zz地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程法律風(fēng)險(xiǎn)手冊(cè)zz地產(chǎn)控股股份有限公司法律事務(wù)部2016年12月前言相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的倡議下，由地控總部法律事務(wù)部根據(jù)公司實(shí)際情況編制工作手冊(cè)。風(fēng)險(xiǎn)為描述點(diǎn)，附以日常的主要業(yè)務(wù)流程，給予相應(yīng)的管控措施、改善建議。公司的風(fēng)控體系，未來(lái)隨著公司風(fēng)控工作的不斷完善,該手冊(cè)內(nèi)容也必將日臻完善。zz地產(chǎn)控股法律事務(wù)部印制日期：201612目錄第一章前置控制 6一、制定項(xiàng)目投資金風(fēng)險(xiǎn)控目標(biāo) 6二、制定項(xiàng)目投運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控目標(biāo) 6第二章 土地取得 7一、地塊信息搜集 7二、可行性研究 7三、招拍掛 8四、簽約準(zhǔn)備 8五、簽定《國(guó)有地出讓合同》 8六、交地 9七、繳清土地余及契稅 10八、取得《國(guó)有地使用權(quán)證》 10第三章 項(xiàng)目策劃 11一、市場(chǎng)調(diào)研 11二、項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、發(fā)成本指標(biāo) 11三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路 12五、方案概念設(shè)計(jì) 12六、施工圖設(shè)計(jì)位、合同落地 13第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 14一、立項(xiàng)批復(fù) 15二、規(guī)劃總平報(bào)批 15三、取得《建設(shè)地規(guī)劃許可》 16四、取得《房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)書(shū)》 17五、盤(pán)活土地費(fèi)用 17六、審查建筑工施工圖 18七、規(guī)劃與建筑計(jì)方案報(bào)批 18八、取得《建設(shè)程規(guī)劃許可》 19九、取得《建設(shè)程施工許可》 20第五章 策劃推廣 20一、產(chǎn)品、項(xiàng)目地名稱謂 20二、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃 21三、營(yíng)銷的團(tuán)隊(duì)組建工作 22四、銷售流程、本組織工作 22五、銷售簽約的項(xiàng)行政報(bào)備作 23六、營(yíng)銷中心開(kāi)業(yè) 23七、樣板房對(duì)外放 24八、蓄客業(yè)務(wù) 25第六章 施工建設(shè) 25一、施工合同規(guī)以及總包合簽訂 25二、制定項(xiàng)目工進(jìn)度計(jì)劃（點(diǎn)、形象計(jì)） 26三、項(xiàng)目開(kāi)工 27四、工程進(jìn)度款款控制 27五、建設(shè)工程、材合同融資 28六、主體結(jié)構(gòu)達(dá)售條件（施進(jìn)度滿足要） 29七、完成分項(xiàng)工驗(yàn)收、配合結(jié)算 29八、五方（外部竣工驗(yàn)收合格 30九、內(nèi)部竣工驗(yàn)合格 30十、完成工程實(shí)移交（樓體交） 30十一、工程成本算控制 31第七章 銷售簽約 32一、取得《商品預(yù)售許可證》 32二、開(kāi)盤(pán) 33三、降價(jià) 33四、銷售廣告 34五、樣板房、營(yíng)中心銷售 34六、現(xiàn)場(chǎng)簽約管理 35七、簽約催告 36八、回款跟蹤 36第八章 產(chǎn)品交付 37一、取得《住宅量保證書(shū)》《住宅使用明》 37二、完成面積實(shí)測(cè)取得住許可證 38三、交房通知 38四、建立遲、緩房處理制度程序 38五、產(chǎn)證、土地代辦制度 39第九章 手冊(cè)附件 40附件一：《zz產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流示意圖》（供考） 41附件二：《一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)流程圖》（供考） 41附件三：《zz地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程與風(fēng)控制系》（僅供參考） 41第一章前置控制一、制定項(xiàng)目投資資金風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)風(fēng)控目標(biāo)資的項(xiàng)目資金指標(biāo)。風(fēng)控措施本指標(biāo)、現(xiàn)金流回正期限、經(jīng)營(yíng)成本指標(biāo)等財(cái)務(wù)成本指標(biāo)。主責(zé)：總部財(cái)務(wù)內(nèi)控依據(jù)建議擬定《項(xiàng)目投資制定財(cái)務(wù)成本指標(biāo)工作指引》二、制定項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)風(fēng)控目標(biāo)對(duì)投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面排查，給出標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)程序及周期。風(fēng)控措施發(fā)周期；3.明確不同產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)及各節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。主責(zé)：總部工程管理、成本管理、研發(fā)、運(yùn)營(yíng)內(nèi)控依據(jù)建議擬定《標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)手冊(cè)》。第二章 土地取得一、地塊信息搜集風(fēng)險(xiǎn)描述有效的判斷依據(jù)。風(fēng)控措施責(zé)任人在考察項(xiàng)目結(jié)束后應(yīng)至少厘清包括：1.土地性質(zhì)；2.3.土地控所在區(qū)域的稅收政策；9.從屬區(qū)域的不利因素。主責(zé)：總部投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議擬定《zz地產(chǎn)土地投資工作指引》。二、可行性研究風(fēng)險(xiǎn)描述目難以繼續(xù)，危害企業(yè)長(zhǎng)期有效的投資行為。風(fēng)控措施責(zé)任人按標(biāo)準(zhǔn)格式出具《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。主責(zé)：總部投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議擬定《zz地產(chǎn)土地投資考察工作指引》附件《可行性研究報(bào)告》。三、招拍掛風(fēng)險(xiǎn)描述為。風(fēng)控措施指標(biāo)、土地容積率控制指標(biāo)、土地用途控制指標(biāo)。主責(zé)：總部投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議添加進(jìn)《權(quán)責(zé)表》。四、簽約準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)描述違反簽約設(shè)定條件而喪失簽約權(quán)利。風(fēng)控措施法務(wù)人員審核。按法務(wù)人員提醒的內(nèi)容組織簽約。主責(zé)：總部投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議添加進(jìn)《權(quán)責(zé)表》。五、簽定《國(guó)有土地出讓合同》風(fēng)險(xiǎn)描述不利法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施責(zé)任人查閱土地出讓合同應(yīng)注意審查下述內(nèi)容：1、出讓地塊的位置、四鄰234事后又未就提交仲裁達(dá)成協(xié)議的，可直接向出讓土地所在地人民法院起訴。6、和國(guó)土局簽訂合同。農(nóng)村集體土地不能直接出租土地使用權(quán)。7、明確出讓方有協(xié)助辦理土地證義務(wù)。主責(zé)：總部投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議參照《合同履約管理工作指引》執(zhí)行。六、交地風(fēng)險(xiǎn)描述土地出讓人未按土地出讓合同約定的土地交付條件交付土地，導(dǎo)致受讓人不能按時(shí)組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，增加開(kāi)發(fā)成本，甚至可能因此受到逾期開(kāi)發(fā)的行政處罰。風(fēng)控措施續(xù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。主責(zé)：子公司投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議擬定《zz地控土地投資工作指引》。七、繳清土地余款及契稅風(fēng)險(xiǎn)描述失去出讓地塊的法律風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施地投資項(xiàng)目。主責(zé)：子公司投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議擬定《zz地控土地投資工作指引》。八、取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》風(fēng)險(xiǎn)描述益。風(fēng)控措施金流壓力。主責(zé)：子公司投資部?jī)?nèi)控依據(jù)建議擬定《zz地控土地投資工作指引》。第三章 項(xiàng)目策劃一、市場(chǎng)調(diào)研風(fēng)險(xiǎn)描述未按制度要求對(duì)項(xiàng)目周邊進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并形成關(guān)于投資項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)風(fēng)控措施責(zé)任人擬定的報(bào)告應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容形成明確調(diào)研結(jié)論：1.2.3.項(xiàng)目周邊競(jìng)項(xiàng)樓盤(pán)的產(chǎn)品分析；6.基于以上對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的定位建議。主責(zé)：總部營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)格式。二、項(xiàng)目定位、大開(kāi)發(fā)計(jì)劃、開(kāi)發(fā)成本指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)描述規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施動(dòng)會(huì)決議》的形式下發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行。內(nèi)控依據(jù)建議擬定《zz地產(chǎn)土地投資工作指引》附件《zz地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)決議》格式。三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)思路風(fēng)險(xiǎn)描述的隱患，極不利于后期施工合同的履約管理工作。風(fēng)控措施快配合完成上述事宜為優(yōu)先。主責(zé)：總部研發(fā)、營(yíng)銷、子公司研發(fā)、營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《合同履約管理工作指引》執(zhí)行。五、方案概念設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)描述廣工作面臨違法、違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施概念設(shè)計(jì)應(yīng)確保：1.盡快配合項(xiàng)目取得四證；2.根據(jù)項(xiàng)目大成本指標(biāo)展開(kāi)概以設(shè)計(jì)單位盡快配合完成上述事宜為先。主責(zé)：總部研發(fā)內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《合同履約管理工作指引》執(zhí)行。一、項(xiàng)目指標(biāo)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)描述無(wú)效，合同定價(jià)不合理等危害結(jié)果。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)確保：1.在大項(xiàng)目計(jì)劃節(jié)點(diǎn)下達(dá)后，按此設(shè)立二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)；2.在大成本指標(biāo)確認(rèn)后，分解各環(huán)節(jié)成本指標(biāo)，并擬定合同規(guī)劃及招標(biāo)方案；3.根據(jù)上述幾點(diǎn)計(jì)劃及成本指標(biāo)為各項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)部門設(shè)立切實(shí)可行的量化考核指標(biāo)。主責(zé)：總部工程管理、子公司工程管理內(nèi)控依據(jù)計(jì)劃管理制度》。六、施工圖設(shè)計(jì)單位、合同落地風(fēng)險(xiǎn)描述支付糾紛的可能性大大增加。風(fēng)控措施履歷以便確保設(shè)計(jì)工作質(zhì)量。主責(zé)：子公司設(shè)計(jì)管理部?jī)?nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《zz集團(tuán)工程成本管理制度》、《合同履約管理工作指引》執(zhí)行。第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)一、立項(xiàng)批復(fù)風(fēng)險(xiǎn)描述程，不利于控制項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏。風(fēng)控措施門要求，提前準(zhǔn)備立項(xiàng)批復(fù)申報(bào)資料，一般包括：①書(shū)面申請(qǐng)(項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū))、②提供資金落實(shí)證明（銀行出示的資金證明）、③土地使用權(quán)證明、④（業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和資質(zhì)證明2.保管立項(xiàng)批復(fù)原件及申請(qǐng)過(guò)程文件。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)（銀[2003]121二、規(guī)劃總平報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)描述因此出現(xiàn)違規(guī)施工的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施1.主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《民用建筑規(guī)范》、《zz集團(tuán)檔案管理制度》執(zhí)行；及建議擬定《zz房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作指引》。三、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》風(fēng)險(xiǎn)描述風(fēng)控措施2.證原件及申請(qǐng)過(guò)程文件。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)引》。四、取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證書(shū)》風(fēng)險(xiǎn)描述新設(shè)立的項(xiàng)目公司未能按一級(jí)節(jié)點(diǎn)要求取得符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量要求的房地目公司將面臨停產(chǎn)及繳納高額處罰款的風(fēng)險(xiǎn)，屬于重大違法行為。風(fēng)控措施管證件原件及申請(qǐng)的過(guò)程文件，及時(shí)辦理證件的年檢、續(xù)辦及資質(zhì)升級(jí)工作。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)引》。五、盤(pán)活土地費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)描述大，降低企業(yè)在同期同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。風(fēng)控措施1.在項(xiàng)目取得取得前期可以股權(quán)融資的方式吸引信托融資；2.項(xiàng)目性開(kāi)發(fā)過(guò)程中加快推進(jìn)工程形象進(jìn)度，早日實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)售，現(xiàn)金流回正的目標(biāo)，縮短融資資金占用周期。主責(zé)：子公司資金內(nèi)控依據(jù)國(guó)人民銀行（銀[2003]121）文件。六、審查建筑工程施工圖風(fēng)險(xiǎn)描述入資金，極大增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施2.辦部門給予回復(fù)意見(jiàn)；3.妥善保管審批原件與申請(qǐng)過(guò)程文件。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)七、規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)描述同時(shí)不能及時(shí)盤(pán)活項(xiàng)目已投入資金，極大增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施文件。主責(zé)：子公司設(shè)計(jì)管理部?jī)?nèi)控依據(jù)八、取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》風(fēng)險(xiǎn)描述投入資金，極大增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施管審批原件與申請(qǐng)過(guò)程文件。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)九、取得《建設(shè)工程施工許可證》風(fēng)險(xiǎn)描述額的罰款，嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合規(guī)形象。風(fēng)控措施要求，提前準(zhǔn)備施工許可證申報(bào)資料，一般包括：①立項(xiàng)批準(zhǔn)文件；②建設(shè)工（特殊專業(yè)工程除未2.3.妥善保管證照原件及申請(qǐng)過(guò)程文件。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)作指引》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。第五章 策劃推廣一、產(chǎn)品、項(xiàng)目、地名稱謂風(fēng)險(xiǎn)描述合法權(quán)益，而遭受行政處罰。風(fēng)控措施1.盡早明確產(chǎn)品、項(xiàng)目、地名稱謂，并及時(shí)進(jìn)權(quán)權(quán)益。其中地名按總歸審查后辦理的標(biāo)準(zhǔn)地名審批內(nèi)容為準(zhǔn)。主責(zé)：總部營(yíng)銷部、品牌內(nèi)控依據(jù)定《zz地產(chǎn)營(yíng)銷推廣工作指引》。二、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)描述容易使得事件升級(jí)。風(fēng)控措施1.盡早對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)涵進(jìn)行釋義，為后期營(yíng)銷推廣確立可控的文主責(zé)：子公司營(yíng)銷、品牌內(nèi)控依據(jù)制度》。三、營(yíng)銷的團(tuán)隊(duì)的組建工作風(fēng)險(xiǎn)描述對(duì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的管理及營(yíng)銷案場(chǎng)的穩(wěn)定性構(gòu)成巨大風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)：1.根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷績(jī)效管理辦法制定適應(yīng)的計(jì)薪、考勤制度。2.內(nèi)容進(jìn)行簽認(rèn)。主責(zé)：子公司營(yíng)銷、人事內(nèi)控依據(jù)管理制度》。四、銷售流程、文本組織工作風(fēng)險(xiǎn)描述程，易使得事件危害程度加重，同時(shí)前期項(xiàng)目宣傳可能面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施的銷售宣傳。主責(zé)：子公司營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)依據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》，及建議擬定《zz地產(chǎn)營(yíng)銷管理制度》。五、銷售簽約的各項(xiàng)行政報(bào)備工作風(fēng)險(xiǎn)描述法律風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施預(yù)售資金監(jiān)管申報(bào)、預(yù)測(cè)繪等工作。主責(zé)：子公司營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)建議擬定《zz地產(chǎn)營(yíng)銷管理制度》。六、營(yíng)銷中心開(kāi)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)描述面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施意的產(chǎn)品推廣要求。否則不能對(duì)外開(kāi)放使用。主責(zé)：子公司營(yíng)銷、工程管理、人事行政、法務(wù)、品牌內(nèi)控依據(jù)議擬定《zz地產(chǎn)銷售案場(chǎng)管理工作指引》。七、樣板房對(duì)外開(kāi)放風(fēng)險(xiǎn)描述的規(guī)避樣板間中的各類風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)樣板間可能成為客戶鬧事的導(dǎo)火索。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)在樣板間對(duì)外開(kāi)放前組織確保樣板房開(kāi)放聯(lián)合驗(yàn)收：應(yīng)包括：1.資產(chǎn)管理移交手續(xù)、資產(chǎn)管理臺(tái)賬及管理責(zé)任人；2.看房須知完整、有效；3.保措施完整；6.客服服務(wù)人員配置完整。否則不能對(duì)外開(kāi)放使用。主責(zé)：子公司營(yíng)銷、工程管理、人事行政、法務(wù)、品牌內(nèi)控依據(jù)議擬定《zz地產(chǎn)銷售案場(chǎng)管理工作指引》。八、蓄客業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)描述公司可能面臨行政處罰。風(fēng)控措施確保蓄客行為合法、有效，避免違規(guī)發(fā)生。主責(zé)：子公司營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)保護(hù)法》，及建議擬定《zz地產(chǎn)營(yíng)銷管理辦法》。第六章 施工建設(shè)一、施工合同規(guī)劃以及總包合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)描述或有責(zé)令停工的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施1.2.總包中標(biāo)后要求總包單位嚴(yán)格按照招標(biāo)嚴(yán)格按照總部范本要求與總包中標(biāo)單位簽訂總包合同。主責(zé)：子公司成本管理內(nèi)控依據(jù)管理制度》。二、制定項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃（節(jié)點(diǎn)、形象計(jì)劃）風(fēng)險(xiǎn)描述理糾紛。風(fēng)控措施施工施工進(jìn)度進(jìn)度計(jì)劃總包招標(biāo)文件及總包合同中將上述內(nèi)容作為招標(biāo)及總包合同的有效組成部門；4.主責(zé)：子公司成本管理內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。三、項(xiàng)目開(kāi)工風(fēng)險(xiǎn)描述導(dǎo)致工程履約管理無(wú)法實(shí)現(xiàn)，最終影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。風(fēng)控措施按總包合同規(guī)定對(duì)施按總6.上述資料請(qǐng)保留過(guò)程資料或發(fā)函送達(dá)證明資料及底稿以便查核、調(diào)用。主責(zé)：子公司工程管理內(nèi)控依據(jù)作指引》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。四、工程進(jìn)度款付款控制風(fēng)險(xiǎn)描述1.無(wú)法將工程成本管理與項(xiàng)目資金計(jì)劃及成本指標(biāo)管理相掛鉤；2.生大量的工程款糾紛，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。風(fēng)控措施進(jìn)度款付款計(jì)劃中應(yīng)明確約定付款的節(jié)點(diǎn)時(shí)間及在進(jìn)度款管理在進(jìn)度款管理中約定總包申請(qǐng)付款的開(kāi)票義務(wù)及票據(jù)7.積極謀劃用金融保理、商票、大批量物資采購(gòu)合同的流貸等方式。主責(zé)：子公司成本管理、工程管理、財(cái)務(wù)內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《zz地產(chǎn)合同履約管理工作指引》、《zz地產(chǎn)工程合同交底工作指引》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。五、建設(shè)工程、供材合同融資風(fēng)險(xiǎn)描述糾紛，項(xiàng)目甚至可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施利用流貸方式解決大批量材料款的給付問(wèn)題。主責(zé)：子公司資金內(nèi)控依據(jù)依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條例》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、中國(guó)人民銀行（銀[2003]121號(hào)）文件《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》。六、主體結(jié)構(gòu)達(dá)預(yù)售條件（施工進(jìn)度滿足要求）風(fēng)險(xiǎn)描述現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工進(jìn)度無(wú)法滿足項(xiàng)目銷售取得預(yù)售許可的要求，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按計(jì)劃進(jìn)行銷售，無(wú)法及時(shí)回款，按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，最終拖延了開(kāi)發(fā)進(jìn)度，增加了開(kāi)發(fā)成本。風(fēng)控措施2.將上述內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)施工合同內(nèi)容并約定考核標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任。主責(zé)：子公司工程管理內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。七、完成分項(xiàng)工程驗(yàn)收、配合、結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)描述交付，存在營(yíng)銷逾期交付的重大違約風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施間期限，便于操作控制。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《總包合同范本》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。八、五方（外部）竣工驗(yàn)收合格風(fēng)險(xiǎn)描述總包因結(jié)算問(wèn)題，不配合五方驗(yàn)收，導(dǎo)致工程無(wú)法取得驗(yàn)收合格證明。風(fēng)控措施包合同中明確約定工程滿足發(fā)包人竣工驗(yàn)收的條件之一即是配合完成外部竣工驗(yàn)收。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《總包合同范本》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。九、內(nèi)部竣工驗(yàn)收合格風(fēng)險(xiǎn)描述件之一。導(dǎo)致總包在工程驗(yàn)收合格后，不配合整改，項(xiàng)目產(chǎn)品無(wú)法得到保障。風(fēng)控措施過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行此設(shè)定程序，確保此工作得以落實(shí)。主責(zé)：子公司工程管理內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《總包合同范本》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。十、完成工程實(shí)體移交（樓體移交）風(fēng)險(xiǎn)描述部門需提升的事項(xiàng)無(wú)法整改。風(fēng)控措施此設(shè)定程序，確保此工作得以落實(shí)。主責(zé)：子公司工程管理內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《總包合同范本》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。十一、工程成本結(jié)算控制風(fēng)險(xiǎn)描述風(fēng)控措施資料；2.總包結(jié)算原則應(yīng)約定明確價(jià)、扣款、調(diào)價(jià)、合計(jì)的各項(xiàng)具體內(nèi)容；3.5.移交為前提，同時(shí)應(yīng)及時(shí)將結(jié)算問(wèn)題向?qū)Ψ椒答伈荒芡涎与[瞞。主責(zé)：子公司工程管理內(nèi)控依據(jù)建議參見(jiàn)《總包合同范本》、《zz地產(chǎn)工程成本管理制度》執(zhí)行。第七章 銷售簽約一、取得《商品房預(yù)售許可證》風(fēng)險(xiǎn)描述未取得預(yù)售證，進(jìn)行銷售或認(rèn)籌等實(shí)質(zhì)性的銷售活動(dòng)。導(dǎo)致銷售行為無(wú)效，承擔(dān)過(guò)失責(zé)任，同時(shí)面臨行政處罰。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)盡快取得“預(yù)售證”，直接加快項(xiàng)目回款進(jìn)度，簽約先決條件。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)管理制度》。二、開(kāi)盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)描述存在簽訂文件無(wú)效，違法開(kāi)盤(pán)的，有被行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)事先制定緊急事態(tài)處理預(yù)案，對(duì)所需文本、說(shuō)辭應(yīng)提前集中審核。主責(zé)：子公司營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)管理制度》。三、降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)描述能導(dǎo)致已有客戶反彈，應(yīng)發(fā)群體事件，既影響銷售又損壞企業(yè)形象。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)事先制定緊急事態(tài)處理預(yù)案，對(duì)所需文本、說(shuō)辭應(yīng)提前集中審核。主責(zé)：子公司營(yíng)銷、法務(wù)內(nèi)控依據(jù)管理制度》。四、銷售廣告風(fēng)險(xiǎn)描述公司的合規(guī)管理。風(fēng)控措施作指引。主責(zé)：子公司營(yíng)銷、品牌、法務(wù)內(nèi)控依據(jù)管理制度》。五、樣板房、營(yíng)銷中心銷售風(fēng)險(xiǎn)描述風(fēng)控措施1.在銷售時(shí)即說(shuō)明小區(qū)交付后從屬于開(kāi)發(fā)商的房屋及用途，2.出點(diǎn)計(jì)劃相違背，5.出售后應(yīng)及時(shí)辦理備案過(guò)戶手續(xù)。主責(zé)：子公司營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)管理制度》。六、現(xiàn)場(chǎng)簽約管理風(fēng)險(xiǎn)描述嚴(yán)重影響正常的銷售行為。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)1.統(tǒng)一帶看說(shuō)辭標(biāo)準(zhǔn)，樣板間差異解釋說(shuō)明標(biāo)準(zhǔn)；2.所有需客戶簽字的文件必須經(jīng)法務(wù)審核；3.對(duì)文本中的重要免責(zé)，有利于我方的條款進(jìn)行解釋，并單獨(dú)簽訂確認(rèn)函；4.根據(jù)當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策合適購(gòu)買人身份信息及購(gòu)買資格，并要求客戶提供購(gòu)買人自然信息及證明文件；5.確保過(guò)程中客戶確認(rèn)買賣合同文本內(nèi)容，銷售單價(jià)，付款方式及房號(hào)。主責(zé)：子公司營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)管理制度》。七、簽約催告風(fēng)險(xiǎn)描述未建立客戶換簽時(shí)間表，未安排及時(shí)對(duì)逾期還未簽約的客戶進(jìn)行發(fā)函管理，同時(shí)拖延處理或處理不當(dāng)會(huì)引發(fā)群訴。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng):1.及時(shí)建立客戶換簽時(shí)間表；2.安排及時(shí)對(duì)逾期還未簽約的客戶及考核辦法。主責(zé)：子公司營(yíng)銷內(nèi)控依據(jù)管理制度》。八、回款跟蹤風(fēng)險(xiǎn)描述成，同時(shí)拖延處理或處理不當(dāng)會(huì)引發(fā)群訴。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng):1.安排及時(shí)對(duì)逾期付款的客戶進(jìn)行發(fā)函管理；2.按總部要求的格按要求將上述文件歸檔管理；4.按要求及時(shí)將上述客戶檔案分開(kāi)存放管理；5.項(xiàng)目營(yíng)銷部門未就上述逾期發(fā)函的事宜制定獎(jiǎng)懲措施。主責(zé)：子公司營(yíng)銷、財(cái)務(wù)內(nèi)控依據(jù)管理制度》。第八章 產(chǎn)品交付一、取得《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》風(fēng)險(xiǎn)描述未取得兩書(shū)交付房屋，違法交付，面臨行政處理及按買賣合同承擔(dān)違約責(zé)任。風(fēng)控措施2.取得“兩書(shū)”是交房的先決條件。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)建議擬定《zz交房管理制度》。二、完成面積實(shí)測(cè),取得入住許可證風(fēng)險(xiǎn)描述的可能。風(fēng)控措施責(zé)任人應(yīng)在交房前完成面積實(shí)測(cè)、取得入住許可證。主責(zé)：子公司開(kāi)發(fā)內(nèi)控依據(jù)建議擬定《zz交房管理制度》。三、交房通知風(fēng)險(xiǎn)描述約責(zé)任。風(fēng)控措施快交房進(jìn)程；