大家好1大家好1養(yǎng)老問題專題研究國內(nèi)外老年住區(qū)案例分析2養(yǎng)老問題專題研究國內(nèi)外老年住區(qū)案例分析2目錄一、美國二、日本三、新加坡四、國內(nèi)五、結(jié)語3目錄一、美國二、日本三、新加坡四、國內(nèi)五、結(jié)語3一、美國4一、美國4美國老年住房五種模式獨(dú)立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護(hù)理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）5美國老年住房五種模式獨(dú)立式住宅5美國“太陽城”66美國“太陽城”66美國“太陽城”---最著名的退休社區(qū)發(fā)展歷史太陽城是美國著名的退休社區(qū)，它位于亞利桑那州，鳳凰城西北12英里；20世紀(jì)50年代，這里是一片半沙漠的棉田，地產(chǎn)建筑商DelWebb路過此地，覺得這里氣候炎熱干燥，土地又非常便宜，決定在這里建些住宅，供美國寒帶一些農(nóng)民在冬季農(nóng)閑時(shí)到這里來度假；結(jié)果來這里度假的基本是老年人，受到啟發(fā)，他把目標(biāo)定在老年人身上；通過廣告宣傳，原準(zhǔn)備在1960年元旦期間吸引1萬參觀者，結(jié)果來了10萬人；由于房價(jià)低，氣候環(huán)境好，房子供不應(yīng)求，1960年開始銷售，第一個(gè)周末銷售237套，至第一個(gè)月底，銷售了第一年預(yù)訂建造的400套，二期675套很快推出了；公司原本計(jì)劃前三年銷售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子銷售一空。由于越來越多的退休人員居住到這個(gè)區(qū)域，太陽城不斷發(fā)展、擴(kuò)大；在80年代后期，開始建造SunCityWest;在90年代后期，開始建造SunCityGrand；進(jìn)入21世紀(jì)開始建造SunCityFestival。到1996年時(shí)，這里的居民已達(dá)9.6萬，現(xiàn)在估計(jì)有14萬。77美國“太陽城”---最著名的退休社區(qū)發(fā)展歷史77案例：美國太陽城—最著名的退休社區(qū)美國的太陽城特點(diǎn)是開發(fā)規(guī)模很大，有精準(zhǔn)的客戶定位和產(chǎn)品定位。目標(biāo)客戶群：活躍健康老人。必須55歲以上老人才能購買入住，18歲以下的青少年和小孩兒可以來，但是一年不能超過三個(gè)月。開發(fā)模式：1960年，開盤之前，DelWebb做好了五件事情價(jià)格適當(dāng)?shù)臉影宸繆蕵?、工藝設(shè)施擁有好餐廳的賓館一個(gè)郵局一個(gè)商業(yè)中心DelWebb公司將娛樂設(shè)施、高爾夫球場、商業(yè)設(shè)施作為太陽城發(fā)展的關(guān)鍵這個(gè)模式成為所有退休社區(qū)規(guī)劃的學(xué)習(xí)的對象8案例：美國太陽城—最著名的退休社區(qū)美國的太陽城特點(diǎn)是開發(fā)規(guī)模美國“太陽城”社區(qū)特點(diǎn)氣候：陽光充足，全年312天能夠接收到日照；宜老：安全、方便城區(qū)除擁有幾所大的專為老人服務(wù)的綜合性醫(yī)院外，心臟病中心、眼科中心等數(shù)百個(gè)醫(yī)療診所遍布大街小巷，許多患有突發(fā)性危險(xiǎn)疾病的老人，脖子上都佩戴著一個(gè)項(xiàng)鏈一樣的報(bào)警裝置，遇到危險(xiǎn)，只要按一下“項(xiàng)墜”，救護(hù)車就會(huì)立即趕到。療養(yǎng)院和老人照顧中心鱗次櫛比，需要照顧的老人，根據(jù)自己的身體狀況和經(jīng)濟(jì)承受能力選擇各種水平的服務(wù)社區(qū)魅力氣質(zhì)A：緩慢、悠閑太陽城的住宅不是平房就是別墅，不用爬樓；車輛最高時(shí)速限30英里，高爾夫球車是主要交通工具。氣質(zhì)B：健康、活躍擁有1200畝高爾夫球場，“高爾夫愛好者的天堂”；太陽城的名聲很大程度上來自于這里的老年人活躍的生活方式。氣質(zhì)C：老有所為許多老人身體健壯，不甘寂寞，義務(wù)參與各項(xiàng)管理，積極投入各種活動(dòng)者，這里有“志愿者之城”的美稱。99美國“太陽城”社區(qū)特點(diǎn)99案例：美國太陽城10案例：美國太陽城10案例：美國太陽城11案例：美國太陽城11案例：美國太陽城12案例：美國太陽城12案例：美國太陽城13案例：美國太陽城13案例：美國太陽城現(xiàn)在中國已經(jīng)有很多項(xiàng)目都在借鑒美國的太陽城，美國太陽城這種模式應(yīng)該對中國已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響，美國現(xiàn)在在西海岸、東海岸、南部等等，包括亞利桑那州、加利福尼亞州都有很多的太陽城。大量其他的太陽城實(shí)際上規(guī)模也就是幾千人、1萬人左右，基本配套沒有那么全，只有一到兩個(gè)康樂中心，幾個(gè)俱樂部，配備1—2個(gè)高爾夫球場。我們對主要的可復(fù)制的類型總結(jié)了幾個(gè)特征：1、都是在郊區(qū)低密度，占地大、容積率低；2、住宅用地屬房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，依靠銷售產(chǎn)權(quán)房屋回款；3、低層建筑。建筑形態(tài)多為單層、獨(dú)棟或雙拼為主；4、售價(jià)低。售價(jià)約為市內(nèi)房價(jià)的1/3；5、目標(biāo)客群：活躍健康老人。必須55歲以上老人才能購買入住，18歲以下的青少年和小孩兒可以來，但是一年不能超過三個(gè)月；6、配套設(shè)施以會(huì)所和運(yùn)動(dòng)場地為主。專為老人設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施，高爾夫球場、網(wǎng)球場、游泳池等等；7、一般不自建醫(yī)院和護(hù)理設(shè)施。醫(yī)療和護(hù)理主要依靠所在城鎮(zhèn)的大市政配套；8、一般都會(huì)配建社區(qū)的商業(yè)中心，小區(qū)周邊一般都會(huì)有商業(yè)中心，但是不只是為自己小區(qū)服務(wù)，而且還為周邊的社區(qū)提供服務(wù)；9、兼有旅游度假功能。鳳凰城的太陽城總?cè)藬?shù)44000人，其中28000人常住，16000人季節(jié)性旅游。14案例：美國太陽城現(xiàn)在中國已經(jīng)有很多項(xiàng)目都在借鑒美國的太陽城，案例：美國太陽城美國太陽城開發(fā)模式對中國的啟發(fā)值得借鑒的方面：1、住宅立項(xiàng)，依靠銷售迅速回款；2、客戶定位精準(zhǔn)，以活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求；3、不設(shè)醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；4、在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，可與分時(shí)獨(dú)家管理公司緊密合作，在項(xiàng)目開始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。不適合國情的問題：1、人多地少不合適大量低密度、單層的單體建筑，應(yīng)以多層、小高層為主。2、中國的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護(hù)理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會(huì)影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)心的，還是所在社區(qū)能否提供及時(shí)、持續(xù)的醫(yī)療、護(hù)理?xiàng)l件。15案例：美國太陽城美國太陽城開發(fā)模式對中國的啟發(fā)值得借鑒的方面二、日本16二、日本16日本養(yǎng)老模式日本從1970年開始進(jìn)入老齡化社會(huì)。截止到2010年，日本的老年人口有2944萬，占總?cè)丝诘?3.1%。預(yù)計(jì)到2055年，每2.5個(gè)日本人中就有1名65歲以上的老人。與此同時(shí)日本的總?cè)丝趨s還在不斷下降。高齡化伴隨少子化的現(xiàn)象使得日本對老年人的養(yǎng)老居住問題格外重視。日本現(xiàn)階段的老年建筑可以分為居住類設(shè)施與機(jī)構(gòu)類設(shè)施兩大類。其中居住類設(shè)施主要包括以下四種：17日本養(yǎng)老模式日本從1970年開始進(jìn)入老齡化社會(huì)。截止到201日本養(yǎng)老模式日本老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保障體系和尊老敬老的傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的；老年住宅以集合住宅為主；三種老年住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)共存，形成滿足各類型老年人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)；具有無障礙設(shè)施的老年住宅產(chǎn)品具有看護(hù)性質(zhì)的老年人住宅產(chǎn)品能和家人共同生活的“二代居”住宅產(chǎn)品社區(qū)內(nèi)醫(yī)療保健系統(tǒng)完備，住宅內(nèi)自動(dòng)化、電氣化程度高，無障礙設(shè)計(jì)細(xì)致入微。1818日本養(yǎng)老模式日本老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保障體系和尊老小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們在自己的家中養(yǎng)老，加強(qiáng)與社區(qū)的互動(dòng)。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)已在主推“小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老”，希望讓老人可以在熟悉的地區(qū)環(huán)境中得到全面的照護(hù)。在小規(guī)模多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20-30張左右，包括24小時(shí)的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)。在日本，開設(shè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)已經(jīng)是非常商業(yè)化的模式，日托服務(wù)競爭也比較激烈。很多家日托所都在針對不同老人的需求開展特色服務(wù)，有的機(jī)構(gòu)主要針對老年男性，因?yàn)槔夏昴行詫σ恍﹫F(tuán)體活動(dòng)不感興趣，機(jī)構(gòu)就以器械技能訓(xùn)練為主；有的日托機(jī)構(gòu)主要支持失智老人；有的日托所就專門開辦了煲湯咖啡館，為老人們提供有營養(yǎng)的煲湯。19小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老某日托所：每個(gè)房間門口老人的名字上都做了個(gè)小花簇，每個(gè)小花簇都不一樣鼓勵(lì)老人使用拐杖，在房間入口及椅子背上都考慮了拐杖安放處。20小規(guī)模多機(jī)能的社區(qū)養(yǎng)老某日托所：每個(gè)房間門口老人的名字上都做21高端運(yùn)營機(jī)構(gòu)項(xiàng)目收益前三的運(yùn)營機(jī)構(gòu)項(xiàng)目實(shí)業(yè)公司開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目政府投資企業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目行業(yè)相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目橫濱太陽城銀座太陽城SunCity日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目北浦和項(xiàng)目SECOMORIX成城項(xiàng)目世田谷下馬項(xiàng)目千葉項(xiàng)目橫濱藤尺項(xiàng)目大和房屋研究所橫濱康復(fù)中心2121高端運(yùn)營機(jī)構(gòu)收益前三的實(shí)業(yè)公司房地產(chǎn)商政府投資行業(yè)相關(guān)機(jī)22研究項(xiàng)目項(xiàng)目名稱SunCity日醫(yī)學(xué)館SECOMORIX千葉橫濱藤尺橫濱銀座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)近郊居住區(qū)遠(yuǎn)郊近郊居住區(qū)規(guī)模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000戶數(shù)（戶）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端營收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸納對象自理老人介護(hù)老人自理老人自理老人介護(hù)老人自理老人自理老人自理老人介護(hù)老人自理老人介護(hù)老人介護(hù)老人入住率自理居所62%介護(hù)居所47%自理居所68%介護(hù)居所53%90%31%95%90%自理居所30%介護(hù)居所70%100%所有項(xiàng)目均承諾老人入住后可直至終老22研究項(xiàng)目項(xiàng)目名稱SunCity日醫(yī)學(xué)館SECOMORIX2223SunCity株式會(huì)社依靠股東自身資源，解決了融資、運(yùn)營服務(wù)提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運(yùn)營機(jī)構(gòu)。SunCity——日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)代表公司背景株式會(huì)社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)。23SunCity株式會(huì)社依靠股東自身資源，解決了融資、運(yùn)營2324SunCity開發(fā)項(xiàng)目SunCity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目13個(gè)單體項(xiàng)目建筑面積從3000-18000平方米。日本為數(shù)不多開發(fā)運(yùn)營大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的公司。10個(gè)項(xiàng)目為租賃物業(yè)，3個(gè)項(xiàng)目物業(yè)為購地自建項(xiàng)目。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。10個(gè)項(xiàng)目針對自理老人，隨著老人衰老提供介護(hù)服務(wù)。3個(gè)項(xiàng)目入住初期即可吸納介護(hù)型老人。研究選取了SunCity旗下兩個(gè)選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項(xiàng)目。2424SunCity開發(fā)項(xiàng)目SunCity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目25SunCity——橫濱太陽城SunCity橫濱項(xiàng)目接待人員項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師PerkinsEastma浦田尚志25SunCity——橫濱太陽城SunCity橫濱2526項(xiàng)目背景：SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，于2005年投入運(yùn)營。土地原址為炸藥廠，株式會(huì)社以較低的價(jià)格獲得土地?，F(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計(jì)于2011年開工建設(shè)。SunCity——橫濱太陽城項(xiàng)目位置位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨(dú)立又融合。地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時(shí)可俯瞰整個(gè)橫濱市。橫濱市橫濱太陽城26項(xiàng)目背景：SunCity——橫濱太陽城項(xiàng)目位置橫濱市橫濱2627項(xiàng)目規(guī)模占地面積：84350㎡建筑面積：56012㎡總戶數(shù)：601戶（其中自理型480戶，介護(hù)型121戶）自理型住宅單元中有幾間為用于體驗(yàn)入住的客房。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：44.6~82.3㎡，平均面積為61.6㎡介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積：22.3~27.9㎡，平均面積為22.9㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：18449㎡介護(hù)型住宅單元公共空間面積為：3107㎡公共空間比例占到項(xiàng)目總面積的38%，高比例的公共空間配置是項(xiàng)目一大特點(diǎn)SunCity——橫濱太陽城項(xiàng)目造價(jià)總造價(jià)1億美元（不含土地成本），每平米造價(jià)1785美元建筑設(shè)計(jì)：PerkinsEastman景觀設(shè)計(jì)：SW景觀設(shè)計(jì)公司27項(xiàng)目規(guī)模SunCity——橫濱太陽城項(xiàng)目造價(jià)2728SunCity——橫濱太陽城營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣）一次性入住金：根據(jù)房間大小，3,000萬~9,800萬日元不等（240~784萬），其中4,900萬日元（392萬）的比例最多兩人入住一次性入住金在上述價(jià)格上上浮1,000萬日元（80萬）/居室。一次性入住費(fèi)用15年內(nèi)可退還部分。計(jì)算公式為：入住費(fèi)用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住滿15年后一次性入住費(fèi)用不再退還月金：額外收費(fèi)：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。最初入住時(shí)，即吸納自理型老人，也吸納介護(hù)型老人。老人入住后可直至終老。管理費(fèi)（公共空間水電費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+行政費(fèi)）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/兩人餐飲費(fèi)66,150日元（5,292元）/月/人28SunCity——橫濱太陽城營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣2829SunCity——橫濱太陽城服務(wù)人員配置介護(hù)老人服務(wù)：1.5(老人)：1（服務(wù)人員）醫(yī)療配置項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室當(dāng)老人需要醫(yī)學(xué)就診時(shí)，通過外部合作醫(yī)院進(jìn)行救助。經(jīng)營狀況自理型住宅單元的入住率為61.7%介護(hù)型住宅單元的入住率為47.1%入住老人特點(diǎn)高收入老人多數(shù)有國外生活背景入住費(fèi)用基本為自己承擔(dān)29SunCity——橫濱太陽城服務(wù)人員配置經(jīng)營狀況2930SunCity——橫濱太陽城高星級酒店的裝修風(fēng)格室內(nèi)外景觀結(jié)合引入良好的室內(nèi)外景觀視野產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)30SunCity——橫濱太陽城高星級酒店的裝修風(fēng)格產(chǎn)品設(shè)計(jì)3031產(chǎn)品設(shè)計(jì)——服務(wù)功能SunCity——橫濱太陽城ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能。31產(chǎn)品設(shè)計(jì)——服務(wù)功能SunCity——橫濱太陽城ATM機(jī)3132產(chǎn)品設(shè)計(jì)——無障礙設(shè)計(jì)SunCity——橫濱太陽城無障礙設(shè)計(jì)遍布項(xiàng)目的每一個(gè)空間。32產(chǎn)品設(shè)計(jì)——無障礙設(shè)計(jì)SunCity——橫濱太陽城無障礙3233SunCity——橫濱太陽城依靠強(qiáng)大的股東背景，項(xiàng)目開發(fā)資金、設(shè)備提供、酒店式運(yùn)營管理等均有股東提供，降低開發(fā)成本，分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。選址：選址近郊，以較低價(jià)格獲得土地。高規(guī)格的酒店式裝修是項(xiàng)目最大賣點(diǎn)及亮點(diǎn)。高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上體現(xiàn)個(gè)性化和精致性。股東整合：整合各類型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，通過各自的資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和成本降低產(chǎn)品設(shè)計(jì)：獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目區(qū)別于一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的氛圍。功能設(shè)計(jì)：通過便利性公共設(shè)施設(shè)置，在項(xiàng)目內(nèi)部營造完整的生活圈。項(xiàng)目啟示項(xiàng)目要點(diǎn)33SunCity——橫濱太陽城股東整合：整合各類型與養(yǎng)老地3334SunCity——銀座太陽城SunCity銀座項(xiàng)目接待人員項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)師PerkinsEastma浦田尚志34SunCity——銀座太陽城SunCity銀座3435項(xiàng)目背景：SunCity租賃物業(yè)運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，物業(yè)租賃期為25年。由BDA室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，于2006年投入運(yùn)營。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約5-10分鐘車程。緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。是日本市中心養(yǎng)老項(xiàng)目的典型代表。SunCity——銀座太陽城銀座四丁目銀座太陽城約3KM35項(xiàng)目背景：項(xiàng)目位置SunCity——銀座太陽城銀座四丁目3536SunCity——銀座太陽城項(xiàng)目規(guī)模占地面積：4714㎡建筑面積：39277㎡總戶數(shù)：362戶（其中自理型314戶，介護(hù)型48戶）自理型住宅單元中39間原先設(shè)計(jì)為介護(hù)式單元，后期由于需求度偏低，改建為自理型住宅單元。戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：42.0~83.5㎡，平均面積為65㎡介護(hù)型住宅單元的平均戶型面積：21.4~48.7㎡，平均面積為29.2㎡公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：8460㎡介護(hù)型住宅單元公共空間面積為：3238㎡停車位：機(jī)械停車數(shù)88個(gè)36SunCity——銀座太陽城項(xiàng)目規(guī)模3637SunCity——銀座太陽城營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣）僅吸納有自理能力的老人，項(xiàng)目內(nèi)介護(hù)單元僅為入住老人身體過渡期服務(wù)老人入住后可直至終老。一次性入住金：收費(fèi)方式和橫濱太陽城一樣。費(fèi)用在4035萬~12965萬日元不等（323~1037萬），價(jià)格高出橫濱太陽城約25%。月金：額外收費(fèi)：收費(fèi)項(xiàng)目和橫濱太陽城一樣。管理費(fèi)（公共空間水電費(fèi)+物業(yè)管理費(fèi)+行政費(fèi)）172,200日元（13,776元）/月/人價(jià)格高出橫濱太陽城約40%258,300日元（20,664元）/月/兩人餐飲費(fèi)94,500日元（7,560元）/月/人價(jià)格高出橫濱太陽城約30%37SunCity——銀座太陽城營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣3738SunCity——銀座太陽城服務(wù)人員配置介護(hù)老人服務(wù)：1.5(老人)：1（服務(wù)人員）醫(yī)療配置項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室與專門給日本皇室就醫(yī)的圣路加國際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治服務(wù)經(jīng)營狀況自理型住宅單元的入住率為68%介護(hù)型住宅單元的入住率為53%入住老人特點(diǎn)項(xiàng)目由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還體現(xiàn)了投資功能68%的銷售比例中，50%為長期居住，還有50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所入住老人多數(shù)為有國外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費(fèi)用七成為女性，平均年齡77歲，三成為男性，平均年齡79歲三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住38SunCity——銀座太陽城服務(wù)人員配置3839SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì)——酒店式室內(nèi)設(shè)計(jì)39SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì)——酒店式室內(nèi)設(shè)計(jì)3940SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)便于輪椅交匯的寬走道機(jī)動(dòng)車自動(dòng)停車系統(tǒng)良好的室內(nèi)視野景觀家屬接待區(qū)多功能廳樓層公共區(qū)棋室40SunCity——銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)便于輪椅4041SunCity——銀座太陽城租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，降低了前期的開發(fā)投入。聘請頂級室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)，高規(guī)格的酒店式裝修，使公共空間感觀幾乎等同與高星級酒店。酒店式運(yùn)營管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運(yùn)營成本同時(shí)保證了專業(yè)化的服務(wù)。選址在市中心區(qū)，吸引了很多對地段有偏好的老人入住和投資。選址：選址在城市中心區(qū)，利于樹立形象，吸納高端人群。醫(yī)療整合：醫(yī)療服務(wù)與頂級醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作綁定，增加賣點(diǎn)的同時(shí)提升項(xiàng)目品質(zhì)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：沿用酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了服務(wù)功能，也起到項(xiàng)目會(huì)所的集聚效應(yīng)。項(xiàng)目啟示項(xiàng)目要點(diǎn)41SunCity——銀座太陽城選址：選址在城市中心區(qū)，利于4142SunCitySunCity啟示整合優(yōu)勢股東加入投資團(tuán)隊(duì)，樹立賣點(diǎn)同時(shí)分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和樹立消費(fèi)者信任的基礎(chǔ)。定位高端，聘請建筑、室內(nèi)、景觀設(shè)計(jì)領(lǐng)域的頂尖機(jī)構(gòu)打造項(xiàng)目，樹立領(lǐng)軍品牌形象。42SunCitySunCity4243公司背景日醫(yī)學(xué)館是日本三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運(yùn)營機(jī)構(gòu)之一，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)已有21年歷史。除養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部以外，集團(tuán)公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護(hù)教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。開發(fā)項(xiàng)目日醫(yī)學(xué)館旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)1250所，分布在日本全國，主要分為三大類：政府投資日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營的福利性項(xiàng)目日醫(yī)學(xué)館投資運(yùn)營的全付費(fèi)制項(xiàng)目老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。日醫(yī)學(xué)館43公司背景日醫(yī)學(xué)館4344日醫(yī)學(xué)館——墨田日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目項(xiàng)目接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部社長建部悠44日醫(yī)學(xué)館——墨田日醫(yī)學(xué)館墨田項(xiàng)目4445日醫(yī)學(xué)館——墨田項(xiàng)目背景全付費(fèi)制項(xiàng)目（自理階段需老人全額支付費(fèi)用）物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為30年。占地面積：1859㎡建筑面積：3655㎡總戶數(shù)：76戶（其中夫妻居室6戶）入住門檻：自理型老人和介護(hù)型老人均吸納，以介護(hù)型老人為主入住率：90%客戶特征平均年齡80歲以上，以單身老人為主，男女比例為3:7.60%的老人來自項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在項(xiàng)目周邊入住老人的子女在經(jīng)濟(jì)、照料上均有支持45日醫(yī)學(xué)館——墨田項(xiàng)目背景45營收方式一次性入住金+月金:根據(jù)一次性入住金繳納費(fèi)用的不同，月金付費(fèi)額度隨之變化。月金包含管理費(fèi)、租賃費(fèi)及餐費(fèi)。收費(fèi)價(jià)格的核定標(biāo)準(zhǔn)為75歲以上的老人，如果年齡低于75歲，則一次性入住金價(jià)格及返還周期相應(yīng)調(diào)整介護(hù)費(fèi)額外收取:墨田項(xiàng)目為介護(hù)保險(xiǎn)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，老人由醫(yī)院評定介護(hù)等級后，政府相應(yīng)承擔(dān)老人在墨田項(xiàng)目消費(fèi)的90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。其它費(fèi)用：醫(yī)療費(fèi)、日用品費(fèi)、理容費(fèi)等其它服務(wù)費(fèi)用，需額外付費(fèi)。46日醫(yī)學(xué)館——墨田全月金方式標(biāo)準(zhǔn)方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840萬日元（67.2萬元）420萬日元（33.6萬元）1,483.2萬日元（118.7萬元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年齡65~69歲70~74歲75歲以上一次性入住金增長比例增長40%增長20%0%償還期計(jì)算84個(gè)月72個(gè)月60個(gè)月營收方式46日醫(yī)學(xué)館——墨田全月金方式標(biāo)準(zhǔn)方式最低入住金方式4647產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)日醫(yī)學(xué)館——墨田行政接待區(qū)電梯間機(jī)械浴室保溫送飯機(jī)自理居室美容室告知牌洗衣房47產(chǎn)品設(shè)計(jì)——室內(nèi)設(shè)計(jì)日醫(yī)學(xué)館——墨田行政接待區(qū)電梯間機(jī)械4748日醫(yī)學(xué)館——墨田項(xiàng)目主要支出工資支出約占70%、物業(yè)租金支出約占20%、行政耗材及能源支出約占10%。項(xiàng)目運(yùn)營毛利接近10%項(xiàng)目要點(diǎn)運(yùn)營的兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：員工隊(duì)伍和入住率員工隊(duì)伍養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理的最大障礙是人才的缺失，日本介護(hù)人員需具備服務(wù)資質(zhì)，這類資質(zhì)的獲得需要100小時(shí)的培訓(xùn)時(shí)間和若干實(shí)習(xí)時(shí)間穩(wěn)定的，好的員工隊(duì)伍是運(yùn)營成功的關(guān)鍵。入住率養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利與否取決于入住率。日醫(yī)學(xué)館項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)在入住率達(dá)到80%。如何盡快的達(dá)到80%的入住率是運(yùn)營成功的標(biāo)志。48日醫(yī)學(xué)館——墨田項(xiàng)目主要支出4849日醫(yī)學(xué)館——北浦和日醫(yī)學(xué)館北浦和項(xiàng)目項(xiàng)目接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部社長建部悠49日醫(yī)學(xué)館——北浦和日醫(yī)學(xué)館北浦和項(xiàng)目4950日醫(yī)學(xué)館——北浦和項(xiàng)目背景北浦和項(xiàng)目物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購地興建和運(yùn)營的項(xiàng)目，與2010年5月投入運(yùn)營。占地面積：1754㎡建筑面積：2223㎡總戶數(shù)：48戶（面積范圍28~47.5㎡）入住門檻：僅吸納自理型老人入住率：31%客戶特征以單身老人為主老人多數(shù)來自項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)50日醫(yī)學(xué)館——北浦和項(xiàng)目背景5051日醫(yī)學(xué)館——北浦和營收方式月金收費(fèi)方式：按居室大小，月收費(fèi)141250日元（11300元）~221250日元（17700元），月金包含租賃費(fèi)、基本監(jiān)護(hù)費(fèi)及行政管理費(fèi)。租賃合同2年一簽，不續(xù)約需提前3個(gè)月通知。不需繳納一次性入住金，入住時(shí)近需支付2~3個(gè)月月金額度的手續(xù)費(fèi)居室內(nèi)水電費(fèi)、餐費(fèi)及停車費(fèi)需額外收取如需介助和介護(hù)服務(wù)，可由運(yùn)營機(jī)構(gòu)幫助聯(lián)系看護(hù)人員，自行洽談費(fèi)用.51日醫(yī)學(xué)館——北浦和營收方式5152日醫(yī)學(xué)館——北浦和服務(wù)人員比例項(xiàng)目僅配置3~4個(gè)接待和保安人員項(xiàng)目主要支出物業(yè)維護(hù)費(fèi)產(chǎn)品特征北浦和項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本等同與酒店式公寓和普通住宅公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。餐廳停車場閱讀室信報(bào)箱走道52日醫(yī)學(xué)館——北浦和服務(wù)人員比例餐廳停車場閱讀室信報(bào)箱走道5253日醫(yī)學(xué)館——北浦和居室內(nèi)設(shè)計(jì)53日醫(yī)學(xué)館——北浦和居室內(nèi)設(shè)計(jì)5354北浦和項(xiàng)目定位成因類似于墨田項(xiàng)目的介護(hù)式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。北浦和位于東京郊區(qū)，土地費(fèi)用較低。北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。項(xiàng)目要點(diǎn)小型類酒店式公寓設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。在介護(hù)沒有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場。日醫(yī)學(xué)館預(yù)計(jì)項(xiàng)目回收期約為20年。日醫(yī)學(xué)館——北浦和54北浦和項(xiàng)目定位成因日醫(yī)學(xué)館——北浦和5455日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營要點(diǎn)日醫(yī)學(xué)館產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設(shè)施等公共配套便利的地方。盡可能配置有介護(hù)設(shè)施，純自理式居所項(xiàng)目對老人吸引度不大，影響入住率。運(yùn)營模式營收方式：除個(gè)別項(xiàng)目外，基本沿用一次性入住金+月金的收費(fèi)方式組織架構(gòu)：養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部下設(shè)四個(gè)部門：管理、營銷、人力及財(cái)務(wù)部客戶定位：以項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主醫(yī)療資源：內(nèi)部設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達(dá)成合作聯(lián)盟服務(wù)外包：餐飲、洗滌等基礎(chǔ)工作采取服務(wù)外包。55日醫(yī)學(xué)館運(yùn)營要點(diǎn)日醫(yī)學(xué)館產(chǎn)品設(shè)計(jì)5556日醫(yī)學(xué)館對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解日醫(yī)學(xué)館養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)的相應(yīng)收入在日本也略高于普通住宅。項(xiàng)目定位非常關(guān)鍵，一般來說老人入住成本越低，項(xiàng)目入住率越高，而入住率是項(xiàng)目盈虧的決定因素。大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，可能存在三大問題：1、入住年齡段太過集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。2、容易導(dǎo)致空置率的升高。3、大體量項(xiàng)目的服務(wù)人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的服務(wù)質(zhì)量下滑。小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營成本隨著老人介護(hù)程度會(huì)逐步上升，需要公司控制后期通脹風(fēng)險(xiǎn)。承諾老人直到離世的居住安全感和高品質(zhì)服務(wù)延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的條件。一次性入住費(fèi)用的收取和額度的高低，運(yùn)營時(shí)成本的合理控制，將直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利價(jià)值。在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟(jì)條件下，日醫(yī)學(xué)館旗下項(xiàng)目的平均回收期為20年。56日醫(yī)學(xué)館對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解日醫(yī)學(xué)館養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通5657日醫(yī)學(xué)館對中國的拓展意向日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館首先會(huì)發(fā)展日本本土市場。對中國的政策、商業(yè)環(huán)境需要2-3年時(shí)間的了解后，再確定是否進(jìn)入。日醫(yī)學(xué)館旗下的教育、設(shè)備、運(yùn)營三個(gè)分支哪個(gè)最先進(jìn)入市場目前尚未確定。57日醫(yī)學(xué)館對中國的拓展意向日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館首先會(huì)發(fā)展日本本5758日醫(yī)學(xué)館啟示適當(dāng)控制養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營，是養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低的發(fā)展方向；日本經(jīng)濟(jì)處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢（日醫(yī)學(xué)館2010年養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營利潤為3%）和投資回收期長（平均投資回收周期為20年）；高素質(zhì)的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的兩大關(guān)鍵因素；項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要可輻射的客戶圈；養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營需要設(shè)立營銷部門對應(yīng)市場。日醫(yī)學(xué)館58日醫(yī)學(xué)館啟示日醫(yī)學(xué)館5859SECOM公司背景SECOM最初是從事防盜報(bào)警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實(shí)業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。SECOM也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實(shí)業(yè)、保險(xiǎn)事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域。59SECOM公司背景5960SECOM——成城SECOM成城項(xiàng)目項(xiàng)目接待人員項(xiàng)目營銷代表60SECOM——成城SECOM成城項(xiàng)目6061SECOM——成城項(xiàng)目背景SECOM成城項(xiàng)目是SECOM和森房地產(chǎn)公司（六本木森大廈開發(fā)商）合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目已有22年歷史，是日本經(jīng)濟(jì)泡沫頂峰時(shí)期的產(chǎn)品。占地面積：9973㎡建筑面積：22403㎡總戶數(shù)：157戶（面積范圍50~130㎡，介護(hù)房間18個(gè)）入住門檻：僅吸納自理型老人目前入住率：95%，運(yùn)營最初5年入住率為60%，第七年為達(dá)到80%，80%是項(xiàng)目運(yùn)營的盈虧平衡點(diǎn)?？蛻籼卣骼先伺f有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時(shí)年收入約在人民幣80萬左右。項(xiàng)目坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來自東京市中心老人。絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城項(xiàng)目。目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客戶。61SECOM——成城項(xiàng)目背景6162SECOM——成城營收方式一次性入住金：按居室大小，收取一次性入住金（10,350~24,800萬日元，相當(dāng)828~1984萬人民幣）。入住金涵蓋了老人終老前的房屋使用、介護(hù)服務(wù)兩項(xiàng)費(fèi)用。一次性入住金15年內(nèi)可退還部分，15年后不再退還。月金：包含餐飲費(fèi)、管理運(yùn)營費(fèi)、水電能耗費(fèi)費(fèi)用為29萬~34萬日元/月/人，相當(dāng)于23,200~27,200萬元人民幣/月/人。服務(wù)人員比例目前入住老人170個(gè)，服務(wù)人員約60人。62SECOM——成城營收方式6263SECOM——成城酒店式設(shè)計(jì)風(fēng)格63SECOM——成城酒店式設(shè)計(jì)風(fēng)格6364SECOM——成城公共空間設(shè)計(jì)頂層會(huì)所陶藝室樓層公共空間醫(yī)務(wù)室64SECOM——成城公共空間設(shè)計(jì)頂層會(huì)所陶藝室樓層公共空間6465SECOM——成城居室內(nèi)設(shè)計(jì)介護(hù)居室小露臺(tái)公共走廊65SECOM——成城居室內(nèi)設(shè)計(jì)介護(hù)居室小露臺(tái)公共走廊6566SECOM——成城SECOM成城項(xiàng)目運(yùn)營要點(diǎn)一次性入住金中包含了房屋使用費(fèi)及服務(wù)費(fèi)用，因此項(xiàng)目一次性入住金額度是同類地段普通住宅售價(jià)的兩倍。老人過渡到介護(hù)階段后，可免費(fèi)入住到介護(hù)單元，但原有自理單元的住宅仍為其保留，充分考慮到老人心理。餐飲區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采取點(diǎn)菜制，月底統(tǒng)一結(jié)算，加強(qiáng)了消費(fèi)自主性。銀行、郵局等提供上門服務(wù)，提供老人居住便利性。一次性入住金逐年往上漲，與此對應(yīng)的是周邊普通住宅基本沒有漲幅。每兩年會(huì)就月金收費(fèi)額度與入住老人協(xié)商，但近20年只上漲一次。項(xiàng)目目標(biāo)客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會(huì)雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領(lǐng)階層。每年項(xiàng)目會(huì)對高收入的目標(biāo)客戶發(fā)送8萬封左右的營銷信件，但有入住意向回復(fù)的僅有30人左右。66SECOM——成城SECOM成城項(xiàng)目運(yùn)營要點(diǎn)6667SECOM——成城SECOM成城項(xiàng)目啟示養(yǎng)老地產(chǎn)主要的賣點(diǎn)在于運(yùn)營服務(wù)，老人愿意支付大額入住金選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的主要考慮因素是后期養(yǎng)老的安全和穩(wěn)定。高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要為第二階層（中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等）的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購一個(gè)安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶粘性較強(qiáng)，但更替性弱，后期價(jià)格上漲的可能性少，項(xiàng)目的收益主要取決于消費(fèi)者支付第一筆大額資金的流入。67SECOM——成城SECOM成城項(xiàng)目6768SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬項(xiàng)目項(xiàng)目接待人員SECOM養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營部經(jīng)理三重野真68SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬項(xiàng)目6869SECOM——世田谷下馬項(xiàng)目背景SECOM旗下共有8個(gè)全資運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其中三個(gè)租賃物業(yè)運(yùn)營，五個(gè)購地自建運(yùn)營。世田谷下馬項(xiàng)目是SECOM購地自建的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，與2006年投入運(yùn)營。占地面積：2163㎡建筑面積：3430㎡總戶數(shù)：61戶入住門檻：自理和介護(hù)老人均吸納，以介護(hù)老人為主。入住率：90%營收方式一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付（價(jià)格高于一次性支付方式）月金：月金包括兩個(gè)部分，一個(gè)部分為管理費(fèi)和餐費(fèi)的組合，另一個(gè)部分為介護(hù)保險(xiǎn)的自付部分。額外費(fèi)用：包括介護(hù)品、消費(fèi)品、水電費(fèi)、美容費(fèi)等其它消費(fèi)性支出。69SECOM——世田谷下馬項(xiàng)目背景6970SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬項(xiàng)目運(yùn)營要點(diǎn)選址：富裕階層較多及老齡化比例較高的區(qū)域。開發(fā)周期：獲得土地后，預(yù)計(jì)一年時(shí)間完成設(shè)計(jì)施工、開業(yè)前3個(gè)月開始銷售，1-2年時(shí)間完成滿租。（SECOM旗下項(xiàng)目最長的滿租期花了4年時(shí)間）。管理方式：組團(tuán)式管理，將61戶分成5個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)設(shè)置有固定的服務(wù)人員。易于老人和工作人員熟悉彼此，達(dá)到最佳的照看效果。管理架構(gòu)：服務(wù)人員和老人的比例為1:1.5，其中50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在20-30歲，50%為臨時(shí)員工，年齡在40-50歲。服務(wù)人員工作時(shí)間為四班制，覆蓋24個(gè)小時(shí)。正式員工中，包括負(fù)責(zé)社長一人，護(hù)士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員1人。項(xiàng)目營銷則統(tǒng)一由總部管理。服務(wù)理念：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴(yán)感。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等服務(wù)。以對待親人的態(tài)度對待老人。運(yùn)營關(guān)鍵：一、度過入住率未達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)前的經(jīng)營期；二、運(yùn)營團(tuán)體的負(fù)責(zé)人非常關(guān)鍵，負(fù)責(zé)人需要具有經(jīng)營頭腦并擁有對待員工和老人的愛心。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)：老人突發(fā)意外狀況時(shí)，獲得老人家人的理解。70SECOM——世田谷下馬SECOM世田谷下馬項(xiàng)目運(yùn)營要點(diǎn)7071SECOM——世田谷下馬對中國的開拓意向SECOM目前沒有在中國發(fā)展的打算。SECOM世田谷下馬項(xiàng)目啟示小組團(tuán)化管理，利于控制服務(wù)質(zhì)量，也利于建立老人熟悉的環(huán)境。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)及壓力，絕大多數(shù)來源于老人的家人。71SECOM——世田谷下馬對中國的開拓意向7172ORIX——千葉ORIX千葉項(xiàng)目項(xiàng)目接待人員養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部部長國仲伸浩72ORIX——千葉ORIX千葉項(xiàng)目7273ORIX——千葉公司背景ORIX千葉項(xiàng)目由ORIX不動(dòng)產(chǎn)和HandyNetwordInternational共同投資。其中ORIX不動(dòng)產(chǎn)持有75%的股權(quán)，HandyNetwordInternational持有25%的股權(quán)。HandyNetwordInternational公司的主要業(yè)務(wù)為醫(yī)療器械研發(fā)銷售及醫(yī)療顧問，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領(lǐng)域具有很高的知名度。日本2000年設(shè)立介護(hù)保險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開始快速發(fā)展，2005年，ORIX進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前ORIX在5年時(shí)間已發(fā)展了20個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。73ORIX——千葉公司背景7374ORIX——千葉項(xiàng)目開發(fā)背景ORIX千葉項(xiàng)目地塊最初是日本經(jīng)濟(jì)泡沫高峰期開發(fā)的一個(gè)婚紗市場，后來由于經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，婚紗市場倒閉，ORIX不動(dòng)產(chǎn)以很低的價(jià)格獲得這塊土地。ORIX千葉項(xiàng)目與2006年開始營業(yè)。項(xiàng)目地處距離千葉繁華區(qū)2公里的位置，距離輕軌站約10分鐘路程。項(xiàng)目周邊是日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來一直沒有得到發(fā)展。項(xiàng)目一面臨海，擁有良好的海景景觀，周邊五公里范圍內(nèi)人口約6-7萬。項(xiàng)目背景占地面積：3904㎡建筑面積：10147㎡總戶數(shù)：233戶（高區(qū)為自理性居室，共141戶；低區(qū)為介護(hù)居室，共92戶）入住門檻：自理老人及介護(hù)老人均吸納。入住率：自理居室入住率30%，介護(hù)居室入住率70%74ORIX——千葉項(xiàng)目開發(fā)背景7475ORIX——千葉營收方式一次性入住金（會(huì)費(fèi)）+月金（租賃費(fèi)、管理費(fèi)及餐費(fèi)）+額外收費(fèi)。一次性入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿12年可按比例返還?？蛻籼卣髌叱蔀榍~地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等75ORIX——千葉營收方式7576產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。車位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。雙餐廳設(shè)計(jì)，自理老人和介護(hù)老人區(qū)分用餐。餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。頂樓設(shè)計(jì)有遛狗區(qū)。ORIX——千葉按摩浴缸高低不同的餐椅76產(chǎn)品設(shè)計(jì)ORIX——千葉按摩浴缸高低不同的餐椅7677居室內(nèi)設(shè)計(jì)77居室內(nèi)設(shè)計(jì)7778ORIX——千葉ORIX千葉項(xiàng)目運(yùn)營要點(diǎn)ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要結(jié)合普通住宅發(fā)展，項(xiàng)目開發(fā)主要看當(dāng)?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計(jì)算后的財(cái)務(wù)指標(biāo)。無論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在80-100居室以內(nèi)，這個(gè)規(guī)模是人員效率和運(yùn)營效率最高效的規(guī)模。ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)為自行組建，最初也整合外來運(yùn)營團(tuán)隊(duì)作為顧問，當(dāng)合作時(shí)間均較短，目前的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)營靠自己經(jīng)驗(yàn)積累。自行組建運(yùn)營團(tuán)隊(duì)還有另一個(gè)優(yōu)勢是可以根據(jù)一線的服務(wù)數(shù)據(jù)，改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術(shù)更重要。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤薄，但一旦盈利后，是一個(gè)穩(wěn)定長效的現(xiàn)金流。養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后一筆的大額支出消費(fèi)，對項(xiàng)目的信譽(yù)度非?？粗?，ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費(fèi)者的信任。78ORIX——千葉ORIX千葉項(xiàng)目運(yùn)營要點(diǎn)7879ORIX——千葉在中國開拓意向以前沒有考慮過到中國發(fā)展市場，后期如果有合適的機(jī)會(huì)可以考慮發(fā)展。ORIX千葉項(xiàng)目啟示開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過養(yǎng)老地產(chǎn)來提高普通房地產(chǎn)商品的附加價(jià)值（配套多樣化，提供居住的安心。）養(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開發(fā)商銷售不利產(chǎn)品的替代用途。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)組建，很難依靠外來力量，更多需要自身經(jīng)驗(yàn)的累積。遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口不足，也很難贏得高入住率。79ORIX——千葉在中國開拓意向ORIX千葉項(xiàng)目7980橫濱藤尺項(xiàng)目橫濱藤尺項(xiàng)目項(xiàng)目接待人員伸福祉會(huì)社理事片山江80橫濱藤尺項(xiàng)目橫濱藤尺項(xiàng)目8081橫濱藤尺項(xiàng)目項(xiàng)目背景橫濱藤尺項(xiàng)目是由政府投資，伸福祉會(huì)社運(yùn)營的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。會(huì)社負(fù)責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的16個(gè)項(xiàng)目，最后由一家上市公司整體收購。由于與上市公司簽訂協(xié)議不再進(jìn)行進(jìn)行競爭性開發(fā)，因此片山組建非營利性的伸福祉會(huì)社。伸福祉會(huì)社是日本養(yǎng)老地產(chǎn)盈利排名前10名的企業(yè)，與其它9名企業(yè)不同的是，伸福祉會(huì)社是非營利性機(jī)構(gòu)的盈利性代表，在低收費(fèi)的前提下，旗下項(xiàng)目5年仍盈利20億日元。81橫濱藤尺項(xiàng)目項(xiàng)目背景8182橫濱藤尺項(xiàng)目橫濱藤尺項(xiàng)目在養(yǎng)老氛圍營造上非常具有特色，具備強(qiáng)烈的居家感和溫馨感。82橫濱藤尺項(xiàng)目橫濱藤尺項(xiàng)目在養(yǎng)老氛圍營造上非常具有特色，具8283大和房屋研究所大和房屋研究所項(xiàng)目接待人員建筑事業(yè)推進(jìn)部所長高田和洋83大和房屋研究所大和房屋研究所8384大和房屋研究所公司背景大和建筑研究所是日本知名的建筑設(shè)計(jì)公司和開發(fā)公司，擁有20年的養(yǎng)老地產(chǎn)研究設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在日本擁有2666家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成績，其中自行投資運(yùn)營一家。大和建筑研究所可以提供市場調(diào)查、拿地建議、法律調(diào)研、市場企劃、政府協(xié)商、運(yùn)營人員協(xié)商、融資協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務(wù)。大和研究所在中國已有住宅發(fā)展項(xiàng)目。84大和房屋研究所公司背景8485大和房屋研究所對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解日本從1970年進(jìn)入老齡化社會(huì)，最初的養(yǎng)老地產(chǎn)以政府為主導(dǎo)。2000年政府推行介護(hù)保險(xiǎn)法，才開始吸引企業(yè)進(jìn)入。日本介護(hù)保險(xiǎn)分為五個(gè)等級，根據(jù)老人身體評定后，用于支付90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。介護(hù)保險(xiǎn)的來源主要為市級政府通過稅收、財(cái)政撥款來獲得。介護(hù)費(fèi)用額度根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政狀況，每三年會(huì)進(jìn)行一次修整。日本養(yǎng)老地產(chǎn)在建筑標(biāo)準(zhǔn)上，有ISO標(biāo)準(zhǔn)，但在服務(wù)上沒有標(biāo)準(zhǔn)，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)評定方式主要通過“第三方評價(jià)”及“自我評價(jià)”。養(yǎng)老地產(chǎn)的收費(fèi)，一次性入住金沒有標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和投入自行設(shè)定，而月金的費(fèi)用很大程度根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕樽o(hù)保險(xiǎn)金支付比例設(shè)定。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具有利潤薄的特點(diǎn)，日本的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商主要通過連鎖化經(jīng)營來分?jǐn)偨?jīng)營開支。目前市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營狀況呈現(xiàn)低收費(fèi)項(xiàng)目盈利狀況好于高收費(fèi)項(xiàng)目。SunCity類的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，很大部分的客戶為日本經(jīng)濟(jì)高度增長期的經(jīng)營者，而隨著日本經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的發(fā)展，針對普通白領(lǐng)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品將成為主流。目前老人的經(jīng)濟(jì)狀況好于中青年人，很多項(xiàng)目通過一次性入住金收費(fèi)，這樣的費(fèi)用繳納方式，未來可能需要調(diào)整。中國內(nèi)地目前對養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和商業(yè)環(huán)境仍不明確，風(fēng)險(xiǎn)較大。相對中國內(nèi)地，臺(tái)灣的發(fā)展空間更大。大和房屋研究所85大和房屋研究所對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解大和房屋研究所8586大和房屋研究所大和建筑研究所啟示經(jīng)濟(jì)高度增長期過程中，SunCity這類養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品具備一定的市場空間。連鎖化發(fā)展是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律和方向。日本老齡化程度和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展階段均領(lǐng)先于中國三十年左右，日本養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對象已開始呈現(xiàn)由高端人群轉(zhuǎn)向普通收入人群轉(zhuǎn)變的過程。86大和房屋研究所大和建筑研究所86千葉縣“新村”集合住宅項(xiàng)目特點(diǎn)混住型社區(qū)通過多戶型的變化和多樣、完善服務(wù)設(shè)施，滿足老人、中年人、青年夫婦不同年齡層次的居住需求；人們可以根據(jù)各自的愿望選擇多代合居、近居或鄰居的形式；安排有專門設(shè)計(jì)的老年住宅。8787千葉縣“新村”集合住宅項(xiàng)目特點(diǎn)8787千葉縣“新村”集合住宅首層平面88123456101212121299111081、普通住宅2、普通住宅3、老齡者住宅4、普通住宅5、多代家庭住宅6、文化設(shè)施7、公共花園8、體育設(shè)施9、停車場10、自行車停放處11、摩托車停放處12、垃圾收集站88千葉縣“新村”集合住宅首層平面881234561012121千葉縣“新村”集合住宅89鳥瞰圖內(nèi)部景觀89千葉縣“新村”集合住宅89鳥瞰圖內(nèi)部景觀89日本橫濱太陽城項(xiàng)目定位老年人持續(xù)社區(qū)照顧中心（社區(qū)型療養(yǎng)院）；由日本高級護(hù)理業(yè)的領(lǐng)袖企業(yè)日本健康理療公司經(jīng)營管理；項(xiàng)目概況該項(xiàng)目為兩棟由一個(gè)亭子樣的社區(qū)建筑相連接的“村屋”式建筑，每棟都有240套帶獨(dú)立社區(qū)設(shè)施及廚房設(shè)備的房間；其中一棟配備了120張帶有特殊護(hù)理儀器的床位；天然化的景觀設(shè)計(jì)。9090日本橫濱太陽城項(xiàng)目定位9090日本橫濱太陽城9191日本橫濱太陽城9191日本橫濱太陽城9292日本橫濱太陽城9292日本橫濱太陽城9393日本橫濱太陽城9393東京老年退休居住社區(qū)項(xiàng)目定位城市中心的高層集合住宅。城市中心擁有豐富的社會(huì)公共資源、眾多的文化娛樂設(shè)施、方便的公共交通等，成為不少老年人向往安度晚年的場所。城市中心土地昂貴，老年社區(qū)向高層發(fā)展。專住型老年社區(qū)。綜合獨(dú)立、輔助及護(hù)理居住于一體。隨著生理狀況老化，老年人會(huì)從獨(dú)立生活逐漸演變到需要輔助照料，部分老年人會(huì)需要遷入護(hù)理居所。如果將老年獨(dú)立、輔助及護(hù)理居住組織在一起，形成老年居住社區(qū)，將方便老年人退休后的生活，他們不需要隨身體狀況的變化而變更居所。地點(diǎn)：東京市中心設(shè)計(jì)單位：美國PERKINSEASTMAN建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)理念：為樂于在城市中心安度晚年的老年人提供舒適的居住場所和酒店式公共服務(wù)形式：6層裙樓、25層塔樓。9494東京老年退休居住社區(qū)項(xiàng)目定位9494東京老年退休居住社區(qū)95一層平面95東京老年退休居住社區(qū)95一層平面95東京老年退休居住社區(qū)1、2層及頂部兩層為公共部分。1層為門廳接待及服務(wù)、文具圖書和禮品店、圖書室、閱覽室、多媒體及表演廳、咖啡及茶室、燒烤餐廳等2層有健身房、有氧運(yùn)動(dòng)室、游泳室、日式浴室、美容廳、休閑交誼廳、芳香理療、按摩理療及健康門診等頂部兩層為可飽覽港灣景色的餐廳、酒吧及私人俱樂部3-6層提供134個(gè)護(hù)理和輔助生活的居住單元其中3、4層為輔助居住公寓層5層為護(hù)理居住層6層是專為患有老年癡呆癥老人所提供的護(hù)理居住單元7-25層為老年獨(dú)立居住公寓9696東京老年退休居住社區(qū)1、2層及頂部兩層為公共部分。9696東京老年退休居住社區(qū)輔助居住層平面（3-4層）9797東京老年退休居住社區(qū)輔助居住層平面（3-4層）9797東京老年退休居住社區(qū)護(hù)理居住層平面（5-6層）9898東京老年退休居住社區(qū)護(hù)理居住層平面（5-6層）9898東京老年退休居住社區(qū)獨(dú)立居住層平面（7-25層）9999東京老年退休居住社區(qū)獨(dú)立居住層平面（7-25層）9999對比美、日的老年社區(qū)美國——活躍的老年生活具有明顯的市場導(dǎo)向吸引和滿足“活躍長者”借鑒：市場選擇與開發(fā)模式日本——自助自理、有保障的老年生活具有明顯的社會(huì)導(dǎo)向滿足各個(gè)年齡段、具有不同需求的老年人借鑒：文化因素與人文關(guān)懷100100對比美、日的老年社區(qū)美國——活躍的老年生活100100三、新加坡101三、新加坡101新加坡養(yǎng)老模式新加坡人口約500萬，其中老年人口比例約為8%，建立完善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和服務(wù)是新加坡政府的重要工作，經(jīng)過數(shù)十年的積累和發(fā)展，新加坡在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置、“老有所居”方面形成了獨(dú)具特色的新加坡模式?！斑m老住房+適老社區(qū)+康樂計(jì)劃”適老住宅：新加坡建屋發(fā)展局（建屋局）在1987年開始興建適合“多代同堂”的較大面積的住房，以滿足人口老齡化的需求。1998年當(dāng)?shù)卣瞥隽诉m合老年人居住的“小型公寓”。這種公寓針對老人的需要進(jìn)行了很多“人性化設(shè)計(jì)”，以便能讓老年人能夠獨(dú)立地生活。比如：把住宅入口處建造得寬闊且平坦，以便輪椅通過，并在老人經(jīng)常經(jīng)過處預(yù)留出安裝扶手的地方。老年人一般手腳不太靈活，這種公寓就提供使用方便的抽水馬桶或晾衣服架。老年公寓的其他設(shè)備也是專門的，如電源開關(guān)按鈕很大，以便老人容易識(shí)別；安裝了特別明亮的電燈，方便視覺功能下降的老人。此外，老年公寓還裝有還有防滑地磚、能夠防火的家具、煤氣有自動(dòng)熄火裝置等等。這種公寓的面積一般為35平方米和45平方米，很容易打理，而且價(jià)格也在老人們能力范圍之內(nèi)，因此深受老年人的歡迎。迄今為止，已經(jīng)完成或即將興建的“小型公寓”已達(dá)到2400個(gè)，今后建屋局還將每年推出數(shù)百個(gè)這樣的住房。老人們可以把原先擁有的大戶型房屋賣給建屋局，然后購買這類“小型公寓”，多余資金可為老年生活提供更多保障。102新加坡養(yǎng)老模式新加坡人口約500萬，其中老年人口比例約為8%新加坡養(yǎng)老模式適老社區(qū)：新加坡老年人政策基本是“原地養(yǎng)老”和鼓勵(lì)老年人保持積極的狀態(tài)?！霸仞B(yǎng)老”是指老年人在社區(qū)的家中養(yǎng)老。因?yàn)槟壳?5％的新加坡人口居住在社區(qū)里，由于居住集中，所以為社區(qū)居民提供綜合服務(wù)也較為方便。為了讓老人們“老”得健康，“老”得快樂，新加坡有關(guān)部門在社區(qū)住宅設(shè)計(jì)方面考慮到為老年人提供便利。為每一個(gè)老年人住戶安裝安全保障系統(tǒng)，讓他們生活在安全有保障的環(huán)境中。還為老年人提供各種服務(wù)，如每個(gè)社區(qū)都有便利店、診所、老年人活動(dòng)和康復(fù)中心、家政服務(wù)中心等，還設(shè)立老年人求助專線，以便更好地為老年人服務(wù)。為了讓老年人保持積極的心態(tài)，還鼓勵(lì)健康的老年人作為志愿者幫助附近的老人和孩子，從而建立更加緊密的鄰里關(guān)系。社區(qū)里還開設(shè)電腦課程，鼓勵(lì)老年人終身學(xué)習(xí)，跟上時(shí)代的發(fā)展；提供乒乓球，瑜伽和戲劇團(tuán)等休閑娛樂項(xiàng)目來豐富老年人的晚年生活。社區(qū)還為老年人提供就業(yè)機(jī)會(huì)，如管道和電器維修服務(wù)，讓退休的管道工和電工得到就近就業(yè)的機(jī)會(huì)。而家庭清潔服務(wù)，則使教育程度較低的老人經(jīng)過培訓(xùn)，成為家政服務(wù)能手。在2008年，新加坡社會(huì)發(fā)展、青年及體育部和新加坡衛(wèi)生部聯(lián)手推出了一項(xiàng)全新的“康樂計(jì)劃”，在全國六個(gè)地區(qū)設(shè)立“康樂中心”，為老年人提供健康檢查、信息咨詢、日常護(hù)理、舉辦社區(qū)老年活動(dòng)4個(gè)方面一站式的服務(wù)，進(jìn)一步提高對老年人的服務(wù)水平。103新加坡養(yǎng)老模式適老社區(qū)：103金茉莉老人公寓金茉莉老人公寓由政府建造，共有176套小面積公寓，公寓以低廉的價(jià)格銷售給55歲以上符合條件的老人，公寓使用權(quán)一般為30年，可延長使用期但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。目前，“金茉莉老人公寓模式”已成為新加坡解決“老有所居”問題的重要渠道。宜康養(yǎng)生中心隸屬于新加坡最大的康復(fù)療養(yǎng)經(jīng)營機(jī)構(gòu)宜康醫(yī)療保健公司，中心設(shè)有針灸與中醫(yī)藥門診，配備專業(yè)醫(yī)師團(tuán)隊(duì)，專門為金茉莉老人公寓及附近的居民提供醫(yī)療保健等服務(wù)。該中心還承擔(dān)“社區(qū)活動(dòng)廳”功能，為居住在老人公寓內(nèi)的社區(qū)居民提供交流娛樂平臺(tái)。而金茉莉老人公寓是新加坡養(yǎng)老服務(wù)體系中解決老人居住的一個(gè)樣板。宜康醫(yī)療保健中心與療養(yǎng)院是宜康醫(yī)療保健公司旗下的又一專業(yè)康復(fù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，共設(shè)置159個(gè)床位，專為失去自理能力的老人提供高質(zhì)量的醫(yī)療康復(fù)護(hù)理服務(wù)。該院廁所的清潔程度有個(gè)“特色”標(biāo)準(zhǔn)，就是要求打掃者可以在廁所用餐；此外，老人按呼叫鈴后，護(hù)理人員白天必須在1分鐘內(nèi)到達(dá)床邊，這些都保證了入住老人“有尊嚴(yán)”的生活。在金茉莉老人公寓，處處體現(xiàn)著為老人量身打造的細(xì)節(jié)，比如，大門旁安裝了牢固的扶手，小區(qū)里設(shè)有專為老人定制的健身器材，花園里辟有“菜園”。特別值得一提的是，每套老人公寓均建有“安全室”，這個(gè)看起來和普通“儲(chǔ)藏室”沒有區(qū)別的“袖珍房間”卻另有玄機(jī)：門由厚鋼板制成，墻體加厚用于抗震防火，“安全室”內(nèi)有通氣管和有線電話，并要求常備水和手電筒。當(dāng)發(fā)生地震火災(zāi)等危急情況時(shí)，老人常常因?yàn)樾袆?dòng)不便而處于危險(xiǎn)的境地，設(shè)置了安全室，遇到危險(xiǎn)時(shí)老人不用出家門就能脫離險(xiǎn)情。104金茉莉老人公寓金茉莉老人公寓由政府建造，共有176套小面積公四、國內(nèi)105四、國內(nèi)105國內(nèi)老年公寓案例案例一：北京東方太陽城項(xiàng)目（只售不租）項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積80萬平方米，其中配套公建近5萬平方米。建筑類型：現(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項(xiàng)目亮點(diǎn)：七個(gè)風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。106國內(nèi)老年公寓案例案例一：北京東方太陽城項(xiàng)目（只售不租）項(xiàng)目規(guī)東方太陽城產(chǎn)品定位及客群分析專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京東方太陽城的主要業(yè)主是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。教育程度較高的職業(yè)明顯成為購房的主體，專業(yè)技術(shù)人員、科教文化從業(yè)者、黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、大中型企業(yè)管理者占總居住人口的58.34%，這充分說明這四類客群是中國老年住宅消費(fèi)的中堅(jiān)力量。工人、服務(wù)人員和普通工作的購房者占目前項(xiàng)目居住人口的三分之一，為35.42%，普通工作者對老年住宅的消費(fèi)能力將逐步提高。107東方太陽城產(chǎn)品定位及客群分析專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京東方太太陽城一期太陽城二期太陽城三期108太陽城一期太陽城二期太陽城三期108東方太陽城項(xiàng)目一期建筑類型：聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230平米不等。配套設(shè)施：與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用，設(shè)有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。

109東方太陽城項(xiàng)目一期建筑類型：聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連聯(lián)排獨(dú)棟四合院歐式風(fēng)格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)東方太陽城項(xiàng)目二期建筑類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院，公寓首層設(shè)私家花園。規(guī)劃特點(diǎn)：“萬畝森林，千坪庭院，獨(dú)棟別墅”的富春園獨(dú)棟別墅和四合院，有10萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨(dú)棟別墅設(shè)400—2400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創(chuàng)動(dòng)力。

110聯(lián)排獨(dú)棟四合院歐式風(fēng)格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)東方太陽城項(xiàng)目二期東方太陽城項(xiàng)目三期建筑類型：94棟板式公寓、24棟點(diǎn)式公寓，均為6層規(guī)劃特點(diǎn)：南北通透，6層北側(cè)相應(yīng)退臺(tái)，并提供超大露臺(tái)；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居~三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。111東方太陽城項(xiàng)目三期建筑類型：94棟板式公寓、24棟點(diǎn)式公寓，東方太陽城暢銷戶型四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)公寓戶型112東方太陽城暢銷戶型四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)公寓戶排樓戶型東方太陽城暢銷戶型113排樓戶型東方太陽城暢銷戶型113獨(dú)棟別墅戶型東方太陽城暢銷戶型114獨(dú)棟別墅戶型東方太陽城暢銷戶型114四合院戶型東方太陽城暢銷戶型115四合院戶型東方太陽城暢銷戶型115東方太陽城相關(guān)配套設(shè)施商業(yè)街高爾夫球場俱樂部116東方太陽城相關(guān)配套設(shè)施商業(yè)街高爾夫球場俱樂部116案例二：上海親和源“親情社區(qū)，和諧之源”117定位：“親和源”老年公寓構(gòu)想于2003年，組建于2005年，坐落于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米，總投資額近6億元，委托專業(yè)公司進(jìn)行項(xiàng)目及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的策劃和經(jīng)驗(yàn)豐富的日本GLAnet公司進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，是一個(gè)以會(huì)員制為主要形式，以實(shí)現(xiàn)健康、快樂的老年新生活為目標(biāo)，融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老優(yōu)化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養(yǎng)老社區(qū)。規(guī)模：總建筑面積10萬平方米，健康型公寓838套房；護(hù)理院200張床位。客戶群體：高端客戶銷售模式：出售會(huì)員卡（銷售使用權(quán)）+收取年管理費(fèi)主要設(shè)施：餐廳、閱讀室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)絡(luò)大學(xué)、會(huì)客廳、理發(fā)室、健康會(huì)所、護(hù)理院案例二：上海親和源“親情社區(qū)，和諧之源”117社區(qū)規(guī)劃118美格菲健康會(huì)所辦公樓公寓護(hù)理院社區(qū)規(guī)劃118美格菲健康會(huì)所辦公樓公寓護(hù)理院社區(qū)內(nèi)部社區(qū)入口大方氣派，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次社區(qū)一共12棟樓，每棟樓的中部用不同顏色標(biāo)識(shí)，強(qiáng)化老人記憶，方便老人識(shí)別風(fēng)雨連廊設(shè)計(jì)，即便是雨天，老人也可在戶外活動(dòng)分散在社區(qū)各處的涼亭，給老人提供戶外休息、文娛活動(dòng)的空間119社區(qū)內(nèi)部社區(qū)入口大方氣派，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次119大套中套小套戶型公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享用。居室分為小套、中套、大套三種類型，實(shí)用面積由四十五到九十平方米不等，每幢樓層統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一布局，小巧精致，窗明幾凈。室內(nèi)櫥柜床椅、家用冰箱和洗衣機(jī)，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話機(jī)，冷暖水二十四小時(shí)供應(yīng)，老人只要帶上“隨身行李”，就可安上一個(gè)舒適的新家。120大套中套小套戶型公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人房間內(nèi)部室內(nèi)全精裝，包括床、衣柜、冰箱、洗衣機(jī)、桌椅、電視、床上用品、基本廚具等，實(shí)現(xiàn)“拎包入住”考慮到老人一般怕吹空調(diào)，安裝了吊頂電扇121房間內(nèi)部室內(nèi)全精裝，包括床、衣柜、冰箱、洗衣機(jī)、桌椅、電視、房間內(nèi)部戶門都采取外推門的設(shè)計(jì)；室內(nèi)都采取推拉門；比如兩個(gè)臥室之間（分房睡的老人可以開放聊天或獨(dú)自休息）、衛(wèi)生間的門（以防老人摔倒，救護(hù)人員無法進(jìn)入）;室內(nèi)家具都為圓邊圓角，避免老人磕碰到棱角發(fā)生危險(xiǎn)122房間內(nèi)部戶門都采取外推門的設(shè)計(jì)；122房間內(nèi)部客廳、臥室、馬桶區(qū)、淋浴區(qū)都有緊急呼叫系統(tǒng)，一般放置在老人隨手就可以夠到的地方，或者是拉繩式設(shè)計(jì);馬桶、面盆、淋浴配套的扶手符合老人生理特點(diǎn)、高度；淋浴區(qū)有一面墻體采用PVC材料，冬天比較保暖。123房間內(nèi)部客廳、臥室、馬桶區(qū)、淋浴區(qū)都有緊急呼叫系統(tǒng)，一般放置設(shè)施考慮到有些老人對于密閉空間的恐懼，電梯采取通透式設(shè)計(jì)；電梯轎廂加長，可以運(yùn)送擔(dān)架、輪椅；并設(shè)上下兩組按鍵，便于乘輪椅者操控。124設(shè)施考慮到有些老人對于密閉空間的恐懼，電梯采取通透式設(shè)計(jì)；1設(shè)施所有公寓樓的一層為架空層，作為每棟公寓樓的公共設(shè)施空間，且與風(fēng)雨連廊連通；公共活動(dòng)空間包括公共活動(dòng)大廳、書畫室、棋牌室、KTV室、網(wǎng)絡(luò)室等；每層有一個(gè)小的公共空間，可供休息、聊天。125設(shè)施所有公寓樓的一層為架空層，作為每棟公寓樓的公共設(shè)施空間，服務(wù)養(yǎng)老公寓24小時(shí)大堂經(jīng)理值班接待；護(hù)理院24小時(shí)護(hù)士值班接待；利用活動(dòng)區(qū)的宣傳欄、電梯間等公共空間，推廣組織老人活動(dòng)；引入上海老年大學(xué)，鼓勵(lì)老人參與學(xué)習(xí)；不定期組織郊游、培訓(xùn)、講座等活動(dòng)。126服務(wù)養(yǎng)老公寓24小時(shí)大堂經(jīng)理值班接待；護(hù)理院24小時(shí)護(hù)士值班服務(wù)養(yǎng)老公寓管家式“零服務(wù)”，一個(gè)老人固定對應(yīng)一個(gè)生活秘書服務(wù)，一位生活秘書可以服務(wù)約10名老人；社區(qū)內(nèi)有電瓶車服務(wù)，社區(qū)外有到超市、醫(yī)院或地鐵站的班車；監(jiān)控室24小時(shí)值班，利用老人隨身的緊急呼叫卡定位，隨時(shí)注意老人安全情況；老人進(jìn)出社區(qū)，會(huì)有登錄記錄；對于工作人員也有定位。127服務(wù)養(yǎng)老公寓管家式“零服務(wù)”，一個(gè)老人固定對應(yīng)一個(gè)生活秘書服社區(qū)配套美格菲健康會(huì)所，建筑面積8,000m2，由美格菲經(jīng)營管理，親和源會(huì)員消費(fèi)有優(yōu)惠；主要設(shè)施設(shè)備包括游泳池、健身房、羽毛球場、桌球室、乒乓球場、康復(fù)保健區(qū)等；索迪斯餐廳，建筑面積2,574m2，由索迪斯經(jīng)營，給親和源會(huì)員提供日常用餐，以及配餐、送餐服務(wù)。128社區(qū)配套美格菲健康會(huì)所，建筑面積8,000m2，由美格菲經(jīng)營社區(qū)配套親和源醫(yī)院，與三甲曙光醫(yī)院合作，二甲標(biāo)準(zhǔn)，不僅對會(huì)員開放，也對外經(jīng)營；醫(yī)院還包括親和源護(hù)理院，接收半自理和不能自理老人；親和源會(huì)員入住有價(jià)格優(yōu)惠。129社區(qū)配套親和源醫(yī)院，與三甲曙光醫(yī)院合作，二甲標(biāo)準(zhǔn)，不僅對會(huì)員費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)親和源采用銷售會(huì)員卡的模式，任何人都可以購買會(huì)員卡，但是入住的一定要是滿足條件的老人（男性60，女性55以上）購買會(huì)員卡后，按年繳納管理費(fèi)，管理費(fèi)為固定的，每年沒有漲幅；但由于項(xiàng)目總體規(guī)模較大，會(huì)員卡分批分階段進(jìn)行銷售控制，后推出的會(huì)員卡和管理費(fèi)都會(huì)漲價(jià)；包括一日三餐，水，電，天然氣，電話，IPTV，寬帶，醫(yī)療費(fèi)用等在內(nèi)的費(fèi)用不包括在管理費(fèi)里面，入住人需另行支付。130類型說明會(huì)員卡購買價(jià)格每年管理費(fèi)健康養(yǎng)老公寓A卡永久性的，可轉(zhuǎn)讓，可繼承（銷售使用權(quán)）大/中/小套：69萬大套6萬中套3萬小套2萬健康養(yǎng)老公寓B卡終身，相當(dāng)于躉交15年租金，未住滿15年，按實(shí)際居住時(shí)間減扣費(fèi)用，退還其余部分卡費(fèi)；大套85萬中套53萬小套35萬2萬健康養(yǎng)老公寓出租卡一年大套7萬中套4萬小套2萬2萬護(hù)理式公寓2,700/月/床；8,000/月/間護(hù)理費(fèi)另外計(jì)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)親和源采用銷售會(huì)員卡的模式，任何人都可以購買會(huì)員卡，其他借鑒將物業(yè)管理、餐飲、會(huì)所外包，使入住者能在各方面享受到專業(yè)的服務(wù)，并在降低公司自身經(jīng)營成本的同時(shí)還能參與利潤分成，提高運(yùn)營收益；由于社區(qū)規(guī)模足夠，引入陽光財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，按單元而不是按入住人上保險(xiǎn)，由親和源每年支付保險(xiǎn)公司固定的費(fèi)用，既保障了入住者的安全，又減輕公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)；通過拉高產(chǎn)權(quán)銷售的單價(jià)，來促進(jìn)使用權(quán)銷售的業(yè)績；例如，如果周邊房價(jià)15,000/平方米，親和源產(chǎn)權(quán)銷售部分定價(jià)20,000/平方米，使用權(quán)銷售定位為10,500/平方米（周邊房價(jià)的七折），可以推動(dòng)消費(fèi)者傾向于購買使用權(quán)——產(chǎn)權(quán)銷售只是促進(jìn)手段，不作為主推，因?yàn)橐坏┏鍪郛a(chǎn)權(quán)，很難統(tǒng)一管理，保證服務(wù)質(zhì)量；對于申請入住者有深度訪談制度，滿足要求者才能進(jìn)入社區(qū)入??；一方面保證了入住者的整體素質(zhì)，另一方盡量減少家屬糾紛等風(fēng)險(xiǎn)；建立每個(gè)老人的檔案和分析模型，由生活秘書觀察和記錄老人的飲食、生活作息、興趣愛好等，一旦發(fā)現(xiàn)異常，隨時(shí)通知親和源公司和家屬，保障老人健康安全。131其他借鑒將物業(yè)管理、餐飲、會(huì)所外包，使入住者能在各方面享受到上海親和源模式總結(jié)規(guī)模占地8.33公頃，總建面10萬平方米經(jīng)營模式變相出售+出租收費(fèi)模式會(huì)員制（一）不記名卡，永久權(quán)限，可繼承及轉(zhuǎn)讓，會(huì)員費(fèi)75萬，年費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分別為2.98-6.98萬；（二）記名卡，終身有效，會(huì)員費(fèi)45-88萬，年費(fèi)2.38萬；（三）產(chǎn)權(quán)房，50年產(chǎn)權(quán)購買，2萬元每平米，年費(fèi)2.38萬客戶定位高端客戶，平均年齡70歲以上土地成本協(xié)議出讓，五十年產(chǎn)權(quán)公建，地價(jià)低建筑形態(tài)12棟多層老年公寓，3萬配套公建去化速度2007年試營業(yè)，會(huì)員辦理率50%，入住率35%，60-70健康老人銷售類大套戶型最受歡迎，開盤兩年內(nèi)收回成本基礎(chǔ)配套公寓、商業(yè)街、醫(yī)院、會(huì)所、配餐中心等功能齊全，主打概念宜老式全配，管家式服務(wù)上海親和源上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)132上海親和源模式總結(jié)規(guī)模占地8.33公頃，總建面10萬平方米經(jīng)上海親和源總結(jié)和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)：定位清晰，高端養(yǎng)老社區(qū)，美國CCRC理念貫穿設(shè)計(jì)、建造、銷售、運(yùn)營；優(yōu)異的軟硬件品質(zhì)實(shí)現(xiàn)了清晰的高端定位；在上海養(yǎng)老高端市場的壟斷地位帶來巨大的利益；優(yōu)秀的運(yùn)營服務(wù)（現(xiàn)已簽訂萬科幸福匯，成為幸福匯運(yùn)營服務(wù)商）；良好的政府關(guān)系保證項(xiàng)目的順利開發(fā)（董事長奚志勇曾是當(dāng)?shù)卣賳T）。特點(diǎn)總結(jié)：專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)土地成本低，銷售50年產(chǎn)權(quán)資金是瓶頸，最近引入風(fēng)投摯信