姓名學(xué)號分工蘇勇41PPT制作姓名學(xué)號分工蘇勇41PPT制作目之所及，皆為美好！目之所及，皆為美好！某地產(chǎn)戰(zhàn)略、SWOT、環(huán)境分析第一章

碧桂園公司簡介公司簡介企業(yè)文化第一章碧桂園公司簡介公司簡介企業(yè)文化

控股有限公司（2007.HK），總部位于廣東順德，是中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪。同時亦開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。除此之外，同時經(jīng)營獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)的酒店。公司簡介公司簡介企業(yè)使命希望社會因我們的存在而變得更加美好。價值觀我們要做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)。企業(yè)精神對人好，對社會好。服務(wù)理念給您一個五星級的家。質(zhì)量方針過程精品，人居典范人才理念以德為本，德才兼?zhèn)?；不拘一格，能者居上?zhàn)略愿景創(chuàng)造百年精典企業(yè)。企業(yè)文化企業(yè)使命希望社會因我們的存在而變得更加美好。價值觀我們要做有第二章

宏觀環(huán)境分析PEST分析模型第二章宏觀環(huán)境分析PEST分析模型企業(yè)政治法律經(jīng)濟(jì)文化分析技術(shù)PEST分析模型企業(yè)政治法律經(jīng)濟(jì)文化分析技術(shù)PEST分析模型P—政治環(huán)境分析

國家對房價的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線大城市的土地開發(fā)成熟，拿地也比較困難，開發(fā)成本相對透明。而在二、三線城市，有大量的未開發(fā)土地，價格相對便宜，政府監(jiān)管不是特別嚴(yán)，碧桂園選擇二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國計民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。稅收政策的影響P—政治環(huán)境分析國家對房價的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主E—經(jīng)濟(jì)因素政府為保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺相關(guān)政策；國家宏觀調(diào)控的目的是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險的情況下保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強(qiáng)。碧桂園能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。

消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會慢慢成熟，當(dāng)消費(fèi)者對于價格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個性的模式就會有很大的問題。E—經(jīng)濟(jì)因素政府為保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺相關(guān)政策；城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動。如今中國正處在人口、城市化快速發(fā)展時期，城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒀杆偕仙鄳?yīng)產(chǎn)生地產(chǎn)需求。

改善民生，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。隨著人們物質(zhì)生活水平的日益改善提高，居民的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在升級，今后城鎮(zhèn)住房建設(shè)量會以較高的速度持續(xù)發(fā)展。S--社會與文化環(huán)境分析城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動。如今中國正處在人口、城市化快碧桂園發(fā)展至今，已擁有數(shù)以百計的成熟戶型。這些設(shè)計已變成積木，在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計成型之后，這些積木將被組合在一張圖紙上，稍作調(diào)整甚至不作改變就可以進(jìn)入施工程序，極大地提升設(shè)計、施工、銷售等效率T--技術(shù)環(huán)境分析碧桂園發(fā)展至今，已擁有數(shù)以百計的成熟戶型。這些波特五力模型第三章

微觀環(huán)境分析波特五力模型第三章微觀環(huán)境分析

五力分別是：1、替代品的替代能力2、潛在競爭者進(jìn)入的能力3、供應(yīng)商討價還價的能力4、購買者的討價還價能力5、行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)在的競爭能力波特五力模型理論五力模型是邁克爾.波特于80年代初提出的，對企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生全球性的深遠(yuǎn)影響。用于競爭戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析客戶的競爭環(huán)境。五力分別是：1、替代品的替代能力2、潛在競爭者進(jìn)入的能產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭者競爭強(qiáng)度新進(jìn)入者購買商替代品供應(yīng)商潛在進(jìn)入者的威脅購應(yīng)商的議價能力替代品或服務(wù)的為威脅供應(yīng)商的議價能力波特五力模型產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭者競爭強(qiáng)度新進(jìn)入者購買商替代品供應(yīng)商潛在進(jìn)入者的替代產(chǎn)品的威脅波特認(rèn)為替代品價格越低，質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本越低，其所能產(chǎn)生的競爭壓力越強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)適用房對商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢必對碧桂園造成巨大的替代品威脅。二手房市場的活躍。租房意識的興起。消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。

1、替代品的替代能力替代產(chǎn)品的威脅波特認(rèn)為替代品價格越低，質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本潛在競爭者分析2、潛在競爭者進(jìn)入的能力(1)海外競爭加強(qiáng)中國加入WTO后，外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場競爭力。(2)產(chǎn)品差異化欠缺碧桂園規(guī)模經(jīng)營拒絕了個性化，房子風(fēng)格無大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。(3)消費(fèi)者的青睞碧桂園“物美價廉”的政策贏得了消費(fèi)者的青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會上有良好的美譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。(4)降低成本碧桂園全部樓盤自己開發(fā)、自己銷售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將成本降到最低。規(guī)模經(jīng)營讓潛在進(jìn)入者止步。(5)政府政策國家對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，對新進(jìn)入者也有也有一定阻礙作用。

潛在競爭者分析2、潛在競爭者進(jìn)入的能力(1)海外競爭加強(qiáng)供應(yīng)商議價能力分析

土地供應(yīng)目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)劃等主要開發(fā)條件都依賴于政府，開發(fā)商沒有討價還價能力。房地產(chǎn)供應(yīng)商還包括建筑、建材、設(shè)計、施工、廣告、銷售代理等單位，碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計、建筑、裝修、銷售等一條龍服務(wù)。大大的提高了碧桂園的競爭能力。3、供應(yīng)商討價還價的能力供應(yīng)商議價能力分析土地供應(yīng)目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、客戶議價能力分析

在我國的收入分配的特點(diǎn)上，我國財富分配貧富懸殊，并且貧富集中在少數(shù)人手中，恰好開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求，目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。消費(fèi)者買房費(fèi)用在收入中占了很大比例，勢必會很謹(jǐn)慎，其討價還價的欲望會特別強(qiáng)烈。我國房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個人消費(fèi)為主，顧客對產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競爭中能力討價還價較弱。

4、購買者的討價還價能力客戶議價能力分析在我國的收入分配的特點(diǎn)上，我國行業(yè)競爭者分析房地產(chǎn)市場存在著多個巨頭行業(yè)增長程度

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問題，最終結(jié)果會導(dǎo)致同行業(yè)競爭更加激烈，中小型房企生存空間狹小，部分企業(yè)會面臨倒閉或退出風(fēng)險。規(guī)模效應(yīng)與品牌效應(yīng)

碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，有良好的品牌效應(yīng)，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據(jù)市場份兒，提高自身的競爭力。

5、行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)在的競爭能力行業(yè)競爭者分析房地產(chǎn)市場存在著多個巨頭5、行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)在的

SWOT分析法第四章內(nèi)外環(huán)境組合分析SWOT分析法第四章內(nèi)外環(huán)境組合分析SWOTSTRENGTHS優(yōu)勢WEAKNESSES劣勢OPPORTUNITIES機(jī)會THREATS威脅SWOT分析模型

SWOTSTRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUSTRENGTHS優(yōu)勢1）

碧桂園“物美價廉”的政策贏得了消費(fèi)者得青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會上有良好的聲譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。

2）

碧桂園全部樓盤自己開發(fā)、自己銷售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將成本降到最低。規(guī)模經(jīng)營讓潛在進(jìn)入者止步。

3）碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計、建筑、裝修、銷售等一條龍服務(wù)。大大的提高了碧桂園的競爭能力。

4）我國房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個人消費(fèi)為主，顧客對產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競爭中能力討價還價較弱。5）碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，有良好的品牌效應(yīng)，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據(jù)市場份兒，提高自身的競爭力。STRENGTHS1）

碧桂園“物美價廉”的政策贏得了WEAKNESSES劣勢1）

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問題，最終結(jié)果會導(dǎo)致同行業(yè)競爭更加激烈，中小型房企生存空間狹小，部分企業(yè)會面臨倒閉或退出風(fēng)險。2）

碧桂園規(guī)模經(jīng)營拒絕了個性化，房子風(fēng)格沒有多大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。

3）

經(jīng)濟(jì)適用房對商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢必對碧桂園造成巨大的替代品威脅。

4）土地供應(yīng)目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)劃等主要開發(fā)條件都依賴于政府，開發(fā)商沒有討價還價能力。

5）消費(fèi)者買房費(fèi)用在收入中占了很大比例，勢必會很謹(jǐn)慎，其討價還價的欲望會特別強(qiáng)烈。WEAKNESSES1）

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短THREATS威脅1）我國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國計民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。2）消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會慢慢成熟，當(dāng)消費(fèi)者對于價格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個性的模式就會有很大的問題。3）接班人危機(jī)：楊國強(qiáng)年歲漸大，楊惠妍仍顯稚嫩。THREATS1）我國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國計民生，仍是政府參與性O(shè)PPORTUNITIES機(jī)會1）

國家對一線的大城市房價的監(jiān)管比較嚴(yán)格，而在二、三線城市，政府監(jiān)管不是特別嚴(yán)，碧桂園選擇二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。2）在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險的情況下國家減稅、降息對保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。3）碧桂園能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。4）我國房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個人消費(fèi)為主，顧客對產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競爭中能力討價還價較弱。5）碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，有良好的品牌效應(yīng)，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據(jù)市場份兒，提高自身的競爭力。OPPORTUNITIES1）

國家對一線的大城市房價的S析OT分WS析OT分W公司戰(zhàn)略第五章碧桂園戰(zhàn)略選擇競爭戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略第五章碧桂園戰(zhàn)略選擇競爭戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略——中層次多元化發(fā)展戰(zhàn)略酒店社區(qū)金融社區(qū)服務(wù)教育物業(yè)管理公司

投資公司戰(zhàn)略——中層次多元化發(fā)展戰(zhàn)略

多元與資本化并舉，轉(zhuǎn)型正在繼續(xù)在地產(chǎn)主業(yè)之外，碧桂園旗下包括教育、物業(yè)管理公司、酒店、社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)。值得一提的是，上述多個板塊均已做好分拆上市的安排。公開資料顯示碧桂園學(xué)校已有20多年歷史，目前有學(xué)校34所，在校生2萬多人，公司已經(jīng)將碧桂園的教育產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部進(jìn)行方案調(diào)整，全面推進(jìn)上市。作為集團(tuán)業(yè)務(wù)新的關(guān)注點(diǎn)，物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市工作也在議程中。碧桂園首席財務(wù)官吳建斌透露道，物業(yè)管理上市工作正在推動和進(jìn)行之中，如進(jìn)展順利，今年底將上市。碧桂園引入平安保險成為其第二大股東，資本運(yùn)作的步伐開始加速。此外，還以11.88億元的金額認(rèn)購了天圖資本約10%股份。天圖資本主營私募股權(quán)投資基金管理業(yè)務(wù)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)，專注于投資品牌消費(fèi)品企業(yè)。碧桂園出資約9756萬元，認(rèn)購了易盟天地家政O2O平臺20%的股份。該平臺致力于構(gòu)建一站式全閉環(huán)家庭服務(wù)平臺，在全國近百個城市運(yùn)營“管幫”APP，提供服務(wù)項(xiàng)目主要包括鐘點(diǎn)工、保姆、月嫂等。從規(guī)模上來看，碧桂園是必須要轉(zhuǎn)的，但它目前并沒有選擇糧油、飲料、影視等無關(guān)的多元化，而是選擇相關(guān)多元化，即沿著房地產(chǎn)周邊的行業(yè)去做一些試探性的嘗試。

30多元化發(fā)展戰(zhàn)略多元與資本化并舉，轉(zhuǎn)型正在繼續(xù)在地產(chǎn)主業(yè)之外，競爭戰(zhàn)略——差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略產(chǎn)品：用人：用錢：建立獨(dú)特的團(tuán)隊(duì)，讓合伙人成為老板，激發(fā)所有人的狼性一、二線做差異化，打面積差三四線做五星體驗(yàn)館，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)差異化努力把融資成本降到5%以下重視現(xiàn)金流，改造股份競爭戰(zhàn)略——差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略產(chǎn)品：用人：用錢：建立獨(dú)特的在此之后，碧桂園啟動的“同心共享”機(jī)制，更是徹底改變了碧桂園的動力來源。如果說，之前碧桂園的動力，是一層層下達(dá)的業(yè)績目標(biāo)壓力，那么，現(xiàn)在碧桂園的動力，就是各位高管、各區(qū)域老總、各項(xiàng)目合伙人自己的野心和成就感。碧桂園集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)“三斌”，總裁莫斌、聯(lián)席總裁朱榮斌、財務(wù)總監(jiān)吳建斌，三個人也同時擔(dān)任董事。這三個人幾乎都是“空降”的，他們之前的職業(yè)生涯與碧桂園沒有交集。莫斌2010年7月空降、朱榮斌2013年5月空降、吳建斌2014年空降。這種用人的大手筆很罕見。用人：建立獨(dú)特的團(tuán)隊(duì)，讓合伙人成為老板，激發(fā)所有人的狼性三四線長期堅持建立人才優(yōu)勢，一二線培育獨(dú)特人才“同心共享”，投錢是小事，增強(qiáng)責(zé)任感、給權(quán)力才是根本通過承包和競爭激發(fā)出狼性在此之后，碧桂園啟動的“同心共享”機(jī)制，更是產(chǎn)品：一、二線做差異化，打面積差2、相同房間數(shù)，降面積；相同面積段，大開間在相同功能間數(shù)量下，把面積做到更小、總價控到更低；而相同的面積段，就保證自己的產(chǎn)品有更好的開間和進(jìn)深尺度；比如溫州的永嘉項(xiàng)目，競品的躍層都是180㎡戶型，碧桂園就做到160㎡，利用挑空空間來偷面積，把功能間數(shù)量做到一樣，可面積比別人小了整整20㎡，這時總價就降下來了。16000元/㎡的單價，20㎡一下子就拉開了30多萬的價差。加上區(qū)位差不多、景觀優(yōu)勢也差不多，客戶愿不愿意買？可以少投入30萬，當(dāng)然買了！1、深挖交通核的使用功能，雙功能電梯廳設(shè)計產(chǎn)品：一、二線做差異化，打面積差

做精裝、全智能化配置

五星智能體驗(yàn)館產(chǎn)品：三四線做五星體驗(yàn)館，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)差異化

做精裝、全智能化配置五星智能體驗(yàn)館產(chǎn)品：三四線做五星體用錢：努力把融資成本降到5%以下，重視現(xiàn)金流，改造股份2014年，吳建斌出任碧桂園財務(wù)總監(jiān)，履新后第一件事就是把融資成本降下來。當(dāng)時，碧桂園的融資成本平均是8.5%以上，到2015年，這個數(shù)字奇跡般的降到6.2%左右。不過碧桂園最終的目標(biāo)是把這個數(shù)字降到5以下。

一、組建了金融部和資本市場信息部

前者負(fù)責(zé)融資，后者負(fù)責(zé)與資本市場溝通。在全球范圍內(nèi)比較所有資本市場工具，等到窗口時機(jī)一成熟，就馬上去做

。

二、對資本市場作出承諾，以此提高了評級

碧桂園將負(fù)債率上限劃到70%。如果接近這條線，買地就放慢些，資金回籠再加快一些，實(shí)在不行該擴(kuò)股就擴(kuò)股。時間一久，資本市場就多了一份信任，碧桂園在國際評級機(jī)構(gòu)的評級得到了提高，融資成本也就降低了。

三、重視現(xiàn)金流，現(xiàn)金管理快準(zhǔn)全

碧桂園的現(xiàn)金占比劃了10%這個紅線，碧桂園認(rèn)為香港上市的港資地產(chǎn)公司，能安然度過幾次金融危機(jī)并轉(zhuǎn)危為機(jī)，核心還是因?yàn)橛鞋F(xiàn)金。

四、引入平安，民營家族上市企業(yè)轉(zhuǎn)型為股份多元化企業(yè)2015年4月1日，碧桂園獲得中國平安保險（集團(tuán)）62.95億港元入股9.9%，平安自此成為碧桂園第二大股東。用錢：努力把融資成本降到5%以下，重視現(xiàn)金流，改造股份2完完36姓名學(xué)號分工蘇勇41PPT制作姓名學(xué)號分工蘇勇41PPT制作目之所及，皆為美好！目之所及，皆為美好！某地產(chǎn)戰(zhàn)略、SWOT、環(huán)境分析第一章

碧桂園公司簡介公司簡介企業(yè)文化第一章碧桂園公司簡介公司簡介企業(yè)文化

控股有限公司（2007.HK），總部位于廣東順德，是中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪。同時亦開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。除此之外，同時經(jīng)營獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)的酒店。公司簡介公司簡介企業(yè)使命希望社會因我們的存在而變得更加美好。價值觀我們要做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)。企業(yè)精神對人好，對社會好。服務(wù)理念給您一個五星級的家。質(zhì)量方針過程精品，人居典范人才理念以德為本，德才兼?zhèn)?；不拘一格，能者居上?zhàn)略愿景創(chuàng)造百年精典企業(yè)。企業(yè)文化企業(yè)使命希望社會因我們的存在而變得更加美好。價值觀我們要做有第二章

宏觀環(huán)境分析PEST分析模型第二章宏觀環(huán)境分析PEST分析模型企業(yè)政治法律經(jīng)濟(jì)文化分析技術(shù)PEST分析模型企業(yè)政治法律經(jīng)濟(jì)文化分析技術(shù)PEST分析模型P—政治環(huán)境分析

國家對房價的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主要還是集中在一線的大城市，并且這些一線大城市的土地開發(fā)成熟，拿地也比較困難，開發(fā)成本相對透明。而在二、三線城市，有大量的未開發(fā)土地，價格相對便宜，政府監(jiān)管不是特別嚴(yán)，碧桂園選擇二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國計民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。稅收政策的影響P—政治環(huán)境分析國家對房價的監(jiān)管比較嚴(yán)格，但主E—經(jīng)濟(jì)因素政府為保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺相關(guān)政策；國家宏觀調(diào)控的目的是調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險的情況下保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強(qiáng)。碧桂園能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。

消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會慢慢成熟，當(dāng)消費(fèi)者對于價格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個性的模式就會有很大的問題。E—經(jīng)濟(jì)因素政府為保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出臺相關(guān)政策；城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動。如今中國正處在人口、城市化快速發(fā)展時期，城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒀杆偕仙鄳?yīng)產(chǎn)生地產(chǎn)需求。

改善民生，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級。隨著人們物質(zhì)生活水平的日益改善提高，居民的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在升級，今后城鎮(zhèn)住房建設(shè)量會以較高的速度持續(xù)發(fā)展。S--社會與文化環(huán)境分析城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動。如今中國正處在人口、城市化快碧桂園發(fā)展至今，已擁有數(shù)以百計的成熟戶型。這些設(shè)計已變成積木，在環(huán)境規(guī)劃設(shè)計成型之后，這些積木將被組合在一張圖紙上，稍作調(diào)整甚至不作改變就可以進(jìn)入施工程序，極大地提升設(shè)計、施工、銷售等效率T--技術(shù)環(huán)境分析碧桂園發(fā)展至今，已擁有數(shù)以百計的成熟戶型。這些波特五力模型第三章

微觀環(huán)境分析波特五力模型第三章微觀環(huán)境分析

五力分別是：1、替代品的替代能力2、潛在競爭者進(jìn)入的能力3、供應(yīng)商討價還價的能力4、購買者的討價還價能力5、行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)在的競爭能力波特五力模型理論五力模型是邁克爾.波特于80年代初提出的，對企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生全球性的深遠(yuǎn)影響。用于競爭戰(zhàn)略的分析，可以有效的分析客戶的競爭環(huán)境。五力分別是：1、替代品的替代能力2、潛在競爭者進(jìn)入的能產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭者競爭強(qiáng)度新進(jìn)入者購買商替代品供應(yīng)商潛在進(jìn)入者的威脅購應(yīng)商的議價能力替代品或服務(wù)的為威脅供應(yīng)商的議價能力波特五力模型產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭者競爭強(qiáng)度新進(jìn)入者購買商替代品供應(yīng)商潛在進(jìn)入者的替代產(chǎn)品的威脅波特認(rèn)為替代品價格越低，質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本越低，其所能產(chǎn)生的競爭壓力越強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)適用房對商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢必對碧桂園造成巨大的替代品威脅。二手房市場的活躍。租房意識的興起。消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。

1、替代品的替代能力替代產(chǎn)品的威脅波特認(rèn)為替代品價格越低，質(zhì)量越好、用戶轉(zhuǎn)換成本潛在競爭者分析2、潛在競爭者進(jìn)入的能力(1)海外競爭加強(qiáng)中國加入WTO后，外資、外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場競爭力。(2)產(chǎn)品差異化欠缺碧桂園規(guī)模經(jīng)營拒絕了個性化，房子風(fēng)格無大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。(3)消費(fèi)者的青睞碧桂園“物美價廉”的政策贏得了消費(fèi)者的青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會上有良好的美譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。(4)降低成本碧桂園全部樓盤自己開發(fā)、自己銷售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將成本降到最低。規(guī)模經(jīng)營讓潛在進(jìn)入者止步。(5)政府政策國家對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，對新進(jìn)入者也有也有一定阻礙作用。

潛在競爭者分析2、潛在競爭者進(jìn)入的能力(1)海外競爭加強(qiáng)供應(yīng)商議價能力分析

土地供應(yīng)目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)劃等主要開發(fā)條件都依賴于政府，開發(fā)商沒有討價還價能力。房地產(chǎn)供應(yīng)商還包括建筑、建材、設(shè)計、施工、廣告、銷售代理等單位，碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計、建筑、裝修、銷售等一條龍服務(wù)。大大的提高了碧桂園的競爭能力。3、供應(yīng)商討價還價的能力供應(yīng)商議價能力分析土地供應(yīng)目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、客戶議價能力分析

在我國的收入分配的特點(diǎn)上，我國財富分配貧富懸殊，并且貧富集中在少數(shù)人手中，恰好開發(fā)商看準(zhǔn)的是這些人的需求，目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。消費(fèi)者買房費(fèi)用在收入中占了很大比例，勢必會很謹(jǐn)慎，其討價還價的欲望會特別強(qiáng)烈。我國房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個人消費(fèi)為主，顧客對產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競爭中能力討價還價較弱。

4、購買者的討價還價能力客戶議價能力分析在我國的收入分配的特點(diǎn)上，我國行業(yè)競爭者分析房地產(chǎn)市場存在著多個巨頭行業(yè)增長程度

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問題，最終結(jié)果會導(dǎo)致同行業(yè)競爭更加激烈，中小型房企生存空間狹小，部分企業(yè)會面臨倒閉或退出風(fēng)險。規(guī)模效應(yīng)與品牌效應(yīng)

碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，有良好的品牌效應(yīng)，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據(jù)市場份兒，提高自身的競爭力。

5、行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)在的競爭能力行業(yè)競爭者分析房地產(chǎn)市場存在著多個巨頭5、行業(yè)內(nèi)競爭者現(xiàn)在的

SWOT分析法第四章內(nèi)外環(huán)境組合分析SWOT分析法第四章內(nèi)外環(huán)境組合分析SWOTSTRENGTHS優(yōu)勢WEAKNESSES劣勢OPPORTUNITIES機(jī)會THREATS威脅SWOT分析模型

SWOTSTRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUSTRENGTHS優(yōu)勢1）

碧桂園“物美價廉”的政策贏得了消費(fèi)者得青睞，打響了碧桂園的品牌，在社會上有良好的聲譽(yù)。品牌效應(yīng)沖擊著潛在進(jìn)入者。

2）

碧桂園全部樓盤自己開發(fā)、自己銷售，依托強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，將成本降到最低。規(guī)模經(jīng)營讓潛在進(jìn)入者止步。

3）碧桂園形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，幾乎扮演了各個環(huán)節(jié)的所有角色，設(shè)計、建筑、裝修、銷售等一條龍服務(wù)。大大的提高了碧桂園的競爭能力。

4）我國房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個人消費(fèi)為主，顧客對產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競爭中能力討價還價較弱。5）碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，有良好的品牌效應(yīng)，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據(jù)市場份兒，提高自身的競爭力。STRENGTHS1）

碧桂園“物美價廉”的政策贏得了WEAKNESSES劣勢1）

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短缺的問題，最終結(jié)果會導(dǎo)致同行業(yè)競爭更加激烈，中小型房企生存空間狹小，部分企業(yè)會面臨倒閉或退出風(fēng)險。2）

碧桂園規(guī)模經(jīng)營拒絕了個性化，房子風(fēng)格沒有多大的變化，產(chǎn)品缺乏差異化。

3）

經(jīng)濟(jì)適用房對商品房造成沖擊，政府加大保障性住房的建設(shè)，勢必對碧桂園造成巨大的替代品威脅。

4）土地供應(yīng)目前有政府壟斷，稅收標(biāo)準(zhǔn)、金融、規(guī)劃等主要開發(fā)條件都依賴于政府，開發(fā)商沒有討價還價能力。

5）消費(fèi)者買房費(fèi)用在收入中占了很大比例，勢必會很謹(jǐn)慎，其討價還價的欲望會特別強(qiáng)烈。WEAKNESSES1）

目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)普遍面臨資金短THREATS威脅1）我國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國計民生，仍是政府參與性很強(qiáng)的政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有很強(qiáng)的干預(yù)性。2）消費(fèi)者的消費(fèi)觀念會慢慢成熟，當(dāng)消費(fèi)者對于價格的敏感不再如此顯著而更關(guān)注產(chǎn)品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”不注重個性的模式就會有很大的問題。3）接班人危機(jī)：楊國強(qiáng)年歲漸大，楊惠妍仍顯稚嫩。THREATS1）我國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系國計民生，仍是政府參與性O(shè)PPORTUNITIES機(jī)會1）

國家對一線的大城市房價的監(jiān)管比較嚴(yán)格，而在二、三線城市，政府監(jiān)管不是特別嚴(yán)，碧桂園選擇二、三線城市作為開發(fā)重點(diǎn)，其實(shí)是一種避重就輕的方法，反而降低了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。2）在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)存在較大下滑風(fēng)險的情況下國家減稅、降息對保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，防止一些企業(yè)資金鏈斷裂起到了積極作用。3）碧桂園能將項(xiàng)目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關(guān)系，取得貸款比較容易。4）我國房地產(chǎn)產(chǎn)品顧客以個人消費(fèi)為主，顧客對產(chǎn)品的依賴性高，與開發(fā)商的競爭中能力討價還價較弱。5）碧桂園實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，有良好的品牌效應(yīng)，壓低成本，以低價擠壓競爭對手，占據(jù)市場份兒，提高自身的競爭力。OPPORTUNITIES1）

國家對一線的大城市房價的S析OT分WS析OT分W公司戰(zhàn)略第五章碧桂園戰(zhàn)略選擇競爭戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略第五章碧桂園戰(zhàn)略選擇競爭戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略——中層次多元化發(fā)展戰(zhàn)略酒店社區(qū)金融社區(qū)服務(wù)教育物業(yè)管理公司

投資公司戰(zhàn)略——中層次多元化發(fā)展戰(zhàn)略

多元與資本化并舉，轉(zhuǎn)型正在繼續(xù)在地產(chǎn)主業(yè)之外，碧桂園旗下包括教育、物業(yè)管理公司、酒店、社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)。值得一提的是，上述多個板塊均已做好分拆上市的安排。公開資料顯示碧桂園學(xué)校已有20多年歷史，目前有學(xué)校34所，在校生2萬多人，公司已經(jīng)將碧桂園的教育產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部進(jìn)行方案調(diào)整，全面推進(jìn)上市。作為集團(tuán)業(yè)務(wù)新的關(guān)注點(diǎn)，物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市工作也在議程中。碧桂園首席財務(wù)官吳建斌透露道，物業(yè)管理上市工作正在推動和進(jìn)行之中，如進(jìn)展順利，今年底將上市。碧桂園引入平安保險成為其第二大股東，資本運(yùn)作的步伐開始加速。此外，還以11.88億元的金額認(rèn)購了天圖資本約10%股份。天圖資本主營私募股權(quán)投資基金管理業(yè)務(wù)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)，專注于投資品牌消費(fèi)品企業(yè)。碧桂園出資約9756萬元，認(rèn)購了易盟天地家政O2O平臺20%的股份。該平臺致力于構(gòu)建一站式全閉環(huán)家庭服務(wù)平臺，在全國近百個城市運(yùn)營“管幫”APP，提供服務(wù)項(xiàng)目主要包括鐘點(diǎn)工、保姆、月嫂等。從規(guī)模上來看，碧桂園是必須要轉(zhuǎn)的，但它目前并沒有選擇糧油、飲料、影視等無關(guān)的多元化，而是選擇相關(guān)多元化，即沿著房地產(chǎn)周邊的行業(yè)去做一些試探性的嘗試。

66多元化發(fā)展戰(zhàn)略多元與資本化并舉，轉(zhuǎn)型正在繼續(xù)在地產(chǎn)主業(yè)之外，競爭戰(zhàn)略——差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略產(chǎn)品：用人：用錢：建立獨(dú)特的團(tuán)隊(duì)，讓合伙人成為老板，激發(fā)所有人的狼性一、二線做差異化，打面積差三四線做五星體驗(yàn)館，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)差異化努力把融資成本降到5%以下重視現(xiàn)金流，改造股份競爭戰(zhàn)略——差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略產(chǎn)品：用人：用錢：建立獨(dú)特的在此之后，碧桂園啟動的“同心共