東莞市虎門建設發(fā)展有限公司

項目最終報告長期戰(zhàn)略目標目錄項目工作總結及方法論…………………..…….…………..3對虎門建設實施多元化戰(zhàn)略的思考…………..…….…….11主營業(yè)務分析現(xiàn)有輔業(yè)分析擬投資業(yè)務分析小結及建議對盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議………………..………36關于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設想………..…………….….39企業(yè)“愿景”目標的設定及其理由企業(yè)未來發(fā)展方向：業(yè)務重組方案建議企業(yè)戰(zhàn)略實施重點：核心競爭力的提升總結與展望……………………..……………70附件：萬科案例、華僑城案例1、項目工作總結及方法論

工作總結方法論核心競爭力理論戰(zhàn)略聯(lián)盟理論品牌理論收購兼并理論1-1、項目工作總結從去年11月起，我們接受了虎門建設公司的委托,為虎門建設提供戰(zhàn)略咨詢服務。服務內(nèi)容包括：調(diào)查、研究虎門建設的發(fā)展概況；了解和分析公司的業(yè)務結構；分析和設定未來發(fā)展的戰(zhàn)略目標；就增強核心競爭力，及未來業(yè)務組合提供建議；就如何盤活公司現(xiàn)有存量資產(chǎn)提供初步探討和建議。我們走訪了貴公司，與主要的中層干部和技術骨干進行了交談，對公司發(fā)展經(jīng)營的長處特點和不足有了初步的認識和了解。同時，還拜訪了廣東省和東莞市主管經(jīng)濟發(fā)展的有關領導，了解整個廣東和東莞經(jīng)濟社會發(fā)展的計劃和規(guī)劃，對東莞及虎門在整個珠江三角洲整體發(fā)展和粵港合作中的作用和地位有了比較深刻的認識。我們還走訪了許多地產(chǎn)界人士，充分了解國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和目前的發(fā)展階段，對珠三角房地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境有了更深刻地認識。同時，根據(jù)我們近年了解的國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)驗和教訓，我們將具有典型意義的企業(yè)案例，作為本報告的附錄介紹給貴公司參考，希望能夠?qū)F公司今后的經(jīng)營和發(fā)展有所助益。1-2、方法論本報告以企業(yè)管理的最新理論和方法（核心競爭力、戰(zhàn)略聯(lián)盟、品牌、收購兼并），為虎門建設應對競爭、加快發(fā)展提供借鑒；同時，力圖從理論和實踐上，為如何做強做大虎門建設集團，展開一個較為廣闊的思維空間。其中，核心競爭力是支持企業(yè)長期可持續(xù)增長的關鍵能力；戰(zhàn)略聯(lián)盟和收購兼并理論可運用在集團輔業(yè)發(fā)展及業(yè)務擴張上；有效的品牌管理有助于企業(yè)加強市場開發(fā)及營銷能力；而收購兼并也是日后重組集團架構需要要借助的方法。1-2-1、核心競爭力理論本報告主要運用核心競爭力理論。該理論最早出現(xiàn)于1990年，由美國管理專家C.K.Praharad和GaryHamel提出，是指企業(yè)在長期生產(chǎn)經(jīng)營過程中逐漸積累起來的知識和技能，尤其是協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術的知識和技能，并據(jù)此獲得超越其他競爭對手的獨特能力。也就是說，任何企業(yè)的優(yōu)勢都是暫時的，而不斷創(chuàng)造企業(yè)優(yōu)勢的能力才是最寶貴的，這種能力就是企業(yè)的核心競爭力。通俗地講，企業(yè)就像一棵大樹，樹根就是企業(yè)的核心競爭力，樹干是企業(yè)的核心產(chǎn)品，樹葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品。企業(yè)沒有核心技術，并不意味著沒有核心競爭力。例如，戴爾公司長期沒有個人電腦的核心技術，但并不妨礙它成為行業(yè)翹楚。其核心競爭力在于高效的供應鏈管理。核心競爭力本身也是發(fā)展的。如果企業(yè)的核心競爭力不再發(fā)展，就有變成“核心鋼性”的可能。核心鋼性是陳舊了的核心能力，它種下了企業(yè)慣性的種子，會導致企業(yè)戰(zhàn)略近視癥，使得企業(yè)不能隨著外部環(huán)境的變化而及時作出反應（戴爾近年已申請了數(shù)百項專利，其核心競爭力一直在變化和提升）。1-2、方法論（續(xù)）核心競爭力的構成和特征核心競爭力由四個因素構成：企業(yè)員工的知識和技能水平，知識結構及技能結構；企業(yè)的技術體系：既包括硬件系統(tǒng)，如機器設備、儀器儀表等，也包括軟件系統(tǒng)，如知識產(chǎn)權、技術規(guī)范、管理軟件及技術訣竅等；企業(yè)的管理體系：不僅包括企業(yè)管理的各個方面，也包括企業(yè)領導人的領導藝術在內(nèi)；企業(yè)的價值觀念：企業(yè)文化是核心競爭力的重要組成部分。核心競爭力五大特征：價值性—核心競爭力是有價值的，它能為企業(yè)創(chuàng)造價值。獨特性—很難被競爭對手模仿。稀缺性—核心競爭力是稀缺資源。內(nèi)生性—核心競爭力很難從市場上買來，通常是在企業(yè)內(nèi)部生成的。延展性—它可為企業(yè)打開多種產(chǎn)品市場提供支持。如：液晶技術既可用在筆記本電腦上，也可用在袖珍計算器、手機及大屏幕電視機等領域。1-2、方法論（續(xù)）

某些大公司的核心競爭力：公司名稱核心能力市場及產(chǎn)品INTELCPU技術電腦中央處理器、相關芯片組波音航空技術各式民用航空器、軍用飛機、導彈本田發(fā)動機和電動火車技術摩托車、汽車、發(fā)電機、割草機SONY家電小型化、袖珍化便攜式收錄機、攝像機、電視機、收音機、機器人等3M粘結技術砂紙、告示貼、磁帶、錄象帶GE制度設計能力、強有力的戰(zhàn)略實施能力飛機發(fā)動機、汽車、大型醫(yī)療設備、財務公司等30個行業(yè)海爾服務提升品牌白色和黑色家電萬科住宅開發(fā)及物業(yè)管理高中檔住宅、寫字樓聯(lián)想銷售網(wǎng)絡、品牌推廣計算機及其附屬設備1-2、方法論（續(xù)）1-2-2、戰(zhàn)略聯(lián)盟理論戰(zhàn)略聯(lián)盟是指兩個或多個公司之間為了實現(xiàn)一定的戰(zhàn)略目的，在一定時期內(nèi)進行的一種合作安排。自從美國管理學者羅杰·內(nèi)格爾和DEC公司總裁簡·霍普蘭德提出的“戰(zhàn)略營銷聯(lián)盟”后，聯(lián)盟概念得到了越來越多的企業(yè)界人士的認同，成為現(xiàn)代企業(yè)加強其國際競爭力的重要方式之一?；パa性聯(lián)盟：2001年8月，箭牌聯(lián)手寶潔，利用后者的口腔護理技術，生產(chǎn)具有潔齒功效的口香糖；2002年5月，和記黃埔與中國聯(lián)通組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在國內(nèi)電訊領域展開多種合作。競合關系：與以往的互補性聯(lián)盟不同，未來會有更多競爭對手的聯(lián)盟，即所謂的“競爭合作”。經(jīng)過多年的自由競爭，很多行業(yè)逐漸發(fā)展成熟，時常趨于飽和，每個競爭者從對手搶食一點市場份額都很難，必須通過聯(lián)盟，共同把市場做大，形成多贏格局。2002年5月，科龍與小天鵝結盟，共同投資電子商務、相互進行OEM/ODM方式的合作、共同開拓海外市場。國際聯(lián)盟：將來會出現(xiàn)更多的國際聯(lián)盟。中國本土企業(yè)要想在國際聯(lián)盟中受益，需要先搞清楚未來的國際合作伙伴奉行的是“全球戰(zhàn)略”還是“全球、地方”戰(zhàn)略。此外，需要將品牌或分銷權等重要的無形資產(chǎn)加以長期保護。最重要的是，要事先考慮清楚聯(lián)盟的目的。聯(lián)盟常被比作婚姻，但一個成功的聯(lián)盟不一定要長期存在下去。成功的標準不是時間的長短，而在于是否達到預定的目標。1-2、方法論（續(xù)）1-2-3、品牌理論品牌是一種特定的名稱、術語、符號或設計，或是它們的組合運用，其目的是借以辨認某個銷售或某群消費者的產(chǎn)品或服務，并使之同競爭對手的產(chǎn)品或服務區(qū)分開來。按Amazon公司創(chuàng)始人JeffBezos的說法：“品牌就是指你與客戶間的關系，說到底，起作用的不是你在廣告或其他宣傳中向他們許諾了什么，而是他們反饋了什么以及你又如何對此作出反應。對我們來說，口碑極其重要。簡而言之，品牌就是人們私下里對你的評價?！睆倪@個角度看，海爾集團品牌建設堪稱可圈可點。海爾品牌的核心價值是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其星級服務、產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的詮釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。就國內(nèi)企業(yè)的品牌建設而言，要補的一課是品牌戰(zhàn)略規(guī)劃。目前大多數(shù)家電企業(yè)面臨著十分嚴重的品牌空心化危機。這是由于長時期缺乏品牌戰(zhàn)略規(guī)劃所導致的。品牌空心化的主要表現(xiàn)是：品牌單純的符號化、有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度、品牌沒有個性化的內(nèi)涵、品牌與產(chǎn)品沒有形成良性的互動關系、品牌對消費者的購買決策的影響力非常有限。品牌戰(zhàn)略規(guī)劃就是指一個品牌要有明顯地區(qū)別于其他競爭對手的個性化品牌價值規(guī)劃和清晰的發(fā)展途徑。1-2、方法論（續(xù)）1-2-4、收購兼并理論1993年9月底，寶安集團通過在二級市場收集流通股的方式，取得延中實業(yè)（今方正科技）第一大股東地位，這是國內(nèi)證券市場的第一起公司購并案。中國企業(yè)的購并風由此發(fā)端。波士頓公司的研究報告認為，中國的購并額在過去5年里以每年70%的速度增長，使中國成為亞洲第三大購并市場。從1998-2001年，中國國內(nèi)購并案發(fā)生了1713起，金額為1250億元人民幣；海外企業(yè)收購中國國內(nèi)企業(yè)的交易有66起，金額為63億元人民幣。但從全球范圍看，過往20年中，65%的購并是失敗的，無法實現(xiàn)當初的承諾和實現(xiàn)購并企業(yè)的價值。成功購并的關鍵有三點，其一，策略：尋求建立可持續(xù)性的競爭優(yōu)勢；其二、價格：避免超額制服過高溢價；三、整合：要有高層管理人員的投入、嚴格執(zhí)行整合策略。中國企業(yè)購并的挑戰(zhàn)在于：公司長遠計劃不明確，缺乏整合程序的專業(yè)知識，所有權模式仍在變化等。此外，須在并購過程的早期就如何解決職工過多和留住人才這兩個棘手問題，提出解決方案。中國企業(yè)未來的購并會有如下兩個發(fā)展趨勢：跨國購并會更加頻繁。將來不僅會有跨國公司收購中國國內(nèi)企業(yè)，中國企業(yè)也開始利用購并這一工具走向海外。如：兩年前萬向集團收購了美國汽配部件制造商UAI公司；繼華立集團完成了對飛利浦集團CDMA移動通訊部門的收購和TCL收購德國電視機制造商施耐德之后，京東方科技集團日前又成功收購了韓國現(xiàn)代顯示技術株式會社TFT-LCD業(yè)務，標志著中國企業(yè)第一次掌握了TFT-LCD核心技術。此外，聯(lián)想、春蘭、創(chuàng)維等產(chǎn)業(yè)巨頭也都在醞釀跨國收購。種種跡象表明，中國企業(yè)加快了跨國收購的腳步。在國外巨頭不斷并購國內(nèi)企業(yè)和中國企業(yè)通過出口產(chǎn)品來搶占世界市場之后，中國產(chǎn)業(yè)巨頭已開始以一種新的方式走向世界。更多行業(yè)整合型的購并將會發(fā)生。迄今為止，政府主導的電信、民航和電力系統(tǒng)的戰(zhàn)略重組，構成金額最大的幾宗并購交易案；僅30年歷史的法國達能公司整合中國飲料業(yè)已經(jīng)取得初步成功，名列中國飲料行業(yè)的前5名；德隆等有遠見的本土民營企業(yè)正主動利用購并這一手段整合某些食品行業(yè)。2、對虎門建建設實施多元元化戰(zhàn)略的思思考2、對虎門建建設實施多元元化戰(zhàn)略的思思考2-1、對主主業(yè)的分析和和初步評估房地產(chǎn)開發(fā)建筑物業(yè)管理2-2、對輔輔業(yè)的考察和和初步評估裝飾家具廣告2-3、對計計劃中業(yè)務的的初步評估星級酒店投資資品牌服裝經(jīng)營營其他虎門建設的競競爭力確認市場關鍵鍵成功要素評估虎門建設設相應能力市場吸引力市場規(guī)模／增增長／利潤率率市場需求特點點及趨勢／驅(qū)驅(qū)動因素（客客戶分析）競爭分析退出成長高低低高評價要素在哪里競爭？對于每一項業(yè)業(yè)務，我們均均從市場吸引引力與企業(yè)相相應的競爭力力兩大方面進進行深入分析析，并進一步步提出建議2-1-1、、房地產(chǎn)開發(fā)市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長：虎門當?shù)鼐用衩窦s10萬人人，外來人口口約70萬，，是一個發(fā)展展十分迅速的的新興城鎮(zhèn)。。當?shù)鼐用裨谠诮?jīng)濟條件好好轉(zhuǎn)后有改善善住房的要求求；外來務工工者中，經(jīng)濟濟條件相對較較好的約10%的人有購購房后落地生生根的愿望，，其余90%的外來人口口也需要租房房居住。因此此，虎門房地地產(chǎn)市場容量量較大，多年年來一直在增增長。市場平平均利潤率/投資回報率率為？？市場需求特點點：隨著珠江三角角洲經(jīng)濟一體體化程度的提提高，與香港港和廣州兩地地聯(lián)系的進一一步密切，作作為二線城市市的東莞，其其房地產(chǎn)市場場還有較大的的發(fā)展?jié)摿Α！８鶕?jù)我們在虎虎門幾個售樓樓處了解的情情況，買主基基本上是自用用，沒有炒樓樓者，也沒有有過多的泡沫沫；中價位住宅的的需求是市場場主流，在激激活有效需求求后，市場還還有較大的容容量。虎門地產(chǎn)市場場是難得的賣賣方市場。作為新興的工工業(yè)化城鎮(zhèn)，，居民對房屋屋需求的檔次次和質(zhì)量將進進一步提高，，住房梯度消費費方式已逐步步形成。2-1-1、、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（續(xù)）公司業(yè)務現(xiàn)狀狀：近年公司年均均房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)面積都在15萬平方米以上上，其中，2001年完完成開發(fā)面積積近20萬平平方米，銷售售收入超過4億元；公司現(xiàn)有土地地儲備（三塊塊地）共有90萬平方米，均均在虎門鎮(zhèn)與與其他鎮(zhèn)的交交接處，環(huán)境境良好，可供供開發(fā)4-5年。競爭分析目前的競爭對對手：在虎門門鎮(zhèn)，由于公公司在當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市場的的占有率高達達60%，可可以說是處于于絕對壟斷地地位，不存在在強有力的競競爭對手。潛在的競爭對對手：（1）隨著著公司業(yè)務拓拓展到周邊城城鎮(zhèn)，遇到的的競爭對手將將有：廣東光光大、宏遠、、東城房地產(chǎn)產(chǎn)、新世紀、、廣州珠江、、深圳金地及香港中信華華南、和記黃黃埔、新世界界等已在東莞莞投資房地產(chǎn)產(chǎn)的企業(yè)；（（2）萬科公司有一一個“造鎮(zhèn)計計劃”，在大大中城市郊區(qū)區(qū)參與小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的建設，成成為一個個““衛(wèi)星城”，，虎門和東莞莞其他城鎮(zhèn)的的地理位置，，使得許多城城鎮(zhèn)擁有成為為“衛(wèi)星城””的條件和機機遇。2-1-1、、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)（續(xù)）虎門建設競爭爭力評估關鍵成功要素素熟悉當?shù)氐氖惺袌霏h(huán)境，在在當?shù)負碛芯呔哂辛己玫纳缟鐣P系；管理層對房地地產(chǎn)業(yè)務十分分熟悉，決策策正確，效率率較高；在當?shù)鼐哂休^較強的資金實實力，及有效效的財務控制制手段。公司能力評估估在資本密集型型的房地產(chǎn)開開發(fā)行業(yè)中，，虎門建設已已具備了上億億元的資金調(diào)調(diào)度能力，擁擁有參與大中中型房地產(chǎn)項項目的開發(fā)建建設能力；具有13年的的房地產(chǎn)業(yè)務務的成功經(jīng)驗驗，公司開發(fā)發(fā)的主要樓盤盤已是目前東東莞市十大樓樓盤之一。管理團隊比較較精干、團結結，市場反應應迅速、準確確；企業(yè)管理制度度建設在完善善之中。2-1-2、、建筑市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長作為珠三角的的地理中心、、廣深陸地交交通中點，虎虎門鎮(zhèn)的城市市化建設規(guī)模模相對比較大大。新增市政政工程、道路路、港口及其其附屬設施已已在規(guī)劃和建建設中，增長長還將維持相相當一段時期期。需求特點及趨趨勢城鎮(zhèn)建設作為為工業(yè)化、現(xiàn)現(xiàn)代化的重要要標志，一直直是國家經(jīng)濟濟建設的重點點，在宏觀政政策上可以得得到政府的支支持。作為珠珠江三角洲交交通樞紐和工工業(yè)化城鎮(zhèn)的的虎門，市政政建設的需求求還很大，需需建設的項目目也比較多。。公司業(yè)務現(xiàn)狀狀已承擔了虎門門鎮(zhèn)多數(shù)高層層樓宇的建筑筑工程。到2001年底底，累計完成成土木建筑工工程項目100多項，完完成建筑面積積超過150萬平方米，，總值近10億元。競爭分析市場競爭比較較激烈，像中中建*局的施施工隊伍也已已經(jīng)進駐了虎虎門，他們較較強的技術能能力和施工機機械，勢必在在高端的建設設施工市場中中得到較大的的份額。2-1-2、、建筑（續(xù)））虎門建設競爭爭力評估關鍵成功要素素在建筑市場的的競爭中，客客戶最為看中中的是質(zhì)量、、工期、造價價和技術保障障措施等因素素。公司能力評估估虎門建設作為為鎮(zhèn)里的建筑公公司，擁有大大中型建筑施施工設備100余臺/套套，能夠主導導虎門鎮(zhèn)大多多數(shù)高層樓宇宇的工程建設設，以及樁基基基礎施工能能力。擁有二級建筑筑施工資質(zhì)，，可作為建筑工程總承承包來承接相相應的建筑施施工工程。由于熟悉環(huán)境境，且本身是是市場占有率率很高的開發(fā)發(fā)商，公司在在當?shù)赜胸S富富的建設經(jīng)驗驗，在工期和和造價上也具具有相當?shù)氖惺袌龈偁幜?。。但倘若走出虎虎門，在東莞莞市范圍內(nèi)，，在技術和施施工能力上，，虎門建設具具有一定的競競爭力，但由由于東莞市的的建筑市場尚尚不規(guī)范，工工程招投標中中有人為因素素影響，虎門門建設在其他他市鎮(zhèn)的公共共關系能力還還不能保障合合理中標，取取得工程的承承建權。至于在更大的的市場上參與與較高難度建建設項目的競競爭，將遇到到中建公司、、廣東省建，，及華西和江江蘇省建等強強勁對手。與與它們相比，，虎門建設的的施工力量特特別是技術力力量還不夠強強，遇到較高高難度的技術術問題還不能能依靠自己的的技術力量單單獨解決；在在制定施工計計劃和方案時時，中標的比比率不高，施施工進度和工工程管理計劃劃還達不到省省優(yōu)、市優(yōu)或或“魯班獎””標準的要求求。2-1-3、、物業(yè)管理市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長伴隨著虎門鎮(zhèn)鎮(zhèn)城市化改造造的深入和擴擴大，及對老老鎮(zhèn)街道的改改造將逐步進進行，物業(yè)管管理的市場規(guī)規(guī)模將逐步擴擴大和增長。。需求特點及趨趨勢物業(yè)管理的市市場將逐步擴擴大，對品牌牌化和規(guī)?；囊笤谠鲈龃?；對傳統(tǒng)的物業(yè)業(yè)管理的人性性化，細致入入微的服務要要求也在逐步步提高。公司業(yè)務現(xiàn)狀狀已承擔了總公公司所開發(fā)全全部樓盤的物物業(yè)管理工作作；管理比較正規(guī)規(guī)，在當?shù)鼐呔哂幸欢ǖ闹?。是虎虎門鎮(zhèn)最好的的物業(yè)管理公公司之一。競爭分析國內(nèi)住宅物業(yè)業(yè)管理公司多多是作為房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的促銷方式式和手段，以以管理自身開開發(fā)的物業(yè)為為主，本身通通常是不（需需要）盈利的的。它們只有有充分利用住住宅區(qū)內(nèi)服務務設施的出租租，才能維持持物業(yè)管理自自身的發(fā)展。。因此，物業(yè)業(yè)管理公司之之間還沒有形形成真正意義義的市場競爭爭格局。2-1-3、、物業(yè)管理（（續(xù)）虎門建設競爭爭力評估關鍵成功要素素管理制度化：：將每一個細細致的服務都都能落實到具具體的行動中中；服務人性化：：只在顧客需需要時出現(xiàn)，，平時并不影影響顧客的平平靜生活，決決不介入和涉涉及業(yè)主的私私人生活；服務細微化：：任何業(yè)主的的需要，都是是物業(yè)管理服服務的內(nèi)容，，對個別業(yè)主主的不良行為為，也需要通通過我們體貼貼的服務，逐逐步影響到他他們的行為。。特別注意物業(yè)業(yè)管理服務的的細微性，努努力滿足各種種業(yè)主的需求求，增添服務務項目和收費費能力。公司能力評估估對傳統(tǒng)的物業(yè)業(yè)管理服務做做的不錯，以以較好的物業(yè)業(yè)管理服務來來促進公司房房地產(chǎn)銷售。。但沒有管理大大型高檔生態(tài)態(tài)住宅區(qū)的經(jīng)經(jīng)驗。對于采用較多多高新技術設設備的物業(yè)管管理項目，由由于技術力量量欠缺，將面面臨挑戰(zhàn)。公司即將接手手管理的豐泰泰華園水庫山山莊（高級別別墅型為主的的小區(qū)），由由于擁有業(yè)主主會所和許多多紅外線報警警器等高新技技術設備，對對于物業(yè)管理理和管家服務務就提出了更更高的要求，，要求物業(yè)管管理更規(guī)范、、更細致、更更有品味，能能夠提供全方方位的優(yōu)質(zhì)服服務。2-2-1、、裝飾業(yè)務市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長隨著市政建設設和城鎮(zhèn)住宅宅商品化，建建筑裝飾消費費水平逐步提提高，每年增增長速度將超超過10%。。少數(shù)建筑裝飾飾費用已占到到了工程造價價的30％～～40％，較較高級的已占占到50％，，再加上老房房屋的重新裝裝修，造就了了一個相當龐龐大的市場。。全國裝飾工工程造價已從從1990年年的80億元元飛升到2001年的2800億元元。虎門地區(qū)物業(yè)業(yè)裝修裝飾的的費用，通常常為600-800元／／平方米，占占房屋總成本本的1／3左左右。需求特點及趨趨勢市場變化的特特點是裝飾作作用逐步增加加，受時尚因因素影響很大大，舊房子每每5-10年年就必須重新新裝修一次。。為了解決家居居裝修市場的的混亂和隱患患，減少住宅宅裝修工程帶帶來的室內(nèi)環(huán)環(huán)境污染，在在住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的領先城城市，正在積積極探索告別別“毛坯房””，推進全裝裝修住宅房的的方式，為顧顧客提供方便便和全程的服服務。在東莞莞和虎門也有有一定比例的的客戶群希望望能夠買到裝裝修好的住房房。公司業(yè)務現(xiàn)狀狀僅僅對所銷售售的住宅進行行簡易裝修，，倘若客戶不不選擇，則提提供毛坯房。。所裝修的價格格低廉，僅1-2萬元，檔次較較低，許多業(yè)業(yè)主將簡易裝裝修打掉重新新裝修。2-2-1、、裝飾業(yè)務（（續(xù)）競爭分析由于客戶需求求分散化、個個性化，缺乏乏成熟品牌等等因素，目前前市場較為分分散，缺乏具具有很強競爭爭實力并能占占據(jù)主要市場場份額的企業(yè)業(yè)?；㈤T建設競爭爭力評估關鍵成功要素素房屋裝修是物物業(yè)使用功能能的具體體現(xiàn)現(xiàn)方式，也是是使用者個性性化的體現(xiàn)方方式。裝修公司的市市場競爭力主主要體現(xiàn)在設設計風格、質(zhì)質(zhì)量保障、施施工進度、環(huán)環(huán)境保護、造造價、新技術術新材料的引引進和企業(yè)管管理等諸多細微和具體的的方面。向顧客提供合合適的精心裝裝修和裝飾的的房屋，也是是結合房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的精品品意識，人文文關懷和細致致工作的組成成部分和具體體體現(xiàn)。公司能力評估估目前的住宅裝裝修能力不強強，所提供裝裝修與房子設設計不匹配。。例如，在房房子結構設計計上已考慮了了工人房的位位置和結構，，但所提供的的裝修則過于于簡單。裝飾工程公司司只有實行嚴嚴格的管理制制度，才能既既向顧客提供供滿意的裝修修，又可以對對分散的裝修修工人進行有有效的管理；；反之，則很很難從裝修裝裝飾工程業(yè)務務中獲得較好好的收益。由于管理和收收益的問題，，目前還無法法和其他裝飾飾企業(yè)競爭。。2-2-2、、家具業(yè)務市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長2001年度度，世界家具具總產(chǎn)值約2000億美美元，其中超超過60%在在發(fā)達國家生生產(chǎn)。中國已取代意意大利，成為為世界上最大大的家具出口口國。2001年出出口額為40億美元，同比增增長11%。。2002年年全年出口額額超過50億億美元。作為中國最大大的家具生產(chǎn)產(chǎn)基地，廣東東今年的出口口額預計將有有25億美元元。美國是中國家家具出口的最最主要的市場場，在2000年，占中中國家具出口口額的40%以上。國內(nèi)市場對家家具產(chǎn)品的需需求量也很大大，每年都有有10-15%的增長。。15年來房房地產(chǎn)業(yè)和裝裝修業(yè)的飛速速發(fā)展激活了了家具市場。。據(jù)中國家具協(xié)協(xié)會統(tǒng)計，國國內(nèi)市場家具具產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值值已從1997年的7800萬元增增長到2000年的1.2億元。2001年總總產(chǎn)值估計為為1.3億元元，估計2002年為1.4億元。。需求特點及趨趨勢家具做為生活活必需品，其其需求的特點點和層次取決決于人們的生生活水平和文文化追求以及及時尚風格的的影響。例如，古典風風：精致與奢奢侈并存；新新古典風：古古今的完美結結合；休閑風風：以寬大和和圓為美等。。2-2-2、、家具業(yè)務（（續(xù)）公司業(yè)務現(xiàn)狀狀處于前期籌備備和試生產(chǎn)階階段，客戶單一，長長期虧損（去去年持平？）），經(jīng)營風險險大。競爭分析中國家具設計計與國外水平平相比還有不不少差距，但但就制造工藝藝而言已和國國際水準相去去不遠。家具零部件也也向標準化發(fā)發(fā)展，使得生生產(chǎn)經(jīng)營的靈靈活性大為提提高，并有利利于降低制造造與運輸成本本，增強家具具的適應性。。隨著CAD（計算機輔助設設計）、CAM（輔助制造）和和CAT（輔助檢驗）等等先進技術被被引入家具生生產(chǎn)過程，及及數(shù)控機床等等精密高效的的加工設備在在生產(chǎn)過程中中得到更加廣廣泛的應用，，家具生產(chǎn)進進一步趨于柔柔性化，世界界家具市場上上流行產(chǎn)品的的變化頻率也也因此而加快快；中國由于勞動動生產(chǎn)率低下下，家具產(chǎn)業(yè)業(yè)的價格競爭爭力仍遜于國國外同行；若若將家具的設設計水平、質(zhì)質(zhì)量、售后服服務等非價格格競爭因素加加以考慮，中中國家具產(chǎn)業(yè)業(yè)在競爭中劣劣勢更加明顯顯；世界家具市場場的發(fā)展依然然為中國的家家具產(chǎn)業(yè)帶來來各種機遇。。在比較優(yōu)勢勢的利益驅(qū)動動下，發(fā)達國國家家具生產(chǎn)產(chǎn)能力順勢向向發(fā)展中國家家轉(zhuǎn)移，形成成了發(fā)達國家家生產(chǎn)技術與與發(fā)展中國家家低廉勞動力力成本的有機機結合，合作作方式體現(xiàn)在在合資合作、、加工貿(mào)易、、OEM等多方面。競爭對手強大大?！笆澜缂壹揖呖磸V東””，本省家具具企業(yè)主要集集中在厚街及及其附近的城城鎮(zhèn)、深圳龍龍崗區(qū)坑梓鎮(zhèn)鎮(zhèn)和順德。這些地方由由于大量生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)聚集，，已形成頗具具知名度的家家具生產(chǎn)基地地。順德是國內(nèi)最最大的家具生生產(chǎn)基地和家家具集散市場場，出口貿(mào)易易額約13億億美元，占全全國家具出口口額的26％％，其中大部部分出口家具具為木質(zhì)家具具。東莞家具生產(chǎn)產(chǎn)及相關企業(yè)業(yè)已近2000家，從業(yè)業(yè)人員18萬萬人，年產(chǎn)值值超過100億元。2-2-2、、家具業(yè)務（（續(xù)）虎門建設競爭爭力評估關鍵成功要素素家具業(yè)的經(jīng)營營方式與房地地產(chǎn)業(yè)有很大大的不同，與與所處地點無無關，其所受受環(huán)境的影響響在于設計、、原材料的供供應、銷售渠渠道和輔助元元件的配套等等諸多因素；；對行業(yè)外企業(yè)業(yè)來說，要克克服行業(yè)壁壘壘，就需要在在上述諸多因因素中建立自自己的優(yōu)勢，，并根據(jù)自己己所欠缺的部部分，與眾多多專業(yè)公司建建立長久的合合作和伙伴關關系，完善產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的全部因因素。公司能力評估估由于在該行業(yè)業(yè)投入的時間間精力和人力力都不多，管管理層的行業(yè)業(yè)經(jīng)驗也不足足，資本規(guī)模模也難以支持持應有的發(fā)展展。由于缺乏人才才和經(jīng)驗，對對行業(yè)不熟悉悉，缺乏競爭爭能力；缺乏消除虧損損，保障盈利利的可行計劃劃和有力措施施。由于尚未建立立比較競爭優(yōu)優(yōu)勢，在東莞莞家具業(yè)的競競爭中暫時處處于劣勢。以參股合作經(jīng)經(jīng)營的方式起起步，可更好好地進入該行行業(yè)，取得經(jīng)經(jīng)驗。2-2-3、、廣告業(yè)務市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長中國戶外廣告告營業(yè)額已從從1990年年的6億，增增加到2002年的55億元，約占占整個廣告市市場營業(yè)額15%，為報報紙廣告的40%，電視視廣告的1/3。北京、上海、、武漢、大連連、沈陽、昆昆明、寧波、、重慶等城市市的戶外廣告告花費占各城城市廣告費用用總額的20-30%。。國內(nèi)廣告行業(yè)業(yè)的特點是：：缺乏有效的的廣告策劃和和整體規(guī)劃來來達到廣告效效果；廣告發(fā)發(fā)布媒體的有有效利用率并并不高。公路及公路兩兩側廣告、標標牌設施的設設計和建設，，須先由省交交通廳統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃和批準。。需求特點及趨趨勢國內(nèi)廣告行業(yè)業(yè)的增長速度度已放緩；廣告主投入廣廣告時，更希希望獲得全面面的服務和廣廣告影響力追追蹤調(diào)查，確確保廣告效果果。公司業(yè)務現(xiàn)狀狀廣告公司原只只承擔自己的的樓盤業(yè)務，，2002年年10月底投投標獲得142塊路牌廣廣告板的經(jīng)營營權，投標價價格為4000元／塊年年，出租價格格為6000元／塊年，，地段比較好好的廣告板已已經(jīng)出租了30%。到春節(jié)前出租租量約50%，沒有達到公公司預計的70%的出租租率。另外，擁有2塊高速公路路旁的T型廣告板。2-2-3、、廣告業(yè)務（（續(xù)）競爭分析廣東白馬、T等幾家大型企企業(yè)將占據(jù)市市場份額的大大部分。前者者擁有1000多名員工工，其候車亭亭廣告燈箱在在國內(nèi)沿海城城市（含北京京）的市場占占有率已達70%；2001年底以以5000萬萬純利在香港港上市集資4億港元。而而后者的戶外外媒體營業(yè)額額也已超過3.5億港元?；㈤T建設競爭爭力評估關鍵成功要素素戶外廣告是資資本密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，需要大大量投資。同時，作為具具有一定創(chuàng)造造性特征的廣廣告行業(yè)，除除了廣告媒體體外，還要有有廣告創(chuàng)意等等其他諸多因因素的結合，，才能達到廣廣告主所期望望的廣告效果果。制作一個好的的廣告，除了了市場調(diào)查、、準確定位和和掌握受眾心心理外，正確確選擇時間、、地點、及媒媒體形式和表表現(xiàn)方式，都都是成功的重重要因素，需需要廣告營運運商根據(jù)廣告告主產(chǎn)品或服服務的特點，，進行全面和和詳細的策劃劃。公司能力評估估目前，廣告公公司專業(yè)人員員不足，只有有3人具有從從業(yè)資格，在在從業(yè)經(jīng)驗及及業(yè)務關系方方面存在不足足。缺乏一個個專業(yè)團隊負負責廣告牌的的建設和銷售售事宜。由于缺乏專業(yè)業(yè)技術，所提提供的服務僅僅僅局限于廣廣告牌的出租租，缺乏全面面參與競爭的的能力。要達到每年獲獲得20塊高高速公路廣告告牌的經(jīng)營目目標，須全面面了解省交通通廳的規(guī)劃，，并根據(jù)其規(guī)規(guī)劃，走出虎虎門乃至東莞莞，到全省其其他地市去投投資建設廣告告牌。若想進一步發(fā)發(fā)展廣告業(yè)，，可考慮通過過控制廣告媒媒介資源，通通過向?qū)I(yè)的的廣告企業(yè)/廣告人承包包經(jīng)營權和/或出租媒介介使用權獲取取利潤。從長長遠來看，也也可與他們結結成戰(zhàn)略聯(lián)盟盟，以參股的的方式進行合合作，充分利利用他們的專專業(yè)長項。2-3-1、、星級酒店投投資市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長就全國而言，，酒店供大于于求。2000年底共有有旅游飯店10481家家，而收入是是860億元元，僅增長2%。國內(nèi)酒店入住住率最高的四四個城市是滬滬、京、穗和和三亞；1999年世博博會前的昆明明曾是酒店效效益最好的城城市。由于總總量失衡，加加上非集團化化管理，國內(nèi)內(nèi)酒店自1997年起處處于全行業(yè)虧虧損狀態(tài)，去去年虧損總額額高達26億億。五星級酒店實實現(xiàn)的利潤占占有利潤酒店店總利潤的90%；10%的外資酒酒店占據(jù)了90%的行業(yè)業(yè)利潤。珠三角的經(jīng)濟濟規(guī)模及增長長前景，決定定了星級酒店店有龐大穩(wěn)定定的需求。但但廣州花園酒酒店近5年來來營業(yè)收入已已減少25%（從5.5億元下降到到目前約4億億元）；東莞莞全市酒店業(yè)業(yè)的平均入住住率約60%。需求特點及趨趨勢就酒店的類型型而言，廣州州、深圳、上上海是典型的的“國際商務務型”；澳門門是“娛樂渡渡假型”；東東莞則是比較較獨特的“娛娛樂商務型””（即以娛樂樂帶動的商務務應酬型）。。東莞酒店主要要的收入來源源是娛樂和餐餐飲，而非單單純依靠入住住率。虎門兩家五星星級酒店由于于定位差異，，經(jīng)營效果不不一。競爭分析作為一個資本本、管理和勞勞動力都很密密集的行業(yè)，，國內(nèi)單體酒酒店的投資風風險和運營風風險均很大（（東莞特色的的娛樂帶動型型酒店，政策策風險極高））；而外資管管理的國際酒酒店，由于納納入國際訂房房網(wǎng)絡系統(tǒng)，，規(guī)模優(yōu)勢明明顯（如六洲洲酒店集團在在全球有3200家酒店店）。很多酒店實際際上是銀行的的打工仔（四四大資產(chǎn)管理理公司網(wǎng)頁資資料顯示，其其不良資產(chǎn)中中虧損酒店占占了很大一塊塊比重），但但不乏新酒店店加入競爭，，據(jù)估計，北北京酒店將從從目前的530家增加到到2008年年的900家家，上海已有有16家五星星級酒店，還還有8家正在在申請，上海海旅游委認為為已供過于求求。2-3-1、、星級酒店投投資（續(xù)）虎門建設競爭爭力評估關鍵成功要素素定位：能否提提供獨到的（（差異性）優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務？管理：自行管管理，或是聘聘請專業(yè)團隊隊/公司來管管理？推廣：如何使使到虎門及周周邊地區(qū)的客客人使用我們們的服務？風險控制：能能否有效控制制政策風險（（即不可使之之影響公司形形象）？公司能力評估估由于公司在虎虎門的影響力力較大，酒店店將有聚客的的能力；有星級酒店的的建設經(jīng)驗但但沒有管理經(jīng)經(jīng)驗。如聘請請專業(yè)公司管管理（納入跨跨國酒店管理理體系），風風險雖會降低低但回報也將將減少。投資酒店的必必要步驟通過市場調(diào)研研，確認虎門門還有較大的的（細分）市市場空間；鑒于國內(nèi)星級級酒店在很大大程度上是““面子投資””（即投資的的目的主要不不是為了盈利利，而是追求求公司的形象象和資產(chǎn)的沉沉淀），建議議須先明確公公司發(fā)展戰(zhàn)略略，并確認公公司的投資承承受能力；最壞的可能性性是：要沉淀淀大約1-2億元人民幣幣，而且運營營后每年都要要發(fā)生一大筆筆維修費，可可能對公司主主業(yè)的發(fā)展構構成極大影響響；確定經(jīng)營和管管理模式。從從長遠看，只只有特色酒店店才能生存和和發(fā)展。確定投資后，，須進行有效效的形象策劃劃，以盡快擴擴大影響力。。2-3-2、、品牌服裝經(jīng)經(jīng)營市場吸引力分分析市場規(guī)模及增增長作為世界主要要的服裝加工工和生產(chǎn)基地地，中國需要要建立一批世世界知名品牌牌來引導中國國服裝業(yè)的發(fā)發(fā)展，并使之之真正走向世世界。隨著收入水平平的提高和穿穿著意識的成成熟，中國職職業(yè)裝市場的的發(fā)展將相當當迅速，目前前近600億億元的消費需需求規(guī)模有望望在5年后擴擴大一倍，達達到1100億元元；而非職業(yè)業(yè)裝市場相對對增長較慢。。綜合市場規(guī)模模和發(fā)展速度度來看，男式式西裝以40%左右的市市場比重和11%的年增增長率始終保保持其吸引力力。女式職業(yè)業(yè)裝的市場規(guī)規(guī)模有限，但但其中都市女女性白領細分分市場發(fā)展迅迅速，在2005年將達達到近60億億元的消費需需求總額，接接近都市白領領男式西裝市市場未來85億元的需求求規(guī)模。中國童裝市場場缺乏全國性性品牌。需求特點及趨趨勢中檔品牌在中中國有較大的的發(fā)展空間。。經(jīng)過包裝的品品牌附加值是是產(chǎn)品價值的的數(shù)倍。據(jù)海關統(tǒng)計，，2002年年廣東省服裝裝出口101億美元，增增長15.8%，出口凈凈增加13.8億美元，，占全國出口口服裝總值的的24.4%。從出口城城市看，深圳圳、東莞、廣廣州占全省半半壁江山，共共55億美元元，占全省服服裝出口的54%，增長長14%。香香港是廣東服服裝最大的出出口市場（占占出口額的一一半）；美國國、日本、歐歐盟、東盟等等也是廣東服服裝重要的出出口地。2-3-2、品牌服服裝經(jīng)營（（續(xù)）市場吸引力力分析競爭分析然而，服裝裝出口大省省的廣東，，并不是一一個強省，，在全國知知名服裝品品牌中，廣廣東的數(shù)目目并不多，，尤其是男男裝，國產(chǎn)產(chǎn)的西服品品牌，主要要是浙江品品牌的天下下。在女裝裝上，廣東東的品牌也也不突出，，上海、江江蘇、浙江江和湖北等等地的品牌牌都有壓倒倒廣東品牌牌的勢頭。。作為一個服服裝集散地地，虎門的的服裝加工工業(yè)在全國國具有一定定的知名度度；具有發(fā)發(fā)展出若干干知名品牌牌的基礎條條件，但目目前還未產(chǎn)產(chǎn)生知名的的服裝品牌牌。雅戈爾、杉杉杉等業(yè)內(nèi)內(nèi)龍頭企業(yè)業(yè)采取既打打造自己品品牌，又代代理國際品品牌服裝的的戰(zhàn)略，其其目的是通通過代理業(yè)業(yè)務學習和和積累國外外品牌商的的先進經(jīng)驗驗。去年底，娃娃哈哈宣布布大舉進軍軍童裝市場場,業(yè)務模模式獨特（（即娃哈哈哈投入品牌牌和廣告，，以連鎖專專賣店形式式經(jīng)營，產(chǎn)產(chǎn)品由兒童童服裝和靴靴類企業(yè)貼貼牌生產(chǎn)，，場地費等等則由加盟盟者負責））；但娃哈哈哈的品牌牌沿伸戰(zhàn)略略能否成功功，還有待待觀察。2-3-2、品牌服服裝經(jīng)營（（續(xù)）虎門建設競競爭力評估估關鍵成功要要素在國外產(chǎn)業(yè)業(yè)分類中，，服裝業(yè)和和家具業(yè)都都被列為““創(chuàng)新性的的低技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”（innovativelow-techindustry)，即其研發(fā)、、生產(chǎn)組織織、經(jīng)營管管理和后勤勤服務等，，都需要創(chuàng)創(chuàng)造和創(chuàng)新新。典型者者如意大利利的鞋和瑞瑞士的手表表。服裝品牌的的成功，主主要是對品品牌的定位位和對流行行趨勢的把把握上，由由于服裝品品牌和流行行變化非常?？欤鐭o無法把握流流行趨勢的的變化，就就很容易造造成積壓。。為了把握流流行，不但但要對流行行趨勢準確確做出判斷斷，而且需需要有好的的設計師，，根據(jù)有關關趨勢，設設計出具有有自己品牌牌特點的服服裝服飾來來配合流行行的各種元元素。對于絕大多多數(shù)從事消消費品經(jīng)營營的企業(yè)來來說，品牌牌建設及市市場營銷方方面的投資資需求巨大大，占據(jù)其其成本結構構的主要部部分。而此此部分的投投資及經(jīng)營營風險也相相應較大。。公司能力評評估目前沒有經(jīng)經(jīng)營服裝企企業(yè)的經(jīng)驗驗，無法把把握市場動動態(tài)，對投投資受時尚尚影響很大大的服裝行行業(yè)來說，，風險很大大；缺乏核心設設計技術和和營銷渠道道；虎門的品牌牌服裝將由由服裝企業(yè)業(yè)去整合，，集團目前暫暫不具有比比較優(yōu)勢。。若想進入該該行業(yè)，最最好考慮與與某一經(jīng)營營管理比較較出色的服服裝企業(yè)或或團隊結成成戰(zhàn)略聯(lián)盟盟，減低行行業(yè)壁壘；；由于發(fā)展展品牌服裝裝非公司目目前的主營營業(yè)務，建建議以參股股的方式進進行。2-3-3、其他行行業(yè)（建筑筑化工、建建筑材料等等）市場吸引力力分析市場規(guī)模及及增長建筑材料和和建筑化工工市場巨大大，其可細細分為：鋼鋼材、水泥泥、木材、、玻璃、陶陶瓷、涂料料、塑料、、石料，及及新型建材材等眾多的的子行業(yè)和和子市場。。中國是世界界第一水泥泥大國，2001年年生產(chǎn)和消消費量占全全球34%，占亞洲洲57%；；水泥總產(chǎn)產(chǎn)能已達7億噸，實實際生產(chǎn)水水泥6.2億噸，年年增長率約約4-5%。2002年年國內(nèi)鋼產(chǎn)產(chǎn)量1.8億噸，同同比增長20%；鋼鋼材產(chǎn)量繼繼續(xù)位居世世界第一。。建筑用鋼鋼材中，國國內(nèi)小型材材全年生產(chǎn)產(chǎn)5300萬噸，同同比增長21%。2001年年世界平板板玻璃產(chǎn)量量約3310萬噸。。其中，中中國占31%。所生生產(chǎn)的玻璃璃主要用于于建筑，年年均需求增增長率在８８%以上；；浮法玻璃璃出口量為為4000萬平方米米，出口額額1.2億億美元，單單位價格下下降近7%，比國際際市場價格格下降幅度度大。我國建筑涂涂料年產(chǎn)量量超過130萬噸，，成為居美美國、日本本之后的世世界第三大大建筑涂料料生產(chǎn)國。。從建筑和和建材行業(yè)業(yè)發(fā)展速度度預測，至至2005年，全國國建筑涂料料年產(chǎn)量將將達到180萬噸；；2015年將達到到300萬萬噸，是2005年年預計產(chǎn)量量的1.7倍。在外外墻裝飾中中的應用率率將大于60%。2002年年我國玻璃璃纖維的國國內(nèi)外市場場容量將進進一步擴大大，產(chǎn)量將將突破30萬噸。2001年我國玻玻璃鋼產(chǎn)品品技術含量量有所提高高，產(chǎn)量逾逾70萬噸噸（含F(xiàn)RSP、、CCL、、FRTP）。預計全國石石材產(chǎn)量在在保持2001年1.3億平平方米的基基礎上穩(wěn)中中有升；石石材對外出出口金額可可達到8.6億美元元。全國乃至世世界最大的的陶瓷生產(chǎn)產(chǎn)基地廣東東，2002年陶瓷瓷出口額高高近11億億美元。2-3-3、其他行行業(yè)（續(xù)））虎門建設競競爭力評估估關鍵成功要要素成功把握各各行業(yè)的變變化趨勢；；建材是一個個高能耗的的行業(yè)，市市場競爭優(yōu)優(yōu)勢體現(xiàn)在在能源利用用率和開發(fā)發(fā)新型建材材等方面引進先進技技術。倘若若在引進先先進技術和和當?shù)氐氖惺袌鲂枨蠼Y結合在一起起（例如能能夠替代黏黏土磚低成成本用作多多層建筑的的新型建材材和技術）），則成功功來的更快快。若現(xiàn)在在沒有合適適的建材和和技術，則則可適當跟跟蹤相應的的開發(fā)動態(tài)態(tài)，一旦技技術成熟，，可搶先與與技術擁有有者合作。。管理和市場場推廣。公司能力評評估如投資傳統(tǒng)統(tǒng)建筑化工工或建筑材材料，將超超過公司財財力和管理理能力。建議可關注注新型建筑筑化工（新新型涂料））和新型建建材（涉及及塑鋼型材材、新型管管材、新型型墻材、復復合板、玻玻璃纖維）），及特種種水泥等。。如遇到有巨巨大市場前前景的項目目（須為““革命性””的技術和和項目），，可采取創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投資的的模式介入入。投資時應注注意：投資資的前提是是該項目可可以組建一一個優(yōu)秀管管理團隊，，并且內(nèi)部部機制完善善；投資的的主要目的的則是股權權的適時變變現(xiàn)和大幅幅度增值。。小結及建議議主營業(yè)務：：虎門和東莞莞的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務還有有相當大的的發(fā)展空間間，公司又又有發(fā)展條條件，建議議應當采取取聚焦房地地產(chǎn)的發(fā)展展戰(zhàn)略，以專業(yè)化構構建競爭力力；同時帶動相相關的建筑筑和物業(yè)管管理行業(yè)的的發(fā)展。具具體將在愿愿景目標中中詳細分析析。輔助業(yè)務：：“隔行如隔隔山”，進進入其他行行業(yè)，肯定定要付出代代價，考慮慮與專業(yè)企企業(yè)建立戰(zhàn)戰(zhàn)略合作關關系，從參參股經(jīng)營做做起，就可可降低跨行行業(yè)的成本本，加快在在新行業(yè)中中的發(fā)展速速度。一旦熟悉和和掌握了新新行業(yè)的情情況，則可可加大投資資力度和規(guī)規(guī)模。在物色戰(zhàn)略略伙伴時，，建議選擇擇有開拓能能力、善于于創(chuàng)新、了了解和掌握握行業(yè)運營營特點和發(fā)發(fā)展方向，，但尚不具具備資金實實力和規(guī)模模效益的技技術型企業(yè)業(yè)。虎門及附近近地區(qū)的廣廣告業(yè)將主主要由專業(yè)業(yè)的廣告企企業(yè)去整合合，公司以以參股經(jīng)營營為宜。同理，如要要發(fā)展家具具業(yè)，也需需與其他專專業(yè)企業(yè)建建立合作關關系，利用用其行業(yè)優(yōu)優(yōu)勢。裝修業(yè)是房房地產(chǎn)和建建筑業(yè)的附附屬行業(yè)，，其發(fā)展對對公司現(xiàn)有有主業(yè)可有有一定的支支持。計劃中的行行業(yè)：星級酒店：：建議先進進行可行性性研究品牌服裝：：建議采取取參股形式式介入其他：建議議采取參股股或風險投投資方式介介入3、對盤活活現(xiàn)有存量量資產(chǎn)的探探討和建議議3、對盤活活現(xiàn)有存量量資產(chǎn)的探探討和建議議公司存量資資產(chǎn)情況主要是金巒巒商業(yè)大廈廈近4萬ＭＭ2的商業(yè)用房房，其產(chǎn)權權有一半屬屬于虎門建建設，目前前處于閑置置狀態(tài)。商場項目出出路在經(jīng)營營在過了填補補市場空白白的時期后后，廣州等等中心城市市近年的商商場物業(yè)基基本上無大大的突破。。很多商場場的經(jīng)營陷陷入了欲罷罷不能的困困境，新項項目的進入入也顯得尤尤其困難（（據(jù)說廣州州海珠區(qū)一一個商場項項目的發(fā)展展商請了8間策劃公公司參與其其策劃代理理投標，經(jīng)經(jīng)過近一年年的挑選，，該發(fā)展商商仍未確定定哪一間當當選，原因因是這幾家家公司的策策劃皆無““出彩”之之處，構不不成市場沖沖擊力）。。而根據(jù)香港太古集團操作太古廣廣場、太古古坊及又一一城等商業(yè)業(yè)物業(yè)項目目的成功經(jīng)驗，其中中最主要的一條條是：商場項目目要靠經(jīng)營營致勝（而不是國內(nèi)許多開發(fā)商商崇尚的靠靠銷售取勝勝）。香港開發(fā)商商的做法，，通常是由由發(fā)展商自自行招商和和經(jīng)營管理理，獲得的的收益長遠遠而穩(wěn)定，，企業(yè)資金金的穩(wěn)健度度也高。太太古地產(chǎn)在在操作“又又一城”時時，對招商商與經(jīng)營管管理工作進進行了非常常細致的策策劃和布置置，并深入入調(diào)查各個個行業(yè)的經(jīng)經(jīng)營狀況，，采用與商商家進行利利潤分成的的方式收取取租金，令令其在極為為嚴峻的市市場形勢下下，取得了了經(jīng)營成功功。3、對盤活活現(xiàn)有存量量資產(chǎn)的探探討和建議議（續(xù)）盤活有關資資產(chǎn)的建議議香港經(jīng)驗未未必完全適適用于虎門門，但商場場如要讓投投資者相信信其經(jīng)營前前景，不僅僅要告訴客客戶一個很很有前景的的商業(yè)主題題，同時更更要利用招招商實現(xiàn)這這一商業(yè)主主題，并以以出色的管管理，不斷斷的維持并并改善商場場的經(jīng)營，，讓投資者者穩(wěn)收租金金。此招商、管管理、投資資三合一策策略是商場場營銷的決決勝之道。。最好是爭取取與“大鋪鋪主”合作作廣州、深圳圳已有不少少有志于當當鋪主的投投資者，其其購買商鋪鋪的目的是是收租，自自己并不會會去進行商商業(yè)經(jīng)營。。但目前這這類投資者者主要是由由普通市民民構成，缺缺乏足夠的的資金實力力和專業(yè)操操作技巧，，而要真正正解決發(fā)展展商的資金金回籠與商商場的經(jīng)營營問題，需需要“大鋪鋪主”的出出現(xiàn)?！按箐佒鳌薄彼劳械牡馁Y源有兩兩類：一是是以資金實實力為依托托，懂得看看地頭，知知道哪些鋪鋪面可做旺旺，于是自自己投資買買下不同地地段、不同同類型的鋪鋪面，坐等等租客上門門；另一類類則是與眾眾商家先打打交道，在在拿到的商商家明確的的租鋪意向向后，再去去找店鋪做做投資。這這種“大鋪鋪主”恰好好就是開發(fā)發(fā)商與商家家之間的橋橋梁。因為為其強項是是預測一個個大商場未未來能否做做旺。他們們只要認為為某商場前前景看好，，就敢大膽膽投入，以以期未來獲獲得理想回回報。這種種中介力量量對于商場場物業(yè)的開開發(fā)與經(jīng)營營至關重要要。但這種“大大鋪主”目目前還未形形成氣候。。據(jù)威格斯斯物業(yè)顧問問分析，““大鋪主””階層出現(xiàn)現(xiàn)得越早，，就越有利利于一個城城市商鋪物物業(yè)的繁榮榮與發(fā)展。。4、關于企企業(yè)方向性性戰(zhàn)略的總總體設想說明企業(yè)“愿景景”目標的的設定及其其理由企業(yè)未來發(fā)發(fā)展方向：：業(yè)務重組方方案建議企業(yè)戰(zhàn)略實實施重點：：核心競爭力力的提升4-1、說說明本報告將著著重就虎門門建設未來來發(fā)展的方方向性戰(zhàn)略略中的一些些關鍵問題題，提出看看法關鍵問題討論內(nèi)容愿景/目標核心業(yè)務市場定位高層次的發(fā)展目標/衡量標準戰(zhàn)略方向–在哪里競爭市場吸引力分析市場規(guī)模/增長/利潤率市場需求特點及趨勢/驅(qū)動因素（客戶分析）競爭分析虎門建設競爭力評估確認市場關鍵成功要素評估虎門建設相應能力實施重點–如何競爭根據(jù)產(chǎn)品組合戰(zhàn)略及能力分析確認提升競爭力重點初步提出獲取能力的選擇方案－內(nèi)部改善 －外部增長4-1、說說明（續(xù)））針對虎門建建設的具體體情況，項項目小組在在本期工作作中主要采采用了與傳傳統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略設計不不同的分析析方法通常的企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略設計過過程1.確認企業(yè)核心競爭力45452331322.確認“愿景”目標3.設計企業(yè)戰(zhàn)略以實現(xiàn)目標在哪里競爭？如何競爭？針對具體情情況(核心心競爭力不不明)所設設計的企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展展過程1.設計“愿景”目標2.設計企業(yè)戰(zhàn)略以實現(xiàn)目標在哪里競爭？如何競爭？3.定義虎門建設需要培養(yǎng)和獲取的核心競爭力45452331324-2、企企業(yè)“愿景景”目標的的設定（續(xù)續(xù)）4-2-1、建議議“愿景””目標核心戰(zhàn)略：：集中力量發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)主業(yè)；以以虎門鎮(zhèn)為為中心，逐逐步向周邊邊城鎮(zhèn)滲透透?？傮w目標：爭取用3年左右時時間，發(fā)展展成為東莞莞地區(qū)前三三名的品牌牌開發(fā)商；；2007年年前后，成成為廣東省省前10名名的發(fā)展商商。。近期目標：：未來2-3年內(nèi)，每每年平均銷銷售的房屋屋不少于20？萬平平方米。在市場占有有率方面，，爭取在東莞市達到到[]%以上。物業(yè)管理通通過考核取取得ISO9001的認證；在財務方面面，計劃每每年平均銷銷售收入在在4億元以以上，盈利利在4000萬元以以上。品牌建設方方面。。。。抓好建設設項目的嚴嚴格管理，，爭取能夠夠獲得市優(yōu)優(yōu)和省優(yōu)建建設項目，，突出品牌牌效果。[需和客戶戶討論]4-2、企企業(yè)“愿景景”目標的的設定（續(xù)續(xù)）中長期目標標：自2006年起，開開發(fā)和銷售售面積每年年不少于？？萬平方米米。在市場占有有率方面，，爭取在東東莞維持在在？%以上上；在。。。。其他開開發(fā)地域？？？？。在財務方面面，每年實實現(xiàn)銷售收收入在？億億元以上，，盈利在1億元以上上。確立品牌。。。。。4-2、企企業(yè)“愿景景”目標的的設定（續(xù)續(xù)）4-2-2、建議采采取聚焦戰(zhàn)略的五大理由由理由之一：：虎門建設設具有地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的比比較優(yōu)勢（（技術條件）核心創(chuàng)業(yè)及及管理團隊隊富有企業(yè)業(yè)家精神，，善于進行行制度創(chuàng)新新；熟悉虎門及及周邊地區(qū)區(qū)市場環(huán)境境，在當?shù)氐負碛辛己煤玫墓碴P關系及較好好的信譽；；管理層熟悉悉房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務，具有有成功的地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗；公司具有較較高的決策策效率，及及有效的財財務控制手手段；已積累了一一定的資金金實力。4-2、企企業(yè)“愿景景”目標的的設定（續(xù)續(xù)）理由之二：廣廣東房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有明確的的發(fā)展前景（市場規(guī)模））未來10年，，中國GDP增長率將維持持7%以上，，加上全面建建設小康社會會的國家戰(zhàn)略略目標的實施施，房地產(chǎn)特特別是住宅市市場空間十分分廣闊。按照世界銀行行的研究，住住宅需求與人人均GDP水平有關：當當一個國家人人均GDP在300美元元時，住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始起步步；在600-800美美元時，近入入高速發(fā)展期期；到1300美元時，，進入穩(wěn)定的的快速增長期期；到8000-10000美元時時，住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)開始衰退。。目前，我國國人均GDP1000美元元（廣東人均均1600美美元），預計計2005年年達到1300美元，顯顯示國內(nèi)房地地產(chǎn)業(yè)具有快快速發(fā)展的良良好空間。中國成為“全全球大工廠””勢在必然，，城市化和““異地城市化化”的發(fā)展，，家庭單位的的減小和人口口的老齡化，，都將促進住住宅需求的增增長；珠三角地區(qū)是是國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的四大熱熱點區(qū)域（其其他三個是：：長三角、京京津溏、成渝渝）：大佛山市的建建立，拉開了了珠三角城市市整合的步伐伐。隨著珠三三角經(jīng)濟逐步步一體化，不不同城市之間間的定位和分分工將更加合合理，從而使使我國兩大經(jīng)經(jīng)濟“引擎””之一的經(jīng)濟濟體更具活力力。珠三角將與香香港進一步融融合，建立““大珠三角””經(jīng)濟區(qū)，發(fā)發(fā)揮各地的比比較優(yōu)勢。廣廣東將重點發(fā)發(fā)展現(xiàn)代服務務業(yè)，電子信信息、軟件技技術、生物工工程、新材料料和環(huán)保工程程等高新技術術產(chǎn)業(yè)，配合合和利用香港港的國際金融融中心、旅游游中心和貿(mào)易易運輸物流中中心的優(yōu)勢。。經(jīng)濟一體化將將主要體現(xiàn)在在：基礎設施施建設和環(huán)境境保護一體化化；二是產(chǎn)品品和要素市場場一體化；三三是產(chǎn)業(yè)布局局與結構的一一體化；經(jīng)濟濟運行與管理理機制的一體體化（建立“都市聯(lián)盟”來統(tǒng)一行使跨跨界職能），，等等。東莞地理位置置十分優(yōu)越，，目前城市化化程度還不高高（僅50%），發(fā)展?jié)摑摿艽?。隨隨著城市化水水平的提高、、民營經(jīng)濟的的壯大，現(xiàn)有有產(chǎn)業(yè)的升級級，將有力地地帶動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。。4-2、企業(yè)業(yè)“愿景”目目標的設定（（續(xù)）理由之三：房房地產(chǎn)業(yè)是入入世后受沖擊擊最小的行業(yè)業(yè)之一（外部環(huán)境））入世后，跨國國公司搶占中中國市場的行行業(yè)排序為：：通訊、金融融、醫(yī)藥及醫(yī)醫(yī)療設備、生生物化工、電電子、交通等等基礎設施、、農(nóng)業(yè)、房地地產(chǎn)、原材料料。房地產(chǎn)業(yè)是地域性極強的的本土化生意，，其開發(fā)建設設與所在地的的政策、法規(guī)規(guī)、規(guī)劃密切切相關，而這這些都具有濃濃厚的地方色色彩。不同國家或地地區(qū)間的氣候候、民族、宗宗教、文化習習俗等存在差差異，使開發(fā)發(fā)商很難產(chǎn)生生出一種像可可口可樂一樣樣的“標準產(chǎn)產(chǎn)品”向全世世界銷售，這這客觀上制約約了房地產(chǎn)企企業(yè)的跨國經(jīng)經(jīng)營；在中國國，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)既沒有跨國國公司，也沒沒有百年老店店?；谏鲜鎏攸c點，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是比較適合合國內(nèi)民營企企業(yè)投資發(fā)展展的行業(yè)之一一。而公司目前小小規(guī)模投資的的家具、廣告告業(yè)，及考慮慮中的酒店、、建筑化工等等行業(yè)，則要要面臨來自跨跨國公司和國國內(nèi)各大中型型企業(yè)的激烈烈競爭。理由之四：廣廣東人偏好投投資房地產(chǎn)（消費習慣））大量流動人口口的存在，使使出租房子的的市場在廣東東永遠有生意意可做。率先富裕起來來的廣東人，，在比較了各各種投資項目目后，通常傾傾向于投資房房地產(chǎn)。在我們熟悉的人中，，一輛車都沒沒有買，而有兩套房的的人卻相當多多，有的人甚甚至擁有三、、四套房。對家庭理財而而言，買房出出租收房租，，是最簡單的的賺錢模式，，最為省心、、省力，收入入也最為有保保證。房子出出租了２０年年還是一筆財財產(chǎn)。4-2、企業(yè)業(yè)“愿景”目目標的設定（（續(xù)）理由之五：房房地產(chǎn)企業(yè)必必須加快集約約化進程（行業(yè)趨勢））一方面，在經(jīng)經(jīng)歷了前些年年的高速發(fā)展展之后，近年年國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的市場場化程度明顯顯加快。另一方面，在在良好的發(fā)展展前景面前，，各路資本紛紛紛涌入地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領域。。由于房地產(chǎn)業(yè)業(yè)整體利潤水水平較高，成成為各種資金金涌入的焦點點，2002年出現(xiàn)了外外行、外來人人、外來資金金搞房地產(chǎn)的的“三外”現(xiàn)現(xiàn)象；業(yè)外龍龍頭企業(yè)（如如聯(lián)想等）進進軍房地產(chǎn)動動輒10億元元以上的大手手筆；1200家上上市公司中，，宣布轉(zhuǎn)型房房地產(chǎn)的已超超過300家家；另據(jù)悉，第一一只中外合資資地產(chǎn)基金““中國房地產(chǎn)產(chǎn)基金”已由由荷蘭國際和和首創(chuàng)組建成成立；

第一一只外資地產(chǎn)產(chǎn)基金“精瑞瑞基金”也已已成立，從事事從住宅開發(fā)發(fā)到住宅環(huán)保保、節(jié)能技術術的整個產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的投資。。廣、深房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已開始洗洗牌，不少中中小開發(fā)商面面臨微利甚至至被擠垮的境境地。自現(xiàn)在起，業(yè)業(yè)內(nèi)企業(yè)唯有有達成規(guī)?；瘍?yōu)勢，方能能應對市場的的不斷擴大和和競爭的日益益加??；而產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集約化是是形成良好規(guī)規(guī)模優(yōu)勢的前前提，以實現(xiàn)現(xiàn)資源的更有有效利用。公司雖在虎門門市場居于絕絕對壟斷地位位，但就整個個東莞市而言言，所占的市市場份額就不不算很大。競競爭的優(yōu)勢和和生存的危機機共存。在行行業(yè)強弱的整整合和重新洗洗牌的大格局局下，必須不不斷提高優(yōu)化化專業(yè)資源的的能力和水平平。建議公司盡早早確立“集中中優(yōu)勢兵力打打殲滅戰(zhàn)”的的思路，適時時對集團架構構及業(yè)務進行行優(yōu)化組合，，避免資源的的分散和浪費費。隨著東莞城市市化水平的提提高，虎門有有望成為本市市的第二城市市中心，城市市化建設工作作量很大。4-3、企業(yè)業(yè)未來發(fā)展方方向：業(yè)務重重組方案建議議基本思路據(jù)我們了解，，目前東莞主主要地產(chǎn)商的的專業(yè)化水平平還不是很高高，建議公司司應集中資源源，利用虎門門及周邊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)還處處于賣方市場場的有利時機機，開發(fā)好現(xiàn)現(xiàn)有的和計劃劃中的大型樓樓盤，率先提提高專業(yè)化程程度，打響品品牌，爭當行行業(yè)的領跑者者。而集約化的前前提是逐步建建立現(xiàn)代企業(yè)業(yè)制度。現(xiàn)代代企業(yè)制度追追求公司價值值和股東價值值的最大化。。產(chǎn)權的合理理流動、資源源的優(yōu)化配置置、有效的激激勵約束，是是現(xiàn)代企業(yè)制制度的重要標標志，可以更更好地提高企企業(yè)的經(jīng)濟效效益。集團與下屬企企業(yè)之間須將將建立起緊密密的資產(chǎn)和業(yè)業(yè)務紐帶關系系；明確各利利益群體（股股東、董事、、經(jīng)理、員工工）之間的責責任、權利和和義務。通過過資產(chǎn)重組、、結構優(yōu)化，，并按照資源源共享、優(yōu)勢勢互補的原則則，最大限度度地發(fā)揮各類類資源的綜合合效益，增加加主營業(yè)務的的市場占有率率。借鑒國內(nèi)外成成功的民營企企業(yè)的改制重重組經(jīng)驗，著著眼長遠發(fā)展展，統(tǒng)籌規(guī)劃劃，穩(wěn)步推進進，分步實施施，同時確保保當前工作正正常進行。適時組建集團團架構，使之之成為控股公公司或參股公公司；同時使使集團股權主主體適當多元元化，為未來來集團股權的的進一步改革革和（部分））業(yè)務的上市市奠定基礎。。在集團和下屬屬企業(yè)，建議議適當考慮通通過激勵機制制的改革，如如通過實施管管理層和骨干干員工的持股股制度，把后后者的利益與與企業(yè)利益更更緊密地聯(lián)結結在一起；注注重優(yōu)化人才才結構，調(diào)動動積極性，提提高經(jīng)營管理理水平，增強強核心競爭力力。重組的基本原原則是對現(xiàn)有有的組織結構構進行改造，，對業(yè)務進行行重組，對人人員進行合理理配置。目的的在于建立一一個新的機制制，從企業(yè)內(nèi)內(nèi)部獲得一個個快速發(fā)展的的巨大動力，，為企業(yè)創(chuàng)造造一個持續(xù)、、穩(wěn)定、健康康發(fā)展的未來來。插入萬科案例例4-3-1、、企業(yè)未來發(fā)發(fā)展方向：主主業(yè)重組方案案建議房地產(chǎn)集中公司土地地和資金等要要素資源，適適當利用外部部資源，開發(fā)發(fā)好現(xiàn)有的和和計劃中的大大型樓盤，提提高專業(yè)化水水平。明確遠景規(guī)劃劃，科學分解解戰(zhàn)略目標，，確立企業(yè)價價值觀及市場場定位。強化戰(zhàn)略實施施能力，加強強品牌經(jīng)營，，提高經(jīng)營效效率。建筑建立一支穩(wěn)定定的技術隊伍伍，取得更多多的國家一級級資質(zhì)。加強與中建