張家港溫州商貿(mào)城

招商定位報告上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零五年四月第一部分引言篇調(diào)研依據(jù)定位結(jié)論調(diào)研對象調(diào)研范圍房行東方調(diào)研對象政府部門相關(guān)人員各專業(yè)市場管理部門專業(yè)市場經(jīng)營戶各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主張家港各階層市民房行東方調(diào)研范圍城市的宏觀經(jīng)濟狀況城市規(guī)劃及發(fā)展狀況

各專業(yè)市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式

經(jīng)營戶對現(xiàn)有專業(yè)市場的滿意度、對擬進駐專業(yè)市場的各項需求狀況

各產(chǎn)業(yè)企業(yè)主對本產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場的看法及建議

各階層市民對本定位方案的建議和看法房行東方調(diào)研依據(jù)《張家港市統(tǒng)計年鑒》（2002-2004）

專業(yè)市場管理部訪談記錄專業(yè)市場經(jīng)營戶調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)

與政府有關(guān)部門的相關(guān)人員訪談記錄

與各產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主訪談記錄各階層市民調(diào)研數(shù)據(jù)房行東方第二部分發(fā)展規(guī)劃篇張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃

溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃

房行東方張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃有產(chǎn)業(yè)，無市場九州家具城九州裝飾城新世紀汽車城現(xiàn)有市場狀況就目前張家港的整體城市規(guī)劃而言，暫時沒有新的專業(yè)市場項目上馬；專業(yè)市場規(guī)劃狀況房行東方張家港的專業(yè)市場發(fā)展狀況及規(guī)劃三區(qū)六園保稅區(qū)省級開發(fā)區(qū)沿江開發(fā)區(qū)揚子江國際化學(xué)工業(yè)園歐洲工業(yè)園冶金工業(yè)園糧油食品工業(yè)園汽車工業(yè)園木業(yè)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造狀況就溫州商貿(mào)城周邊的整體規(guī)劃而言，鋼鐵和汽車會是周邊專業(yè)市場的主要方向。房行東方溫州商貿(mào)城的發(fā)展規(guī)劃短期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在短期之內(nèi)應(yīng)該是以完成整個商貿(mào)城的招商工作為主，讓更多的在定位范圍內(nèi)的商家和經(jīng)營戶進駐商貿(mào)城，并且為其創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營條件。另一方面，吸引消費者前往商貿(mào)城進行消費。中期規(guī)劃：溫州商貿(mào)城在中期的發(fā)展規(guī)劃是以完成商貿(mào)城內(nèi)經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)調(diào)整為主要工作，根據(jù)溫州商貿(mào)城的整體定位，逐步將整個商貿(mào)城經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)由批零兼營轉(zhuǎn)向以批發(fā)為主。長期規(guī)劃：在大量的調(diào)整結(jié)束之后，溫州商貿(mào)城得經(jīng)營戶結(jié)構(gòu)仍將有較小規(guī)模的調(diào)整，但是，溫州商貿(mào)城的主要目標旨在樹立品牌、統(tǒng)一形象、完善服務(wù)、優(yōu)化管理，為經(jīng)營戶和自身創(chuàng)造出更大的利潤空間。房行東方第三部分市場篇溫州商貿(mào)城SWOT分析張家港經(jīng)濟發(fā)展狀況周邊專業(yè)市場狀況溫州商貿(mào)城狀況避免同質(zhì)競爭、抓住空白機會完善市場配套、組合營銷策略上海專業(yè)市場、蘇州專業(yè)市場常州專業(yè)市場、無錫專業(yè)市場南通專業(yè)市場、張家港專業(yè)市場銷售狀況出租狀況經(jīng)營狀況客戶關(guān)注問題狀況各項經(jīng)濟指標張家港整體經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃固定資產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)市場狀況引論專業(yè)市場存在的前提和依據(jù)房行東方專業(yè)市場存存在的前提提和依據(jù)政府強力打打造專業(yè)市場的的形成與政政府對產(chǎn)業(yè)業(yè)的導(dǎo)向和和支持有著著密不可分分的關(guān)系；；交通便捷市場的成功功必須依賴賴于人氣的的聚集，而而人氣的聚聚集離不開開四通八達達的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)需求拉動聚集效應(yīng)慧眼識天機機，發(fā)現(xiàn)市市場潛力，，順勢而動動，擴大知知名度和品品牌而形成成專業(yè)市場場；產(chǎn)業(yè)鏈完整整半成品加工工及成品制制造廠家、、流通代理理等中間商商、市場終終端商家能能夠形成完完成的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，是專專業(yè)市場存存在的基本本前提；房行東方張家港經(jīng)濟濟發(fā)展各項項指標張家港的經(jīng)濟近年年來持續(xù)快快速發(fā)展，，國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值呈現(xiàn)現(xiàn)出良性增增長的態(tài)勢勢，2004年人均均GDP達達到6.67萬元房行東方張家港整體體經(jīng)濟發(fā)展展規(guī)劃圍繞加速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型提升水水平，努力力實現(xiàn)區(qū)域域經(jīng)濟更快快更好發(fā)展展；圍繞打造現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)業(yè)基地，推推動二、三三產(chǎn)業(yè)互動動并進圍繞擴大開開放，進一一步促進外外資民資集集聚圍繞統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，切實實改善人民民群眾生活活圍繞城市未未來發(fā)展定定位，高標標準推進城城市建設(shè)按照“一城城四片區(qū)””的總體構(gòu)構(gòu)架，堅持持以規(guī)劃為為先導(dǎo)，進進一步完善善功能、優(yōu)優(yōu)化環(huán)境，，全面提升升城市建設(shè)設(shè)整體水平平，切實增增強城市的的集聚力、、競爭力和和可持續(xù)發(fā)發(fā)展能力。。

加快快完善規(guī)劃劃體系。按照規(guī)劃全全覆蓋的目目標，加快快推進各類類規(guī)劃編制制進程，形形成包括市市區(qū)和片區(qū)區(qū)總體規(guī)劃劃、控制性性詳規(guī)、專專業(yè)規(guī)劃、、城市設(shè)計計在內(nèi)的完完整的城市市規(guī)劃體系系。年內(nèi)，，完成市區(qū)區(qū)5項分區(qū)區(qū)規(guī)劃、城城西新區(qū)控控制性詳規(guī)規(guī)和楊舍城城區(qū)整體城城市設(shè)計，，抓好塘橋橋片區(qū)、常常陰沙總體體規(guī)劃，以以及金港、、錦豐、塘塘橋、樂余余新城的控控制性詳規(guī)規(guī)，將各項項建設(shè)全面面納入規(guī)劃劃指導(dǎo)的軌軌道。圍繞構(gòu)建和和諧社會，，大力發(fā)展展各項社會會事業(yè)圍繞建設(shè)生生態(tài)良好的的新港城，，積極實施施可持續(xù)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略圍繞提高執(zhí)執(zhí)政能力的的要求，不不斷加強政政府自身建建設(shè)房行東方張家港整體體經(jīng)濟發(fā)展展規(guī)劃居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融居住、辦公城市核心居住、商業(yè)區(qū)物流、生產(chǎn)、加工物流、生產(chǎn)、加工工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)區(qū)打造新港港城：溫州商貿(mào)城城位于東北北角的居住住、商業(yè)、、貿(mào)易、金金融區(qū)內(nèi)，，屬于東部部物流、生生產(chǎn)、加工工功能區(qū)北北延。注：本規(guī)劃劃方案目前前尚未報批批房行東方固定資產(chǎn)投投資情況張家港固定定資產(chǎn)投資資額在2003年有有一個較大大幅度的上上升，而在在2004年，這個個漲幅有所所回落，從從某種意義義上來說，，估計與宏宏觀調(diào)控的的影響有一一定的關(guān)系系。而這個宏觀觀調(diào)控也將將影響后期期的專業(yè)市市場的投資資建設(shè)，從從這個意義義上來講，，對溫州商商貿(mào)城是比比較有利的的,在一定定時期內(nèi)，，在張家港港的專業(yè)市市場領(lǐng)域不不會遇到太太大的競爭爭。房行東方房地產(chǎn)市場場狀況目前張家港港房地產(chǎn)市市場供需兩兩旺，房地地產(chǎn)業(yè)成為為了張家港港市的經(jīng)濟濟發(fā)展支柱柱產(chǎn)業(yè)。2004年年張家港房房地產(chǎn)投資資完成情況況良好，各各項指標均均有較大幅幅度的增長長，2004年累計計完成房地地產(chǎn)開發(fā)投投資33.38億元元，同比增增長44.69%；；商品房批準準預(yù)售面積積116.71萬平平方米，同同期下降25.3%，商業(yè)用用房11.88萬平平方米，同同期下降了了30.36%房行東方周邊專業(yè)市市場分析租售模式只租不售or只售不租or租售并舉經(jīng)營模式無經(jīng)營管理理公司or外聘經(jīng)營管管理公司or自己組建經(jīng)經(jīng)營管理公公司市場定位定位業(yè)態(tài)；；對周邊專業(yè)業(yè)市場的分分析主要從從以下幾個個方面著手手：產(chǎn)品形態(tài)層數(shù)、開放放式or獨立式房行東方上海九星批批發(fā)市場租售模式只租不售經(jīng)營模式整合大品牌牌經(jīng)營商，，負責(zé)部分分鋪面的招招商，自己己也負責(zé)其其他鋪面的的招商工作作；市場定位剛開始定位位為建材和和裝飾類產(chǎn)產(chǎn)品，隨著著市場不斷斷擴張，目目前已經(jīng)形形成九個區(qū)區(qū)，包含五五金、建材材、化工等等產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨立立式鋪面為為主，少量量開放式的的鋪面房行東方上海國際五五金城租售模式租售并舉，，以租帶售售經(jīng)營模式以“機電五五金城”為為基礎(chǔ)，通通過機電五五金項目開開發(fā)，向國國際貿(mào)易發(fā)發(fā)展，整合合大品牌經(jīng)經(jīng)營商，負負責(zé)部分鋪鋪面的招商商，自己也也負責(zé)部分分鋪面的招招商；市場定位以"機電五五金城"為為基礎(chǔ)，通通過機電五五金項目開開發(fā)，向國國際貿(mào)易發(fā)發(fā)展；總投資11億余元人民民幣，規(guī)劃劃用地1100余畝，總建建筑面積50萬平方米，，可容納商商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨立式鋪面面為主，少少量開放式式的鋪面房行東方蘇州國際服服裝城租售模式前期租售并并舉，現(xiàn)已已將銷售停停止，只租租不售；市場定位占地面積600畝，，建筑總面面積60萬萬平方米，，將建成集國內(nèi)外名名牌名品演演示展銷、、名模大賽賽、原輔材材料展銷、、機械設(shè)備備及配件展展銷、信息息會展、電電子商務(wù)、、科研設(shè)計計、教育培培訓(xùn)、管理理服務(wù)、娛娛樂休閑等等功能為一一體的平臺臺產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)豐豐富，街鋪鋪,開放式式店鋪和獨獨立式的店店中店均有有。經(jīng)營目標整合社會資資源,打造造世界時尚尚之都房行東方常熟招商城城租售模式自發(fā)形成的的市場，租租售模式不不固定，以以只租不售售的形式為為主；經(jīng)營模式招商城管委委會進行管管理；市場定位招商場、紡紡交市場、、西片市場場、布匹市市場、五金金市場5個個管理片區(qū)區(qū)，下轄服服裝、針織織品、布匹匹、裝飾面面料、床上上用品、小小商品、鞋鞋業(yè)、五金金、電器等等28個專專業(yè)批發(fā)市市場。市場場營業(yè)面積積2.5平平方公里，，商業(yè)用房房112萬萬平方米，，店鋪、攤攤位2萬多多只，旺季季日均人流流量15萬萬人次，日日均貨運量量2000多噸，招招商城的發(fā)發(fā)展帶動了了周邊交通通、旅游、、服務(wù)業(yè)等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的興旺，，提供了20多萬人人口就業(yè)，，市場年社社會綜合效效益達30多億元。。產(chǎn)品形態(tài)獨立式的鋪鋪面。房行東方無錫招商城城租售模式一期只租不不售，租賃賃期限為五五年，二期期將出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式自己組建經(jīng)經(jīng)營管理公公司進行統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管管理；市場定位占地500畝，總建筑筑面積60萬平米，投投資20億元，一期期業(yè)態(tài)有家家電、機電電、五金、、衛(wèi)浴、燈燈飾、服裝裝、床上用用品、針織織、鞋帽、、化妝品、、工藝品、、旅游用品品、紀念品品、文化用用品、小百百貨產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層層，店中店店的形式。。房行東方海門疊石橋橋家紡市場場租售模式租售并舉，，以租帶售售；經(jīng)營模式自己組建經(jīng)經(jīng)營管理公公司進行統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管管理；市場定位占地77150平方米，擁擁有8000多個營業(yè)門門面及攤位位，生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營床罩、、枕套、被被套、棉被被等床上用用品及各類類家用電器器套、窗簾簾、靠墊、、玩具等300多個繡品系系列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層層，獨立鋪鋪面形式；；房行東方張家港九州州家具城房行東方張家港九州州家具城租售模式只租不售經(jīng)營模式自己組建經(jīng)經(jīng)營管理公公司進行統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管管理；市場定位一、二期工工程總投資資2.5億元人民幣幣，占地600畝；三期工工程總建筑筑面積26萬平方米，，招商3000戶。業(yè)種有有家具及布布藝、工藝藝品、床上上用品、窗窗簾等家居居用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為一層層，有店中中店和獨立立鋪面兩種種形式；房行東方各地市場租租金情況圖圖單位：元/日·平方方米房行東方各地市場租租金情況圖圖單位：元/日·平方方米房行東方各地市場租租金情況從業(yè)態(tài)來看看，床上用用品的租金金水平最高高，其次是是婦女用品品，然后才才是兒童用用品；從面積段來來看，面積積為60平平方米左右右的戶型最最受市場歡歡迎；房行東方溫州商貿(mào)城城狀況工程狀況一期已經(jīng)交交付使用；；二期接近結(jié)結(jié)構(gòu)封頂；；出租狀況已經(jīng)出租了了60多套銷售狀況華燕公司于于2004年九月接手手溫州商貿(mào)貿(mào)城銷售工工作；華燕公司接接手前，共共銷售148套，接手后后共銷售62套；業(yè)態(tài)定位成衣棉紡、、五金機電電、日用百百貨、餐飲飲休閑和步步行街綜合合，五位一一體的綜合合性市場房行東方溫州商貿(mào)城城SWOT分析優(yōu)勢張家港有五五大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，而目目前就專業(yè)業(yè)市場而言言，只有九九州家具城城和世紀星星汽車城兩兩個項目，，就張家港港市而言，，專業(yè)市場場仍屬于空空白；劣勢地理位置較較為偏遠；；倉儲物流用用地缺乏，，配套不齊齊備；沒有產(chǎn)權(quán)；；不能辦理按按揭貸款，，只能采取取分期付款款的方法；；部分店鋪無無法打通，，對于經(jīng)營營大面積商商鋪的客戶戶無法滿足足要求；機會張家港后期期的專業(yè)市市場基本上上沒有，因因此，溫州州商貿(mào)城從從這個意義義上來說還還是比較稀稀缺的；威脅業(yè)態(tài)定位過過于分散，，不能形成成集約效應(yīng)應(yīng)；產(chǎn)品形態(tài)有有很多硬傷傷，如層數(shù)數(shù)、道路等等問題，對對于招商業(yè)業(yè)態(tài)定位有有很多限制制；周邊有各主主要產(chǎn)業(yè)都都有較大的的專業(yè)市場場，對本案案形成了相相當(dāng)大的競競爭威脅；；沒有較為強強有力的政政策保證和和相關(guān)措施施建立經(jīng)營營戶的信心心；房行東方溫州商貿(mào)城城SWOT分析SWOT分析得出的啟示本案在銷售售和招商上上遇到的阻阻滯，主要要來源于劣劣勢未能盡盡可能的規(guī)規(guī)避，而不不在于優(yōu)勢勢是否完全全發(fā)揮；因因此，本案案的操作應(yīng)應(yīng)該從盡量量規(guī)避本案案的劣勢，，避免威脅脅為主，而而以發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，抓住住機會為輔輔。相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢解決產(chǎn)權(quán)問題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問題解決產(chǎn)權(quán),經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離的問題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的問題發(fā)揮優(yōu)勢抓住市場空白點，切入市場整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，明確市場定位因為張家港專業(yè)市場不多，把握機會向政府要優(yōu)惠房行東方第四部分定定位及細化化篇溫州商貿(mào)城城做專業(yè)市市場的理由由溫州商貿(mào)城城招商定位位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1234房行東方溫州商貿(mào)城城做專業(yè)市市場的理由由交通便便捷位于楊楊錦公公路和和張揚揚公路路旁，，沿江江高速速直接接接入入長三三角交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，便于于向整整個長長三角角輻射射，能能夠降降低銷銷售產(chǎn)產(chǎn)品的的物流流成本本；支持持溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城做做專專業(yè)業(yè)市市場場的的理理由由地段段偏偏遠遠溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城地地段段較較為為偏偏遠遠，，短短時時間間內(nèi)內(nèi)難難以以吸吸引引客客戶戶前前往往零零售售消消費費，，而而專專業(yè)業(yè)市市場場針針對對性性較較強強，，能能夠夠較較快快的的形形成成聚聚集集效效應(yīng)應(yīng)；；溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城不不得得不不做做專專業(yè)業(yè)市市場場的的理理由由體量量及及建建筑筑形形態(tài)態(tài)支支持持溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城建建筑筑面面積積約約11萬萬方方，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主體體兩兩層層，，部部分分三三層層，，適適合合做做專專業(yè)業(yè)市市場場；；配套套欠欠缺缺溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城周周邊邊配配套套較較差差，，普普通通消消費費者者難難以以在在溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城周周邊邊滿滿足足購購物物所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的相相關(guān)關(guān)需需求求，，而而對對于于專專業(yè)業(yè)市市場場的的客客戶戶，，這這方方面面的的因因素素的的影影響響就就要要小小得得多多；；房行行東東方方溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城招招商商定定位位方方向向的的選選擇擇原原則則市場場空空白白原原則則不僅僅要要立立足足在在張張家家港港，，而而且且要要立立足足于于長長三三角角區(qū)區(qū)域域，，至至少少要要在在蘇蘇南南地地區(qū)區(qū)尋尋找找到到市市場場的的空空白白點點，，規(guī)規(guī)避避與與成成熟熟的的大大規(guī)規(guī)模模專專業(yè)業(yè)市市場場形形成成同同質(zhì)質(zhì)競競爭爭可行行性性原原則則招商商定定位位方方向向必必須須具具有有可可行行性性，，可可操操作作性性要要強強可操操作作性性原原則則產(chǎn)品品的的定定位位必必須須滿滿足足易易招招商商、、易易成成市市、、易易產(chǎn)產(chǎn)生生人人流流、、物物流流、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流的的條條件件成本本導(dǎo)導(dǎo)向向原原則則必須須在在保保證證在在溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城拿拿到到的的貨貨物物價價格格到到周周邊邊類類似似市市場場便便宜宜，，解解決決購購買買客客戶戶的的成成本本問問題題，，這這樣樣才才能能讓讓溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城真真正正興興旺旺起起來來1234房行行東東方方溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城招招商商的的方方向向兒童童用用品品類類女性性用用品品類類成衣衣棉棉紡紡類類日用用百百貨貨類類小商商品品類類溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城可可選選擇擇的的招商商定定位位方方向向綜合合考考慮慮上上述述招招商商原原則則，，溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城的的招招商商定定位位方方向向主主要要有有以以下下幾幾類類：：房行行東東方方我們們對對溫溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位婦女女兒兒童童用用品品交易易廣廣場場婦女女用用品品兒童童用用品品床上上用用品品房行行東東方方定位位婦婦女女兒兒童童用用品品交交易易市市場場的的依依據(jù)據(jù)產(chǎn)業(yè)業(yè)有有支支持持能夠夠在在長長三三角角范范圍圍內(nèi)內(nèi)尋尋找找到到比比較較有有力力的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支持持女性性用用品品、、兒兒童童用用品品和和床床上上用用品品的的商商業(yè)業(yè)定定位位，，既既可可以以滿滿足足單單個個消消費費者者對對其其的的零零散散需需求求，，同同樣樣可可以以滿滿足足團團購購和和向向下下層層經(jīng)經(jīng)銷銷商商批批發(fā)發(fā)的的特特征征商業(yè)業(yè)有有特特色色特色色商商業(yè)業(yè)定定位位吸吸引引兩兩大大消消費費主主體體———女性性與與兒兒童童零批批易易共共存存招商商易易成成功功此商商業(yè)業(yè)定定位位在在長長三三角角能能夠夠找找到到大大量量生生產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)和和流流通通商商入入駐駐本本案案房行行東東方方定位位婦婦女女兒兒童童用用品品交交易易市市場場的的理理由由市場場有有空空白白蘇南南地地區(qū)區(qū)目目前前還還沒沒有有較較大大規(guī)規(guī)模模的的專專業(yè)業(yè)化化的的婦婦女女和和兒兒童童的的專專業(yè)業(yè)市市場場，，以以專專取取勝勝，，是是本本項項目目的的重重要要法法寶寶溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城目目前前的的一一層層門門店店，，二二三三層層倉倉庫庫的的倉倉儲儲條條件件能能夠夠滿滿足足經(jīng)經(jīng)營營戶戶的的倉倉儲儲要要求求倉儲儲要要求求低低調(diào)研研顯顯示示，，以以中中青青年年為為主主的的工工人人階階層層，，對對于于女女性性用用品品、、兒兒童童用用品品具具有有較較大大數(shù)數(shù)量量的的需需求求，，且且其其消消費費具具有有較較強強的的沖沖動動性性和和隨隨機機性性。。而而高高收收入入階階層層亦亦經(jīng)經(jīng)常常驅(qū)驅(qū)車車前前往往杭杭州州、、常常熟熟、、上上海海等等地地購購買買女女性性用用品品、、兒兒童童用用品品和和床床上上用用品品，，三三種種產(chǎn)產(chǎn)品品在在張張家家港港具具有有較較強強的的市市場場需需求求。。產(chǎn)品品有有市市場場房行行東東方方定位位婦婦女女兒兒童童用用品品交交易易市市場場的的理理由由人流流易易聚聚集集此商商業(yè)業(yè)定定位位符符合合各各年年齡齡層層次次，，而而且且具具有有群群購購、、沖沖動動性性、、隨隨機機性性消消費費傾傾向向，，人人流流易易聚聚集集，，并并形形成成滯滯留留整改改要要求求少少溫州州商商貿(mào)貿(mào)城城目目前前的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)等等各各方方面面均均比比較較適適合合做做此此定定位位市市場場，，定定位位變變動動后后發(fā)發(fā)生生的的相相應(yīng)應(yīng)整整改改較較少少，，也也能能節(jié)節(jié)約約部部分分成成本本易生現(xiàn)金流現(xiàn)有的商業(yè)定定位屬于日用用消費品，季季節(jié)性消費不不明顯，且多多數(shù)不屬于耐耐用品，易產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流對對于本新興市市場至關(guān)重要要政府必支持現(xiàn)有的商業(yè)定定位一旦成形形，不但解決決大量社會就就業(yè)問題，而而且能為政府府提供大量財財稅收入，并并且有可能成成為張家港商商業(yè)歷史上的的一座豐碑房行東方第五部分招招商篇篇招商原則招商前提招商目標招商實施房行東方招商原則招商朋友化長三角品牌化化特色街區(qū)化時尚潮流化批零兼營化效益最大化作為招商工作的的指導(dǎo)方法和和今后張家港港婦女兒童用用品交易廣場場工作開展方方向，始終圍圍繞、貫穿本本‘案的經(jīng)營營理念和戰(zhàn)略略定位并組織織實施招商朋朋友化、特色色街區(qū)化、長長三角品牌化化、時尚潮流流化、批零兼兼營化、效益益最大化的招招商原則，符符合了本案的的經(jīng)營理念、、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)規(guī)劃和定位要要求房行東方招商前提政府支持開發(fā)商搭臺整合社會資源房行東方政府支持支持五政府批準的各各項地方性收收費（不含有有償服務(wù)性收收費）2年內(nèi)免收；支持四在“廣場內(nèi)””成立的從事事餐飲、浴場場、娛樂等配配套性的行業(yè)業(yè)和商家，經(jīng)經(jīng)營部門認定定3年內(nèi)免征營業(yè)業(yè)稅留成部分分及個人所得得稅；支持三進入“廣場””的合法經(jīng)營營戶，凡符合合規(guī)定條件的的，按規(guī)定程程序可以認定定為增值稅一一般納稅人并并按規(guī)定使用用增值稅專用用發(fā)票。對實實行定期定額額稅的經(jīng)營戶戶，經(jīng)稅務(wù)部部門批準，可可采取按年核核定稅額；支持二進入“廣場””的合法經(jīng)營營戶，所得稅稅實行地方留留成部分第一一年免征，后后兩年減半征征收，安置失失業(yè)、下崗職職工按國家規(guī)規(guī)定比例的另另外享受勞動動就業(yè)服務(wù)企企業(yè)有關(guān)稅收收優(yōu)惠政策；；支持一凡進入“廣場場”的經(jīng)營單單位和個人，，開業(yè)前工商商、稅務(wù)直接接幫助辦理注注冊登記，自自廣場開業(yè)之之日起第一年年免征營業(yè)稅稅地方留成部部分，免征工工商管理費，，第二三年減減半征收；核心支持對市區(qū)內(nèi)老市市場如跳蚤小小商品市場、、步行街小商商品市場等進進行關(guān)、停、、并、轉(zhuǎn)，并并歸口到本案案乃上上之策策；房行東方政府支持支持十政府不能隨時時、隨地、隨隨意來打假，，要極力維護護溫州商貿(mào)城城的聲譽，而而不能隨時打打假或者檢查查；支持九必須盡量把物物流、倉儲、、郵政、電信信、銀行等城城市配套和生生活配套向本本案傾斜并給給出相應(yīng)的政政策支持；支持八對市內(nèi)各小商商品市場和不不符合消防要要求的場所進進行強制性關(guān)關(guān)停并由主要要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和和本案進行對對接，實際操操作人員和主主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)一定要把他他們套住，尤尤其是市里一一二把手及其其手下重要愛愛將；支持七對進入“廣場場”的所有管管理費用可實實行統(tǒng)一扎口口收取的方法法，工商、稅稅務(wù)部門應(yīng)征征收的稅費可可分別委托市市場管理委員員會按時代收收代繳。有關(guān)關(guān)部門必須主主動為經(jīng)營戶戶提供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)；支持六“廣場內(nèi)”有有關(guān)服務(wù)性收收費項目和收收費標準由市市場管理委員員會申報物價價部門批準后后實施，禁止止各種攤派和和強制性征收收費用；房行東方開發(fā)商搭臺搭臺六開發(fā)商鄭重承承諾，租賃一一年后有權(quán)無無理由退房并并返還開業(yè)保保證金；搭臺五進入市場的合合法經(jīng)營戶，，在試營業(yè)期期間除各商鋪鋪的水電費自自理外，其余余費用一律免免除，并免費費享受半年倉倉儲服務(wù)；搭臺四租賃廣場商鋪鋪的合法經(jīng)營營戶，承租為為三年，在經(jīng)經(jīng)營過程中享享受“第一年年免半年租金金，第二年返返還三個月租租金，第三年年返還一個月月租金”的優(yōu)優(yōu)惠政策；搭臺三對前50名進駐的家紡紡、婦女兒童童用品商家，，可享受一定定的租金優(yōu)惠惠；搭臺二進入廣場內(nèi)的的婦女兒童用用品行業(yè)，由由開發(fā)商免費費安裝統(tǒng)一規(guī)規(guī)格的店面招招牌；搭臺一重組經(jīng)營管理理公司進行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)統(tǒng)一管理；房行東方整合社會資源源公司放權(quán)制定定招商租金炒炒作方案，使使參與招商的的各方面人員員都能從中獲獲益房行東方招商目標近期目標工作重點一年半內(nèi)，附附近一小時能能達到縣級市市的中低檔婦婦女兒童用品品、床上用品品的生產(chǎn)企業(yè)業(yè)、經(jīng)銷商和和個體工商戶戶，尤其是張張家港市區(qū)及及所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的批發(fā)商、零零售商、經(jīng)銷銷商和個體工工商戶為招商商重點，而且且高層的工作作重點應(yīng)該集集中精力在中中低檔婦女兒兒童用品中經(jīng)經(jīng)營較好的生生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商和個體體工商戶搞好好關(guān)系，使他他們能盡早的的入住本案，，并在每年每每季每周舉辦辦婦女兒童用用品的展覽、、拍賣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)組織貿(mào)易活活動，為提升升本案的人氣氣和商家的營營業(yè)額提供基基礎(chǔ)；經(jīng)營公司的發(fā)發(fā)展規(guī)劃及工工作思路：更高層次上重重建和重塑經(jīng)經(jīng)營公司的形形象和管理團團隊，建立精精致高效的企企業(yè)組織，為為本案將來打打下基礎(chǔ)推廣和招商：：制定招商文件件、物業(yè)管理理，建立一整整套完善的招招商業(yè)務(wù)流程程、招商管理理文件、工作作績效評估體體系房行東方招商目標中期目標工作重點利用一年半到到三年的時間間，通過零售售批發(fā)互為帶帶動，逐步調(diào)調(diào)整零售和批批發(fā)之比重，，淘汰部分商商家，引入更更好更多的婦婦女兒童用品品、床上用品品批發(fā)商，達達到批發(fā)和零零售的均衡比比例，從而形形成較有特色色的婦女兒童童用品、床上上用品交易市市場；策劃并制定本本案的經(jīng)營策策略，提供更更多的增值服服務(wù)，同時建建立完善的客客戶服務(wù)管理理體系，穩(wěn)定定進場的企業(yè)業(yè)和商家，幫幫助他們提高高經(jīng)濟效益；；對經(jīng)營管理公公司的業(yè)務(wù)、、服務(wù)和管理理進行細分、、整合和重組組，組建各類類相關(guān)商業(yè)中中心機構(gòu)，對對各種業(yè)務(wù)進進行統(tǒng)籌和管管理，為各種種商業(yè)類型的的經(jīng)營奠定基基礎(chǔ)。房行東方招商目標遠期目標工作重點通過三到五年年時間，逐步步調(diào)整、不斷斷提高入住品品牌和商家的的檔次，把中中低檔品牌過過渡到長三角角地區(qū)乃至全全國的品牌，，雄踞蘇南，，面向長三角角，影響全國國，從而形成成長三角較有有特色的婦女女兒童用品市市場的定位要要求提高經(jīng)營管理理公司的經(jīng)營營戰(zhàn)略，重視視公司的組織織架構(gòu)和人才才團隊；對公司的業(yè)務(wù)務(wù)進行重組，，進行有條件件的管理輸出出、業(yè)務(wù)輸出出和技術(shù)輸出出。房行東方招商對象國內(nèi)中低檔家家紡、婦女兒兒童用品生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)中低檔家家紡、婦女兒兒童用品經(jīng)銷銷商國內(nèi)中低檔家家紡、婦女兒兒童用品個體體工商戶其他入住企業(yè)業(yè)如大中小型型餐飲、超市市、休閑娛樂樂業(yè)物流運輸?shù)绕淦渌涮灼髽I(yè)業(yè)房行東方招商品類嬰兒用品（奶奶瓶、奶嘴、、濕紙巾、紙紙尿褲、理發(fā)發(fā)器等）玩具(奇智奇奇思、兒樂寶寶等)奇智奇思（k'skids）益智智玩具/美美國★孩之之寶（兒樂寶寶）PLAYSCKOOL/迪迪孚（國內(nèi)玩玩具銷售狀元元）●服裝、鞋帽帽嬰幼童帽/嬰兒/童童襪/嬰嬰兒鞋、童鞋鞋/美國國卡拉尤娜Croyola嬰、童鞋鞋●★好孩子★★童車童床木木餐椅、★寶寶貝第一★汽汽車安全座椅椅好孩子/電電瓶車/汽車安全全座椅●★奶粉★美美國雅培,美美贊臣,德國國美素,雀巢巢,惠氏，羊羊奶粉等美贊臣/美美國雅培/德國美美素/雀雀巢/惠惠氏/多多美滋/美美可高特羊羊奶粉●食品（嬰兒兒輔食）亨氏一段輔食食(4-24個月)/亨氏二段段輔食(6-24個月)/亨氏氏三段輔食(8-24個個月)●圖書、音像像、嬰兒卡片片、嬰幼兒圖圖書、育兒圖圖書嬰兒卡片/嬰幼兒圖圖書/育育兒圖書●浴盆、浴床床、坐便器日康牌●兒童飾品●嬰兒游泳設(shè)設(shè)備（游泳池池、游泳圈））童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪房行東方招商品類兒童用品●嬰兒用品（（奶瓶、奶嘴嘴、濕紙巾、、紙尿褲、理理發(fā)器等）●玩具(奇智奇思、兒兒樂寶等)●服裝、鞋帽帽嬰幼童帽/嬰兒/童襪/嬰兒鞋、童鞋鞋/美國卡拉尤娜娜Croyola嬰、童鞋●★好孩子★★童車童床木木餐椅、★寶寶貝第一★汽汽車安全座椅椅●★奶粉★美美國雅培,美贊臣,德國美素,雀巢,惠氏，羊奶粉粉等美贊臣/美國雅培/德國美素/雀巢/惠氏/多美滋/美可高特羊奶奶粉●食品（嬰兒兒輔食）亨氏一段輔食食(4-24個月)/亨氏二段輔食食(6-24個月)/亨氏三段輔食食(8-24個月)圖書、音像、、嬰兒卡片、、嬰幼兒圖書書、育兒圖書書嬰兒卡片/嬰幼兒圖圖書/育育兒圖書●浴盆、浴床床、坐便器日康牌●兒童飾品●嬰兒游泳設(shè)設(shè)備（游泳池池、游泳圈））童帽童裝童鞋嬰兒用品童車童襪房行東方招商品類婦女用品美發(fā)護發(fā)化妝盒/箱/包化妝工具綠色美顏保健健品保健器械保健滋補美顏護膚其他化妝品其他保健品香水\香熏\精油彩妝美體個人洗護用品品防曬系列護手系列卸妝系列女包女士配件其他女鞋/襪女帽手套女上裝\套裝裝女裙/女褲情侶裝唐裝/中式服服裝婚紗/禮服泳裝女用內(nèi)衣品牌內(nèi)衣銀制飾品/玻玻璃飾品藏飾、其他民民族飾品珍珠/琥珀/水晶/珊瑚瑚類飾品首飾盒仿真飾品黃金/鉑金/鉆石類飾品品首飾保養(yǎng)品眼鏡/護理產(chǎn)產(chǎn)品世界名表其他時尚飾品品類房行東方招商品類床上用品被子枕芯四件套兒童床婚慶被芯、羊毛被被、絲被、纖纖維被、空調(diào)調(diào)被、羽絨被被、羊絨被、、睡袋、枕套套、被套、床床單、床笠、、床罩、太空空枕、纖維枕枕、蕎麥枕、、木棉枕、乳乳膠枕、香薰薰枕、其它枕枕芯、羊毛褥褥、羊剪絨毯毯、拉舍兒毯毯、棉毯、真真絲毯、羊毛毛毯、其它毯毯子、電熱毯毯，墊子、保保潔墊、靠墊墊、夏涼產(chǎn)品品，各類紡織面料料房行東方招商關(guān)鍵通過各級政府府和協(xié)會，把把經(jīng)營床上用用品、婦女兒兒童用品較為為成功且有影影響力的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷銷商和個體工工商戶聚集起起來，進行探探討，達成一一致意見，使使其入駐本案案通過我們團隊隊的努力，和和經(jīng)營床上用用品、婦女兒兒童用品的生生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)經(jīng)銷商和個體體工商戶搞好好關(guān)系，使他他們?nèi)腭v本案案12房行東方招商實施實施三制定游戲規(guī)則，并用此規(guī)則在最短時間內(nèi)搞定行業(yè)協(xié)會及行業(yè)帶頭大哥；實施二更高層次上重建和重塑經(jīng)營公司的形象和管理團隊，建立精致高效的企業(yè)組織，制定招商文件、物業(yè)管理，建立一整套完善的招商業(yè)務(wù)流程、招商管理文件、工作績效評估體系；實施一整合政府、協(xié)會、專家學(xué)者等各方社會資源，通過各種媒體、渠道來讓江浙滬乃至全國知道張家港將崛起一座新興的婦女兒童用品專業(yè)市場；實施五在引進零售商方面，以附近一小時可到達的縣、市、省的浙江、福建人為突破口，完成這一塊的招商任務(wù)；實施四在引進批發(fā)商方面，以浙江、福建為突破口，完成批發(fā)這一塊的招商任務(wù)；房行東方第六篇經(jīng)經(jīng)營管理理篇經(jīng)營管理房行東方經(jīng)營營造氣氛，聚集人氣包裝宣傳，整體推廣制定游戲規(guī)則制定促銷方案計劃房行東方管理統(tǒng)一店面裝修統(tǒng)一經(jīng)營布局統(tǒng)一物業(yè)管理房行東方經(jīng)營管理原理理確定經(jīng)營管理理公司的主要要功能解析各職能部部門之間的工工作流程及其其相互之間的的協(xié)作配合設(shè)置經(jīng)營管理理公司的職能部部門房行東方功能確定內(nèi)部功能外部功能行政人事財務(wù)核算吸引人流，營營造人氣招商租賃營銷推廣公共關(guān)系維護護信息支持物流配送物業(yè)管理房行東方部門設(shè)置策劃推廣部

經(jīng)營部

招商部公關(guān)部

物流配送部物業(yè)管理部行政人事部財務(wù)部房行東方部門組織框架架及其協(xié)作經(jīng)營管理公司司營銷推廣物業(yè)管理租務(wù)招商后勤服務(wù)公共關(guān)系物流公司經(jīng)營管理旅業(yè)協(xié)會組織財務(wù)、行政人人事策劃部廣告公司信息物流長期招商商鋪租賃房行東方第七篇總總結(jié)篇本案成功的關(guān)關(guān)鍵在于招商商，而招商的的關(guān)鍵在于準準確的定位和和有一批能力力極強的招商商團隊以及政政府和社會各各階層的支持持！房行東方9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:29:4402:29:4402:2912/14/20222:29:44AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:29:4402:29Dec-2214-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:29:4402:29:4402:29Wednesday,December14,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2202:29:4402:29:44December14,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。14十二二月20222:29:44上上午02:29:4412月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:29上上午午12月月-2202:29December14,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/142:29:4402:29:4414December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2:29:44上上午2:29上