房屋附屬設備設施的維護管理第一節(jié)房屋附屬設備設施分類與構成

一、房屋給、排水設備二、通風、空氣調節(jié)及供暖設備三、電氣工程系統(tǒng)設備四、其他設備

第二節(jié)

房屋設備設施的維修養(yǎng)護管理一、房屋附屬設備的設施使用管理二、房屋設備設施的日常養(yǎng)護管理三、房屋附屬設備設施的日常維修管理（一）

房屋給水系統(tǒng)的分類用人工提供水源的設備。1、生活給水系統(tǒng)2、生產給水系統(tǒng)3、消防給水系統(tǒng)

第一節(jié)房屋附屬設備設施的分類與構成一、房屋給、排水設備系統(tǒng)房屋給排水系統(tǒng)是指房屋建筑內部附屬設備中的生活用水、設備用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程設施的總稱。給水方案

給水方案是根據(jù)建筑物高度、用水量、配水點布置及室外給水管網(wǎng)的壓力和水量等因素確定的。１、直接給水２、間接給水（1）設水箱的給水方式（2）設水泵的給水方式（3）設水泵—水箱的給水方式（4）設氣壓給水設備的給水方式（5）分區(qū)給水方式升壓和貯水設備１、水泵水泵是給水系統(tǒng)中的主要升壓設備。２、貯水池和吸水井當不允許水泵直接從室外給水管網(wǎng)抽水時，應設貯水池。３、水箱高位水箱可貯存和調節(jié)供水量，并能穩(wěn)定供水壓力。

建筑消防給水系統(tǒng)分類（1）按建筑層數(shù)或高度分類按建筑層數(shù)或高度可分為低層建筑消防給水系統(tǒng)和高層建筑消防給水系統(tǒng)。（2）按供水范圍分類按供水范圍可分為獨立消防給水系統(tǒng)和區(qū)域集中消防給水系統(tǒng)。（3）按滅火方式分類按滅火方式可分為消火栓給水系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。（二）房屋排水系統(tǒng)的分類指用來排除生活、生產污水和屋面雨、雪水的設備。（1）生活排水系統(tǒng)（2）工業(yè)廢、污水排水系統(tǒng)（3）屋面雨水排水系統(tǒng)中水系統(tǒng)中水原水1.冷卻水2.沐浴、盥洗和洗衣排水3.廚房排水4.廁所排水5.雨水中水處理可分為預處理、主要處理和后處理三個階段。二、通風設備、空氣調節(jié)設備、供熱設備（一）室內通風設備概念:建筑通風是把室內陳舊的空氣排出室外和把室外的新鮮空氣送入室內的兩個過程。這兩個過程中前者稱為排風，后者稱為送風。排風和送風所采用的一系列設備、裝置的總體稱為通風系統(tǒng)。*通風方式1.自然通風裝置2.機械通風機械通風的特點：（1）送入建筑物內的空氣可以首先加熱、冷卻、加濕或減濕。（2）從建筑物內排除的空氣可以實行凈化和除塵，保證附近的空氣不被污染。（3）可以將吸入的新鮮空氣，按照需要送到房間內的任何地點。（4）通風量不受外界氣候的影響，必要時，根據(jù)房間內的需要還可以任意調節(jié)換氣量。（二二））空空氣氣調調節(jié)節(jié)空調調的的任任務務是是即即把把室室內內空空氣氣的的溫溫度度、、濕濕度度、、潔潔凈凈度度、、空空氣氣流流速速以以及及室室內內噪噪聲聲控控制制在在一一定定的的范范圍圍內內，，為為工工藝藝生生產產和和人人們們生生活活創(chuàng)創(chuàng)造造一一個個良良好好的的舒舒適適的的室室內內環(huán)環(huán)境境。。因此此，，空空氣氣調調節(jié)節(jié)是是通通風風的的高高級級形形式式。。衡量空氣氣環(huán)境的的指標：：溫度、濕濕度、清清潔度、、氣流速速度。（三）供供熱設備備利用熱媒媒（通常常是水、、蒸汽和和熱風））將熱量量從熱源源輸送到到各用戶戶的系統(tǒng)統(tǒng)，稱為為供熱系系統(tǒng)。供供熱系統(tǒng)統(tǒng)由熱源源、輸熱熱管道和和散熱器器等三部部分組成成。供熱系統(tǒng)統(tǒng)的分類類熱水供熱熱系統(tǒng)：：以水水為熱媒媒體，通通常用散散熱器為為散熱設設備。蒸汽供熱熱系統(tǒng)：：以蒸蒸汽為熱熱媒體，，也以散散熱器為為散熱設設備。熱風供熱熱系統(tǒng)：：以空空氣作為為熱媒體體。電供熱系系統(tǒng)、燃燃氣供熱系統(tǒng)統(tǒng)等。一般民用用建筑大大多采用用熱水供供應系統(tǒng)統(tǒng)。三、電氣工程程系統(tǒng)設設備（一）建筑供配配電系統(tǒng)統(tǒng)（二）電氣照照明（三）弱弱電設備備（四）電電梯設備備（一）建建筑供配配電系統(tǒng)統(tǒng)各類建筑筑為了接接受從電電力系統(tǒng)統(tǒng)送來的的電能，，就需要要由一個個內部的的供配電電系統(tǒng)。。建筑供配配電系統(tǒng)統(tǒng)由高壓壓及低壓壓配電線線路、變變電站和和用電設設備組成成。（１）配配電箱的的常規(guī)設設置配電箱有有總配電電箱、分分配電箱箱和開關關箱三級級設置。?？偱潆娤湎湟话阍O設置在用用電負荷荷中心。。分配電電箱設置置在用電電設備或或負荷相相對集中中的地方方。為便于使使用，動動力配電電箱與照照明配電電箱一般般分別設設置。一般開關關箱由末末級分配配電箱配配電。為安全起起見，配配電箱和和開關箱箱在安裝裝時有接接地安全全保護措措施。（２）熔熔斷器熔斷器是是一種保保護電器器，它主主要由熔熔體和安安裝熔體體用的絕絕緣器組組成。（３）自自動開關關自動開關關又稱自自動空氣氣斷路器器或自動動空氣開開關。（４）漏漏電保護護器漏電保護護器是一一種自動動電器，，它主要要用來對對有致命命危險的的人身觸觸電進行行保護，，以防止止因電器器設備或或線路漏漏電而引引起火災災。（５）電電能表電能表又又叫電度度表，俗俗稱電表表。（二）電電氣照明明１、照明明質量的的基本要要求（１）照照度均均勻（2）照照度合理理（3）限限制眩光光２、照明明的種類類（１）正正常照明明（工作作）：一一般照明明、局部部照明、、混合照照明。（2）事事故照明明在工作照照明熄滅滅后，由由于工作作中斷或或誤操作作，將引引起爆炸炸、火災災等嚴重重危險的的場所；；在無照明明的情況況下，由由于設備備繼續(xù)運運轉或人人員的通通行，將將造成設設備人身身事故的的地方；；公共場所所，如影影劇院、、博物館館、展覽覽館、大大型商場場、大禮禮堂和高高層建筑筑等供人人流疏散散用的走走廊、樓樓梯和太太平門等等處；醫(yī)院的手手術室、、急救室室等。（３）值值班照明明：即在在非生產產時間內內，供值值班人員員使用的的照明；；（４）警警衛(wèi)照明明：用于于警戒地地區(qū)周邊邊附近的的照明；；（５）障障礙照明明：即裝裝在建筑筑物上作作為障礙礙標志用用的照明明；（６）景景觀照明明：用于于戶外景景觀設施施如廣告告、藝術術噴泉等等的照明明。（四）電電梯設備備電梯設備備：指房房屋建筑筑內部附附屬設備備中的載載運人或或物品的的升降機機，是高高層建筑筑中不可可缺少的的垂直運運輸設備備，包括括電梯機機房、轎轎廂、井井道等部部分。（三）弱弱電設備備弱電設備備：指給給房屋提提供某種種特定功功能的弱弱電設備備與裝置置。主要要包括通通訊設備備、廣播播設備、、共用天天線設備備及閉路路電視系系統(tǒng)、自自動監(jiān)控控及報警警系統(tǒng)設設備等。。四、其其他設備備:防雷裝置置、庫房房設備、、地車庫庫等。第二節(jié)房房屋設設備設施施的維修修養(yǎng)護管管理一、房屋屋附屬設設備的設設施使用用管理二、房屋屋設備設設施的日日常養(yǎng)護護管理三、房屋屋附屬設設備設施施的日常常維修管管理一、房屋屋附屬設設備的設設施使用用管理房屋附屬屬設備設設施的使使用管理理是靠使使用管理理制度來來實現(xiàn)的的,使使用制度度主要有有設備運運行值班班制度、、交接班班制度及及設備操操作使用用人員的的崗位責責任制。。安全管理理在房屋屋設備管管理中占占有重要要的位置置。為確確保設備備在使用用中的安安全，應應制定相相應的管管理規(guī)定定，如消消防通道道的管理理規(guī)定、、電梯安安全使用用的規(guī)定定。做好好房屋設設備設施施的使用用管理，，要依據(jù)據(jù)建筑設設備知識識。房屋附屬屬設備設設施養(yǎng)護護管理制制度（1）確確定維修修及保養(yǎng)養(yǎng)工作的的類別及及內容。。（2）設設備維修修、保養(yǎng)養(yǎng)的要求求。（3）某某些設備備的預防防性試驗驗周期。。（4）設設備操作作人應具具備的證證書及設設備使用用和操作作要求。。（一）給給排水系系統(tǒng)的使使用管理理１、專人人負責水水池、水水箱鑰匙匙、清洗洗工作，，尤其是是二次供供水，消消毒前兩兩天通知知業(yè)主，，做好儲儲水準備備。２、臨時時停水前前，應事事先通知知業(yè)主，，安排臨臨時供水水辦法，，向業(yè)主主供水。。３、水水管員員在巡巡查中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)跑、、冒、、滴、、漏現(xiàn)現(xiàn)象，，及時時組織織搶修修。４、隨隨時做做好節(jié)節(jié)約用用水的的宣傳傳。５、水水泵房房的保保養(yǎng)、、維修修、清清潔、、通風風、采采光。。并有有專人人保管管水泵泵房的的鑰匙匙。６、定定期對對水質質檢查查化驗驗，化化驗結結果存存檔。。（二））供電電系統(tǒng)統(tǒng)的使使用管管理1、停停電前前應預預先告告示，，以防防發(fā)生生意外外事故故。2、臨臨時施施工及及業(yè)主主裝修修用電電要有有管理理措施施。3、發(fā)生地地震、火災災、水災等等情況要及及時切斷電電源。4、配電箱箱的溫度（（40℃）、濕度（（70%--75%），墻上上配掛溫度度計。5、停電拉拉閘要持標標志牌，檢檢修停電更更應掛牌明明示。6、做好檢檢查及設備備施工記錄錄。7、電梯管管理：電梯重量不不能超過額額定重量。。發(fā)生火警或或發(fā)現(xiàn)水滲滲入電梯時時，應停用用電梯并立立即采用相相應措施。。因維修、保保養(yǎng)而正常常停用電梯梯時，應在在一樓掛牌牌告示。嚴密監(jiān)視掌掌握電梯的的運行狀態(tài)態(tài)，及時做做好調度和和管理工作作。電梯維修和和工作人員員要持證上上崗，電梯梯的故障修修理必須由由經勞動部部門審查認認可的單位位和人員承承擔。制定服務規(guī)規(guī)范，服務務公約，乘乘梯須知，，維修工崗崗位職責和和電梯服務務標準。（三）供暖系系統(tǒng)的使用管管理1、供熱準備備階段配備和培訓司司爐供熱人員員。檢查供熱設備備維修竣工情情況。系統(tǒng)上水。燃料儲備。2、供熱運行行階段的管理理按時點火。穩(wěn)定供熱秩序序。貫徹制度操作作規(guī)程。確保安全運行行。3、非供熱期期的管理落實年度供熱熱設備“三修修”工程計劃劃資金、材料料和施工力量量的安排。實施年度計劃劃。做好供熱收費費工作。二、房屋設備備設施的日常常養(yǎng)護管理（一）給排水水及水暖系統(tǒng)統(tǒng)的日常養(yǎng)護護管理1．給水及供供暖系統(tǒng)的日日常養(yǎng)護（1）對給水水管道應進行行定期檢查維維護，一般規(guī)規(guī)定半年進行行一次。（2）室內給給水系統(tǒng)中的的閥件了應進進行維護和檢檢查。（3）對給水水系統(tǒng)管道的的保溫層、隔隔氣層也應進進行維護和檢檢查。（4）對室外外給水和消防防給水管道的的養(yǎng)護要注意意埋設給水管管道的地面上上部不允許超超重堆放物品品，不允許大大量放置對水水質有嚴重污污染的化學品品、劇毒品、、防止對管道道和水管腐蝕蝕和污染。（5）消防器器材如消火栓栓、水槍、水水龍帶，要保保持完好狀態(tài)態(tài)，器材箱有有明顯標志。。（6）特別注注意室外熱水水管溝易進雨雨水浸泡管道道，致使保溫溫層脫落，管管道銹蝕，水水溫降低。地地溝、進蓋、、溝蓋的防水水應完好，閥閥門的養(yǎng)護必必須列入日常常巡檢、維修修計劃之內。。（7）按冬季季供暖期鍋爐爐生火前和停?；鸷髮ε瘹鈿庠O備進行兩兩次全面檢查查、維修、養(yǎng)養(yǎng)護，以及做做好有關設備備和管道的包包扎防凍工作作。2．排水系統(tǒng)統(tǒng)的日常維護護（1）排水管管道的養(yǎng)護是是延長排水管管道的使用壽壽命必不可少少的工作。及及時清洗，保保養(yǎng)管道。（2）排水設設備的養(yǎng)護主主要是指衛(wèi)生生器具和室內內排水系統(tǒng)中中的其他設備備如地漏、檢檢查口、清掃掃口等養(yǎng)護，，對于這些設設備的養(yǎng)護主主要從外觀上上進行檢查，，發(fā)現(xiàn)問題及及時解決。3．水泵機組組的日常養(yǎng)護護（1）水泵的的養(yǎng)護。生活活水泵、消防防水泵、排污污泵、溶水泵泵每半年進行行一次全面養(yǎng)養(yǎng)護。（2）控制柜柜的養(yǎng)護。維維修組對控制制柜每半年進進行一次全面面養(yǎng)護。（3）電機的的養(yǎng)護，外觀觀檢查應整潔潔、接地線連連接良好，用用搖表檢測絕絕緣電阻，電電機接線盒內內三相導線及及連接片應牢牢固緊密，電電動機軸承有有無阻滯或異異常聲響，電電動機風葉有有無碰殼現(xiàn)象象，清潔外殼殼，外殼是否否脫漆嚴重，，若嚴重應重重新油漆。（4）相關閥閥門、管道及及附件的養(yǎng)護護。4．水池、水水箱的日常維維護二次供水水箱箱按國家、地地方有關規(guī)定定定期清洗、、消毒、加藥藥，水質符合合衛(wèi)生要求，，水箱加蓋上上鎖，水箱口口、瀉水管口口安裝防蟲沙沙網(wǎng)，定期巡巡查。水池、水箱的的日常維護每每半年進行一一次，若遇特特殊情況可增增加清洗次數(shù)數(shù)，清洗時的的程序如下：：（1）首先關關閉進水總閥閥，關閉水箱箱之間的連通通閥門，開啟啟泄水閥，抽抽空水池、水水箱中的水。。（2）泄水閥閥處于開啟位位置，用鼓風風機向水池、、水箱吹2小小時以上，排排除水池、水水箱中的有毒毒氣體，吹進進新鮮空氣。（3）用燃著著的蠟燭放入入池底不會熄熄滅，以確定定空氣是否充充足。（4）打開照照明燈設備進進入水池、水水箱后，對池池壁、池底洗洗刷不少于3遍。（5）清洗完完畢后，排除除污水，噴灑灑消毒藥水。。（6）關閉泄泄水閥，注入入清水。（二）供電系系統(tǒng)的日常養(yǎng)養(yǎng)護管理1．觀察總盤盤上的各類儀儀表、電壓是是否正常，使使用電流的變變化情況、高高峰用電時的的電流數(shù)值、、三相電流是是否平衡，對對照值班記錄錄檢查分析有有無差異。2．．核核對對各各個個支支路路的的實實際際負負荷荷是是否否與與裝裝設設的的保保護護元元件件整整定定值值相相符符合合。。3．．配配電電箱箱固固定定是是否否牢牢固固，，箱箱內內器器件件是是否否完完好好無無損損，，各各閘閘具具的的接接頭頭有有無無松松動動，，操操作作是是否否靈靈活活。。4．導線線絕緣是是否很好好，各類類絕緣導導線是否否老化，，各接頭頭處有無無燒焦、、變脆，，絕緣色色布有無無失效，，接頭之之間是否否絕緣。。5．金金屬管管連接接的地地線是是否良良好，，有無無虛脫脫或腐腐蝕，，各種種管路路固定定是否否牢固固。6．各各種電電器具具（如如燈頭頭、開開關、、插座座等））是否否牢固固。7．各各種地地極的的接地地電阻阻是否否符合合規(guī)定定，接接地螺螺栓有有無松松動，，導線線有無無傷痕痕和腐腐蝕。。8．特特殊房房間（（如潮潮濕、、高溫溫、易易燃等等場所所）應應按照照有關關規(guī)定定重點點進行行檢查查維護護。（三））電梯梯設備備的日日常養(yǎng)養(yǎng)護管管理1．對對電梯梯設備備按片片專人人分管管，每每周加加油、、保養(yǎng)養(yǎng)和檢檢查。。2．電梯管管理員負責責電梯的日日常維修保保養(yǎng)工作，，如清潔、、潤滑、調調整、測試試和安全裝裝置效能檢檢查。3．電梯的的維修、更更新應由有有相應資質質的專業(yè)單單位承擔。。4．運行電電梯發(fā)生故故障必須急急修時，也也要由保養(yǎng)養(yǎng)廠的專業(yè)業(yè)人員負責責，隨叫隨隨到進行搶搶修。5．按規(guī)定對對電梯各部位位進行檢查、、清潔、潤滑滑，著重對各各安全裝置效效能進行檢查查，對電梯進進行保養(yǎng)時，，可以將一臺臺電梯的全部部保養(yǎng)項目一一次性進行，，也可以對物物業(yè)管理區(qū)域域內所有電梯梯分項目進行行保養(yǎng)。6．每年對物物業(yè)管理區(qū)域域內所有電梯梯進行一次全全面綜合性檢檢查、清洗、、潤滑、修理理調整和測試試。（四）空調設設備的日常養(yǎng)養(yǎng)護管理1．冷水機組組的養(yǎng)護對于設有冷卻卻塔的水冷式式制冷機中的的冷凝器、蒸蒸發(fā)器、每半半年由制冷空空調的維修組組進行一次清清潔養(yǎng)護。2．冷卻塔的的養(yǎng)護制冷空調維修修組一般每半半年須對冷卻卻塔進行一次次清潔保養(yǎng)。。3．風機盤管管的養(yǎng)護。制冷空調維修修組每半年對對風機盤管進進行一次清潔潔養(yǎng)護，每周周清洗一次空空氣過濾網(wǎng)，，排除盤管內內的空氣，檢檢查風機轉動動是否靈活。。4．水管道的的保養(yǎng)制冷空調維修修組每半年對對冷凍水管道道、冷卻水管管、冷凝和水水管路進行一一次保養(yǎng)。5．閥類、儀儀表、檢測器器件的養(yǎng)護維修工每半年年對中央空調調系統(tǒng)所有閥閥類進行一次次養(yǎng)護。（五）鍋爐的的日常養(yǎng)護管管理1．鍋爐的檢檢查：定期檢檢查、超水壓壓試驗。2．鍋爐的保保養(yǎng)：鍋爐的的保養(yǎng)分為濕濕式和干式兩兩種。（六）通信設設備的養(yǎng)護管管理部門管理人員員和操作人員員要非常重視視設備管理工工作，嚴格遵遵循程控交換換機機房的各各項操作規(guī)程程,按時完成成周期檢查,確保程控交交換機的正常常運行。環(huán)境衛(wèi)生最最佳狀態(tài):溫度20-25℃.濕度20%-70%.防塵塵要求每年年限制在小小于10g/㎡之內,每每天吸塵,絕對不能能用掃帚清清除.三、房屋附附屬設備設設施的日常常維修管理理(一)日常常維修程序序1、項目收收集２、任務落落實３、費用結結算４、質量回回訪（二）常見故障處處理１、、給給排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)故故障障（１１））漏漏水水－－閥閥門門、、管管道道接接頭頭、、埋埋地地管管道道漏漏水水等等。。（２２））水水質質污污染染（３３））流流量量過過大大（４４））振振動動和和噪噪聲聲（５５））排排水水管管道道堵堵塞塞（６６））屋屋頂頂水水箱箱溢溢水水或或漏漏水水（７７））水水表表記記錄錄不不準準確確２、、供供電電系系統(tǒng)統(tǒng)故故障障（１１））照照明明裝裝置置的的故故障障處處理理－－短短路路、、斷斷路路、、漏漏電電等等。。（２２））電電表表維維修修。。（３）變配電電室發(fā)生火災災。（４）變配電電室被水浸泡泡。３、電梯故障障（１）電梯困困人。（２）發(fā)生火火災。（３）遭到水水浸。（４）開關門門動作不靈活活，有振動和和跳動現(xiàn)象。４、空調設施施系統(tǒng)故障（１）中央空空調制冷劑泄泄漏。（２）中央空空調機房內發(fā)發(fā)生水浸。（３）發(fā)生火火災。５、供暖系統(tǒng)統(tǒng)故障（１）供熱管管道漏水、漏漏氣。（２）散熱器器漏水、漏氣氣。（３）大面積積暖氣不熱。。６、室室內燃燃氣系系統(tǒng)故故障（１））管道道漏氣氣（２））管管道堵堵塞（３））燃氣氣表故故障處處理（４））燃具具的故故障處處理TheEnd謝謝大大家9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December28,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:11:3221:11:3221:1112/28/20229:11:32PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2221:11:3221:11Dec-2228-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:11:3221:11:3221:11Wednesday,December28,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2221:11:3221:11:32December28,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。28十十二二月月20229:11:32下下午午21:11:3212月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月229:11下下午午12月月-2221:11December28,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/2821:11:3221:11:3228December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。9:11:32下下午9:11下下午21:11:3212月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December28,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。21:11:3221:11:3221:1112/28/20229:11:32PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2221:11:3221:11Dec-2228-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。21:11:3221:11:3221:11Wednesday,December28,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2221:11:3221:11:32December28,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。28十十二二月20229:11:33下下午21:11:3312月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊