第三章物業(yè)管理主體1.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.物業(yè)協(xié)會及政府行政主管部門1業(yè)主定義：物業(yè)的所有權(quán)人業(yè)主應(yīng)樹立的三種意識：1.權(quán)力義務(wù)意識2.自治自律意識3.有償服務(wù)意識1.1權(quán)力義務(wù)意識《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。1.1權(quán)力義務(wù)意識《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

1.2自治自律意識業(yè)主自治的五項原則業(yè)主自治規(guī)范自治原則民主管理原則積極自治原則依法自治原則接受監(jiān)督原則業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會實現(xiàn)對公共事務(wù)的決策和管理業(yè)主（臨時）公約1.3有償服務(wù)意識消費經(jīng)營有償服務(wù)2業(yè)主大會會議方式（全體或代表）（集體討論、書面征求意見）首次業(yè)主大會籌備投票權(quán)首次業(yè)主大會定期會議臨時會議組成人員：作用：決策機構(gòu)業(yè)主大會定義與作用召開條件規(guī)范要求業(yè)主大會業(yè)主大會會議區(qū)別2業(yè)主大會《業(yè)主大會議事規(guī)則》是本物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中，對業(yè)主大會宗旨、組織方式、機構(gòu)設(shè)置、議事程序等內(nèi)容進行約定的文件，是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展物業(yè)管理活動需遵守的基本準(zhǔn)則?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（2003）《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（2009）為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益3業(yè)主委員會業(yè)主委員會定位職責(zé)組成及會議由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生執(zhí)行機構(gòu)接受居委會的指導(dǎo)和監(jiān)督召開業(yè)主大會選聘物業(yè)協(xié)調(diào)、監(jiān)督產(chǎn)生和備案業(yè)委會委員應(yīng)具備的條件組成和會議召開監(jiān)督《管理規(guī)約》的實施督促業(yè)主繳費委員資格終止3業(yè)主委員會業(yè)主委員會的潛在問題：物業(yè)和業(yè)委會達成協(xié)議，只要是業(yè)委會成員就不用交物業(yè)費。因?qū)?yīng)其無償參與性，所以即使簡單辭職或是集體辭職，都不存在任何的法律責(zé)任。業(yè)主大會就像是一個美麗而無用的“大花瓶”，業(yè)主委員會位階低卻是“法力無邊”，可以為所欲為。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)性質(zhì)類型定位物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)組織架構(gòu)成立物業(yè)企業(yè)定位物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指具有獨立的法人資格、明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧、自我運轉(zhuǎn)，并對建成投入使用的房屋及配套設(shè)施、設(shè)備相關(guān)場地實施專業(yè)化一體化管理，同時為業(yè)主(使用人)提供全方位、多層次服務(wù)，創(chuàng)造和維護良好的生活和工作環(huán)境，并能夠獨立承擔(dān)民事和經(jīng)濟法律責(zé)任的組織物業(yè)企業(yè)性質(zhì)保本微利服務(wù)社會服務(wù)行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)性質(zhì)企業(yè)性質(zhì)經(jīng)營方針物業(yè)企業(yè)類型資產(chǎn)所有者性質(zhì)股東出資形式組建渠道經(jīng)營方式全民集體聯(lián)營有限責(zé)任公司股份有限公司股份合作公司房地產(chǎn)企業(yè)組建房管部門轉(zhuǎn)制企事業(yè)單位組建管理型顧問型綜合型三資私營外資街道辦成立個人組建物業(yè)企業(yè)組建

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)縣(區(qū))以上房產(chǎn)管理主管機關(guān)資質(zhì)審查批準(zhǔn)后，到工商管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)公司成立的程序申報提供資料在所在地房地產(chǎn)行政主管部門領(lǐng)取《物業(yè)管理臨時資質(zhì)證書》向所在地工商行政主管部門申請法人注冊登記和開業(yè)登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成以上資質(zhì)審查和營業(yè)執(zhí)照申請后，應(yīng)向所在地稅務(wù)部門辦理稅務(wù)登記，到公安部門辦理公章登記等事情。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)1)一級資質(zhì)具體條件：①注冊資本人民幣500萬元以上：②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專識管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得執(zhí)業(yè)資格證書④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋、建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％。

a．多層住宅200萬平方米。

b．高層住宅100萬平方米。

C．獨立式住宅(別墅)15萬平方米。

d．辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)注冊資本專業(yè)人員管理物業(yè)管理業(yè)績專職人員中級職稱一級資質(zhì)500萬3020兩種類型以上；多層200萬㎡、高層100萬㎡；獨立15萬㎡；辦公廠房50萬㎡。（不限）優(yōu)良二級資質(zhì)300萬2010兩種類型以上；多層100萬㎡、高層50萬㎡；獨立8萬㎡；辦公廠房20萬㎡。（30萬-8萬）良好三級資質(zhì)50萬105有委托的管理項目。（20萬-5萬）規(guī)范物業(yè)企業(yè)組織構(gòu)建組織構(gòu)建原則分工協(xié)作原則責(zé)權(quán)對應(yīng)原則統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則目標(biāo)原則管理幅度原則物業(yè)企業(yè)組織構(gòu)建國內(nèi)常用的三種組織形式直線式直線職能式矩陣式項目組織結(jié)構(gòu)總公司組織結(jié)構(gòu)物業(yè)企業(yè)組織構(gòu)建項目經(jīng)理一名秘書或經(jīng)理助理一名行政組:處理辦公事宜,負(fù)責(zé)項目部的日常工作保潔組:負(fù)責(zé)物業(yè)公司清潔綠化護衛(wèi)組:負(fù)責(zé)消防安全工程組:負(fù)責(zé)各種設(shè)備設(shè)施的維護保養(yǎng)總經(jīng)理一名副總經(jīng)理一名下設(shè)三個部門

行政部:行政辦公管理,人力資源管理等質(zhì)量部:主要負(fù)責(zé)服務(wù)質(zhì)量,兼顧市場宣傳及拓展財務(wù)部:資金、成本12物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)5行業(yè)協(xié)會及政府行政主管部門行業(yè)協(xié)會應(yīng)發(fā)揮以下作用：

(1)在政府行政主管部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極參與立法和普法工作，營造有利于行業(yè)發(fā)展的法律環(huán)境，協(xié)助制定本行業(yè)的經(jīng)濟技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，推動物業(yè)管理健康發(fā)展。

(2)了解掌握行業(yè)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況和當(dāng)前物業(yè)管理熱點問題，積極開展理論和實踐探索研究活動，幫助和指導(dǎo)企業(yè)開展工作。

(3)為入會會員單位的管理和發(fā)展提供多種服務(wù)，收集整理國內(nèi)外管理信息，提供管理與業(yè)務(wù)咨詢，舉辦研討會，促進技術(shù)交流與提高。

(4)開展多種形式的宣傳和文化建設(shè)，增強行業(yè)的影響力和凝聚力。

(5)協(xié)助政府履行行政職能，推進行業(yè)自律和誠信建設(shè)。

(6)在政府與企業(yè)之間起到橋梁作用。5行業(yè)協(xié)會及政府行政主管部門第四條南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動的行政主管