年房地產市場發(fā)展三個趨勢分析1月20日，國家統(tǒng)計局公布了2022年經濟數據，國內生產總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。很明顯，在經濟改革的攻堅期，當前我國宏觀經濟進展已經處于新常態(tài)。

同時，從2022年樓市表現看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也消失中小房企倒閉破產或“跑路”現象。

那么，在經濟新常態(tài)下，2022年房地產市場進展趨勢如何？筆者認為將有如下三個趨勢。

一是定向寬松貨幣政策有望連續(xù)，但對樓市投資風險掌握會進一步加強。

討論顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經濟面臨滯漲的壓力，貨幣政策將呈定向寬松的趨勢。當前來看，2022年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處于這一區(qū)間，單純從指標意義看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，仍舊具備連續(xù)降準或降息的空間，估計隨后存款預備金率也會下調。但是，這并不意味著房地產行業(yè)信貸環(huán)境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險掌握有可能會進一步加強。

目前，市場庫存偏大的基本面沒有轉變，大多數房企的盈利狀況仍舊堪憂，企業(yè)也會面臨肯定的資金問題。因此，從2022年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會轉變銀行連續(xù)“惜貸”的行為。

二是2022年大多數房企資金緊急，“去庫存”仍舊是市場主旋律。

截至2022年12月，70個大中城市中房價下跌城市的肯定數量仍舊占據主流，并且仍舊會在2022年上半年連續(xù)連續(xù)。更多相關信息請查閱發(fā)布的房地產行業(yè)進展前景報告。

從2022年12月份36個大中城市存銷比（庫存壓力指標）變化來看，由于“救市”、房企沖刺年度銷售業(yè)績指標等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍舊較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍舊占大多數。尤其是在2022年初，對于大多數城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標的意愿降低，導致市場去化速度降低，去化周期還會略有回升，此時，“去庫存”仍舊是市場主旋律，房價在2022年年內仍舊有下行壓力。

三是2022年經濟有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利削減。

總體來講，當前中國貨幣政策盡管有寬松趨勢，但是還沒有消失大水漫灌的特征。從房地產調控政策走一直看，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是保持寬松的姿勢。

筆者估計，在經受年初市場重新盤整之后，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，樓市會在3月份以后消失一波入市的行情。短期來看，樓市接下來的3～6個月成交量會短期反彈，價格有可能會漸漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市），會消失小幅漲價的現象。

對于大多數品牌房企來講，出于對業(yè)績和增長率的追求，會在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2022～2022年市場條件