房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法（計(jì)算選擇題）2004年TOC\o"1-5"\h\z1——2、某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2,分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（ ）元/42。A、1667B、1765C、1875D、2000答案：單價(jià)=30萬元/（15+25）=2000元/m22——6、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5,樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（ ）。A、78萬元B、882萬元C、1210萬元D、1272萬元答案：理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)=（960X5-700X0.8）X3000=1272萬元3——12.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2,建筑物重置價(jià)格為900元/m2,而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。該建筑物的成新率為（ ）。A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800X2000-800X3000)/(900X2000)=67%4——14、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（ ）。A、2648元/m2 B、2688元/m2 C、2708元/m2 D、2734元/m2答案：2500X（1+1%）5+20X4=2708元/m25——20、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（ ）。A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投資利潤率=500/（1000+3000+200+300）X100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A、10.2B、11.0C、11.3D、11.5答案：建筑物現(xiàn)值=16-[200X800X（1-2%）]+40=11.296萬元7——22、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%,報(bào)酬率為10%,則該商鋪目前的價(jià)值為（）元/42。A、14140A、14140B、42421C、56561D、60000答案：商鋪目前的價(jià)值=6000X75%/10%X[1-1/(1+10%)30]=42421元/m28——29、某地區(qū)商品價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為( )。A、849元/m2 B、865元/m2 C、882元/m2 D、915元/m2答案：商鋪2006年的價(jià)^P+di=681+[(712-681)+(744-712)+(781-744)+(815-781)]/4+6=882元/你2005年9——5、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2,建筑面積為100m2,首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/m2,建筑面積120m2,首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/m2,建筑面積90m2,成交時(shí)一次性付清；丁成交價(jià)格4760元/m2,建筑面積1100m2,成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%,那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排譯碼為( )。A、甲＞乙＞丙＞丁B、乙＞?。炯祝颈?C、乙＞丙＞甲＞丁D、丙＞乙＞?。炯状鸢福嚎們r(jià)甲=24+16/(1+10%)。.5+8/(1+10%)=47.54萬元;乙=24+36/(1+10%)0.5=59.82萬元丁=20+32.36/(1+10%)=52.04萬元甲=4754元/%乙=4985元/*丙=4200元/哈丁=4731元/n?10——6、某宗地面積為5000%現(xiàn)狀容積率為0.8,土地市場價(jià)值為4000元/m2,擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)( )萬元。A、1250B、1750C、2050D、2150答案：應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)二(5X1500-4000)/5000=175011——10、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%,由承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為()萬元。A、6.19B、6.42C、7.20D、9.58答案：權(quán)益價(jià)值=(2000X600-200X480)X[1-1/(1+8%)3]=6.19萬元12——12、某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2,每平方米的價(jià)格為3000元，則該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為( )元。A、2400B、2580C、2607D、2760答案：建筑單價(jià)二3000X80/100=2400元/罐13——14、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別為6800元/m2、6700元/42和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評估得到的三個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別為0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)測算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（ ）元/42。A、-100B、-50C、50D、100答案：差值二6200X0.3+6700X0.5+6300X0.2-6700=-50元/m214——16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）元。A、76800B、79104C、77952D、81562答案：建筑物現(xiàn)值二96000T200X800X2.2%=79104元15——18、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為10000m2,運(yùn)營運(yùn)用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%,其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。A、548.19B、558.15C、567.39D、675.40答案：V=A/RX[1-1/(1+R)n]A=700X10000X12X60%X85%1V=A/8%X[1-1/(1+8%)3。]=4822.83萬元;11V=70X10000X12X60%X75%/8%X[1-1/(1+8%)3。]=4255.44萬元216——21、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%、收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。A、3800B、4500C、5200D、5600答案：V=A/RX[1-1/(1+R)n]V=4000,R=8%,n=30,V=4000/8%X[1-1/(1+8%)30]=5600元/m2。17——24、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，所平均空置率20%,年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類牧業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于()萬元。A、536B、549C、557D、816答案：年現(xiàn)金流入=120X8%-50=46萬元無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=5X(1+60%)=8%V=46/8%X[1-1/(1+8%)35]=536萬元1825、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2,所凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為12%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。18A、4023.04B、4074.10C、4768.50D、5652.09答案：房地產(chǎn)現(xiàn)值=480/8%X[1-1/(1+8%)40-3]/(1+12%)1.5=4768.50萬元19——28、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/傕、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增減量趨勢法估計(jì)，以2001年初為預(yù)期基期，則該類房地產(chǎn)于2006年初的價(jià)格最接近于()元/m2。A、3100B、3195C、3285D、3300答案：d二(2450-2300)X0.1+(2650-2450)X0.3+(2830-2650)X0.2+(3000-2850)X0.4=179V=2300+179X5=3195元/m220——32、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft。在有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft,臨街深度為125ft。運(yùn)用四三二一法則，則地塊乙的總地價(jià)為()萬元。A、65.4B、81.8C、87.2D、109.0答案：V=36/(40%X30%+2%)=40萬元，(40+40X9%)X30/20=65.4萬元2006年21——2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%,假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/m2,樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為()萬元。A、、B、192C、240D、480答案：(1200X50%X8)X[(2000萬元+5000)+(50%X8)]=480萬元22——3、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)建筑面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為()元/m2。A、3000B、3277C、3295D、3599答案：3500X145/(145+9)=3295.45元/m2。23——6、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為4000元，預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)。出租運(yùn)營費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為( )元/m2。A、3300B、3324C、3335D、3573答案：期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4000-(300-50)(1+5%)-(300-50)/(1+5%)2-200=3335元/m2。247、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2,容積率為0.8,對應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部24門的認(rèn)可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（）萬元。A、93.75B、115C、293.75D、315答案：需補(bǔ)交地價(jià)二樓面地價(jià)乂（新容積率一舊容積率）=（2000X2.0-850）X1000=315萬元25——11、某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3?9的價(jià)格指數(shù)分別為99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上個(gè)月為基數(shù)100）,則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（）元/42。A、2700.8B、2800.1C、2800.8D、2817.7答案：2009X94.8/100X96.6/100X105.1/100X109.3/100X112.7/100X118.3/100=2817.71元/m2。26——12、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/42。A、2593B、2619C、2727D、2862答案：設(shè)建筑面積為A,建筑面積二套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，即A=100/（1-10%）=111.11m2,該房地產(chǎn)一次性付清的價(jià)格二［30X30%+30X70%+（1+6%）］-4-111.11=2593.04元/m2。27——16、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為100元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后地價(jià)為（）元/m2。A、1840B、2840C、2960D、3000答案：開發(fā)完成的地價(jià)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)=1000+1500X（1+16%）+100=3000元/m2。28——17、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補(bǔ)辦之日算起）。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元，建筑物重新購建價(jià)格為3000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為（）萬元。A、4091B、4182C、4250D、5000答案：當(dāng)R=0時(shí)，V=cq=3000X（1-t/N）X100%=3000X（1-15/60）=2181.82萬元，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)評估價(jià)值=2250+2000=4250萬元29——20、某在建工程土地使用年限50年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為17500m2,所凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需2.5年，已知市場上同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,則該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總現(xiàn)值為（）萬元。A、3758.57B、3942.03C、3966.10DA、3758.57答案:V=A/RX[1-1/(1+R)n]]/(1+rd)t=350/7%X[1—1/(1+7%)50-4.5]/(1+10%)2.5=3758.57萬元30——26、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850m2,從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年后和一年后分別出售其余的30%和20%,出售的平均單價(jià)為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為()萬元。A、766B、791C、913D、1046答案：該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值=2850X3850X[50%/(1+15%)2+30%/(1+15%)2.5+20%/(1+15%)3]=791.24萬元31——30、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為40/2萬元，臨街深度為50m,臨街寬度為30/15m。臨街深度為100m,臨街寬度為15m在有一相鄰矩形地塊乙，臨街深度為150m,臨街寬度為15m。運(yùn)用四三二一法則，則地塊乙的總地價(jià)為()萬元。A、23.4B、28.6C、33.4D、46.8答案：設(shè)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)為A萬元，40/2=AX(40%+30%),A=28.57萬元，乙地塊的總價(jià)=28.57+28.57X(9%+8%)=33.4萬元32——31、某居民樓總建筑面積為5000m2,總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2,房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為( )。A、3%B、3.5%C、7%D、4%答案：[35-(1000-500)/5000X150]/500=4%2007年33——10、某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/m2,出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價(jià)格的3%,則該期房目前的價(jià)格為()元/m2。A、3473B、4365C、4500D、4635答案：期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-4500X3%=3473元/m2。34——18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價(jià)格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是( )萬元。A、0?50 B、50?75 C、50?100 D、100?150答案：50+50/150X50=66.67萬元3520、某地區(qū)房交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%35和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2,買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。由該宗房地產(chǎn)的正常交易單價(jià)為（）元/m2。A、2427.18B、2500.00C、2575.00D、2659.57答案：正常成交價(jià)格二賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）=300000/（1-6%）/120m2=2659.57元/m2。36——21、為估算某建筑物的重新購建價(jià)格，經(jīng)測算其土建工程直接費(fèi)為780元/m2,安裝工程費(fèi)為450元/m2（其中人工費(fèi)為50元/m2），裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元/m2（其中人工費(fèi)為45元/m2），又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接率的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為3.5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為（ ）元/m2。A、2204.55B、2397.99C、3237.60D、3345.64答案：［780X（1+15%）+450+50X75%+900+45X72%］元/m2X（1+3.5%）=2397.99元/m237——22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率較大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬元。A、1838.00B、1844.55C、1845.87D、1850.00答案：2000-150-0.8^12%X[1-1/(1+12%)司=1844.55萬元38——27、某在建工程規(guī)劃建設(shè)面積為12400m2,土地使用期限為40年，從開工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元/m2,可出租面積為建筑面積的65%,正常出租率為90%,運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( )萬元。A、2281.83B、2474.60C、3798.30D、4119.18答案:V=A/RX[1-1/(1+R)n]]/(1+rd)t=60X12400X12X65%X90%X(1-25%)/8%X[1-1/(1+8%)40-2.5]/(1+14%)1.5=3798.30萬元39——29、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2,則采用平均增減量預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為()元/m2。A、4075.0B、4242.5C、4410.0D、4577.5答案：d=(160+165+175+170)/4=167.5元/m22008年的價(jià)格V6=P0+di=3405+167.5X6=4410元/m2。40——32、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2,土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地容積率提高需補(bǔ)地價(jià)( )萬元。A、375B、450C、500D、600答案：需補(bǔ)交地價(jià)二樓面地價(jià)X（新容積率一舊容積率）=1500X（1.6-1.2）=600萬元2008年41——5、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，由該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為（）元/m2。A、98B、102C、108D、116答案：五通一平包括道路、供水、排水、供電、通信，場地平整，故為8元/m242——6、某居民2008年1月初購買一套建設(shè)面積為100m2的住宅，單價(jià)為5000元/m2,若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌瑑r(jià)格每月遞增0.5%,年通貨膨脹率為5%,則2008年底該套住宅實(shí)際增值額為（ ）元。A、4296.96B、5560.86C、5839.91D、4838.91答案：實(shí)際收益率Rt,名義收益率Ra,通貨膨脹率Rd,三者關(guān)系為（1+Ra）=（1+Rt）/（1+Rd）由Rt=[1+[（1+0.5%）12-1]+（1+0.5%）-1=0.0111217,增值額=5000X100XRt=5560.86元438、某期房1年后能能投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元/m2,出租的年總收益為500元/m2,管理費(fèi)用等其他支出為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的3%,由該期房目前的價(jià)格是（）元/42。43A、4395B、4486C、4636D、4850答案：期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=5000元/m2-（500-100）元/m2/10%X[1-1/（1+10%）]-5000元/m?X3%=4486.36元/m244——19、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將該兩宗土地合并則價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平的正常價(jià)格應(yīng)為（ ）萬元。A、40B、48C、60D、70答案：合并后的增值=120-60-40=20萬元，則乙地塊的合理要求=40+20/100X40=48萬元45——21、某某待開發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%,銀行貸款利息率為8%,該土地的投資利息為（ ）元/田2。A、55.20B、103.22C、109.63D、114.82答案：土地取得費(fèi)用=540元/m2,土地開發(fā)費(fèi)用=150元/m2投資利息=540X[(1+8%)2-1]+150X60%X[(1+8%)1.5-1]+150X40%X[(1+8%)0.5-1]=103.2246——24、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，不可續(xù)期，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A、95.40B、97.87C、98.55D、99.33答案：8/8%X[1-1/(1+8%)4。]=95.40萬元47——27、某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2,出租率為85%,運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%,報(bào)酬率為12%,商場建筑面積為40000m2,可供出租的比例為95%,運(yùn)營期為38年，該商場的收益價(jià)值為()萬元。A、690.40B、8284.79C、8720.83D、9746.81答案：(40X12X40000X95%X85%X65%)/12%X[1-1/(1+12%)38]=8284.79萬元2009年48——4、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行ё饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為()元。A、5000B、12574C、12650D、13911答案：5000+3000X85%X[1-1/(1+0.5)3]=12574元49——10、某套200m2、單價(jià)4000元/m2的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%,則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（ ）萬元。A、71.84B、74.47C、75.23D、80.00答案：20萬元+20萬元/（1+5%）+20萬元/（1+5%）2+20萬元/（1+5%）3=74.47萬元50——17、估價(jià)對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為8成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬元。A、75.00B、75.60C、83.60D、86.00答案：86-8-3X0.8=75.6萬元51——19、某房地產(chǎn)在2009年4月的價(jià)格為6500元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年10月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2009年3?10的價(jià)格指數(shù)分別為105.33、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17和90.08（均以上個(gè)月為基數(shù)100）,則該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（）元/田2。A、5110.51B、5307.26C、5549.95D、5638.13答案：6500X100.04/100X99.86/100X98.28/100X96.45/100X92.17/100X90.08/100=5110.5152——22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，所有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A、245B、275C、315D、345答案：500-50-40-65-30=315萬元53——25、某成片荒地面積1km2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（ ）元/田2。A、310.61B、321.60C、477.87D、494.77答案：[30萬元+30萬元X[（1+7.2%）0.5-1]]^C1000X1000X65%）=477.87萬元54——26、某寫字樓的建筑面積為4000m2,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%,月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%,月租金為40元/m2,報(bào)酬率為6%,如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A、67.60B、811.24C、1622.48D、2433.72答案：40元/m2X12X4000m2X90%/6%X[1-1/（1+6%）32]=2433.72萬元55——28、現(xiàn)評估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/m2,其中主體工程900元/m2,安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/m2。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%,則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（ ）元/m2,。A、486.52B、521.74C、559.60D、1398.76答案：600/（1+15%）。.5=559.50元/m2。2010年56——13、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2,經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:0.8,則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（）元/m2。A、8571B、10000C、13393D、15625答案：該可比實(shí)例的建筑面積為、120m2/0.8=150m2,由150萬元/150m2=10000元/42。57——15、評估甲別墅的市場價(jià)值，選取了乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2,裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2）,因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%,若不考慮其他因素，由通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/m2。A、7020B、7091C、7380D、8580答案：（8000-1000+800）/1.1=709159——16、評估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：甲、乙實(shí)例與與估價(jià)對象最相似（均為底層商鋪），故取較高的權(quán)重。60——17、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%，銷售稅率為6%，已知持有期內(nèi)有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬元。A、5286.72B、7552.45C、9939.23D、14198.90答案:該寫字樓的報(bào)酬率二無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=6%X（1+25%）=7.5%V=A/RX[1-1/（1+R）n]+Vt/（1+R）tV=400X(1-30%)/7.5%X[1-1/(1+7.5%)5]+VX(1+20%)X(1-6%)/(1+7.5%)V=5286.72萬元61——18、某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元/（m2.天），已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金3.5元/（m2.天），報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A、98.80B、592.81C、691.61D、667.22答案：根據(jù)收益還原法公式，V=C3.5-3）X365X500/6%X[1-1/（1+6%）18]=98.80萬元62——21、某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%,則成本利潤率為（ ）。A、17.13%B、18.30%C、18.61%D、21.47%答案：投資利潤二開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）=322萬元成本利潤率二開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）=18.30%63——23、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)所投入費(fèi)用255萬元，現(xiàn)時(shí)重新購建價(jià)格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為()萬元。A、61.84B、78.35C、84.88D、173.17答案：后60年，D=C(1-R)/N=5.658萬元，Et=DXt=5.658X15=84.88萬元。65——27、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價(jià)為1.6萬元/m2,若報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是( )萬元。A、9616.83B、10161.05C、12021.04D、12800答案：1.6X8000X(1+10%)3=9616.83萬元66——33、某宗土地面積為7500m2,容積率為3,相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2?，F(xiàn)允許容積率提高到5,假設(shè)容積率每提高0.1,樓面地價(jià)下降1%,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為( )萬元。A、1125B、1800C、2250D、3375答案：補(bǔ)交地價(jià)二(1200X5-1500X3)X7500=1125萬元容積率為5年，樓面地價(jià)=1500X(1-20%)=1200元/m267、根據(jù)某市有關(guān)規(guī)定，抵押貸款購買商品房時(shí)，購房者需首付房地產(chǎn)售價(jià)的30%,年貸款利率為6.84%。如投資者自有資金的投資回報(bào)率為15%,則該類房地產(chǎn)還原利率為（）。A、8.70%B、9.29%C、9.54%D、10.21%答案：30%X15%+70%X6.84%=4.5%+4.788%=9.29%73、