備戰(zhàn)營改增，15個(gè)策略應(yīng)對9大可能傳言已久的房地產(chǎn)營改增即將變成現(xiàn)實(shí)，房企應(yīng)該如何提前做好籌劃？鴻坤集團(tuán)張秀全“從營改增對行業(yè)影響、“營改增”前后稅負(fù)及利潤測算分析、應(yīng)對策略”3個(gè)方面進(jìn)行了較為全面的闡述。推薦大家認(rèn)真閱讀。文/鴻坤集團(tuán)張秀全“營改增”一旦在房地產(chǎn)、建筑、金融這三個(gè)行業(yè)實(shí)行，將是對房地產(chǎn)價(jià)格體系的顛覆，整個(gè)行業(yè)的運(yùn)營模式、財(cái)務(wù)架構(gòu)、企業(yè)內(nèi)部機(jī)制以及行業(yè)的利潤水平都帶來一個(gè)翻天覆地的變化。企業(yè)一定要提前籌劃，想明白了，可能就領(lǐng)先一步，但如果毫無準(zhǔn)備，等到政策到來的時(shí)候，可能就會(huì)措手不及。本文在目前所掌握信息的基礎(chǔ)上大膽假設(shè)，建立稅負(fù)測算模型，推導(dǎo)出“營改增”對房企稅負(fù)及利潤的影響，并提出了一些應(yīng)對措施。一“營改增”政策前瞻及對行業(yè)的影響1.稅率稅率作為房地產(chǎn)“營改增”的核心，合理的稅率設(shè)計(jì)有利于平衡“營改增”前后的總體稅負(fù)水平，也決定著“營改增”改革的最終指向以及政策期望值的實(shí)現(xiàn)。目前，傳言房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅率或?yàn)?1%，生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)稅率或?yàn)?%，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)、建筑、金融三大行業(yè)一起推行。房地產(chǎn)業(yè)11%的稅率在業(yè)界已基本達(dá)成共識(shí)，在此不再贅述。而作為房地產(chǎn)緊密相連的上游建筑行業(yè)的稅率則爭議較大，有觀點(diǎn)認(rèn)為可能會(huì)降至6%，但筆者認(rèn)為降至6%的可能極小。原因有三點(diǎn)：一是如果建筑業(yè)稅率下降5%，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)建筑成本進(jìn)項(xiàng)抵扣下降5%，利潤也將隨之下降（筆者測算行業(yè)利潤將下降1%以上）。而作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，正處在行業(yè)利潤下行的當(dāng)口，多數(shù)房企管理上尚未做好迎接“白銀時(shí)代”的準(zhǔn)備，這對于房企將是極大的考驗(yàn)。而如果將稅率定在11%，經(jīng)過市場的柔和調(diào)整，對稅負(fù)、利潤進(jìn)行重新分配，將會(huì)起到很好的緩沖效果；二是，將建筑企業(yè)稅率定為6%，短期內(nèi)將會(huì)倒逼房企過多地采用“甲供材”這種稅籌方式，大量從供應(yīng)商處直接采購，以提高自己的進(jìn)項(xiàng)抵扣。極端情況下，有能力的大型房企，將會(huì)重新配置資源和加強(qiáng)自身的施工管理能力，而建筑企業(yè)將逐漸淪為勞務(wù)公司。這種情況是與“營改增”的初衷相背離的；最后一點(diǎn)，也是最重要的一點(diǎn)，財(cái)稅〔2011〕110號文中已明確建筑業(yè)適用11%的稅率。而此文件是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的，由此推斷修改的幾率微乎其微。結(jié)論：房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅率11%，金融業(yè)6%（金融業(yè)尚無靠譜消息，暫按此利率考慮）2.土地成本能否作為進(jìn)項(xiàng)扣除？目前主要有2種觀點(diǎn)，觀點(diǎn)1：可以扣除，土地出讓金和市政配套費(fèi)可參考像“農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品”一樣直接乘以個(gè)扣除率扣除。那么這個(gè)扣除率定多少合適呢？如果定為11%，行業(yè)毛利率按35%計(jì)算，在不考慮期間費(fèi)用的情況下增值稅稅負(fù)率為3.85%，遠(yuǎn)低于營業(yè)稅率5%，所以定為11%的可能性不大。筆者猜想，定為6%的可能性比較大。觀點(diǎn)2：不可以扣除。有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于土地等支付給政府費(fèi)用沒有進(jìn)項(xiàng)票據(jù)，導(dǎo)致此部分成本不能抵扣，稅負(fù)增加。但筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)不成立，土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，如不能扣除，其對部分房企的傷害是致命的。結(jié)論：土地成本扣除率或?yàn)?%。3."預(yù)售在先，成本在后"的抵扣鏈條倒掛問題一是不可能讓企業(yè)預(yù)售時(shí)直接按稅率繳納，企業(yè)不干；二是也不可能等交房了才交，稅局不干。所以，極有可能參照土增稅的方法，先按預(yù)售款的一定比率預(yù)繳，達(dá)到一定條件清算。結(jié)論：不必操心。4.土地增值稅是否會(huì)取消？“營改增”后，如果再征收土地增值稅，確實(shí)存在重復(fù)征稅的問題，但是否會(huì)因此而取消呢？當(dāng)然不會(huì)。首先，重復(fù)征稅一直都存在，靠“營改增”一下子解決也不太現(xiàn)實(shí)，套用一句廣告語：“面要一口一口吃，夢要一步一步來！”其次，土增稅的立法目的：(1)規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序。(2)抑制房地產(chǎn)投機(jī)和炒賣活動(dòng)，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，防止國有土地收益流失。(3)增加國家財(cái)政收入。說白了，其實(shí)質(zhì)就是要調(diào)控，并把土地自然增值部分收走，從而增加財(cái)政收入。而“營改增”短期內(nèi)不能達(dá)成以上目的；最后，如果取消土增稅，那么房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率11%和“營改增”前后稅負(fù)平衡兩個(gè)假設(shè)將同時(shí)失效。結(jié)論：短期內(nèi)，土地增值稅不會(huì)取消。隨著地產(chǎn)”黃金十年“的遠(yuǎn)去，行業(yè)利潤將逐漸回歸理性，土增稅很可能將自然消失，到那時(shí)，土增稅將完成其使命，或取消或并入其他稅種。5.不動(dòng)產(chǎn)租賃將如何征稅？財(cái)稅【2013】106號文規(guī)定：對試點(diǎn)范圍內(nèi)提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的，在試點(diǎn)期間可按簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，征收率為3%。本人預(yù)測，對于已建成用于出租的不動(dòng)產(chǎn)也將參照此辦法執(zhí)行，但已簽訂租賃合同的可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅；對于未完工或新項(xiàng)目，可選擇采用一般計(jì)稅辦法，稅率或參照有形動(dòng)產(chǎn)租賃的17%執(zhí)行，建設(shè)期間的進(jìn)項(xiàng)票據(jù)可全部形成留抵稅額，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。結(jié)論：已建成的項(xiàng)目可按3%簡易征收，其中老租賃合同可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅。新項(xiàng)目可選擇采用一般計(jì)稅辦法。6.老項(xiàng)目、老合同將如何處理？同上，參考財(cái)稅【2013】106號文相關(guān)規(guī)定，本人大膽猜想：營改增前已開盤的在建項(xiàng)目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅；未開盤的在建項(xiàng)目，可選擇繼續(xù)繳納營業(yè)稅，也可選擇由由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對已發(fā)生成本（含已簽合同未支付部分）核定一個(gè)抵扣率形成期初留抵稅額，新發(fā)生的成本按新辦法執(zhí)行；新項(xiàng)目按新辦法執(zhí)行。結(jié)論：已開盤在建項(xiàng)目按老辦法，未開盤在建項(xiàng)目新老辦法結(jié)合，新項(xiàng)目按新辦法。7.能否等待過渡性政策？根據(jù)”營改增“過往的經(jīng)驗(yàn)，針對未執(zhí)行完的合同、未完工的項(xiàng)目一定會(huì)出臺(tái)過渡性政策。至于過渡性政策是什么，我們不用太過關(guān)心。由于房地產(chǎn)業(yè)”營改增“的繁復(fù)性和緊迫性，過渡政策的某些細(xì)節(jié)很可能簡單粗暴地“一刀切“，而為了不嚴(yán)重影響稅收收入，政策口徑肯定會(huì)是偏緊的，如此留給企業(yè)籌劃的空間其實(shí)并不多，而且此階段雷區(qū)較多，操作時(shí)定要慎之又慎。此外，”營改增“后國稅與地稅的稅收收入如何劃分尚不確定，如把營業(yè)稅從地稅直接拿掉的話，地方稅局勢必會(huì)抓住最后的尾巴，從嚴(yán)征稅。綜上，抓緊時(shí)間去庫存，抓緊時(shí)間成本結(jié)算，抓緊時(shí)間土地增值稅清算，將是”營改增“最大的稅務(wù)籌劃！結(jié)論：奔跑吧，兄弟！8.“營改增”是否對房價(jià)產(chǎn)生較大影響？房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了過去價(jià)格持續(xù)上漲的黃金十年，此期間房價(jià)基本不受供需關(guān)系影響，定價(jià)也基本不以成本為依據(jù)，房價(jià)更多的取決于客戶對市場的預(yù)期。因此，房價(jià)不會(huì)因“營改增”產(chǎn)生較大的波動(dòng)。但，如果房價(jià)持續(xù)下行至理性區(qū)間，供需關(guān)系發(fā)揮定價(jià)作用，“營改增”帶來的稅負(fù)增減會(huì)有一部分反應(yīng)到房價(jià)中由購房者承擔(dān)，當(dāng)然，從國家穩(wěn)定房價(jià)的宏觀政策來看，這種可能性極小。結(jié)論：不會(huì)有較大影響，購房者愿意承擔(dān)房價(jià)依然取決于市場。9.房地產(chǎn)行業(yè)將迎來怎樣的變化？（1）“子公司”向“分公司”模式轉(zhuǎn)變“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)很可能按財(cái)稅〔2013〕74號文《關(guān)于重新印發(fā)<總分機(jī)構(gòu)試點(diǎn)納稅人增值稅計(jì)算繳納暫行辦法>的通知》的辦法執(zhí)行，即分支機(jī)構(gòu)按銷售額預(yù)征率預(yù)繳一部分增值稅，按年度在總部機(jī)構(gòu)所在地清算繳納。如此，房企將更愿意選擇以總公司的名義去拿地，成立分公司來運(yùn)營項(xiàng)目的模式，以便統(tǒng)籌、充分抵扣各項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅票。但，這種模式也有阻力，項(xiàng)目所在地政府為爭取當(dāng)?shù)囟愂眨芸赡茉谀玫丨h(huán)節(jié)強(qiáng)制要求企業(yè)注冊子公司。（2）有能力的房地產(chǎn)企業(yè)向上游行業(yè)擴(kuò)張房企為了抵扣較高的進(jìn)項(xiàng)票，很可能直接或間接地控制上游建筑商或材料、設(shè)備供應(yīng)商。進(jìn)而導(dǎo)致大量關(guān)聯(lián)或隱性關(guān)聯(lián)交易的產(chǎn)生。但從長遠(yuǎn)看，在市場這只無形的手調(diào)整下，這種需求會(huì)逐漸減弱。（3）企業(yè)購房意愿將大大增強(qiáng)目前，尚不明確企業(yè)購房產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)如何抵扣，但無論如何肯定是可以抵扣的。因此，會(huì)有更多的企業(yè)由租房變?yōu)橘I房，在進(jìn)項(xiàng)抵扣的同時(shí)，還可以獲得房產(chǎn)增值帶來的收益。（4）房地產(chǎn)保理業(yè)務(wù)將快速發(fā)展“營改增”后，為了盡早獲得更多的進(jìn)項(xiàng)稅票抵扣，房企會(huì)想盡各種辦法要求乙方盡早開票，但又不想這么早支付工程款，如何解決？利用乙方的應(yīng)收甲方工程款做保理或許是一個(gè)雙贏的選擇，甲方可以獲得進(jìn)項(xiàng)票抵扣，延后稅金支出，減小融資壓力和成本，乙方可以提前拿到工程款，也會(huì)積極配合。二“營改增”前后稅負(fù)及利潤測算分析1.關(guān)于模型目前，網(wǎng)上流傳著各種版本的稅負(fù)測算，但多數(shù)僅僅是使用個(gè)別假設(shè)條件來分析營業(yè)稅（增值稅）的稅負(fù)變化，并未綜合考慮對土地增值稅、所得稅整體稅負(fù)的影響，這樣得出的結(jié)論注定是片面的、不正確的。本文構(gòu)建的“營改增“稅負(fù)測算模型具有如下優(yōu)點(diǎn)：（1）考慮整體稅負(fù)，而不只是增值稅和營業(yè)稅的對比；（2）自定義變量，不同企業(yè)可根據(jù)自身情況輸入，得出符合自身情況的結(jié)論；（3）方便快捷，“營改增“政策落地后，簡單輸入變量，可迅速得出結(jié)論，做出反應(yīng)。2.模擬數(shù)據(jù)分析（1）假設(shè)條件（本文的假設(shè)條件參考了行業(yè)平均值，意在說明模型的內(nèi)在邏輯，企業(yè)可根據(jù)自身情況輸入條件，得出符合自身實(shí)際情況的結(jié)論）為方便分析，本文假設(shè)含稅收入為100，其他各項(xiàng)指標(biāo)均表示為占含稅收入的比。同時(shí)，為方便對比，計(jì)算”營改增“后的稅負(fù)率時(shí)，分母也取含稅收入（舉例說明：“營改增“前收入為100，營業(yè)稅為5，稅負(fù)率為5%；”營改增“后含稅收入為100，賬面收入為100/（1+11%）=90.09，增值稅為5，賬面稅負(fù)率為5.55%，但實(shí)際上企業(yè)實(shí)際繳的稅沒有變化，所以，本文計(jì)算“營改增“的的稅負(fù)率時(shí)將收入還原為含稅收入100，即稅負(fù)率仍為5%）。詳細(xì)假設(shè)條件如下：注：甲供部分因情況較多，比例不好確定，本文暫未考慮，待政策出臺(tái)后，企業(yè)可加大甲供力度。（2）營業(yè)稅（增值稅）增值稅銷項(xiàng)=100/（1+11%）*11%=9.91增值稅進(jìn)項(xiàng)=∑100*各成本費(fèi)用占含稅收入比*可抵進(jìn)項(xiàng)得票率/（1+增稅稅率）*增值稅率=5.58以建造成本為例：假設(shè)建造成本占含稅收入45%，建造成本構(gòu)成如上表2.2所示，則前期費(fèi)用（含政府性收費(fèi)）=100*45%*10%=4.5。假設(shè)該科目綜合增值稅率為6%，有50%可取得進(jìn)項(xiàng)稅票，則前期費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額=100*45%*10%*50%*6%=4.5*50%*6%=0.135。用100*45%合并同類項(xiàng)，得到建造成本的抵扣系數(shù)為8.99%。推出建造成本進(jìn)項(xiàng)稅額=100*45%*8.99%=4.05。其他三項(xiàng)費(fèi)用以此類推，得到總體進(jìn)項(xiàng)為5.58。應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)=9.91-5.58=4.33。結(jié)論：”營改增“后，增值稅比營業(yè)稅稅負(fù)下降0.67%，考慮營業(yè)稅金及附加后，下降幅度放大到0.75%。如下圖：（3）土地增值稅財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除方案的選擇：當(dāng)實(shí)際支付且符合稅法扣除條件的財(cái)務(wù)費(fèi)用大于開發(fā)成本的5%時(shí)，選擇按實(shí)際扣除，否則選擇按開發(fā)成本的5%扣除。本文假設(shè)融資規(guī)模為開發(fā)成本的50%，利率8%，每期貸款期限1.8年，則財(cái)務(wù)費(fèi)用=100*（20%+45%）*50%*8%*1.8=4.68。大于開發(fā)成本的5%=100*（20%+45%）*5%=3.25，故選擇按實(shí)際扣除。a.“營改增“前土地增值稅增值額=收入-開發(fā)成本*（1+20%+5%）-財(cái)務(wù)費(fèi)用-收入*5.6%=100-100*65%*125%-4.68-5.6=100-91.53=8.47增值率=8.47/91.53=9.25%，適用于30%的稅率。應(yīng)交土地增值稅=8.47*30%=2.54。即稅負(fù)率為2.54%b.“營改增“后土地增值稅增值額=不含稅收入-不含稅開發(fā)成本*（1+20%+5%）-不含稅財(cái)務(wù)費(fèi)用=100/1.11-[100*65%-100*(1.13%+4.05%)]*125%-4.68/1.06=90.09-74.78-4.42=90.09-79.2=10.89。其中：1.13%和4.05%分別為土地成本和建造成本進(jìn)項(xiàng)稅額占含稅收入的比，詳見假設(shè)條件表2。增值率=10.89/79.2=13.76%，適用于30%的稅率。應(yīng)交土地增值稅=10.89*30%=3.27即稅負(fù)率為3.27%。結(jié)論：”營改增“后，土增稅稅負(fù)率由2.54%上升至3.27%，上升了0.73個(gè)百分點(diǎn)。（4）企業(yè)所得稅在本文的假設(shè)條件下，增值稅（營業(yè)稅）和營業(yè)稅金及附加稅負(fù)率合計(jì)降低了0.75%，而土地增值稅稅負(fù)率上升了0.73%，相互抵消后，使得所得稅稅負(fù)率前后基本相當(dāng)。（5）整體稅負(fù)率及凈利率在本文的假設(shè)條件下，整體稅負(fù)率下降了0.02%，導(dǎo)致凈利率相應(yīng)上升了0.02%。3.稅負(fù)率及凈利率敏感性分析計(jì)算增值稅時(shí)，銷項(xiàng)部分基本是固定的，決定其稅負(fù)的主要因素在于進(jìn)項(xiàng)。而土地成本和建造成本占房地產(chǎn)總成本的主要部分，二者占總成本的比例、構(gòu)成決定著進(jìn)項(xiàng)的多少，進(jìn)而對稅負(fù)率及凈利率造成影響。本文以土地成本、建造成本為敏感性條件，分別對營業(yè)稅（增值稅）、土增稅、所得稅、整體稅負(fù)率及凈利率進(jìn)行分析。（1）營業(yè)稅（增值稅）及附加如下圖所示，當(dāng)企業(yè)毛利率高于35%-40%時(shí)，稅負(fù)率開始上升，反之開始下降。圖表舉例說明：橫坐標(biāo)土地成本占含稅收入20%，縱坐標(biāo)建造成本占含稅收入比45%，即毛利率為35%時(shí)，營業(yè)稅（增值稅）及附加稅負(fù)率（改后-改前）下降0.75%。（2）土地增值稅由于成本按不含稅價(jià)計(jì)算后，稅金部分無法實(shí)現(xiàn)130%的放大扣除（包含加計(jì)扣除20%和開發(fā)費(fèi)用10%），無論毛利率如何變動(dòng)，土增稅負(fù)率基本都是上漲的，但上漲幅度不大。（3）企業(yè)所得稅當(dāng)毛利率在35%左右時(shí)，企業(yè)所得稅稅負(fù)率受“營改增”影響不大。當(dāng)毛利率大于35%左右的平衡區(qū)間時(shí)，稅負(fù)率加重，反之減輕。（4）整體稅負(fù)率及凈利率當(dāng)毛利為30%左右時(shí)為整體稅負(fù)率和凈利率的平衡區(qū)間，“營改增”對企業(yè)稅負(fù)率的影響最小。當(dāng)毛利率大于30%左右的平衡區(qū)間時(shí)，稅負(fù)率加重，反之減輕。三“營改增”15個(gè)應(yīng)對策略如上文分析，“營改增”對于毛利率較低的房企將是利好，對于毛利率較高的房企將是利空，而這個(gè)分水嶺的毛利率在30%左右。面對“營改增”，無論預(yù)期利好還是利空，企業(yè)都必須未雨綢繆，針對可能事項(xiàng)制定相應(yīng)措施，管控風(fēng)險(xiǎn)，合理籌劃，降低稅改成本，以最積極的態(tài)度迎接“增值稅時(shí)代”的到來。（一）公司層面1.意識(shí)：全員“營改增”本次稅制改革，對國家、對行業(yè)、對企業(yè)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)業(yè)面臨高地價(jià)、融資難、行業(yè)競爭加大、庫存難去化、銷售市場收縮的多重不利環(huán)境下，對于大多數(shù)中小房企來說，“營改增”或許遠(yuǎn)沒有某些人喊的“彎道超車”那么美好，相反，稍有不慎很可能將成為壓垮駱駝的最后一根稻草！因此，企業(yè)務(wù)必將“營改增”作為公司層面的頭等大事來抓，而不是僅僅局限在財(cái)務(wù)部門，從企業(yè)高管到一線員工都必須樹立“營改增“意識(shí)。2.投資：重構(gòu)投資模型，謹(jǐn)慎拿地、并購（1）拿地“營改增”后，收支都將由價(jià)內(nèi)稅變?yōu)閮r(jià)外稅，同時(shí)，增值稅發(fā)票的類別（專票、普票或無票）、稅率（17%、13%、11%、6%、0%）都比營業(yè)稅更為復(fù)雜，其帶來的銷售定價(jià)、成本定價(jià)、稅負(fù)的變化，導(dǎo)致原來投資測算模型失效。在行業(yè)投資回報(bào)率越來越低的大背景下，如還用以前的思路拿地，很可能直接導(dǎo)致投資的失敗。企業(yè)決策層和投資相關(guān)人員必須提前了解“營改增”的原理及預(yù)判其帶來的影響，待稅改后，第一時(shí)間結(jié)合市場、政策、上下游行業(yè)價(jià)格變動(dòng)等因素重構(gòu)投資模型，劃定所能承受的地價(jià)上限，進(jìn)而得出正確的投資決策。（2）并購在”營改增“政策落地之前，在資產(chǎn)收購、股權(quán)收購等方式取得項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)更加謹(jǐn)慎。除了要摸清常規(guī)要點(diǎn)外，還要深入被收購項(xiàng)目的賬目，了解發(fā)票情況，以防因缺少可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票、成本不實(shí)等原因，導(dǎo)致后期稅負(fù)的增加。同時(shí)，必須在轉(zhuǎn)讓合同中明確如因歷史問題導(dǎo)致的涉稅損失全部由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。2.預(yù)算：做好重做的準(zhǔn)備由于”營改增“帶來計(jì)價(jià)體系等諸多因素的變化，對多少房企來說，原來的預(yù)算將不再滿足指導(dǎo)運(yùn)營及績效考核的目的。此外，地產(chǎn)項(xiàng)目一般開發(fā)周期較長，在很長一段時(shí)間內(nèi)，各地產(chǎn)集團(tuán)都會(huì)存在新老項(xiàng)目并行的情況，由于新老項(xiàng)目適用的增值稅政策不同（如上文所述，很可能已開盤的老項(xiàng)目繼續(xù)執(zhí)行營業(yè)稅的政策），預(yù)算也不盡相同，二者口徑如何兼容，也需要集團(tuán)公司提前想好。4.銷售：結(jié)合市場，合理降價(jià)，快速去庫存本人預(yù)測對應(yīng)于已開盤的老項(xiàng)目（庫存項(xiàng)目）繼續(xù)執(zhí)行營業(yè)稅的政策，如果真如此，稅負(fù)沒有變化。但也很可能簡單粗暴地”一刀切“，如交通運(yùn)輸業(yè)、電信業(yè)等企業(yè)在“營改增”前的固定資產(chǎn)和存貨未被許可抵扣，特別是交通運(yùn)輸業(yè)的期初車輛、輪船等未被許可抵扣，這在改革之初產(chǎn)生了行業(yè)性的經(jīng)營困難。一旦”一刀切“，企業(yè)稅負(fù)增加的可能將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降低的可能，與其多交稅，不如降價(jià)走量。總而言之，無論從哪個(gè)角度考慮，快速去庫存是企業(yè)必然的選擇，而是否降價(jià)換量需要綜合謹(jǐn)慎考慮，”營改增“是定價(jià)的重要因素，但不是主要因素。5.成本：重構(gòu)價(jià)格體系，建立議價(jià)優(yōu)勢，加快結(jié)算效率（1）價(jià)格體系A(chǔ).工程造價(jià)的變化。由于建筑業(yè)“營改增”也必須在2015年內(nèi)完成，該行業(yè)受到的沖擊更加強(qiáng)烈，將直接導(dǎo)致其工程造價(jià)體系的重新修訂。根據(jù)目前所掌握的信息，建筑業(yè)的稅負(fù)將不同程度的增加，那么增加的稅負(fù)勢必向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)嫁。B.計(jì)價(jià)模式的變化。增值稅作為價(jià)外稅，其稅負(fù)理論上應(yīng)由消費(fèi)者承擔(dān)，完全顛覆了原來建筑產(chǎn)品的造價(jià)構(gòu)成。房企成本人員要將價(jià)稅分離后，重新建立成本模型，并適應(yīng)價(jià)稅分離的報(bào)價(jià)模式。C.“甲供材”的利用。前文講到，“甲供材”可使房企享受17%進(jìn)項(xiàng)票抵扣，高于建筑業(yè)6個(gè)百分點(diǎn)，成本人員應(yīng)綜合考慮價(jià)格因素，最大限度利用此籌劃思路。綜上三點(diǎn)，房企成本人員必須要提前重新構(gòu)建新的價(jià)格體系，才能在”營改增“帶來的價(jià)格調(diào)整中分得一杯羹。（2）建立議價(jià)優(yōu)勢“營改增”后，建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)而造成對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營成本一系列影響，二者在很長一段時(shí)間內(nèi)都處于“人各為己”的利益博弈中，如何建立自己的議價(jià)優(yōu)勢？房企成本人員必須提前想明白。（如針對“甲供材”問題，總包單位在談判過程中一定會(huì)增加限制使用的條款，我們?nèi)绾螒?yīng)對？）（3）加快結(jié)算進(jìn)度由于工程結(jié)算的繁復(fù)性決定，成本結(jié)算工作滯后非常常見，尤其體現(xiàn)在一些管控能力較差的中小企業(yè)?！盃I改增”后，如結(jié)算不及時(shí)，就不能及時(shí)取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，進(jìn)而造成前期稅負(fù)加重，給公司資金造成壓力。因此，從現(xiàn)在開始，房企就要著重提高成本結(jié)算效率。6.現(xiàn)金流管理：安全第一房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)?！盃I改增“后，由于預(yù)售在先，成本結(jié)算滯后等原因?qū)е碌挚坻湕l倒掛，雖現(xiàn)在政策并不明確，但極有可能稅改后，導(dǎo)致稅金分布不均衡，在某一時(shí)段需要較大金額的稅金入庫。所以，企業(yè)一定要綜合考慮，控制融資規(guī)模及節(jié)奏，備足資金頭寸削峰填谷，保證資金安全。7.供應(yīng)商選擇：大合同選一般納稅人專票，零星采購要綜合考慮企業(yè)供應(yīng)商主要有兩種：一種是從增值稅一般納稅人，另一種是小規(guī)模納稅人。一般納稅人可以開出稅率為17%、11%的專用發(fā)票，而小規(guī)模納稅人只能開不能抵扣的普通發(fā)票或稅率為3%的專用發(fā)票（稅局代開）。在簽訂大宗采購、工程合同時(shí)一定要選擇一般納稅人并開具專用發(fā)票（事實(shí)上，有能力簽訂大合同的基本都是一般納稅人），而對零星采購，比如辦公用品、工程散件等，可以在價(jià)、稅、質(zhì)量等方面綜合考慮，選擇最合適的供應(yīng)商和發(fā)票類型（關(guān)于專票和普票、無票的稅負(fù)比較的文章網(wǎng)上已有很多，在此不再贅述，可參考下圖）。8.合同：必須加入發(fā)票及涉稅條款！在簽訂合同時(shí)必須明確：（1）價(jià)格是否含稅；（2）發(fā)票類型、提供發(fā)票時(shí)點(diǎn)及時(shí)限（如：結(jié)算后，支付至95%時(shí)，必須提供含質(zhì)保金在內(nèi)100%的發(fā)票）；（3）發(fā)生糾紛時(shí)，涉及賠償款的稅金由稅承擔(dān)等。（4）銷售合同中，折扣方式、付款方式對稅金繳納和賬務(wù)處理都有較大影響，營銷部門在草擬合同時(shí)務(wù)必要與財(cái)務(wù)人員充分溝通后再予簽訂。9.ERP（含財(cái)務(wù)系統(tǒng)）：系統(tǒng)性改造“營改增”對企業(yè)的影響是方方面面的，ERP作為企業(yè)最重要的管理工具，一定要及時(shí)跟上稅改的步伐。企業(yè)可提前與ERP供應(yīng)商溝通，及早做好準(zhǔn)備（如可在ERP審批環(huán)節(jié)加入發(fā)票類型，一是加強(qiáng)發(fā)票管理，提前發(fā)現(xiàn)問題；二是滿足企業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，為稅改制定對策提供依據(jù)）。10.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：虛開、代開、售賣、購買發(fā)票觸及刑事責(zé)任首先，增值稅下，發(fā)票管理更加規(guī)范和嚴(yán)格，如貨、錢、票要求三流合一，銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)比對等措施有效遏制了發(fā)票違法行為；其次，虛開、代開、售賣、購買發(fā)票等行為已列入刑法，如第205條、第206條、第208條等都是十分嚴(yán)苛的條款。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，切勿因一時(shí)貪圖小利而自釀苦果。（二）財(cái)務(wù)層面1.跨界管理：財(cái)務(wù)深入業(yè)務(wù)部門跨界延伸管理義不容辭這次稅制改革看似只是財(cái)務(wù)部門的事，實(shí)則將會(huì)影響到企業(yè)的方方面面，財(cái)務(wù)部作為這方面最專業(yè)部門，此時(shí)一定要挺身而出，牽頭做好宏觀財(cái)務(wù)管理工作。一方面，財(cái)務(wù)人員要贏得公司決策層的絕對支持，并做好公司內(nèi)的宣傳培訓(xùn)工作；另一方面，財(cái)務(wù)人員要深入業(yè)務(wù)部門，加強(qiáng)成本、采購、工程、銷售決策與具體執(zhí)行人員的聯(lián)動(dòng)溝通，達(dá)到合理降低稅負(fù)與經(jīng)營成本目的。2.核算管理：從零開始，與稅務(wù)管理深度結(jié)合與營業(yè)稅相比，增值稅核算工作要難的多：首先，營業(yè)稅只有1個(gè)科目，核算非常簡單，而增值稅需要13個(gè)科目，其難度大大增加；其次，營業(yè)稅計(jì)算方法簡單，銷售額直接乘以稅率即可，而增值稅施行抵扣制，計(jì)算方法更加復(fù)雜；最后，增值稅從發(fā)票開出、發(fā)票取得、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等一系列操作都與賬務(wù)核算緊密相關(guān)，賬務(wù)處理稍有不慎都有可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。所以，財(cái)務(wù)人員一定要摒棄營業(yè)稅的慣性思維和”想當(dāng)然“的做法，而是從零開始，重新學(xué)習(xí)增值稅的相關(guān)知識(shí)，并帶著稅務(wù)管理的思維進(jìn)行核算工作，與稅務(wù)管理深度結(jié)合。3.稅務(wù)管理：建立稅控制度，規(guī)范稅務(wù)操作良好的稅控制度，能幫助企業(yè)大大降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅改后，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)新政策，及時(shí)更新相關(guān)制度及操作指引。4.稅收籌劃：控制風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)的反面即是收益，稅收籌劃其實(shí)是在合理合法的前提下對風(fēng)險(xiǎn)的有效控制?！睜I改增“初期，勢必留有很多不完善的地方，這時(shí)企業(yè)一定要耐得住誘惑，切不可去鉆稅法的空子，否則，一不小心即成”自作聰明“。合理又合法的籌劃方法有很多，本文不作展開。5.發(fā)票管理：“抵扣“是靈魂發(fā)票管理中，除了發(fā)票的購買、領(lǐng)用、開具、收取、認(rèn)證、抵扣等基礎(chǔ)動(dòng)作要做扎實(shí)外，財(cái)務(wù)人員還應(yīng)站在更高的高度上對發(fā)票進(jìn)行管理。降低增值稅稅負(fù)的關(guān)鍵在于是否有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅票可以抵扣，所以，財(cái)務(wù)人員在日常業(yè)務(wù)處理及跨部門延伸管理時(shí)，一定要時(shí)刻運(yùn)用”抵扣“思維，盡可能獲取更多的進(jìn)行抵扣，這才是發(fā)票管理的終極目的。四結(jié)語這次“營改增”稅制改革對整個(gè)行業(yè)的影響是系統(tǒng)性的，我們堅(jiān)信，從長期看勢必減輕整個(gè)行業(yè)的稅負(fù)，這是對行業(yè)的重大利好。但是，短期內(nèi)對企業(yè)的沖擊會(huì)很大，誰也不能幸免，我們現(xiàn)在無法保證做到從中受益或不受損失，但我們可以比是誰的損失更小。如果把這次稅改風(fēng)險(xiǎn)比喻成獅子，我們不一定要跑過獅子，但我們一定要跑過同行的伙伴！30位資深成本總共話“營改增”影響與應(yīng)對【明源君說】多位人士表示，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行“營改增”后會(huì)產(chǎn)生多大沖擊，目前開發(fā)商自己也沒底。某種程度來看，如果不能夠很好地處理抵扣事宜，或者很好轉(zhuǎn)嫁成本，開發(fā)商的成本將會(huì)上升，盈利空間有可能被擠壓。存貨在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，“營改增”之后，如果企業(yè)的初期存貨和固定資產(chǎn)不能抵扣，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際銷售存貨時(shí)所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額，沒有與之相對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，企業(yè)稅負(fù)必然增加。影響稅負(fù)增減的重要因素是存量資產(chǎn)和土地成本能否計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額納入稅款抵扣鏈條。北京大學(xué)財(cái)經(jīng)稅法研究中心主任劉劍文在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)。一、需要明確的土增稅/增值稅概念與“營改增”行業(yè)阻力土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。增值稅從計(jì)稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。有群友認(rèn)為，增值稅和土增稅并不沖突，土增稅涉及銷售或轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，營業(yè)稅涉及所有收入?！盃I改增”涉及行業(yè)的阻力，建筑業(yè)來自于：占總成本約20%的人工成本無法取得進(jìn)項(xiàng)稅票；砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進(jìn)項(xiàng)稅票；總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗。房地產(chǎn)業(yè)來自于：土體出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)不能取得進(jìn)項(xiàng)稅票；選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進(jìn)銷稅金匹配犧牲資金成本。二、“營改增”帶給地產(chǎn)成本管理的6大挑戰(zhàn)“營改增”對地產(chǎn)成本管理的影響，可直接或間接體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)，這與地產(chǎn)成本管理有著千絲萬縷聯(lián)系的兩大行業(yè)，因“營改增”做的相應(yīng)改變，對地產(chǎn)成本管理都是很大的挑戰(zhàn)。1.占比較大的費(fèi)項(xiàng)不予抵扣，致成本增加按稅務(wù)總局的意思，土地出讓金、市政配套費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)不予許抵扣，這三大費(fèi)項(xiàng)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本占比很大，如果這部分不準(zhǔn)抵扣，根據(jù)11%的稅率，確實(shí)成本不低，一方面會(huì)增加建造成本，另一方面，地價(jià)款政府不開增值稅發(fā)票，土地沒有進(jìn)項(xiàng)票抵扣不了，轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，這稅負(fù)將非常高。2.實(shí)施“營改增”帶來稅款抵扣難題房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)著名稅務(wù)籌劃專家朱鵬祖認(rèn)為，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)遲遲未納入增值稅征稅范圍，主要問題在于抵扣項(xiàng)目。建筑業(yè)的抵扣項(xiàng)目分散，稅收管理成本高，導(dǎo)致稅收管理成本較大。而房地產(chǎn)業(yè)主要問題在于其抵扣項(xiàng)目的確定性及項(xiàng)目周期長，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)類似，都是資本密集型行業(yè)，利息成本能否抵扣成為稅款抵扣的難題之一。3.影響房企內(nèi)部融資企業(yè)向自己內(nèi)部融資的成本不好計(jì)算，內(nèi)部融資要去代開發(fā)票，相當(dāng)自己向自己借錢還要向國家交稅。所以內(nèi)部融資不劃算，但是不開票，融資費(fèi)用不能入成本。除非你是暫時(shí)的借用資金來流轉(zhuǎn)，但是本身這也是稅局不認(rèn)同的。而且，代開發(fā)票要增加一筆很多的稅，這種代開發(fā)票的情況也值得注意。有群友提到，有些企業(yè)有基金公司，可以處理這塊，但實(shí)際上，基金公司也要交稅。4.“營改增”政策過渡期間的問題有群友提出，已經(jīng)完工的工程但是還沒結(jié)算完，等結(jié)算完了讓施工單位怎么開發(fā)票？而政策前買入政策后賣出，如果一刀切企業(yè)肯定會(huì)吃大虧。施工單位的稅會(huì)相應(yīng)大增，而這些成本很大程度上會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房企。5.建筑業(yè)進(jìn)項(xiàng)抵扣、納稅地點(diǎn)、納稅時(shí)間等問題首先是進(jìn)項(xiàng)抵扣不足問題。而且，進(jìn)項(xiàng)稅的發(fā)票，如果不只一種商品，還要有列出明細(xì)清單。運(yùn)輸費(fèi)的專票要求是運(yùn)輸企業(yè)開的才能抵扣，施工企業(yè)開的不管用。其次，納稅地點(diǎn)確定問題?，F(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人提供建筑勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。以建筑勞務(wù)發(fā)生地為納稅地點(diǎn)，符合建筑作業(yè)流動(dòng)性大、施工復(fù)雜的特點(diǎn)，也便于稅收征管。“營改增”后，在機(jī)構(gòu)所在地納稅還是在勞務(wù)發(fā)生地納稅，是個(gè)需要明確的問題。如果選擇在勞務(wù)發(fā)生地納稅，將對施工企業(yè)的財(cái)務(wù)核算能力提出很高要求；如果選擇在機(jī)構(gòu)所在地納稅，又會(huì)產(chǎn)生企業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)因無法確切掌握異地工程的施工進(jìn)度、財(cái)務(wù)狀況等實(shí)際問題，難以監(jiān)管到位。建筑業(yè)稅收占地方政府稅收的比重非常高，有的地方建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收的比例高達(dá)80%，稅收歸屬問題關(guān)系到地方政府利益，備受關(guān)注，地方政府部門會(huì)有爭議。項(xiàng)目所在地一定會(huì)采用各種方法要求你在當(dāng)?shù)囟悇?wù)所繳稅，這樣總承包單位的返稅就會(huì)少，同樣還是增加開發(fā)商成本。再次，進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目何時(shí)列支也變得很重要。合同確立的條款對營改增有很大影響，一次性付款、分期付款的不同，及取得增值稅進(jìn)項(xiàng)票的時(shí)間點(diǎn)不同也會(huì)對企業(yè)的稅負(fù)有影響。此外，涉及到有些總承包連帶資金管理的，營改增也會(huì)增加地產(chǎn)企業(yè)成本，包括總包企業(yè)成本。6.不含稅的成本編制難度大不含稅的成本編制難度較大，一是進(jìn)項(xiàng)稅稅率的多樣性，二是在前期目標(biāo)成本測算階段，對后續(xù)合作對象納稅人資格的不確定性。原來工程造價(jià)計(jì)價(jià)方式僅一個(gè)建安稅率，改后人工、輔材、主材執(zhí)行的稅率不一致，包括對應(yīng)的計(jì)價(jià)定額、規(guī)范、軟件都得全部升級。三、如何應(yīng)對“營改增”帶來的成本管理難題？1.重點(diǎn)關(guān)注最終增值額與計(jì)稅方式營改增后，房地產(chǎn)公司稅負(fù)是增加還是減少與項(xiàng)目最終的增值額有很大的關(guān)系，經(jīng)過運(yùn)行以后得出結(jié)論。一般納稅人和小規(guī)模納稅人的計(jì)稅方式不一樣，在資格預(yù)審或招標(biāo)采購選擇對象時(shí)應(yīng)搞清楚，除考慮對成本有影響外，應(yīng)綜合考慮，作出選擇。當(dāng)然，達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)都是一般納稅人，在招標(biāo)文件中應(yīng)規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。一般納稅人的稅率有17%、13%（按08版），地產(chǎn)公司幾乎涉及不到13%。2.重視進(jìn)項(xiàng)抵扣與轉(zhuǎn)嫁成本有群友建議，土地沒有進(jìn)項(xiàng)票，可以按農(nóng)產(chǎn)品銷售一樣，按比例抵扣（當(dāng)然這當(dāng)前只是建議），開發(fā)商真正能做的，在于重點(diǎn)關(guān)注抵扣事宜，并轉(zhuǎn)嫁成本。建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算和經(jīng)營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。例如，假設(shè)已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔(dān)稅金100*3%=3萬元，稅前可抵扣成本100萬。如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價(jià)100萬，則公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。如果我公司要求按照不含稅價(jià)100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔(dān)稅金上浮至11萬。多承擔(dān)的稅負(fù)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。3.成本人員應(yīng)相應(yīng)補(bǔ)充稅籌知識(shí)與能力成本人員在稅法方面應(yīng)充充電，一方面要知道增值稅專用發(fā)票是可抵扣的，增值稅普通發(fā)票不能抵扣。另一方面，“營改增”試行規(guī)定中，有的專用發(fā)票也不能抵扣，這一點(diǎn)值得重點(diǎn)關(guān)注。4.進(jìn)一步強(qiáng)化跨部門溝通與協(xié)同新的住建部關(guān)于違法分包的界定說明里明確禁止甲供材，所以營改增中可以排除這種情況。同時(shí)，成本部門應(yīng)加強(qiáng)與財(cái)務(wù)部門、采購部門溝通與協(xié)同?！盃I改增”下，由財(cái)務(wù)部去牽頭，重新梳理公司的運(yùn)作和運(yùn)營，特別是跟發(fā)票和支出相關(guān)的環(huán)節(jié)，其他部門調(diào)整自己原來工作處理方式，配合營改增。比如，編制一個(gè)相對準(zhǔn)確的不含稅的成本，需要企業(yè)的成本、采購與財(cái)務(wù)共同努力。一種做法是按照成本科目進(jìn)行測算，根據(jù)成本科目的類別進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅率的設(shè)置并測算不含稅成本，成本科目的顆粒度可以根據(jù)企業(yè)自身的管理情況而定。另一種做法是基于合約規(guī)劃進(jìn)行測算，根據(jù)合同類別與預(yù)期合作對象的納稅人資格進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅率的設(shè)置并測算不含稅成本。更細(xì)節(jié)的，還需要考慮混業(yè)銷售的情況，即一個(gè)合同同時(shí)銷售貨物與增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的情況（比如門窗、幕墻，提供材料設(shè)備并帶安裝），由于貨物與勞務(wù)增值稅稅率不同，應(yīng)分別核算，則測算的難度更大。建議規(guī)模較小或具有其他特殊情況的建筑企業(yè)，可以自行選擇按簡易辦法納稅，適用3%征收率。建筑企業(yè)本身也需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算和經(jīng)營管理，盡量與能提供增值稅專用發(fā)票的供貨方合作，爭取抵扣更加充分。5.計(jì)價(jià)定額、規(guī)范、軟件整體升級營改增對房企業(yè)務(wù)運(yùn)營的影響是全面的，IT系統(tǒng)應(yīng)隨需而變，從價(jià)稅分離、進(jìn)項(xiàng)稅管控與增值稅納稅管理三個(gè)維度滿足和支撐需求，從而成為業(yè)務(wù)部門的好伙伴。首先，IT系統(tǒng)要能夠滿足“價(jià)稅分離”的要求；其次，IT系統(tǒng)要能夠支撐“全過程的進(jìn)項(xiàng)稅管控”的要求；第三，IT系統(tǒng)要能夠“為增值稅納稅管理工作減負(fù)”具體應(yīng)包括：增值稅發(fā)票管理，進(jìn)項(xiàng)發(fā)票認(rèn)證、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣與轉(zhuǎn)出，應(yīng)納增值稅測算與平衡、納稅申報(bào)。6.合同制定、規(guī)范，及進(jìn)、銷項(xiàng)平衡“營改增”后：預(yù)收款項(xiàng)目不同，納稅時(shí)點(diǎn)不同，都會(huì)有影響；企業(yè)正常收取的預(yù)收款項(xiàng)，還要分清經(jīng)營業(yè)務(wù)類別，方可正確納稅。工程成本合同和銷售合同的制定也很重要。進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)應(yīng)盡量匹配平衡，否則，對現(xiàn)金流和稅負(fù)都有影響，簽訂合同時(shí)也要注意這方面。7.避免時(shí)間節(jié)點(diǎn)拖延不按時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，乙方可能提價(jià)，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。已完成銷售的項(xiàng)目，如果工程結(jié)算拖延至稅改后，將導(dǎo)致大量的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣，形成浪費(fèi)；已收款未及時(shí)開票的項(xiàng)目，收入承擔(dān)的稅金將會(huì)由5.6%提升至11%，增加稅負(fù)；土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應(yīng)交稅金同步上升。小結(jié)不得不說，“營改增”對房地產(chǎn)成本管理帶來的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)毋庸置疑，但是其也有積極意義，比如，對不規(guī)范的供應(yīng)商和勞務(wù)有了約束，又如對企業(yè)現(xiàn)金流也有一定益處。有群友提出，一般納稅人應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，小規(guī)模納稅人應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。意味在項(xiàng)目銷售前，沒有銷項(xiàng)稅；前階段的各個(gè)納稅期差額小于0，暫不納稅，對企業(yè)的現(xiàn)金流有好處。也有群友認(rèn)為“營改增”是給成本人一次提升縝密思維和自我價(jià)值的機(jī)會(huì)，對企業(yè)管理環(huán)節(jié)的要求也相應(yīng)升級。甲供材”在“營改增”前后有哪些影響？對于甲供材這一普遍存在的現(xiàn)象，在“營改增”前后會(huì)有完全不同的影響，需要加以注意。所謂“甲供材”就是甲方提供材料。即在建設(shè)工程承包合同中，由甲方（建設(shè)方）與乙方（承包方）事先在合同中約定由甲方提供主材或工程設(shè)備的一種供貨方式。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第二十五條規(guī)定和《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十四條的相關(guān)規(guī)定可以看出，甲供材在法律層面是合法的，也是允許的。對于甲供材這一普遍存在的現(xiàn)象，在“營改增”前后會(huì)有完全不同的影響，需要加以注意。下面試舉例分析。例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價(jià)為5000萬元，其中商品砼500萬元，鋼筋500萬元，約定由房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)供應(yīng)。營業(yè)稅下涉稅關(guān)系復(fù)雜在現(xiàn)行營業(yè)稅條件下，甲供材跨越建筑業(yè)和貨物銷售業(yè)兩大行業(yè)，涉及增值稅、營業(yè)稅兩大領(lǐng)域，涉稅關(guān)系復(fù)雜，容易讓人產(chǎn)生困惑?！稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款?！笨芍b飾工程之外的其他建筑業(yè)勞務(wù)所用的原材料、其他物資和動(dòng)力不論甲方提供還是乙方提供，價(jià)款要全部計(jì)入到營業(yè)額中繳納營業(yè)稅，而工程所用的設(shè)備，乙方提供的要計(jì)入營業(yè)額繳納營業(yè)稅，甲方提供的則不用包含在營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)中。涉稅關(guān)系較為復(fù)雜，主要表現(xiàn)在以下4個(gè)方面。第一，發(fā)票開具問題。依據(jù)上例甲方提供商品砼和鋼筋，則甲方需要取得500萬元的商品砼、500萬元的鋼筋增值稅普通發(fā)票和4000萬元的建筑業(yè)發(fā)票。只要涉及甲供材甲方就要取得兩種類別的發(fā)票，根據(jù)這兩種不同發(fā)票入賬，計(jì)入開發(fā)成本。第二，稅款繳納問題。商品砼和鋼筋雖然是甲方采購，乙方只是利用甲方采購的商品砼和鋼筋提供建筑業(yè)勞務(wù)，但根據(jù)上述營業(yè)稅規(guī)定，乙方營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為5000萬元（4000+1000），乙方需要繳納營業(yè)稅150萬元，并且稅款的繳納主體只能是乙方。第三，稅款負(fù)擔(dān)問題。乙方繳納了甲供的商品砼和鋼筋的營業(yè)稅稅款30萬元。這讓一些人不理解，認(rèn)為不合理---商品砼和鋼筋并非乙方采購卻要乙方繳納相應(yīng)的稅款。其實(shí)稅款的繳納者并不意味著就是稅款的負(fù)擔(dān)者。根據(jù)計(jì)價(jià)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，一個(gè)單位工程價(jià)款是由分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金5部分組成。從工程造價(jià)過程看，不管是誰提供了工程材料，其價(jià)款都要全部計(jì)入到分部分項(xiàng)工程費(fèi)中，構(gòu)成工程實(shí)體，再加上非實(shí)體的措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)，這四項(xiàng)一起構(gòu)成稅金的取費(fèi)基礎(chǔ)從而計(jì)取稅金，所以可得出甲供材的這部分稅金已經(jīng)包含在承包工程的合同價(jià)款中由乙方計(jì)取了營業(yè)稅及其附加。即這部分稅款最終是由甲方承擔(dān)的。第四，材料和設(shè)備、裝飾勞務(wù)和其他建筑業(yè)勞務(wù)的區(qū)分。相對于甲供材，由于甲供設(shè)備不需要繳納營業(yè)稅，所以材料和設(shè)備的區(qū)分就變得尤為關(guān)鍵。雖然各省級地稅機(jī)關(guān)大都出臺(tái)了設(shè)備清單文件、目錄等，但實(shí)際中情況復(fù)雜多變，設(shè)備和材料的準(zhǔn)確劃分并不容易，極易引起稅企爭議，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同樣由于裝飾勞務(wù)中清包工作業(yè)的情況下，其營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)中也不包含甲供材部分的價(jià)款，所以一些人就混淆裝飾勞務(wù)與其他建筑業(yè)勞務(wù)的區(qū)別，以逃避稅款，這同樣會(huì)給企業(yè)帶來很大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。綜上營業(yè)稅下甲供材涉稅關(guān)系復(fù)雜，要求企業(yè)熟知政策，做好日常的基礎(chǔ)工作，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“營改增”后稅款抵扣要考慮周詳自2012年1月1日上海市率先試點(diǎn)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增以來，至今已在全部的交通運(yùn)輸業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面推開。目前“營改增”正處于繼續(xù)推進(jìn)、擴(kuò)圍階段，多檔稅率并存，計(jì)有17%、13%、11%、6%稅率和3%征收率五檔。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計(jì)可能為11%。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全部改為增值稅后，甲供材的貨物和建筑業(yè)的勞務(wù)都是同一個(gè)稅種--增值稅，營業(yè)稅條件下稅務(wù)處理的涉稅難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)將全部消除。但與房地產(chǎn)、建筑業(yè)相關(guān)的貨物或勞務(wù)種類繁多，幾乎各檔稅率都可能涉及。對應(yīng)的稅率不同就會(huì)有完全不同的抵扣結(jié)果，所以企業(yè)要考慮周詳，特別要注意以下兩點(diǎn)。第一，誰采購？誰抵扣？由于甲供材一般為大宗材料，金額大、稅款多，誰采購誰將享受稅款抵扣的好處。但在建筑市場中甲方居于主導(dǎo)地位，這種強(qiáng)勢的地位，或可導(dǎo)致甲方將易于取得增值稅專用發(fā)票的材料、設(shè)備、構(gòu)配件等自己來采購，而將難于取得發(fā)票的砂、土、石料等交由乙方采購。這樣對甲乙雙方的稅負(fù)將產(chǎn)生很大的影響。所以營改增后要解決好誰采購、誰抵扣的問題。第二，如何抵扣？雖然誰采購誰將抵扣稅款，但能抵扣稅款并不意味著稅負(fù)一定降低。假定建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率都定為11%。那么采購17%、13%稅率的貨物、勞務(wù)，將獲得6%、2%稅差收益；采購6%稅率、3%征收率的貨物、勞務(wù)，將損失5%、8%稅差；采購11%稅率的貨物、勞務(wù)，進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)稅差將維持平衡。所以企業(yè)要根據(jù)材料、勞務(wù)的類別、分類管理、分別采取政策。仍以上例，鋼筋的稅率為17%,鋼筋的可抵扣稅款為85萬（500×17%），商品砼的征收率為3%，商品砼的可抵扣稅款為15萬元（500×3%）。假定商品砼按簡易辦法征收，按照財(cái)稅〔2014〕57號文《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》和國家稅務(wù)總局公告2014年第36號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告》的規(guī)定商品砼征收率3%，全部由甲方采購，則甲方可直接抵扣稅款100萬元。如果甲方?jīng)Q定只采購鋼筋，商品砼交由乙方采購，則甲方可抵扣的稅款為：甲自采鋼筋的稅款和乙方開來的商品砼部分的建筑業(yè)11%稅率的稅款：140萬元（85+500×11%），這樣甲方可多抵扣40萬元。同樣道理，對于鋼筋乙方采購，乙方將獲得30萬元[500×（17%-11%）]稅差，而乙方采購商品砼則乙方將損失40萬元[500×（11%-3%）]稅差。哪方采購、采購何種貨品涉及到實(shí)實(shí)在在的利益，所以“營改增”后雙方需要在商務(wù)談判、合同簽訂等過程中協(xié)商好，以達(dá)到雙方稅負(fù)的大體均衡。2015年“營改增”寶典，三殺招助房企博弈逃生12月14日，明源地產(chǎn)研究院微信刊發(fā)文章《營改增秘籍，地產(chǎn)大佬2015學(xué)不會(huì)就下課》（可點(diǎn)擊本文末“閱讀原文”鏈接查看），受到業(yè)內(nèi)追捧。之后，有大量粉絲向明源君求助，希望得到更多有用干貨。明源君多日來遍訪名師高人，終于找到更終極的，偏于“道”而也重“術(shù)”的博弈殺招。請看下文?！稜I改增秘籍，地產(chǎn)大佬2015學(xué)不會(huì)就下課》一文中，明源君分析了營業(yè)稅和增值稅的本質(zhì)，說明了房企在營改增中可能面臨的5大挑戰(zhàn)，給出了應(yīng)對的9大絕招。不過那9大絕招的大前提均是：房企獨(dú)自應(yīng)對政策改變，努力用各種方法從自己的供應(yīng)商處取得增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。而一旦房企通過內(nèi)外努力仍無法從上游取得足夠的增值稅發(fā)票，一切將無從談起。相關(guān)狀況包括：房企項(xiàng)目所處位置偏僻，只能和無法提供增值稅發(fā)票的供應(yīng)商合作；短時(shí)期內(nèi)房企內(nèi)部管理調(diào)整有難度，無法通過正常渠道取得足夠增值稅發(fā)票，等等。一旦這些情況成為現(xiàn)實(shí)，房企還能怎么辦呢？兵法云：知己知彼，百戰(zhàn)不殆。研究下稅務(wù)部門征稅的歷史，將獲得啟示。一、“營改增”出發(fā)點(diǎn)確實(shí)是減稅，改掉三大弊端是終極目的應(yīng)對“營改增”，首先得搞明白，為什么要改，稅務(wù)部門到底想干什么？要達(dá)到什么目的？各國營業(yè)稅有兩點(diǎn)是共同的：其一，對工商業(yè)征稅；其二，按營業(yè)額征稅。1791年法國對營利事業(yè)準(zhǔn)許金制度的改革被稱為營業(yè)稅制度的發(fā)端。1931年南京政府出臺(tái)《營業(yè)稅法》，營業(yè)稅首次登上中國的歷史舞臺(tái)。改革開放后，1984年，兩步利改稅，營業(yè)稅重登歷史舞臺(tái)。1984年10月實(shí)施第二步利改稅，將工商稅分解為產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅和鹽稅，正式確立營業(yè)稅稅種。2012年我國營業(yè)稅規(guī)模達(dá)1.57萬億元，占財(cái)政總收入的15.61%，是我國第三大稅種。營業(yè)稅的聚財(cái)功能是最強(qiáng)的。三大稅種中，增值稅受抵扣鏈條影響，所得稅受成本費(fèi)用扣除影響，只有營業(yè)稅既無抵扣也無扣除。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)應(yīng)稅行業(yè)規(guī)模增大，營業(yè)稅直接對營業(yè)收入征稅，稅基大，自然稅收多；經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)行業(yè)細(xì)分，營業(yè)稅對各細(xì)分行業(yè)無抵扣的征稅，稅基多，自然稅收多。以房地產(chǎn)舉例來說，建一棟房子，如果運(yùn)輸、搬運(yùn)、建筑、安裝、裝飾、廣告都由企業(yè)自己做，只需按總銷售收入征稅，而每細(xì)分一個(gè)環(huán)節(jié)出去就會(huì)多增加一個(gè)環(huán)節(jié)對應(yīng)的營業(yè)稅。正因?yàn)榇耍瑺I業(yè)稅也遭遇諸多質(zhì)疑，最突出的有三個(gè)方面的弊端：1、重復(fù)征稅，對同一商品或勞務(wù)流轉(zhuǎn)額的組成部分征兩次以上稅。2、不利于產(chǎn)業(yè)細(xì)化，以地產(chǎn)企業(yè)為例，運(yùn)輸、搬運(yùn)、建筑、安裝、裝飾、廣告每分出一個(gè)環(huán)節(jié)就多征一個(gè)環(huán)節(jié)的稅，不鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)細(xì)分的這種稅制設(shè)計(jì)，與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、時(shí)代的要求、第三產(chǎn)業(yè)的興盛是極不相符的；3、征管秩序混亂：先后出現(xiàn)“兼營與混營”之爭、“新辦與舊辦”之爭、“主營與副營”之爭。具體來說，就是企業(yè)根據(jù)種類和注冊日期不同，到底應(yīng)該繳納營業(yè)稅還是增值稅，地稅、國稅、地方政府有爭執(zhí)。在這種爭執(zhí)中，征納雙方稅收成本都很高，納稅人怨聲也較多。國家“營改增”的出發(fā)點(diǎn)就是要改掉這三個(gè)方面的弊端。從其他行業(yè)來看，營改增確實(shí)是減稅政策。從9省市試點(diǎn)情況看企業(yè)平均稅負(fù)下降30%～40%，意味著企業(yè)原來交100萬營業(yè)稅現(xiàn)在只需交60萬～70萬增值稅。而房地產(chǎn)行業(yè)作為后續(xù)納入“營改增”的行業(yè)，其出發(fā)點(diǎn)和目的當(dāng)然也不會(huì)變。某些企業(yè)的“加稅”論等不現(xiàn)實(shí)。而房地產(chǎn)行業(yè)的營改增遲遲沒有出臺(tái)，則是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)重要而又特殊，還有地區(qū)差異，制定實(shí)施細(xì)則確實(shí)很難。相信在實(shí)際操作過程中，會(huì)出現(xiàn)大量的空間，房地產(chǎn)企業(yè)所需要做的，就是要利用這個(gè)過程，通過博弈，獲得相應(yīng)的空間。也就是說，企業(yè)不止是應(yīng)對，而是參與到潛規(guī)則乃至明規(guī)則的建設(shè)中。而要有話語權(quán)，還是要通過博弈。二、三大殺招博弈，房企反客為主第一殺招：利用當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門想增加稅收的訴求進(jìn)行博弈明源君幾天前請教一地產(chǎn)巨頭成本總，他稱，中國目前“制造能力過?！保虼思追绞怯凶銐蜻x擇權(quán)的，不可能出現(xiàn)“找不到能提供增值稅發(fā)票的供應(yīng)商”的情況。只有一種可能：本地找不到，得到外地去找，而因?yàn)楣?yīng)商在外地會(huì)增加運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用，可能增加成本。我國大部分縣域經(jīng)濟(jì)的實(shí)體和工業(yè)經(jīng)濟(jì)對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都有“外需性”，都需要到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)去購買研發(fā)和技術(shù)服務(wù)等。之前營業(yè)稅階段，這不會(huì)減少當(dāng)?shù)氐亩?。而一旦“營改增”，在當(dāng)?shù)卣也坏胶线m供應(yīng)商的房地產(chǎn)開發(fā)商勢必到外地尋找供應(yīng)商。這將意味著，其供應(yīng)商將在外地、特別是經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)交稅，而相關(guān)增值稅發(fā)票將到縣域經(jīng)濟(jì)內(nèi)進(jìn)行抵扣，當(dāng)?shù)囟愂諏⑾陆?。雖然說都是國稅部門，但當(dāng)?shù)氐膰惒块T也是不希望自己的數(shù)字下降的。如何讓之前身為地產(chǎn)開發(fā)商上家的本地小企業(yè)有相關(guān)資格，并且樂于獲得增值稅發(fā)票，相信有商討的空間。第二殺招：利用稅務(wù)鏈條的斷裂進(jìn)行博弈之前，房地產(chǎn)成本組成中有20%--40%都是材料成本，按道理都應(yīng)該取得增值稅發(fā)票，但由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售屬于營業(yè)稅應(yīng)稅范疇不能抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)就沒有驅(qū)動(dòng)去取得增值稅發(fā)票。再加上營業(yè)稅歸地稅，地稅寧愿房地產(chǎn)企業(yè)以交營業(yè)稅的建安發(fā)票來代替材料票。營改增后，征稅鏈條相對完善，本意是倒逼房地產(chǎn)企業(yè)去取得增值稅發(fā)票來抵扣。但是，因?yàn)槲覈奶攸c(diǎn)，相關(guān)征稅鏈條可能會(huì)出現(xiàn)斷裂。第一處斷裂是是增值稅和營業(yè)稅之間鏈條的斷裂。比如增值稅應(yīng)稅企業(yè)向營業(yè)稅應(yīng)稅單位銷售產(chǎn)品，由于營業(yè)稅應(yīng)稅單位不能進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，無需取得增值稅發(fā)票，由于含稅和不含稅的價(jià)格差距，兩方會(huì)很容易達(dá)成默契約定以普通發(fā)票取代原本應(yīng)該開的增值稅發(fā)票，造成國家稅款的流失，更有甚者以假發(fā)票取代普通發(fā)票，造成國家稅款的更大流失。第二處斷裂是一般納稅人和小規(guī)模納稅人之間鏈條的斷裂?！稜I改增秘籍，地產(chǎn)大佬2015學(xué)不會(huì)就下課》一文中，明源君已經(jīng)分析過，供應(yīng)商過小或者供應(yīng)商為個(gè)人，無法提供增值稅發(fā)票。而購買方如果為個(gè)人，則也不需要增值稅發(fā)票。一般納稅人企業(yè)向小規(guī)模納稅人企業(yè)銷售產(chǎn)品，由于小規(guī)模納稅人不能進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，無需取得增值稅發(fā)票，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠通過與其他部門的信息共享，監(jiān)控到一般納稅人的生產(chǎn)規(guī)模，則一般納稅人會(huì)形成一些富足的增值稅發(fā)票。與此相反，一般納稅人企業(yè)向小規(guī)模納稅人企業(yè)購買原材料，由于無法取得增值稅發(fā)票，不能進(jìn)行抵扣，一般納稅人企業(yè)會(huì)有需要去追求一般納稅人企業(yè)富足的增值稅發(fā)票，造成實(shí)質(zhì)上的虛開增值稅發(fā)票。比如一個(gè)混凝土攪拌站是增值稅納稅人，他銷售價(jià)值1000萬元的混凝土給土豪李四修別墅，李四是不需要票的，于是李四把資金打到混凝土企業(yè)老板張三的個(gè)人賬戶上。而某地產(chǎn)企業(yè)自己的供應(yīng)商提供不了增值稅發(fā)票，卻發(fā)現(xiàn)混凝土攪拌站可能有多余的增值稅發(fā)票。就前去聯(lián)系以5個(gè)點(diǎn)的價(jià)格要求混凝土攪拌站把票開給他。于是混凝土企業(yè)老板張三就把個(gè)人賬戶的1000萬元倒手打到攪拌站企業(yè)賬上，說是該地產(chǎn)企業(yè)付款。最終該地產(chǎn)企業(yè)雖然付出了50萬元的成本，但進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣110萬乃至170萬。這兩處稅務(wù)鏈條的斷裂，非常隱蔽，很難發(fā)現(xiàn)。實(shí)際上均造成稅款的流失。地方稅務(wù)部門如何讓自己范圍內(nèi)的企業(yè)有動(dòng)力合法繳稅，而不是利用以上斷裂的鏈條避稅乃至逃稅，是需要智慧的，守法的企業(yè)也可以利用這些稅務(wù)鏈條的斷裂進(jìn)行博弈，達(dá)到雙贏。第三殺招：與合作對象博弈，鼓勵(lì)其全面做強(qiáng)做大供應(yīng)商越多，在獲取增值稅發(fā)票時(shí)中面對的對象也就越多，如果規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能聚齊發(fā)票，之前的成本預(yù)算全面成空。而如果供應(yīng)商只有兩家，事情就簡單很多：直接向兩家總包商要發(fā)票即可，他們自己有什么問題可以內(nèi)部解決。未來，合作對象是否能提供更全面的服務(wù)，將成為價(jià)格、質(zhì)量之外房地產(chǎn)商的重要考慮因素，一些巨無霸的供應(yīng)商可能將出現(xiàn)。稅務(wù)專家揭“營改增”內(nèi)幕，并給出神對策！明源君已經(jīng)陸續(xù)發(fā)過幾篇和“營改增”有關(guān)的稿子，都獲得廣泛關(guān)注。但粉絲們?nèi)詮?qiáng)烈要求看到更多相關(guān)干貨。在本文中，稅務(wù)專家揭“營改增”內(nèi)幕，并給出神對策！日前，明源地產(chǎn)研究院在深圳舉辦了“營改增”研討會(huì)，現(xiàn)場火爆，數(shù)百位房企財(cái)務(wù)總參加了這次活動(dòng)。會(huì)上，國內(nèi)著名稅務(wù)專家張偉分享了他從權(quán)威渠道得到的各種消息，以及應(yīng)對營改增的獨(dú)特技巧。會(huì)后，明源君獨(dú)家專訪了張偉老師，張偉老師提供了一種與現(xiàn)在的日常交易無關(guān)，卻可以合法取得大量進(jìn)項(xiàng)抵扣的辦法……干貨多多，請聽明源君一一道來。一“營改增”政策的本質(zhì)和進(jìn)展1、理解營改增的本質(zhì)有助于判斷理解增值稅的本質(zhì)，有助于幫助大家判斷哪些政策是可能出臺(tái)的，哪些政策是不能出臺(tái)的，而不至于偏聽偏信，也不至于去進(jìn)行毫無用處的努力。馬克思《資本論》中著名的公式：商品價(jià)值=C+V+M，即商品價(jià)值=不變資本+可變資本+剩余價(jià)值。其中c表示的是生產(chǎn)資料價(jià)值，v表示的是勞動(dòng)力的價(jià)值，m表示的是剩余價(jià)值。規(guī)范的增值稅就是對“V+M”征收增值稅。張偉認(rèn)為增值稅按照固定資產(chǎn)的抵扣方法分為以下三類：1.不允許固定資產(chǎn)抵扣：生產(chǎn)型增值稅；2.允許固定資產(chǎn)一次性抵扣：消費(fèi)型增值稅；3.固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣：收入型增值稅。2009年，深陷金融危機(jī)的上一屆政府，啟動(dòng)了生產(chǎn)性增值稅變?yōu)橄M(fèi)型增值稅的改革，即：允許固定資產(chǎn)一次性抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。從2012年在上海試點(diǎn)，開始了營改增大潮。目前經(jīng)過四輪營改增的推進(jìn)，已經(jīng)有“三加七”的行業(yè)納入營改增范圍。而之前還沒有納入營改增范圍的金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上都與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)，所以說營改增是房地產(chǎn)企業(yè)生死線并不為過。根據(jù)相關(guān)原理幾乎肯定不能抵扣的部分包括：1、職工薪酬；2、政府規(guī)費(fèi)；3、稅金；4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)；5、毛利；6、無專用票的。2、房地產(chǎn)營改增的時(shí)間：年內(nèi)肯定出臺(tái)，最大可能是10月！《求是》雜志2014年刊登李克強(qiáng)總理文章《關(guān)于深化經(jīng)濟(jì)體制改革的若干問題》。李克強(qiáng)表示，系統(tǒng)考慮，營改增還有“五步曲”：第一，2014年繼續(xù)實(shí)行營改增擴(kuò)大范圍；第二步，2015年基本實(shí)現(xiàn)營改增全覆蓋；第三步，進(jìn)一步完善增值稅稅制；第四步，完善增值稅中央和地方分配體制；第五步，實(shí)行增值稅立法。請注意，李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)2015“全覆蓋”。2015年財(cái)政部部長長樓繼偉兩會(huì)期間稱“今年，按照計(jì)劃應(yīng)該完成‘營改增’的改革，也就是把生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅全部改成增值稅，最難的是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)成征收增值稅?！薄鞍凑帐杖胫行缘脑瓌t，應(yīng)當(dāng)是稅率都要提高一點(diǎn)，才能使得總收入不下降，因?yàn)榇蠹叶际芤媪?。但是，在?jīng)濟(jì)的下行期間，我們也不能夠完全這樣做，因此設(shè)計(jì)起來很麻煩……現(xiàn)在正在做這個(gè)方案，很難的一個(gè)方案，是“營改增”最難的一步，也是我們今年要出臺(tái)的。因?yàn)楹茈y，我不敢跟你說哪天能出來，反正今年得出來。”也就是說，營改增肯定會(huì)在2015年內(nèi)全面落地。而根據(jù)張偉所知道的內(nèi)部消息，最大可能是在2015年10月。二政策：土地、利息不能抵扣？不動(dòng)產(chǎn)逐漸抵扣？內(nèi)部消息稱，正在修訂報(bào)送中政策目前可能如下，但仍有大變動(dòng)的可能：1、稅率:金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等其他行業(yè)適11%稅率，均適用一般計(jì)稅方法。出口服務(wù):對出口服務(wù)實(shí)行零稅率或免稅政策。2、明源君認(rèn)為，房企最大的兩塊成本支出是地價(jià)和融資成本，因此大家最關(guān)心的是借款利息、土地，能否進(jìn)行抵扣。而據(jù)張偉目前得到的消息是暫不允許抵扣借款利息進(jìn)項(xiàng)稅；更有說法指土地不允許抵扣的聲音占了上風(fēng)，這將是房企不能承受之重?。◤垈ブv這個(gè)的時(shí)候明源君聽到現(xiàn)場一片哀嘆啊?。垈フJ(rèn)為，如果最終出臺(tái)的政策，地價(jià)可以抵扣，將可能有以下幾種方案：1、土地部門作為增值稅納稅人，例如1.11億元的地價(jià)，增值稅按照11%分離后，銷售價(jià)格1億元，0.11億元由開發(fā)企業(yè)抵扣。在地價(jià)不變的情況下，實(shí)際上是地方政府讓利了。但是土地價(jià)格是否上漲，則是開發(fā)商與地方政府的博弈；2、土地比照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票，在招拍掛土地免稅的基礎(chǔ)上實(shí)行按照11%比例核定抵扣。這種做法可能會(huì)有空轉(zhuǎn)的情況，收取土地出讓金并抵扣后，通過政府獎(jiǎng)勵(lì)的方式進(jìn)行返還，從而侵蝕稅基；3、無論是土地部門作為增值稅納稅人，還是由開發(fā)商核定抵扣，核定抵扣率定為6%。3、新增不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)100%納入抵扣范圍，但試點(diǎn)初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作為留抵稅額，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。上文已經(jīng)提到，允許固定資產(chǎn)一次性抵扣的是消費(fèi)型增值稅；固定資產(chǎn)按照折舊逐步抵扣的是收入型增值稅。也就是我國以后將是消費(fèi)型和收入型增值稅并存。4、出臺(tái)政策的思路和過程而上述規(guī)定出臺(tái)的過程，張偉作了如下分析（因?yàn)殚L期在稅務(wù)部門工作，張偉的分析有助于大家理解政策出臺(tái)的過程和影響政策的關(guān)鍵因素。明源君覺得，大家自己也可以根據(jù)這個(gè)思路進(jìn)行一些分析）：立法者面對營改增至少有三個(gè)難題：(一)經(jīng)過測算，不動(dòng)產(chǎn)營改增減稅效應(yīng)過大。幾乎幾千億元的減稅，在經(jīng)濟(jì)下行通道時(shí)期，減稅效應(yīng)過大，財(cái)政難以承受。(二)"冰火兩重天"。住宅開發(fā)商下游作為終端消費(fèi)者，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，而建筑企業(yè)增稅基本是定局的，其增加的稅負(fù)必然向后傳導(dǎo)，住宅開發(fā)商兩邊不靠，稅負(fù)可能會(huì)有所上升。而商業(yè)地產(chǎn)，由于下游能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減稅額度大的驚人?？傮w看，不動(dòng)產(chǎn)營改增減稅力度很大，但卻是冰火兩重天。為了解決減稅過大的問題，原來的思維無外乎兩個(gè)方面：1、嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)，比如采取土地抵扣率降低或不允許抵