物流地產(chǎn)行業(yè)研究一、物流地產(chǎn)：行業(yè)發(fā)展空間大、供需趨緊推動價格上行（一）需求端：多元物流需求正在激活行業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿?、中國物流地產(chǎn)行業(yè)存在“總量多、人均少”的矛盾1）總量多：a）中國物流總費用中，物流保管費用占比相對穩(wěn)定，近30年基本保持在30%-35%區(qū)間；

2020年物流保管費用約為5萬億元，近十年CAGR為8%。b）中國倉儲物流設(shè)施總面積約10億平方米。根據(jù)中金普洛斯REIT招募說明書，中國倉儲物流設(shè)施總面積（包含高標庫和非高標庫）約10億平方米，在選取的部分國家倉儲物流設(shè)施數(shù)據(jù)中僅次于美國的12.5億平方米。2）人均少中國人均倉儲面積與發(fā)達國家相比仍存在較大差距。中國人均倉儲物流設(shè)施庫存僅為0.7平方米，是美國人均面積的18.4%，日本人均面積的17.5%。尤其人均中高標準物流設(shè)施差距更為明顯。南山控股在2021年半年報中寫道，2020年中國主要城市非自用中高標準物流設(shè)施存量累計僅約7500萬平米，人均面積約0.05平米，而美國中高標準物流設(shè)施總存量約為3.7億平米，人均面積約1.13平米。2、多元物流需求正在激活行業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿奈锪鞯禺a(chǎn)的需求方看，可以將客戶主要劃分為三類：電商、第三方物流、制造業(yè)。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計：2021Q3三類客戶租賃的倉儲物流面積占比分別為55%、38%、7%。其中電商為第一大需求方。我們再從代表性物流地產(chǎn)企業(yè)ESR披露數(shù)據(jù)看：主要租戶為電子商務(wù)及第三方物流公司，占比達64%；其他租戶包括零售業(yè)、制造業(yè)、冷鏈行業(yè)，占比分別為12%、10%、5%。2020年公司前十大租戶收入占比40%、出租面積占比39%，其中超2/3的收入來自電子商務(wù)相關(guān)公司，包括京東、亞馬遜、菜鳥等。電商大發(fā)展背景下，電商平臺與第三方物流共同推動倉儲物流快速發(fā)展實物網(wǎng)購金額看，2015-2021年CAGR超過20%。截至2021年，中國實物網(wǎng)購金額已經(jīng)達到10.8萬億，約為美國網(wǎng)絡(luò)零售額的2倍以上。中國實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額的比重看，從2015年的8%提升至2021年超過24%，在2020年疫情下網(wǎng)購滲透率一度提升至25.2%。2020年美國網(wǎng)絡(luò)零售額比重為14.5%。第三方物流也享受了電商大發(fā)展的紅利期。以快遞行業(yè)為例，電商快遞成為中國快遞行業(yè)主力軍，2008年至2021年，快遞行業(yè)收入由408億元增長至2021年突破1萬億。電商自建與三方物流均在快速擴張倉儲能力。京東：截止2020年末京東物流在全國運營倉庫總面積約2100萬平方米，其中自營倉庫數(shù)量超過900個；2014-2020京東物流管理倉儲面積年復(fù)合增長率為46%。菜鳥：整合3000萬+平方的倉儲面積。順豐：截至2020年末，順豐倉庫面積共計486萬平方米，2017-2020年GAGR為51%。新冠疫情導(dǎo)致的消費線上化加速市場對物流倉儲的需求，根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，自2020年下半年以來，國內(nèi)16個主要城市的高標倉庫凈吸納連續(xù)四個季度突破100萬平方米，累計540萬平方米，空置率從此前的15.8%連續(xù)四個季度下降至14.2%。同時，根據(jù)世邦魏理仕，截至2021H1，國內(nèi)一線城市平均高標倉資本值指數(shù)較疫情前上漲7.4%，同期辦公樓和購物中心資本值指數(shù)為-10%。而未來中國制造業(yè)從大到強，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的雙業(yè)融合會進一步推動倉儲物流的發(fā)展。（二）供給端：行業(yè)集中度較高，核心區(qū)域仍然供不應(yīng)求1、行業(yè)集中度高中國物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)“一超多強”格局，2020年普洛斯市占率接近30%位列第一，萬緯、寶灣、宇培分別位列2-4，市占率分別為8%、7%、6%；市場前十名市占率高達73%，集中度較高。2、土地供給緊張，熱門城市尤為明顯1）高標倉分布不均勻：主要集中在經(jīng)濟發(fā)展快速的區(qū)域從區(qū)域占比看，中國69%的非保稅高標倉集中在長三角、京津翼、珠三角和成渝區(qū)域，由于這些城市群經(jīng)濟增長快速，對倉儲物流的需求也相對較高。2）從國有建設(shè)用地-工礦倉儲用地供應(yīng)來看，自2014年起開始呈現(xiàn)用地供應(yīng)下降的趨勢，主要由于：a）城市用地規(guī)劃限制：如北京：北京城市總體規(guī)劃（2016-2035年）提出，北京每年要減少城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量30平方公里；嚴禁在三環(huán)路內(nèi)新建和擴建物流倉儲設(shè)施；建設(shè)項目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負面清單指出，首都功能核心區(qū)內(nèi)鼓勵工業(yè)、倉儲批發(fā)市場等用地調(diào)整為中央黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)辦公和配套用房。上海：上海市土地資源利用和保護“十三五”規(guī)劃提出，到2020年，全市工業(yè)用地總規(guī)?？刂圃?50平方公里左右，占建設(shè)用地比重從25%下降到17%左右，且工業(yè)用地指標向制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)傾斜。b）物流業(yè)對當?shù)卣愂蘸途蜆I(yè)的貢獻率較小，因此地方政府將土地出讓給物流地產(chǎn)商的意愿相對較低。長三角

2015-2019年一手經(jīng)營倉儲用地出讓來看，上海僅2015、2018年存在少量倉儲用地出讓，其他城市如南京、無錫、蘇州、南通、寧波等城市土地出讓面積呈每年減少態(tài)勢。（三）供需關(guān)系趨緊推動物流倉儲租金持續(xù)上漲國內(nèi)一線城市倉儲租金看：北上廣深四城2007-2021年CAGR分別為4%、5%、3%、4%；其他代表城市倉儲租金情況看：南京、杭州、寧波、青島、武漢、重慶2008-2021年CAGR分別為8%、8%、7%、4%、2%、4%?？梢杂^察到，國內(nèi)主要物流城市倉儲租金持續(xù)提升。二、高標倉、冷庫：物流地產(chǎn)最具潛力投資方向（一）高標倉：需求旺、缺口大“高標倉”指高標準倉庫，2003年普洛斯進入中國后開始發(fā)展；2008-2013年屬于外資快速擴張階段，這期間宇培、易商、安博、嘉民等外資加快物流地產(chǎn)在中國布局；2014年后，國內(nèi)企業(yè)萬科、平安等國內(nèi)企業(yè)也開始布局物流地產(chǎn)。1、高標倉需求旺盛1）高標倉具有明顯的優(yōu)勢高標倉能夠滿足安全倉儲、最大化空間利用及高效運行等現(xiàn)代物流的操作要求。相對于普通倉庫，高標倉具有附帶坡道、單層高、承載力強、立柱間距寬、消防等級高等優(yōu)勢，能夠大幅提升單位面積的存儲貨量、縮短分揀貨物時間，從而降低單票倉儲成本，提升運營效率。據(jù)中國倉儲與配送協(xié)會的調(diào)研顯示，以2020年為測算期間，使用高標倉的投入成本，比使用傳統(tǒng)倉的成本降低約20%。存貨周轉(zhuǎn)：現(xiàn)代化高端倉儲的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉儲的10%（高標倉5-10天Vs傳統(tǒng)倉60天）；庫存SKU：能夠達到傳統(tǒng)倉儲的10倍（高標倉2萬個Vs傳統(tǒng)倉2000個）；搜索清點貨物時間：比傳統(tǒng)人工方式減少95%（高標倉1分鐘Vs傳統(tǒng)倉20分鐘）。2）高標倉需求旺如前文所述，電商大發(fā)展推動倉儲物流、尤其高標倉的發(fā)展。根據(jù)仲聯(lián)量行數(shù)據(jù)：2010年：中國電商發(fā)展的初步階段，同時也是中國物流地產(chǎn)開始擴張的階段，中國社會消費品零售額超過1000億元的城市只有38個；2019年：電商與物流地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，當年社會消費品零售額超過1000億元的城市增至110個。如前述分析，高標倉能夠為適用方提供更高的倉內(nèi)作業(yè)效率，未來高標倉仍具備較大的增長潛力。長期來看，隨著中國城市群一體化發(fā)展、城市經(jīng)濟不斷發(fā)展，將很大程度上推動中國零售消費規(guī)模進一步提升，帶動相應(yīng)城市對高標倉需求增加。2、高標倉缺口處于高位1）中國高標倉占比較低。近年來高標倉增長快速，2018Q2-2020Q2，高標倉面積季度增速平均為24%。但如前文所述，中國高標倉相比海外占比仍處于低位。南山控股

21年半年報寫到，2020年中國主要城市非自用中高標準物流設(shè)施存量累計僅約7500萬平米。戴德梁行統(tǒng)計，截至2020Q2，中國高標倉總面積6400萬平方米，占中國總倉儲面積10億平方米僅6.4%；而美國高標倉比重占比超過20%。2）我們測算：高標倉缺口仍然在高位。根據(jù)普洛斯提供的數(shù)據(jù)，每平方米的現(xiàn)代物流倉儲面積能支持約7萬元電商交易額，2021年全國實物網(wǎng)購金額10.8萬億，由此可計算電商倉儲高標倉需求預(yù)計約1.54億平，而根據(jù)前文預(yù)計中國當前實際高標倉或僅約8000萬方，因此高標倉缺口或達7000萬平方米以上：電商對高標倉需求面積=10.8萬億元/7萬元每平方米=1.54億平方米；電商對高標倉需求缺口=1.54億平方米-0.8億平方米（估計值）=0.7億平方米。（二）冷庫：政策支持，發(fā)展迅速國務(wù)院2021年12月12日發(fā)布的“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃，冷鏈物流是利用溫控、保鮮等技術(shù)工藝和冷庫、冷藏車、冷藏箱等設(shè)施設(shè)備，確保冷鏈產(chǎn)品在初加工、儲存、運輸、流通加工、銷售、配送等全過程始終處于規(guī)定溫度環(huán)境下的專業(yè)物流。冷庫是冷鏈物流中關(guān)鍵的一環(huán)。1、中國冷鏈物流市場規(guī)模具備成長性。2020年中國冷鏈市場規(guī)模達3800億元，2015-2020年CAGR為19%；催生冷庫容量快速提升，2020年中國冷庫容量1.8億立方米，2015-2020年CAGR為15%。但人均看，中國冷庫人均處于低位。2018年，中國折合人均冷庫體積為0.11立方米，而美國為0.49立方米，日本為0.315立方米，分別是中國的5倍及3倍。2、在2020年我們發(fā)布深度報告時代背景催生行業(yè)發(fā)展，生鮮電商與速凍品消費或催生千億冷鏈增量中，我們提出：生鮮電商與速凍食品消費會成為中國冷鏈需求潛在爆發(fā)點。1）生鮮電商機遇期或激發(fā)冷鏈需求快速增長。2021年生鮮電商交易規(guī)模預(yù)計達6705萬元，2016-2021年CAGR高達50%；2020年受疫情影響，生鮮電商交易規(guī)模同比達64%；生鮮電商的快速發(fā)展推動對冷庫的需求提升。2）長期看，速凍產(chǎn)品消費或同樣可催生千億冷鏈需求。假設(shè)冷運物流費用單噸2000元左右，則當前速凍食品冷運規(guī)模約200億，占冷運市場的10%左右。測算：假設(shè)中國人均從不到10千克提升至日本當前的20千克，則市場規(guī)模將提升至560億，若長期可提升至人均消費50千克，則可催生千億級別以上的冷鏈市場需求。3）從未來3-5年的維度看，兩大市場增量預(yù)計在千億之上（雙方之間或有交叉）。同時，我們觀察到，疫情改變消費行為，推動生鮮與冷鏈爆發(fā)式增長，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，疫情后冷庫相關(guān)的季均租賃面積為2019年的3倍。從16個主要城市冷庫成交租賃面積來看，2020年冷庫成交租賃面積為50.8萬平方米，同比提升125%；2021年前三季度冷庫成交租賃面積為52.6萬平方米，超過2020年全年水平。3、政策扶持冷鏈物流發(fā)展，將推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃指出，到2025年，中國將初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)：在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，將依托農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)區(qū)、重要集散地和主銷區(qū)，布局建設(shè)100個左右國家骨干冷鏈物流基地；發(fā)展質(zhì)量方面，冷鏈物流規(guī)?；M織效率大幅提升，成本水平顯著降低，形成一批具有較強國際競爭力的綜合性龍頭企業(yè)。肉類、果蔬、水產(chǎn)品產(chǎn)地低溫處理率分別達到85%、30%、85%，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)后損失和食品流通浪費顯著減少；監(jiān)管水平方面，進一步完善冷鏈物流監(jiān)管法律法規(guī)，貫穿冷鏈物流全流程的監(jiān)測監(jiān)管體系初步形成?！八臋M四縱”國家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)：“四橫”包括北部、魯陜藏、長江、南部等冷鏈物流大通道，“四縱”包括西部、二廣、京鄂閩、東部沿海等冷鏈物流大通道。展望2035年，目標將全面建成現(xiàn)代冷鏈物流體系，設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、技術(shù)裝備、服務(wù)質(zhì)量達到世界先進水平。三、公募REITs為物流地產(chǎn)帶來全新回報方式（一）2020年公募REITs在中國正式起步，物流地產(chǎn)獲支持2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委發(fā)布關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知，標志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。中國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs在證券交易所上市交易。2021年，發(fā)改委再次發(fā)文關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知（簡稱“958號文”）。第二次政策相比于第一次在試點區(qū)域及行業(yè)上有了擴充，在項目基本條件上有了更細節(jié)的要求。明確八大行業(yè)：包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房；同時明確酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。要求項目滿足：基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；土地使用依法合規(guī)；基礎(chǔ)設(shè)施項目具有可轉(zhuǎn)讓性；基礎(chǔ)設(shè)施項目成熟穩(wěn)定，明確項目運營時間原則上不低于3年；明確預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%；資產(chǎn)規(guī)模符合要求。明確首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元。在中國推出公募REITs之前，物流地產(chǎn)的投資以偏債性產(chǎn)品“類REITs”為代表，相較于類REITs，公募REITs以權(quán)益型融資產(chǎn)品為主，具有流動性強、管理模式偏主動、強制分紅比例等特點。（二）國外經(jīng)驗借鑒：物流倉儲公募REITs是優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)美國是最早發(fā)行物流倉儲REITs的市場，美國的物流倉儲REITs主要劃分為工業(yè)類REITs及自用倉儲類REITs，工業(yè)類REITs以物流倉儲物業(yè)和少量工業(yè)物業(yè)為主要資產(chǎn)，自用倉儲以自用物流用地為主要資產(chǎn)。美國權(quán)益型REITs基礎(chǔ)設(shè)施類2019年市值合計約4997億美元，其中倉儲物流市值1394億美元，發(fā)行數(shù)量最多為19只，市值比重為28%。收益率相對穩(wěn)定。根據(jù)仲聯(lián)量行，美國工業(yè)類REITs近三年平均年回報率（含分紅及資本增值）約為19%，自用倉儲類REITs的近三年平均年回報率約為10%。通過對比工業(yè)類REITs、自用倉儲類REITs、標普500指數(shù)和道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)來看，2018年僅自用倉儲類REITs收益率為正。（三）中國首批倉儲物流公募REITs項目上市后表現(xiàn)較好2021年6月，滬深交易所首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目正式上市，2021年12月第二批2只獲批上市，目前中國滬深交易所共11只公募REITs。在首批發(fā)行中，倉儲物流公募REITs共兩只，分別為中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，發(fā)行規(guī)模分別為58億元和18億元；自上市日2021年6月21日至2022年3月4日，兩只REITs的收益率分別為33%和60%，同期滬深300下跌約10%。四、重點公司分析（一）順豐房托：順豐控股盤活資源新模式1、香港聯(lián)交所主板上市的首個以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金順豐房托基金于2021年5月17日在香港聯(lián)交所上市，也是香港聯(lián)交所主板上市的首個以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金。其投資組合最初包括了位于中國香港以及中國內(nèi)地佛山及蕪湖的三項現(xiàn)代物流物業(yè)，均包含配備了自動分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心，鄰近主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐。順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園控股有限公司持股比例為35%。2021年6月30日，物業(yè)可出租面積的80%已租予順豐控股；來自順豐的貢獻占報告期內(nèi)租金收入總額約76.6%。所有與順豐控股訂立的現(xiàn)存租約的年期均2021年5月1日起計為期五年，而該等租約項下的應(yīng)付租金訂定為每年遞增3%至5%。從客戶分布看：約86.1%的租戶（可出租面積）來自物流行業(yè)，余下租戶來自制藥、食物供應(yīng)及其他行業(yè)。截至2022/3/3順豐房托市值約為22億人民幣，2021年6月30日資產(chǎn)評估值合計為53元人民幣。（按1港元=0.82人民幣進行計算）分配政策方面，于每個財政年度向基金單位持有人分派不少于順豐房托基金年度可供分派收入90%的款項。1）底層資產(chǎn)：中國香港單個資產(chǎn)評估值占比達87%順豐房托的底層資產(chǎn)共有三處物業(yè)資產(chǎn)，分別位于中國香港、中國佛山和蕪湖，2021/6/30整體組合評估價值64.5億港元，其中三項資產(chǎn)分別估值56、5.6及2.8億港元，占比分別為87%、9%和4%；整體可租面積30.8萬平米，三項資產(chǎn)分別為16、8.5、6.2萬平方米，分別占比52%、28%及20%。中國香港物業(yè)：2014年竣工，是15層高的坡道式現(xiàn)代物流地產(chǎn)，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道，包括：一個配備自動分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的分撥中心；停車場及倉庫；

以及配套辦公室。香港物業(yè)位于青衣，鄰近連接全球其他商業(yè)港口的葵青9號貨柜碼頭，毗鄰香港國際機場。中國佛山物業(yè)：2021年竣工，配備有智能技術(shù)及量身訂造的設(shè)施，配備一個三層坡道式分撥中心和一棟配套樓宇。該物業(yè)位于臨近佛山沙堤機場、佛山西站、廣州火車站及廣州白云機場的戰(zhàn)略位置。中國蕪湖物業(yè)：2019年竣工，位于鳩江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位置緊鄰蕪湖東高鐵站、蕪湖國際貨運港及連接長江三角洲經(jīng)濟區(qū)北部及南部的寧蕪高速。該物業(yè)包括兩個單層的高標準倉庫；配備有自動分揀及供應(yīng)鏈支持設(shè)施的一幢兩層高的分撥中心；一幢研發(fā)樓宇；及兩幢配套樓宇。截至2020年12月31日，三處物業(yè)合計租戶33名，順豐關(guān)連租戶約占同期總租金收入的80%。此外，按可出租面積計算，約90.9%的租戶來自物流行業(yè)，而其余租戶包括來自藥品、科技及其他行業(yè)的租戶。2）運營與財務(wù)數(shù)據(jù)：收入穩(wěn)中有升。租金收入：2018-2020年租金總收入分別為1.71、1.79、1.83億元，其中香港物業(yè)貢獻占比為99%、95%、89%；2019-2020年同比實現(xiàn)小幅增長，分別為5%、2%。物業(yè)收入凈額：2018-2020年物業(yè)收入凈額分別為1.59、1.7、1.77億元，其中香港物業(yè)貢獻占比為100%、97%、89%；2019-2020年同樣同比實現(xiàn)小幅增長，分別為7%、4%。出租率：香港物業(yè)出租率相對穩(wěn)定，2018-2020年分別為94%、97%、94%；蕪湖物業(yè)出租率增長快速，2018-2020年分別為50%、80%、98%；佛山物業(yè)由于只有順豐單一客戶，2020年出租率為100%。每平方米月租金：香港物業(yè)租金呈現(xiàn)每年下滑態(tài)勢，2018-2020年分別為93、89、86元/平方米/月；蕪湖物業(yè)每平方米月租金增長較為快速，2018-2020年分別為17、18、22元/平方米/月；佛山物業(yè)2020年租金為30元/平方米/月。費用角度：公司管理費用率維持在正常水平，2018-2020年分別為2%、1%、1%；財務(wù)費用率在2020年有較大幅度增長，分別為24%、27%、58%。利潤角度：公司2018-2020年凈利潤分別為2.6億元、1.6億元和0.2億元，主要受公允價值變動影響，三年公允價值變動分別為2億元、0.7億元和-0.5億元。2、順豐控股：多渠道盤活產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，獲取可觀投資收益1）順豐控股相關(guān)資產(chǎn)梳理截至2021H1，順豐在國內(nèi)擁有259個不同類型的自營倉庫，類型包括電商倉庫（252萬平）、食品冷庫（36萬平）和醫(yī)藥倉庫（17萬平），合計305萬平米。公司子公司雙捷供應(yīng)鏈擁有加盟倉161個，面積達234萬平米，是自營倉儲資源的彈性補充。此外，順豐國際依托現(xiàn)存電商平臺客戶，圍繞具有跨境電商發(fā)展?jié)摿Φ暮Ｍ馐袌?，鋪設(shè)海外倉網(wǎng)絡(luò)。目前已在美國、德國、愛沙尼亞、英國、波蘭、泰國、印尼、日本、澳大利亞共9個海外國家及地區(qū)的港口附近落地15個海外倉。順豐控股在2021年半年報中將“先發(fā)布局稀缺物流場地資源，助力產(chǎn)業(yè)升級”作為公司核心競爭力之一。并寫道，順豐產(chǎn)業(yè)園致力于成為基于現(xiàn)代物流的產(chǎn)業(yè)園運營商，是順豐戰(zhàn)略布局的重要一環(huán)，將不斷豐富順豐“地網(wǎng)”網(wǎng)絡(luò)，承載順豐的資源與服務(wù)。截至21年上半年，順豐控股已成功布局53個城市的產(chǎn)業(yè)園項目，物流場地土地面積約9300畝，已建成運營項目建筑面積約204萬平米，預(yù)計2021年下半年建成項目建筑面積約99萬平米，未來三年順豐產(chǎn)業(yè)園管理運營面積預(yù)計超600萬平米。順豐房托基金的設(shè)立，則是進一步支持公司物流產(chǎn)業(yè)園可持續(xù)健康發(fā)展，滿足物流主業(yè)發(fā)展對場地資源的需求，拓寬融資渠道，搭建產(chǎn)業(yè)園資本運作平臺。順豐物流場地資源：土地總規(guī)模9300畝，建筑面積655萬平方米，其中已建成運營項目3013畝，預(yù)計2021年建成項目1592畝，2022年及以后建成項目4695畝；建筑面積總規(guī)模655萬平方米，其中已建成運營項目204萬平方米，預(yù)計2021年建成項目99萬平方米，2022年及以后建成項目352萬平方米。2）多渠道盤活產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，獲取投資收益。為盤活公司產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，滿足項目滾動開發(fā)需求，加速產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略布局，公司搭建資產(chǎn)管理平臺，在保留資產(chǎn)經(jīng)營管理權(quán)的同時，積極探索物流產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)證券化及其他創(chuàng)新的資產(chǎn)運作方式。2018-2020年：通過ABS，累計實現(xiàn)投資收益約18億元公司連續(xù)發(fā)行三期物流地產(chǎn)ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將包括位于上海、無錫、深圳、義烏、淮安、嘉興、鹽城、泉州、寧波九個城市的10個項目作為資產(chǎn)設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃，資產(chǎn)土地面積合計約845畝，建筑面積合計約67萬平米，募集資金總規(guī)模約人民幣46億元，累計實現(xiàn)資產(chǎn)增值投資收益約人民幣18億元。2018-20年分別實現(xiàn)8.1、6.1及4.1億元投資收益。2020年：設(shè)立物流地產(chǎn)開發(fā)基金。公司探索開發(fā)類基金模式下的資產(chǎn)管理方式，與中信資本合作設(shè)立物流地產(chǎn)開發(fā)基金，基金規(guī)模為人民幣21億元的等值美元，位于北京、廣州、鄭州三個城市的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)組合作為首期項目資產(chǎn)置入基金，項目資產(chǎn)土地面積合計約493畝，建筑面積合計約32萬平米。2021年：順豐房托基金在香港聯(lián)交所上司，公司投資收益約9億人民幣。（二）中金普洛斯REIT：中國境內(nèi)第一批上市公募REITs中金普洛斯REIT于2021年6月21日上市，存續(xù)期50年，發(fā)行數(shù)量15億份，發(fā)行價格3.89元，總募集金額58.35億元，其中，普洛斯中國回購基金金額11.67億元，因此實際凈回收資金42.96億元。實際凈回收資金將由普洛斯中國投資順義李橋產(chǎn)業(yè)園等15個新增物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。1、底層資產(chǎn)：7個項目位于主要經(jīng)濟區(qū)中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)由7個倉儲物流園構(gòu)成，這些物流園分別位于京津冀、長三角和大灣區(qū)三大城市群。截至2020年12月31日，物流園區(qū)建筑總面積約70.5萬平方米，租賃收入合計3.11億元，資產(chǎn)估值53.46億元，平均出租率約98.72%，合同租金及管理費平均約40.04元/月/平方米。公司底層資產(chǎn)分別為普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯德順物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯淀山湖物流園，位于北京市、廣東省廣州市、佛山市一級江蘇省蘇州市、昆山市的核心集散地，交通便利。分項目來看，北京地區(qū)兩個資產(chǎn)的租金最高，普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園租金分別為67.38元/平方米/月和74.35元/平方米/月；北京空港物流園的估值最高，占比達到31%。1）北京市場項目運營情況：出租率來看，北京空港和北京通州2020年末出租率分別為96.85%和100%，北京市場整體出租率為97.99%；租金水平來看，北京空港和北京通州2020年末租金分別為2.11和2.48元/平方米/天，均高于北京市場整體租金水平1.81元/平方米/天。2）長三角市場項目運營情況：出租率來看，蘇州望亭2020年末出租率為100%，高于蘇州市場95.56%的平均水平；昆山普淀2020年末出租率為97.24%，略低于昆山市場97.5%的平均水平；租金水平來看，蘇州望亭2020年末租金為1.12元/平方米/天，高于蘇州市場1元/平方米/天的平均水平；昆山普淀2020年末租金為0.84元/平方米/天，低于昆山市場1.22元/平方米/天的平均水平。3）珠三角市場項目運營情況：出租率來看，廣州保稅、廣州增城2020年末出租率均為100%，高于廣州市場90.2%的平均水平；佛山順德2020年末出租率為100%，高于佛山市場92.3%的平均水平；租金水平來看，廣州保稅2020年末租金為0.84元/平方米/天，略低于所在的黃浦市場0.9元/平方米/天；佛山順德2020年末租金為1.1元/平方米/天，低于所在的佛山市場1.3元/平方米/天；而廣州增城2020年末租金為1.33元/平方米/天，高于所在的增城市場1.08元/平方米/天。4）整體出租率與租金處于較高水平從歷史出租率來看，整體處于滿足狀態(tài)，2020年受疫情影響各項目出租率有所降低，到2020年末整體基本恢復(fù)至疫情前水平。從租約剩余期限占比來看，按照合同租金及管理費金額占比計算，2021-2023年到期租約占比分別為32.44%、29.46%和23.75%；從租戶行業(yè)分類占比來看，運輸業(yè)、商業(yè)和專業(yè)服務(wù)占比最高，分別為44.83%和30.47%，軟件與服務(wù)等其他客戶類型合計為24.71%。2、財務(wù)：盈利能力穩(wěn)步提升營業(yè)收入：中金普洛斯REIT在2018-2020年營業(yè)收入分別為3.1、3.3、3.3億元，整體保持穩(wěn)定；利潤：項目2018-2020年毛利率分別為57%、61%、61%，利潤率分別為30%、33%、37%，盈利能力較強。2019-20年凈利分別為0.9、1.1及1.2億。2021年四季度，公司收入為8828萬元，環(huán)比增長1.94%；凈利潤759.5萬元，環(huán)比增長12%；平均出租率為98.78%，環(huán)比增加2.14個百分點。（三）南山控股：A股第一家上市物流地產(chǎn)公司南山控股于2009年在A股上市，2017年吸收合并深基地B（含寶灣物流），成為了中國第一家A股上市物流地產(chǎn)公司。公司是以現(xiàn)代高端倉儲物流為戰(zhàn)略性主業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)為支撐性主業(yè)，以產(chǎn)城綜合開發(fā)為培育性主業(yè)的綜合性企業(yè)集團。其中通過控股子公司寶灣物流開展倉儲物流業(yè)務(wù)，“打造國內(nèi)領(lǐng)先的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商”為發(fā)展目標，同時，把握行業(yè)發(fā)展趨勢并抓住國內(nèi)政策機遇，積極推進資產(chǎn)證券化、物流基金、公募或類REITs等工作，逐步建立“募投管退”的資產(chǎn)管理能力，打造業(yè)務(wù)滾動發(fā)展的資本閉環(huán)，持續(xù)提升資產(chǎn)效益。公司主營業(yè)務(wù)主要包括倉儲物流、房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)城綜合開發(fā)三類，此外，還涉及制造業(yè)及石油后勤服務(wù)等業(yè)務(wù)。1、財務(wù)數(shù)據(jù)：地產(chǎn)收入占比高，而倉儲物流毛利貢獻近半收入：地產(chǎn)貢獻核心收入。2020年公司收入112億，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入88億，占比78%，倉儲物流業(yè)務(wù)收入12億，占比11%；2021年上半年，房地產(chǎn)收入占比降至69%，而倉儲物流收入占比升至17%。毛利率：2021年上半年，倉儲物流毛利率達到54%，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅10%。毛利：倉儲物流貢獻近半。21年上半年，倉儲物流毛利3.8億，占比達到48%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利占比為35%。2、寶灣物流：國內(nèi)知名物流園區(qū)開發(fā)商和運營商2020年中國物流地產(chǎn)市場市占率第三（7%）；僅次于普洛斯（29%）、萬緯（8%）。2020年，寶灣物流首次依托旗下上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園成功發(fā)行類REITs產(chǎn)品；截至2021年6月底，寶灣物流在全國擁有并管理69個智慧物流園區(qū)，運營、管理和規(guī)劃在建（含待建項目）倉儲面積共760萬平方米。1）財務(wù)數(shù)據(jù)營業(yè)收入：2018-2020年營業(yè)收入分別為7.5、9.6及11.8億，保持20%以上的增速，202