2013年濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析與空間展望山東財經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任

孫大海2013年3月目錄濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析回顧與展望Part2Part1濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展空間Part3PART

1回顧與展望回顧2012土地市場：

市場回暖，供需兩旺，成交量突破600萬平方米！住宅供應(yīng)：

供應(yīng)規(guī)模放量，首破500萬平方米！2012年濟(jì)南商品住宅總供應(yīng)量為555萬㎡，共52180套；全年供應(yīng)保持持續(xù)上漲態(tài)勢，9-12月各月供應(yīng)量均超過60萬㎡。住宅成交：全年成交量一路走高，首破五萬套！2012年濟(jì)南商品住宅總成交量為540.4萬㎡，共成交50424套；從3月份開始，各月成交量基本維持在40萬㎡以上；住宅價格：

成交均價比較穩(wěn)定，震蕩中上行全年成交均價為7514元/㎡2012年全年銷售金額十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表2012年全年銷售面積十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表2012年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10（企業(yè)篇）回顧20122012年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10（項目篇）2012年全年項目銷售面積十強(qiáng)表2012年全年項目銷售金額十強(qiáng)表回顧2012空間?未來城市宏觀：人口需求拉動供給、消費能力刺激投資，行業(yè)前景和空間看好市場走勢：供求量保持較快增速，市場規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，整體保持健康上行趨勢企業(yè)格局：大型企業(yè)進(jìn)入數(shù)量進(jìn)一步增加，市場集中度保持高位

2013年濟(jì)南商品住宅成交量預(yù)計增加100萬㎡，突破600萬大關(guān)

2013年濟(jì)南商品住宅銷售金額預(yù)計增加50-80億

2013年濟(jì)南商品住宅成交價格預(yù)計穩(wěn)中有升

商辦物業(yè)在短期內(nèi)會有一定發(fā)展契機(jī)，但中長期存在運營和去化壓力

2013年進(jìn)入濟(jì)南的大型企業(yè)預(yù)計會增加至15家

大型企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大，市場集中度繼續(xù)保持高位，集中度保持在35%左右濟(jì)南人均GDP、人均可支配收入為消費能力及需求釋放提供了有效支撐

與同類型城市相比，目前濟(jì)南房地產(chǎn)投資額比較落后，未來仍有較大空間

隨著城市空間規(guī)模的不斷放大以及交通體系的日益完善，濟(jì)南的城市首位度和對周邊城市的輻射能力會進(jìn)一步提升。展望2013PART

2濟(jì)南房地產(chǎn)市場分析特征一：市場供需兩旺，創(chuàng)歷史新高供求總量2012年濟(jì)南土地市場供需兩旺，平穩(wěn)健康發(fā)展，成交量更是攀至歷年高峰，供求基本持平。2012年濟(jì)南市經(jīng)營性用地供應(yīng)面積為636.53萬㎡，成交面積為623萬㎡，供地計劃基本完成。本年度供應(yīng)面積較2011年有小幅上漲1.4%，成交面積環(huán)比大幅增長，增幅為20.55%。進(jìn)入2013年，土地市場仍然比較活躍，截止3月20日，濟(jì)南市經(jīng)營性用地供應(yīng)面積達(dá)222.11萬㎡，成交面積為69.9萬㎡，與去年同期基本持平。其中多宗土地位于城市核心區(qū)域，如洪家樓片區(qū)和千佛山片區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊受到開發(fā)商追捧，不難預(yù)見今年濟(jì)南土地市場又將是豐收的一年。

2012.1-2013.3濟(jì)南市土地供應(yīng)分析

2009-2013.3年濟(jì)南市土地市場概況土地市場特征一：土地市場供需兩旺，創(chuàng)歷史新高土地價格土地單價繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢。2012年經(jīng)營性用地土地單價為5193元/平方米，環(huán)比增長13%。原因有二，一是今年商業(yè)用地成交量較大，地價相對較高；二是槐蔭區(qū)西客站片區(qū)住宅用地成交價格較往年有明顯增長，兩方面因素對于整體市場有了一定的抬升作用。2012年濟(jì)南經(jīng)營性用地平均樓板價走勢平穩(wěn)。土地平均樓板價為1497元/平方米，環(huán)比增幅僅為4.2%。2009年土地市場樓板價達(dá)到峰值，執(zhí)行限購政策之后，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，樓板價開始回落并保持在穩(wěn)定的水平。2009-2013年濟(jì)南土地成交單價分析2009-2013.3年經(jīng)營性用地平均樓板價走勢2013年土地平均樓板價小幅上揚(yáng)，主要原因在于本季度成交的地塊多位于東部區(qū)域，土地條件較好，因此價格略高。土地市場區(qū)域供供地結(jié)結(jié)構(gòu)土地供供應(yīng)集集中分分布在在歷下下區(qū)和和槐蔭蔭區(qū)，，供應(yīng)應(yīng)量分分別為為230.8萬㎡和和305.8萬㎡，，占全全市供供應(yīng)總總量的的62%。歷下下區(qū)以以住宅宅用地地為主主，化化纖廠廠路和和旅游游路板板塊為為主力力支撐撐；槐槐蔭區(qū)區(qū)則以以商服服用地地為主主，僅僅西客客站板板塊供供應(yīng)商商業(yè)用用地39幅，供供應(yīng)面面積達(dá)達(dá)227萬平方方米。。2013年槐蔭蔭區(qū)西西客站站仍是是重點點發(fā)展展區(qū)域域，隨隨著““十藝藝節(jié)””的臨臨近，，西部部建設(shè)設(shè)的進(jìn)進(jìn)度將將不斷斷加快快，不不難預(yù)預(yù)見，，2013年西客客站片片區(qū)土土地市市場表表現(xiàn)仍仍是值值得期期待的的。2012-2013.3濟(jì)南市市經(jīng)營營性用用地區(qū)區(qū)域供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)（（單位位：萬萬㎡））特征一一：土土地市市場供供需兩兩旺，，創(chuàng)歷歷史新新高土地市場特征二二：土土地容容積率率提高高，城城市不不斷““長高高”2012年濟(jì)南南商住住用地地規(guī)劃劃容積積率呈呈上升升趨勢勢。商商業(yè)用用地平平均容容積率率達(dá)6.0，住宅宅用地地平均均容積積率為為2.95。容積積率低低于2的住宅宅用地地僅有有12幅，主主要分分布在在歷下下區(qū)奧奧體中中心板板塊。。目前前，在在土地地資源源日益益稀缺缺的情情況下下，未未來城城市將將不斷斷“長長高””。容積率率2009-2013年3月年濟(jì)濟(jì)南市市經(jīng)營營性用用地容容積率率走勢勢2012年共有有16幅商業(yè)業(yè)用地地容積積率已已超過過8.0，全部部分布布在西西客站站片區(qū)區(qū)。不不難預(yù)預(yù)見未未來西西客站站將有有多個個超高高層面面世，，城市市不斷斷長高高已成成大勢勢。2013年1-3月份公公告的的商業(yè)業(yè)用地地中，，除加加油站站和農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場用用地外外，其其他商商業(yè)用用地平平均容容積率率為5，依然然較高高。土地市場特征三三：商商業(yè)用用地供供應(yīng)量量增大大，短短期內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)市場場迎來來新契契機(jī)2012年濟(jì)南南商業(yè)業(yè)用地地供應(yīng)應(yīng)量增增速明明顯。。本年年度商商業(yè)用用地供供應(yīng)量量為160萬平方方米，，占比比達(dá)25.3%，同比比增長長20%；商業(yè)業(yè)用地地平均均容積積率為為6.0，預(yù)計計建筑筑面積積達(dá)960萬平方方米。。未來來2-3年內(nèi)濟(jì)濟(jì)南商商業(yè)地地產(chǎn)或或?qū)⑦M(jìn)進(jìn)入快快速發(fā)發(fā)展期期。濟(jì)南市市“十十二五五”規(guī)規(guī)劃中中提到到，未未來五五年重重點建建設(shè)16個綜合合體，，可供供開發(fā)發(fā)面積積為40平方千千米，，預(yù)計計建筑筑面積積達(dá)到到7000萬㎡，，中長長期來來看商商業(yè)市市場存存在風(fēng)風(fēng)險（（去化化風(fēng)險險、經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險））。商業(yè)用用地集集中分分布與與西客客站片片區(qū)，，共成成交120萬㎡，，按照照平均均容積積率6.0計算，，未來來西客客站或或?qū)⒂杏?20萬㎡商商業(yè)項項目（（物業(yè)業(yè)類型型可包包含商商業(yè)、、辦公公、商商務(wù)公公寓））。土地屬屬性2012年-2013年3月濟(jì)南南市經(jīng)經(jīng)營性性用地地供應(yīng)應(yīng)屬性性土地市場特征四四：品品牌企企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)跑土土地市市場土地成成交總總價、、樓板板價不不斷刷刷新，，市場場回暖暖跡象象明顯顯。2012年單宗宗土地地成交交總價價TOP10中南益益地產(chǎn)產(chǎn)、萬萬科地地產(chǎn)、、恒大大地產(chǎn)產(chǎn)分別別以16.1億、15.8億、13.9億位列列三甲甲；在在樓板板價TOP10中恒大大地產(chǎn)產(chǎn)、惠惠喜德德、舊舊投分分別以以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡躋身身前三三名。。2012年品牌牌房企企成為為土地地市場場最大大贏家家。2012年國內(nèi)內(nèi)大型型房地地產(chǎn)企企業(yè)以以及濟(jì)濟(jì)南政政府投投融資資平臺臺成功功拿地地72幅，土土地面面積428萬平方方米，，占全全市成成交總總量的的69%。大型型房企企資金金實力力雄厚厚，熱熱衷于于大宗宗土地地，為為大型型項目目的開開發(fā)儲儲備土土地。。2012年-2013年3月土地地市場場品牌牌房企企用地地表現(xiàn)現(xiàn)大企業(yè)業(yè)成為為土地地市場場領(lǐng)軍軍人土地市場2012年，濟(jì)濟(jì)南市市商品品住宅宅市場場高度度活躍躍，全全年總總供應(yīng)應(yīng)量達(dá)達(dá)到了了555萬㎡，，月均均供應(yīng)應(yīng)量為為46.25萬㎡；；從2013年1-2月供應(yīng)應(yīng)量來來看，，1月份受受嚴(yán)寒寒天氣氣影響響，多多數(shù)樓樓盤工工程進(jìn)進(jìn)度未未能達(dá)達(dá)到預(yù)預(yù)售標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)多不不選擇擇在1月份進(jìn)進(jìn)行開開盤或或加推推，致致使供供應(yīng)量量僅為為4.9萬㎡；；而2月份供供應(yīng)量量則高高達(dá)48.9萬㎡，，高于于2012年月均均供應(yīng)應(yīng)量，，同比比也有有較大大幅度度的增增長，，漲幅幅為273.28%；供應(yīng)量量：2012年年商品品住宅宅市場場活躍躍度高高；2013年年2月月供應(yīng)應(yīng)量高高于去去年同同期2012年月均均供應(yīng)應(yīng)量：：46.25萬㎡商品住宅開盤數(shù)數(shù)量，，加推推次數(shù)數(shù)創(chuàng)歷歷史之之最2012-2013年住宅宅項目目開盤盤明細(xì)細(xì)2012年市場場活躍躍度高高表現(xiàn)現(xiàn)在年年度開開盤項項目創(chuàng)創(chuàng)新高高，共共有26個住宅宅項目目首次次開盤盤，10個公寓寓項目目入市市，月月均3個新項項目開開盤，，是歷歷年難難以企企及。。截至至2013年3月8日尚無無新項項目開開盤。。同時，，原本本在售售項目目和新新開項項目推推案頻頻繁，，初步步計算算,截至2013年2月，累累計推推案次次數(shù)達(dá)達(dá)200余次，，單月月推案案次數(shù)數(shù)超過過20次。從項目目開盤盤時間間上看看，項項目多多集中中在2012年下半半年，，7-12月共19個住宅宅項目目開盤盤，占占全部部住宅宅項目目的73%。2012年市場整體體上行，開開發(fā)商對市市場持樂觀觀態(tài)度，調(diào)調(diào)整項目入入市及推案案策略，都都取得了不不俗的成績績。2013年則延續(xù)上上年火熱態(tài)態(tài)勢，多個個項目多次次加推，更更是出現(xiàn)了了幾近售罄罄的情況。。從開盤項目目戶型上看看，剛需戶戶型是市場場主力。備注：統(tǒng)計計時間截止止至2013年3月8日；統(tǒng)計區(qū)域為為歷下區(qū)、、市中區(qū)、、槐蔭區(qū)、、歷城區(qū)、、天橋區(qū)、、長清區(qū)、、高新區(qū)，，不不含章章丘市、濟(jì)濟(jì)陽、商河河、平陰。。商品住宅供應(yīng)面積段段：剛需產(chǎn)產(chǎn)品80-100㎡、120-144㎡面積段是是供應(yīng)主力力目前政策鼓鼓勵的是剛剛需，抑制制的是投資資、投機(jī)類類需求，剛剛需則占據(jù)據(jù)市場主導(dǎo)導(dǎo)。限購以以來開發(fā)商商開始積極極順應(yīng)市場場新形勢，，擴(kuò)大剛需需戶型的供供應(yīng)，以在在低迷的市市場環(huán)境中中謀求生存存；從2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅供供應(yīng)面積段段結(jié)構(gòu)來看看，剛需戶戶型80-144㎡是絕對主主力，而且且呈現(xiàn)逐年年增加的趨趨勢。從2012年到2013年2月的供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)看，濟(jì)濟(jì)南市商品品住宅供應(yīng)應(yīng)中80-144㎡的戶型供供應(yīng)量達(dá)72%，剛需和改改善性需求求仍然占據(jù)據(jù)絕對主力力。2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅供供應(yīng)面積段段發(fā)展趨勢勢供應(yīng)量（萬萬㎡）商品住宅供應(yīng)區(qū)域：：區(qū)域供應(yīng)應(yīng)逐步趨于于均衡從2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅區(qū)區(qū)域供應(yīng)量量來看，歷歷下區(qū)由于于其項目較較多，供應(yīng)應(yīng)量明顯高高于其他各各區(qū)，但從從2011年起，歷城城區(qū)、槐蔭蔭區(qū)、天橋橋區(qū)的供應(yīng)應(yīng)量開始加加大，區(qū)域域間供應(yīng)量量的差距也也開始逐漸漸縮??；從2012年-2013年2月的供應(yīng)量量看，目前前區(qū)域供應(yīng)應(yīng)趨于均衡衡性發(fā)展，，歷下、市市中、槐蔭蔭、歷城四四個城區(qū)供供應(yīng)量相對對較大，占占全市供應(yīng)應(yīng)量的76%；長清區(qū)、天天橋區(qū)和高高新區(qū)作為為新區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平相相對落后，，房地產(chǎn)市市場發(fā)展相相對緩慢，，但隨著城城市化進(jìn)程程的不斷加加快，尤其其是“東拓拓、西進(jìn)、、北跨”戰(zhàn)戰(zhàn)略的實施施，未來區(qū)區(qū)域或?qū)⒂瓉硎袌霭l(fā)發(fā)展的高峰峰。2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅區(qū)區(qū)域供應(yīng)發(fā)發(fā)展趨勢商品住宅2012年商品住宅宅市場高度度活躍，全全年成交量量為540.4萬㎡，創(chuàng)下下新高；2012年濟(jì)南市商商品住宅月月均去化量量為45萬㎡，市場場高度活躍躍。2013年1月延續(xù)上年年火熱態(tài)勢勢，成交量量達(dá)58.6萬㎡，高于于2012年月均水平平。2月份則由于于春節(jié)傳統(tǒng)統(tǒng)假期的原原因，成交交量有所下下滑，為28.6萬㎡；成交量：2012年年高位盤整整；2013年延續(xù)續(xù)火熱態(tài)勢勢，1月成成交量表現(xiàn)現(xiàn)不俗2012年月均去化化量：45萬㎡商品住宅成交面積段段：80-100㎡、120-144㎡面積段的的戶型產(chǎn)品品是成交主主力2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅成成交面積段段發(fā)展趨勢勢從2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅成成交面積段段結(jié)構(gòu)看，，80-144㎡的戶型產(chǎn)產(chǎn)品成交量量市場份額額最大；2012年1月-2013年2月濟(jì)南市商商品住宅80-144㎡面積段戶戶型成交總總量為473.4萬㎡，占全全市成交量量的75.4%，是市場中中絕對熱銷銷的戶型產(chǎn)產(chǎn)品。商品住宅成交區(qū)域：：區(qū)域成交交趨于均衡衡性發(fā)展從2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅成成交區(qū)域發(fā)發(fā)展趨勢來來看，2010年之前，市市場高度集集中于歷下下區(qū)，2010年歷下區(qū)成成交量占全全市的33%。而從2011年開始，市市中、歷城城等區(qū)域由由于有多個個大型熱銷銷項目入市市，如中海海國際社區(qū)區(qū)、恒大城城等，推動動所在城區(qū)區(qū)成交量走走向高位，，從而也使使市場成交交區(qū)域均衡衡性發(fā)展；；從2012年-2013年2月區(qū)域成交交結(jié)構(gòu)來看看，市場成成交結(jié)構(gòu)向向好，歷歷下、市中中、歷城、、槐蔭四個個區(qū)域成交交量所占市市場份額差差異相對較較??；長清區(qū)、高高新區(qū)、天天橋區(qū)在售售項目有限限，而且區(qū)區(qū)域價值尚尚未被完全全挖掘，未未來仍有較較大的發(fā)展展空間。2009-2012年濟(jì)南市商商品住宅成成交區(qū)域發(fā)發(fā)展趨勢商品住宅從2008-2012年商品住宅宅成交價格格來看，2011年調(diào)控政策策效果開始始顯現(xiàn)，開開始小幅下下滑，2012年繼續(xù)延續(xù)續(xù)下行態(tài)勢勢，成交均均價為7514元/㎡，而到2013年1-2月，成交均均價較上年年有所上漲漲。成交均價：：2012年全年振振蕩上行，，2013年價格下下調(diào)空間有有限2012年全年住宅宅成交均價價呈現(xiàn)震動動上揚(yáng)的趨趨勢，各月月間雖有小小幅微漲，，到12月份成交價價格達(dá)到了了全年最高高峰；2013年1月和2月成交均價價高于2012年均價水平平，市場延延續(xù)上行態(tài)態(tài)勢。2012年成交均價價：7514元/㎡商品住宅根據(jù)監(jiān)測的的市場活躍躍度較高的的63個項目計算算，目前市市場未售存存量為259.3萬平方米，，去化周期期為5.8個月；截至2013年2月濟(jì)南房地地產(chǎn)市場未未推存量為為2008萬平方米，，市場中未未推存量的的去化周期期為3.7年?！?÷=注：按2012年1月-2013年2月市場月均均去化45萬平方米計計算市場存量：：目前濟(jì)南南商品住宅宅未售存量量259.6萬㎡，，未推存量量2008萬㎡商品住宅濟(jì)南市商業(yè)業(yè)市場在住住宅市場受受政策制約約之時異軍軍突起，迎迎來了巨大大的發(fā)展契契機(jī)。2010年商業(yè)市場場供應(yīng)量和和成交量環(huán)環(huán)比增幅分分別達(dá)到248%和125%；從2010年到2012年濟(jì)南市商商業(yè)物業(yè)持持續(xù)放量，，各年均保保持了相對對穩(wěn)定的供供應(yīng)水平，，而成交量量則不及供供應(yīng)量，供供求比較大大，市場供供求不平衡衡；從2012年1月-2013年2月月度供求求情況來看看，幾乎各各月均出現(xiàn)現(xiàn)供大于求求的現(xiàn)象，，商業(yè)市場場去化壓力力較大。供求量：供供應(yīng)持續(xù)放放量，成交交量相對收收縮，供求求不平衡商業(yè)市場成交均價：：商業(yè)市場場逐年升溫溫，成交價價格不斷上上漲2009年以來，商商業(yè)受到市市場關(guān)注，，商業(yè)市場場逐年升溫溫，成交價價格持續(xù)延延上行走勢勢；2009-2012年商業(yè)成交交價格年均均增長率達(dá)達(dá)25%，2013年1-2月成交均價價與2012年價格水平平基本持平平。從2012年1月-2013年2月月度成交交價格水平平看，商業(yè)業(yè)市場月度度成交價格格走勢雖有有小幅波動動，但整體體表現(xiàn)平穩(wěn)穩(wěn)，維持在在21000元/平方米左右右。商業(yè)市場供求量：供供求比增大大，市場存存在較大的的去化壓力力2010年以來隨著著城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和規(guī)規(guī)模擴(kuò)張，，商務(wù)辦公公需求逐步步釋放，濟(jì)濟(jì)南市辦公公市場也隨隨之迎來了了快速發(fā)展展期，2010年供求增幅幅分別為191%和311%。2011年成交量再再創(chuàng)新高，，繼續(xù)保持持快速增長長。2012年濟(jì)南辦公公產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量持續(xù)增增加，創(chuàng)下下歷史新高高，供應(yīng)量量達(dá)69.8萬㎡，環(huán)比比增幅達(dá)178%，但是成交交量開始萎萎縮，供求求比逐漸增增大；2013年1-2月供求量同同比均有較較大幅度的的攀升，尤尤其是成交交量，增長長較為突出出。辦公市場成交均價：：成交價格格走勢相對對平穩(wěn)，小小幅波動中中緩慢上行行濟(jì)南辦公市市場尚未成成熟，自2010年以來，得得益于“不不限購、不不限貸”的的特點，成成交量大幅幅上漲，成成交價格表表現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)態(tài)勢；2012年辦公市場場成交價格格為10911元/平方米，經(jīng)經(jīng)過2011年的高峰后后有所下滑滑，跌幅為為3%；2013年1-2月繼續(xù)延續(xù)續(xù)2012年價格水平平，成交均均價分別為為11608元/㎡和10646元/㎡；2012年1月至2013年2月辦公產(chǎn)品品月度成交交價格走勢勢雖有小幅幅波動，但但整體相對對平穩(wěn)。辦公市場2012年全年銷售售金額十強(qiáng)開發(fā)企企業(yè)表2012年全年銷售售面積十強(qiáng)開發(fā)企企業(yè)表2012年濟(jì)南商品品房銷售排排名TOP10（企業(yè)篇））2012年濟(jì)南商品品房銷售排排名TOP10（項目篇））2012年全年項目目銷售面積十強(qiáng)表2012年全年項目目銷售金額十強(qiáng)表PART3濟(jì)南房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展空間備注：20個重點城市市：選取副省省級及省會會城市：廣廣州、沈陽陽、南京、、武漢、成成都、西安安、大連、、長春、哈哈爾濱、濟(jì)濟(jì)南、青島島、杭州、、寧波、廈廈門、深圳圳、長沙、、合肥、南南昌、福州州、鄭州數(shù)據(jù)時間：2009.1-2012.11，部分宏觀觀數(shù)據(jù)截至至2012年9月數(shù)據(jù)范圍：商品住宅宅空間?未來城市宏觀：：人口需求拉拉動供給、、消費能力力刺激投資資，行業(yè)前前景和空間間看好市場走勢：：供求量保持持較快增速速，市場規(guī)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，整體體保持健康康上行趨勢勢企業(yè)格局：：大型企業(yè)進(jìn)進(jìn)入數(shù)量進(jìn)進(jìn)一步增加加，市場集集中度保持持高位2013年濟(jì)南商品品住宅成交交量預(yù)計增增加100萬㎡，突破破600萬大關(guān)2013年濟(jì)南商品品住宅銷售售金額預(yù)計計增加50-80億2013年濟(jì)南商品品住宅成交交價格預(yù)計計穩(wěn)中有升升商辦物業(yè)在在短期內(nèi)會會有一定發(fā)發(fā)展契機(jī)，，但中長期期存在運營營和去化壓壓力2013年進(jìn)入濟(jì)南南的大型企企業(yè)預(yù)計會會增加至15家大型型企企業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先先優(yōu)優(yōu)勢勢進(jìn)進(jìn)一一步步擴(kuò)擴(kuò)大大，，市市場場集集中中度度繼繼續(xù)續(xù)保保持持高高位位，，集集中中度度保保持持在在35%左右右濟(jì)南南人人均均GDP、人人均均可可支支配配收收入入為為消消費費能能力力及及需需求求釋釋放放提提供供了了有有效效支支撐撐與同同類類型型城城市市相相比比，，目目前前濟(jì)濟(jì)南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額比比較較落落后后，，未未來來仍仍有有較較大大空空間間隨著著城城市市空空間間規(guī)規(guī)模模的的不不斷斷放放大大以以及及交交通通體體系系的的日日益益完完善善，，濟(jì)濟(jì)南南的的城城市市首首位位度度和和對對周周邊邊城城市市的的輻輻射射能能力力會會進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升。。結(jié)論論：：濟(jì)濟(jì)南南經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展水水平平處處于于中中等等地地位位，，而而人人均均收收入入水水平平較較高高，，消消費費者者購購買買力力強(qiáng)強(qiáng)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求較較大大，，但但房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額水水平平偏偏低低。。因因此此：：濟(jì)南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)存存在在很很大大發(fā)發(fā)展展空空間間濟(jì)南南與與同同級級別別城城市市指指標(biāo)標(biāo)對對比比濟(jì)南南與與同同級級別別城城市市主主要要指指標(biāo)標(biāo)對對比比圖圖根據(jù)據(jù)全全國國第第六六次次人人口口普普查查數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，濟(jì)濟(jì)南南全全市市常常住住人人口口為為681.4萬人人，，市市區(qū)區(qū)常常住住人人口口為為435萬人人；；相較較于于其其他他城城市市，，濟(jì)濟(jì)南南市市人人口口數(shù)數(shù)量量處處于于中中等等水水平平，，在在二二十十個個重重點點城城市市中中排排第第10位。。宏觀觀指指標(biāo)標(biāo)分分析析/人口口結(jié)論論：：濟(jì)濟(jì)南南市市常常住住人人口口數(shù)數(shù)量量與與其其他他重重點點城城市市相相比比處處于于中中等等水水平平二十十重重點點城城市市第第六六次次人人口口普普查查結(jié)結(jié)果果注：：按按照照市市區(qū)區(qū)常常住住人人口口數(shù)數(shù)量量排排序序2012年1-9月濟(jì)濟(jì)南南市市實實現(xiàn)現(xiàn)GDP3501億元元，，比比去去年年同同期期增增長長8.7%；在二二十十個個重重點點城城市市中中仍仍處處于于相相對對落落后后的的水水平平，，2012年前前三三季季度度排排名名第第13位。。結(jié)論論：：濟(jì)濟(jì)南南GDP總量量相相對對落落后后2009-2012.9二十十重重點點城城市市GDP情況況（（億億元元））注：：按按照照2012年1-9月份份數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)排排序序2012年1-9月濟(jì)濟(jì)南南市市實實現(xiàn)現(xiàn)人人均均GDP51365元；；在二二十十個個重重點點城城市市中中處處于于中中等等水水平平，，2012年前前三三季季度度排排名名第第11位。。宏觀觀指指標(biāo)標(biāo)分分析析/人均均GDP結(jié)論論：：濟(jì)濟(jì)南南人人均均GDP處中中等等水水平平2009-2012.9二十十重重點點城城市市人人均均GDP情況況（（單單位位：：元元））注：：按按照照2012年1-9月份份數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)排排序序2012年1-9月濟(jì)濟(jì)南南市市人人均均可可支支配配收收入入為為23491元；；在二二十十個個重重點點城城市市中中處處于于中中等等偏偏上上水水平平，，2012年前前三三季季度度排排名名第第7位。。宏觀觀指指標(biāo)標(biāo)分分析析/人均均可可支支配配收收入入結(jié)論論：：濟(jì)濟(jì)南南市市人人均均可可支支配配收收入入處處于于中中等等偏偏上上水水平平2009-2012.9二十十重重點點城城市市人人均均可可支支配配收收入入情情況況（（單單位位：：元元））注：：按按照照2012年1-9月份份數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)排排序序2012年1-9月濟(jì)濟(jì)南南市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額為為506.6億元元；；相較較于于二二十十個個重重點點城城市市較較為為落落后后，，2012年前前三三季季度度排排名名第第17位。。宏觀觀指指標(biāo)標(biāo)分分析析/房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額結(jié)論論：：濟(jì)濟(jì)南南房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額較較低低，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相對對落落后后2009-2012.9二十十重重點點城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額情情況況（（單單位位：：億億元元））注：：按按照照2012年1-9月份份數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)排排序序20個重重點點城城市市2009-2012各年年度度商商品品住住宅宅成成交交面面積積（（單單位位：：㎡㎡））2012年濟(jì)濟(jì)南南市市共共成成交交商商品品住住宅宅540.4萬㎡㎡，，在在20個重重點點城城市市中中位位列列14，整整體體水水平平相相對對落落后后排在在首首位位的的成成都都，，2012年商商品品住住宅宅成成交交量量為為1934萬，，是是濟(jì)濟(jì)南南的的3.6倍；；與同同類類型型城城市市相相比比，，濟(jì)濟(jì)南南商商品品住住宅宅市市場場還還有有較較大大的的發(fā)發(fā)展展空空間間和和潛潛力力。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場分分析析/商品品住住宅宅成成交交面面積積結(jié)論論：：濟(jì)濟(jì)南南市市商商品品住住宅宅成成交交面面積積偏偏低低20個重重點點城城市市2009-2012各年年度度商商品品住住宅宅成成交交面面積積（（單單位位：：萬萬㎡㎡））注：：2012年數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)截截止止至至11月20個重重點點城城市市2009-2012各年年度度商商品品住住宅宅成成交交金金額額（（單單位位：：元元））2012年濟(jì)濟(jì)南南市市商商品品住住宅宅銷銷售售金金額額為為352億，，位位列列第第19，僅僅高高于于南南昌昌市市；；2012年廣廣州州市市銷銷售售金金額額為為1297億元元，，是是濟(jì)濟(jì)南南的的3.7倍；；濟(jì)南南商商品品住住宅宅市市場場銷銷售售金金額額偏偏低低。。注：2012年數(shù)據(jù)截止止至11月結(jié)論：濟(jì)南南市商品住住宅成交金金額偏低房地產(chǎn)市場場分析/商品住宅成成交金額20個重點城市市2009-2012各年度商品品住宅成交交金額（（單位：億億元）20個重點城市市2009-2012各年度商品品住宅成交交均價（（單位：元元/㎡）2012年濟(jì)南市商商品住宅成成交均價為為7514元/㎡，位列第第9，在20個城市中處處于中等水水平；深圳市商品品住宅成交交均價為19256元/㎡，位列20個城市之首首。結(jié)論：濟(jì)南南市商品住住宅成交均均價處于中中等水平房地產(chǎn)市場場分析/商品住宅成成交均價20個重點城市市2009-2012各年度商品品住宅成交交均價（（單位：元元/㎡）結(jié)論：目前前進(jìn)駐濟(jì)南南的大型企企業(yè)數(shù)量較較少，在20個重點城市市中排倒數(shù)數(shù)第二位企業(yè)分析/進(jìn)駐20城市的企業(yè)業(yè)數(shù)量81121421備注：白色色數(shù)字為進(jìn)進(jìn)駐該城市市的50強(qiáng)企業(yè)中本本地企業(yè)的的數(shù)量2009年大型企業(yè)業(yè)在濟(jì)南成成交面積較較少，為73萬㎡，占濟(jì)濟(jì)南總成交交面積的19%；相較于20個重點城市市處于中等等偏低的水水平，在二二十重點城城市中排名名第13位。結(jié)論：2009年大型企業(yè)業(yè)在濟(jì)南成成交面積較較少大型企業(yè)在在二十城市市成交面積積/2009年2010年大型企業(yè)業(yè)在濟(jì)南的的成交面積積為109萬㎡，但相相較于20個重點城市市處于中等等偏低的水水平；成交面積占占濟(jì)南市總總成交量的的31%，占比明顯顯上浮，且且在20個城市中處處于較高水水平。結(jié)論：2010年大型企業(yè)業(yè)在濟(jì)南市市成交面積積相對較少少，但占濟(jì)濟(jì)南總成交交量的比例例較高大型企業(yè)在在二十城市市成交面積積/2010年2011年大型企業(yè)業(yè)在濟(jì)南成成交面積為為138萬㎡，成交交面積處于于中等水平平；其占濟(jì)南總總成交面積