大興棗園地塊項(xiàng)目可行性研究2010年匯報(bào)綱要

地塊價(jià)值分析市場(chǎng)深度研究區(qū)域發(fā)展分析

產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議

項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議

本次競(jìng)拍建議地塊分析——地塊位置距離西南四環(huán)約10公里距離西南公主墳12公里距離復(fù)興門(mén)、西單商圈約20公里距離大興傳統(tǒng)核心區(qū)約2公里地處城市邊緣，緊鄰區(qū)域中心■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——地塊四至北至康莊路，與原生墅隔路相望；南至棗園小區(qū)；西至棗園北里；東至興華大街，與首邑上城隔路

相對(duì)。二期地塊被低品質(zhì)社區(qū)包圍，組合地塊緊鄰主要干道地塊分析——交通條件/公共地鐵地鐵大興線將于2010年年底開(kāi)通（位于地塊東南角處）公交大興小營(yíng)站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；新城3；631快；954；968；610；康莊路西口站937支7(南禮士路-劉村).棗園路口北站937支7；新城1；456.洪村站631；937；957快；937支2；937支6；新城2；631快；968快；954；968；410；610.興華園站631；937；957快；937支2；937支6；新城3；631快；968快；954；968；410；610.地塊位置康莊路棗園路興業(yè)大街興華大街DD棗園地鐵站大興小營(yíng)站棗園路口北站洪村站興華園站公交站點(diǎn)康莊路西口站公共交通條件良好，眾多公交線路直達(dá)城市中心■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——交通條件/道路道路名稱(chēng)連接方向道路主次路況條件興華大街南北城市主干道雙向4車(chē)道興業(yè)大街南北城市主干道雙向4車(chē)道京開(kāi)高速南北城市主干道雙向6車(chē)道南五環(huán)東西城市主干道雙向6車(chē)道金星路東西城市主干道雙向6車(chē)道康莊路東西城市次干道雙向2車(chē)道麗源路東西城市次干道雙向2車(chē)道眾多城市干道緊鄰項(xiàng)目地塊，路況條件良好■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——周邊配套商業(yè)配套成熟：地塊周邊兩公里內(nèi)三個(gè)大體量商業(yè)體；經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到近20萬(wàn)平米，品類(lèi)齊全；多數(shù)項(xiàng)目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充。教育資源豐富：項(xiàng)目緊鄰區(qū)重點(diǎn)中學(xué)-興華中學(xué)；翡翠城、領(lǐng)海等項(xiàng)目引進(jìn)了北京小學(xué)，北師大附小等名校；周邊多所大學(xué)分校，學(xué)院氣息濃厚。各類(lèi)配套完備，滿足生活需求■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/二期地塊二期地塊合計(jì)項(xiàng)目住宅配套教育用地占地建筑面積404409405占地面積30705㎡30573㎡3600㎡64878㎡146864㎡建筑面積67551㎡76433㎡2880容積率2.22.50.8建筑密度30%30%30%綠化率30%30%40%限高60米80米12米總建筑面積約為14.7萬(wàn)平米，容積率為2.2~2.5之間，純住宅產(chǎn)品404409405■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)地塊分析——規(guī)劃指標(biāo)/組合地塊總建筑面積約為28.2萬(wàn)平米，容積率為2.5~3.3之間，多物業(yè)形態(tài)502503504808809812105402404三期代征綠化：30660m2■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)單位：平米三期地塊一期地塊合計(jì)項(xiàng)目住宅住宅混合其他混合停車(chē)場(chǎng)

住宅混合住宅混合其他混合其他混合廣場(chǎng)用地

占地建筑面積502504105503小計(jì)808812402404809小計(jì)113835282123占地面積㎡548301755631499686852218540666423397084398728614建筑面積㎡153524579357873

2193322135016660707117710

62791容積率2.83.32.5

2.52.532.5

建筑密度35%40%40%

40%40%40%40%

綠化率30%30%30%20%

30%30%30%30%

限高80米80米45米

80米80米60米60米

地塊分析——小結(jié)利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū)打造豪宅產(chǎn)品具有一定困難■

地塊分析地塊位置

地塊四至

交通條件

周邊配套

規(guī)劃指標(biāo)

小結(jié)匯報(bào)綱要地塊價(jià)值值分析市場(chǎng)深度度研究區(qū)域發(fā)展展分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目整體體定位物業(yè)發(fā)展展建議本次競(jìng)拍拍建議宏觀背景景——中央政治治局會(huì)議議中共中央央政治局局27日召開(kāi)會(huì)會(huì)議,明確提出出：明年保持持宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策的連續(xù)續(xù)性和穩(wěn)穩(wěn)定性，，繼續(xù)實(shí)實(shí)施積極極的財(cái)政政策策和適度度寬松的的貨幣政政策。明年是實(shí)實(shí)施“十十一五””規(guī)劃的的最后一一年，做好經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作，，對(duì)于進(jìn)進(jìn)一步有有效應(yīng)對(duì)對(duì)國(guó)際金金融危機(jī)機(jī)沖擊、、鞏固經(jīng)濟(jì)回回升基礎(chǔ)礎(chǔ)，為“十十二五””規(guī)劃啟啟動(dòng)實(shí)施施創(chuàng)造良良好條件件至關(guān)重重要。明年要繼續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)和改善善宏觀調(diào)調(diào)控，保保持宏觀觀政策的的基本取取向，把握好好政策實(shí)實(shí)施的力力度、節(jié)節(jié)奏、重重點(diǎn)，落實(shí)和豐豐富完善善應(yīng)對(duì)國(guó)國(guó)際金融融危機(jī)沖沖擊的一一攬子計(jì)計(jì)劃，提提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的穩(wěn)定性性、協(xié)調(diào)調(diào)性、可可持續(xù)性性。整體趨勢(shì)勢(shì)向好，，穩(wěn)定、、協(xié)調(diào)、、持續(xù)成成為重點(diǎn)點(diǎn)?！鍪袌?chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論宏觀背景景——中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會(huì)會(huì)議會(huì)前聲音音：保增增長(zhǎng)、調(diào)調(diào)結(jié)構(gòu)、、擴(kuò)內(nèi)需需、防防通脹。。主要影響響：大勢(shì)勢(shì)仍會(huì)持持續(xù)利好好；刺激消費(fèi)費(fèi)，有利利購(gòu)買(mǎi)力力增加。。■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論土地市場(chǎng)場(chǎng)——北京市歷歷年成交交情況2003—2009年土地成成交量年年均漲幅幅為46.1%，08—09年漲幅為為22%。132.9%1.4%76.6%29.5%14.6%22%數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市土地地整理儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論單位：平平方米土地市場(chǎng)場(chǎng)——北京市歷歷年成交交情況2003—2009年，土地地成交價(jià)價(jià)格平均均漲幅為為17.7%，05、07、09年漲幅較較大。55.2%3.9%-7.1%25.5%20.2%8.6%數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市土地地整理儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論土地市場(chǎng)場(chǎng)——大興東片片區(qū)歷年年成交情情況2003-2009年大興東東片區(qū)土土地成交交量年均均漲幅率率為73.1%。126%106%244%95%-67%-64%數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論土地市場(chǎng)場(chǎng)——大興東片片區(qū)歷年年成交情情況143.0%-49.0%249.4%-18.7%21.3%-18.3%2003—2009年，大興興東片區(qū)區(qū)土地價(jià)價(jià)格平均均漲幅為為54.6%，07、09年漲幅較較為迅猛猛。數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論土地市場(chǎng)場(chǎng)——小結(jié)大興已經(jīng)經(jīng)成為京京城土地地市場(chǎng)的的主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)近年漲幅幅漸小近年漲幅幅增大■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論住宅市場(chǎng)場(chǎng)——?dú)v年成交交情況/北京1999-2008年北京住住宅市場(chǎng)場(chǎng)年均銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積漲幅為為17.6%，預(yù)計(jì)2009年銷(xiāo)售體體量約為為2100萬(wàn)平米；；40.8%-38.6%-16.5%-7.0%13.4%30.4%11.0%41.8%25.9%75.8%數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論住宅市場(chǎng)場(chǎng)——?dú)v年成交交情況/北京2000-2009年北京房房地產(chǎn)成成交均價(jià)價(jià)漲幅率率為9%。16.2%-0.4%43.9%16.1%0.3%7.3%5.5%-3.7%-4.2%數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論住宅市場(chǎng)場(chǎng)——?dú)v年成交交情況/大興2009年大興東東片區(qū)成成交量分分析2006—2009年住宅成成交量年年均漲幅幅為35%，，06——07年漲幅達(dá)達(dá)90%。數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論住宅市場(chǎng)場(chǎng)——?dú)v年成交交情況/大興5500元/㎡（（均）7450元/㎡（（均）8630元/㎡（（均）12350元/㎡（（均）上漲35%上漲16%上漲43%2006—2007年度價(jià)格格漲幅達(dá)達(dá)31%，，2008—2009年上漲達(dá)達(dá)43%。數(shù)據(jù)來(lái)源源：搜房房網(wǎng)■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論住宅市場(chǎng)場(chǎng)——小結(jié)大興漲幅幅遠(yuǎn)超北北京城區(qū)區(qū)相對(duì)較小小相對(duì)較大大■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論土地市場(chǎng)場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域價(jià)值時(shí)間今日大興興，已非非昨日南南城寫(xiě)字樓市市場(chǎng)——分布情況況南五環(huán)京開(kāi)高速速地塊位置置首邑上城城寫(xiě)字樓樓清城時(shí)代代廣場(chǎng)寫(xiě)寫(xiě)字樓水晶之星星名稱(chēng)首邑上城寫(xiě)字樓清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓水晶之城寫(xiě)字樓位置興豐大街與康莊路交匯處東南角富強(qiáng)西路與興華大街交匯處西南角大興區(qū)康莊路10號(hào)總建面10萬(wàn)平米20萬(wàn)2.76萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年7月14日——2006年12月2日入住時(shí)間2008年3月31日2006年5月30日2008年1月30日開(kāi)間面積300平米200-2000平米1400平米裝修公共部分精裝修公共部分精裝修精裝修銷(xiāo)售報(bào)價(jià)12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情況99%98%45%■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論寫(xiě)字樓市市場(chǎng)——現(xiàn)狀分析析名稱(chēng)首邑上城寫(xiě)字樓清城時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓水晶之城寫(xiě)字樓裝修公共部分精裝修公共部分精裝修精裝修銷(xiāo)售報(bào)價(jià)12000元/平米12000-13500元/平米售10000元/平米租1.5元/平米/天成交情況99%98%45%入住情況45%80%50%智能型5A級(jí)寫(xiě)字樓樓匱乏，，甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓稀稀少，成成交情況況良好，，入駐率率有待提提高?！鍪袌?chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論寫(xiě)字樓市市場(chǎng)——成交分析析從成交占占比情況況來(lái)看，，大興寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)尚不成熟，，商務(wù)氛氛圍有待待提高。。從成交價(jià)價(jià)格情況況來(lái)看，，大興寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)發(fā)展前景較較好。■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論寫(xiě)字樓市市場(chǎng)——小結(jié)目前區(qū)域域市場(chǎng)寫(xiě)寫(xiě)字樓供供應(yīng)有限限，導(dǎo)致致成交占占比較小小；商務(wù)氛圍圍有待提提高，缺缺少形象象高端，，配置完完備的甲甲級(jí)（5A）高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓；；銷(xiāo)售情況況較好，，出租市市場(chǎng)一般般，說(shuō)明明投資大大于自用用；銷(xiāo)售價(jià)格格類(lèi)比住住宅，租租金水平平一般。市場(chǎng)預(yù)期期較好，，但目前前尚不成成熟■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)——商業(yè)格局局大興目前前有兩個(gè)個(gè)主要商商圈以大興城城區(qū)中心心為代表表的傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)核核心區(qū)以黃村新新城區(qū)為為代表的的新興商商業(yè)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心發(fā)發(fā)展較為為成熟，，主要滿滿足當(dāng)?shù)氐鼐用窦爸苤苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口的的消費(fèi)需需求黃村新城城區(qū)商業(yè)業(yè)處在經(jīng)經(jīng)營(yíng)培育育期，主主要滿足周邊居居民消費(fèi)費(fèi)需求■市場(chǎng)研究究宏觀背景景土地市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)類(lèi)住宅市市場(chǎng)結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)——業(yè)態(tài)分析析南五環(huán)地塊位置百貨業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)小商品商場(chǎng)家居建材百貨業(yè)態(tài)超市餐飲等小業(yè)態(tài)百貨業(yè)態(tài)小商品市場(chǎng)商圈項(xiàng)目名稱(chēng)業(yè)態(tài)組成面積（㎡）南部商圈帝園、星城、物美等傳統(tǒng)百貨+大賣(mài)場(chǎng)20萬(wàn)火神廟商業(yè)中心購(gòu)物中心+店鋪總建面23萬(wàn)百聯(lián)商業(yè)中心現(xiàn)代百貨+大賣(mài)場(chǎng)5萬(wàn)清城小區(qū)底商街鋪3萬(wàn)吉星德億店鋪式商場(chǎng)5萬(wàn)北部商圈玫瑰城店鋪式商場(chǎng)家居廣場(chǎng)5萬(wàn)小商品市場(chǎng)3萬(wàn)吉星德億商業(yè)中心大眾百貨3萬(wàn)那爾水晶城商街街鋪4000華堂商城現(xiàn)代百貨+食品超市20000彩虹新城商業(yè)街鋪6.2萬(wàn)原生墅商業(yè)街鋪6000合計(jì)86.2萬(wàn)傳統(tǒng)百貨貨及大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)的總總面積為為27萬(wàn)平米；街鋪的的總面積積為10.2萬(wàn)平米；店鋪式商商場(chǎng)的總面面積為39萬(wàn)平米。■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)——租售情況租售方式項(xiàng)目名稱(chēng)供應(yīng)單元（㎡）價(jià)格租售情況出租清城百聯(lián)商業(yè)中心30-1000F1、F2：6-8元/㎡/天；F3、F4：:4-7元/㎡/天98%清城小區(qū)底商200-15001.6-2.5元/㎡/天98%玫瑰城20-150F1：6-8元/㎡/天F2:4-7元/㎡/天F3:4-6元/㎡/天80%5-200B1：3-5元/㎡/天；F1/F2：6-9元/㎡/天；F3/F4：5-8元/㎡/天60%吉星德億50-1000F1F2:6-9元/㎡/天；F3F4:5-8元/㎡/天45%那爾水晶城商街70-2001.6-2.5元/㎡/天98%扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng)清城百聯(lián)商業(yè)中心30-100015%-20%扣銷(xiāo)售額；5-10萬(wàn)保底銷(xiāo)售額98%那爾水晶城華堂商場(chǎng)60-100015%-25%扣銷(xiāo)售額；5-20萬(wàn)保底銷(xiāo)售額另加1%左右管理費(fèi)98%吉星德億50-100015%-25%扣銷(xiāo)售額；5-10萬(wàn)保底銷(xiāo)售額另加1%左右管理費(fèi)45%出售那爾水晶城商街70-20018000元/㎡100%火神廟商業(yè)中心30-9029000元/㎡B座100%原生墅商業(yè)160-22016000元/㎡90%彩虹新城商業(yè)120-600020000元/㎡98%大部分商業(yè)業(yè)租售率在在90%以上，市場(chǎng)場(chǎng)需求旺盛盛?！鍪袌?chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論商業(yè)市場(chǎng)——小結(jié)目前大興商商業(yè)市場(chǎng)主主要滿足當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用裆钚枨螅?；業(yè)態(tài)種類(lèi)多多以百貨為為主，檔次次有待提升升；大型商業(yè)多多以自持為為主，街鋪鋪、底商多多入市銷(xiāo)售售，銷(xiāo)售情情況良好；；底商價(jià)格在在16000~20000元/㎡，租金水水平在1.6-2.5元/㎡左右。品質(zhì)空間有有待提升，，市場(chǎng)價(jià)值值高于住宅宅■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售項(xiàng)目梳梳理銷(xiāo)售狀態(tài)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）已銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米）未售面積（萬(wàn)平米）

在售項(xiàng)目順馳·領(lǐng)海2004.640.851.8385藝苑桐城2009.58.916.8511鴻坤理想城2007.10621402290原生墅2003.63428261合計(jì)/145.7236.691107藝苑桐城與與鴻坤理想想城將成為為本案有力力競(jìng)爭(zhēng)?！鍪袌?chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售項(xiàng)目——基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)年限住宅70總建筑面積140萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年3月入住時(shí)間2012年占地面積12129平方米容積率2綠化率30.1%建筑形式公寓板樓小高層戶型情況一居60㎡-88㎡二居81㎡-96㎡三居90㎡-141㎡銷(xiāo)售分期情況分期分區(qū)開(kāi)發(fā)，目前一期派郡，二期禮裕組團(tuán)為在售中鴻坤理想城城■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論二居產(chǎn)品為為主力，一一居產(chǎn)品為為有力補(bǔ)充充。戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居6784935%50%兩居89-9558940%35%三居126-14016615%10%復(fù)式1807910%5%合計(jì)——1683100%100%鴻坤理想城城■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售項(xiàng)目——產(chǎn)品信息價(jià)格一路上上漲，年均均漲幅近20%。鴻坤理想城城元/平米平米■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售項(xiàng)目——銷(xiāo)售信息藝苑桐城項(xiàng)目位置大興區(qū)永華路6號(hào)產(chǎn)權(quán)年限住宅70總建筑面積16.8萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間寫(xiě)字樓2009年10月5棟新樓2009年5月入住時(shí)間2010年10月占地面積89000平方米容積率2.5綠化率30.6%建筑形式板塔結(jié)合戶型情況一居45-77平方米，兩居80-90平方米，三居120-130平方米銷(xiāo)售分期情況現(xiàn)供應(yīng)面積74903.44平方米；潛在供應(yīng)面積93096.66平方米■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售項(xiàng)目——基礎(chǔ)信息二居產(chǎn)品為為絕對(duì)主力力。戶型面積區(qū)間（平米）套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居45-771078%12%兩居80-9059862%66%三居120-13020630%22%合計(jì)——911100%100%藝苑桐城■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售項(xiàng)目——產(chǎn)品信息價(jià)格持續(xù)走走高，成交交相對(duì)集中中。藝苑桐城■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售項(xiàng)目——銷(xiāo)售信息近期成交的的地塊集中中分布在南南五環(huán)外，，康莊路北北側(cè)，西旺旺路與京開(kāi)開(kāi)高速之間間地塊形狀完完整，較平平整按照其位置置條件關(guān)系系，基本可可分成東、、西、北三三個(gè)組團(tuán)（（如圖示））未售項(xiàng)目——地塊分布■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論未售項(xiàng)目——詳細(xì)信息地名編號(hào)開(kāi)發(fā)商

樓面價(jià)(元/平米)

拿地時(shí)間

規(guī)劃指標(biāo)容積率

預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）合計(jì)(平米)

其中建設(shè)用地(平米)其中代征地(平米)規(guī)劃建筑面積(平米)2號(hào)地保利724809.07.0814760191011565902248842.4710.0713000-1500010號(hào)地旭輝614009.07.0110321069940332701335591.9110.0712000-1400016號(hào)地金地630009.07.03212258152118601392757741.8110.071500017號(hào)地華潤(rùn)670007.12.10150785123690270952273221.84—1200022號(hào)地春光、西澳473409.06.2610603110468013511903041.8210.061200023號(hào)地旭輝635309.06.2628445263372109395051.510.061300019、20號(hào)地綠地660509.07.06234671162263724084579602.8210.0715000合計(jì)------------983002730039---1549310-—

—■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論在售/未售——小結(jié)產(chǎn)品同質(zhì)化化較為嚴(yán)重重，在售項(xiàng)項(xiàng)目多為兩兩居產(chǎn)品為為主；從未售項(xiàng)目目產(chǎn)品指標(biāo)標(biāo)（容積率率）來(lái)看，，多數(shù)在1.8~1.9之間，總體體量達(dá)155萬(wàn)平米；從未售項(xiàng)目目土地成交交價(jià)格來(lái)看看，多維系系在6000——7000元/平米之間。。未來(lái)同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)異常常激烈，價(jià)價(jià)格仍會(huì)持持續(xù)走高■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——綜合信息■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論居室戶型面積裝修狀況樓層交房時(shí)間總價(jià)報(bào)價(jià)兩居87普裝第3層/共7層2007年105萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米101毛坯第17層/共18層2006年111萬(wàn)1.1萬(wàn)/平米97普裝第10層/共15層2007年127萬(wàn)1.3萬(wàn)/平米115普裝第5層/共15層2005年140萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米三居124普裝第4層/共6層2006年149萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米117毛坯第1層/共17層2007年117萬(wàn)1萬(wàn)/平米123普裝第10層/共16層2007年156萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米138普裝第2層/共6層2006年170萬(wàn)1.2萬(wàn)/平米四居200普裝第9層/共9層2007年220萬(wàn)1.1萬(wàn)/平米185毛坯第16層/共20層2006年220萬(wàn)1.19萬(wàn)/平米選取距離項(xiàng)項(xiàng)目較近的的新近項(xiàng)目目彩虹新城、、首邑上城城三個(gè)項(xiàng)目以以及區(qū)域規(guī)規(guī)模最大的的順馳領(lǐng)海三三個(gè)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)其二手房房?jī)r(jià)格進(jìn)行行分居室面面積調(diào)查三級(jí)市場(chǎng)——基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處產(chǎn)權(quán)年限70總建筑面積17萬(wàn)平方米占地面積61372平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年10月5日入住時(shí)間2007年10月31日容積率2.77綠化率35%建筑形式多為板樓，部分塔樓戶型情況主力戶型為80-110兩居，另有60平米一居及130平米三居銷(xiāo)售分期情況一期1-8號(hào)樓已經(jīng)售完，商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)1、項(xiàng)目一期住宅銷(xiāo)售情況較好，積累了一定數(shù)量的客戶2、良好的市場(chǎng)環(huán)境給項(xiàng)目提供了有力支持；3、民水民電等全住宅設(shè)計(jì)4、注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息首邑上城板塔結(jié)合、、商住混合合型物業(yè)。?！鍪袌?chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——產(chǎn)品信息二居產(chǎn)品居居多，三居居產(chǎn)品為補(bǔ)補(bǔ)充。戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比套數(shù)比一居52-6826012%20%二居80-11058548%45%三居120-14045540%35%首邑上城■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——基礎(chǔ)信息彩虹新城項(xiàng)目位置大興區(qū)黃村興華大街/麗園路交匯處產(chǎn)權(quán)年限70總建筑面積141400平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006年12月入住時(shí)間2009年9月占地面積40萬(wàn)容積率2.37綠化率30.1%建筑形式22棟11-18層板式建筑戶型情況50-65平米一居，90平米二居，119-122平米三居，145-190平米三居銷(xiāo)售分期情況06年年底開(kāi)盤(pán)，迅速消化，07年達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售頂峰，價(jià)格一路上漲。板樓為主、、少量配套套商業(yè)，住住宅產(chǎn)品為為主?！鍪袌?chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論二居產(chǎn)品為為主力，面面積在65—98平米之間。。居室面積區(qū)間(㎡)套數(shù)面積比例套數(shù)比例一居50-654259%13%兩居65-98220764%68%三居114-13958226%18%四居及以上130-150151%1%復(fù)式154-1552合計(jì)——3231100%100%彩虹新城三級(jí)市場(chǎng)——產(chǎn)品信息■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論三級(jí)市場(chǎng)——小結(jié)產(chǎn)品多以兩兩居為主，，面積區(qū)間間在68—110平米之間；；住宅產(chǎn)品建建筑形式多多以高層板板樓為主；；目前二手房房?jī)r(jià)格水平平在11000元/平米~12000元/平米之間；；二居產(chǎn)品區(qū)區(qū)域主流產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)格格在11000元/平米~12000元/平米之間■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)——清城時(shí)代廣廣場(chǎng)建筑形式：：16層塔樓，分分為A、B、C三個(gè)樓座開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2005年5月28日戶型面積：：以64㎡一居，100㎡兩居，130㎡三居產(chǎn)權(quán)年限：：50年產(chǎn)權(quán)水電標(biāo)準(zhǔn)：：民水民電裝修標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯物業(yè)費(fèi)用：：2.3元/平方米/月成交價(jià)格：：6520元/㎡銷(xiāo)售情況：：老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)較多，銷(xiāo)銷(xiāo)售速度較較快■市場(chǎng)研究宏觀背景土地市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論類(lèi)住宅市場(chǎng)場(chǎng)——首邑上城建筑形式：：14層塔樓，1-3層為商業(yè)項(xiàng)目分期：：商改住產(chǎn)品品為項(xiàng)目二二期，戶型面積：：以60平方米一居居為主占60%，其余為90兩居與115平方米三居居；裝修標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯總套數(shù)：262套產(chǎn)權(quán)年限：：50年水電：民水民電開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：07年7月7日銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：：7200元/㎡成交均均價(jià)：：6721元/㎡月均銷(xiāo)銷(xiāo)售速速度：：87套/月客戶特特征：：60%以上的的投資資客戶戶，30%的商用用客戶戶，10%的自住住客戶戶■市場(chǎng)研研究宏觀背背景土地市市場(chǎng)住宅市市場(chǎng)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)類(lèi)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論類(lèi)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)——火神廟廟SOHO公社建筑形形式：：14層塔樓樓，1-3層為商商業(yè)，，4層—13層公寓寓戶型面面積：：主力戶戶型40-70平方米米，少少量110㎡戶型型裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯建筑面面積：：39543㎡總套數(shù)數(shù)：473套產(chǎn)權(quán)年年限：：50年產(chǎn)權(quán)權(quán)水電：：民水民民電，，有燃燃?xì)夤┡海杭泄┕┡瘓?bào)價(jià)：：10500元/㎡成交均均價(jià)：：9887元/㎡銷(xiāo)售速速度：：5557㎡/月■市場(chǎng)研研究宏觀背背景土地市市場(chǎng)住宅市市場(chǎng)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)類(lèi)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論類(lèi)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)——小結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng)住宅產(chǎn)品價(jià)格類(lèi)住宅產(chǎn)品價(jià)格差價(jià)比時(shí)間節(jié)點(diǎn)清城時(shí)代5800元/平米5000元/平米13.8%2006年首邑上城8000元/平米6721元/平米16%2008年火神廟SOHO12505元/平米9887元/平米26%2009年■市場(chǎng)研研究宏觀背背景土地市市場(chǎng)住宅市市場(chǎng)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)類(lèi)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論銷(xiāo)售態(tài)態(tài)勢(shì)較較好，，多為為老業(yè)業(yè)主購(gòu)購(gòu)買(mǎi)；；價(jià)格與與住宅宅產(chǎn)品品平均均差值值約為為18%左右。。市場(chǎng)研研究結(jié)結(jié)論分析緯度結(jié)論點(diǎn)啟示土地市場(chǎng)北京市場(chǎng)供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力速迅搶占市場(chǎng)份額大興土地市場(chǎng)近年價(jià)量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場(chǎng)應(yīng)將區(qū)域價(jià)值作為衡量地塊的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)住宅市場(chǎng)未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈尋求產(chǎn)品差異市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)持續(xù)走高提高產(chǎn)品性價(jià)比，尋求價(jià)值最大化寫(xiě)字樓市場(chǎng)市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚不成熟可考慮適當(dāng)開(kāi)發(fā)，不宜過(guò)量商業(yè)市場(chǎng)品質(zhì)空間有待提升，市場(chǎng)價(jià)值高于住宅適當(dāng)提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值市場(chǎng)整整體形形勢(shì)利利好，，區(qū)域域內(nèi)同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈，價(jià)價(jià)格仍仍會(huì)持持續(xù)走走高■市場(chǎng)研研究宏觀背背景土地市市場(chǎng)住宅市市場(chǎng)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)類(lèi)住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)論匯報(bào)綱要地塊價(jià)價(jià)值分分析市場(chǎng)深深度研研究區(qū)域發(fā)發(fā)展分分析產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目整整體定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議本次競(jìng)競(jìng)拍建建議區(qū)域定定位新城定定位：：北京南南部具有生生態(tài)特特色的的宜居居新城城，是北京京重要要的物物流中中心，，是現(xiàn)現(xiàn)代制制造業(yè)業(yè)和文文化創(chuàng)創(chuàng)意的重點(diǎn)點(diǎn)培育育地區(qū)區(qū)；發(fā)展目目標(biāo)：：“戰(zhàn)略略發(fā)展展節(jié)點(diǎn)點(diǎn)”““新興興產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地”“京南綠色色新城城”；；規(guī)模：：2020年大興興新城城總?cè)巳丝诳乜刂圃谠?0萬(wàn)人，，新城建設(shè)設(shè)用地地規(guī)模?？刂浦圃?5平方公公里。。大興新新城定定位為為綠色色之城城、宜宜居之之城。?！鰠^(qū)域發(fā)發(fā)展區(qū)域定定位綜合指指標(biāo)交通規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃結(jié)論綜合指指標(biāo)隨著近近幾年年大興興區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的快速速發(fā)展展，促使大大興人人口快快速增增長(zhǎng)；；2008年底，，大興興區(qū)常常住人人口首首次突突破百百萬(wàn)。。人口口增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度度高達(dá)12.17%，，這與大大興輕輕軌正正式規(guī)規(guī)劃施施工建建設(shè)是是密不不可分分的。2000——2008年大興興區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)迅迅速，，GDP年度漲漲幅在在10%以上。?！鰠^(qū)域發(fā)發(fā)展區(qū)域定定位綜合指指標(biāo)交通規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃結(jié)論交通規(guī)規(guī)劃亦莊線南五環(huán)環(huán)南六環(huán)環(huán)京開(kāi)高高速棗園站站地塊公路交交通：：“一縱兩兩橫””，京開(kāi)高高速、、五環(huán)環(huán)、六環(huán)，，方便便快速速進(jìn)入入中心心城區(qū)區(qū)；軌道交交通：：城鐵大大興線線、亦亦莊線線將于于明年年開(kāi)通，可方便便到達(dá)達(dá)各城城區(qū)。。交通體體系逐逐步建建立，，拉近近城市市距離離?！鰠^(qū)域發(fā)發(fā)展區(qū)域定定位綜合指指標(biāo)交通規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃結(jié)論產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃第二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)較較為發(fā)發(fā)達(dá)，，逐年年增加加，勢(shì)勢(shì)頭良良好。?！鰠^(qū)域發(fā)發(fā)展區(qū)域定定位綜合指指標(biāo)交通規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃結(jié)論宜家王府井一、商商業(yè)：：1、宜家家家居入住大大興西西紅門(mén)門(mén)，購(gòu)購(gòu)物中中心計(jì)計(jì)劃在在2014年開(kāi)業(yè)業(yè)，總總投資資額達(dá)達(dá)5億美元元，為為亞洲洲最大大旗艦艦店。。2、王府井井百貨貨入住大大興火火神廟廟購(gòu)物物中心心，預(yù)預(yù)計(jì)2010年開(kāi)業(yè)，，高端端配套套逐步步完善善。二、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)1、生物物醫(yī)藥藥產(chǎn)業(yè)業(yè)，投資60億。2、文化化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)，是國(guó)家家級(jí)的的新媒媒體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。3、空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，聚集航航空產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、高新新產(chǎn)品品制造造業(yè)、、空港港物流流業(yè)、國(guó)際際性商務(wù)務(wù)及會(huì)展展、酒店店娛樂(lè)休休閑。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃多重產(chǎn)業(yè)業(yè)利好，，打破傳傳統(tǒng)格局局。第二機(jī)場(chǎng)■區(qū)域發(fā)展展區(qū)域定位位綜合指標(biāo)標(biāo)交通規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃結(jié)論區(qū)域發(fā)展展結(jié)論大興新城城是11座新城中中距離北北京城區(qū)區(qū)最近的的新城；；大興新城城定位綠綠色宜居居新城；；多重交通通體系逐逐步建立立，軌道道交通拉拉近與城城區(qū)距離離；綜合實(shí)力力強(qiáng)勁，，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)良良，產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展利利好；政府大力力扶持，，眾多名名品商家家積極進(jìn)進(jìn)駐。區(qū)域發(fā)展展眾多利利好，客客群范圍圍不斷擴(kuò)擴(kuò)大■區(qū)域發(fā)展展區(qū)域定位位綜合指標(biāo)標(biāo)交通規(guī)劃劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃結(jié)論匯報(bào)綱要地塊價(jià)值值分析市場(chǎng)深度度研究區(qū)域發(fā)展展分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目整體體定位物業(yè)發(fā)展展建議本次競(jìng)拍拍建議區(qū)域客戶戶分析目前區(qū)域域客群主主要為大大興區(qū)客客戶，私私營(yíng)業(yè)主主及企業(yè)業(yè)白領(lǐng)占占有較大大比例。?！霎a(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議區(qū)域客戶戶分析多數(shù)客戶戶為首次次置業(yè)，，置業(yè)目目的以自自住為主主。■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議區(qū)域客戶戶分析多數(shù)客戶戶為兩口口及三口口之家，，客群年年齡主要要集中在在30-45歲之間。■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議區(qū)域客戶戶分析最為關(guān)注注交通條條件及生生活配套套，戶型型以90平米以下下二居為為主。■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議區(qū)域客戶戶分析小小結(jié)客群特征背景特征需求特征客群來(lái)源：大興區(qū)域、軌道交通周邊商圈戶型需求：90㎡左右兩居需求較多，其次為一、三居置業(yè)特征：以首次置業(yè)、自住客戶為主，關(guān)注點(diǎn)：主要集中于交通條件和生活配套園林景觀與物業(yè)服務(wù)客戶也較關(guān)注職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)為占多數(shù)■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議產(chǎn)品建議議■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議滿足客戶戶需求規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)滿足地塊塊條件建議一：：從戶型型居室功功能上，，最大化化滿足客客戶需求求；建議二：：可考慮慮適當(dāng)放放大戶型型尺度，，提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的手法法避免直直面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；建議三：：從地塊塊自身?xiàng)l條件出發(fā)發(fā)并結(jié)合合自身特特性，完完成項(xiàng)目目設(shè)計(jì)工工作；建議四：：通過(guò)豐豐富、優(yōu)優(yōu)質(zhì)的設(shè)設(shè)計(jì)手法法，提升升項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品附加加值。提升產(chǎn)品品附加值值產(chǎn)品建議議空中花園園陽(yáng)臺(tái)不封封閉87平米兩居居■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議產(chǎn)品建議議全明設(shè)計(jì)計(jì)87平米兩居居■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議產(chǎn)品建議議現(xiàn)代主義義建筑，，以簡(jiǎn)潔潔的線條條和造型型塑造出出鮮明的的建筑表表情。高高聳的線線條節(jié)奏奏，金屬屬的質(zhì)地地感以及及流行的的色調(diào)手手法配合合石材的的使用，，彰顯都都市感和和現(xiàn)代感感。■產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議產(chǎn)品建議議適當(dāng)?shù)乃皹?gòu)造造，可以以豐富小小區(qū)環(huán)境境、調(diào)節(jié)節(jié)小氣候候，增強(qiáng)強(qiáng)居住的的舒適性性，而湖湖泊、瀑瀑布、小小溪、噴噴泉、流流水等元元素的引引入，也也著實(shí)演演繹出了了居所的的不凡品品質(zhì)?！霎a(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議產(chǎn)品建議議居民沿著著健身步步道或慢慢跑或散散步，隨隨著道路路的蜿蜒蜒曲折使使眼前的的景色不不斷變換換在運(yùn)動(dòng)動(dòng)的同時(shí)時(shí)，身心心得到放放松?！霎a(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)客戶分析析產(chǎn)品建議議匯報(bào)綱要地塊價(jià)值值分析市場(chǎng)深度度研究區(qū)域發(fā)展展分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)建議項(xiàng)目整體體定位物業(yè)發(fā)展展建議本次競(jìng)拍拍建議二期地塊塊——市場(chǎng)定位位滿足高品品質(zhì)居住住需求的的活力社社區(qū)■項(xiàng)目定位位二期地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位組合地塊塊二期地塊塊——客戶定位位前期客群群后續(xù)客群群大興地區(qū)區(qū)客群為為主，軌軌道交通通及京開(kāi)開(kāi)沿線商商圈客群群為輔規(guī)劃產(chǎn)業(yè)業(yè)基地客客群為未未來(lái)項(xiàng)目目中后期期強(qiáng)有力力的客群群保障前期客群群后續(xù)客群群認(rèn)同南城城發(fā)展，，依賴(lài)軌軌道交通通的社會(huì)會(huì)中堅(jiān)■項(xiàng)目定位位二期地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位組合地塊塊組合地塊塊——市場(chǎng)定位位都市副中中心，引引領(lǐng)區(qū)域域發(fā)展的的高端綜綜合體■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒組合地塊塊——定位解析析■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒吃、住、、行、商商、購(gòu)、、娛組合地塊塊——定位解析析■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒建造城市市副中心心綜合體體項(xiàng)目組合地塊塊——定位解析析/區(qū)域發(fā)展展■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒組合地塊塊——定位解析析■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位借例借鑒鑒區(qū)域城區(qū)常住人口數(shù)量人均GDP北京1695萬(wàn)8500美元/年大興65萬(wàn)4400美元/年綜合體需求——4000—8000美元從消費(fèi)者者情況來(lái)來(lái)看，大大興滿足足建造都都市綜合合體的條條件。數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局北京統(tǒng)計(jì)計(jì)局組合地塊塊——定位解析析■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒道路名稱(chēng)連接方向道路主次路況條件南苑路南北城市主干道雙向6車(chē)道京開(kāi)高速南北城市主干道雙向6車(chē)道南五環(huán)東西城市主干道雙向6車(chē)道道路名稱(chēng)連接方向道路主次路況條件西五環(huán)南北城市主干道雙向6車(chē)道復(fù)興路東西城市主干道雙向6車(chē)道蓮石路東西城市主干道雙向6車(chē)道石景山交交通條件件地鐵4號(hào)延長(zhǎng)線線地鐵1號(hào)線從交通條條件來(lái)看看，本案案適宜打打造都市市綜合體體項(xiàng)目。。大興交通通條件組合地塊塊——定位解析析■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計(jì)產(chǎn)值114.493.6208比重55%45%100%產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合計(jì)產(chǎn)值16.796.3101.5215比重8%45%47%100%石景山區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀狀大興區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)現(xiàn)狀從產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)來(lái)看看，大興興滿足建建造都市市綜合體體的條件件。組合地塊塊——定位解析析■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒大興現(xiàn)狀綜合體要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第三產(chǎn)業(yè)為主，且比重達(dá)47%40%~50%之間交通條件道路交通完備，軌道交通即將開(kāi)通軌通交通與道路交通完備消費(fèi)者實(shí)力大興新城人均GDP為4400美元/年4000—8000美元從區(qū)域發(fā)發(fā)展情況況來(lái)看，，大興滿滿足都市市綜合體體建造條條件組合地塊塊——定位解析析■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒較大尺度度空間城市綜合合體是與與城市規(guī)規(guī)模相匹匹配，與與現(xiàn)代化化城市干干道相聯(lián)聯(lián)系的，，因此室室外空間間尺度較較大。由由于建筑筑規(guī)模和和尺度的的擴(kuò)張，，建筑的的室內(nèi)空空間也相相對(duì)較大大，一方方面與室室外的空空間和尺尺度協(xié)調(diào)調(diào)，另一一方面則則與功能能的多樣樣相匹配配，成為為多功能能的聚集集焦點(diǎn)。。通道樹(shù)型型交通體體系通過(guò)地下下層、地地下夾層層、天橋橋?qū)拥挠杏袡C(jī)規(guī)劃劃，將建建筑群體體的地下下或地上上的交通通和公共共空間貫貫穿起來(lái)來(lái)，同時(shí)時(shí)又與城城市街道道、地鐵鐵、停車(chē)車(chē)場(chǎng)、市市內(nèi)交通通等設(shè)施施以及建建筑內(nèi)部部的交通通系統(tǒng)有有機(jī)聯(lián)系系，組成成一套完完善的“通道樹(shù)型型”（AccessTree）體系。?，F(xiàn)代城市市景觀設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)用現(xiàn)代代城市設(shè)設(shè)計(jì)、環(huán)環(huán)境與行行為理論論進(jìn)行景景觀與環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)是城市市綜合體體的重要要特征。。通過(guò)標(biāo)標(biāo)志物、、小品、、街道家家具、植植栽、鋪鋪裝、照照明等手手段形成成豐富的的景觀與與宜人的的環(huán)境。。高科技集集成設(shè)施施城市綜合合體既有有大眾化化的一面面，同時(shí)時(shí)又是高高科技、、高智能能的集合合。其先先進(jìn)的設(shè)設(shè)施充分分反映出出科學(xué)技技術(shù)的進(jìn)進(jìn)步是這這種建筑筑形式產(chǎn)產(chǎn)生的重重要因素素。室內(nèi)內(nèi)交通以以垂直高高速電梯梯、步行行電梯、、自動(dòng)扶扶梯、露露明電梯梯為主；；通訊由由電話、、電報(bào)、、電傳、、電視、、傳真聯(lián)聯(lián)網(wǎng)電腦腦等組成成；安全全系統(tǒng)通通過(guò)電視視系統(tǒng)、、監(jiān)聽(tīng)系系統(tǒng)、緊緊急呼叫叫系統(tǒng)、、傳呼系系統(tǒng)的設(shè)設(shè)置和分分區(qū)得以以保證。。從本案地地塊屬性性來(lái)看，，可以滿滿足上述述要求。。組合地塊塊——客戶定位位前期客群群后續(xù)客群群區(qū)域新興興企業(yè)客客戶為主主，個(gè)人人投資客客戶為輔輔；大興當(dāng)?shù)氐乜蛻魹闉橹?，熟熟悉區(qū)域域環(huán)境及及價(jià)值所所在。寫(xiě)字樓客客戶商鋪客戶戶區(qū)域新興興企業(yè)及及地緣性性投資客客戶為主主■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒都市副中中心，綜綜合體案案例分享享從北京到到上海，，她一直直引領(lǐng)都都市副中中心的發(fā)發(fā)展物業(yè)形態(tài)住宅、精裝寫(xiě)字樓、商務(wù)SOHO占地面積70000平米總建筑面積282300平方米總戶數(shù)1506建筑形式城市綜合體樓層狀況2棟19層、2棟20層、2棟26層容積率4.0綠化率30%物業(yè)管理費(fèi)2.95元/平方米·月車(chē)位配比1：1，地下1500個(gè)裝修狀況精裝開(kāi)發(fā)商北京銀河萬(wàn)達(dá)置業(yè)有限公司投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒案例借鑒鑒——北京石景景山萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定位位客戶定位位案例借鑒鑒案例借鑒鑒——北京石景景山萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)石景山萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)拉動(dòng)周周邊住宅宅價(jià)格上上漲幅度度在48%。北京石景景山板塊塊主要選取取周邊、、鼎城、、遠(yuǎn)洋山山水、古古城家園園、天鴻鴻美域、、天和景景園、曦曦景長(zhǎng)安安、恒盛盛公館、、銀座項(xiàng)項(xiàng)目單位：元元/平米■項(xiàng)目定位位二期地塊塊組合地塊塊市場(chǎng)定定位客戶定定位案例借借鑒物業(yè)形態(tài)普通住宅、公寓、商鋪、寫(xiě)字樓占地面積188200平米總建筑面積550000平方米總戶數(shù)1336戶建筑形式城市綜合體樓層狀況住宅規(guī)劃15棟樓，11-14層的小高層。容積率2.92綠化率37%車(chē)位比1.15：1裝修狀況全裝修開(kāi)發(fā)商上海嘉定萬(wàn)達(dá)投資有限公司投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)案例借借鑒——上海嘉嘉定萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)■項(xiàng)目定定位二期地地塊組合地地塊市場(chǎng)定定位客戶定定位案例借借鑒上海江江橋萬(wàn)萬(wàn)達(dá)第第三大大綜合合體宣宣布入入駐嘉嘉定以以來(lái)，，拉動(dòng)動(dòng)周邊邊房?jī)r(jià)價(jià)逐步步上漲漲。上海嘉嘉定區(qū)區(qū)板塊塊主要選選取周周邊天天際藍(lán)藍(lán)橋苑苑、錦錦華茗茗園、、華江江景城城、嘉嘉定都都市港港灣城城等項(xiàng)項(xiàng)目。。案例借借鑒——上海嘉嘉定萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)單位：：元/平米2009年9月江橋橋萬(wàn)達(dá)達(dá)宣布布入駐駐嘉定定綜上，，副城城市中中心的的都市市綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目，，對(duì)于于區(qū)域域發(fā)展展有著著明顯顯的推推動(dòng)作作用她既是是區(qū)域域發(fā)展展的助助推器器，也也是區(qū)區(qū)域形形象的的代言言人匯報(bào)綱要地塊價(jià)價(jià)值分分析市場(chǎng)深深度研研究區(qū)域發(fā)發(fā)展分分析產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議項(xiàng)目整整體定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議本次競(jìng)競(jìng)拍建建議二期地地塊——開(kāi)發(fā)順順序建議分分兩期期開(kāi)發(fā)發(fā)；一期先先行開(kāi)開(kāi)發(fā)404地塊地塊相相較價(jià)價(jià)值較較低，，臨近近道路路且距距離地地鐵相相對(duì)較較遠(yuǎn)，，先行行開(kāi)發(fā)發(fā)，先先行銷(xiāo)銷(xiāo)售。。二期先先行開(kāi)開(kāi)發(fā)409、405地塊較價(jià)值值較高高，作作為二二期開(kāi)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)銷(xiāo)售，，獲得得最大大收益益。404409405■物業(yè)發(fā)發(fā)展二期地地塊開(kāi)發(fā)順順序入市時(shí)時(shí)間組合地地塊二期地地塊——入市時(shí)時(shí)間綜合考考慮市市場(chǎng)因因素（（新城城最近近成交交土地地未來(lái)來(lái)入市市時(shí)間間為2010年4—6月），，結(jié)合合目前前各項(xiàng)項(xiàng)工作作進(jìn)度度及市市場(chǎng)中中項(xiàng)目目通常常運(yùn)作作周期期同時(shí)時(shí)，盡盡量避避開(kāi)新新城其其他項(xiàng)項(xiàng)目集集中入入市的的時(shí)間間；因此，，按2009年12月取地地，建建議2012年10月開(kāi)盤(pán)盤(pán)?！鑫飿I(yè)發(fā)發(fā)展二期地地塊開(kāi)發(fā)順順序入市時(shí)時(shí)間組合地地塊組合地地塊——開(kāi)發(fā)順順序■物業(yè)發(fā)發(fā)展二期地地塊組合地地塊開(kāi)發(fā)順順序入市時(shí)時(shí)機(jī)發(fā)展建建議502503504808809812105402404建議分分三期期開(kāi)發(fā)發(fā)；一期先先行開(kāi)開(kāi)發(fā)404、402、105地塊地塊相相較價(jià)價(jià)值較較低，，臨近近道路路且距距離地地鐵相相對(duì)較較遠(yuǎn)，，先行行開(kāi)發(fā)發(fā)。二期先先行開(kāi)開(kāi)發(fā)812、809、808地塊價(jià)值較較高，，作為為二期期開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)售售，獲獲得較較大收收益。。三期開(kāi)發(fā)503、504、502地塊地塊規(guī)整，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值最大化。組合地塊——入市時(shí)機(jī)■物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊入市市時(shí)機(jī)把握，，綜合產(chǎn)品特特性，建議可可在二期地塊塊入市基礎(chǔ)之之上，適當(dāng)后后延。組合地塊——商業(yè)發(fā)展建議議帶租約銷(xiāo)售，，限定業(yè)態(tài)，，保障項(xiàng)目品品質(zhì)■物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊——商業(yè)發(fā)展建議議運(yùn)作模式操作思路操作要點(diǎn)先行招商，后期銷(xiāo)售引進(jìn)主力店，示范性消費(fèi)先期可適當(dāng)引入中高端品牌，提升項(xiàng)目人氣，后期依據(jù)適當(dāng)情況做更換調(diào)整。先行銷(xiāo)售，限定業(yè)態(tài)通過(guò)限定業(yè)態(tài)的手段，確保項(xiàng)目品質(zhì)。需與客戶明確說(shuō)明限定業(yè)態(tài)的種類(lèi)，并在銷(xiāo)售合同上注明。■物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊——寫(xiě)字樓發(fā)展建建議具有自身特色色的全能空間間■物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議組合地塊——寫(xiě)字樓發(fā)展建建議物業(yè)功能操作思路操作要點(diǎn)精致公寓總價(jià)控制面積，注重使用功能戶型面積不宜過(guò)大，充分考慮總價(jià)因素靈動(dòng)空間宜商宜住，滿足不同客戶需求可考慮LOFT、SOHO等設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品價(jià)值■物業(yè)發(fā)展二期地塊組合地塊開(kāi)發(fā)順序入市時(shí)機(jī)發(fā)展建議匯報(bào)綱要地塊價(jià)值分析析市場(chǎng)深度研究究區(qū)域發(fā)展分析析產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議議項(xiàng)目整體定位位物業(yè)發(fā)展建議議本次競(jìng)拍建議議市場(chǎng)啟示大勢(shì)向好，同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激激烈，價(jià)格持持續(xù)走高——市場(chǎng)預(yù)期利好好北京土地供應(yīng)應(yīng)已十分有限限，大興成為為供應(yīng)主力——全北京，向南南看區(qū)域發(fā)展迅速速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)良——客群范圍擴(kuò)大大客戶多為自住住，關(guān)注交通通及生活配套套——組合地塊優(yōu)于于二期地塊■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議地塊優(yōu)劣對(duì)比比分析地塊二期地塊組合地塊優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊均為住宅用地，較為純粹；容積率相對(duì)較低，舒適度較高；居住環(huán)境相對(duì)靜謐。緊鄰地鐵站、公交站與商業(yè)配套；地塊綠化面積較大，利于打造園林。劣勢(shì)距離地鐵站有一定距離，與組合地塊相較，競(jìng)爭(zhēng)力較弱；處于品質(zhì)相對(duì)較差兩個(gè)社區(qū)中間。地塊分散、零碎且D地塊狹長(zhǎng)較難排布；體量較大，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)。從地塊間優(yōu)劣劣勢(shì)對(duì)比情況況來(lái)看，兩幅幅地塊之間無(wú)無(wú)明顯差異；；從本次拿地競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)形式來(lái)看看，預(yù)計(jì)二期期地塊相對(duì)組組合地塊會(huì)更更加激烈；從項(xiàng)目收益情情況考慮，組組合地塊收益益應(yīng)大于二期期地塊?！瞿玫亟ㄗh市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品/可售面積梳理理■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議二期地塊可售售面積梳理地塊編號(hào)404409小計(jì)住宅6706175943143004地上商業(yè)

0地下商業(yè)

0公寓（70年）

0公寓（50年）

0合計(jì)6706175943143004地下車(chē)位（個(gè)）242361603經(jīng)測(cè)算，二期期地塊可售面面積共計(jì)143004平米，車(chē)位603個(gè)。價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品/可售面積梳理理■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議組合地塊可售售面積梳理經(jīng)測(cè)算，組合合地塊可售面面積為291863平米，車(chē)位1597個(gè)。地塊編號(hào)502504105808812402404小計(jì)住宅150464

150464地上商業(yè)

126061500400036601500371026976地下商業(yè)

50001000200018001000200012800公寓（70年）

45329

1735013000

75679公寓（50年）

6373

55711400025944合計(jì)1504646293588732335018460807119710291863地下車(chē)位（個(gè)）55040097154111871981597價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位/二期地塊■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議北京整體市場(chǎng)漲幅大興東片區(qū)市場(chǎng)漲幅取值年均9%年均31%20%通過(guò)市場(chǎng)漲幅幅與項(xiàng)目入市市時(shí)間的預(yù)判判，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)價(jià)格應(yīng)為18200元/平米；項(xiàng)目名稱(chēng)11月成交均價(jià)（元/㎡）區(qū)域平均價(jià)值順馳領(lǐng)海1237313000元/㎡藝苑桐城12505鴻坤理想城14722漲幅取值均價(jià)取值價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位/二期地塊■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議朝青板塊高端端住宅與普通通住宅價(jià)差在在57%。2742957%價(jià)差朝青板塊■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位單位：元/平米上地板塊高端端住宅與普通通住宅價(jià)差55%。上地板塊1936055%價(jià)差■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位單位：元/平米望京板塊高端端住宅與普通通住宅價(jià)差在在30%。望京板塊2158330%價(jià)差■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位單位：元/平米■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位所屬區(qū)域差值朝青板塊57%上地板塊55%望京板塊30%大興東片區(qū)40%本案現(xiàn)在價(jià)值值18200元/平米未來(lái)價(jià)值18200元/平米*2年漲幅（40%）=25480元/平米■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——住宅產(chǎn)品價(jià)格格定位通過(guò)市場(chǎng)漲幅幅，價(jià)值預(yù)判判產(chǎn)品溢價(jià)，價(jià)價(jià)值預(yù)判18200元/平米25480元/平米綜上，保守估估計(jì)本案住宅宅2年后開(kāi)盤(pán)價(jià)格格為16000元/平米；■拿地建議市場(chǎng)啟示地塊對(duì)比價(jià)值分析競(jìng)拍建議價(jià)格定位——類(lèi)住宅（公寓寓）價(jià)格定位位項(xiàng)目名稱(chēng)差價(jià)比時(shí)間節(jié)點(diǎn)清城時(shí)代13.8%2006年首邑上城16%2008年火神廟SOHO26%2009年本案取值18%本案價(jià)值16000元/平米*（1-18%）產(chǎn)品價(jià)值13120元/平米綜上，預(yù)計(jì)本本案公寓2年后開(kāi)盤(pán)價(jià)格格為14000元/平米；商業(yè)入市均價(jià)價(jià)=預(yù)計(jì)本案住宅宅入市均價(jià)（（目前商業(yè)市市場(chǎng)均價(jià)/目前住宅市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)）=16200元/㎡×（20000元/㎡÷13000元/