chǎng)類型項(xiàng)目別墅類型預(yù)計(jì)體量套數(shù)預(yù)推時(shí)間65世貿(mào)世界灣海尚廣場(chǎng)南熏別院風(fēng)景九園合生國(guó)際城榮安琴灣雍城世家金域華府盛世天城金色水岸錦繡東城緣園奧林80頤和名苑城南公館皇冠花園江南一品ART藍(lán)海水岸風(fēng)情東外灘匯豪天下青林灣天一家園BOBO城上上城湖景花園公寓類產(chǎn)品是目前市場(chǎng)的主力供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)區(qū)域分布較廣，其中老三區(qū)和鄞州是市場(chǎng)主力供應(yīng)區(qū)域，鎮(zhèn)海片目前供應(yīng)量相對(duì)較少。09年主要在售代表公寓項(xiàng)目公寓市場(chǎng)滿足主流人群，市場(chǎng)主力產(chǎn)品。機(jī)會(huì)大，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。金地地塊雅戈?duì)柕貕K興普地塊鳳凰水岸榮安地塊長(zhǎng)島花園海德花園維拉小鎮(zhèn)萬(wàn)科地塊新海景花園城投地塊維科地塊聯(lián)勤地塊巨化地塊銀億海悅花園保億地塊新坐標(biāo)地塊海尚國(guó)際世貿(mào)廣場(chǎng)郁金香中心世貿(mào)世界灣海尚廣場(chǎng)南熏別院風(fēng)景九園合生國(guó)際城榮安琴灣雍城世家66戶型面積段09年新增套數(shù)已成交套數(shù)未成交套數(shù)銷售率＜70（含單身公寓）52543383187164%70~80157096660462%80~904681401666586%90~1001674140626884%100~1105314498285%110~1206655709586%120~1305554688784%130~1401264108418086%140~1502832028171%150~160126438334%160~1702031317265%170~18032120811365%180~1903052277874%190~200123566746%>200（包括別墅）96666829869%公寓類產(chǎn)品09年新增上市產(chǎn)品銷售表現(xiàn)：主力供需集中在80-140平米，銷售表現(xiàn)好，其中90平米左右以及130平米左右產(chǎn)品表現(xiàn)在同類產(chǎn)品中表現(xiàn)尤為突出，而80平米以內(nèi)（含單身公寓集中放量）余量較多，140平米以上產(chǎn)品總價(jià)較高銷售也相對(duì)緩慢。公寓市場(chǎng)主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品戶型面積段09年新增套數(shù)已成交套數(shù)未成交套數(shù)銷售率＜70（67

中低端中高端項(xiàng)目參考項(xiàng)目小駱花園、風(fēng)景九園、海尚廣場(chǎng)、奧林80東外灘花園、ART藍(lán)海、皇冠花園、BOBO城、凱德匯豪天下二房<80平米主力_80-100少量主力>100——三房80-100主力—100-130少量少量130-160少量主力>160_主力四房<140少量—140-170—主力170-200—主力>200少量主力五房———主力公寓產(chǎn)品分析：目前市場(chǎng)上中高端產(chǎn)品面積較大，面積基本在130平米以上，戶型設(shè)計(jì)更講究舒適度和氣派；中低端產(chǎn)品面積相對(duì)較小，主力面積基本在100平米以內(nèi)（小三房為主），戶型設(shè)計(jì)上更講究經(jīng)濟(jì)實(shí)用性。公寓市場(chǎng)中低端中高端項(xiàng)目參考項(xiàng)目小駱花園、風(fēng)景九園、海尚廣場(chǎng)68項(xiàng)目產(chǎn)品面積總價(jià)（不含裝修）上市套數(shù)銷售率備注鎮(zhèn)海區(qū)域小駱花園二房707011186%小三房88-9688-9629090%三房121/132121/13228492%四房101-124101-124海尚廣場(chǎng)二房73-7890-11042397%小三房86-90110-11857097%三房115-140150-19035792%三房及以上156平米以上2003161%風(fēng)景九園一期小二房68706100%二房88-9590-98330100%三房107/120-140103/123-14415399%老三區(qū)高新區(qū)BOBO三房137-145233-24632499%三房153-163260-27813092%四房188-210375-42013088%四房及以上225、250423/5757247%還有72套未推ART藍(lán)海二房8919018295%開(kāi)盤熱銷四開(kāi)盤熱銷四房1393002782%開(kāi)盤熱銷四房197-2004608988%開(kāi)盤熱銷五房2787702633%銷售速度一般皇冠花園二房75-95141-17840899%開(kāi)盤熱銷三房112-136210-25630096%開(kāi)盤熱銷三房1733259680%四房200-234380-44013242%主要項(xiàng)目分面積段銷售表現(xiàn)：從市場(chǎng)銷售表現(xiàn)來(lái)看，除了主力80-140平米戶型熱銷外，結(jié)合總價(jià)考慮，區(qū)域內(nèi)公寓超過(guò)200萬(wàn)遭遇較大抗性，高新區(qū)內(nèi)200平米以上400萬(wàn)以上公寓大戶也去化相對(duì)緩慢。公寓市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品面積總價(jià)（不含裝修）上市套數(shù)銷售率備注鎮(zhèn)海區(qū)域小69未來(lái)公寓市場(chǎng)主要樓盤（主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，高新區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、江北區(qū)）分析：

總建筑面積建筑類型主力戶型預(yù)計(jì)上市時(shí)間鎮(zhèn)海區(qū)合生國(guó)際城高層30高層90/150/25010年上半年風(fēng)景九園6高層、多層70-12010年上半年維科莊市地塊13.6————11年以后保億駱駝地塊11.6————11年以后銀億駱駝地塊（海悅花園）11.9小高層、高層——10年下半年駱駝聯(lián)勤地塊10.3————10年下半年郁金香中心8————10年下半年海尚國(guó)際12.5高層——10年下半年新坐標(biāo)中匯地塊7————11年以后巨化駱駝地塊9.5————11年以后世貿(mào)廣場(chǎng)13.5（含辦公)高層78-80，430-14010年上半年恒德蛟川中一地塊（紅墅灣）3.9

10年下半年高新區(qū)、東部新城金地梅墟地塊