新河項目階段性匯報

新河項目在集團及公司領(lǐng)導的支持下已經(jīng)具有了初步的進展。本次匯報旨在集思廣益，促進項目的快速推進。由于項目的特殊性，沒有太多可借鑒的經(jīng)驗，請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議！

新河項目階段性匯報

一、項目的整體目標二、項目基本情況介紹三、項目目前操作的關(guān)鍵問題四、項目的整體操作思路五、項目經(jīng)濟效益分析及資金解決方案一、項目的整體目標項目財務(wù)目標強大的社會影響力行業(yè)的影響力對于集團的深遠影響財務(wù)目標

新河項目總體可實現(xiàn)銷售額58億元，銷售均價達到住宅3380元，經(jīng)營性公建5650元，實現(xiàn)銷售利潤13.5億元。通過對項目起步區(qū)的操作，將總計實現(xiàn)銷售額10億元，銷售均價達到住宅2834元，經(jīng)營性公建5400元。實現(xiàn)銷售利潤2億元，即為后續(xù)項目開發(fā)提供2億元現(xiàn)金流量。

塘沽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。從今年看1-7月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成28.2億同比增長30.1%，而全國的增長指標是8.3%；區(qū)級財政收入完成4.67億元同比增長25.48%；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成1.06億同比增長1.16倍，全國的增長率是20%；全區(qū)消費品零售額實現(xiàn)3.54億同比增長12.19%，國內(nèi)增長指標是8.6%。由此可見，從宏觀經(jīng)濟角度來分析塘沽區(qū)的整體發(fā)展。作為現(xiàn)代化港口城市標志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標區(qū)域，它的發(fā)展趨勢和前景還是非常樂觀的。經(jīng)濟的快速推進和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。強大的社會影響力塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴和開發(fā)區(qū)的西移進一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。通過公司的強大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應的進一步提升。對行業(yè)的影響力

順馳品牌下的新河項目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強大的行業(yè)影響力。新河項目本身運用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。通過新河干渠的修復將水系引入樓間、組團間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。項目的快速銷售會給行業(yè)帶來極大的沖擊力。新河項目預計在5月29日開盤時當月銷售460套、回款1.3億，到2004年底每月的銷售量平均在130套，回款在3600萬。到2005年項目起步區(qū)期基本清盤。項目計劃在2003年12月初開工，2004年10月竣工。項目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。

產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達到精品建筑。同時良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項目的高品質(zhì)。

綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。對集團發(fā)展展的深遠影影響項目的規(guī)模模體量在集集團目前開開發(fā)項目中中是屬于最最龐大的。。項目整體體200萬萬平米的占占地面積和和完善的城城市運營功功能是集團團以往項目目所不具備備的。并且且項目處在在天津市區(qū)區(qū)外圍的塘塘沽區(qū)，在在這種相對對較小的市市場下要將將大盤迅速速融入濱海海新區(qū)和京京津地區(qū)如如此大的范范圍也是首首次嘗試。。項目所包含含的產(chǎn)品類類型豐富，，包含住宅宅、（多層層、洋房，，獨棟、雙雙拼、聯(lián)排排別墅）、、體育館、、商業(yè)街、、超市、大大型餐飲、、商務(wù)花園園、茶室、、植物栽培培室、酒店店、學校、、醫(yī)療設(shè)施施、碼頭等等功能齊全全。極大滿滿足了城市市的主要功功能，是非非常適合人人居的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。項目目的的短短周周期期、、高高目目標標也也是是新新河河的的獨獨特特之之處處。。由此此可可見見，，新新河河項項目目的的成成功功運運作作極極大大推推動動了了集集團團的的全全國國化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，如如果果說說太太陽陽城城項項目目將將集集團團推推向向了了全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的舞舞臺臺，，那那么么新新河河項項目目將將更更加加鞏鞏固固集集團團在在全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的NO.1地位位。。項項目目的的成成功功操操作作對對集集團團的的發(fā)發(fā)展展有有著著深深遠遠的的影影響響。。新河河項項目目宗宗地地位位于于新新河河地地區(qū)區(qū)的的東東南南部部，，地地塊塊四四至至為為：：東東至至新新北北路路、、南南接接津津濱濱高高速速公公路路、、西西臨臨新新河河干干渠渠以以北北的的規(guī)規(guī)劃劃路路、、北北靠靠京京津津唐唐高高速速公公路路。。項項目目的的東東南南方方為為塘塘沽沽中中心心城城區(qū)區(qū)；；項項目目東東北北側(cè)側(cè)為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)；；項項目目北北側(cè)側(cè)為為海海洋洋高高科科技技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)；；項項目目西西側(cè)側(cè)為為塘塘沽沽區(qū)區(qū)轄轄區(qū)區(qū)。。由項項目目的的地地理理位位置置可可以以看看出出：：項項目目的的坐坐落落區(qū)區(qū)域域恰恰恰恰是是開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、、塘塘沽沽區(qū)區(qū)、、市市區(qū)區(qū)和和京京唐唐地地區(qū)區(qū)的的中中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樞樞紐紐，，更更是是連連接接天天津津市市區(qū)區(qū)和和濱濱海海新新區(qū)區(qū)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略要要地地。。項目目的的地地理理位位置置項目目的的用用地地范范圍圍宗地地總總占占地地面面積積約約200萬萬平平米米，，是是由由東東側(cè)側(cè)新新北北公公路路、、南南側(cè)側(cè)津津濱濱高高速速公公路路、、西西側(cè)側(cè)規(guī)規(guī)劃劃道道路路和和北北側(cè)側(cè)京京津津塘塘高高速速公公路路圍圍合合成成的的，，南南北北長長度度2278米米，，東東西西長長度度約約1000米米的的不不規(guī)規(guī)則則長長方方形形地地塊塊。。其中中，，涉涉及及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的土土地地為為東東臨臨新新北北路路、、南南到到津津濱濱高高速速公公路路、、西西到到新新河河干干渠渠、、北北到到京京津津塘塘高高速速公公路路的的約約145萬萬平平米米（（不不包包含含軍軍事事管管理理區(qū)區(qū)和和廣廣電電局局用用地地在在內(nèi)內(nèi)））的的土土地地和和東東到到華華北北電電網(wǎng)網(wǎng)西西60米米處處、、南南到到津津濱濱高高速速公公路路、、西西到到規(guī)規(guī)劃劃路路、、北北到到京京津津塘塘高高速速公公路路的的約約46.3萬萬平平米米土土地地，，總總計計約約191.3萬萬平平米米。。(除除去去區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)道道路路））以上上用用地地的的準準確確面面積積仍仍需需要要和和塘塘沽沽區(qū)區(qū)相相關(guān)關(guān)政政府府進進行行核核定定。。土土地地規(guī)規(guī)模模的的龐龐大大雖雖然然成成為為項項目目的的自自身身優(yōu)優(yōu)勢勢，，但但也也給給項項目目的的總總體體定定位位和和規(guī)規(guī)劃劃造造成成一一定定的的難難度度。。項目目的的宗宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀宗地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀地地貌貌以以現(xiàn)現(xiàn)狀狀平平房房居居民民區(qū)區(qū)、、原原始始坑坑塘塘溝溝渠渠、、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)用用地地、、少少量量工工廠廠廠廠區(qū)區(qū)和和大大量量的的倉倉儲儲用用地地為為主主?！，F(xiàn)狀狀平平房房居居民民區(qū)區(qū)主主要要為為原原新新河河大大隊隊村村民民自自建建的的民民居居，，目目前前居居民民主主要要為為少少量量當當?shù)氐剞r(nóng)農(nóng)民民和和大大量量的的外外來來人人口口，，居居民民成成份份復復雜雜，，人人口口密密度度大大，，建建筑筑物物相相對對老老舊舊，，現(xiàn)現(xiàn)狀狀住住宅宅主主要要集集中中在在宗宗地地東東部部；；原始始坑坑塘塘溝溝渠渠主主要要是是區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)用用地地灌灌溉溉、、土土方方平平衡衡形形成成的的小小型型溝溝渠渠和和新新河河干干渠渠附附近近的的原原始始荒荒地地和和葦葦塘塘；；以以上上現(xiàn)現(xiàn)狀狀物物除除新新河河干干渠渠經(jīng)經(jīng)政政府府改改造造后后可可形形成成區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)景景觀觀，，其其他他均均沒沒有有利利用用價價值值；；農(nóng)業(yè)業(yè)用用地地主主要要為為現(xiàn)現(xiàn)狀狀的的成成片片菜菜田田和和大大棚棚，，面面積積較較大大，，主主要要集集中中在在宗宗地地的的西西部部；；宗地地的的工工廠廠廠廠區(qū)區(qū)和和倉倉儲儲用用地地主主要要為為農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)用用倉倉儲儲用用地地和和簡簡單單農(nóng)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品品加加工工企企業(yè)業(yè)，，占占地地面面積積較較大大，，主主要要集集中中在在宗宗地地的的北北部部。。依上上所所述述，，宗宗地地自自然然條條件件良良好好、、污污染染較較少少。。并并且且新新河河地地區(qū)區(qū)是是塘塘沽沽區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)源源地地，，對對塘塘沽沽的的整整體體發(fā)發(fā)展展具具有有很很大大的的影影響響力力。。周邊交交通及及設(shè)施施現(xiàn)狀狀道路系系統(tǒng)：：塘黃黃公路路從東東南至至西北北貫穿穿整個個宗地地，目目前作作為連連接天天津市市和塘塘沽新新港的的主要要交通通道路路，同同時主主要為為過路路的大大型運運輸車車輛通通道。。宗地地東側(cè)側(cè)有一一條南南北向向的新新北公公路連連接東東西向向的杭杭州道道和廣廣州道道。宗宗地南南北側(cè)側(cè)分別別是津津濱和和京塘塘高速速公路路。配套條條件：：由于于目前前宗地地內(nèi)部部主要要以平平房居居住區(qū)區(qū)、農(nóng)農(nóng)業(yè)用用地和和坑塘塘溝渠渠為地地貌特特征和和地上上建筑筑物，，因此此各種種配套套條件件匱乏乏。沒沒有供供暖管管線、、天然然氣管管線，，上下下水管管線、、供電電線路路也比比較落落后，，不能能滿足足開發(fā)發(fā)要求求，因因此在在開發(fā)發(fā)工作作中將將成為為難點點之一一。周邊的的規(guī)劃劃及未未來發(fā)發(fā)展趨趨勢規(guī)劃中中，涉涉及到到新河河項目目的城城市基基礎(chǔ)建建設(shè)項項目：：杭州道道延長長線穿穿越越宗地地形成成40米寬寬的城城市主主干道道福州道道延長長線穿穿越越宗地地形成成40米寬寬的城城市主主干道道新北公公路改改造改改造造完成成后形形成60米米寬的的城市市主干干道津濱輕輕軌工工程2004年4月開開通，，胡家家園車車站距距離宗宗地較較近新河干干渠工工程形形成成貫穿穿宗地地的水水系，，極大大改善善區(qū)域域景觀觀以上城城市基基礎(chǔ)市市政建建設(shè)，，將在在很大大程度度上影影響項項目的的開發(fā)發(fā)。首首先，，津濱濱輕軌軌工程程的實實施，，將配配合高高速公公路，，形成成立體體的交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，使項項目作作為連連接天天津市市中心心城區(qū)區(qū)與濱濱海新新區(qū)的的中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站的的地位位更加加穩(wěn)固固；其其次，，內(nèi)部部道路路系統(tǒng)統(tǒng)的完完善，，將項項目宗宗地完完全納納入塘塘沽區(qū)區(qū)城區(qū)區(qū)；最最后，，新河河干渠渠的改改造工工程，，將有有效的的改善善宗地地內(nèi)部部的景景觀環(huán)環(huán)境，，提高高土地地價值值。土地的的性質(zhì)質(zhì)、價價格等等宗地目目前規(guī)規(guī)劃用用地性性質(zhì)為為居住住、農(nóng)農(nóng)業(yè)、、工業(yè)業(yè)、教教育、、醫(yī)療療、宗宗教，，按照照項目目整體體開發(fā)發(fā)計劃劃，將將全部部規(guī)劃劃成為為居住住用地地和商商業(yè)用用地。。新河土土地基基本地地價為為400元元/平平米，，其中中包括括100元元的土土地出出讓金金，100元的市市政配配套費費，200元的拆拆遷款款。宗地用用地條條件總總體情情況存存在一一定問問題，，其中中，新新河干干渠東東側(cè)的的145萬萬平米米出讓讓土地地總體體用地地比較較規(guī)整整，但但用地地南側(cè)側(cè)出現(xiàn)現(xiàn)了明明顯的的邊角角，不不利于于規(guī)劃劃設(shè)計計；同同時在在用地地東北北部，，保留留了約約1.5萬萬平米米的廣廣電局局發(fā)射射設(shè)備備用地地，打打破了了用地地的完完整性性；規(guī)規(guī)劃道道路東東側(cè)的的用地地，由由于受受到規(guī)規(guī)劃道道路和和華北北電網(wǎng)網(wǎng)的限限制，，形成成了最最寬處處180米米的三三角形形用地地。整體主主要經(jīng)經(jīng)濟指指標項目單位數(shù)值規(guī)劃總用地Ha250可用總地Ha200總建筑面積萬平方米191住宅萬平方米155經(jīng)營性公建萬平方米25非經(jīng)營性公建萬平方米11容積率0.975建筑密度23%綠地率43%起步區(qū)區(qū)主要要經(jīng)濟濟指標標項目單位數(shù)值總用地面積萬平方米37.38其中：湖面萬平方米2.7綠島萬平方米0.84總建筑面積萬平方米31.99其中：住宅面積萬平方米23.87其中：獨棟別墅萬平方米0.154雙拼別墅萬平方米0.547聯(lián)排別墅萬平方米3.438高檔住宅萬平方米14.55項目單位數(shù)值多層住宅萬平方米5.3商業(yè)街住宅萬平方米0.733商業(yè)街公建面積萬平方米7.26其中：商業(yè)街萬平方米3.006體育館萬平方米1.07大型餐飲萬平方米1大型超市萬平方米2茶室萬平方米0.0635植物栽培室萬平方米0.0201項目單位數(shù)值俱樂部0.106總停車位輛1241其中：住宅停車輛889公建停車輛352容積率0.86建筑密度24%綠地率38%日照間距1：1.5平均層數(shù)3.8總戶數(shù)戶1788三、項項目操操作的的關(guān)鍵鍵點1、土地獲獲取宗地體體量較較大且且涉及及拆遷遷，造造成土土地獲獲取的的周期期長。。起步區(qū)區(qū)共有有13家企企業(yè)，，二期期還存存在36家家。這這些企企業(yè)需需要由由政府府牽頭頭組織織與地地塊內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)盡早早達成成拆遷遷協(xié)議議，推推動土土地的的掛牌牌。土地的的獲取取方式式掛牌牌，影影響到到土地地證的的辦理理，延延誤申申報計計劃，，不利利于將將土地地快速速抵押押變現(xiàn)現(xiàn)。2、拆拆遷工工作拆遷宗宗地中中包括括國有有土地地和的的集體體用地地，包包括民民宅和和企業(yè)業(yè)占地地，給給拆遷遷工作作造成成很大大的障障礙拆遷公公司沒沒有操操作大大項目目的經(jīng)經(jīng)驗，，影響響到拆拆遷速速度項目要要拆遷遷的范范圍較較大，，造成成拆遷遷周期期較長長，影影響到到地質(zhì)質(zhì)勘察察的速速度和和出施施工圖圖的時時間。。3、銷銷售售和置置業(yè)連連鎖及及時介介入拆拆遷地地塊。。4、前前期手手續(xù)由于項項目的的土地地尚未未獲取取，不不具備備辦件件條件件。5、地塊現(xiàn)現(xiàn)有的的市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套設(shè)施施匱乏乏，不不足以以支撐撐起步步區(qū)的的操作作，延延緩項項目開開工時時間，，影響響項目目的開開發(fā)速速度。。規(guī)劃道道路實實施及及落成成時間間將影影響項項目的的實施施；排排水設(shè)設(shè)施不不具備備；電電力只只能滿滿足起起步區(qū)區(qū)用電電要求求。6、開盤時時形象象部位位，不不足以以支撐撐大盤盤項目目所需需的影影響效效果。。項目目推廣廣要在在短期期內(nèi)迅迅速鋪鋪開，，達到到廣泛泛效果果，會會有很很大的的困難難。7、現(xiàn)有人人員架架構(gòu)不不足以以支撐撐項目目快速速操作作的要要求（（后附附人員員架構(gòu)構(gòu)表））。四、新新河項項目整整體操操作思思路1、整整體土土地的的順利利獲得得1）拆拆遷情情況督促拆拆遷公公司工工作的的推進進，縮縮短拆拆遷周周期。。加速速土地地的獲獲取。。為促進進拆遷遷進度度，拆拆遷公公司出出臺了了一系系列獎獎勵辦辦法來來推動動搬遷遷工作作。協(xié)調(diào)區(qū)區(qū)政府府盡快快與拆拆遷區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)簽訂訂拆遷遷協(xié)議議，為為后續(xù)續(xù)土地地的獲獲取創(chuàng)創(chuàng)造條條件，，加快快土地地的獲獲取速速度。。協(xié)調(diào)拆拆遷公公司根根據(jù)工工程進進度及及開盤盤要求求的形形象部部位安安排拆拆遷順順序，，以滿滿足項項目開開發(fā)節(jié)節(jié)奏。。銷售與與置業(yè)業(yè)連鎖鎖聯(lián)動動為拆拆遷戶戶提供供充足足的房房源，，一方方面促促進拆拆遷進進度，，另一一方面面加速速萊茵茵春天天的銷銷售速速度。。2）土土地落落實情情況土地出出讓的的條件件已滿滿足新河項項目整整體控控規(guī)做做完新河路路網(wǎng)調(diào)調(diào)整并并落實實勘測定定界已已經(jīng)準準備就就緒農(nóng)用地地占補補平衡衡方案案已落落實土地掛掛牌一期掛掛牌時時間在在10月底左左右，，11月底即即可摘摘牌二期12月中旬旬掛牌牌，摘摘牌時時間在在春節(jié)節(jié)左右右土地合合同簽簽定一期土土地出出讓合合同簽簽定時時間11月月底，，12月中中旬可可獲得得土地地證二期土土地出出讓合合同簽簽定時時間2月初初，2月中中旬獲獲得土土地證證土地出出讓金金支付付時間間及方方式一期土土地出出讓金金于11月月底一一次性性支付付4300萬元元二期1月底底一次次性支支付1.57億億元（（以實實際核核定面面積為為準））1）前期手手續(xù)a、總體概概念性性規(guī)劃劃方案案已通通過區(qū)區(qū)政府府和規(guī)規(guī)劃局局的審審批起步區(qū)區(qū)詳細細規(guī)劃劃方案案已經(jīng)經(jīng)通過過規(guī)劃劃局審審批（（但因因土地地未落落實，，尚未未有詳詳規(guī)的的正式式批復復手續(xù)續(xù)）b、項目的的立項項項目立立項申申請已已經(jīng)報報送塘塘沽區(qū)區(qū)建委委（十十一后后上班班即能能批復復），，待正正式批批準后后即可可進行行施工工圖審審查、、組織織招投投標、、質(zhì)量量監(jiān)督督、合合同備備案，，與消消防、、人防防、綠綠化、、環(huán)保保等部部門協(xié)協(xié)調(diào)落落實相相關(guān)手手續(xù)。。C、已與塘塘沽區(qū)區(qū)政府府協(xié)商商項目目在手手續(xù)不不全的的情況況下確確保開開工，，并以以文件件形式式由區(qū)區(qū)政府府簽發(fā)發(fā)到各各職能能部門門和各各專業(yè)業(yè)局，，以加加快項項目的的推進進速度度。2）市市政配配套a、、新河起起步區(qū)區(qū)臨水水、臨臨排、、臨電電滿足足施工工要求求臨時水水源引引自新新北公公路與與塘黃黃路交交口臨時排水水利用新新北路原原有管網(wǎng)網(wǎng)，并計計劃于冬冬季開始始起步區(qū)區(qū)內(nèi)干管管施工臨電引自自新北路路10KV高壓線路路b、由塘沽城城市建設(shè)設(shè)投資公公司組織織相關(guān)專專業(yè)部門門論證并并制定區(qū)區(qū)域市政政道路和和配套實實施時間間紅線外大大配套方方案設(shè)計計10月底完成成紅線內(nèi)管管網(wǎng)綜合合設(shè)計11月中旬完完成紅線內(nèi)各各專業(yè)配配套管線線設(shè)計12月初完成成c、新河干渠渠的利用用與塘沽區(qū)區(qū)政府、、水務(wù)局局協(xié)商新新河干渠渠水源供供應及渠渠道改造造具體方方案，以以提升新新河整體體地塊的的區(qū)域價價值。新河干渠渠爭取明明年10月份注水水。3）開盤盤時工程程的形象象部位開盤時間間：2004年年5月29日屆時：人人工湖完完成湖濱步道道完成作為銷售售大廳的的體育館館落成周周邊環(huán)境境形成示范區(qū)6套樣板間間完成商業(yè)街、、湖東住住宅主體體封頂，，進入外外檐裝修修階段湖心島上上3棟獨體別別墅主體體完成配套設(shè)施施電力、、排水基基本完成成項目的整整體設(shè)計計宗旨是是：推動動人的活活動和交交流，促促進社區(qū)區(qū)發(fā)展，，使社區(qū)區(qū)與城市市和自然然環(huán)境更更好的融融為一體體。在規(guī)劃設(shè)設(shè)計理念念方面，，考慮避避免一貫貫采用的的大規(guī)模模小區(qū)建建設(shè)，以以形成大大規(guī)劃上上的連續(xù)續(xù)性，依依靠街坊坊式的規(guī)規(guī)劃，營營造良好好的空間間結(jié)構(gòu)，，與道路路相結(jié)合合，實現(xiàn)現(xiàn)部分形形式的住住宅小區(qū)區(qū)的開放放型布局局。新河項目目充分體體現(xiàn)了一一種建筑筑的親和和性，引引入街區(qū)區(qū)鄰里的的概念，，通過中中心花園園、核心心廣場及及組團間間的五分分鐘步行行距離設(shè)設(shè)置來體體現(xiàn)建筑筑尺度上上的人性性化。通通過規(guī)劃劃設(shè)計的的優(yōu)化將將地塊上上的劣式式轉(zhuǎn)化成成項目的的特色。。4）規(guī)劃劃設(shè)計理理念的前前瞻性為了加速速項目的的快速成成熟，在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中采采用入口口地標式式建筑及及公建功功能的合合理分布布來催化化地塊的的成熟。。例如起起步區(qū)體體育館、、中心湖湖、商業(yè)業(yè)街、商商業(yè)中心心的投入入，后幾幾期中商商務(wù)花園園、星級級酒店的的建設(shè)等等。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)方面，，由于項項目規(guī)模模比較大大同時開開發(fā)周期期相對比比較長，，因此在在產(chǎn)品形形式方面面，將涉涉及到多多種形式式。起步區(qū)整整體建筑筑形式為為多層、、洋房、、聯(lián)排、、獨體、、高層商商業(yè)街、、livingstudio、體育館等等。一期住宅宅建筑形形式以中中心湖為為軸心向向規(guī)劃路路和高速速公路推推進依次次為：獨獨體、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排、洋洋房和普普通多層層住宅。。5）分期期開發(fā)規(guī)規(guī)模安排排一期二期三期四期五期合計住宅24.72公頃29公頃30公頃32公頃27.28公頃143多層與洋房、少量聯(lián)排多層、聯(lián)排和高層多層、高層、聯(lián)排洋房、聯(lián)排聯(lián)排、獨體經(jīng)營性公建6公頃3公頃5公頃3公頃4.5公頃21.5商業(yè)街、大型超市、大型餐飲商業(yè)街、大型餐飲購物、中型商業(yè)、SHOPPINGMALL商業(yè)街、中型商業(yè)、商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、非經(jīng)營性公建1公頃3.5公頃2.5公頃3公頃1.5公頃11.5體育館學校、醫(yī)療、體育館學校、醫(yī)療私立學校其他其他5.66公頃6公頃6公頃6.34公頃24主要道路和主要景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀合計37.38公頃41.5公頃43.5公頃44.34公頃33.28公頃2006）營銷銷推廣思思路銷售目標標全盤銷售售目標分分解：一期2004年年4月-2005年10月37.38公頃二期2005年年8月-2006年12月41.5公公頃三期2006年年10月月-2007年年10月月43.5公頃四期2007年年8月-2008年9月44.34公公頃五期2008年年8月-2009年9月33.28公公頃起步區(qū)銷銷售目標標：一期住宅宅24.72萬萬平方米米?？墒凵虡I(yè)業(yè)6萬平平方米：：商業(yè)街街3萬平方方米大型超市市2萬平平方米大型餐飲飲1萬平平方米銷售周期期：2004年年5月———2005年年10月月銷售目標標：2004年年合合同6億回款5.7億開盤銷售售目標：：合合同2億億回款1.3億推廣策略略確立重點點區(qū)域推推廣結(jié)合合廣泛市市場宣傳傳的推廣廣思路，，以針對對性的營營銷活動動結(jié)合軟軟、硬廣廣告宣傳傳，配合合銷售進進度在不不同銷售售節(jié)點做做集中的的密集宣宣傳。使使項目知知名度短短期內(nèi)達達到一定定的社會會影響力力，同時時在目標標客戶群群中引起起轟動。。在項目目前期完完成銷售售設(shè)定的的目標。。營銷策略略1、階段性策策略預熱期：：預告告項目特特點，提提醒客戶戶注意，，暫緩其其購買行行為，吸吸引其等等待項目目推出。。內(nèi)部認購購期：全全方位介介紹項目目，結(jié)合合現(xiàn)場展展示，以以項目的的競爭優(yōu)優(yōu)勢及具具體銷售售措施令令消費者者產(chǎn)生購購買行動動。正式發(fā)售售期：各各種銷售售措施組組合刺激激市場，，多種銷銷售渠道道共同對對目標市市場發(fā)動動再次進進攻。強銷期：：開辟新新的銷售售渠道，，全新概概念的現(xiàn)現(xiàn)場展示示，最大大限度的的創(chuàng)造人人潮，讓讓項目家家喻戶曉曉。在不同階階段，結(jié)結(jié)合推出出的產(chǎn)品品類型，，瞄準目目標客戶戶群，結(jié)結(jié)合相應應銷售政政策，促促使其購購買。2、促銷手手段及實實施步驟驟開盤前：：分三次次派籌首次派籌籌：3月月14日日-3月月31日日，發(fā)放放150張卡，，限時限限量售卡卡，規(guī)定定優(yōu)惠幅幅度，制制造緊迫迫感，引引起市場場關(guān)注。。二次派籌籌：4月月10日日，發(fā)放放250張卡，，限量不不限時，，優(yōu)惠幅幅度較前前次有所所減少。。三次派籌籌：5月月1日，，發(fā)放200張張卡，限限量不限限時，優(yōu)優(yōu)惠幅度度再次減減少。5月15日日開始始轉(zhuǎn)協(xié)協(xié)議、、簽合合同。。5月29日日開盤盤，售售價上上調(diào)，，開盤盤優(yōu)惠惠措施施。進入正正常銷銷售周周期，，每月月結(jié)合合推出出的樓樓盤，，進行行階段段性宣宣傳，，舉辦辦SP活動，，出臺臺針對對性措措施，，保持持市場場熱度度，促促進目目標客客群的的購買買?？蛻舳ǘㄎ豁椖块_開發(fā)初初期，，將主主要面面對塘塘沽區(qū)區(qū)內(nèi)、、項目目周邊邊的固固有客客戶，，主要要集中中在塘塘沽區(qū)區(qū)內(nèi)進進行住住房改改善的的一般般市民民；項目開開發(fā)中中期，，將大大量的的面對對更廣廣泛的的濱海海地區(qū)區(qū)客戶戶，其其中港港口、、石油油、開開發(fā)區(qū)區(qū)等區(qū)區(qū)域的的客戶戶將成成為主主力客客群；；由于萊萊茵春春天項項目后后期漲漲幅較較大，，有一一些客客戶一一直在在關(guān)注注新河河項目目的推推進，，包括括萊茵茵春天天老客客戶的的重復復購買買，這這兩部部分將將是很很大一一批客客戶群群體；；在保稅稅區(qū)、、開發(fā)發(fā)區(qū)工工作，，居住住在市市里的的高薪薪鐘擺擺式人人群；；項目開開發(fā)后后期，，隨項項目影影響力力的逐逐步加加強，，項目目功能能的不不斷完完善，，客戶戶范圍圍將逐逐漸擴擴大到到整個個濱海海新區(qū)區(qū)和京京津地地區(qū)。。結(jié)合目目標客客戶群群分布布區(qū)域域，進進一步步完善善連鎖鎖店布布點，，在連連鎖店店放置置沙盤盤和項項目資資料。。通過過連鎖鎖店完完成對對塘沽沽區(qū)域域市場場覆蓋蓋。通過現(xiàn)有塘塘沽區(qū)購買買萊茵春天天客戶傳播播新河項目目信息，擴擴大項目在在目標客戶戶群中的影影響力。在市內(nèi)設(shè)置置銷售中心心，作為新新河項目市市區(qū)展示的的窗口，利利用項目較較高的性價價比吸引市市區(qū)客戶。。在天津市內(nèi)內(nèi)各區(qū)、北北京市重點點區(qū)域選擇擇示范店，，作為在市市區(qū)的宣傳傳觸角，展展示項目形形象，擴大大項目知名名度，增強強項目影響響力。實現(xiàn)現(xiàn)項目的跨跨區(qū)域營銷銷。同時各各示范店結(jié)結(jié)合項目階階段性大型型展示活動動，負責各各區(qū)域的客客源組織工工作。使各各區(qū)域客戶戶能不斷到到訪，親身身感受社區(qū)區(qū)的氛圍。?？蛻羟澜饨鉀Q方案商業(yè)銷售思思路開發(fā)思路：：1）借鑒目目前行業(yè)內(nèi)內(nèi)“商業(yè)地地產(chǎn)”模式式的經(jīng)驗和和教訓，為為商家搭建建可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營、發(fā)展展的平臺。。2）建立形形成新型商商業(yè)經(jīng)營管管理模式。。3）引領(lǐng)地地區(qū)商業(yè)潮潮流，填補補區(qū)域市場場空白，通通過公建項項目的開發(fā)發(fā)，加強整整個項目的的競爭力、、影響力，，成為整個個項目有持持續(xù)效應的的黃金點銷售思路：：1）開盤———項目入入住階段進行商業(yè)街街發(fā)售，通通過對業(yè)態(tài)態(tài)的控制，，使商業(yè)街街達到營造造獨特品位位，提升地地塊價值，，聚集旺盛盛人氣的效效果。在商商家的選擇擇上，注重品位與與個性，形形成與項目目相匹配的的情調(diào)商業(yè)業(yè)氛圍。通通過商業(yè)街街的經(jīng)營與與景觀湖、、體育館的的開放，形形成區(qū)域市市場購物、、休閑的新新景點。能能快速增強強項目影響響力，引發(fā)發(fā)市場關(guān)注注，吸引目目標客戶視視線，對住住宅的銷售售產(chǎn)生極大大推動作用用。在此階段，，同時做好好大型餐飲飲、大型超超市的前期期招商工作作。待時機機成熟，進進行引進。。2）項目入入住——清清盤階段隨著入住客客戶的不斷斷增加，區(qū)區(qū)域市場的的消費能力力不斷增強強，此時引引入國內(nèi)外外知名超市市和餐飲業(yè)業(yè)，一方面面滿足區(qū)域域內(nèi)客戶的的需求，另另一方面，，作為該行行業(yè)在濱海海地區(qū)的旗旗艦店，吸吸引更多客客源光顧，，為經(jīng)營者者帶來豐厚厚的利潤，，同時也為為項目創(chuàng)造造更大的社社會影響。。五、經(jīng)濟效效益分析及及資金解決決方案起步區(qū)項目目成本說明明起步區(qū)住宅宅類平均直直接成本為為2120.83元元/平米，，可售類公公建平均直直接成本2841.96元/平米，總總平均直接接成本2265.77元/平平米。由于于新河項目目整體規(guī)劃劃中非經(jīng)營營性公建占占有相當比比例（起步步區(qū)只包含含一部分）），需要將將其分攤到到新河總的的可售面積積中。分攤攤后項目每每平米可售售面積將增增加直接成成本155元。即起起步區(qū)住宅宅類平均直直接成本將將上升為2275.83元/平米，可可售類公建建平均直接接成本將上上升為2996.96元/平平米，總平平均直接成成本上升為為2420.77元元/平米。經(jīng)測算，起起步區(qū)預算算總直接成成本支出為為72310.60萬元，其其中土地費費（不包含含小配套費費）15231.56萬元，，前期費用用3501.78萬萬元，工程程費用32151.95萬元元，配套費費用19393.31萬元，，資金成本本2032萬元。土地費用說說明新河項目整整體土地費費包括補償償費、出讓讓金和大配配套費在內(nèi)內(nèi)約為8億億元，其中中拆遷補償償4億元，，土地出讓讓金2億元元，大配套套費2億元元。目前，，已經(jīng)通過過融資形式式支付整體體拆遷補償償費用2億億元，另2億元拆遷遷費在2003年底底前付清。。起步區(qū)的的土地出讓讓金計劃將將在11月月份左右支支付，大約約為4300萬元，，也需要通通過融資或或其他項目目的資金支支持來解決決。銷售費用計計劃新河項目整整體銷售費費用預計為為8000萬元，以總總體可售面面積計算平平米銷售費費用為50元。為了使使起步區(qū)的的銷售推廣廣達到轟動動效應，推推廣活動中中不會僅僅僅圍繞起步步區(qū)，勢必必會針對新新河整體進進行宣傳策策劃，從而而使得銷售售費用前期期投入偏大大，相對影影響后期投投入減少，，在金額的的時間分布布上呈前高高后低。預計截至起起步區(qū)清盤盤將發(fā)生銷銷售費用2000萬元，相對對起步區(qū)可可售面積計計算的銷售售費用為67元/平米。銷售價格銷售進度計劃2004年5月開盤，2005年10