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第二階段報告上一階段的重要共識：龍崗中心城：副中心新城發(fā)展模式，承載城市綜合功能的次中心，輻射粵東北的綜合復(fù)合性城際中心；本階段需要思考的三個問題：問題1：項目的戰(zhàn)略前提？——我們的檔次和物業(yè)類型？問題2：我們的核心價值？問題3：如何規(guī)劃實(shí)踐？項目的戰(zhàn)略前提>>Ⅰ：市場占位Ⅱ：物業(yè)功能1項目前提：項目未來的市場占位和物業(yè)功能類型？視角一：市場視角：以檔次劃分，可分為三個層級：我們?nèi)绾握嘉唬?1、中大規(guī)模/優(yōu)勢資源/中低容積率／140-180平米項目公園大地奧林華府君悅龍庭資源189公頃龍城公園、30萬平米的地中海風(fēng)情園林余石嶺生態(tài)公園、奧林匹克生態(tài)體育公園余石嶺生態(tài)公園北側(cè)物業(yè)類型高層、小高層、聯(lián)體別墅高層高層容積率1.663.22.8總建面1.663.216萬主力產(chǎn)品140-185平米（58%)145-170平米（62%）115-130平米（7４%）140-172平米（31%）A.高端項目特征（指標(biāo)）2、中等規(guī)模/較高容積率／一定資源／90-130平米項目閱山華府綠景大公館陽光天健城中?？党琴Y源西面為山體公園，項目內(nèi)部有東南亞風(fēng)情園林隔街而望大運(yùn)主體育館余石嶺生態(tài)公園西南側(cè)社區(qū)內(nèi)專屬2萬平米私家山林物業(yè)類型高層、別墅高層、小高層小高層高層容積率2.82.133.2總建面16萬平米13萬23萬53萬主力產(chǎn)品88-120平米(43%)88-130平米(48%)130-150平米(48％)70-140平米(50%)B.中高端項目特征（指標(biāo)）3、小規(guī)模/資源弱/較高容積率/70-110平米項目水藍(lán)灣萬象天成

資源遠(yuǎn)望山景，無強(qiáng)勢資源無資源區(qū)位中心城中心區(qū)中心城中心區(qū)邊緣物業(yè)類型高層、小高層高層容積率3.382.25總建面5萬平米24萬平米主力產(chǎn)品70-80平米(64%)69-110平米C.普通項目特征（指標(biāo)）層級項目規(guī)模（建面）容積率區(qū)位資源高端公園大地大（82萬）低（1.6）中心優(yōu)奧林華府大（40萬）高（3.2）中心優(yōu)君悅龍庭中（16萬）中（2.8）中心優(yōu)中高端閱山華府中（16萬）中（2.8）中心良綠景大公館中（13萬）中（2.1）中心良中?？党侵校?3萬）高（3.0）中心良陽光天健城中（20萬)低（0.6）中心良普通水藍(lán)灣小(5.0萬)高（3.3）中心無萬象天成中(24萬)中（2.2）邊緣無本項目超大（96萬占地）中（1.8-4.5）中心良高端OR中高端？本項目的檔次選擇：指標(biāo)對比表：中高端客戶分類紫麟山、閱山華府、綠景大公館、中海康城客戶分析關(guān)內(nèi)投資客/白領(lǐng)周邊鎮(zhèn)區(qū)中高端客戶中心城首改客戶我們可牽引的中高端客戶：？？視角二：客戶視角：1未來鎮(zhèn)區(qū)區(qū)中高端端項目競競爭大：：鎮(zhèn)區(qū)客戶戶置業(yè)分分析：鎮(zhèn)區(qū)客戶戶：中高高端客戶戶較難牽牽引：A區(qū)域項目體量供應(yīng)量入市時間坪山新區(qū)天俊嘉宏灣首期20萬平米485戶2010年深業(yè)東晟時代20平米2273戶2011年萬科金域東郡二期12萬平米868戶2011年項目客戶結(jié)構(gòu)關(guān)外關(guān)內(nèi)閱山華府53％47％自住兼投資40％投資60％綠景大公館45％55％自住兼投資10％－20％投資80％－90％中?？党菄H40％60％自住40％投資60％主打關(guān)內(nèi)內(nèi)白領(lǐng)客客戶，比比例相對對較高；；2、關(guān)內(nèi)內(nèi)投資客客/白領(lǐng)領(lǐng)以投資客客為主，，自住客客主要由由關(guān)內(nèi)白白領(lǐng)和地地緣性客客戶為主主，主要要集中在在小戶型型大社區(qū)區(qū)項目；；關(guān)內(nèi)客戶戶對項目目的支撐撐？B1、布吉吉/橫崗崗：便利利的交通通——分分流部分分白領(lǐng)地鐵3號號線沿線線布吉/橫崗部部分舊改改項目：：關(guān)內(nèi)客戶戶：牽引引白領(lǐng)客客戶存在在較大的的風(fēng)險：：B2、未來來3-5年，大亞灣迎迎來開發(fā)發(fā)熱潮，，將催生生未來近3200萬的市場供應(yīng)應(yīng)量，目目前大亞亞灣價格格在3000-5000元/平米，，價格優(yōu)優(yōu)勢明顯顯；關(guān)內(nèi)客戶戶：牽引引白領(lǐng)客客戶存在在較大的的風(fēng)險：：B城際客戶戶：能否否牽引城城際中高高端客戶戶？15分鐘車程20分鐘車程30分鐘車程樟木頭鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)20分鐘車程大亞灣中心城東莞市塘塘廈鎮(zhèn)交通距離離：15公里里/車程約20分鐘鐘交通路徑徑：鳳深深大道+龍平路路東莞市清清溪鎮(zhèn)交通距離離：15公里里/車程約20分鐘鐘交通路徑徑：銀瓶瓶路+深深惠路東莞市樟樟木頭交通距離離：20公里里/車程程約30分鐘交通路徑徑：東深深二路+龍平路路惠州大亞亞灣目前成交交客戶的的情況看看，城際際客戶主主要是以以地緣性性客戶為為主，比比例較低低；中心城可可輻射區(qū)區(qū)域：C鎮(zhèn)區(qū)在售項目均價塘廈鎮(zhèn)金地·博登湖2期壹墅間建安廣場二期三正世紀(jì)豪庭6800元/平米4800元/平米6700元/平米鳳崗鎮(zhèn)永江大廈·中央城府益田大運(yùn)城邦5000元/平米8500元/平米清溪鎮(zhèn)盛和新都會5000元/平米樟木頭鎮(zhèn)中惠香樟綠洲御景花園碧河豪庭4600元/平米4600元/平米5800元/平米龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)20000100005000150000龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)10000－190004800－70005000－85005000－62004600－5800東莞鎮(zhèn)區(qū)區(qū)價格：：1、存在在較大的的價格差差；城際客戶戶：城際際中高端端客戶較較難牽引引：C圖1：未未來置業(yè)業(yè)傾向分分析準(zhǔn)備購房房原因分分析1、樟木木頭打拼拼多年，，積累了了一定財財富2、子女女一般6-7歲歲，為了了孩子上上學(xué)3、家人是是樟木頭頭本地的的15%買買房原因因分析財富積累累已經(jīng)達(dá)達(dá)到一定定程度女子已經(jīng)經(jīng)上學(xué)，，為了孩孩子讀書書與當(dāng)?shù)厝巳水a(chǎn)生親親緣20%不不買房原原因分析析生意分布布在全國國，經(jīng)常常外出事業(yè)還在在起步階階段，積積累財富富與本地缺缺少親緣緣性關(guān)系系有無親緣緣關(guān)系是是決定外外來生意意客戶置置業(yè)的主主要動因因；有效客戶戶以樟木頭頭鎮(zhèn)為例例：2、有效效客戶群群量不大大；城際客戶戶：城際際中高端端客戶較較難牽引引：C1前提1：：市場占占位項目能否否定位為為中高端端項目？？1、鎮(zhèn)區(qū)客戶：被鎮(zhèn)區(qū)項目截流，較難牽引；2、關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風(fēng)險；3、城際客戶：城際中高端客戶較難牽引；項目較難難向中高高端發(fā)展展，能否否向高端端發(fā)展？？高端客戶戶分類公園大地地、奧林林華府、、君悅龍龍庭客戶戶分析關(guān)內(nèi)客戶戶周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)高端客戶戶中心城高端客戶戶我們可能能牽引的的高端客客戶：？客戶視角角——高高端客戶戶項目客戶結(jié)構(gòu)總價區(qū)間關(guān)外關(guān)內(nèi)公園大地60％40％自住兼投資93％230-320萬投資7％奧林華府70％30％自住兼投資85％239-280萬投資15％君悅龍庭54%34%自住兼投資60％154－250萬投資40％典型客戶戶語錄：：“龍崗中中心城的的環(huán)境我我挺滿意意的，跟跟福田相相比雖然然城市感感不是很很強(qiáng)，但但是價格格合理很很多，居住環(huán)境境比較好好，不擁擁擠，而且未未來的發(fā)發(fā)展我也也是很看看好的，，加上大大運(yùn)會就就要開了了，以后后的配套套會更完完善的，，買一套以以后養(yǎng)老老也挺好好，升值值潛力也也挺大的的?！薄珗@園大地176平平米戶型型客戶趙趙先生關(guān)內(nèi)客戶戶特征：：1、自住住兼投資資為主，，經(jīng)濟(jì)承承受能力力較強(qiáng)；；2、自住住需求，，表現(xiàn)為為高端改改善型置置業(yè)需求求；關(guān)內(nèi)客戶戶：目前前龍崗高高端項目目關(guān)內(nèi)客客戶比例例較高A以上信息息來源于于世聯(lián)平平臺紫園聯(lián)泰紅樹樹灣蘭江項目目三湘海尚尚海怡灣畔畔11年供供應(yīng)10年供供應(yīng)波托菲諾諾香山里里云頂香格格里拉聯(lián)泰梅沙沙灣皇庭璽京基天濤濤軒天麓8區(qū)區(qū)愛琴灣山山莊數(shù)碼港大西格南山花園園2期本項目09年存存量龍岸項目目水榭山紫麟山曦城上東區(qū)建安地塊塊金地崗廈廈舊改皇御苑石廈舊改改灣夏海境境界12年及及以后供供應(yīng)后海漢姆姆森大沖村舊舊改水灣村舊舊改田心村舊舊改洪湖村舊舊改瀅水灣兆豐地塊塊華來利國富項目目四季山水水名居城建項目招商項目和黃項目金地項目橫坑水庫觀瀾地區(qū)深圳豪宅宅市場未未來三年年內(nèi)競爭爭激烈，，供應(yīng)集集中在關(guān)關(guān)內(nèi)區(qū)域域，12年后進(jìn)進(jìn)入舊改改項目熱熱點(diǎn)期。。梅林綠景景B未來豪宅宅供應(yīng)主主要分為為三類，，供應(yīng)總總量均較較大，總總量在400萬萬以上：：景觀資源源型豪宅宅約130萬(不完全全統(tǒng)計)稀缺資源源型豪宅宅約40萬(不完全全統(tǒng)計)舊改綜合合體豪宅宅121萬以上上（不完全全統(tǒng)計））城市高層層豪宅約約157萬（不完全全統(tǒng)計））B關(guān)內(nèi)客戶戶：改善善型置業(yè)業(yè)需求成成為趨勢勢年齡段高端置業(yè)業(yè)群體具有一定定經(jīng)濟(jì)積積累的中中產(chǎn)階層層普通置業(yè)業(yè)者供應(yīng)量小戶型產(chǎn)產(chǎn)品（90㎡㎡以下））舒居型產(chǎn)產(chǎn)品（90-144㎡㎡）豪宅產(chǎn)品品B未來2－－3年市市場供應(yīng)應(yīng)逐步高高端化，，與城市市主力構(gòu)構(gòu)成人群群需求形形成錯位位3號線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心布吉，不不太美的的城市環(huán)環(huán)境：臟、亂、、差的區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀狀，居住住環(huán)境弱弱，項目目兩極化化，占據(jù)據(jù)優(yōu)勢資資源的項項目被豪豪宅化，，其他項項目低端端化；橫崗，缺缺乏資源源、板塊塊支撐：：缺乏資源源支撐和和城市價價值的支支撐，高高端項目目難以發(fā)發(fā)展，以以吸引本本地客戶戶和關(guān)內(nèi)內(nèi)白領(lǐng)客客戶為主主；布吉/橫橫崗：高高端項目目的尷尬尬C1號線4號線5號線3號線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心城市的中中心城：：大運(yùn)中心心、高教教會館、、信息學(xué)學(xué)院…生態(tài)的中中心城：：深圳擁有有最多山山地公園園的城市市中心板板塊，清清林徑森森林公園園、八八仙嶺公公園…品質(zhì)的中中心城：：中信、萬萬科、星星河、鴻鴻榮源……龍崗中心心城：承承接關(guān)內(nèi)內(nèi)改善型型置業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移C1前提1：：市場占占位項目能否否定位為為高端項項目？1、定位位中低端端：難以以最大化化實(shí)現(xiàn)項項目的價價值和品品牌；2、定位位中高端端：中高高端客戶戶對項目目的支撐撐力度較較低；3、定位位高端：：承接未未來關(guān)內(nèi)內(nèi)改善型型置業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，吸吸引周邊邊高端客客戶，建建立項目目價值；；我們的市市場占位位：高端端前提2：：物業(yè)功功能2可能的方方向：1、住宅宅物業(yè)；；2、、商業(yè)物物業(yè)；3、辦公公物業(yè)；；4、、酒店物物業(yè)；1、住宅宅物業(yè)：：發(fā)展看看好中心城未未來市場場發(fā)展機(jī)機(jī)會較好好！未售本案東方沁園5萬美域藍(lán)灣11.2萬御府名筑（城龍花園四期）8。5萬世紀(jì)豐源8.85萬怡龍楓景園18.5萬滿京華20.7萬i派龍城2.8萬（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）思考：中中心城未未來供應(yīng)應(yīng)量大，，本項目目如何建建設(shè)獨(dú)特特的競爭爭優(yōu)勢？？（1）回龍埔舊舊改項目目（2）愛聯(lián)陂頭頭背、建建新村舊舊改（3）愛聯(lián)輋嚇嚇、田寮寮、太平平村舊改改（4）南南聯(lián)小學(xué)學(xué)舊改（5）崗崗貝村舊舊改（6）萬科九州州新都市市（7）愛聯(lián)社區(qū)區(qū)舊改(8)星星河舊改改未來舊改改項目供供應(yīng)量近近700萬；2、商業(yè)業(yè)物業(yè)：：存在機(jī)機(jī)會商業(yè)建議議：發(fā)展展區(qū)域型型商業(yè)中中心；3、辦公公物業(yè)：：機(jī)會和和風(fēng)險并并存辦公物業(yè)業(yè)建議：：控制體體量，后后期開發(fā)發(fā)；4、酒店店物業(yè)：：有發(fā)展展空間酒店物業(yè)業(yè)建議：：發(fā)展高高端酒店店，建立立標(biāo)桿；；前提2：：物業(yè)功功能2物業(yè)功能能發(fā)展建建議：住宅物業(yè)業(yè)：未來來發(fā)展空空間大，，定位市市場高端端，但需需要建立立項目核核心的價價值突破破競爭；；商業(yè)物業(yè)業(yè)：以發(fā)發(fā)展區(qū)域域型商業(yè)業(yè)中心，，集中商商業(yè)體量量控制在在6-12萬平平米；辦公物業(yè)業(yè)：存在在一定的的風(fēng)險，，建議發(fā)發(fā)展辦公公物業(yè)需需要控制制體量，，后期開開發(fā)；酒店物業(yè)業(yè)：未來來具有較較好的發(fā)發(fā)展空間間，建議議發(fā)展高高端酒店店，可建建立項目目的地標(biāo)標(biāo)；項目的核核心價值值>>Ⅰ：龍崗崗的理想想

Ⅱ：：項目的的理想2項目價值值：基于城市市發(fā)展的的視角，，如何尋尋找和打打造項目目的價值值？龍崗中心心城的理理想：面面向未來來的國際際新城高起點(diǎn)、、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)大運(yùn)中心規(guī)劃設(shè)計龍城廣場及周邊重點(diǎn)區(qū)域城市規(guī)劃設(shè)計龍崗河規(guī)劃設(shè)計“龍崗區(qū)區(qū)建區(qū)十十幾年了了,一直直沒有一一個有標(biāo)標(biāo)志性的的建筑物物出現(xiàn),龍崗的的中心區(qū)區(qū)就像一一個大的的住宅區(qū)區(qū)。目前前龍崗與與寶安相相比,城城市形象象差距太太大,目目前即便便是內(nèi)地地城市,在城市市形象的的建設(shè)上上發(fā)展也也很快,龍崗要要迎頭趕趕上?！薄薄垗弽弲^(qū)委書書記龍崗中心心城的理理想：面面向未來來的國際際新城中心城的的尷尬：：缺少城城市代言言龍崗中心心組團(tuán)布布局特征征：現(xiàn)狀龍城中心心城市功功能規(guī)劃劃分布：：現(xiàn)狀龍翔大道深惠路吉祥中路黃閣路清林路惠鹽高速寶荷路如意路龍城大道內(nèi)環(huán)西路龍平西路路本案龍城中心心龍城次中心龍城次中心龍城中心心在售項項目分布布：現(xiàn)狀天健·現(xiàn)代城15萬君悅龍庭招商·依山郡10萬水藍(lán)灣10萬城龍花園三期2.9萬城市花園二期龍城國際二期13.4萬公園大地77萬東方明珠城12萬中央悅城天集雅苑4.2萬水岸新都5萬深業(yè)紫麟山項目20萬錦峰森鄰公元盛世5.6萬中?？党菄H38萬風(fēng)臨國際17萬瑞華園

9萬萬科清林徑36萬萬象天成27萬聚龍苑二期

7萬一城峰景2萬徽王府14萬滿園4萬東方沁園二期閱山華府16萬在售世紀(jì)豐源9萬本項目一城風(fēng)景鵬達(dá)摩爾城13萬陽光·天健城20萬益田大運(yùn)城邦77萬本案龍城北居住為主主，步入入開發(fā)后后期；公園板塊塊居住為主主，基本本開發(fā)完完畢；龍城廣場場中心板塊塊規(guī)劃為綜綜合服務(wù)務(wù)區(qū)，目目前以政政府、商商務(wù)為主主，后續(xù)續(xù)以舊改改為主愛聯(lián)舊改改板塊未來中心心城主要要土地供供應(yīng)板塊塊，規(guī)劃劃以居住住為主（1）回龍埔舊舊改項目目（2）愛聯(lián)陂頭頭背、建建新村舊舊改（3）愛聯(lián)輋嚇嚇、田寮寮、太平平村舊改改（4）南南聯(lián)小學(xué)學(xué)舊改（5））崗貝村村舊改（6）萬科九州州新都市市（7）愛聯(lián)社區(qū)區(qū)舊改吉祥舊改改板塊未來主要要供應(yīng)板板塊，規(guī)規(guī)劃為綜綜合服務(wù)務(wù)區(qū)，（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）8龍翔達(dá)道道深惠達(dá)道道龍崗的CBD之之夢：城城市中軸軸規(guī)劃本案龍?zhí)谅窅埤埪芳槁俘埾璐蟮赖?.07平方公公里通過城區(qū)區(qū)改造升升級，打打造出一一個向粵粵東北地地區(qū)提供供生產(chǎn)和和生活服服務(wù)的區(qū)區(qū)域性現(xiàn)現(xiàn)代化服服務(wù)中心心；深圳圳市東部部地區(qū)的的行政、、文化、、商業(yè)中中心；以以商貿(mào)、、金融和和現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)為為主體的的龍崗城城市核心心區(qū)。樹立中心心城市公公共服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；；突出多元元化都市市形象提升城市市的服務(wù)務(wù)品質(zhì)和和環(huán)境品品質(zhì)。重點(diǎn)發(fā)展展高端商商務(wù)辦公公、酒店店、大型型商業(yè)中中心和高高檔居住住；現(xiàn)狀96萬平平米所帶帶來的思思考？區(qū)域級開開發(fā)承載更多多的城市市功能城市中軸軸帶來的的價值？？代言城市市成為城市市發(fā)展的的名片項目理想想：承載載城市發(fā)發(fā)展，為為中心區(qū)區(qū)發(fā)展增增值；——4個區(qū)域域功能研研究(大大型/重重建/綜綜合體)FourExamplesforHuge/Redevelopment/ComplexA幕張新城城（日日本）具備和國國際業(yè)務(wù)務(wù)都市相相吻合的的都市環(huán)環(huán)境與居居住造型的、、領(lǐng)先21世紀(jì)紀(jì)的都市市型生活活樣式的的居住區(qū)的形成成。“操作實(shí)實(shí)踐”參參考案例例UKBROADGATE（（倫敦敦）公共空間間打造城市空間間形成與與強(qiáng)化紐約洛克克菲勒中中心（美美國）中心城復(fù)合功能能的內(nèi)部部關(guān)系處處理“區(qū)域形形象”參參考案例例巴黎拉德德芳斯(法國國)次中心新新城多重復(fù)合合功能的的內(nèi)部關(guān)關(guān)系處理理1倫敦———BroadgateCITYCENTER基本信息息：Broadgate是是倫敦市市中心內(nèi)內(nèi)最大的的一宗綜綜合體開開發(fā)項目目，項目目占地129,499

平方方米，集集合了商商業(yè)、辦辦公、酒酒店和居居住功能能的大型型城市綜綜合體。。項目規(guī)模模：項目建設(shè)設(shè)在利物物浦街地地鐵站上上蓋，總總建筑面面積約360000平平方米，，以辦公公建筑為為主，超超過3萬萬人在此此工作。。于2008年年建成的的BROADGATETOWER，高164米米，是倫倫敦城內(nèi)內(nèi)第三高高的建筑筑，新增增辦公面面積76000平米。。項目特色色：項目內(nèi)公公共空間間豐富，，被譽(yù)為為倫敦““最富活活力”的的城市街街區(qū)。1倫敦———Broadgate：功能能分布城市住宅宅辦公樓利物浦街街地鐵站站酒店BroadgateCircleExchangeSquareFinsburyAvenueSquarePrimroseStreet豐富的城城市功能能，擁有有四個不不同主題題的城市市SHOW場，，創(chuàng)造了了無與倫倫比的活活力商務(wù)休閑閑廣場藝術(shù)音樂樂廣場活力廣場場體育運(yùn)動動廣場1倫敦———Broadgate：城市市SHOW場BroadgateCircle———活活力廣場場BroadgateCircle位于辦辦公樓之之間，由由7層的的商業(yè)及及位于四四層高的的活力廣廣場組成成，是區(qū)區(qū)域內(nèi)各類活動動的舉辦辦地，是是區(qū)域內(nèi)內(nèi)最具人人氣、最最具活力力的廣場場。1倫敦———Broadgate：城市市SHOW場BroadgateCircle———活活力廣場場外圍為7層高的的環(huán)狀商商業(yè)街，，中部四四層上為為中庭，，是廣場場的核心心，平時時為商業(yè)業(yè)廣場，，舉辦活活動時則則成為城城市SHOW場場，冬日日更可成成為眾人人的溜冰冰場，與與洛克菲菲勒中心心下沉廣廣場有異異曲同工工之妙。。1倫敦———Broadgate：城市市SHOW場ExchangeSquare———運(yùn)運(yùn)動動廣場位于交易易所前的的廣場，，擁有較較大的綠綠地，成成為了城市MINI高高爾夫賽賽、曲棍棍球賽的的賽場，，以及藝藝術(shù)SHOW場場。1倫敦———Broadgate：城市市SHOW場FinsburyAvenueSquare———藝藝術(shù)廣場場由SOM設(shè)計的的FinsburyAvenueSquare,通過燈燈光與景景觀設(shè)計計元素的的結(jié)合，，創(chuàng)造了了富有趣趣味的城城市廣場場，由于于其藝術(shù)術(shù)化的形形象，通常在這這里舉行行藝術(shù)展展覽，科科技SHOW、、小型音音樂會等等。1倫敦———Broadgate：城市市SHOW場FinsburyAvenueSquare———藝藝術(shù)廣場場1倫敦———Broadgate：城市市SHOW場體現(xiàn)城市市藝術(shù)的的雕塑公公園區(qū)域內(nèi)藝藝術(shù)品指指引地圖圖BoteroBroadgateVenus2日本———幕張新新城幕張新城城（日日本）具備和國國際業(yè)務(wù)務(wù)都市相相吻合的的都市環(huán)環(huán)境與居居住造型型的、領(lǐng)領(lǐng)先21世紀(jì)的的都市型型生活樣樣式的居居住區(qū)的的形成。。2日本———幕張新新城：規(guī)規(guī)劃概要要規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)土地利用用規(guī)劃土地利用用規(guī)劃豐富的城市市功能組成成具備和國際際業(yè)務(wù)都市市相吻合的的居住環(huán)境境與都市造造型的，領(lǐng)領(lǐng)先21世世紀(jì)的都市市型生活樣樣式的居住住區(qū)的形成成復(fù)合性通過給住宅宅附帶多種種功能，創(chuàng)造出出居住、活活動娛樂混合型型的都市空空間開放性把建筑單體體盡可能沿沿街布置，創(chuàng)創(chuàng)造出和新新都心的一角相吻吻合開放型型街道場所性通過規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件體體制的多樣化、賦賦予多種里里面造型，創(chuàng)造出出給人們留留下印象的場所形成豐富的的都市空間間2日本——幕幕張新城：：規(guī)劃理念念公園側(cè)發(fā)揮鄰接公公園的離地地條件、為為在新都心心工作的人人們在飲食食、散步出出外時提供供愉快的空空間道路側(cè)形成能夠感感受到有各各種活動的的華麗風(fēng)情情的地區(qū)海邊發(fā)揮能夠眺眺望大海的的立地條件件、形成擁擁有休假感感覺的居住住區(qū)都市側(cè)由辦公地區(qū)區(qū)的超高層層建筑群形形成連續(xù)的的新都心的的天際線城中心既是成為居居住區(qū)核心心的文化設(shè)設(shè)施，同時時作為城市市中心，形形成具有標(biāo)標(biāo)識性的市市中心內(nèi)城由帶中庭的的圍合式住住宅單體形形成連續(xù)的的沿街景觀觀，形成熱熱鬧的、歡歡快的市中中心河邊是沿河的地地區(qū)，形成成清靜的、、很舒展的的居住區(qū)2擁有七個不不同主題的的功能分區(qū)區(qū)，創(chuàng)造了了豐富的平平面構(gòu)圖日本——幕幕張新城：：規(guī)劃分區(qū)區(qū)作為街區(qū)的的風(fēng)景，給給記憶留下下印象的場場所的創(chuàng)造造脫離街區(qū)的的次序的擁擁有“意外外性”的場場所創(chuàng)造出人和和場所間產(chǎn)產(chǎn)生密切關(guān)關(guān)系的一種種機(jī)遇的““誘餌”能夠促進(jìn)各各種連帶事事業(yè)的“機(jī)機(jī)構(gòu)”引導(dǎo)都市景景觀先行設(shè)設(shè)施的規(guī)劃劃PrimaryElementSpace2日本——幕幕張新城：：規(guī)劃分區(qū)區(qū)中心區(qū)增值值的KPI體系（關(guān)鍵鍵績效指標(biāo)標(biāo)體系）KPI體系人文符號功能化體系系區(qū)域標(biāo)識強(qiáng)制性視覺覺沖擊———標(biāo)志性建建筑/高端端酒店硬性指標(biāo)軟性指標(biāo)商業(yè)建筑群群便利停車步行系統(tǒng)特色符號語語言紀(jì)念性/風(fēng)風(fēng)格化建筑筑（群）……交通暢順多功能公寓寓項目理想1：城市建建筑名片打造屬于龍龍崗的建筑筑地標(biāo)。每一個城市市都有屬于于自己的城城市地標(biāo)，，就像IFC至之于于香港，就就像世貿(mào)之之于上海，，具有標(biāo)志志性的建筑筑形態(tài)、可可識別的建建筑特色，，就像這座座城市的精精神圖騰，，傲立于城城市，我們們希望，建建筑不只是是簡單地堆堆砌，而是是能夠豐富富這個城市市的夜空，，成為天際際線的一部部分……用建筑之名名，代言這這個城市。。標(biāo)志志性性建建筑筑，構(gòu)構(gòu)筑筑龍龍崗崗城市市天天際際線線；“建建筑筑城城市市的的圖騰騰?！薄贝蛟煸煲灰蛔I(lǐng)領(lǐng)未未來來的的地標(biāo)標(biāo)城市市建筑筑用建建筑筑之之名名，，代代言言這這個個城城市市。。打造造一一座座引引領(lǐng)領(lǐng)未未來來的的流動動城市市形象象“建建筑筑城城市市的的風(fēng)景景?！薄表椖磕坷砝硐胂?：：城城市市人人文文名名片片尋找找屬屬于于龍龍崗崗的的人人文文標(biāo)標(biāo)簽簽。。龍崗崗擁擁有有濃濃郁郁的的城城市市歷歷史史文文化化，，尤尤其其是是客客家家文文化化，，目目前前龍龍崗崗全全區(qū)區(qū)共共有有5個個客客家家文文化化保保護(hù)護(hù)區(qū)區(qū)，，是是深深圳圳客客家家文文化化的的發(fā)發(fā)源源地地，，文文化化發(fā)發(fā)展展持持續(xù)續(xù)了了百百余余年年。。用文文化化之之名名，，傳傳承承這這個個城城市市。。打造造一一條條引引領(lǐng)領(lǐng)未未來來的的城市市文化化街區(qū)區(qū)濃縮縮城城市市文文化化精精髓髓，，成成就就龍龍崗崗的的新新天天地地以客客家家建建筑筑為為表表皮皮，，濃濃縮縮國國際際化化的的城城市市生生活活元元素素；；項目目理理想想3：：品品質(zhì)質(zhì)居居住住名名片片建立立屬屬于于龍龍崗崗的的國國際際居居住住標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。以科科技技人人居居的的生生態(tài)態(tài)社社區(qū)區(qū)代代言言龍龍崗崗國國際際新新城城，，它它是是綠綠色色生生態(tài)態(tài)的的，，這這是是人人與與自自然然的的融融合合；；科科技技人人居居的的：：運(yùn)運(yùn)用用創(chuàng)創(chuàng)新新的的科科技技技技術(shù)術(shù)，，人人性性關(guān)關(guān)懷懷的的：：人人性性的的社社區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃，，合合理理的的人人車車分分流流，，可可以以漫漫步步的的人人行行布布道道，，可可以以供供兒兒童童游游樂樂的的樂樂園園，，有有為為盲盲人人專專門門設(shè)設(shè)計計的的盲盲道道，，有有為為老老人人設(shè)設(shè)計計的的老老年年住住區(qū)區(qū)，，一一切切都都以以生生活活出出發(fā)發(fā)…………“綠色生態(tài)的的”“人性關(guān)懷的的”“科技人居的的”用居住之名，，革新這個城城市。打造一座引領(lǐng)領(lǐng)未來的國際生態(tài)社區(qū)“中信●未來城，演繹繹面向未來的的國際化新城城生活！項目三大理想想：項目理想1：：面向未來的的城市建筑名名片項目理想2：：面向未來的的城市人文名名片項目理想3：：面向未來的的品質(zhì)居住名名片——“三大理理想”，革新新龍崗中心城城。項目的規(guī)劃布布局>>3項目打造：項目的核心價價值如何在規(guī)規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)？？Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅠⅠ布局的前提———地塊范圍圍確定A原地塊范圍用地指標(biāo)：用地面積：95.87萬萬平米容積率：待定定建筑面積：待待定地塊指標(biāo)171110912161815131478632145地塊占地面積(㎡)地塊119648地塊223415地塊324266地塊430223地塊529241地塊615163地塊727880地塊824766地塊933843地塊1032500地塊1167377地塊1233630地塊1325652地塊1441421地塊1528280地塊1633125地塊1743694地塊1852207地塊11、地地塊17及地地塊18占地地面積相對較較大，其余地塊占占地面積比較較接近?？蓴U(kuò)展范圍171110912161815131478632145地塊a和地塊塊b可進(jìn)行范范圍擴(kuò)展的考考慮方向，但在考慮擴(kuò)展展的同時必須須綜合考慮起起用地性質(zhì)的的可變性。ab考慮原因地塊為城市綠綠地與工業(yè)用用地的組合，，與項目本身身用地性質(zhì)相相似，可作擴(kuò)擴(kuò)展可能大考慮原因緊臨18號地地塊的部分為為教育配套用用地，擴(kuò)展后后學(xué)校位置可可調(diào)，臨15號地塊是根根據(jù)臨18號號地塊考慮而而綜合考慮的的。河對岸地地塊為市政用用地Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅡⅡ布局的基礎(chǔ)———地塊價值值分析A地塊價值分析析SiteValueAnalysis用地指標(biāo)：用地面積：95.87萬萬平米容積率：待定定建筑面積：待待定項目范圍吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項目地塊山體山體項目四至地塊被深惠路路一分為二，，龍崗河穿過地地塊內(nèi)部。地塊北側(cè)緊緊挨龍城中學(xué)學(xué)，東側(cè)緊挨挨惠鹽高速，，遠(yuǎn)望龍崗植植物園，南側(cè)側(cè)為普通民房房，西側(cè)則是是龍城公園，，環(huán)境較好。龍城中學(xué)龍城公園周邊民房龍崗植物園惠鹽高速項目內(nèi)部吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項目地塊山體山體地塊內(nèi)部主要要景觀為龍崗崗河，無其他他景觀資源。。龍崗河由北北到南延綿近近2公里，具備較大的可可開發(fā)江景資資源，但現(xiàn)狀環(huán)境較差差。內(nèi)部新廠房內(nèi)部舊廠房龍崗河龍崗河內(nèi)部商業(yè)周邊分析本案4km2km龍崗植物園龍城中學(xué)牛坳水庫余石嶺嶺公園園新全盛盛酒店店龍崗電電視大大學(xué)地塊外外主要要景觀觀位于于西北北面和和東南南面，，4km范范圍內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)及教教育配配套較較少，，2km范圍圍內(nèi)景景觀及及主要要配套套設(shè)施施較少少。幸運(yùn)購購物中中心視線分分析項目地地塊龍崗河河周邊民民房中心高高爾夫夫60m以上上可觀觀高爾爾夫周邊民民房公園大大地龍城公公園90m以上上可觀觀山景景基于地地塊周周邊未未來發(fā)發(fā)展的的確定定因素素，對對地塊塊內(nèi)部部景觀觀視角角分析析準(zhǔn)確確性會會存在在較大大的影影響。。交通分分析項目地地塊山體山體惠鹽高高速龍翔大大道深惠大大道吉祥中中路如意路路地塊西西面面面向龍龍翔大大道，，緊挨挨的深深惠大大道穿穿過項項目地地塊，，東側(cè)側(cè)毗鄰鄰惠鹽鹽高速速，南南側(cè)緊緊挨城城市支支路。。地塊總總體進(jìn)進(jìn)入性性良好好。支路噪聲分分析吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項目地塊山體山體1.深惠大大道噪噪聲2.惠鹽高高速噪噪聲主要噪噪聲影影響來來自周周邊道道路噪噪聲。。道路噪噪聲主主要來來自西西北側(cè)側(cè)深惠惠大道道，其次次是惠惠鹽高高速公公路。。其中中惠鹽鹽高速速與項項目相相距有有一段段距離離，可可通過過隔音措措施對其進(jìn)進(jìn)行改改造，，因此此影響范范圍較較小。Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4BLOCK構(gòu)想想根據(jù)地地塊屬屬性及及整體體性，，將地地塊分分成11個個Block，，為后后面的的規(guī)劃劃分區(qū)區(qū)進(jìn)行行進(jìn)行行基本的的結(jié)構(gòu)構(gòu)分區(qū)區(qū)。Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4價值分分析

進(jìn)入性私密性噪聲朝向景觀昭示性總計比例10%15%20%25%25%5%100%Block1811.51623234.586Block2911.5152323586.5Block36.512.51723242.585.5Block47.51216.52323.53.586Block5911.5152320583.5Block67.51216.523223.584.5Block7713.516.52323.53.587Block86141824232.587.5Block9811.5162321483.5Block10811.51623214.584Block116.512.5172322384居住價價值：：B8>B7>B2>B4=B1>B3>B6>B10=B11>B9=B5Line1Line2Line3Line4Line5商業(yè)價值：：L2>L4>L5>L3>L1地塊西西北側(cè)側(cè)緊鄰鄰深惠惠路，，深惠惠路未未來規(guī)規(guī)劃為為快速速干道道，不不宜做做商業(yè)業(yè)，因因此商商業(yè)價價值較較低。。吉祥祥路延延伸下下來地地塊的的L2商業(yè)業(yè)氣氛氛最濃濃，可可重點(diǎn)點(diǎn)打造造，但但必須須考慮慮整個個項目目的總總體規(guī)規(guī)劃，，因此此商業(yè)打打造可可結(jié)合合L4及L5綜綜合考考慮。Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4地塊分分析總總結(jié)地塊較較集中中，可可建設(shè)設(shè)用地地多，，建議議容積率率分解解。同時時將地地塊進(jìn)進(jìn)行內(nèi)內(nèi)外城城打造造，設(shè)設(shè)置項項目的的公共共空間間，半半公共共空間間以及及私密密空間間?？傮w而而言，，項目目自然然資源源較豐豐富，，吉祥祥中路路延伸伸段有有極高高的商商業(yè)價價值。。而其其中，，濱河及及中心心住宅宅物業(yè)業(yè)的打造造和非住宅宅物業(yè)業(yè)的運(yùn)作作將成成為項項目利利潤增增長關(guān)關(guān)鍵因因素。。它主主要體體現(xiàn)在在商業(yè)業(yè)的長長期經(jīng)經(jīng)營上上和對對區(qū)域域增值值后對對住宅宅的促促進(jìn)上上。街區(qū)商商業(yè)帶帶與其其他商商業(yè)建建筑的的串聯(lián)聯(lián)，將是是規(guī)劃劃布局局的關(guān)關(guān)鍵Dreamofthecity城市理理想地塊范范圍地塊價價值規(guī)劃布布局還遷思思考BCDE容積率率PARTⅢⅢ還遷的的思考考———對項項目還還遷方方向的的思考考A一期拆拆遷三期拆拆遷四期拆拆遷五期拆拆遷二期拆拆遷拆遷時時序項目拆遷分分五期期進(jìn)行行，其中中五期期拆遷遷最后后考慮慮，因因為其其歸屬屬未定定，總總體考考慮五五期。。還遷建建面還遷建建面453000㎡㎡還遷方方向思思考拆遷遷分分析析考慮慮還還建建80000㎡㎡考慮慮還還建建123000㎡㎡一期期二二期期三三期期考考慮慮還還建建250000㎡㎡一期期拆拆遷遷三期期拆拆遷遷四期期拆拆遷遷二期期拆拆遷遷還遷遷建建面面還遷遷建建面面453000㎡㎡容積積率率4.5還遷遷占占地地100667㎡還遷遷方方向向思思考考拆遷遷分分析析大二二期期還還遷遷80000㎡㎡容積積率率4.5還遷遷占占地地17777㎡大三三期期還還遷遷123000㎡㎡容積積率率4.5還遷遷占占地地27333㎡大一一期期還還遷遷250000㎡容積積率率4.5還遷遷占占地地55555㎡還遷遷方方向向思思考考大一一期期還還遷遷———不考考慮慮還還遷遷與與開開發(fā)發(fā)周周期期間間的的關(guān)關(guān)系系方向向一一方向向二二優(yōu)：：對對地地塊塊功功能能分分區(qū)區(qū)影影響響較較小小，，保保持持內(nèi)內(nèi)部部高高檔檔社社區(qū)區(qū)的的純純粹粹性性。。劣：：對對項項目目整整體體昭昭示示性性不不強(qiáng)強(qiáng)，，影影響響項項目目整整體體形形象象，，無無景景觀觀資資源源。。優(yōu)：：對對地地塊塊功功能能分分區(qū)區(qū)影影響響較較小小，，保保持持內(nèi)內(nèi)部部高高檔檔社社區(qū)區(qū)的的純純粹粹性性，，部部分分景景觀觀資資源源。。劣：：對對項項目目整整體體昭昭示示性性不不強(qiáng)強(qiáng)，，地地塊塊整整體體朝朝向向一一般般。。大一一期期大一一期期還遷遷方方向向思思考考方向向一一方向向二二優(yōu)：：阻阻隔隔深深惠惠路路噪噪聲聲，，提提高高內(nèi)內(nèi)部部居居住住環(huán)環(huán)境境品品質(zhì)質(zhì)，，保保持持內(nèi)內(nèi)部部高高檔檔社社區(qū)區(qū)的的純純粹粹性性。。劣：：對對項項目目整整體體昭昭示示性性不不強(qiáng)強(qiáng)，，項項目目整整體體形形象象展展示示性性不不強(qiáng)強(qiáng)，，無無景景觀觀資資源源。。優(yōu)：：水水景景資資源源豐豐富富，，地地塊塊呈呈朝朝向向，，地地塊塊價價值值高高。。劣：：破破壞壞內(nèi)內(nèi)部部居居住住環(huán)環(huán)境境，，分分隔隔內(nèi)內(nèi)部部居居住住組組團(tuán)團(tuán)，，不不利利內(nèi)內(nèi)部部高高低低社社區(qū)區(qū)形形成成。。大一一期期還還遷遷———考慮慮還還遷遷與與開開發(fā)發(fā)周周期期間間的的關(guān)關(guān)系系大一一期期大一一期期還遷遷方方向向思思考考方向向一一方向向二二優(yōu)：：具具有有一一定定景景觀觀資資源源，，保保證證高高檔檔居居住住區(qū)區(qū)的的純純粹粹性性。。劣：：噪噪聲聲影影響響較較大大，，地地塊塊形形狀狀難難被被充充分分利利用用。。優(yōu)：：南南北北景景觀觀資資源源豐豐富富，，私私密密性性較較好好，，噪噪聲聲影影響響較較少少。。劣：：破破壞壞居居住住區(qū)區(qū)純純粹粹性性，，不不利利于于發(fā)發(fā)展展高高檔檔居居住住區(qū)區(qū)。。大二二期期還還遷遷還遷遷方方向向思思考考大三三期期暫暫只只考考慮慮就就地地還還遷遷，，其其他他方方面面暫暫不不考考慮慮大三三期期還還遷遷CDreamofthecity城市市理理想想地塊塊范范圍圍地塊塊價價值值規(guī)劃劃布布局局還遷遷思思考考BDE容積積率率PARTⅣⅣ還遷遷的的思思考考————對對項項目目還還遷遷方方向向的的思思考考A深惠大道吉祥路外城城內(nèi)城城內(nèi)城城外城城開放放符符號號/城城市市功功能能區(qū)域域的的城城市市化化展展示示帶帶外界界聯(lián)聯(lián)系系的的公公共共空空間間商業(yè)業(yè)的的多多功功能能人流流的的聚聚集集點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)城城獨(dú)立立、、私私密密社社區(qū)區(qū)功功能能高端端居居住住功功能能區(qū)區(qū)域域保證證居居住住品品質(zhì)質(zhì)高端端生生活活的的營營造造社區(qū)區(qū)封封閉閉/內(nèi)內(nèi)部部車車行行系系統(tǒng)統(tǒng)半公公共共空空間間半獨(dú)獨(dú)立立、、半半私私密密功功能能文化廣場場私密/開開放空間間過渡地地帶功能分區(qū)區(qū)布局半公共空空間外城——酒店店外城的星星級酒店店利用獨(dú)特的建建筑外形形及建筑筑構(gòu)造，打造龍龍崗乃至至深圳的的標(biāo)志建建筑。外城——寫字字樓獨(dú)特的寫寫字樓造造型配合合星級酒酒店，制制造出強(qiáng)烈的視視覺沖擊擊效果。。外城——集中中商業(yè)休閑主題題的集中中商業(yè)設(shè)設(shè)置，加加上綠化化退臺的的精妙設(shè)設(shè)計，營營造休閑購物物的氛圍圍，吸引外外部人流流結(jié)合客家家文化建建筑，從表皮上上體現(xiàn)客客家歷史史文化的的濃縮；商house進(jìn)進(jìn)行排布布組合，，形成不不同商業(yè)業(yè)街道，，營造商業(yè)業(yè)氛圍的的趣味感感和情調(diào)調(diào)。外城——BoxStreetBoxStreet的特色餐飲飲——西餐廳吃的藝術(shù)術(shù)將中式建建筑特色色引入西西餐廳，，充分融融合中西西文化特特色打造中西西合璧的的特色西西餐廳。。將中式的的文化元元素引入入西餐廳廳，紅紅色的雕雕花隔扇扇窗、紗紗幔、沙沙發(fā)，讓讓中西文文化得到到完美的的結(jié)合。。引進(jìn)有名名的“杰杰克魔豆豆咖啡生生活館””、“上上島咖啡啡”、““雕刻時時光咖啡啡館”之之一?？Х纫馕段吨焚|(zhì)質(zhì)與時尚尚，咖啡啡文化就就像它的的咖啡歷歷史一樣樣古老而而悠久。。喝的藝術(shù)術(shù)BoxStreet的特色餐飲飲——咖啡廳BoxStreet的時尚酒吧吧——蘇荷酒吧吧蘇荷酒吧吧秉承了了SOHO區(qū)頹頹廢與華華麗、個個性與自自由、張張揚(yáng)與藝藝術(shù)等特特點(diǎn)，酒酒吧內(nèi)后后現(xiàn)代工工業(yè)時代代的裝修修風(fēng)格，，時尚跳跳動的歐歐美音樂樂，蘇荷荷酒吧是是現(xiàn)代人人充滿個個性，崇崇尚藝術(shù)術(shù)，追求求自由自自在的生生活方式式的一方方樂土。。玩的藝術(shù)術(shù)引進(jìn)時尚尚酒吧““蘇荷酒酒吧”，，成為項項目充滿滿個性，，崇尚藝藝術(shù)，追追求自由由自在生生活方式式的一方方樂土當(dāng)音樂再再次響起起，放下下虛偽和和浮華，，在蘇荷荷的角落落里把潮潮流音樂樂的幻覺覺和酒精精攪拌中國最具具魅力、、最具時時尚氣質(zhì)質(zhì)的知名名酒吧外城——商業(yè)業(yè)街區(qū)BOX形形式的裙裙樓商業(yè)業(yè)精品街街吉祥路兩兩旁裙樓樓商業(yè)街街，通過過改造住住宅裙樓樓的外立立面凹凸凸構(gòu)造，，營造出BOX的的感覺。區(qū)域型商商業(yè)中心心體量：：6-12萬平平米基本要素市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模12-30萬平米6-12萬平米2.5萬平米區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利一般特征半徑10-20km時間距離15-30分鐘人口50-100萬人停車場2000-5000輛（大型購物中心、商業(yè)廣場、街區(qū)等集合體）集中型或街區(qū)綜合百貨類為主規(guī)模零售類業(yè)態(tài)（大型百貨、家電/數(shù)碼/家居等專業(yè)市場及各類小商家）外街+內(nèi)街形式社區(qū)服務(wù)店為主雜貨類業(yè)態(tài)（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民，以及外來途徑消費(fèi)者模型來源源：世聯(lián)聯(lián)平臺商業(yè)規(guī)模模理論按照商業(yè)業(yè)規(guī)模理理論，區(qū)區(qū)域級商商業(yè)量為為9.3萬平米米項目社區(qū)區(qū)型商業(yè)業(yè)面積為為9.6萬平米米可容納戶戶數(shù)33120戶=項項目面積積364.3萬萬平米/戶均建建筑面積積110平米可容納人人數(shù)115920人=可容納納戶數(shù)33120××每戶3.5人人社區(qū)型商商業(yè)面積積93000平平米=人人數(shù)115920××人均商商業(yè)面積積0.8平米10.5萬的商商業(yè)體量量必然輻輻射更遠(yuǎn)遠(yuǎn)的商圈圈范園外城商業(yè)業(yè)指標(biāo)物業(yè)類型占地面積容積率建筑體量商務(wù)酒店10000660000㎡寫字樓50001050000㎡商業(yè)集中商業(yè)12000560000㎡BoxStreet90002.220000㎡街區(qū)商業(yè)————25000㎡總計————215000㎡`酒店用地地寫字樓用用地集中商業(yè)業(yè)用地BoxStreet用地街區(qū)商業(yè)業(yè)用地三級道路路體系城市干道道小區(qū)主干干道小區(qū)次干干道布局原則則區(qū)域道路路交通由由田字形形的街道道網(wǎng)格組組成，深深惠大道道及吉祥祥路穿越越本區(qū)域域，小區(qū)區(qū)主干道道及次干干道連接接城市干干道。人人行系統(tǒng)統(tǒng)均設(shè)置置在道路路兩側(cè)。。交通分區(qū)區(qū)布局活力廣場場運(yùn)動廣場場藝術(shù)廣場場一個中心心城市的商商務(wù)中心心,城市市的視角角中心兩條軸線線綠化景觀觀軸/濱濱水文化化軸三個節(jié)點(diǎn)點(diǎn)藝術(shù)廣場場/運(yùn)動動廣場/活力廣廣場綠化景觀觀軸濱水文化化軸景觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)布局衛(wèi)生所、、居委會會、活動動站組團(tuán)門衛(wèi)衛(wèi)崗?fù)ど鐓^(qū)活動動中心社區(qū)派出出所幼兒園社會停車車場布置原則則將面積較較小的功功能組合合布置，，如衛(wèi)生生所、居居委會、、文化活活動站等等結(jié)合，，利用住住宅建筑筑的架空空底層進(jìn)進(jìn)行布置置；其他他大型社社區(qū)配套套如小學(xué)學(xué)幼兒園園等則根據(jù)其服服務(wù)半徑徑獨(dú)立布布置。公共配套套布局公共配套套指標(biāo)配套數(shù)量占地/個幼兒園23000社會停車場24000社區(qū)派出所1200社區(qū)活動中心3200組團(tuán)門衛(wèi)崗?fù)?5衛(wèi)生所居委會450DCDreamofthecity城市理想想地塊范圍圍地塊價值值規(guī)劃布局局還遷思考考BE容積率PARTⅤ容積率———確定定項目的的綜合容容積率及及各項指指標(biāo)A物業(yè)組合合——最最終確定定項目的的具體經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)，影響響容積率率的高低低容積率的的確定不不能簡單單的以容容積率高高或者低低來定，，眾多實(shí)實(shí)際案例例也表明明，容積積率對項項目利潤潤的影響響不能完完全成正正比，我我們總結(jié)結(jié)了容積積率與項項目利潤潤之間的的關(guān)系如如下：不過分追追求容積積率附加品質(zhì)質(zhì)提升與與售價提提升的關(guān)關(guān)系土地價格格容積率最最大化利潤空間間大，向容積率率偏重利潤空間間小，向向品質(zhì)偏偏重利潤空間間大，向向容積率率偏重利潤空間間小，向向品質(zhì)偏偏重最終目的的都是為為了在可可以籌備備的資源源條件下下，可實(shí)實(shí)現(xiàn)的市市場環(huán)境境下，保保證利潤潤最大化化實(shí)現(xiàn)。。4312本項目可可能本項目容容積率的的確定模模型———確定合合理的開開發(fā)方案案，進(jìn)行行方案變變量，對對比利潤潤和可實(shí)實(shí)現(xiàn)度利潤最大大化和市市場可實(shí)實(shí)現(xiàn)度是是確定物物業(yè)組合合和容積積率的追追求目標(biāo)標(biāo)；企業(yè)自身身資源狀狀況和資資金狀況況是限定定條件；；企業(yè)戰(zhàn)略略導(dǎo)向和和項目品品牌因素素是兼顧顧因素。?；鶞?zhǔn)方案案推薦合理方案案推薦確定主推推組合方方案并進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化化進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益對對比進(jìn)行市場場實(shí)現(xiàn)評評估上下極限限方案對基準(zhǔn)測測算方案案進(jìn)行變變量分析析滿足容積積率上下下指標(biāo)下下的組合合方案依據(jù)戰(zhàn)略略、定位位深圳高層層物業(yè)類類型的容容積率指指標(biāo)可實(shí)實(shí)現(xiàn)度與與產(chǎn)品品品質(zhì)的對對應(yīng)關(guān)系系產(chǎn)品品質(zhì)容積率范圍可能的建筑組合深圳典型案例高品質(zhì)低于2.6板樓+部分一梯兩戶點(diǎn)樓香域中央、水榭花都高層較高品質(zhì)2.6—3.2板樓為主，較為舒適中信紅樹灣、香蜜山較高容積率3.2—3.8一梯多戶的聯(lián)體+少量板樓天悅龍庭、陽光帶海濱城高容積率高于3.8高密度，戶型設(shè)計難出彩中信海闊天空、星河國際以上純居居住用地地內(nèi)可實(shí)實(shí)現(xiàn)容積積率指地地塊規(guī)模模較大時時的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)度；以上建筑筑形態(tài)基基本為高高層住宅宅建筑。。本項目戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)和項目目定位對對容積率率確定的的指導(dǎo)原原則：較高品質(zhì)質(zhì)的高層層住宅，，一梯兩兩戶的戶戶型占據(jù)據(jù)一般戶戶型比例例；地塊用地地面積為為紅線內(nèi)內(nèi)用地，，地塊資資源及形形狀較利利于出面面積；項目戶型型定位基基本為大大戶型，，較利于于出面積積；本項目地地塊資源源以及與與外部資資源的相相鄰關(guān)系系對項目目土地利利用有較較大的作作用；參照目前前深圳高高層住宅宅的案例例、經(jīng)驗驗及柏濤濤、阿特特金斯等等設(shè)計機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)計計師的參參考意見見，結(jié)合合項目定定位及房房地產(chǎn)開開發(fā)水平平等因素素，項目目在不同同檔次可可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的容積積率指標(biāo)標(biāo)可能如如下：高品質(zhì)：：3.2以內(nèi)，，基本為為一梯兩兩戶的戶戶型設(shè)計計，戶型型舒適度度較高；；較高品質(zhì)質(zhì)：3.8左右右，戶型型舒適度度較高，，需設(shè)計計師在規(guī)規(guī)劃手法法和布局局上合理理處理；；較高容積積率：4.8左左右，設(shè)設(shè)計師認(rèn)認(rèn)為按照照如此容容積率，，產(chǎn)品形形式將基基本為一一梯四戶戶及以上上的聯(lián)體體樓，純純住宅部部分的建建筑密度度達(dá)到18—20%，，品質(zhì)不不佳。容積率參參照給我我們的啟啟示———項目可可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的容積積率指標(biāo)標(biāo)容積率的的制約因因素1.《深深圳市城城中村(舊村)改造暫暫行辦法法》中規(guī)規(guī)定了容容積率的的優(yōu)惠政政策，關(guān)關(guān)內(nèi)容積積率超過過4.5將不接接受地價價的優(yōu)惠惠政策；；關(guān)外是是3.0為地價價優(yōu)惠界界限；本本項目暫暫以關(guān)內(nèi)內(nèi)為準(zhǔn)。。2.容積積率4.5或以以上，難難免會出出現(xiàn)較多多的超高高層住宅宅，這對對于項目目本身地地價以及及超高層層在關(guān)外外的接受受程度帶帶來的影影響是難難以估計計的，這這樣無疑疑給項目目開發(fā)造造成更大大的風(fēng)險險。因此把容容積率的的測算范范圍定在在1.8－4.5區(qū)間間內(nèi)。容積率市場實(shí)現(xiàn)性利潤目標(biāo)開發(fā)商資金限制技術(shù)實(shí)現(xiàn)性1.8～～4.5容積率率下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算算對比測算結(jié)果果表常規(guī)認(rèn)為為容積率率越高，，可售面面積越多多，利潤潤越大。。實(shí)際上上，由于于容積率率的增加加，規(guī)劃劃建筑面面積增加加，建筑筑高度也也會增加加，造成成成本相相應(yīng)也會會增加，，當(dāng)建筑高高度超過過某些數(shù)數(shù)量(如如70m、100m)時造成成成本會會有突變變，導(dǎo)致致利潤可可能下降降。1.82.02.22.42.62.83.03.23.43.63.84.04.24.44.5結(jié)論：不不能簡單單的以為為容積率率越高項項目效益益越好，，而是從從多個方方面進(jìn)行行分析，，找出經(jīng)經(jīng)濟(jì)上最最優(yōu)、利利益最大大化的可可操作的的容積率率。經(jīng)過過多方面面分析后后得出，，容積率在3.8左右為本本項目最優(yōu)。。建議項目綜綜合容積率取取值在3.7－3.9之之間。利潤高點(diǎn)吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項目地塊山體山體產(chǎn)品具備多樣樣化的先天條條件！項目限高150米，3.8的容積率，整體概況：用地面積：95.87萬萬平米容積率：3.8建筑面積：364.31萬平米項目總體概況況項目總體指標(biāo)標(biāo)一類居住用地地二類居住用地地商業(yè)用地商住用地公共綠地綜合容積率3.8商業(yè)用地容積積率>4.0居住用地容積積率<3.4居住用地容積積率<1.5商住用地容積積率>3.8項目總體指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃區(qū)地塊用用地面積95.87公頃頃，其中居住住用地面積52.29公公頃，占總用用地的54.6％；商業(yè)業(yè)金融用地面面積5.27公頃，占總總用地的5.5％；公共共綠地1.52公頃，占占總用地的1.6％；河河道改造7.79公頃，，占總