中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)：非常規(guī)空間聚集的視角張立新/肖斌/趙曉磊【專題名稱】區(qū)域與城市經(jīng)濟(jì)

【專題號(hào)】F107

【復(fù)印期號(hào)】2015年02期

【原文出處】《財(cái)經(jīng)科學(xué)》(成都)2014年11期第110～119頁(yè)

【英文標(biāo)題】TrendofChina'sRealEstate:FromtheAbnormalSpatialClusterPerspective

【作者簡(jiǎn)介】張立新(1974-)，男，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所，博士生，研究方向：房地產(chǎn)金融與投資，武漢430073；肖斌(1985-)，男，哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院博士后，深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心助理研究員，博士，研究方向：房地產(chǎn)政策，深圳518040；趙曉磊(1989-)，男，美國(guó)匹茲堡州立大學(xué)，研究方向：應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)【內(nèi)容提要】近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總體規(guī)模擴(kuò)張和區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡逐漸演變成一種非常規(guī)的空間聚集現(xiàn)象。本文運(yùn)用空間計(jì)量方法，通過(guò)計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的Moran指數(shù)，驗(yàn)證了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資非常規(guī)空間聚集的存在性、聚集程度和空間聚集結(jié)構(gòu)。并借助CSAD非線性模型驗(yàn)證了羊群效應(yīng)的存在性及對(duì)稱性，解釋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資非常規(guī)空間聚集的成因。同時(shí)，基于“潮涌現(xiàn)象”假說(shuō)的分析進(jìn)一步支持了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“羊群效應(yīng)”的存在性。基于此，本文認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資羊群效應(yīng)的持續(xù)存在，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！?，從而致使當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入下行趨勢(shì)。

Inrecentyears,theexpansionofoverallscaleandtheimbalanceofregionalstructureofChina'srealestatedevelopmentinvestmenthavegraduallyevolvedintoakindofunconventionallyspatialgathering.Thispaperemploysthemethodofspatialmeasurement,verifyingtheexistence,gatheringdegreeandspatialgatheringstructureofunconventionallyspatialgatheringofrealestate'sdevelopmentinvestmentbycalculatingtheMoranindexofdevelopmentinvestmentofrealestate.WiththehelpofCSADnonlinearmodel,itverifiestheexistenceandsymmetryofherdingeffectandexplainsthecauseoftheunconventionallyspatialgatheringofrealestate'sdevelopmentinvestment.Atthesametime,onthebasisoftheanalysisofthewavephenomenonhypothesis,itfurthersupportstheexistenceofherdingeffectinChina'srealestatedevelopmentinvestment.Basedonthis,thispaperholdsthatthecontinuedexistenceofherdingeffectinChina'srealestatedevelopmentinvestmentfinallyleadtothestructuralsurplusofrealestateindustry,thusmakingthecurrentrealestateintoadownwardtrend.【日

期】2014-9-16

【關(guān)鍵詞】非常規(guī)空間聚集/Moran指數(shù)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/結(jié)構(gòu)性過(guò)剩abnormalspatialcluster/Moranindex/realestatedevelopmentinvestment/structuralsurplus

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1000-8306(2014)11-0110-10

1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革開(kāi)啟了房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的通道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000-2012年間中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持近24%的年均增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資19%的年均增速。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間配置的非均衡性也十分突出。宏觀層面的數(shù)據(jù)顯示，1998年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額占全國(guó)的75%，而2012年這一數(shù)據(jù)為58%。進(jìn)一步細(xì)化分析，以東部地區(qū)為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要集中在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、泛珠三角等經(jīng)濟(jì)地帶，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的空間不均衡現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。具體到城市內(nèi)部，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間失衡現(xiàn)象也同樣嚴(yán)重，“鬼城”的存在就是證明。無(wú)論是宏觀層面還是微觀層面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的空間分布及演變特征似乎都表明，由傳統(tǒng)區(qū)位力量引導(dǎo)的開(kāi)發(fā)資本常規(guī)性的空間配置似乎正在向非常規(guī)態(tài)勢(shì)演變，如果任由發(fā)展，將進(jìn)一步導(dǎo)致開(kāi)發(fā)資本配置的低效，加劇房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在空間上的非常規(guī)聚集態(tài)勢(shì)，厘清其形成的內(nèi)在機(jī)理、聚集程度及聚集形態(tài)尤為重要。

一、理論機(jī)制及文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資空間聚集的研究非常有限，代表性的有：Hoesli運(yùn)用空間聚集檢驗(yàn)手段，對(duì)英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的空間規(guī)模多樣性進(jìn)行了研究，結(jié)果表明，不同的商業(yè)地產(chǎn)類型和空間規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為有著較大的影響。[1]Meyer以加拿大和多倫多為例，研究了金融、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及空間聚集優(yōu)勢(shì)之間的關(guān)系。[2]Byrne和Lee對(duì)英國(guó)商業(yè)與寫(xiě)字樓地產(chǎn)投資空間集聚現(xiàn)象進(jìn)行了比較研究，同時(shí)Byrne和Lee還比較研究了英格蘭與威爾士房地產(chǎn)投資的空間聚集現(xiàn)象。Fereidouni和Masron探討了旅游業(yè)集聚與房地產(chǎn)投資空間分布的影響。[3][4][5]國(guó)內(nèi)學(xué)者僅有關(guān)力、李莊容、王雪青等對(duì)房地產(chǎn)投資的空間分布進(jìn)行了一些探索。[6][7][8]從現(xiàn)有文獻(xiàn)可以看出，學(xué)者們的研究雖然開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)空間聚集的現(xiàn)象，但是尚未涉及房地產(chǎn)空間聚集的核心問(wèn)題——聚集原因，也缺乏對(duì)空間聚集的程度做出準(zhǔn)確的度量。另外，對(duì)于中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)投資中出現(xiàn)的非常規(guī)空間聚集現(xiàn)象及產(chǎn)生機(jī)理，現(xiàn)有的研究仍舊不夠豐富，本文嘗試從以下幾方面進(jìn)行梳理。

(一)區(qū)位誘導(dǎo)、決策主體偏好與空間聚集

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)區(qū)位因素有著先天的偏好和極強(qiáng)的依賴性，Atack和Margo提出的“區(qū)位圣典”理論將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的區(qū)位偏好做了清晰的描述。[9]就房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀主體而言，我們?nèi)绻麑⒎康禺a(chǎn)的價(jià)值形成分為“實(shí)體價(jià)值”和“功能價(jià)值”兩個(gè)層面的話，而“實(shí)體價(jià)值”僅僅代表著房地產(chǎn)“產(chǎn)品”形成的初始價(jià)值，區(qū)位因素在一定程度上決定了房地產(chǎn)的“功能價(jià)值”。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主體(開(kāi)發(fā)商)而言，區(qū)位優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致的功能價(jià)值提升可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更豐厚的投資利潤(rùn)；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體而言，區(qū)位優(yōu)勢(shì)可帶來(lái)更高的居住享受和投資回報(bào)。因此，理性的微觀決策主體總是選擇給其帶來(lái)最大利潤(rùn)的區(qū)位。于是，在區(qū)位誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資每一次區(qū)位選擇就意味著產(chǎn)業(yè)資本一次完整的空間配置過(guò)程，不同微觀主體相似決策和反復(fù)選擇以致形成最終的空間聚集現(xiàn)象。

(二)區(qū)域聚集優(yōu)勢(shì)、效應(yīng)外溢與空間聚集

同其他產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)投資的區(qū)域聚集會(huì)放大所謂的“聚集優(yōu)勢(shì)”，加速投資的效應(yīng)外溢，從而進(jìn)一步吸引開(kāi)發(fā)資本的空間聚集。主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是區(qū)域聚集優(yōu)勢(shì)可減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的邊際成本，提升資本的邊際收益。比如大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本則會(huì)分擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施配套成本，提升資本的邊際收益。二是合作優(yōu)勢(shì)加劇資本集中。比如城市區(qū)域不同類型房地產(chǎn)投資存在“互引效應(yīng)”，[10]可放大該區(qū)域的投資規(guī)模，獲取更高的資本收益，出現(xiàn)“互補(bǔ)性聚集”。三是品牌效應(yīng)外溢會(huì)加速空間集聚。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，也會(huì)存在所謂的“寡占反應(yīng)理論”，對(duì)城市某一區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，只要有大型開(kāi)發(fā)企業(yè)投資進(jìn)入，其余的大型企業(yè)通過(guò)加速對(duì)該區(qū)域土地市場(chǎng)的競(jìng)買來(lái)獲取投資機(jī)會(huì)，這就是典型的企業(yè)通過(guò)“跟進(jìn)策略”來(lái)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)象。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的“示范效應(yīng)”會(huì)促使他們加速跟進(jìn)投資，去分享大企業(yè)帶來(lái)的“效應(yīng)外溢”。

(三)信息相似性、羊群效應(yīng)與非常規(guī)空間聚集

為什么在區(qū)位條件相近時(shí)，部分地區(qū)能夠吸引大量投資，而其他地區(qū)的投資吸引力卻明顯不足？或者即使沒(méi)有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地區(qū)卻吸引了大量的投資？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為什么會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩？①盡管經(jīng)典區(qū)位理論在解釋傳統(tǒng)空間聚集上有著先天的優(yōu)勢(shì)，但面對(duì)上述非常規(guī)空間聚集問(wèn)題，經(jīng)典的區(qū)位理論顯得無(wú)能為力。

Froot等在研究資本市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資者行為時(shí)曾指出：“投資者同質(zhì)性及市場(chǎng)信息相似性，會(huì)促使機(jī)構(gòu)投資者在面對(duì)相同外部信息時(shí)做出相似反應(yīng)，在交易活動(dòng)中則表現(xiàn)為羊群行為?！盵11]中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為獨(dú)立的投資決策主體，與資本市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)投資者高度相似：高度的同質(zhì)性、獲取相似的市場(chǎng)信息、近似的投資手段，使得我們有理由相信，投資主體羊群效應(yīng)能夠巧妙的解釋中國(guó)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)的非常規(guī)空間聚集現(xiàn)象。對(duì)此，DeCoster和Strange在研究中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資行為存在羊群效應(yīng)給予了有利的證實(shí)，并進(jìn)一步用羊群效應(yīng)解釋了城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)度(Overbuilding)的問(wèn)題。[12]結(jié)合中國(guó)發(fā)展實(shí)際，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著剛性的“融資約束”問(wèn)題，但房地產(chǎn)投資較高的投資回報(bào)、較快的回收周期、較低的進(jìn)入門檻和地方政府較強(qiáng)的房地產(chǎn)依賴，催生并放大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的羊群效應(yīng)，從而導(dǎo)致了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資非常規(guī)空間聚集的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資非常規(guī)空間聚集的測(cè)度

在進(jìn)行測(cè)度之前，本文以2012年31個(gè)省級(jí)行政區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)為例，通過(guò)Geoda軟件繪制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的分位圖，了解當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間分布現(xiàn)狀。如圖1所示。

從圖1中可以看出，不同地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在不同規(guī)模級(jí)別表現(xiàn)出典型的聚集特征，比如沿海地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模基本處在第一階層，大西北地區(qū)基本處于第四階層，同一階層的投資規(guī)?；咎幵谙噜彽目臻g范圍。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資非常規(guī)空間聚集的存在性檢驗(yàn)

依據(jù)Moran提出的全局Moran指數(shù)檢驗(yàn)方法，[13]運(yùn)用中國(guó)1998-2012年省級(jí)數(shù)據(jù)，通過(guò)Geoda軟件計(jì)算我國(guó)1998-2012年間部分年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資全局Moran指數(shù)，結(jié)果如表1所示。

圖1我國(guó)2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間分位圖

從表1可以看出，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的空間聚集特征十分顯著，并且這種空間聚集程度在不同的發(fā)展階段有著不同的表現(xiàn)，這種表現(xiàn)與不同時(shí)期的政策環(huán)境和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)高度吻合。

(二)局部Moran指數(shù)檢驗(yàn)

對(duì)房地產(chǎn)投資空間聚集的具體形態(tài)，需要通過(guò)局部Moran指數(shù)來(lái)進(jìn)一步進(jìn)行判定。Anselin提出了局部Moran指數(shù)(或稱LISA)分析方法，用來(lái)度量局部地區(qū)是否存在相似或者相異的觀察值聚集在一起。[14]本文利用Geoda軟件，計(jì)算出我國(guó)各省區(qū)1998-2012年間部分年份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的局部Moran指數(shù)，并將代表性年份的計(jì)算結(jié)果繪制成表格與LISA聚集圖。詳見(jiàn)表2和圖2。

表2列舉了不同年份局部Moran指數(shù)正相關(guān)(高-高聚集或者低-低聚集)且通過(guò)顯著性檢驗(yàn)(5%置信水平)的省份。②表2顯示，擁有高-高空間聚集特性的省份逐步增多，從最開(kāi)始的江蘇、浙江兩個(gè)省擴(kuò)展到上海、山東、江蘇、安徽、福建5個(gè)省市，而且其局部Moran指數(shù)值有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。而相比較之下，屬于低-低聚集的省份則穩(wěn)定得多。另外，在1998-2012年間5個(gè)代表性的年份中，表現(xiàn)為局部空間正相關(guān)而且通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的省份中，屬于“低-低”集聚型的省份基本上都位于西部地區(qū)，而屬于“高-高”集聚型的省市則集中在東部沿海地區(qū)，中部、東北部、西南地區(qū)的絕大多數(shù)省份沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。所有的數(shù)據(jù)都指向一個(gè)事實(shí)，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的空間聚集特別是高-高空間聚集有不斷擴(kuò)張和強(qiáng)化的趨勢(shì)。

圖2描述了2012年局部Moran指數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果。左圖不同象限的散點(diǎn)圖分別代表著不同的局部聚集模式，其中第一象限為高-高聚集，第二象限為低-高聚集，第三象限為低-低聚集，第四象限為高-低聚集。從左圖可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間分布相似(第一象限和第三象限)的省份占據(jù)多數(shù)。右圖不同顏色地區(qū)代表著2012年局部Moran指數(shù)通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的省份。以高-高聚集為例(全部方格網(wǎng)覆蓋地區(qū))，③其空間分布幾乎聚集于東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，如京津唐、長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，而且這種高-高聚集有越來(lái)越強(qiáng)化的趨勢(shì)。

圖22012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資局部Moran指數(shù)

三、羊群效應(yīng)：非常規(guī)空間聚集的一個(gè)合理解釋

(一)理論模型

Chang等提出運(yùn)用橫截面絕對(duì)偏離度(Cross-SectionalAbsoluteDeviation，CSAD)方法來(lái)衡量投資者是否存在羊群效應(yīng)。[15]理論上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)存在羊群效應(yīng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)忽略自己的判斷而選擇跟隨大流。因此，各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相同對(duì)待，房地產(chǎn)投資產(chǎn)生聚集現(xiàn)象，單個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)投資預(yù)期收益率對(duì)市場(chǎng)預(yù)期收益率的偏離程度會(huì)顯著降低，從而導(dǎo)致不同區(qū)域房地產(chǎn)投資收益率的分散化程度降低，進(jìn)而破壞原有單個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)投資期望收益率與市場(chǎng)期望收益率的線性關(guān)系。因此，用區(qū)域房地產(chǎn)投資橫截面絕對(duì)偏離度衡量開(kāi)發(fā)商投資行為的一致性，如果各區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資行為表現(xiàn)出一致性特征，即可能存在羊群效應(yīng)。依據(jù)Chang等提出的CSAD模型：

(1)如果顯著為正，則說(shuō)明市場(chǎng)上不存在羊群效應(yīng)；

(2)如果顯著為負(fù)，則說(shuō)明市場(chǎng)上存在羊群行為。的大小反映羊群效應(yīng)程度。

考慮到市場(chǎng)變化(上行或下行)可能導(dǎo)致羊群效應(yīng)的程度也會(huì)發(fā)生變化，并且這種變化可能是非對(duì)稱的，于是我們進(jìn)一步設(shè)計(jì)了羊群效應(yīng)的對(duì)稱性檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?/p>

其中，h和l分別用來(lái)區(qū)別高(High)或低(Low)的投資收益，通過(guò)模型(2)和模型(3)的參數(shù)是否顯著為負(fù)值來(lái)判斷是否存在羊群效應(yīng)，進(jìn)一步地通過(guò)比較兩個(gè)模型中的大小來(lái)判斷投資收益在高或者低時(shí)羊群效應(yīng)程度如何，以及是否存在對(duì)稱性。

(二)實(shí)證檢驗(yàn)與結(jié)果分析

本部分實(shí)證數(shù)據(jù)為2002年2月-2014年5月間中國(guó)30個(gè)省級(jí)行政區(qū)(除去西藏)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)和巨靈金融數(shù)據(jù)庫(kù)。由于無(wú)法獲取房地產(chǎn)投資的收益數(shù)據(jù)，因此我們用房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)替代。通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化和差分處理后，可以得出30個(gè)省級(jí)行政區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)。

依據(jù)上文測(cè)算羊群效應(yīng)的基本模型，先計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的橫截面絕對(duì)偏離度指標(biāo)(CSAD)，然后代入模型(1)中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的羊群行為進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。

模型估計(jì)結(jié)論顯示，參數(shù)為-0.004，且通過(guò)1%的顯著性檢驗(yàn)，這表明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，的確存在顯著的羊群效應(yīng)。但是回歸系數(shù)的絕對(duì)值偏小(0.004)，表明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中羊群效應(yīng)的程度并不嚴(yán)重，這一結(jié)論能夠很好地吻合前文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間聚集程度及聚集的空間分布特性。④

進(jìn)一步，本文運(yùn)用羊群效應(yīng)的對(duì)稱性檢驗(yàn)?zāi)Ｐ褪?2)和式(3)來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)，估計(jì)結(jié)果詳見(jiàn)表4。

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資羊群效應(yīng)對(duì)稱性檢驗(yàn)的結(jié)果均表明，無(wú)論是房地產(chǎn)上行周期(投資正增長(zhǎng))還是房地產(chǎn)下行周期(投資負(fù)增長(zhǎng))，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均表現(xiàn)出顯著的羊群效應(yīng)，這有力地支持了前文關(guān)于羊群效應(yīng)存在性檢驗(yàn)結(jié)果。但是，在房地產(chǎn)上行周期表現(xiàn)出的羊群效應(yīng)程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下行周期(絕對(duì)值0.006大于0.0008)。本文認(rèn)為其主要原因在于：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的高回報(bào)率、地方政府的投資沖動(dòng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的尋租腐敗等因素，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資擁有較低的進(jìn)入門檻。在上行周期中，伴隨著對(duì)城市有限空間資源的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的模仿和跟隨，大規(guī)模的開(kāi)發(fā)資本源源不斷地涌入這一領(lǐng)域，整體上表現(xiàn)出一種典型的羊群效應(yīng)。然而，在下行周期中，大多數(shù)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不像大型品牌開(kāi)發(fā)商那樣，擁有絕對(duì)的市場(chǎng)信心、融資“軟約束”和較快的資金回籠期，在不可能全身而退的情況下，選擇繼續(xù)跟隨，遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”是最優(yōu)選擇。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資羊群效應(yīng)與非常規(guī)空間聚集

理論分析指出，由于區(qū)位誘導(dǎo)和開(kāi)發(fā)商投資主體偏好的存在，會(huì)引致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨于某地區(qū)(城市)聚集，進(jìn)一步放大了空間的外溢效應(yīng)，從而吸引更大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本的涌入。盡管如此，這只是一種常規(guī)動(dòng)力機(jī)制下資本的空間流動(dòng)。然而，現(xiàn)實(shí)中由于開(kāi)發(fā)商“羊群效應(yīng)”的存在，再加上政策“外部沖擊”效應(yīng)，會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資這種“聚集”或“分散”的程度，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在一定時(shí)期表現(xiàn)出更為明顯的“空間波動(dòng)”，這種“空間波動(dòng)”突破了正常動(dòng)力機(jī)制下資本流動(dòng)秩序，表現(xiàn)出一種資本空間流動(dòng)的非常規(guī)性，在空間上也表現(xiàn)出一種非常規(guī)空間聚集的特征。

四、非常規(guī)空間聚集與“潮涌現(xiàn)象”的存在性討論

“潮涌現(xiàn)象”是林毅夫研究產(chǎn)業(yè)升級(jí)時(shí)對(duì)過(guò)度投資造成的產(chǎn)能過(guò)剩現(xiàn)象做出的一個(gè)形象解釋。林毅夫認(rèn)為，在發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)，企業(yè)家們會(huì)對(duì)一個(gè)有前景的行業(yè)產(chǎn)生共識(shí)，從而導(dǎo)致投資上就像“波浪一樣，一波接一波地出現(xiàn)”，從而形成投資的“潮涌現(xiàn)象”，并伴隨產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。[16]隨后，林毅夫等著眼于企業(yè)家投資信息不完全，尤其是“行業(yè)內(nèi)企業(yè)總數(shù)目不確知”這一因素，建構(gòu)了一個(gè)先建立產(chǎn)能、再進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)態(tài)架構(gòu)，提出“潮涌現(xiàn)象”的微觀理論機(jī)制。并認(rèn)為看似“盲目”的結(jié)果其實(shí)是對(duì)其他企業(yè)和總量信息了解不足所導(dǎo)致的理性結(jié)果。[17]從林毅夫、萬(wàn)光彩對(duì)“潮涌現(xiàn)象”的解釋來(lái)看，[18]“潮涌現(xiàn)象”存在著與羊群效應(yīng)諸多相似的特質(zhì)，比如信息不完全、盲從等。但是對(duì)行業(yè)前景的“共識(shí)性判斷”究竟是源于企業(yè)家理性還是跟隨行為，在學(xué)者們現(xiàn)有的關(guān)于“潮涌現(xiàn)象”的研究中并沒(méi)有加以有效闡釋。不過(guò)，林毅夫的研究也明確指出，企業(yè)家對(duì)行業(yè)前景樂(lè)觀看好的“共識(shí)”引致的投資趨同，主要存在于總體上增資的行業(yè)，即處在行業(yè)上升通道，擁有較大投資空間的行業(yè)。而對(duì)于總體上減資的行業(yè)，企業(yè)家投資趨同則不明顯。然而，對(duì)于羊群效應(yīng)而言，由信息缺陷導(dǎo)致的盲從和跟隨是其基本特征，因此投資的羊群行為會(huì)同時(shí)存在于增資行業(yè)和減資行業(yè)，這也是“潮涌現(xiàn)象”顯著區(qū)別于羊群效應(yīng)的特征所在。

對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)投資而言，我們必須注意到：首先，盡管在房地產(chǎn)投資行業(yè)存在與“潮涌現(xiàn)象”高度吻合的現(xiàn)實(shí)背景，但并非意味著會(huì)出現(xiàn)必然一致的結(jié)果。從房地產(chǎn)投資發(fā)展的現(xiàn)實(shí)階段判斷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體上并未出現(xiàn)所謂的“投資過(guò)?！爆F(xiàn)象，供需關(guān)系并未出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，因此也就不存在所謂的“投資過(guò)剩導(dǎo)致行業(yè)整體績(jī)效迅速惡化”現(xiàn)象，這顯然不符合“潮涌現(xiàn)象”的基本特征。⑤其次，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，先后經(jīng)歷了政府多輪調(diào)控和2007年全球金融危機(jī)的沖擊，但無(wú)論遭受何種“外生沖擊”，不管是在上升通道還是短暫的下行通道，房地產(chǎn)投資的空間聚集程度都與“沖擊事件”保持高度一致，這也與潮涌現(xiàn)象“僅僅發(fā)生在上升周期”相悖。由此可以看出，盡管中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)與“潮涌現(xiàn)象”相似的特征，但“潮涌現(xiàn)象”理論顯然不足以解釋中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中出現(xiàn)的非常規(guī)空間聚集特征。由此，我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中出現(xiàn)的非常規(guī)空間聚集更可能是投資羊群行為的結(jié)果。

五、結(jié)論及啟示

對(duì)于上述研究結(jié)論，結(jié)合當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，本文認(rèn)為，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的下行趨勢(shì)與房地產(chǎn)投資羊群效應(yīng)的存在不無(wú)關(guān)系。一方面，正是由于羊群效應(yīng)的存在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在過(guò)去的十多年間遭遇了空間的規(guī)模膨脹，造就了典型的“非常規(guī)空間聚集”特征，最終形成了房地產(chǎn)投資的“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！??！敖Y(jié)構(gòu)性過(guò)剩”的存在，意味著在國(guó)內(nèi)眾多城市，超額庫(kù)存將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)持續(xù)的資金壓力。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，審慎投資和以價(jià)換量將成為開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)選擇。而需求層面，由過(guò)去“需求透支”導(dǎo)致的現(xiàn)期需求疲軟，加上下行周期中消費(fèi)者“理性預(yù)期”的存在，將更不利于“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”的緩解，反而將進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)。另一方面，即使在房地產(chǎn)下行周期，羊群效應(yīng)依舊存在。對(duì)業(yè)內(nèi)大企業(yè)的“跟隨”以及對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性，將導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放棄投資機(jī)會(huì)，決策更加審慎，這也將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)下行的態(tài)勢(shì)。因此，即使當(dāng)前地方政府放棄“限購(gòu)”、“限貸”政策來(lái)緩解房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)，其作用仍舊非常有限。

注釋：

①這種結(jié)構(gòu)性過(guò)剩主要相對(duì)于總量過(guò)剩而言。在當(dāng)前房地產(chǎn)供需總量并未逆轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)仍表現(xiàn)出高庫(kù)存和長(zhǎng)的去化周期，其根本原因在于房地產(chǎn)投資“空間布局”和“產(chǎn)品類型”層面的供需錯(cuò)位導(dǎo)致的“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！?。

②其中高-高空間聚集意味著該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大，而且對(duì)周邊省份的正向帶動(dòng)作用比較大，其“輻射效應(yīng)”比較強(qiáng)；低-低空間聚集意味著該區(qū)域房地產(chǎn)投資規(guī)模比較小，而且對(duì)周邊省份的影響比較小。

③方格網(wǎng)覆蓋地區(qū)都是高-高空間聚集區(qū)，紅色代表高-高聚集的省份中空間聚集特征通過(guò)顯著性檢驗(yàn)(5%)的區(qū)域。

④比如，在前文的空間分布中，屬于高-高聚集的空間分布盡管覆蓋東部沿海8省，但是Moran指數(shù)通過(guò)顯著性檢驗(yàn)的省份僅僅只有5個(gè)省份；同樣，屬于低-低聚集的空間分布盡管包含11個(gè)省份，但真正通過(guò)空間顯著性檢驗(yàn)的僅僅只有3個(gè)省份。這也從側(cè)面表明這種顯著的非常規(guī)聚集規(guī)模并不大，導(dǎo)致非常規(guī)聚集的羊群效應(yīng)程度比較低。

⑤我們不排除“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”問(wèn)題的存在。但結(jié)構(gòu)性過(guò)剩并不足以支撐“潮涌現(xiàn)象”的存在，而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本在空間非均衡布局導(dǎo)致的一種非常規(guī)空間聚集現(xiàn)象。

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