自2007年7月項(xiàng)目正式招商以來，SPACE團(tuán)隊(duì)以短短5.5個(gè)月的時(shí)間完成了總共11萬平米、全部234個(gè)品牌的招商工作，其中首次進(jìn)入北京的品牌46個(gè)；西單獨(dú)有品牌58個(gè)，出色的塑造了“真正國際化青年城”的商業(yè)樣板，并實(shí)現(xiàn)了中糧集團(tuán)“當(dāng)年收購、當(dāng)年完成招商、當(dāng)年面市”的既定戰(zhàn)略目標(biāo)，其品牌質(zhì)量、招商速度及首年租金水平均刷新了目前的市場記錄，造就了中國商業(yè)地產(chǎn)的又一傳奇。招商工作的順利完成為項(xiàng)目今后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，

SPACE經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)先后在現(xiàn)場景觀規(guī)劃、人性化設(shè)施、運(yùn)營制度、推廣策略等方面提出了專業(yè)、切實(shí)的建議。通過上述一系列工作，大悅城終于保質(zhì)保量的完成了開業(yè)目標(biāo)并實(shí)現(xiàn)了由招商到運(yùn)營的平穩(wěn)過渡。前言一、項(xiàng)目概況

整體概況本項(xiàng)目為北京市重點(diǎn)工程項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e達(dá)20.5萬平方米，包括購物中心 （兩幢商業(yè)樓構(gòu)成）、一幢服務(wù)式公寓、一幢甲級(jí)寫字樓，四座建筑由中庭

連廊連接為一體。項(xiàng)目南北向長約150米，東西向長約為110米，建筑東側(cè)高45米，西側(cè)高60 米。地面以上15層，地面以下4層。

設(shè)計(jì)參數(shù)商業(yè)建面：11萬平方米左右其中：

-零售:88,401平方米(其中地上71,073平方米)-餐飲:14,577平方米

-電影院:10,327平方米

-

商業(yè)部分層高為：首層5米，2~6層4.2米，7~11層3.7米

酒店面積：33,206平方米寫字樓面積：14,930平方米停車場面積：31,707平方米（約1000個(gè)泊位）項(xiàng)目歷史第一階段：敬遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)“西西工程４號(hào)地”原預(yù)計(jì)2006年３月正式破土動(dòng)工，2006年年底竣工交驗(yàn)，爭取2006年年底商場同期開業(yè)，最遲則不超過2007年年初。但由于資金問題,敬遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2002年項(xiàng)目開發(fā)前期地塊平整階段就做價(jià)20億元左右將項(xiàng)目出讓給了中冶集團(tuán)。

2003年11月拆除原西單科技廣場，西單科技廣場拆除后，將在原址建成一個(gè)占地1.6萬平方米，建筑面積20.6萬平方米，集寫字樓、商業(yè)展示、商業(yè)、餐飲、文化娛樂于一體的大型城市商業(yè)綜合體。第二階段：中冶集團(tuán)負(fù)責(zé)西單MALL，預(yù)計(jì)2006年３月正式破土動(dòng)工，2006年年底竣工交驗(yàn)，爭取2006年年底商場同期開業(yè)，最遲則不超過2007年年初?？偨ㄖ娣e20.5萬平方米，包括10萬平方米商業(yè)、3.5萬平方米酒店和1.5萬平方米寫字樓。

第三階段：中冶集團(tuán)出讓西單MALL，中糧集團(tuán)開出高價(jià)，欲以15000～18000元/平方米，即最高收購價(jià)格在36億元人民幣左右的巨資收購該項(xiàng)目。愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)以41億元出價(jià)拔得頭籌第四階段：2006年7月，建設(shè)部、商務(wù)部等六部委共同簽發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理意見》(即171號(hào)文件)，禁止總投資在1000萬美元及以上的外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)借款超過其總投資額的50％。

2007年3月，商務(wù)部出臺(tái)25號(hào)文件，更是重新表明了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的態(tài)度。6月，商務(wù)部、國家外匯管理局發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，7月，國家外匯局再發(fā)“130號(hào)文件”（《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》），對外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。

背景：西單MALL原所有方提出要求：“新的受讓方及其控股股東需為境內(nèi)合法注冊和有效存續(xù)的企業(yè)法人，其凈資產(chǎn)總額應(yīng)不低于80億元人民幣，經(jīng)營范圍須包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，以及具有在北京市大型商業(yè)、寫字樓綜合物業(yè)10年以上的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)等條件?！?/p>

中糧不但擁有80億元以上的凈資產(chǎn)，且是國資委規(guī)定的可以從事地產(chǎn)開發(fā)的十幾家央企之一。最重要的是，中糧集團(tuán)過去唯一運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目——北京中糧廣場，到2007年剛好十歲。第五階段：2007年4月，北京市產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上的一宗掛牌轉(zhuǎn)讓交易，令事件峰回路轉(zhuǎn)。原本已經(jīng)“名花有主”的西單MALL，以其項(xiàng)目公司新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)形式掛牌轉(zhuǎn)讓。很快中糧集團(tuán)接手西單MALL。SPACE首席商業(yè)顧問——服務(wù)內(nèi)容

整體規(guī)劃、主題定位、業(yè)態(tài)布局、品牌組合；硬件設(shè)施改造建議；擬定招商計(jì)劃、預(yù)估項(xiàng)目租金、收益及回報(bào)率；招商方案實(shí)施；運(yùn)營管理及推廣方案建議；專柜及臨時(shí)花車的招商等。SPACE參與項(xiàng)目運(yùn)作歷時(shí)1年半，其中，顧問服務(wù)1年；商業(yè)策劃3個(gè)月；招商歷時(shí)5個(gè)半月；運(yùn)營服務(wù)1年。服務(wù)內(nèi)容包括：SPACE在參與項(xiàng)目的1年半過程中，項(xiàng)目幾經(jīng)轉(zhuǎn)變雇主，SPACE也從開始的餐飲顧問到全案首席招商的角色轉(zhuǎn)變，這也SPACE越來越被市場認(rèn)可的例證之一。中冶集團(tuán)餐飲顧問財(cái)富基金策劃中糧集團(tuán)首席招商代理/經(jīng)營顧問運(yùn)作中SPACE價(jià)值及意義

傳統(tǒng)商業(yè)板塊升級(jí)之作既有傳承融合，又有創(chuàng)新提升擴(kuò)大了西單商圈的影響力，豐富

了消費(fèi)人群層次當(dāng)年立項(xiàng)、當(dāng)年招商、當(dāng)年開業(yè)首年即實(shí)現(xiàn)3.6億租金收益“大悅城”品牌可持續(xù)發(fā)展之價(jià)值對項(xiàng)目的思考1、對立地條件及入市時(shí)機(jī)的分析成熟商圈，商業(yè)競爭激烈；商業(yè)形式傳統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)單一；大眾消費(fèi)檔次，客群趨于年輕；商圈有改造升級(jí)的空間；3、對甲方期望的把握對盡快開業(yè)的期望；對品牌質(zhì)量的期望；對租金收益的期望；2、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及優(yōu)劣勢分析產(chǎn)品特點(diǎn)；改造難度；前任規(guī)劃及遺留客戶；甲方利益相關(guān)客戶；項(xiàng)目定位的的難度既要迎合商商圈，又要要有所提升升；既要直面競競爭，又要要突破限制制；既要豐富業(yè)業(yè)態(tài)，又要要減少改造造；既要遺留客客戶，又要要全新規(guī)劃劃；既要品牌質(zhì)量，又要租金金收益和招商速度。二、項(xiàng)目整整體定位源于西單，，高于西單單業(yè)態(tài)豐富、、主題鮮明明引領(lǐng)年輕人人的生活方方式定位原則年輕人追求求的10種生活方式式定位的準(zhǔn)備備一、派對生生活派對是一種種快樂！派派對里的快快樂，可以以是精致的的、高雅的的、溫馨的的，也可以以是很隨性性，很肆意意，甚至是是窮形的快快樂。二、約會(huì)生生活玫瑰散發(fā)浪浪漫的氣息息，燭光映映出幸福的的甜蜜，陳陳年紅酒品品出愛情的的永恒。在在這樣的氛氛圍里，年年輕男女們們享受愛情情，體味愛愛情的真諦諦。三、虛擬生生活這是一種新新的生活方方式，一個(gè)個(gè)虛擬而又又真實(shí)的生生活，一個(gè)個(gè)可以帶給給年輕一族族無限樂趣趣而又無法法預(yù)知的世世界。四、運(yùn)動(dòng)生生活運(yùn)動(dòng)是速度度與力量的的完美結(jié)合合。運(yùn)動(dòng)象象征著年輕輕人朝氣蓬蓬勃，積極極向上的生生活態(tài)度，，代表著年年輕人挑戰(zhàn)戰(zhàn)極限，超超越夢想的的勇氣！五、前衛(wèi)生生活新潮的發(fā)式式、另類的的裝扮、奇奇異的收藏藏……追求個(gè)性和和新意是年年輕的特權(quán)權(quán)，前衛(wèi)是是年輕的代代名詞。年年輕一族永永遠(yuǎn)走在時(shí)時(shí)代的最前前端！品味生活就就是品味人人生！這是是從外到內(nèi)內(nèi)的真正人人生體驗(yàn)，，怎能忘了了我們的參參與！六、品味生生活七、科技生生活我在家里踢踢球、我和和機(jī)器人下下棋，我在在網(wǎng)上開Party……我的科技生生活，我最最酷！嘻哈、搞怪怪、擺酷，，這些早已已過時(shí)，心心隨我動(dòng)的的，是優(yōu)質(zhì)質(zhì)新新一代代所必須的的炫生活?。“?、炫生活活奢侈、潮流流、舒適，，高品質(zhì)生生活，是我我不懈追求求的目標(biāo)??！九、品質(zhì)生生活世界是多彩彩的、文化化是多樣的的，我們的的文化生活活中，難道道僅能以絢絢麗多姿來來形容？十、文化生生活大悅城策劃劃定位與實(shí)實(shí)際定位的的變化B2Interesting趣味-2FX–LIFE趣味策劃方案實(shí)際方案B1Glamous炫目-1FGlamorous炫目策劃方案實(shí)際方案1FElegant優(yōu)雅1FElegant優(yōu)雅策劃方案實(shí)際方案2FSexy性感2FSexy性感策劃方案實(shí)際方案3FTrendy潮流3FTrendy潮流策劃方案實(shí)際方案4FSporty動(dòng)感4FCrash沖撞策劃方案一一實(shí)際方案策劃方案二二5FCrash沖撞5FSporty動(dòng)感策劃方案實(shí)際方案6FInspiring創(chuàng)意6FHappy快樂策劃方案實(shí)際方案7FHappy快樂7FDating約會(huì)策劃方案實(shí)際方案8FChildlike童真8FChildlike童真策劃方案實(shí)際方案9FHigh興奮9FHigh興奮策劃方案實(shí)際方案10-11FDreaming夢想10-11FDreaming夢想中國第一座座國際化青青年城大悅城最終終定位大悅城的項(xiàng)項(xiàng)目定位是是區(qū)別于一一般項(xiàng)目的的以商品品品類進(jìn)行樓樓層主題的的定位，而而是以不同的生活活方式進(jìn)行主題定定位，將業(yè)態(tài)有效混混搭，使商商戶之間得得到充分的的互動(dòng)，從從而使樓層層的主題感感染力更強(qiáng)強(qiáng)。POSITIONING最具主題及最最適合定位位的商品組組合X-LIFEGlamorous炫目Elegant優(yōu)雅Sexy性感Trendy潮流Crash沖撞Sporty動(dòng)感Happy快樂Dating約會(huì)Childlike童真High興奮Dreaming夢想Dreaming夢想Park停車場Park停車場-2FX–LIFE趣味-2FB2-22雅酷比B2-21NEE定位X-LIFE解讀量販休閑品牌目標(biāo)客戶描述學(xué)生、剛步入社會(huì)的年輕人等“準(zhǔn)白領(lǐng)”階層主力商家品牌佐丹奴、班尼路、Bossini次主力商家品牌S&K成交品牌數(shù)量（家）25招商面積（平米)3624.3平均租金（元/月·平米）20.2-1FGlamorous炫目B1-12HayaBobyB1-21MAYBEDOLLB1-40TheFaceShopB1-34Korres-1FB1-06A曼谷銀B1-14

Anubis阿努比斯B1-24鮮元素B1-20BrillantB1-02ManningsB1-03INailB1-07ECCOMIB1-18A愛特寶絲B1-31Q’ggleB1-38SephoraB1-36DHCB1-23丁和李樸B1-25ColdStoneB1-26/27面包新語定位炫目(Glamorous)解讀女性主題，炫目，趣味性目標(biāo)客戶描述時(shí)尚、沖動(dòng)、注重視覺/觸覺/味覺等細(xì)膩感官感受的年輕女性主力商家品牌Potato&Co、HELLOKITTY、DHC、萬寧、SEPHORA次主力商家品牌APPLE時(shí)尚數(shù)碼、Breadtalk成交品牌數(shù)量（家）42招商面積（平米）

3322.5平均租金（元/月·平米）23.9B1-19AimerFeel/淑酷B1-16AMissiMissy1FElegant優(yōu)雅1F1F08Artini1F19AGucciGlasses1F09CityChian1F1F-15NEXT1F-13/14MUJI1F01ZARA3月開業(yè)1F02Promod1F17GUESS?1F23Sephora定位優(yōu)雅（Elegence）解讀項(xiàng)目定位的集中體現(xiàn)，國際風(fēng)尚與潮流品味的象征目標(biāo)客戶描述掌握或者渴望掌握國際最新潮流趨勢，對時(shí)尚敏感，有一定消費(fèi)能力的客戶群體主力商家品牌HILFIGERDINEM次主力商家品牌ZARA、MUJI、NEXT成交品牌數(shù)量（家）19招商面積（平米）4749.65平均租金（元/月·平米）20.92FSexy性感2F05EACHWAY藝之卉2F01ZARA2F28GiodanoLadies2F29Motivi2F14-16Arrtco2F2F12G2blacklabel定位性感（SEXY）解讀性感、白領(lǐng)服裝及配件目標(biāo)客戶描述比1F更加年輕、注重自身感受、懂得享受生活情趣主力商家品牌MOTIVI次主力商家品牌GiodanoLadies、Fuck、Scofield成交品牌數(shù)量（家）23招商面積（平米）5533.79平均租金（元/月·平米）24.53FTrendy潮流3F3F10/11GiordanoConcept3F-29R&G3F05InWear3F16Love&LoveCiosi3F20-21Wagas3F14/15/17/18/19Uniqlo/優(yōu)衣庫3F13GCKUnderwear定位潮流（Fashion）解讀潮流品牌聚集地，國內(nèi)銷售冠軍品牌目標(biāo)客戶描述最主流的青年消費(fèi)群體主力商家品牌JACKJONES、Uniqlo、Giordanoconcept次主力商家品牌Azona成交品牌數(shù)量（家）27招商面積（平米）5736.11平均租金（元/月·平米）24.24FCrash沖撞4F43/44TB2Jeans4F45/46Viscap4F14Honeys4F13歌莉婭4F12WestMend西門町4F18尚至喜4F20PirateShip海盜船4F26/276&84F29I.S.O4F28MUDD4F22/23/30JNBY/江南布衣4F11I’mDavid4F10BenchBody奔趣4F32-39BAUHAUS/包豪斯4F41Thething4F42Couzzle4F52/53QuikSilver4F19Veilond/緯綸4F57TonyJeans4F54/55味千拉面4F62AToZ4F63/65播4F64/66Betu4F76/77Lovelylace4F6768/71Bossini/堡獅龍Style4F69Benetton貝納通4F70/72SCAT4F73-75星期六4F47/48Coey4F24/25伊可愛4F58-61Ebase4F15/16/17Surface4F01/02/03/04馬克華菲4F51aENO4F56OT4F49/5086104F09SoBasic4F4F31EXR4F51索菲亞4F21d.two4F40Bico必酷定位沖撞（Crash）解讀風(fēng)格混搭，設(shè)計(jì)師品牌、原創(chuàng)品牌，非大眾品位但形成一定規(guī)模的市場簇?fù)砟繕?biāo)客戶描述充滿活力、個(gè)性，對生活有自己的意見及態(tài)度的年輕消費(fèi)群體主力商家品牌Bauhaus、Quiksilver/ROXY、馬克華菲次主力商家品牌Honeys、OT成交品牌數(shù)量（家）41名稱獨(dú)有品牌數(shù)量（個(gè)）14北京6I'mDavid、Honeys、TheThing、8610、ENO、OT西單8BenchBody、6&8、Mudd、I.S.O、Bauhaus、必酷、Couzzle、LovelyLace招商面積（平米）4885.51平均租金（元/月·平米）24.35FSporty動(dòng)感5F5F25Mizuno美津濃5F13/15Cottonfield5F11Onda5F12Apple5F08/09PONY5F06Columbia歌倫比亞5F04LeeCooper5F03Lee5F14法力藤Phiten5F20Converse/匡威5F10Adidas5F22Kappa背靠背5F07TheNorthFace5F23KEEN5F26\27李寧5F19Puma5F21Reebok/銳步5F28AdidasNBA5F05NIKE5F24Lotto5F29/30探路者5F30/16-18西單手機(jī)科技技廣場5F01/02品味軒定位運(yùn)動(dòng)（Sports）解讀運(yùn)動(dòng)、戶外品牌為主，搭配運(yùn)動(dòng)休閑類品牌目標(biāo)客戶描述充滿活力、熱愛運(yùn)動(dòng)，追求健康的生活方式主力商家品牌NIKE、Adidas、theNrothFace、Clumbia次主力商家品牌PUMA、KAPPA成交品牌數(shù)量（家）23名稱獨(dú)有品牌數(shù)量（個(gè)）7北京5品味軒、LeeCooper、Pony、Onda、Cottonfield西單2Keen、Lotto招商面積（平米）5813.05平均租金（元/月·平米）14.36FHappy快樂6F01港麗6F02大快活6F-03/04/05Mr.Pizza6F09JavaBob’s6F-13/14/15KFC/肯德基6F11+12YogenFruz優(yōu)根芙絲6F-16/17MangoMango6F18巴貝拉6F6F-10DQ6F07歐美爾超市6F06找茶6F08仙蹤林7FDating約會(huì)7F02豆撈坊7F01蕉葉7F03-05元綠回轉(zhuǎn)壽司司7F09麻辣香鍋7F10-12辣婆婆7F7F06大長今7F07/08桂林人8FChildlike童真8F07吉野家8F01嘉斯貓8F06川巴佬8F04優(yōu)派克8F05涮品天下8F03StarKiwi星奇異8F02麥吉柯魔術(shù)教教學(xué)館8F08緣之味8F09一品三笑8F10蒙自源8F11千味久品8F12蒸霸天下樓層定位解讀目標(biāo)客戶描述主力商家品牌次主力商家品牌6F快樂（Happy）適合聚會(huì)等群體用餐的餐飲類型，全天皆可做餐相對隨意，講求性價(jià)比，不需要很高消費(fèi)能力大快活、港麗、巴貝拉Mango、Java7F約會(huì)（Dating）呈現(xiàn)一定情調(diào)，有文化主題的餐飲，相對安靜有一定實(shí)力的年輕情侶或親密伙伴豆撈坊辣婆婆、麻辣香鍋8F童真（Childlike）童真、趣味，可以讓成年客戶逃避現(xiàn)實(shí)的娛樂、餐飲青年學(xué)生、孩子、渴望童真童趣的成年人沛航電玩、魔術(shù)水吧星奇異成交品牌數(shù)量（家）31名稱獨(dú)有品牌數(shù)量（個(gè)）20北京7港麗、大快活、JavaBob's、MangoMango、豆撈坊、沛航、星奇異西單13歐美爾超市、優(yōu)根芙絲、巴貝拉、蕉葉、大長今、桂林人、麻辣香鍋、辣婆婆、優(yōu)派克、涮品天下、川巴佬、一品三笑、蒙自源招商面積（平米）9488.226F3448.617F3389.918F2649.7平均租金（元/月·平米）9.956F11.77F9.38F8.39FHigh興奮9F01+02+03+04FAB精彩無限、運(yùn)運(yùn)動(dòng)會(huì)所9F10-11FDreaming夢想B2至5F以零售為主，，其中：B2是量販?zhǔn)浇诸^頭休閑品牌集集合，代表品品牌：Giordano、Baleno等；B1為以女性為主主題的、極具具生活化的樓樓層，代表品品牌：DHC、Mannings、Potato&Co.、HelloKitty等；1F-2F是國際時(shí)尚品品牌匯聚，代代表品牌：ZARA、Next、Muji、Artico、i.t等；3F是日韓系、包包括國內(nèi)冠軍軍品牌的集合合代表品牌：：ElandGroup、Uniqlo等；4F以中性品牌、、設(shè)計(jì)師風(fēng)格格及時(shí)尚休閑閑主打，代表表品牌：MarkFairWhale、Honeys、Quiksilver、Bauhaus等；5F則為運(yùn)動(dòng)品牌牌和數(shù)碼廣場場，Adidas、Nike、Puma等知名運(yùn)動(dòng)品品牌及數(shù)碼產(chǎn)產(chǎn)品和

服務(wù)務(wù)，是偏男性性化的樓層。。上述樓層除零零售品牌風(fēng)格格鮮明、主題題明確外，每每層都穿插了了與之相匹配配輕食簡餐，，統(tǒng)一分布在在臨西單北大大街一側(cè)，為為樓上6-9層的餐飲、、娛樂組團(tuán)做做足了鋪墊??！6F-10F既是集中的餐餐飲娛樂的樓樓層，同時(shí)也也是本項(xiàng)目的的一大亮點(diǎn)：：首先：6-8F共2.3萬平方米的餐餐飲供應(yīng)為西西單區(qū)域規(guī)模模最大、品牌牌最多；其次：有眾多多首次進(jìn)京的的知名餐飲品品牌落位，如如：港麗餐廳廳、巴貝拉、、豆撈坊等，，實(shí)實(shí)際際業(yè)績證明他他們都創(chuàng)造了了西單區(qū)域的的行業(yè)奇跡；；第三：零售與與餐飲業(yè)態(tài)穿穿插、餐飲中中正餐與外帶帶穿插，既保保留了餐飲組組團(tuán)的目的性性，又又加入了逛街街的趣味性；；第四：娛樂業(yè)業(yè)態(tài)組合豐富富，電玩游戲戲、FAB精彩無限、泳泳池會(huì)所以及及京城最大的的影院院豐富了國際際化青年城的的生活主題。。大悅城招商原原則迎合時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)需求的原則則新老品牌搭配配的原則確保主力、篩篩選其它的原原則餐飲、零售互互動(dòng)的原則客戶分類主力客戶：能夠體現(xiàn)項(xiàng)目目定位；具有極強(qiáng)的品品牌號(hào)召力和和聚客能力；；新穎、有特色色，時(shí)尚餐飲飲的代表；有店中店運(yùn)營營經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)良良的經(jīng)營業(yè)績績。品牌客戶：耳熟能詳、具具有很高的品品牌認(rèn)知度；；具有成熟、規(guī)規(guī)范的管理運(yùn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；符合區(qū)域消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)，有優(yōu)優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)業(yè)績。新老高租客戶：具有較強(qiáng)的承承租能力；處于市場擴(kuò)張張及品牌形象象提升階段；；產(chǎn)品及經(jīng)營有有特色，符合合區(qū)域市場需需求。新30%40%30%單元號(hào)業(yè)態(tài)品牌套內(nèi)面積預(yù)估（平方米）租金

（/天/平方）1F-09零售CityChina98.6951.01F-01零售/主力店ZARA15006.76F-10冰淇淋DQ24.4625.007F-10餐飲辣婆婆10045.7大悅城零售/餐飲最高租金金及最低租金金比較零售主力客戶戶承租面積較較大、租金低低，且占據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目較好的鋪鋪位零售非主力客客戶或者炮灰灰級(jí)客戶租金金最高中餐、主力客客戶承租面積積較大，租金金比較低水吧、咖啡類類客戶承租較較強(qiáng)整個(gè)招商工作作中，變化、調(diào)整是貫穿始終的的思想主題定位的調(diào)調(diào)整變化以適適應(yīng)市場的變變化商戶的調(diào)整變變化以適應(yīng)主主題的調(diào)整鋪位分割的調(diào)調(diào)整變化以適適應(yīng)主題、商商戶的變化工程條件的改改動(dòng)適應(yīng)商戶戶的需求6F-13/14/15KFC/肯德基6F-16/17MangoMango6F18巴貝拉可以看到從最最初策劃到實(shí)實(shí)際的落位是是有比較大的的變化，產(chǎn)生生這樣變化的的原因有以下下幾點(diǎn)：餐飲客戶更適適合新的樓層層主題定位工程物業(yè)條件件限制其他位位置不能做餐餐飲根據(jù)客戶的實(shí)實(shí)際選址要求求及人流動(dòng)線線進(jìn)行鋪位分分割合理的樓層規(guī)劃；嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼猩谭桨福痪珳?zhǔn)的招商策略；團(tuán)隊(duì)協(xié)作與執(zhí)行力；招商節(jié)奏的把控；雙方對品牌的的深入理解與與觀點(diǎn)的統(tǒng)一；對主力客戶的把握及充分分的備選方案；深入了解各類類商戶的硬件要求等。問題1、如何落實(shí)定定位？三、招商中遇遇到的問題問題2、怎樣實(shí)施招招商？確定時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、劃分招商商階段(7-9月、10-11月、12月）；明確目標(biāo)品牌牌，界定龍頭頭、龍身、龍龍尾；確定“飯菜比例”，“飯”是主題，“菜”是修飾；選擇行業(yè)前3位品牌作為龍龍頭主力客戶戶；花費(fèi)70%的精力搞定30%的主力；挑選行業(yè)前10位品牌組成龍龍身品牌客戶戶；引進(jìn)外埠成熟熟品牌及前沿沿趨勢品牌提提升商業(yè)新鮮鮮度；篩選高租客戶戶及潛力客戶戶作為品牌的的有益補(bǔ)充。。專業(yè)、高效、、創(chuàng)新而富有有激情的團(tuán)隊(duì)隊(duì)問題解決核心心：甲方的充分信信任、雙方及及時(shí)的溝通問題3、主力客戶如如何確定？確定各行業(yè)前前三甲，并深深入了解其品品牌拓展計(jì)劃劃和業(yè)績走勢勢；選擇最適合的的品牌放在最最恰當(dāng)?shù)奈恢弥蒙希⒊浞址挚紤]人流動(dòng)動(dòng)線；提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，打動(dòng)品牌牌決策層；必要時(shí)須在租租賃條件上做做出讓步；堅(jiān)持各樓層主主題，寧愿放放棄品牌不可可打亂定位；；充分儲(chǔ)備備選選品牌，以便便占據(jù)主動(dòng)。。品脾案例：MUJI、Eland、淑女屋、巴巴貝拉問題4、如何確保開開業(yè)時(shí)間？確保項(xiàng)目工程程進(jìn)度，按時(shí)時(shí)交付店鋪；；深入了解客戶戶的開業(yè)要求求，必要時(shí)提提前進(jìn)行硬件件改造；租賃合約中明明確規(guī)定進(jìn)場場時(shí)間及延期期罰則；對外宣傳造勢勢，將品牌的的開業(yè)聲勢做做大；制定提前進(jìn)場場裝修的鼓勵(lì)勵(lì)政策；協(xié)助商戶做消消防報(bào)驗(yàn)、協(xié)協(xié)助辦理執(zhí)照照等。舉例說明：12月初品牌答謝謝會(huì)問題5、如何協(xié)助運(yùn)運(yùn)營做開業(yè)前前期管理？選擇服務(wù)全面面的信息系統(tǒng)統(tǒng)供應(yīng)商，為為后期運(yùn)營及及持續(xù)管理打打下基礎(chǔ)；進(jìn)場前三個(gè)月月確定信息系系統(tǒng)合作方，，以便配合弱弱電布線；配合運(yùn)營管理理做好商戶的的收鋪及進(jìn)場場手續(xù)；針對開業(yè)推廣廣及活動(dòng)提出出建議，配合合品牌客戶的的推廣活動(dòng)，，共同造勢。。重點(diǎn)：信息管管理系統(tǒng)和信信息分析系統(tǒng)統(tǒng)的選擇（WINCORPOS機(jī)、科傳公司））四、項(xiàng)目業(yè)績績項(xiàng)目招商周期期07年7月15——07年12月28日，共計(jì)5個(gè)半月，創(chuàng)招招商速度新高高；項(xiàng)目整體共計(jì)計(jì)234個(gè)店鋪，開業(yè)業(yè)時(shí)招商率達(dá)達(dá)到100%；實(shí)現(xiàn)首年租金金3.6億（共13個(gè)樓層）的商商業(yè)新紀(jì)錄；；項(xiàng)目入駐國際際品牌達(dá)40%以上；首次進(jìn)京品牌牌共計(jì)46個(gè)，首次入駐駐西單的品牌牌共計(jì)58個(gè)，分別占20%及25%推廣工作成果果——制訂《西單大悅城現(xiàn)現(xiàn)階段（4-5月）工作重點(diǎn)點(diǎn)》；——協(xié)助西單大悅悅城與西岸奧美、壹創(chuàng)意、商拓智揚(yáng)等傳播與與公關(guān)關(guān)執(zhí)行公司進(jìn)進(jìn)行方案溝通通，對工作方方向及成本控控制方方面給與與專業(yè)性地指指導(dǎo)；——為西單大悅城城提供商場裝裝飾設(shè)計(jì)/制作、媒體、、活動(dòng)贊助等等多方面優(yōu)質(zhì)質(zhì)資源；——協(xié)助項(xiàng)目進(jìn)行行具體推廣計(jì)計(jì)劃的制訂，，提交《西單大悅城4-5月公關(guān)推廣策策略方案》；——針對工作中遇遇到的難點(diǎn)及及問題，進(jìn)行行專業(yè)培訓(xùn)。。五、花絮PAUL的眼中釘餐飲工程條件件改造會(huì)瞞天過海麻辣辣香鍋康師傅私方牛牛肉面翻車令人郁悶的合合作團(tuán)隊(duì)搜刮開發(fā)商的的客戶資源最煩人的品味味軒最精明的星巴巴克最無奈的COSTA最傻的JavaBob’s設(shè)計(jì)師傳承百年的牛牛肉飯最郁悶的一品品三笑最強(qiáng)烈的ColdStone最糗的談判-化妝品小家電電9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:45:5600:45:5600:4512/21/202212:45:56AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2200:45:5600:45Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。00:45:5600:45:5600:45Wednesday,December21,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2200:45:5600:45:56December21,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。21十十二二月月202212:45:56上上午午00:45:5612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2212:45上上午午12月月-2200:45December21,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/210:45:5600:45:5621December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:45:56上上午午12:45上上午00:45:5612月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。00:45:5600:45:5600:4512/21/202212:45:56AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2200:45:5600:45Dec-2221-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，