文檔可自由編輯打印7/7文檔可自由編輯打印文檔可自由編輯打印怡庭連鎖酒店武漢歸元寺店運(yùn)營(yíng)分析報(bào)告市場(chǎng)營(yíng)銷策略及客房產(chǎn)品特色定位歸元寺店定位為中檔經(jīng)濟(jì)型連鎖品牌酒店.這是由歸元寺店自身物業(yè)條件及市場(chǎng)環(huán)境決定的。地段及物業(yè)配套特點(diǎn)決定了歸元寺店最好選擇高檔經(jīng)濟(jì)型路線，而物業(yè)容積也不容許我們選擇綜合娛樂設(shè)施小而全的星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)模式。另外，周邊三公里圈內(nèi)無高檔星級(jí)酒店，低檔酒店有漢商的白云賓館和對(duì)面的知音飯店均開業(yè)十多年的國(guó)營(yíng)老酒店，面臨設(shè)施老化，管理落后，服務(wù)低劣的通病。現(xiàn)行的物業(yè)租金價(jià)格，也為這種大眾型酒店提供了現(xiàn)實(shí)可行性。歸元寺店地段分析：優(yōu)點(diǎn)：靠近風(fēng)景名勝歸元寺，周邊將打造武漢文化中心廣場(chǎng)；靠近漢陽商業(yè)中心鐘家村；靠近武漢交通區(qū)紐晴臺(tái)廣場(chǎng)，到達(dá)漢口和武昌的商貿(mào)中心的直線距離短，進(jìn)出方便。劣勢(shì)：項(xiàng)目地段不在黃金商貿(mào)區(qū)的主干道上，和怡庭湖景店的道路所在的道路格局一樣，是緊鄰主干道的步行街上。營(yíng)銷策略則遵循有限實(shí)價(jià)銷售模式。實(shí)價(jià)銷售模式是經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)營(yíng)銷的本質(zhì)特點(diǎn)，既然我們定位于經(jīng)濟(jì)型酒店，就必須遵循這一營(yíng)銷策略，否則就會(huì)不倫不類。而地段特點(diǎn)為我們提供大量外地散客流，為便于市場(chǎng)營(yíng)銷，獲得最高的平均房?jī)r(jià)，可以采取有限的實(shí)價(jià)銷售模式。具體來說客房掛牌價(jià)定為180元，此為公開掛牌價(jià)，協(xié)議、會(huì)員及團(tuán)隊(duì)則為159元,采用特價(jià)房139元/間（凈價(jià)）的形式留住支付能力有限的散客和部分特殊客人，特價(jià)房數(shù)量由執(zhí)總根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)控制數(shù)量，通過控制特價(jià)房每日發(fā)放數(shù)量的方式來調(diào)整平均房?jī)r(jià)。3）客房產(chǎn)品定位成精品客房，一定要時(shí)尚、新穎、靚麗，裝修風(fēng)格應(yīng)明顯區(qū)別于星級(jí)酒店。大堂裝修不必太豪華，既可節(jié)省裝修成本，也可顯示大眾親民特性，以免嚇跑收入有限的大眾商務(wù)客人。另外大堂的利用及獲利能力極低，不宜花高價(jià)裝修。由于該項(xiàng)目原為招待所，主樓客房數(shù)量為94間，另主樓頂八樓有一300m2屋頂，至少可以出8間客房，附樓（3）1100m2是住宅，至少可改造出28間客房。故粗略估計(jì)此項(xiàng)目至少可以改造出客房130間。經(jīng)濟(jì)型酒店和星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣比較經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)型酒店能夠在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的形勢(shì)下應(yīng)運(yùn)而生，嶄露頭角，肯定由其獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)：成本優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型酒店的硬件產(chǎn)品功能配置體現(xiàn)實(shí)用性，不需要多余的擺設(shè)，在布局和設(shè)計(jì)上，客房較小，公共區(qū)域面積較小，地皮費(fèi)用低，大大節(jié)省了初建成本。高星級(jí)酒店一般采用的是中央空調(diào)，一間房間的使用等于每個(gè)房間都使用，而經(jīng)濟(jì)型酒店大多采用掛壁式分體空調(diào)，有客人住房就開，沒人入住就不開，節(jié)約了能源費(fèi)用。高星級(jí)酒店服務(wù)齊全，需要員工人數(shù)眾多，人工成本較高：經(jīng)濟(jì)型酒店由于規(guī)模較小，配套簡(jiǎn)單，員工可以一人多崗，從而大大節(jié)約了人工成本。價(jià)格優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型酒店擯棄了高星級(jí)酒店豪華的大堂，未設(shè)洗衣房、游泳池、康樂中心等，重點(diǎn)設(shè)施是標(biāo)準(zhǔn)化客房。由于設(shè)備精簡(jiǎn)，酒店客房?jī)r(jià)格也隨之大幅降低。而且相對(duì)于高星級(jí)酒店而言，經(jīng)濟(jì)型酒店的固定成本以及后期追加成本少，保本點(diǎn)低，同時(shí)管理和服務(wù)成本也較低，管理和服務(wù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高星級(jí)酒店的水平，經(jīng)濟(jì)型酒店具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。管理優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型酒店合理配置人員使得組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)化，便于上下級(jí)及時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)指令，提到工作效率；便于上級(jí)的管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。2）經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的劣勢(shì)舒適度相對(duì)低，配套設(shè)施不完備。附加服務(wù)有限。經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)情況分析及前景展望（一）已被市場(chǎng)接受。經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在武漢的運(yùn)營(yíng)有好幾年歷史，目前本地品牌有兩家，揚(yáng)子江連鎖酒店在武漢運(yùn)營(yíng)已近6年，現(xiàn)已開13家經(jīng)濟(jì)型酒店，生意均十分火爆。本市的餐飲龍頭企業(yè)艷陽天四月中旬開業(yè)一家城市商務(wù)旅館，初開出99元/間的低價(jià)，十分搶眼，據(jù)報(bào)道是天天爆滿，而前進(jìn)四路店則正在裝飾，預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)，另外解放公園路一處1.5萬平米的物業(yè)（原市政府稷圓飯店）也在裝修改造中。而華坤賓館和坡地商務(wù)酒店也開出好幾家，生意不錯(cuò)。我們認(rèn)為真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是有全國(guó)預(yù)訂系統(tǒng)的外地品牌。如家已在武漢開業(yè)三家，生意十分紅火。另一家上海經(jīng)濟(jì)型酒店品牌莫泰連鎖旅店已于去年在武昌開出一家248間客房的旅店，開業(yè)初打出168元/間的低價(jià)，三個(gè)月后出租率上升到80％，四個(gè)月后起價(jià)提高到188元/間，另外漢口竹葉山汽車市場(chǎng)附近有一家250間的連鎖店已與今年八月份開業(yè)，漢口中央商務(wù)區(qū)的王家墩店正在裝修改造中；錦江之星也加快在武漢的開店步伐，目前已簽約三個(gè)項(xiàng)目。還有發(fā)展空間所有品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的平均出租率均在90％以上，節(jié)假日更是一房難求。部分品牌以148-168元/間的低價(jià)入市，很快隨出租率的上升而調(diào)高房?jī)r(jià)，生意依然紅火。如莫泰168旅店、揚(yáng)子江速8店、如家六渡橋店、高雄路店和大東門店。除如家外，其他品牌均無全國(guó)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的支持，相當(dāng)于單體店經(jīng)營(yíng)，為新的品牌提供了一個(gè)較平等的進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。近五成的連鎖店均由原經(jīng)營(yíng)不善的星級(jí)酒店或招待所升級(jí)改造而來，并未大規(guī)模擴(kuò)容而加大供過于求的局面，留有一定的市場(chǎng)擴(kuò)容潛力。武漢星級(jí)酒店的平均出租率比全國(guó)星級(jí)出租率高，表明市場(chǎng)還有一定的容量。以下為武漢星級(jí)酒店06年一季度經(jīng)營(yíng)情況分析表：類別計(jì)算單位星級(jí)五四三一、二非星高檔經(jīng)營(yíng)情況本月平均住房率％70.2076.7983.7460.7063.62本月平均房?jī)r(jià)元/間天494.72353.86211.45142.71283.26本月最高平均房?jī)r(jià)元/間天580.00492.14357.43265.00322.41本月最低平均房?jī)r(jià)元/間天375.58296.15104.0094.00183.00本月最高房?jī)r(jià)元/間天718.00618.00550.00318.00527.00本月最低房?jī)r(jià)元/間天300.00260.00100.0060.00138.001至本月平均住房率％65.5770.5370.3855.0556.161至本月平均房?jī)r(jià)元/間天485.93353.66220.04510.64286.50備注：2006年3月份旅游飯店經(jīng)營(yíng)信息總共統(tǒng)計(jì)61家單位。其中：五星級(jí)6家、四星級(jí)11家、三星級(jí)35家、一二星級(jí)9家，對(duì)未評(píng)星的單位，按高檔飯店統(tǒng)計(jì)了3家.全市旅游飯店本月客房出租率為77.03％平均房?jī)r(jià)280.05元/間天。其中，高星級(jí)飯店（五、四星及非星高檔）平均出租率73.70％，平均房?jī)r(jià)413.79元/間天。武漢星級(jí)酒店大多于九十年代初開業(yè)，經(jīng)過近10年經(jīng)營(yíng)，設(shè)施設(shè)備已十分老舊，多數(shù)因產(chǎn)權(quán)不清、政企不分，前期浪費(fèi)驚人，甚至黑金…很多沒有建立現(xiàn)代企業(yè)制度，維修更新不力，自我更新能力極弱，特別表現(xiàn)在三星以下酒店中，在來勢(shì)洶洶的品牌經(jīng)濟(jì)型酒店面前，基本處于被屠殺的境地，為品牌經(jīng)濟(jì)型酒店開拓拱手讓出大量成熟商務(wù)客源。“中部崛起”戰(zhàn)略及武漢市在華中地區(qū)的特殊地位支持了武漢經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展，為酒店的發(fā)展帶來足夠的客源。比較國(guó)外酒店發(fā)展經(jīng)驗(yàn)展望經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展前景國(guó)外經(jīng)濟(jì)型酒店和星級(jí)酒店客房數(shù)量比是7：3，而我國(guó)這一比例不到3：7，而大量的社會(huì)旅館招待所因產(chǎn)權(quán)問題，自身設(shè)施設(shè)備及經(jīng)營(yíng)觀念原因，基本上處于旅客不能不愿去住的狀態(tài)，而民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的興起及自由行旅游客人及本地時(shí)尚休閑客流的不斷涌現(xiàn)，為經(jīng)濟(jì)型酒店提供大量客源，其市場(chǎng)需求十分巨大。這點(diǎn)被經(jīng)濟(jì)型酒店在沿海發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)表現(xiàn)所證明。周邊酒店經(jīng)營(yíng)情況分析該商圈座落在漢陽中心地區(qū)，周邊店鋪林立，酒樓、娛樂、小吃配套齊全?，F(xiàn)就酒店經(jīng)營(yíng)情況列表如下：表一品牌出租率平均房?jī)r(jià)Revpar間數(shù)客源比例（％）散客協(xié)議預(yù)定會(huì)議團(tuán)隊(duì)其它揚(yáng)子江歸元寺店95云賓館知音飯店因未連鎖經(jīng)營(yíng)，多數(shù)上門散客比例過高，而這部分客人是不穩(wěn)定的，是我們爭(zhēng)奪主要客源，并可通過會(huì)員制便利加以穩(wěn)定。表二品牌優(yōu)勢(shì)地段設(shè)施設(shè)備服務(wù)便利性配套停車場(chǎng)地怡庭歸元寺店好一般優(yōu)好好好揚(yáng)子江歸元寺店優(yōu)一般一般好好好白云賓館差一般差差差一般知音飯店差優(yōu)差差差無SWOT綜合分析（見附表）產(chǎn)品設(shè)計(jì)需要注意的幾個(gè)問題品牌：如將市場(chǎng)比喻成大海，企業(yè)則是汪洋中的一葉小舟，只能走規(guī)模路線方能抗擊風(fēng)浪，而品牌則是規(guī)模的連接鍵，是小船兒的發(fā)動(dòng)機(jī)，這方面成敗的案例舉不勝舉，在此就不再一一羅列了。產(chǎn)品特色和個(gè)性設(shè)計(jì)：走品牌路線成就必須產(chǎn)品市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，個(gè)性特色詳明，為迎合年輕客人，努力打造溫馨、浪漫、時(shí)尚、高雅的客房。維修保障：酒店經(jīng)營(yíng)是三年一小修，五年一大修，而經(jīng)濟(jì)型酒店因裝飾用材經(jīng)濟(jì)而使用壽命有限，再加上低端客源社會(huì)公德心有限而造成設(shè)施設(shè)備更新速度加快，維修保障基金的提取并落到實(shí)處是酒店的生命線，這方面的問題在圣陶沙表現(xiàn)十分突出，這就要求酒店投資者一開始就要將這一問題提到?jīng)Q定企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)生存發(fā)展的高度來看待，維修保障基金應(yīng)保持在營(yíng)業(yè)額的1%左右.另外要限制使用地毯、木地板。特別公共區(qū)域是絕對(duì)不能使用地毯的。門窗的隔音隔熱性能要特別注意。能耗物料控制能耗是酒店一筆十分重要的開支，為誠(chéng)信長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，我們不能將能耗節(jié)約在客人頭上，否則是飲鴆止渴，無異于自殺。只能省在設(shè)備設(shè)施的節(jié)能特性上，故空調(diào)系統(tǒng)必須上頂尖節(jié)能品牌空調(diào)，哪怕前期貴一點(diǎn)也是值得的。投入產(chǎn)出分析基建裝修費(fèi)用：主樓（1）+附樓（3）3613+316=4000m2*400元/m2=160萬附樓（2）1093.59m2*800元/m2=90萬（因附樓2是住宅，改造造價(jià)按推倒重新蓋樓測(cè)算）院內(nèi)民宅外里面美化和院內(nèi)停車場(chǎng)裝修美化10萬以上合計(jì)基建裝修費(fèi)用為260萬設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用：消防監(jiān)控系統(tǒng)：15萬。電視、照明、通訊、電腦系統(tǒng)、鍋爐、天然氣管網(wǎng)費(fèi)用：60萬?？头靠照{(diào)及公區(qū)空調(diào)：130*3500+4*3500＝47萬客房家具、布草：130*2500+130*1000＝45.5萬咖啡廳及廚房設(shè)施設(shè)備費(fèi)用：20萬電梯一臺(tái)：20萬元其他不確定費(fèi)用：50萬小計(jì)257.5萬（一）+（二）=517.5萬（=130間*4萬元/間）收入預(yù)測(cè)：客房出租收入130*80％*365*150＝569.4萬餐飲、商品、商務(wù)中心等雜項(xiàng)收入365*500＝18.3萬一樓門面9個(gè)可分割出租7個(gè)，15年平均每年租金30萬以上合計(jì)約617.7萬運(yùn)行成本及費(fèi)用合計(jì)：物業(yè)年租金=180萬元稅金617.7*5.8％＝35.83萬元水電能耗43.24萬（按酒店?duì)I業(yè)收入7％測(cè)算）員工年工資49.42萬（按酒店?duì)I業(yè)收入8％測(cè)算）辦公費(fèi)用24.71萬（按酒店?duì)I業(yè)收入4％測(cè)算）布草洗滌費(fèi)用及酒店維修費(fèi)用25.16萬＝（5元/間*130間*80％*365+0.5萬/月*12月）廣告及培訓(xùn)費(fèi)用15萬折舊51.75萬（按十年計(jì)提517.5萬*10%）物料消耗及其他費(fèi)用62萬＝5元*365*130*80％+365天*500元/天*70％（餐飲、商品及酒店綜合服務(wù)毛利按30％測(cè)算）財(cái)務(wù)費(fèi)用31.5萬元（517.5萬*6%投入資金全部為銀行貸款，按年利6％測(cè)算）寬帶、有線電視等固定開支（2500+3500）*12＝7.2萬以上十一項(xiàng)合計(jì)：525.81萬GOP率測(cè)算G