惠州湯泉高爾夫項目出讓/收購方案一、背景介紹二、編制說明三、出讓/收購方案對比一、背景介紹

資產(chǎn)主體資產(chǎn)主體（實景）a.高爾夫球場d.高爾夫會所e.駿園春天高爾夫公寓c.156畝用地b.湯泉春天高爾夫酒店f.946畝用地abcdef三大資產(chǎn)主體股權結構圖湯泉高爾夫俱樂部注冊資本：1000萬美元來盛房地產(chǎn)注冊資本：4779.6萬元澳達地產(chǎn)注冊資本：204.84萬元香港龍顯投資湯泉實業(yè)臺商許凱南港商楊亨顯駿園投資馬小燦澳達實業(yè)(深圳）8.3%42.7%44.8%0%4.2%71.43%28.57%75%25%股東結構項目證件高爾夫球場土地證酒店土地證來盛工商認證駿園投資營業(yè)執(zhí)照會所房產(chǎn)證

高爾夫營業(yè)執(zhí)照委托授權書二、編制說明方案項目出讓價備注出讓一澳達房產(chǎn)156畝商住用地2.6億元已繳納土地出讓金，簽訂出讓合同，使用權70年，現(xiàn)剩余66年。出讓二澳達房產(chǎn)156畝商住用地3.6億元已繳納土地出讓金，簽訂出讓合同，使用權70年，現(xiàn)剩余66年。946畝已征地塊僅簽征地合同，未繳納涉及的征地款、出讓金(約5.2億元)等出讓三（整體打包）湯泉高爾夫俱樂部營業(yè)執(zhí)照1.項目由天正代理,整體出讓價：8.2億元。2.該項目在行業(yè)內整體出讓報價：10億元。經(jīng)營許可證：期限30年，現(xiàn)剩余11年。800畝高爾夫球場土地土地使用權30年，到2026年12月止，剩余14年會所5層，共13040.94平方，獨立房產(chǎn)證來盛房地產(chǎn)產(chǎn)權式酒店及24,761平方高爾夫物業(yè)獨立產(chǎn)權證澳達房產(chǎn)156畝商住用地已繳納土地出讓金，簽訂出讓合同，使用權70年，現(xiàn)剩余66年。946畝已征地塊僅簽征地合同，未繳納涉及的征地款、出讓金(約5.2億元)等出讓價項目指標標序項目數(shù)據(jù)1用地性質商住用地2容積率1.53總建筑面積1,102,5514156畝

建筑面積（㎡）156,0785別墅（㎡）7803950%6高層（㎡）6243140%7商業(yè)及公建（㎡）1560810%8地下車庫（㎡）15000

9946畝

建筑面積（㎡）946,47310別墅（㎡）52056055%11高層（㎡）37858940%12商業(yè)及公建（㎡）473245%13地下車庫（㎡）60000

測算成本本依據(jù)序號項目單價計算基礎1收購成本3.6億元156畝（2.6億元）、946畝（1億元）2土地指標費25萬元/畝946畝用地（指標費）3土地出讓金300元/㎡946畝用地（樓面地價）4綜合開發(fā)成本2000元/㎡含前期成本、基礎設施成本、公共配套設施成本、建安成本、不可預見費等，不含裝修與財務費用。5管理、運營費用4%總銷售額售價預測測樓盤名稱五礦哈施塔特佳兆業(yè)東江新城瑞亨半山1號光耀城釣魚臺悠蘭山保利山水城雅居樂白鷺湖區(qū)域博羅博羅博羅惠陽博羅博羅博羅惠城產(chǎn)品類型別墅別墅別墅、洋房別墅、高層高層洋房別墅、多層別墅、多層別墅、高層主力戶型（㎡）200-330237-290140-330205-23097-170300-430洋房：127-145

別墅：270-320洋房：100-130

別墅：170-240銷售單價（元/㎡）9000-1500012000900011000-15000未售11000-15000洋房：4500-5000

別墅：7000-8000洋房：5200

別墅：12000-15000項目特色奧地利小鎮(zhèn)五星級酒店體育公園湖景湖景超高層高環(huán)山環(huán)山高爾夫、湖景從本案周周邊樓盤盤可以看看到，五五星級酒酒店、高高爾夫及及湖景對對于售價價有較大大影響，，可提升升約20%-30%。本案獨有有18洞高爾夫夫球場，，五星級級酒店、、溫泉等等豪華配配套，結結合周邊邊的市場場情況，，別墅均價價設定為為13000元/㎡，高層層均價設設定為5000元/㎡。三、出讓讓/收購方案案對比出讓/收購一一：156畝用地2013年2014年開發(fā)首期期50畝啟動資金金：3.3億元（含含2.6億元收購購成本））首期開發(fā)發(fā)銷售，，回籠銷銷售收入入約4億元下半年開開發(fā)項目目二期100畝用地銷售項目目二期，，產(chǎn)生銷銷售收入入約9.4億元項目稅后利潤潤約為4.3億元開發(fā)計劃劃2012年方案一投資測算算156畝用地收收購成本本為2.6億元；項項目單方方綜合開開發(fā)成本本約為2,000元/㎡，管理理及運營營費用按按總銷售售額的4%計算。序號項目小計（萬元）單價計算基礎1收購成本26,0001,666元/㎡156畝2開發(fā)成本（含地下室）34,2162,000元/㎡171,078㎡3管理、運營費用5,3674%總銷售額4合計65,582

方案一銷售預測測別墅均價價按13,000元/㎡，高層層銷售均均價按5,000元/㎡，地下下車位按按5萬元/個，總銷銷售額約約為13.4億元，稅稅后利潤潤約為4.3億元。序號

項目

小計（萬元）

單價（元/㎡）

計算基礎（㎡）

1別墅101,45113,000元/㎡78,039㎡2高層31,2165,000元/㎡62,431㎡3地下車位1,5005萬元/個300個4總銷售額134,166

156,078㎡5開發(fā)成本

60,216

6開發(fā)費用

5,367

7增值稅/營業(yè)稅及附加

10,197銷售收入7.6%8稅前利潤

58,387

9所得稅

14,597稅前利潤25%10稅后利潤

43,791

方案一現(xiàn)金流分分析2012年需投入入3.3億元作為為啟動資資金，含含收購成成本2.6億元，其其余作為為項目開開發(fā)建設設成本。。2013年開始銷銷售，2014年完成銷銷售，總總銷售額額約為13.4億元，項項目的開開發(fā)周期期約為2.5年。方案一財務指標標序號項目指標1容積率1.52總建面（平方米）156,0783開發(fā)期（年）2.54開發(fā)總投資（萬元）65,5825股東資金投入（萬元）33,0007稅后銷售利潤總額（萬元）43,7918稅后總投資回報率67%9稅后資本金投資回報率133%10稅后資本金年投資回報率53%出讓/收購二二：156畝+946畝用地2012年2013年2014年2015年—2020年利用回籠籠資金支支付剩余余土地款款及完成成946畝土地開開發(fā)開發(fā)計劃劃開發(fā)156畝首期50畝啟動資金金：3.3億元（含含2.6億元收購購成本））首期開發(fā)發(fā)銷售，，回籠銷銷售收入入約4億元下半年開開發(fā)156畝項目二二期100畝用地銷售156畝項目二二期，產(chǎn)產(chǎn)生銷售售收入9.4億元946畝用地1年半完成成拿地，，利用156畝用地的的銷售回回籠資金金支付剩剩余1億元收購購款，土土地款及及指標費費方案二投資測算算156畝+946畝兩塊用用地收購購成本為為3.6億元；946畝用地土土地指標標費25萬元/畝，樓面面地價300元/㎡；單方方綜合開開發(fā)成本本約為2000元/㎡，管理理及運營營費用按按總銷售售額的4%計算。序號項目小計（萬元）單價計算基礎1（156畝+946畝兩塊地）收購成本

36,000327元/㎡1,102畝2土地指標費

23,65025萬元/畝946畝3土地出讓金

28,394300元/㎡946畝4開發(fā)成本

235,5102,000元/㎡1,177,551㎡5管理、運營費用

40,3084%總銷售額6合計

363,862

方案二銷售預測測別墅均價價按13000元/㎡，高層層銷售均均價按5000元/㎡，地下下車位按按5萬元/個，總銷銷售額約約為100.7億元，稅稅后利潤潤約為42.5億元。序號

項目

小計（萬元）

單價（元/㎡）

計算基礎（㎡）

1別墅778,17913,000元/㎡598,599㎡2高層220,5105.000元/㎡441,020㎡3地下車位9,0005萬元/個1,800個3總銷售額1,007,689

1,102,551㎡4開發(fā)成本

323,554

5開發(fā)費用

40,308

6增值稅/營業(yè)稅及附加

76,584銷售收入7.6%7稅前利潤

567,243

8所得稅

141,811稅前利潤25%9稅后利潤

425,432

現(xiàn)金流分分析2012年需投入入3.3億元作為為啟動資資金，含含支付首首期收購購費用2.6億元，其其余作為為項目開開發(fā)建設設成本。。2014年開始獲獲取946畝的用地地指標，，剩余的的1億元收購購款將根根據(jù)實際際獲取節(jié)節(jié)點進行行支付，，本測算算中按1.5年完成。。2013年開始銷銷售，2020年完成銷銷售，總銷售額額約為100.7億元，稅稅后利潤潤約為42.5億元項目的開開發(fā)周期期約為9年。2014年利用156畝用地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)現(xiàn)金流量量（156畝用地總總銷售收收入約13.4億元），，支付946畝用地的的指標費費及出讓讓金（2014年共支付付約3.6億元），，從而實實現(xiàn)項目目的滾動動開發(fā)。。財務指標標方案二序號項目指標1容積率1.52總建面（平方米）1,102,5513開發(fā)期（年）94開發(fā)總投資（萬元）363,8625股東資金投入（萬元）33,0007稅后銷售利潤總額（萬元）425,4328稅后總投資回報率117%9稅后資本金投資回報率1,289%10稅后資本金年投資回報率143%出讓/收購三三：項目目整體打打包轉讓讓項目定位位：國際際高爾夫夫溫泉度度假天堂堂——以高爾夫夫休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，帶帶動多元元化、高高品質的的溫泉復復合產(chǎn)業(yè)業(yè)開發(fā)項目整體體轉讓后后，可重重新定位位，以高高爾夫球球場為載載體，以溫泉資源為亮亮點，通通過全面面的升級級改造與與品牌提提升，結結合高端端度假產(chǎn)產(chǎn)品進行行復合經(jīng)經(jīng)營的開開發(fā)理念念，以高高品質產(chǎn)產(chǎn)品及五五星級的的服務水水平，打打造一個個集旅游游、體育育、居住住、酒店店、商業(yè)業(yè)”五為為一體的的國際高高爾夫溫溫泉度假假天堂。。項目重重新定位位后，整整體價值值將極大大提升，，房地產(chǎn)產(chǎn)項目銷銷售價格格提升約約20%-30%。本項目高高爾夫球球場同時時具有高高爾夫營營業(yè)執(zhí)照照及球場場土地產(chǎn)產(chǎn)權證，，在廣東東省內乃乃至全中中國都極極為罕有有，未來來升值潛潛力巨大大。支付方式式：項目目收購款款為8.2億元（分分三期支支付，首首期4.5億元，156畝首期開開發(fā)完成成后第二二次支付付約1.5億元，尾尾款在156畝銷售完完成后支支付）。。156畝和946畝商住用用地的開開發(fā)及銷銷售和方方案二相相同，利利用商住住用地的的開發(fā)回回籠資金金滾動整整個項目目。2014年進行高高爾夫整整改（6800萬元）；；2015年進行酒酒店整改改（2.47億元）。。該方案啟啟動資金金約5億元，于于2017年實現(xiàn)17億元凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量，此時時收回成成本，回回報期6年。五星級酒酒店及高高爾夫球球場每年年可帶來來長期穩(wěn)穩(wěn)定的收收益，亦亦可將酒酒店及高高爾夫球球場打包包貸款進進行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，酒店店和高爾爾夫每年年本身的的經(jīng)營收收益可解解決利息息問題，，是一個個良性的的資產(chǎn)包包。方案三高爾夫營營業(yè)執(zhí)照照球場土地地證，面面積54萬㎡2012年2013年2014年2015年—2020年利用回籠籠資金支支付剩余余土地款款及完成成946畝土地開開發(fā)利用回籠籠資金進進行酒店店整改（（約2.47億元）開發(fā)計劃劃開發(fā)156畝首期50畝啟動資金金：5億元（含含4.5億元首期期收購成成本）首期開發(fā)發(fā)銷售，，回籠銷銷售收入入約4億元,并支付第第二筆收收購款1.5億元下半年開開發(fā)156畝項目二二期100畝用地銷售156畝項目二二期，產(chǎn)產(chǎn)生銷售售收入約約9.4億元946畝用地1年半完成成拿地，，利用156畝用地的的銷售回回籠資金金支付收購購尾款2.2億元、土土地款及及指標費費溫泉開發(fā)發(fā)（約6000萬元）進行高爾爾夫球場場整改（（約6800萬元）高爾夫來盛會員會籍

情況5500名會員,其中度假休閑占60%、

個人永久占20%、親子度假占20%湯泉春天高爾夫酒店數(shù)據(jù)項目月營業(yè)額月利潤年營業(yè)額年利潤數(shù)據(jù)項目月營業(yè)額

與業(yè)主分成7:3月利潤年營業(yè)額年利潤球場經(jīng)營2509530001140客房可開房間數(shù)600間、

均價438元/間、

平均開房率50%394275.81303309.61560118.2

練習場84.59654西餐廳

60

28780336會所\中餐6030720360會議室12間,其中最大的

可容納1000多人170

512210612風味樓12614472桑拿承包出租60間57

17.1741205.2浪琴吧8512066拓展訓練

20

626072SPR咖啡廳9.56.511478旗牌室10間3

0.93910.8合計347.514741941770

1052

3157339.62796項目經(jīng)營營現(xiàn)狀說明：此此數(shù)據(jù)由由出讓方方提供酒店整改改計劃分類角色定位項目現(xiàn)狀執(zhí)行計劃投入計劃運營成本管理方案投入核心盈利點

配套核心點

市場空白點運營管理經(jīng)營較差6個月內招標前期策劃費：500萬

開辦費：600萬運營費：經(jīng)營收入的40%委托專業(yè)管理公司進行管理開發(fā)管理

管理費：600萬/年（裝修期）

—

溫泉入戶無24個月改造期2000萬溫泉運營：360萬/年外立面檔次低2000萬—硬裝檔次低16000萬/53000平方米

—

軟裝無1000萬（800間客房改造）

—

設施設備提升檔次低2000萬（設備替換）100萬/年營銷推廣無強攻12個月

300萬/年預計將投投入24700萬元對酒酒店進行行升級改改造，改改造后每每年的運運營成本本為3360萬元，年年經(jīng)營利利潤得到到加大提提升，約約6000萬元。高爾夫整整改計劃劃預計將投投入6800萬元進行行18洞高爾夫夫球場及及練習場場升級改改造，改改造后每每年的運運營成本本為1700萬元，年年經(jīng)營利利潤得到到加大提提升，約約5000萬元。分類角色定位項目執(zhí)行計劃投入計劃運營成本經(jīng)營方案管理方案投入核心競爭力

增值支撐點

客戶誘餌點運營管理6個月內招標1200萬/年委托管理委托專業(yè)管理公司進行管理球場24個月改造期2000萬（18洞球場改造）

內部整改

球場景觀改造

1000萬（18洞球場改造）

設施設備投入

300萬

重要商務配套會所6個月改造期

2個月招商3000萬（1.3萬方整改）

外包或合作聘請職業(yè)經(jīng)理人重要球場配套練習場12個月建造期500萬（80畝）200萬/年委托管理委托專業(yè)管理公司進行管理

球場維護

300萬/年（18洞球場）

方案對比比序號項目方案一（156畝用地）方案二（156畝+946畝用地）方案三（156畝+946畝用地+酒店+高爾夫球場）1開發(fā)期（年）2.59352開發(fā)總投資（萬元）65,582363,862441,3623啟動資金（萬元）33,00033,00050,0004稅后銷售利潤總額（萬元）43,791425,432156畝+946畝567,491酒店：約6000萬元/年高爾夫：約5000萬元/年5回報期（年）2.5466稅后總投資回報率67%117%58%7稅后資本金投資回報率133%1,289%1,204%8稅后資本金年投資回報率53%143%156畝+946畝酒店+高爾夫191%10%9方案評價資金占用較少，回報期最短資金占用較少，回報率高整體投入成本比方案一、二高，但可將酒店、高爾夫和地產(chǎn)有機整合，實現(xiàn)項目的資產(chǎn)、價值最大化及獲得長期穩(wěn)定收益——以上經(jīng)營營類報表表為出讓讓方提供供，我司司從市場場、開發(fā)發(fā)、運營營等角度度進行第第三方評評估，僅僅作為參參考用途途，如與與盡職調調查有不不同之處處，以盡盡職調查查為準。。免責聲明明本報告分分析的結結果，是是反映分分析對象象在分析析時點及及本次分分析目的的情況下下，根據(jù)據(jù)市場原原則確定定的分析析，沒有有考慮國國家宏觀觀經(jīng)濟政政策發(fā)生生變化及及遇有自自然力和和其他不不可抗力力等因素素對分析析結果的的影響，，也未考考慮今后后因各種種原因造造成項目目分析結結果的影影響及今今后因特特殊交易易方式對對分析結結果的影影響。本報告所所涉及的的資料、、數(shù)據(jù)、、信息來來源全部部為市調調產(chǎn)生，，也有可可能因市市調的資資料不全全面或不不真實而而造成分分析結果果產(chǎn)生瑕瑕疵。本報告僅僅供投資資參考，，不產(chǎn)生生法律意意義上之之承諾。。保密聲明明本報告未未經(jīng)我方方同意，，不得外外泄、抄抄摘、復復制，使使用不當當者，承承擔相關關法律責責任，我我方保留留追索賠賠償?shù)臋鄼嗬?。Thanks!廣州市天天正投資資有限公公司GuangZhouTinzenInvestmentCo.,Ltd.9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:34:39AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。25十二二月20222022/12/252022/12/252022/12/2515、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/252022/12/2525December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/259、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:34:39AM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。2022/12/252022/12/252022/12/25Sunday,December25,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。2022/12/252022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。25十十二二月20222022/12/252022/12/252022/12/2515、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。十二月月222022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202216、少年年十五