年土地市場分析及2022年市場猜想：量跌價漲未來政策仍將收緊2022年土地市場可分為截然不同的兩個階段：前三季度高價地扎堆、房企搶地潮涌現(xiàn)，土地市場高歌猛進；四季度供地政策的收緊、對地價的嚴苛限制，土地市場急速降溫?？傮w而言，盡管政策收緊，但整個土地市場仍舊高溫。以下是報告大廳我整理的2022年土地市場分析及2022年市場猜想。

2022年土地市場分析：

1、量跌價漲高價地”成熱門關(guān)鍵詞

據(jù)《2022-2022年中國城市土地行業(yè)市場需求與投資詢問報告》顯示，2022年1-11月全年土地市場呈現(xiàn)量跌價漲的趨勢，前11月全國300城土地成交面積為70079萬平米，與2022年同期的73618萬平相比，同比下跌了4.8%。而在成交面積略微下降的狀況下，前11月300城土地出讓金額為23792億元，相比于2022年同期的19430億元，同比上漲了22.4%。

毫無疑問，2022年地價有了相當幅度的提高，“高價地”也成為2022年消失頻次特別高的熱門詞。從高價地塊消失的頻率來看，3-9月是高價地消失的高峰期，并在9月達到頂峰，這一現(xiàn)象在930調(diào)控大潮后才有所緩解。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度的賣地收入，就已經(jīng)超過了去年全年。前三季度，全國共有246宗地塊，從總價或樓面價相繼刷新本城市或是區(qū)域的地價紀錄，9月份更是有51宗地塊刷新總價地王或單價地王的紀錄。

2、二線城市掀起房企搶地潮占全國土地收入超7成

2022年熱點二線城市的土地市場快速升溫，甚至一度呈現(xiàn)出逆襲一線城市的態(tài)勢。一線城市受可用土地削減、地價高的限制，導(dǎo)致大牌房企紛紛出走二線城市。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，前11月一線城市土地出讓金僅為3535億，而二線城市前11月土地出讓金為17092億，占全國土地出讓金的71.8%，且與2022年同時間段相比，同比上漲了104%。

從前11月全國300城土地出讓金排行榜來看，一線城市上海、廣州、深圳分別排名其次、第七和第九，其余全部是熱點二線城市，南京以1566.1億排名首位，杭州、蘇州、天津、武漢、合肥、寧波均躋身前十位。從高價地塊消失的頻率來看，前11月地塊總價前五宗地塊中，深圳、上海各有一宗，其余三宗為杭州、武漢蘇州的地塊。

3、土地供應(yīng)有增有減限地價成重要舉措

2022年樓市調(diào)控整體基調(diào)是“因城施策”，土地市場也在因城施策之下，寬嚴并濟的進行著。

有供有限可以概括全國土地市場的供應(yīng)狀況。對庫存壓力較大的城市暫緩?fù)恋毓?yīng)，對住房供求旺盛的一二線城市適當增加宅地供應(yīng)成為熱點城市的普遍現(xiàn)象：深圳、上海、合肥、武漢、蘇州等去化周期短、土地市場過熱的城市皆曾出臺適當加大土地供應(yīng)力度的條例；而另一邊，湖南省、海南市、沈陽市等庫存高的省市，分別調(diào)減或暫停土地供應(yīng)，來助力樓市去化。

除在供應(yīng)方面進行調(diào)控以外，2022年土地市場最有力而顯著的調(diào)控手段就是對地價的掌握更為嚴格，為掌握地價實行的措施也是多種多樣。5月，蘇州首創(chuàng)性祭出土地限價令，實行土地熔斷制度，當?shù)貎r超過最高限定，地塊最終將流拍，同月，南京緊隨其后也出臺土地限價令，這兩個城市拉開了限地價的序幕。

在限地價的基礎(chǔ)上，“限房價競地價”是維穩(wěn)地價的目標下全新的土地出讓方式，即宗地限定商品住房銷售價格、并設(shè)定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為企業(yè)競報自持商品住房比例或保障房等配建比例。廣州、深圳、武漢等已經(jīng)開頭實行達到最高限價后轉(zhuǎn)競配建面積，北京11月入市的四宗“限房價競地價”試點地塊，則全部住宅100%自持，更有一宗規(guī)劃商辦用地的地塊商業(yè)達到100%自持，房企轉(zhuǎn)行做房東，開啟了房企競地方式的新紀元。

4、房企資金受限拿地門檻提高

除限制價格以外，對房企拿地條件的限制也更加嚴格。其中最重要的一項舉措就是對房企拿地資金的限制。8月證監(jiān)會明令禁止房企通過再融資的途徑拿地，在這種狀況下，各地方也相繼出臺政策，從資金方面掌握房企拿地：上海嚴查房企拿地資金，對于“繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款”就已經(jīng)命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管方案配資、保險資金；南京、廣州則規(guī)定房企拿地必需用自有資金，“一分錢都不準貸”；合肥則規(guī)定居住用地競買保證金不低于參考總價的50%，縮短居住用地的土地出讓金繳納時限，出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)一次性付清，出讓金20億元以上的，繳納時間不超過6個月。

此外，還有一些地方依據(jù)出讓地塊的詳細狀況，制定一些規(guī)章，如違反規(guī)章，取消競買結(jié)果也是毫不手軟。日前，南昌九龍湖兩塊地拍出34億多元，競買結(jié)果被宣告無效，原來，這兩宗地塊競買前，已出臺規(guī)章，競得人須同時競得兩宗土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)溫泉休閑度假項目。競得人如競得兩宗地中的其中一宗地，成交無效。

總體來看，2022年的土地市場更像是一場多方的博弈：一方面是市場的升溫、地價的攀升，一方面是增加供應(yīng)卻同時限制地價，一方面是房企的激進拿地，另一方面是拿地門檻的提高。而從年底熱點城市的土地市場狀況來看，房企拿地的熱忱照舊未減，觸頂?shù)牡貕K仍舊層出不窮?？磥恚瑢硗恋厥袌龅恼{(diào)控照舊還有空間。

2022年土地市場猜想：

猜想一：政策面仍將偏緊。估計2022年上半年政策難以松動，政府對經(jīng)濟下行壓力的容忍度，或?qū)⒋蛩阏畬Φ禺a(chǎn)調(diào)控態(tài)度。

猜想二：銷售中樞下行，投資不確定性加大。中性假設(shè)下，估計2022年全國商品房銷售面積整體同比下降8%，地產(chǎn)投資同比增長3%。

猜想三：資金面雖無暖陽、亦非寒冬。整體來看，銷量高增長疊加中票、公司債等融資手段放開，加上拿地投資收緊，行業(yè)資金面寬松照舊。

猜想四：區(qū)域分化仍將持續(xù)。2022年整體信貸環(huán)境寬中略緊，區(qū)域市場的房價收益分化仍將持續(xù)。

猜想五：地價高企、利潤率下行趨勢未變。核心城市土地競爭愈加激烈，地價高企透支將來房價上升空間，行業(yè)利潤率下行趨勢仍將不變。

猜想六：行業(yè)集中度持續(xù)提升。龍頭房企依靠強大的運營力量和敏捷的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴大市場份額，將來行業(yè)集中度提升仍將是大趨勢。

猜想七：兼并收購有望加速。在地價高企背景下，房企明顯加快收購兼并等其他拿地方式，2022年全國銷售面臨下滑，但仍將處于歷史高位，估計2022年核心一二線城市開發(fā)商仍具有劇烈補庫存意愿，土地價格難以在目前基礎(chǔ)上下行，開發(fā)商仍將加大收購兼并等拿地方式。

猜想八：保險公司舉牌仍將連續(xù)。截至2022Q3險資成為板塊持股市值最大的機構(gòu)投資者，話語權(quán)不斷提升，估計2022年仍是重