溫泉山莊以別具一格定天下

項(xiàng)目整合定位策略研究報(bào)告

序言隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長,城市里中上階層的休閑度假方式也在不斷的進(jìn)行著演變：那種拖家?guī)Э?、大包小包的被?dǎo)游趕鴨子似的所謂旅游已經(jīng)不再是悠尚族群所鐘情的消閑方式。國內(nèi)國外跑多了之后，他們更傾向于尋覓一處如“桃花源記”中所描述的情景所在，以寄托自身追求自然浸潤、養(yǎng)生頤情之生活理想。在這種背景下，擁有湖光山色及適度交通半徑的溫泉“別業(yè)”（第二居所）就具備了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。然而，由于“溫泉”這一養(yǎng)生享受資源早已被導(dǎo)入地產(chǎn)項(xiàng)目，并因名不符實(shí)而導(dǎo)致消費(fèi)需求的失落。基于此，如何在提煉與升華“溫泉”概念的前提下，打造迎合目標(biāo)客戶所追求的理想境界、構(gòu)建別具一格的綜合性產(chǎn)品競爭力，則是本項(xiàng)目所面臨的核心命題。希望隨著本報(bào)告的展開，能夠逐步呈現(xiàn)出解決問題的有效途徑……策略思路

項(xiàng)目資源解讀

策略模塊一項(xiàng)目swot分析及戰(zhàn)略規(guī)劃

策略模塊二項(xiàng)目整合定位

策略模塊三產(chǎn)品力提升建議

策略模塊五

項(xiàng)目概念導(dǎo)入

策略模塊四策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源Ⅰ：頭文字“氡”，溫泉資源盛名在外從化溫泉是一種含氡及多種元素的珍稀蘇打泉，可與瑞士等世界名泉媲美；從化溫泉水質(zhì)晶瑩、無色無味，被譽(yù)為嶺南第一溫泉

；溫泉溫度高低不一，最低36℃，最高71℃，四季浸浴皆宜；對各種關(guān)節(jié)炎和皮膚、消化器官、神經(jīng)系統(tǒng)等疾病有輔助療效。研判：從化溫泉所具有的特質(zhì)是本項(xiàng)目區(qū)別于外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素。策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源Ⅱ：流溪河畔，這邊風(fēng)景獨(dú)好項(xiàng)目緊鄰靜靜流淌的流溪河,體現(xiàn)出枕河人家的生活情趣；項(xiàng)目對岸山巒起伏,樹木蔥蘢,勾勒出一幅水木清華般的嶺南佳境。研判：河畔、山巒所構(gòu)成的自然環(huán)境與景觀資源是項(xiàng)目市場稀缺性基礎(chǔ)因素。策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源Ⅲ：坡地形態(tài)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件優(yōu)越項(xiàng)目基地地形具有一定的坡地形態(tài)，有利于塑造豐富的空間效果；項(xiàng)目綜合容積率為0.74，是形成低（人居）密度休閑養(yǎng)生社區(qū)的理想條件；在已有洋房建筑高土地效率的拉動(dòng)下，剩余地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)則更為游刃有余。研判：坡地地形與寬松的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是項(xiàng)目打造特色產(chǎn)品的物質(zhì)基礎(chǔ)。策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源Ⅳ：規(guī)劃利好、珠三角養(yǎng)生板塊呼之欲出2004年11月，從化溫泉養(yǎng)生谷整體規(guī)劃獲得通過，投入啟動(dòng)資金達(dá)100億；功能配置包括：國際會(huì)議中心、高級商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心；規(guī)劃區(qū)超過29平方公里分布于流溪河兩岸，森林覆蓋率為60%，森林“涼傘”效應(yīng)明顯；市場定位為：廣州高檔、時(shí)尚、現(xiàn)代的休閑度假、溫泉養(yǎng)生勝地；兼有生態(tài)教育、特色觀光、企業(yè)培訓(xùn)、會(huì)議商務(wù)等多功能服務(wù)體系；客源定位以珠江三角洲、港澳臺(tái)為主體市場，輻射日本韓國等海外市場；在廣州45分鐘交通半徑輻射圈層、隨著商務(wù)會(huì)議的升溫，小“博鰲”蓄勢待發(fā)。研判：養(yǎng)生谷規(guī)劃有助從化發(fā)展為珠三角的從化，亦是項(xiàng)目之市場推動(dòng)引擎。策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀資源Ⅴ：取地成本較低、最實(shí)在的營銷利器名稱起拍價(jià)成交價(jià)（萬元）從化市溫泉鎮(zhèn)“溫泉山莊”國有土地使用權(quán)（面積約:97027.5㎡）1701.81701.8地塊一從府國用（1992）字第2號28906㎡該地塊已挖土、填土，上建有一期別墅、二期別墅、毛石擋土墻、鋼筋混凝土擋土墻。21333㎡已建一期別墅。地塊二從國用（97）字第5號22335㎡該地塊由從府國用（1992）字第特4分割出來。已挖土、填土，建有二期別墅、毛石擋土墻、鋼筋混凝土擋土墻。其中溫泉山莊獨(dú)松山占11畝。地塊三從國用（97）字第3號12808㎡該地塊從府國用（1992）字第特4分割出來。已填土平整，建有高層住宅兩棟。地塊四從國用（97）字第4號11852㎡該地塊從府國用（1992）字第特4分割后剩余。已挖土、填土地、建有爛尾別墅和擋土墻、鋼筋混凝土墻。研判：按容積率0.7概算，樓面地價(jià)為250元/㎡，占單位成本結(jié)構(gòu)的比例較低。策略模塊一：項(xiàng)目資源解讀立論本項(xiàng)目所擁有的溫泉資源與外區(qū)溫泉盤相比是正宗與水貨的關(guān)系；本項(xiàng)目所具有稀缺性較高的河畔山巒資源，可媲美北京之“運(yùn)河上的院落”；本項(xiàng)目之地形地勢及較低的土地開發(fā)強(qiáng)度提供了良好的產(chǎn)品演繹空間；養(yǎng)生谷之規(guī)劃定位為項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展平臺(tái)與功能的演繹啟示（會(huì)議、水療等）；本項(xiàng)目取地成本較低，是打造特色產(chǎn)品與市場引爆的強(qiáng)勁后盾。策略轉(zhuǎn)折通過對本項(xiàng)目核心資源的解讀，已經(jīng)明確了“我們有什么”的戰(zhàn)略命題；但是，項(xiàng)目的資源并不能夠脫離市場態(tài)勢而孤立存在。因此，我們需要帶著自身的資源條件進(jìn)入到所面對的經(jīng)營環(huán)境中，在市場的試金石作用下進(jìn)一步提純。從而確立有利于項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)掘價(jià)值的市場發(fā)展方向，現(xiàn)在就讓我們進(jìn)入下一個(gè)策略模塊：項(xiàng)目swot分析與戰(zhàn)略規(guī)劃……策略模模塊二二：項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析及及戰(zhàn)略略規(guī)劃劃正宗的溫泉養(yǎng)生資源山巒河畔的自然環(huán)境坡地形態(tài)與規(guī)劃條件賦予項(xiàng)目市場稀缺性打造特色休閑地產(chǎn)的理想平臺(tái)項(xiàng)目優(yōu)勢屬性研判區(qū)別外區(qū)溫泉概念盤的關(guān)鍵因素取地成本相對較低最實(shí)在的營銷利器爛尾形象的不良影響生活配套與市政設(shè)施缺位對第二居所型置業(yè)影響較小項(xiàng)目劣勢屬性研判在項(xiàng)目啟動(dòng)后影響將逐步降低已建成洋房樓宇的形象突兀洋房設(shè)計(jì)落伍缺乏需求基礎(chǔ)需要以重建或改建扭轉(zhuǎn)劣勢需要進(jìn)行重新定位項(xiàng)目態(tài)態(tài)勢一一：優(yōu)優(yōu)劣研研判策略模模塊二二：項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析及及戰(zhàn)略略規(guī)劃劃要以正正宗形形象搶搶占市市場制制高點(diǎn)點(diǎn)要以跨跨區(qū)推推廣突突破區(qū)區(qū)域限限制要以市市場區(qū)區(qū)隔性性形成成搏弈弈壁壘壘有利于于項(xiàng)目目以正正宗形形象脫脫穎而而出經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)“第二居所”需求的增長政府對溫泉養(yǎng)生谷品牌的規(guī)劃與推廣有利于項(xiàng)目的營銷借勢市場機(jī)會(huì)屬性研判形成項(xiàng)目的市場利基從化區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競爭外區(qū)域溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的相對滯后營銷威脅屬性研判區(qū)域市場欠缺真正的私家溫泉物業(yè)城際交通體系的不斷完善有利于于項(xiàng)目目客源源的拓拓展及及功能能定位位的確確立項(xiàng)目態(tài)態(tài)勢二二：態(tài)態(tài)勢把把握SWOT戰(zhàn)略提純優(yōu)勢（S）劣勢（W）正宗的溫泉養(yǎng)生資源山巒河畔的自然環(huán)境坡地形態(tài)與規(guī)劃條件取地成本相對較低爛尾形象的不良影響生活配套與市政設(shè)施缺位已建成洋房樓宇的形象突兀洋房設(shè)計(jì)落伍缺乏需求基礎(chǔ)機(jī)遇（O）

發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)(SO)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢（WO）“第二居所”需求的增長溫泉養(yǎng)生谷品牌規(guī)劃推廣欠缺真正的私家溫泉物業(yè)城際交通體系的不斷完善發(fā)揮資源優(yōu)勢搶占溫泉制高點(diǎn)結(jié)合坡地條件創(chuàng)造產(chǎn)品增值點(diǎn)瞄準(zhǔn)“第二居所需求”重新定位發(fā)掘投資型市場需求威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（ST）減少劣勢，避免威脅（WT）從化區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的競爭溫泉養(yǎng)生概念盤的客戶分流區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對滯后塑造地段與產(chǎn)品相得益彰的休閑養(yǎng)生項(xiàng)目、形成市場區(qū)隔性利用優(yōu)越性價(jià)比快速啟動(dòng)市場策略模模塊二二：項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析及及戰(zhàn)略略規(guī)劃劃戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃一一：提提純策略模模塊二二：項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析及及戰(zhàn)略略規(guī)劃劃

戰(zhàn)略基礎(chǔ)

戰(zhàn)略要素

戰(zhàn)略內(nèi)涵正宗的溫泉溫泉制高點(diǎn)將溫泉養(yǎng)生概念淋漓盡致演繹坡地形態(tài)產(chǎn)品增值點(diǎn)以特色產(chǎn)品提升項(xiàng)目價(jià)值同區(qū)域競爭市場區(qū)隔性另辟市場空間規(guī)避同質(zhì)競爭爛尾后遺癥優(yōu)越性價(jià)比快速啟動(dòng)市場肅清前期不良影響洋房產(chǎn)品落伍重新定義市場通過重建或改建注入市場生命力戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃二二：構(gòu)構(gòu)建研判：以上上五大大戰(zhàn)略略要素素是本本項(xiàng)目目規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)與提提升效效益的的核心心所在在。策略模模塊二二：項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析及及戰(zhàn)略略規(guī)劃劃立論我們的的戰(zhàn)略略方向向：以河流流山巒巒為底底色以正宗宗溫泉泉養(yǎng)生生為基基調(diào)以坡地地休閑閑建筑筑為載載體以優(yōu)越越性價(jià)價(jià)比為為突破破打造引引領(lǐng)“第二居居所”市場潮潮流的的高尚尚社區(qū)區(qū)策略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折通過將將項(xiàng)目目資源源導(dǎo)入入市場場態(tài)勢勢體系系中進(jìn)進(jìn)行提提純與與構(gòu)建建，我們明明確了了項(xiàng)目目成功功啟動(dòng)動(dòng)市場場的五五大戰(zhàn)戰(zhàn)略要要素：：溫泉制制高點(diǎn)點(diǎn)、產(chǎn)產(chǎn)品增增值點(diǎn)點(diǎn)、市市場區(qū)區(qū)隔性性、優(yōu)優(yōu)越性性價(jià)比比及重重新定定義市市場以此規(guī)規(guī)劃出出項(xiàng)目目發(fā)展展的戰(zhàn)戰(zhàn)略方方向。。對于“我們要要去哪哪里”的營銷銷命題題，答答案已已經(jīng)清清晰。。然而，，我們們用什什么途途徑或或工具具能夠夠有效效到達(dá)達(dá)呢？？我們在在目的的地里里處于于一個(gè)個(gè)什么么樣的的位置置呢？？讓我們們帶著著疑問問一起起進(jìn)入入：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位環(huán)環(huán)節(jié)……策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位策略基基礎(chǔ)戰(zhàn)略因因素：溫泉泉養(yǎng)生生型“第二居居所”發(fā)展方方向區(qū)位條條件：珠三三角1小時(shí)城城際交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)政府導(dǎo)導(dǎo)向：高檔檔、時(shí)時(shí)尚、、現(xiàn)代代的休休閑度度假、、溫泉泉養(yǎng)生生勝地地市場限限制：從化化社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展相對對滯后后項(xiàng)目體體量：總建建面積積在8萬平方方米以以下研判：以上上五項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)因素素是本本項(xiàng)目目進(jìn)行行目標(biāo)標(biāo)客戶戶定位位的推推導(dǎo)原原點(diǎn)。。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位策略推推導(dǎo)第二居居所：明確指指向具具有休休閑養(yǎng)養(yǎng)生置置業(yè)需需求及及購買買力的的客戶戶群體體交通輻輻射：支持持及推推動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目突突破區(qū)區(qū)域限限制拓拓展外外區(qū)客客源區(qū)域定定位：溫泉泉養(yǎng)生生度假假勝地地功能能定位位推動(dòng)動(dòng)第二二居所所客源源的增增長經(jīng)濟(jì)滯滯后：令項(xiàng)項(xiàng)目對對外區(qū)區(qū)客戶戶存在在較強(qiáng)強(qiáng)的依依賴性性體量較較小：項(xiàng)目目客戶戶定位位瞄準(zhǔn)準(zhǔn)分眾眾市場場研判：通過過對策策略原原點(diǎn)的的推導(dǎo)導(dǎo)，目目標(biāo)客客戶的的基本本輪廓廓已經(jīng)經(jīng)清晰晰。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位客戶調(diào)調(diào)研1客戶職業(yè)背景研判：調(diào)研研數(shù)據(jù)據(jù)顯示示，潛潛在客客戶以以私企企業(yè)主主居多多、其其次為為高管管及公公務(wù)員員策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位客戶調(diào)調(diào)研2客戶居住區(qū)域研判：居住住相對對廣泛泛，以以廣州州及珠珠三角角地區(qū)區(qū)為主主、外外省亦亦占有有一定定的分分額。。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位客戶調(diào)調(diào)研3潛在客戶年齡結(jié)構(gòu)研判：年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)跨度度較大大，以以30-50歲為主主體。。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位客戶調(diào)調(diào)研4客戶學(xué)學(xué)歷背背景研判：教育育程度度中等，，以大大專為為主，，其次次為高高中/中專為本科科。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位客戶調(diào)調(diào)研5置業(yè)次次數(shù)家庭年年收入入研判：具有有較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力，，家庭庭年收收入普普遍在在50萬以上上，置置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐豐富。。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION1:目標(biāo)客客戶定定位立論目標(biāo)區(qū)域市場立足從化及周邊鎮(zhèn)區(qū)輻射廣州及珠三角目標(biāo)消費(fèi)群客戶分級教育程度置業(yè)次數(shù)年齡結(jié)構(gòu)家庭收入私企業(yè)主核心客戶高中為主2次以上35-50100萬以上國家干部公務(wù)員核心客戶大專以上2次為主30-4530-60萬企業(yè)高管重點(diǎn)客戶本科以上2次為主30-4050萬以上自由職業(yè)者藝術(shù)界人士重點(diǎn)客戶大專以上2次30-4030萬以上港臺(tái)人士補(bǔ)充客戶大專為主2次40-5530萬以上策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位策略模模型優(yōu)越性性價(jià)比比市場占占位溫泉制制高點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品增增值點(diǎn)點(diǎn)市場區(qū)區(qū)隔性性策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位競爭態(tài)態(tài)勢項(xiàng)目市場定位資源特征班芙溫泉小鎮(zhèn)南中國首席溫泉?jiǎng)e墅社區(qū)山巒資源

東方夏灣拿廣州首個(gè)拉丁風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)部園林為主

逸泉山莊名流森態(tài)城山湖資源研判1：在區(qū)區(qū)位資資源方方面，，流溪溪河風(fēng)風(fēng)光是是本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)別于于競爭爭對手手的關(guān)關(guān)鍵因因素。。研判2：班芙芙已經(jīng)經(jīng)先入入為主主地占占據(jù)首首席溫溫泉地地位，，本項(xiàng)項(xiàng)目必必須有有所突突破。。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位客戶心心理山水情情懷：：向往往與自自然和和諧對對話、、依水水而居居的生生活境境界身份標(biāo)標(biāo)簽：：物業(yè)業(yè)需要要跳出出物質(zhì)質(zhì)的層層面充充盈主主人的的身份份頤情養(yǎng)養(yǎng)生：：在優(yōu)優(yōu)越的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境基礎(chǔ)礎(chǔ)上希希望延延年益益壽洋化取取向：：心理理上傾傾向具具有強(qiáng)強(qiáng)勢的的西方方文化化研判：理想想的項(xiàng)項(xiàng)目市市場占占位就就是要要將目目標(biāo)客客戶的的主要要心理理需求求體現(xiàn)現(xiàn)出來來。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位核心資資源流溪河河畔：：靜靜靜流淌淌著的的醉人人風(fēng)光光坡地形形態(tài)：：層次次豐富富的空空間情情趣頭文字字氡：：正宗宗的養(yǎng)養(yǎng)生溫溫泉資資源研判：能夠夠達(dá)到到項(xiàng)目目市場場占位位的概概念就就是要要將核核心資資源升升華演演繹。。ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位市場占占位世界級級私家家溫泉泉度假假社區(qū)區(qū)策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位占位概概念香堤上上的國國際溫溫泉院院落策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位概念寫寫真香堤上上：凸凸顯項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的的河畔畔資源源、剔剔除流流溪河河偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)的地地域概概念國際際：反反映目目標(biāo)客客戶的的文化化取向向和身身份標(biāo)標(biāo)簽心心理需需求溫泉泉：直直觀表表達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目資資源基基調(diào)，，結(jié)合合國際際概念念搶占占市場場制高高點(diǎn)院落落：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)領(lǐng)領(lǐng)域感感，結(jié)結(jié)合坡坡地形形態(tài)構(gòu)構(gòu)建親親切、、休閑閑的空空間尺尺度研判：香堤堤上的的國際際溫泉泉院落落能夠夠?qū)㈨?xiàng)項(xiàng)目核核心資資源整整合起起來參參與市市場競競爭。。香堤上上的國國際溫溫泉院院落策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位資源稀缺型資源可復(fù)制型第一居所第二居所逸泉山莊東方夏灣拿班芙本案香堤上的國際溫泉院落ACTION2:項(xiàng)目市市場占占位立論研判：占位位概念念能夠夠?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目奠奠定市市場競競爭制制勝的的戰(zhàn)略略制高高點(diǎn)。。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION3:項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位策略基基礎(chǔ)競爭因因素：：第二二居所所與常常住居居所具具有本本質(zhì)的的區(qū)別別、對對手產(chǎn)產(chǎn)品僅僅作參參考空間需需求：：針對對目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群對對于“第二居居所”使用空空間的的需求求進(jìn)行行定制制總價(jià)契契合：：戶型型面積積設(shè)置置直接接影響響單位位總價(jià)價(jià)、需需要綜綜合考考慮研判：找準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客戶戶的需需求是是項(xiàng)目目產(chǎn)品品定位位的關(guān)關(guān)鍵所所在。。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION3:項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位供應(yīng)參參考項(xiàng)目銷售均價(jià)主力戶型（㎡）主力總價(jià)（萬）暢銷戶型班芙獨(dú)棟7000-10000、聯(lián)排5000獨(dú)立：280-300聯(lián)排：180-220獨(dú)立：210-280聯(lián)排：90-120聯(lián)排180-220逸泉山莊4100聯(lián)排別墅140-21065-90聯(lián)排140東方夏灣拿獨(dú)棟7000聯(lián)排5500元聯(lián)排140~27080-150聯(lián)排180研判：暢銷銷戶型型普遍遍集中中在總總價(jià)相相對較較低的的產(chǎn)品品、一一定程程度反反映出出市場場趨勢勢。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION3:項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位總價(jià)角角度購房總價(jià)研判1：潛購購者總總價(jià)選選擇區(qū)區(qū)間集集中在在41－100萬和100－200萬兩個(gè)個(gè)梯度度。研判2：投資資型度度假物物業(yè)購購買總總價(jià)主主要集集中在在20－40萬之間間。策略模模塊三三：項(xiàng)項(xiàng)目整整合定定位ACTION3:項(xiàng)目產(chǎn)品定定位需求導(dǎo)向第二居所購購房（投資資）面積選選擇研判：潛購者購購房面積選選擇主要集集中在45－80和150－200㎡兩個(gè)區(qū)間。策略模塊三三：項(xiàng)目整整合定位ACTION3:項(xiàng)目產(chǎn)品定定位立論產(chǎn)品類別面積區(qū)間單價(jià)區(qū)間目標(biāo)總價(jià)套數(shù)比例獨(dú)立別墅280－3206000－6800180－2205％小獨(dú)棟220－2504500－5200100－13040－45％聯(lián)排別墅140－1803800－450055－9050－55％服務(wù)式公寓帶裝修40－704000－500018－35－－－－策略一：根據(jù)需求求及市場供供應(yīng)參考，，設(shè)聯(lián)排別別墅及小獨(dú)獨(dú)棟為主力力戶型；策略二：通過戶型型定制結(jié)合合單價(jià)區(qū)間間換算，令令總價(jià)與消消費(fèi)需求相相契合；策略三：在資源條條件較佳的的區(qū)位適量量設(shè)置面積積較大的獨(dú)獨(dú)棟以拉升升形象；策略四：原洋房產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)整為為迎合度假假物業(yè)投資資需求的小小戶型服務(wù)務(wù)式公寓。。策略轉(zhuǎn)折根據(jù)市場調(diào)調(diào)研結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目自身屬屬性，我們們找到了項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)標(biāo)客戶；從市場占位位的角度出出發(fā)，我們們構(gòu)建出“香堤上的國國際溫泉院院落”的有利位置置；循著目標(biāo)客客戶對使用用空間的需需求，我們們定制出項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)；整合定位解解決了項(xiàng)目目“是什么和做做什么”的命題。然而，還可可以做些什什么能夠進(jìn)進(jìn)一步提升升項(xiàng)目對目目標(biāo)客戶的的吸引力呢呢？我們提供的的是一種怎怎樣的休閑方式呢？讓我們帶著著這個(gè)疑問問進(jìn)入“項(xiàng)目概念導(dǎo)導(dǎo)入”的策略環(huán)節(jié)節(jié)……策略模塊四四：項(xiàng)目概概念導(dǎo)入ACTION1:客戶寫真目標(biāo)客戶：：私企業(yè)主主、國家干干部、公務(wù)務(wù)員、企業(yè)業(yè)高管、自由職業(yè)者者、藝術(shù)及及創(chuàng)意界人人士忙碌的工作作中，從容容駕御著自自己的事業(yè)業(yè)方向曾經(jīng)艱苦拼拼搏，開始始品嘗來自自生活的犒犒賞都市中的主主角，未曾曾失落對自自然的渴望望物質(zhì)浮華、、早已不在在話下寄情山水、、覓一處世世外桃源暫暫時(shí)將思慮慮放下寧靜致遠(yuǎn)、、輕松與自自然對話養(yǎng)精蓄銳后后、繼續(xù)打打拼天下……策略模塊四四：項(xiàng)目概概念導(dǎo)入ACTION2:生活藍(lán)本山水度假勝勝地：瑞士士洛桑洛桑是瑞士沃州州(Vaud)的首府，是是瑞士第二二大講法語語的城市，，它位于日日內(nèi)瓦湖畔畔，依山傍傍水。有著著濃厚的文文化藝術(shù)氣氣氛，有瑞瑞士聯(lián)邦法法院、國際際奧林匹克克委員會(huì)和和聯(lián)邦理工工學(xué)院等組組織機(jī)構(gòu)和和學(xué)院。和和日內(nèi)瓦一一樣，它是是瑞士文化化和人才中中心。策略模塊四四：項(xiàng)目概概念導(dǎo)入ACTION2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑古城洛桑坐落在湖岸岸森林密布布的緩緩的的山坡上，，街道起伏伏，景色優(yōu)優(yōu)美，滿城城都是重重重疊疊的紅紅色屋頂和和綠樹掩隱隱的街道，，彌漫著花花香，閃爍爍著陽光。。城中建于于１２世紀(jì)紀(jì)的哥特式式大教堂，，至今仍保保留著“打更”的古老遺風(fēng)風(fēng)。策略模塊四四：項(xiàng)目概概念導(dǎo)入ACTION2:生活藍(lán)本山水度假勝地：瑞士洛桑洛桑還是著名的的ＢＥＪＡＡＴＲ芭蕾蕾舞的故鄉(xiāng)鄉(xiāng)，３０年年以來，為為青年演員員舉行的最最具權(quán)威的的芭蕾舞大大賽ＰＲＩＩＸＤＥＥＬＡＵＵＳＡＮＮＮＥ，一直直就在洛桑桑舉辦。在在洛桑文化化日歷中最最精彩的還還有城市節(jié)節(jié)和音樂節(jié)節(jié)。策略模塊四四：項(xiàng)目概概念導(dǎo)入ACTION2:生活藍(lán)本山水度假勝勝地：瑞士士洛桑一隅山水環(huán)環(huán)繞的詩意意境地一處富有人人文底蘊(yùn)的的情調(diào)所在在一片休養(yǎng)生生息的樂土土一幅迷醉心心田的水墨墨畫卷一片自然和和諧的世外外桃源研判：瑞士洛桑桑所承載的的人文內(nèi)涵涵與自然風(fēng)風(fēng)光正是本本項(xiàng)目所倡倡導(dǎo)的休閑閑境界。策略模塊四四：項(xiàng)目概概念導(dǎo)入ACTION3:概念嫁接獻(xiàn)給熱愛生生活的城市市主角……洛桑圣泉香堤上的國國際溫泉院院落立論策略轉(zhuǎn)折不論是項(xiàng)目目定位或是是概念嫁接接，其目的都不不僅限于提提煉與構(gòu)建建；定位與概念念的意義更更在乎于演演繹。那么，怎樣樣在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方面體體現(xiàn)“香堤國際溫溫泉院落”的定位，怎樣在產(chǎn)品品力方面演演繹“洛桑圣泉”的魅力呢？？在項(xiàng)目產(chǎn)品品力提升的的策略環(huán)節(jié)節(jié)里將會(huì)找找到答案……策略模塊五五：產(chǎn)品力力提升12345宗地占地資源特征28906已建一期別墅21333坡地、西向山景東向視線受阻12808已建一期洋房山景資源22335獨(dú)松山11畝、東部臨河、坡地地塊腹地區(qū)位11852地塊軸心地勢平緩12345ACTION1:基地資源分分析1總體規(guī)劃構(gòu)構(gòu)思合理利用景景觀扇面，，構(gòu)成錯(cuò)落落有致的院院落布局建議合理利利用坡地，，在景觀扇扇面最大的的區(qū)域設(shè)立立獨(dú)棟，在在連接一期期的臺(tái)地建建造中等價(jià)價(jià)位別墅，，同時(shí)各組組區(qū)分合錯(cuò)錯(cuò)落，合理理布局。利用坡地形形態(tài)營造多多維度的空空間體系通過彎曲委委婉的小區(qū)區(qū)道路作紐紐帶，有機(jī)機(jī)聯(lián)系創(chuàng)造造層次分明明的活動(dòng)區(qū)區(qū)與景觀線線，創(chuàng)造出出世界級度度假小區(qū)的的韻律之美美。功能配套整整合資源體體現(xiàn)度假養(yǎng)養(yǎng)生主題通過社區(qū)聚聚合的合理理性運(yùn)用，，將小區(qū)與與酒店、小小區(qū)各區(qū)域域之間，構(gòu)構(gòu)建出多層層次休閑空空間。策略模塊五五：產(chǎn)品力力提升1總體規(guī)劃構(gòu)構(gòu)思ACTION2:規(guī)劃設(shè)計(jì)原原則策略模塊五五：產(chǎn)品力力提升123456區(qū)位功能規(guī)劃小獨(dú)棟聯(lián)排混合開發(fā)區(qū)，容積率控制在0.6～0.7之間獨(dú)立別墅主導(dǎo)開發(fā)區(qū)，容積率控制在0.4~0.5之間舊有物業(yè)功能調(diào)整區(qū)，將原有洋房改建為服務(wù)式小戶型公寓社區(qū)景觀控制區(qū)，設(shè)置人工湖及養(yǎng)生主題會(huì)所社區(qū)主入口，設(shè)置疊水幕墻與人工湖形成抑揚(yáng)有序的空間序列沿河景觀帶，設(shè)置沿江風(fēng)情木棧道123456ACTION3:區(qū)位功能規(guī)規(guī)劃1總體規(guī)劃構(gòu)構(gòu)思策略模塊五五：產(chǎn)品力力提升三房二廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為單間及一一房一廳三房二廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為單間及一一房一廳2物業(yè)重新定定位公共空中庭庭院ACTION1:從第一居所所轉(zhuǎn)化為酒酒店式公寓寓配合戶型結(jié)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換換，引入空空中庭院舒舒緩空間尺尺度營造半半私密休閑閑場景。策略模塊五五：產(chǎn)品力力提升ACTION2:建筑立面從從都市型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為休閑閑型2對原立面進(jìn)進(jìn)行鋪裝改改造，體現(xiàn)現(xiàn)休閑韻味味；裙樓采用石石材鋪裝，，凸現(xiàn)建筑筑與自然的的和諧共生生；立面采用素素雅的色系系，緩解建建筑體量的的厚實(shí)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)材質(zhì)質(zhì)質(zhì)感對比。。物業(yè)重新定定位策略模塊五五：產(chǎn)品力力提升2物業(yè)功能優(yōu)優(yōu)化0.00+地面覆土半半層，將原原有的首層層車庫改為為半地下車車庫，二層則改建建為架空層層休閑園林林，改善車車庫對整體體形象的不不利影響。。二層架空層層園林ACTION3:車庫不良影影響的化解解策略模塊五五：產(chǎn)品力力提升3園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造“山、、水、溪、、泉”的四四維景觀體體系項(xiàng)目的山水水資源作為為遠(yuǎn)景借入入，結(jié)合緊緊鄰溪、岸岸、泉、園園的處理運(yùn)運(yùn)用，創(chuàng)造造出休閑度度假的世界界級體驗(yàn)。。親水親自然然的水景體體系作為溫泉度度假生活區(qū)區(qū)，水的運(yùn)運(yùn)用應(yīng)多種種多樣，對對于中心林林蔭道的中中央景觀處處理，則更更應(yīng)營造出出氣派自在在的享受空空間。組團(tuán)內(nèi)公共共景觀的多多層次性盡可能通過過不規(guī)則體體，空間立立體造景等等創(chuàng)造出世世界級度假假社區(qū)的豐豐富性。創(chuàng)造業(yè)主自自主設(shè)計(jì)多多樣性花園園的機(jī)會(huì)通過合理切切割，創(chuàng)造造出能讓業(yè)業(yè)主多留下下來的空間間機(jī)會(huì)，對對于社區(qū)人人氣，對于于物業(yè)管理理等均有必必要。ACTION1:園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)原則以竹為主題題的公共庭庭院，營造造寫意休閑閑、滋養(yǎng)身身心的情景景空間ACTION２:休閑意境主主題園林中央景觀以以湖為主線線，形成風(fēng)風(fēng)情觀光帶帶以低矮灌木木布置形成成湖岸邊界界處理，還還原自然風(fēng)風(fēng)貌引入水榭樓樓臺(tái)強(qiáng)化景景觀節(jié)點(diǎn)觀觀賞效果ACTION３:日式式水水木木清清華華養(yǎng)養(yǎng)生生湖湖水木木清清華華ACTION４:日式式寫寫意意庭庭院院大量量運(yùn)運(yùn)用用石石材材鋪鋪裝裝與與鑲鑲嵌嵌，，凸凸顯顯自自然然格格調(diào)調(diào)合理理運(yùn)運(yùn)用用建建筑筑圍圍合合形形成成休休閑閑院院落落以連連廊廊、、石石徑徑構(gòu)構(gòu)筑筑社社區(qū)區(qū)觀觀光光風(fēng)風(fēng)情情步步道道通過過卵卵石石的的鋪鋪裝裝、、遮遮陰陰植植被被的的掩掩映映以以及及小小竹竹排排柵柵的的組組合合，，形形成成清清幽幽的的意意境境ACTION５:情趣趣觀觀光光步步道道ACTION６:河畔畔風(fēng)風(fēng)情情帶帶運(yùn)用用木木棧棧道道處處理理河河畔畔邊邊界界關(guān)關(guān)系系，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)景景觀觀呼呼應(yīng)應(yīng)的的效效果果河畔畔棧棧道道適適當(dāng)當(dāng)布布置置休休閑閑座座椅椅，，形形成成沐沐浴浴自自然然的的理理想想所所在在ACTION７:庭院院寫寫意意小小品品日式式園園林林除除了了崇崇尚尚與與自自然然和和諧諧外外，，更更注注重重空空間間的的寫寫意意運(yùn)用用小小型型的的水水石石動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)小小品品，，以以小小見見大大釋釋放放清清麗麗意意境境ACTION８:建筑筑邊邊界界處處理理以花花壇壇、、翠翠竹竹進(jìn)進(jìn)行行建建筑筑邊邊界界處處理理、、延延伸伸自自然然韻韻律律注重重建建筑筑之之間間的的院院落落感感營營造造ACTION９:私家家溫溫泉泉庭庭院院將溫溫泉泉引引入入別別墅墅群群，，結(jié)結(jié)合合造造園園藝藝術(shù)術(shù)構(gòu)構(gòu)筑筑國國際際級級私私家家養(yǎng)養(yǎng)生生庭庭院院ACTION１００:溫泉泉浴浴池池的的創(chuàng)創(chuàng)新新表表現(xiàn)現(xiàn)在造造型型、、色色彩彩、、材材質(zhì)質(zhì)上上創(chuàng)創(chuàng)新新組組合合表表現(xiàn)現(xiàn)不不一一樣樣的的溫溫泉泉養(yǎng)養(yǎng)生生之之道道ACTION１００:溫泉泉浴浴池池的的創(chuàng)創(chuàng)新新表表現(xiàn)現(xiàn)策略略模模塊塊五五：：產(chǎn)產(chǎn)品品力力提提升升４建筑筑造造型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)ACTION１:與自自然然和和諧諧的的建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建筑筑立立面面采采用用素素雅雅色色彩彩鋪鋪裝裝、、大大量量引引用用玻玻璃璃材材質(zhì)質(zhì)強(qiáng)強(qiáng)化化通通透透性性和和自自然然采采光光效效果果建筑筑形形體體運(yùn)運(yùn)用用簡簡潔潔明明快快的的線線條條勾勾勒勒、、通通過過空空間間組組合合的的變變化化烘烘托托生生活活情情趣趣整體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)效效果果追追求求從從自自然然、、從從山山巒巒上上生生長長的的和和諧諧表表現(xiàn)現(xiàn)ACTION２:富于韻律的形形體表現(xiàn)運(yùn)用建筑構(gòu)件件豐富造型表表現(xiàn)，以退臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)營造沐沐浴自然的情情景空間以現(xiàn)代休閑的的建筑表現(xiàn)與與歐陸風(fēng)形成成強(qiáng)烈反差，，凸顯項(xiàng)目個(gè)個(gè)性與品位ACTION３:建筑與山體和和諧共生依地勢變化舒舒展建筑、創(chuàng)創(chuàng)造空間層次次豐富、建筑筑與山巒相得得益彰的和諧諧關(guān)系A(chǔ)CTION４:退臺(tái)式爬坡別別墅以退臺(tái)形式循循山體縱向展展開，在保障障土地利用效效率的同時(shí)更更提升了建筑筑的視覺享受受首層平面圖合理的空間布布局，人性化化的空間連結(jié)結(jié)通過門廊，前前院和門廳成成功的將各個(gè)個(gè)功能區(qū)間有有效的分割，，保證了各個(gè)個(gè)功能區(qū)間互互相聯(lián)結(jié)，又又相對獨(dú)立；；結(jié)合本地的氣氣候，量身訂訂制門樓、客用走走廊、大廳、、正餐廳、起起居室……全部都是7米挑空，能完完美的保證通通風(fēng)采光；特色突出，形形神兼?zhèn)涮厣艨臻T樓樓，以及西式式的前庭花園園，合理的組組織了動(dòng)、靜靜區(qū)的交通過過渡，又好似似古城堡內(nèi)的的廣場，供城城堡內(nèi)的人們們內(nèi)外交流和和休憩而用，，是一個(gè)待客客的好地方。。策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)ACTION１:獨(dú)棟養(yǎng)生公館館四重挑空突顯顯豪宅風(fēng)范：：利用建筑特特色打造四重重7米挑空，滿足足居住者對垂垂直空間的奢奢侈欲，同時(shí)時(shí)也能使建筑筑外形高低錯(cuò)錯(cuò)落；地下空間完善善居住功能：：合理的利用用地下空間完完善豪宅的服服務(wù)功能，同同時(shí)又能避免免過多的功能能空間布置在在同一平面，，無法合理有有效的組織空空間序列；透天坡景花園園豐富空間層層次感：特色色透天坡景花花園從此改寫寫了地下室久久遠(yuǎn)的昏暗歷歷史，這種院院內(nèi)景觀形式式帶給了位于于一層的主臥臥區(qū)二層的感感覺，又增加加了一個(gè)交通通組織點(diǎn)，室室內(nèi)空間外連連結(jié)選擇更大大，更具有趣趣味性。策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)ACTION１:獨(dú)棟養(yǎng)生公館館1F2F-1F優(yōu)點(diǎn):通過下沉式花花園構(gòu)筑內(nèi)庭庭空間,有效將客廳、、餐廳、客臥臥等空間相對對獨(dú)立又緊密密聯(lián)系；雙梯設(shè)計(jì)使得得主臥私密空空間得到有效效尊重；內(nèi)部景觀資源源最大化。不足：主人套間功能能偏弱；交通組織空間間占用面積過過多；公共衛(wèi)生間位位置不佳策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)ACTION２:溫泉小獨(dú)棟自由交流空間間與公共交流流的無縫延伸伸；中西雙廚設(shè)計(jì)計(jì)頗具新意；；一層客房空間間相對獨(dú)立，，較好的保證證了居住空間間與公共空間間的距離感；；平面布置較為為合理，交通通組織空間相相對比例較小小，同時(shí)各功功能區(qū)間體量量寬松。一層空間功能能較為完備。。策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)ACTION３:觀景獨(dú)棟樓王王體形錯(cuò)落，用用餐空間與公公共交流空間間有效分離；；外延樓梯不但但拓寬了與室室外空間的交交流，還成為為二層居住空空間的天然過過渡；主人套間功能能齊備；策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)ACTION３:觀景獨(dú)棟樓王王地下空間有下下沉花園及內(nèi)內(nèi)庭花園雙重重采光，同時(shí)時(shí)各種功能設(shè)設(shè)置較為外備備；L型花園設(shè)置使使得一層客房房與客廳的景景觀資源得到到最大化；入口玄關(guān)設(shè)置置勉強(qiáng)，只對對廚房不符合合東方人居生生活習(xí)慣；注重后院開敞敞空間，前院院過于局促。。策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)ACTION４：情景聯(lián)排排垂直空間的巧巧妙變化形成成夾層觀景空空間；重視居住舒適適感，但缺少少中空設(shè)置，，大氣感不足足；三層主人空間間功能齊全；；交通組織空間間占用面積過過多。策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升ACTION４：情景聯(lián)排排５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)首層L型花園設(shè)計(jì)較較好解決聯(lián)排排別墅縱深過過長造成的部部分采光不足足問題;一層罕見的設(shè)設(shè)置了老人房房,這在聯(lián)排別墅墅中十分少見見;內(nèi)部空間通過過躍式設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)行分割;中心位置的公公共衛(wèi)生間和和垂直交通空空間通過另開開天井位和半半外凸的設(shè)計(jì)計(jì)解決采光問問題;優(yōu)點(diǎn)缺少工人房設(shè)設(shè)置;部分功能區(qū)間間為了通風(fēng)采采光存在隱私私感缺陷;居住空間數(shù)量量偏少,主人套間空間間獨(dú)占性偏弱弱;地下空間采光光不足.不足策略模塊五：：產(chǎn)品力提升升５特色戶型設(shè)計(jì)計(jì)ACTION５：聯(lián)排灰空空間