中航城市廣場(chǎng)物業(yè)管理方案一、項(xiàng)目概況中航都市廣場(chǎng)項(xiàng)目位于成都天府新城核心位置，緊鄰市政府中心，高新區(qū)管委會(huì)、茂業(yè)大廈、國(guó)際會(huì)展中心、天府軟件園等。是一座集商業(yè)、寫字樓兩種功能為一體的終合體建筑，大廈包含購(gòu)物中心、辦公、餐飲、休閑娛樂等多種功能，建筑面積約20萬(wàn)平方米。地下停車場(chǎng)位于 B2、B3層，機(jī)動(dòng)車停車位約800輛，地面臨時(shí)停車為約200個(gè)。B1層非機(jī)動(dòng)車停車位，約1200個(gè)。寫字樓位于項(xiàng)目的北端，總高度 99米，高22層，建筑面積約7.9萬(wàn)平方米。購(gòu)物中心占據(jù)整個(gè)建筑裙房部分，建筑面積約7.8萬(wàn)平方米。二、項(xiàng)目分析及定位1、項(xiàng)目分析、項(xiàng)目屬性本都市廣場(chǎng)屬于辦公、商業(yè)兩種功能的大廈，面積大，樓宇集中，容積率高，開放式專業(yè)式物業(yè)治理，物業(yè)治理服務(wù)上對(duì)大廈的安全治理、商家服務(wù)、公司服務(wù)、環(huán)境治理是重點(diǎn)。2)服務(wù)對(duì)象中航都市廣場(chǎng)屬寫字樓和商業(yè)為主的兩種功能大廈，商戶要緊有兩類，一是商場(chǎng)的商家，二是辦公的公司。2、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的定位安全：全面安全防范服務(wù)體系，真正做到人人無(wú)憂。全面安全防范服務(wù)體系以零事故率、零故障率為目標(biāo)，以預(yù)警式安全防范為核心，包裹治安安全、設(shè)備安全、消防安全、交通車輛安全等內(nèi)容。舒服：優(yōu)質(zhì)物業(yè)治理服務(wù)創(chuàng)建和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。實(shí)行以租戶商戶為中心的總管式物業(yè)治理服務(wù)模式，治理于精細(xì)服務(wù)之中，是租戶商戶盡享尊貴服務(wù)?，F(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)服務(wù)治理體系，提供本大廈物業(yè)治理服務(wù)。一站式：提供包裹房屋本體及設(shè)備設(shè)施修理、安全治理、清潔服務(wù)、綠化服務(wù)、車輛治理等在內(nèi)的一站式物業(yè)治理服務(wù)，是租戶專業(yè)經(jīng)營(yíng)及辦公。高效：快速服務(wù)響應(yīng)機(jī)制，保證及時(shí)滿足租戶要求。全方面的應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)服務(wù)信息治理平臺(tái)、電腦治理系統(tǒng)，商戶需求盡在把握之中。3、本大廈物業(yè)治理服務(wù)要點(diǎn)1)樹立大廈物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象、廣場(chǎng)樓宇形象的操縱、設(shè)備和公告設(shè)施的治理、治安和交通管制以及治理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)服務(wù)，塑造大廈良好的整體形象。2)安全治理安全治理將成為大廈物業(yè)治理服務(wù)的重中之重。開放式物業(yè)治理，人員及車輛流淌量大，既要加大日常規(guī)范化治理，又要充分考慮各種以外情形可能帶來(lái)的安全隱患，提早做好預(yù)防措施，要去職員對(duì)大廈的環(huán)境和應(yīng)急方案都專門熟悉，真正做好有備無(wú)患。3）商戶服務(wù)商戶服務(wù)是大廈物業(yè)治理工作中的核心工作，一切治理服務(wù)以租戶要去為中心，為大廈的租戶提供規(guī)范的一站式物業(yè)治理，使這些租戶有一個(gè)安全舒服和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使得物業(yè)治理方跟租戶建立良好的關(guān)系，真誠(chéng)為租戶服務(wù)，從而留住租戶的心，通過租戶良好的口碑，宣傳本大廈，持續(xù)介紹新租戶，使公司持續(xù)進(jìn)展壯大。三、物業(yè)治理服務(wù)模式本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)治理應(yīng)采納一站式物業(yè)治理服務(wù)模式，即負(fù)責(zé)以下物業(yè)治理服務(wù)事務(wù)：日常服務(wù)內(nèi)容修理保養(yǎng)服務(wù)；綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；治安消防服務(wù)；環(huán)境衛(wèi)生治理服務(wù) （附空置房治理規(guī)定 ）；停車治理服務(wù)；特約服務(wù)。日常聯(lián)系內(nèi)容每三個(gè)月發(fā)放一次業(yè)戶評(píng)議表，了解服務(wù)質(zhì)量；寫字樓中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱；設(shè)置投訴電話同意業(yè)戶的投訴；及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量操縱客戶服務(wù)員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時(shí)提供各類服務(wù)，滿足合理要求；寫字樓治理處經(jīng)理要做好清潔、綠化、保安和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的治理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。四、投訴、保修處理1)治理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴；2)治理處實(shí)行 8：30-17：30業(yè)戶接待，365天24小時(shí)應(yīng)急修理服務(wù)；并公布辦事制度、公布收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；治理處監(jiān)督、投訴電話 24小時(shí)開通，72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)；治理處實(shí)行修理回訪制度；對(duì)回訪中發(fā)覺的咨詢題，24小時(shí)內(nèi)書面通知工程部人員整改；業(yè)戶接待員要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄；處理投訴要做到讓業(yè)戶中意，及時(shí)與業(yè)戶溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和小結(jié)。五、特約服務(wù)及服務(wù)承諾通過建立各種物業(yè)治理規(guī)定以外的服務(wù)項(xiàng)目以更好為業(yè)戶服務(wù)。1）服務(wù)宗旨便民、利民、優(yōu)化業(yè)戶的工作質(zhì)量。2）服務(wù)原則微利保本、量入為出。3）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)凡推出的服務(wù)項(xiàng)目，保證服務(wù)質(zhì)量，對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)實(shí)行投訴反饋制度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以有關(guān)行業(yè)的服務(wù)要求為準(zhǔn)。4）特約服務(wù)內(nèi)容特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外其余為業(yè)戶提供服務(wù)的活動(dòng)，這些服務(wù)是按照業(yè)戶的需求而設(shè)置，要緊有：便民服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)幾項(xiàng)內(nèi)容。便民服務(wù)便民服務(wù)是治理公司為提升社會(huì)效益而開展的一些無(wú)償性服務(wù),可開展的服務(wù)項(xiàng)目：借針線包、打氣筒；設(shè)置便民小藥箱；郵件、報(bào)紙收發(fā)服務(wù)。有償服務(wù)有償服務(wù)是為了滿足業(yè)戶的專門需要而提供的個(gè)不服務(wù)，是物業(yè)公司受業(yè)戶托付開展的一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)，該項(xiàng)服務(wù)只要有業(yè)戶需要，我們都應(yīng)盡可能提供，真正體現(xiàn)治理公司全方位服務(wù)特點(diǎn)。一樣可提供的項(xiàng)目有：各種室內(nèi)衛(wèi)生、清潔服務(wù)工作；禮儀服務(wù)。代辦服務(wù)物業(yè)治理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務(wù)需求。代辦服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)是多樣的，治理處可按照寫字樓客觀條件和實(shí)際需要統(tǒng)籌安排，一樣可開展的項(xiàng)目有：代辦交費(fèi)、代辦保險(xiǎn)；代辦訂購(gòu)車船票、飛機(jī)票、戲票；代訂書報(bào)雜志、代購(gòu)物品；其他托付服務(wù)。5)服務(wù)承諾開展特約服務(wù)收費(fèi)按照服務(wù)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本著收支平穩(wěn)，略有盈余的精神與業(yè)戶協(xié)商定價(jià)；關(guān)于業(yè)戶提出的特約服務(wù)要求，一樣情形當(dāng)場(chǎng)予以答復(fù)，專門情形2天內(nèi)答復(fù)；業(yè)戶關(guān)于提供服務(wù)上的投訴，24小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)，屬于服務(wù)上咨詢題即作整改，并書面向業(yè)戶征詢意見；服務(wù)人員在服務(wù)過程中亂收費(fèi)、向業(yè)戶索要?jiǎng)趧?wù)費(fèi)或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)覺嚴(yán)肅處理。同時(shí)治理處書面向業(yè)戶道歉退還費(fèi)用并加賠同等金額。六、保安治理服務(wù)負(fù)責(zé)寫字樓內(nèi)的治安防范工作，要緊包括：門崗警衛(wèi)、寫字樓巡邏、防汛防臺(tái)及防盜、防火監(jiān)督、電視監(jiān)控、24小時(shí)無(wú)間斷值班等。做到無(wú)重大偷盜、火災(zāi)、汛澇等責(zé)任事故發(fā)生，有能力禁止打架、斗毆等現(xiàn)象門崗在指定位置、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；立崗姿勢(shì)端正，軀體挺拔，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他形狀，面帶微笑行注目禮；熱情回答詢咨詢，禁止與他人閑聊，對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢咨詢、登記，勸阻推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；雨天提供傘套、雨衣套；對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證，及時(shí)為進(jìn)出車輛開關(guān)大門；交接崗時(shí)按規(guī)范操作；在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。巡崗按巡邏路線、巡邏次數(shù)執(zhí)行；帶好對(duì)講機(jī)，巡邏到位儀、巡邏記錄、電筒；巡視內(nèi)容：寫字樓圍墻、鐵柵、配電間、垃圾房、指示標(biāo)識(shí)、綠化、建物等公共設(shè)施。發(fā)覺咨詢題應(yīng)如實(shí)做好記錄；巡邏中遇業(yè)要緊求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或趕忙通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理；當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)趕忙趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇緊急情形按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；巡邏中發(fā)覺可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢咨詢、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到治理處處理；整理非機(jī)動(dòng)車輛有序停放在指定部位；檢查寫字樓內(nèi)停放的機(jī)動(dòng)車輛，發(fā)覺專門應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)并趕忙通知車主；檢查機(jī)動(dòng)車庫(kù)內(nèi)公共設(shè)施、車輛，發(fā)覺咨詢題應(yīng)如實(shí)作好記錄并向上級(jí)報(bào)告；檢查非機(jī)動(dòng)車庫(kù)值班人員執(zhí)行調(diào)牌制度，消防器材等，發(fā)覺咨詢題應(yīng)如實(shí)作好記錄并向上級(jí)報(bào)告。監(jiān)控接崗后進(jìn)行錄像帶調(diào)換，儲(chǔ)存期為二周，嚴(yán)禁發(fā)生差錯(cuò)，經(jīng)治理處同意后方可查看存帶；執(zhí)勤期間緊密凝視顯示屏，發(fā)覺專門情形應(yīng)趕忙用對(duì)講機(jī)向領(lǐng)班報(bào)告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情形按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；接到消防報(bào)警系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)警報(bào)時(shí)，應(yīng)趕忙用對(duì)講機(jī)向領(lǐng)班報(bào)告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；接到業(yè)戶電子對(duì)講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，認(rèn)真聽取要求，用對(duì)講機(jī)向領(lǐng)班報(bào)告，并作好記錄；負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負(fù)責(zé)防汛防臺(tái)期間應(yīng)急通訊。車輛治理引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車窗車門，貴重物品不留放車內(nèi)；督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在寫字樓轄區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，趕忙向治理處報(bào)告；治安治理發(fā)生盜竊、匪警處理程序隊(duì)員在值勤中遇有（或接報(bào)）公布使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或毀壞業(yè)主財(cái)物或威逼業(yè)主人身安全的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，迅速禁止犯罪。當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時(shí)，要保持冷靜，設(shè)法降服罪犯，同時(shí)趕忙通過通訊設(shè)備呼叫求援。所有持對(duì)講機(jī)的保安隊(duì)員在聽到求援信號(hào)后，要趕忙趕到現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)通知門崗并封鎖寫字樓出入口，然后視情形向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。若犯罪分子逃跑，一時(shí)又追捕不上時(shí)，要看清人數(shù)、衣著、相貌、軀體特點(diǎn)，所用交通工具及特點(diǎn)等，并及時(shí)報(bào)告治理處，重大案件要趕忙撥“ 110”電話報(bào)警。有案發(fā)覺場(chǎng)的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場(chǎng)）要愛護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，任何人不得擅自移動(dòng)任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)堪察完畢之前，不得離開。記錄業(yè)戶所提供的所有情形，記錄被搶（盜）物品及價(jià)值，詢咨詢業(yè)戶是否有任何線索、懷疑對(duì)象等情形。事主或現(xiàn)場(chǎng)如有人員受傷，要趕忙設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。發(fā)生斗毆或爭(zhēng)吵處理程序a.執(zhí)勤中（或用戶投訴）發(fā)覺客戶之間有爭(zhēng)吵、斗毆的現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)禁止。b.禁止原則：-勸阻雙方住手、住口；-將爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方客戶勸離現(xiàn)場(chǎng)；-持有器械斗毆?jiǎng)t應(yīng)先禁止持械一方；-有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。迅速報(bào)告治理處領(lǐng)導(dǎo)，由治理處出面調(diào)解，如個(gè)人力量單薄，應(yīng)要求增援。在禁止?fàn)幊?、斗毆雙方時(shí)，切記不能動(dòng)粗，不承諾惡言相向。發(fā)覺可疑分子的處理程序門崗執(zhí)勤中如發(fā)覺可疑分子時(shí)，要審查其證件，對(duì)持無(wú)效證件或講不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入寫字樓；巡邏執(zhí)勤如發(fā)覺可疑分子時(shí)，要查驗(yàn)其證件，必要時(shí)帶到治理處辦公室進(jìn)一步審查；發(fā)覺有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅(jiān)決禁止，并帶到治理處辦公室辦審查，如證件齊全則讓本人寫保證書一份，并把證件號(hào)碼登記下，教育后放走；發(fā)覺有做案嫌疑人要嚴(yán)格審查，必要時(shí)可送到警署審查；在處理各類可疑人員時(shí)，不承諾自己處理放人，更不承諾敲詐、勒索、私自罰款；關(guān)于必須罰款的人由治理處決定。值班人員在執(zhí)勤中，若遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入、強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地點(diǎn)停車等情形處理規(guī)程糾正違章時(shí)，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語(yǔ)，以理服人。對(duì)不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)記錄并向治理處或保安領(lǐng)班匯報(bào)。發(fā)生糾紛時(shí)，要沉著平復(fù)，注意把握政策和工作原則，若遇到蠻橫無(wú)理，打罵值班人員的，可上報(bào)治理處，由治理處出面妥善處理。若社會(huì)上的人來(lái)寫字樓轄區(qū)有意擾亂，不聽勸講，自行其事，情節(jié)嚴(yán)峻的，報(bào)公安機(jī)關(guān)依法處理。七、保潔服務(wù)1）地面保潔（室內(nèi)）表面、接縫、角落、邊線處潔凈、無(wú)雜物、塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象。花崗石、大理石表面光亮。（室外）每日上班時(shí)用竹掃把清掃外圍地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內(nèi)，關(guān)于有沙土之處應(yīng)用小掃把認(rèn)真清掃，確保地面無(wú)明顯沙土；每天對(duì)各公共部位樓道進(jìn)行地面保潔，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等，然后用塵推推塵一遍，使地面保持潔凈、光亮、無(wú)雜物、無(wú)積水；每日清理沙井、雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。2）墻面保潔表面、接縫、頂角、邊線處潔凈、無(wú)塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象?；◢徥⒋罄硎砻婀饣?、明亮。面磚表面光滑，色澤均一，點(diǎn)、線、面、線條清晰。3)門、窗保潔窗臺(tái)、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙出、玻璃與門框四只角的結(jié)合處、鉸鏈等部位，無(wú)塵灰、印跡、污垢、污漬等。門底無(wú)積污。門窗玻璃潔凈、無(wú)塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象。金屬的扶手、拉手等無(wú)氧化斑點(diǎn)，色澤光亮。電梯保潔轎廂地坪按上述地面保潔標(biāo)準(zhǔn)。電梯門按上述門窗保潔標(biāo)準(zhǔn)。轎廂壁和操作面板無(wú)塵灰、印跡、污漬、污垢、劃痕。轎廂內(nèi)壁不同材質(zhì)立面按上述墻面保潔標(biāo)準(zhǔn)。5 ) 衛(wèi)生間保潔衛(wèi)生間空間無(wú)臭味、異味，空氣清新。地面按上述地面保潔標(biāo)準(zhǔn)。墻板條、坐廁隔板、坐廁隔板門按上述墻面保潔標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無(wú)塵灰、印跡、異味。化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好，鏡面人像清晰。衛(wèi)生間門、門套按上述門窗保潔標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機(jī)、燈罩表面無(wú)塵灰、印跡，并保持其光澤。垃圾周轉(zhuǎn)站保潔每日將樓層垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗潔凈，將垃圾袋洗凈套上；用水清洗站內(nèi)外墻壁及地面；d.每月對(duì)垃圾周轉(zhuǎn)站消殺兩次。7)垃圾收集與清運(yùn)通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，排除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不阻礙人們的健康。及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)刻；在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在樓道地面上；要經(jīng)常沖洗垃圾間， 保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；配合環(huán)衛(wèi)做好清運(yùn)垃圾工作。空置房治理規(guī)定A 每周對(duì)房屋進(jìn)行三次地面的清潔，做到墻面及地面無(wú)灰塵。B 每周對(duì)房屋進(jìn)行一次玻璃窗戶的清潔，做到玻璃面明亮潔凈無(wú)灰塵。C 每月二次對(duì)房屋內(nèi)的管道及各類線架進(jìn)行清潔，做到無(wú)灰塵及蜘蛛網(wǎng)。八、綠化服務(wù)清除雜草應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除凈；清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。施肥冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；追肥應(yīng)以符合肥料為主。追肥的時(shí)刻和數(shù)量可按照土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情形而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。病蟲害防治病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；對(duì)不同種病蟲害的防治可按照具體情形選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑?？菟乐仓甑耐诔Y(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整；枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個(gè)人無(wú)權(quán)擅自挖除。花壇花壇的養(yǎng)護(hù)、治理按照天氣情形，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量按照花卉種類而定。施肥后宜趕忙噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；及時(shí)做好病蟲害防治工作；花壇愛護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；花壇換花期間， 每年必須有 1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過 5天；花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)同時(shí)注重做好“五一”，“十一”全年觀賞期（包括觀葉）不得少于 280天；花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過 3-5處，無(wú)枯枝殘花（殘花量不得大于 15%）。七、設(shè)備治理服務(wù)房屋、建筑設(shè)施[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]主體結(jié)構(gòu)屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫顯現(xiàn)；鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，愛護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確保基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固牢固。屋面平坦完好，屋面防水層差不多完好，隔熱保溫板完好無(wú)缺，無(wú)裂縫，排水暢通，壓頂出線無(wú)起殼、裂縫，粉刷完好。外粉刷外粉刷無(wú)起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷），無(wú)裂縫、無(wú)剝落、無(wú)滲水、接縫平坦、色調(diào)和諧。內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。水、電、衛(wèi)各種照明電器線路完好，無(wú)老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。衛(wèi)生設(shè)備各種衛(wèi)生器具設(shè)備完好，零件不損壞，使用方便。給排水上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。落水各種水落、水管無(wú)損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。溝路路面、明溝街坊路面無(wú)裂縫破舊，平坦完好；室外明溝流水暢通。下水道、窨井下水道無(wú)堵塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無(wú)損，與路面齊平。供配電設(shè)備[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]低壓開關(guān)柜耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆平均無(wú)遺漏；操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確；閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；雙電源箱能自動(dòng)切換；操縱箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。照明設(shè)備燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)；照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求；移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓 36伏或24伏。防雷接地裝置接地電阻值應(yīng)符合要求；接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)平均。機(jī)房環(huán)境消防設(shè)施完備，有效；內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬；無(wú)亂堆雜物和易爆、易燃物品；電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。給排水設(shè)備a.a.消火泵（流量、揚(yáng)程等要緊參數(shù) ）符合出廠要求；a.a.消火泵（流量、揚(yáng)程等要緊參數(shù) ）符合出廠要求；[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]供水泵各水泵運(yùn)行要緊參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求；管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活；各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)震動(dòng)，無(wú)專門聲，潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣操縱箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正常可靠；水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無(wú)缺損。水箱及附件各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠；各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無(wú)滲漏；溢水管暢通，箱底排污閥良好；減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。排水系統(tǒng)各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞；各檢查口標(biāo)記清晰，操作方便；各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。消防系統(tǒng)[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]消火栓泵a.a.制冷量符合出廠要求，溫度操縱正確。管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無(wú)泄漏、閥門啟閉靈活；消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣操縱和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?；水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損；管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。消火栓及配套設(shè)施各層消火栓箱及附件齊全完好；啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠；各層消火栓出水壓力符合要求；消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏；戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。噴淋泵噴淋泵（流量、揚(yáng)程等要緊參數(shù) ）符合出廠要求；管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤(rùn)滑良好，無(wú)咬泵現(xiàn)象；電氣操縱和器件齊全、正?？煽浚阅芡旰?；泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損；管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。噴淋頭及管道不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；噴頭、管道無(wú)滲漏、銹蝕；d.管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。消防送風(fēng)排煙設(shè)備各防火閥門自動(dòng)、手動(dòng)開閉靈活有效；各送風(fēng)口完好、無(wú)堵塞、結(jié)灰；送、排風(fēng)機(jī) （風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù) ）符合出廠要求；送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤(rùn)滑良好；各風(fēng)機(jī)操縱器電氣元件齊全有效，性能可靠；風(fēng)機(jī)設(shè)備接地愛護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。消防報(bào)警消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。煙、溫感監(jiān)視屏各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；備用電源完好，切換迅速有效；各煤氣探頭完好，感應(yīng)報(bào)警正確、可靠。其他消防設(shè)施機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)應(yīng)配備的滅火器材到位?？照{(diào)系統(tǒng)[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]?主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)沖擊、碰撞聲。制冷劑充注量符合出廠要求、平穩(wěn)，管路無(wú)泄漏，且干燥、清潔。聯(lián)軸器無(wú)松動(dòng)，密封無(wú)泄漏，潤(rùn)滑油清亮，油位正常。油泵工作正常，無(wú)專門聲響。各檢測(cè)外表齊全，靈敏可靠。電氣操縱部分可靠，程序運(yùn)行正常，操縱箱內(nèi)無(wú)塵。管道保溫良好。i.電機(jī)絕緣電阻大于0.5MQ。排污管潔凈，加熱器溫度正常，過濾器無(wú)堵塞。各運(yùn)行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。電梯系統(tǒng)[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]曳引機(jī)主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。制動(dòng)器完好、可靠。轎廂a.內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)專門聲。手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。應(yīng)急對(duì)講完好可靠。超載報(bào)警正確可靠。轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)刻適中。轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。安全系統(tǒng)安全鉗齊全，性能靈活可靠。限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。急停開關(guān)完好，性能可靠、有效。檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。導(dǎo)軌導(dǎo)靴連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)專門聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。供電系統(tǒng)每臺(tái)梯專用一只操縱箱，電氣規(guī)范符合要求。應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。動(dòng)力電與照明電，操縱電與信號(hào)電不得混用。發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)專門聲。轎頂、井道照明齊全良好。電梯操縱和內(nèi)接線符合要求，無(wú)臨時(shí)跳線。接地愛護(hù)符合要求。底坑無(wú)積水、滲漏、線路受潮。照明、插座齊全完好。急停檢修開關(guān)有效。緩沖器正常、符合規(guī)定要求。機(jī)房設(shè)施手動(dòng)松閘扳手、手動(dòng)輪齊全。機(jī)房空調(diào)完好，運(yùn)行正常。監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。資料日常運(yùn)行記錄原始技術(shù)資料運(yùn)行治理制度安全運(yùn)行證、年檢證。弱電系統(tǒng)[質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)]攝像監(jiān)控系統(tǒng)操縱臺(tái)各操縱器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；操作鍵盤靈活、可靠；電源鎖開關(guān)完好。顯示屏各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；各顯示器接線清晰，無(wú)隨意拉接線；監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)固；各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉線；二路電源切換正常、可靠；設(shè)備接地愛護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。攝像機(jī)各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)劑自如，符合性能要求；各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全 (專門是室外型 )；各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。錄像機(jī)所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī) )保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡更系統(tǒng)主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好；電源、充電體充放電正常；配套附件完好。收視系統(tǒng)操縱箱操縱柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器工作正常；能接收各開路信號(hào)，并確保收視成效達(dá)到設(shè)計(jì)要求，無(wú)干擾信號(hào)；電源容量適當(dāng)，無(wú)過載情形，熔絲匹配；設(shè)備接地愛護(hù)符合規(guī)定。天線主桿天線能接收各開路信號(hào)（設(shè)計(jì)確定）；天線安裝牢固，輔助支撐齊全、有效；避雷器正常、可靠，測(cè)試符合規(guī)定。監(jiān)視等設(shè)備各調(diào)制器工作正常，確保信號(hào)強(qiáng)度；各錄像機(jī)性能良好，能錄制節(jié)目；各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰。線路終端各放大器性能可靠，接地愛護(hù)符合要求；各分支器齊全、有效；各終端器齊全、固定可靠；-線路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。八、收費(fèi)治理收費(fèi)治理標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)治理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行修理、養(yǎng)護(hù)、治理，愛護(hù)有關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公布以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一樣包括以下部分：、治理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、愛護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)治理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)治理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)治理區(qū)域秩序愛護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)治理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)修理資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年許多于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情形。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)治理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)能夠按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情形進(jìn)行審計(jì)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)治理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)要緊用于補(bǔ)充專項(xiàng)修理資金，也能夠按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。以上規(guī)定依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)治理方法》的有關(guān)內(nèi)容制定并要求嚴(yán)格實(shí)施；收費(fèi)程序a.客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)治理費(fèi)、車位租金、治理費(fèi)、電費(fèi)等各類收入的催繳，以書面形式將每位業(yè)戶的具體金額和繳費(fèi)明細(xì)送達(dá)業(yè)戶手中并告知繳費(fèi)的時(shí)刻及地點(diǎn)(客戶服務(wù)員不得向業(yè)戶收取有關(guān)費(fèi)用，所有費(fèi)用由業(yè)戶親自到收費(fèi)大廳交納)。九、客戶服務(wù)要緊職責(zé)負(fù)責(zé)辦理業(yè)主 /租戶的交房、裝修、入住手續(xù)，做到認(rèn)真接待，手續(xù)齊全，并將新進(jìn)業(yè)主 /租戶的有關(guān)資料信息及時(shí)傳送至治理處各有關(guān)部門，協(xié)同做好業(yè)主 /租戶入住前的治理工作。建立完整的業(yè)主 /租戶檔案，完善檔案保管制度，明確保密及查閱紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行查閱登記手續(xù)。嚴(yán)格執(zhí)行寫字樓裝修規(guī)則，行使業(yè)主 /租戶裝修申請(qǐng)治理職責(zé)。在辦理業(yè)主/租戶裝修申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，須按照不同情形分不制訂既不違抗裝修規(guī)則，又切實(shí)可行的指導(dǎo)意見。負(fù)責(zé)業(yè)主/租戶投訴、接待工作，認(rèn)真做好記錄，及時(shí)將投訴意見傳達(dá)到治理處有關(guān)責(zé)任部門加以迅速妥善的處理，并做好回訪工作，每月對(duì)投訴事項(xiàng)進(jìn)行匯總分析，以策持續(xù)完善治理。重大投訴及時(shí)上報(bào)寫字樓經(jīng)理。負(fù)責(zé)業(yè)主/租戶及公司內(nèi)部報(bào)修的接待工作，開具報(bào)修單，認(rèn)真做好記錄，及時(shí)將報(bào)修單轉(zhuǎn)達(dá)至治理處有關(guān)處理部門加以迅速妥善的處理。負(fù)責(zé)報(bào)修單的回收，并做好回訪工作，同時(shí)監(jiān)督各有關(guān)部門報(bào)修單的具體實(shí)施情形，每月進(jìn)行匯總分析，以策持續(xù)