第一章概述一、 項目概況1、 項目名稱及性質(zhì)名稱：星光湖休閑度假苑性質(zhì)：新建2、 項目內(nèi)容星光湖休閑度假苑項目包括狩獵區(qū)、射箭場、別墅區(qū)、中心接待區(qū)、停車場、野營區(qū)、農(nóng)莊美食休閑區(qū)等；總投資9300萬元。3、 建設(shè)地點項目處在武漢市黃陂區(qū)羅漢街長嶺鎮(zhèn)接壤部，位于星光湖東畔。4、 建設(shè)單位業(yè)主單位：武漢市常青城市綜合開發(fā)有限公司負責人：樂道明二、 可行性研究報告編制依據(jù)《中華人民共和國水法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國水土保持法》、《黃陂區(qū)土地利用總體規(guī)劃》、《黃陂旅游開發(fā)總體規(guī)劃》（綱要）、《武漢市木蘭生態(tài)旅游區(qū)環(huán)境保護規(guī)劃方案》三、 項目背景介紹世界旅游業(yè)的快速發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)代世界經(jīng)濟的一大特征，在過去的十多年里，全球旅游業(yè)平均增長率達9%，自改革開放以來，我國旅游業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)中最具活力的新興產(chǎn)品，國民經(jīng)濟新的增長點。據(jù)專家研究表明：中國國內(nèi)旅游是世界上數(shù)量最大、增長最快、市場潛力最強的旅游市場，預(yù)計從現(xiàn)在至2010年，中國旅游業(yè)年平均增長率將達12%。現(xiàn)階段，旅游活動的特點是短程、短時、少消費、周末游、消費需求方式的休閑、娛樂、觀光為主，空間結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為以大城市、著名景區(qū)為中心的輻射圈層結(jié)構(gòu)。隨著社會生產(chǎn)力進一步提高，人們生活水平的提高，追求自然、粗獷、張揚個性成為很多年輕人的追求，越來越多的人通過旅游這種方式，去追求身心的放松，緩解工作的壓力和緊張的情緒，渴望在山間田野、綠草碧水之中，親歷競技、游獵、野營勞作，體驗自然之悠閑，鄉(xiāng)村之靜謐。因此，生態(tài)田園游、鄉(xiāng)村休閑將成為國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的新潮流。武漢市常青城市綜合開發(fā)有限公司由武漢市城鄉(xiāng)建設(shè)公司、武漢南湖房地產(chǎn)公司、武漢市樂建市政工程有限公司共同出資組建，經(jīng)濟、技術(shù)力量雄厚，長期從事國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、市政工程建設(shè)，對國內(nèi)，特別是武漢市各類市場信息了解全面，市場判斷能力強，通過對國內(nèi)外旅游業(yè)形勢的分析，對武漢周邊休閑度假市場的長期實地考察，分析認為投資建設(shè)木蘭星光湖休閑度假苑潛力大、風險低、回報高，無論從促進地方經(jīng)濟發(fā)展的角度，還是從壯大企業(yè)自身經(jīng)營規(guī)模，分散投資，分散風險的角度，該項目進入實際實施可行。第二章項目地旅游資源分析與評價一、 自然資源分析1、 地貌景觀星光湖休閑度假苑半抱泥河水庫南汊，由多個半島，面積達800余畝的近岸陸地組成，低丘綿連，層巒疊嶂，山水兼?zhèn)?，靈禪共通，幽靜而自然，峰巒有七座，多不高，海拔80—85米，獨自成峰，抬腿可登。半島有多個半島伸入星光湖中，形成良好的親水岸線景觀。2、水域風光臨休閑度假村各山頂，星光湖水光湖色盡收眼底，岸線透迤，汊灣眾多；星光湖面積約7平方公里，庫容1741萬立方米，水體清澈，水質(zhì)良好，基本符合《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》H類標準。3、生物景觀主要植被類型有亞熱帶常綠針葉林、亞熱帶落葉針葉林、亞熱帶闊葉林，常綠闊葉混文林；植被生態(tài)系統(tǒng)分層明顯，喬木高度5—7米，蓋度50%，灌絲1—2米，蓋度80—90%，草層稀疏，分布于荒地區(qū)、疏林區(qū)；常見樹種為松樹、杉樹，間成有構(gòu)骨、楓林、火棘、冬青、楓楊等，草種主要為白茅和紅茅。由于人類活動的影響，星光湖休閑渡假苑內(nèi)植被類型不盡一致，異質(zhì)性高，土地利用類型因此也不一致，主要為有林地，喬林蓋度高，樹種較多；疏林地，喬木蓋度低，樹種單一，主要為松樹；荒地、灌木叢生，覆蓋度良好；耕地主要為種植旱生作物。野生動物：常見野生動物有野兔、野豬、野雞、野鴨等，說明本地區(qū)生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量良好，動物生境人類破壞不是嚴重。5、 氣候、氣象條件本區(qū)地處中緯度，屬濕潤的北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明，光照充足，雨量充沛。由于本區(qū)整體的植被生態(tài)系統(tǒng)保存完好，依山傍水，林木蔥郁，空氣格外清新，環(huán)境適宜，是避暑休閑佳地。二、 人文旅游資源如果說黃陂盤龍文化蘊育武漢的文明與發(fā)展，則眾多的歷史人物和事件演繹著黃陂精神，這里既有佛道倫理，也有二程理學文化，既有木蘭從軍的故事，也有近代風云人物證戰(zhàn)沙場的佳話。民間習俗：黃陂素有“無陂不成鎮(zhèn)”、“九佬十八匠”之稱，有經(jīng)商和從事手工制作的傳統(tǒng)，黃陂泥塑、鑄鐵、紡織土布、竹器等是十分可貴的旅游資源。民間藝術(shù)：黃陂皮影戲和湖北大鼓久負盛名；楚劇和漢劇也有市場；而節(jié)慶期間的民間藝術(shù)活動為采蓮船、蛛蚌精、踩高蹺、舞獅、舞龍燈等更是獨具特色，觀賞性、娛樂性都很強。三、 旅游資源評價評定旅游資源等僅對確定旅游開發(fā)的重點和時序具有重要的指導(dǎo)意義星光湖休閑度假苑兼?zhèn)渥匀慌c人文條件，資源種類較多，組合狀況較好，具有一定的開條件；在種類資源中，水域風光條件最好，其次是林草資源；根據(jù)我們實地勘察情況，咨詢有關(guān)專家意見，評價其旅游資源質(zhì)量整體并不高，屬一般水平，但其可塑性較好，根據(jù)現(xiàn)有資源情況，合理休閑度假的經(jīng)營定位，可變劣質(zhì)資源為有效資源，重點突出休閑度假“活動”的特色，如狩獵、射擊、對抗射擊等，利用現(xiàn)有特色資源彌補整體資源質(zhì)量的不足。第三章項目可行性分析與評價一、 項目實施的必要性1、 是推進黃陂旅游產(chǎn)業(yè)化、多元化發(fā)展的需要。從黃陂旅游發(fā)展現(xiàn)狀分析，目前主要是形成單一的休閑度假及森林景觀游，吸納人群年齡結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)也較單一。仍停留在走走、看看、吃一吃的層次，沒有參與、體驗的的快感，沒有再次吸引人群的能力。星光湖休閑渡假苑僅有休閑度假功能，重要的和特征是狩獵與射擊競技，刺激性強，參與感盛，體驗深，因此，吸納的消費人群，消費結(jié)構(gòu)也不一樣；野營、野炊同樣是一種特色，有不同的體驗和感覺。這些娛樂項目的發(fā)展，無疑含豐富和促進黃陂旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、 是黃陂旅游興區(qū)的需要。黃陂是農(nóng)業(yè)大區(qū)，人口眾多，經(jīng)濟相對比較滯后，北部地區(qū)由于地貌及資源賦有的情況分析，發(fā)展工業(yè)或集約化農(nóng)業(yè)均有不可逾越的障礙，根據(jù)“黃陂十一五經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃”及“黃陂區(qū)十一五旅游總體規(guī)劃”，北部地區(qū)劃為木蘭生態(tài)旅游區(qū)的定位是十分科學合理和實事求是的。該項目的實施將進一步拉動黃陂經(jīng)濟及地方經(jīng)濟的發(fā)展。3、 是投資企業(yè)不斷發(fā)展的需要。經(jīng)濟是多元的，作為投資商必須敏銳判斷經(jīng)濟發(fā)展主方向，合理資金投向，獲得最佳效益，同樣抓住機遇和切入點也非常關(guān)鍵。休閑旅游業(yè)方興未艾，發(fā)展勢頭強勁，適時進入不僅可實現(xiàn)投資多元化，搶占商機，更能壯大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，分散投資風險。二、 項目競爭優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢木蘭星光湖休閑度假苑位于黃陂星光湖東岸，距武漢中心城區(qū)僅40余公里，有岱黃路和黃孝路相連，驅(qū)車僅需40分鐘可直接抵達，交通十分便利；區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)密集，可便達孝感及武漢周邊城鎮(zhèn)。距武漢天河國際機場約30公里。木蘭生態(tài)旅游區(qū)已成為武漢名符其實的后花園，其品牌效應(yīng)日益強勁，成為武漢市郊區(qū)旅游的一大熱點，區(qū)內(nèi)景點眾多，特色各異；星光湖休閑度假苑既可占本區(qū)旅游品牌的市場效應(yīng)，又可搶后發(fā)而先至之機遇。2、市場優(yōu)勢星光湖休閑度假苑主要客源市場是武漢市，包括武漢市市民和外地來漢的旅游者（商務(wù)、會議旅游），其次是孝感、麻城、黃石等中小城市。武漢是華中地區(qū)特大城市，人口800余萬，流動人口300余萬，旅游消費市場潛力巨大；根據(jù)同行業(yè)研究，游客武漢黃陂居民占84%，省內(nèi)（除武漢）占12%，省外占4%。隨著武漢市經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入的提高，生活方式武漢消費習慣的改變，武漢人對休閑、娛樂的需求與日俱增，走出家門度假、娛樂的人群會不斷增長。3、資源優(yōu)勢盡管星光湖休閑度假苑從旅游資源評價的角度整體質(zhì)量不高，但人們對旅游產(chǎn)品的需求卻因人而異，因景而各具特色，只要依托主要資源合理開發(fā)與利用，因需求而定位，市場前景就會光明，資源優(yōu)勢就盡數(shù)發(fā)揮。4、 企業(yè)經(jīng)濟與技術(shù)優(yōu)勢三家聯(lián)合公司經(jīng)濟技術(shù)力量雄厚，長期從事房地產(chǎn)開發(fā)和城市市政工程建設(shè)，具有準確判斷市場經(jīng)濟活動規(guī)律，科學投資的能力，具有抗拒市場風險和對星光湖休閑度假苑深度開發(fā)和規(guī)模發(fā)展的能力，并能在武漢市投資圈形成聚集效應(yīng)，同時，有強烈的投資意愿。5、旅游產(chǎn)品優(yōu)勢木蘭星光湖休閑度假苑娛樂項目如狩獵、射擊、野營、野炊等獨具特色，與黃陂區(qū)內(nèi)其他景區(qū)的項目形成優(yōu)勢互補，產(chǎn)品相對多樣，娛樂性更高，消費層次更高。三、 競爭劣勢與不利條件1、資源質(zhì)量相對較差 除水域景觀外，其他游戲景觀的開發(fā)需大量投入，增加成本，延緩降低企業(yè)效益。2、項目開發(fā)管理水平有待進一步提高 星光湖休閑度假苑是一項綜合開發(fā)項目，需對項目方方面面進行論證，科學經(jīng)營理念，在可研究成后，應(yīng)嚴格項目管理，科學規(guī)劃。四、機遇與挑戰(zhàn)經(jīng)歷了一輪旅游熱潮，中國旅游者感受到了大眾旅游的“擠、亂、差”，旅游需求日益差異化，目的地選擇日益多樣化，娛樂項目日益特色化，無疑木蘭星光湖休閑度假苑將是武漢市民新的最佳選擇，項目發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。這是項目順利發(fā)展的重大機遇。木蘭星光湖休閑度假苑面臨區(qū)際間競爭的挑戰(zhàn)，項目包括了農(nóng)家樂、別墅會議室與會議接待等相似項目，且是投資的主體，這些必將同區(qū)內(nèi)其他先行開發(fā)和即將開發(fā)的旅游項目形成競爭，這時項目高水平管理，深度開發(fā)并形成特色是一項嚴重的挑戰(zhàn)。第四章客源市場分析與預(yù)測改革開放以來，武漢抓住機遇，擴大開放，實施了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康增長，年平均增長率達11%。居民收入穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近萬元；勞動就業(yè)工作取得新的進展，全市從業(yè)人員500余萬人。調(diào)查顯示家庭總收入5—10萬元的占5%，3—5萬元的占20.8%，2—3萬元的占25.1%，1—2萬元的占30.3%。、目標客源市場定位木蘭星光湖休閑度假苑的市場定位應(yīng)是多角度的、立體的、動態(tài)的，隨著客源市場變化而適時調(diào)整。1、 從客源市場區(qū)域來看應(yīng)主要定位于一級、二級市場，一級市場主要包括武漢市及其遠城區(qū)孝感市；這些城區(qū)到木蘭湖星光湖休閑度假苑交通方便，且歷史文化、風俗習慣、消費行為大體相似，人群往來密切，有傳統(tǒng)的協(xié)作關(guān)系及地緣關(guān)系。二級市場包括荊門、黃石、麻城、仙桃等城市，這個范圍內(nèi)人口眾多，交通便捷，城市經(jīng)濟也較發(fā)達，具有很大的市場潛力。2、 從旅游動機和出游目的看應(yīng)定位于周末游，假日游，并兼顧休閑、體育、商務(wù)、會議等客源市場。3、 從客源組織形式看應(yīng)定位于組團和散客相結(jié)合的市場。4、 從消費層次看應(yīng)定位中高層白領(lǐng)階層高層，兼顧低收入工薪階層市場。二、客源規(guī)模與結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀木蘭星光湖休閑度假苑為即將開發(fā)的休閑度假項目，其客源規(guī)模和結(jié)構(gòu)受多因素制約，這里的木蘭生態(tài)旅游區(qū)客源現(xiàn)狀情況作為對照予以分析。木蘭生態(tài)旅游區(qū)2003年接待規(guī)模為250萬人次，年增長15%，主要為國內(nèi)客源，其中武漢市游客占80%；2004年游客規(guī)模為300萬人次，比上年增長達20%，主要為武漢市游客；2005年游客規(guī)模為340萬人次，其中武漢游客占85%，比上年增長13.6%，實現(xiàn)旅游綜合收入3.45億元。三、客源地游客規(guī)模預(yù)測由于木蘭星光湖休閑度假苑尚未起步，故游客規(guī)模預(yù)測擬采用湖北省多年旅游規(guī)模變化規(guī)律，參照木蘭生態(tài)旅游這類的景區(qū)(項目)對客源狀況作初步預(yù)測。1、 長期趨勢法：根據(jù)湖北省多年來國內(nèi)旅游增長的一般規(guī)律，并以木蘭湖起步年(1998年)游客規(guī)模為參照，擬定木蘭星光湖起步年(2007年)的游客規(guī)模為6萬人次，以近2年湖北省游客增長的平均速度9.128%作為K值，分別計算2010年、2015年和2020年三個階段的游客規(guī)模。P2oio=6X(1+9.128%)4=1.428=6.9萬人P20i5=6.9X(1+9.128%)5=1.55X6.9=10.7萬人P2010=10.7X(1+9.128%)5=1.55X10.7=16.6萬人2、 情況分析法根據(jù)旅游發(fā)展的規(guī)律，一個旅游項目的游客量發(fā)展呈現(xiàn)初始階段、發(fā)展階段、平衡階段和飽和階段。影響出游率的因素很多，包括：消費價格、經(jīng)濟收入、個人偏好、社會勞動效率等，對任何一個旅游項目而言，旅游人多寡均以發(fā)展階段而論，初級階段，游客數(shù)量總量增加不多，但增幅較大，如上世紀90年代，游客的年均增長率保持在20%。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，中國從目前至2020年，旅游業(yè)收入年增長率可達19%，湖北省旅游業(yè)發(fā)展相對較慢，且對以休閑、競技、娛樂的主要項目而言，情況可能不同，平均增長不能視同為點源增長。結(jié)合本區(qū)情況和項目特點，擬確定三個階段的游客增長率為 12%、16%、8%，則預(yù)測結(jié)果如下：P2010=6X(1+12%)4=9.4萬人P20i5=9.4X(1+16%)5=19.7萬人P2020=19.7X(1+8%)5=28.2萬人綜合二種預(yù)測方法，按平均算術(shù)質(zhì)，最終預(yù)測各種游客數(shù)量P2010=8.1萬人P2015=15?2萬人P2020=22.4萬人第五章項目建設(shè)規(guī)劃由于項目仍處在可行性研究階段，詳細的規(guī)劃藍圖并沒有形成，經(jīng)營理念、市場定位也應(yīng)與總體及詳細規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，這里只能說明初步的規(guī)劃設(shè)想與基本思路。一、規(guī)劃的指導(dǎo)思想規(guī)劃必須依托星光湖自然風光，突出項目經(jīng)營特色，遵循自然生態(tài)規(guī)律，以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟、社會、環(huán)境綜合效益為項目目標，保護與開發(fā)并舉，培育與利用并重。二、規(guī)劃的基本原則1、市場導(dǎo)向原則合理進行市場定位，根據(jù)消費欲望確定市場需求，同時迎合時代和市場發(fā)展需求。2、可持續(xù)發(fā)展原則正確處理資源開發(fā)與保護之間的關(guān)系，處理經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護之間的關(guān)系；星光湖休閑度假苑處在北部低山丘陵區(qū)，土壤貧瘠，降雨量大且集中，建設(shè)過程中易造成水土流失，使土壤一直被系統(tǒng)退壓，項目肯定有生活污水外排，如果處理不當，為對較封閉循環(huán)率低星光湖造成污染。3、 生態(tài)學原則生態(tài)學原理要求項目實施必須遵循生態(tài)規(guī)律，注意環(huán)境的承載能力。一方面，要注意建筑密度，不得過度破壞植被；綠化建設(shè)必須因地制宜，科學選擇樹種。另一方面，要求人造景觀和自然景觀必須協(xié)調(diào)一致，建筑格局、色彩、形態(tài)必須融入環(huán)境；建筑物不得臨水而建，便保持一定距離，破壞岸線景觀。三、規(guī)劃內(nèi)容1、 項目規(guī)模項目總占地面積820畝，其中有林地510畝，疏林地120畝，荒地110畝，耕地（旱地）70畝；建筑用27畝，站場、道路用地33畝。2、 項目內(nèi)容及功能圍繞木蘭星光湖休閑度假苑項目功能的主題，項目功能共分七個功能區(qū)、別墅區(qū)、入口接持服務(wù)區(qū)、狩獵區(qū)、美食街等（附星光湖休閑度假苑平面布置圖）別墅區(qū)：分為A、B、C區(qū)，分布在主入口北部三個半島上，沿岸線（距最高水位線150米）布置，共64棟，均為單體，每棟床位8個，建筑面積約200平方米，功能為接待游客住宿。射箭場（射擊場）：位于主入口北部，B、C別墅之間東側(cè)，面積約190畝；主要為游客提供射箭活動，中期開發(fā)提供對抗射擊游戲服務(wù)。主入口接待服務(wù)區(qū)：入口廣場北端為游客接待中心與職務(wù)中心，為游客提供登記、寄存、醫(yī)療、救助、安全服務(wù)，以及兼顧項目行政管理辦公培訓功能，入口廣場南端為會議中心，為會議團體提供會議職務(wù)及其他必要的娛樂職務(wù)。美食街：位于項目區(qū)南端，星光湖最南汊東側(cè)，為游客提供農(nóng)家飯菜、土特產(chǎn)美食；配套建設(shè)農(nóng)家菜園，直接為美食街提供新鮮、綠色菜肴。野營區(qū)（野炊、燒烤場）：位于主入口湖對岸凸出的小半島上，游人可從陸路可便捷抵達；本區(qū)主要為游人提供多樣形式的旅游體驗，享受狩獵成果。狩獵區(qū)：位于星光湖西岸、面積270余畝，圈羊養(yǎng)兔，供游客狩獵，體會射擊之樂趣，享天近之規(guī)律。沙灘浴場：位于B區(qū)別墅南側(cè)，沿湖岸線，建設(shè)讓游人盡享日月之艷麗，風色之麗。3、項目配套設(shè)施給排水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)，直接從星光湖取水，通過自然沉淀、消毒、塔壓供水、日設(shè)計供水能力120噸；排水實現(xiàn)雨污分流、雨水自然漫流、污水進入污水管網(wǎng)，送污水處理站。道路：設(shè)計道路總長約12公里，鋪碎石，路1.5—2米，停車場一處能同時容納120臺車輛停放。景觀廁所：設(shè)計景觀廁所5座，布置在旅游線路旁，廁衛(wèi)污水進入排污管網(wǎng)垃圾箱：設(shè)計景觀垃圾箱27個，分置于游人集中地，垃圾多產(chǎn)地（如燒烤場）。供電：設(shè)供電變壓站一座，功率10KVA,配電電壓380V/220V,根據(jù)實際需要分輸各區(qū)。通訊：木蘭星光湖休閑度假苑區(qū)域無線電通訊盲點較多，手機信號不好，對外通訊較困難；規(guī)劃設(shè)計所有客房都須開通程控電話，并設(shè)立寬帶網(wǎng)絡(luò)；安裝衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；設(shè)立電訊網(wǎng)絡(luò)機站。第六章安全與環(huán)境保護一、 醫(yī)療與安全1、建立醫(yī)療室負責游客急救，常見病的醫(yī)療護理，保障游客健康。2、 培訓數(shù)量適宜的安全保護人員，能及時實施救助；備配必要的安全器材，如滅火器、救生圈（衣）等。3、 在危險路段，危險地點建立安全防護措施，并設(shè)立警示標牌。4、 狩獵場、射箭場必須制定嚴格的安全管理措施，制定安全應(yīng)急預(yù)案，落實安全應(yīng)急措施和裝備。二、 環(huán)境保護1、建設(shè)一套高效污水處理系統(tǒng)，實現(xiàn)污水穩(wěn)定達標，達標污水回用進行綠化或灌溉，污水處理方案須經(jīng)地方環(huán)保部門審查同意后實施。2、項目實施過程中須盡量減少破土面積，防止水土流失，減少綠地的損失。3、 生活垃圾及其他固體廢棄物須集中收貯，場外集中衛(wèi)生填埋，并科學選址。4、 污水收集率必須達95%以上。實現(xiàn)雨污分流。5、 項目綠化須盡量選擇本土樹種，做到前壓和生態(tài)效益相結(jié)合。6、 集中式餐飲油煙須經(jīng)治理實現(xiàn)達標排放。7、 水上娛樂晝避免污染水體，禁止使用柴、汽油船，提倡使用人力船。8線路（供電、供水、排水、通訊）須統(tǒng)一規(guī)劃，埋地分輸，盡量減少破土面積和影響景觀。第七章 投資估算與財務(wù)分析一、投資估算根據(jù)法定估算依據(jù)，結(jié)合項目工程量的實際情況，經(jīng)測算，其各類投資如下：表7（1-4），考慮項目比較大，一次投入可能不現(xiàn)實，也不科學，仍按常規(guī)的近、中、遠期分別估算。近期2006年-208年,中期2009-2010年，遠期2010年以后。表7-1旅游基礎(chǔ)設(shè)施投資估算1、道路交通項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期入品通道200200停車場150150碼頭5050游覽大道570570步行道23017060其他19010090小/p>

2、給排水項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期給水工程18010080排水工程190190污水處理工程120120小計490410803、信息網(wǎng)絡(luò)項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期電力1108030網(wǎng)絡(luò)805030通訊5050小計240180604、消防系統(tǒng)建設(shè)項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期消防系統(tǒng)13080505、垃圾處理及其他項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期垃圾處理、其他7070合計23201980340表7-2旅游接待設(shè)施投資估算項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期別墅19201500420會議中心400400接待服務(wù)中心200200餐飲服務(wù)設(shè)施800600200管理設(shè)施1208040涉灘浴場500300100100

美食街25020050洗浴中心100100名人館120120狩獵場800800射刖場400100200100野營場3030其他15010050合計519044301060300表7-3環(huán)衛(wèi)與綠化投資估算項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期綠化700400200100環(huán)衛(wèi)：垃圾桶22公廁100100合計702502200100表7-3旅游產(chǎn)品營銷投資估算項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期廣告設(shè)計宣傳20015050旅游產(chǎn)品開發(fā)5050旺季促銷250150100產(chǎn)品推介806020合計580410170表7-4總投資表項目名稱投資額（萬元）近期中期遠期旅游項目579044301060300基礎(chǔ)設(shè)施23201980340環(huán)衛(wèi)與綠化702502200100營銷580410170合計939269122010570成本估算折舊費：可計提折舊固定資產(chǎn)原質(zhì)3000萬元年折舊費為：137萬元預(yù)提維護費：按可計提固定生產(chǎn)原值0.5%計提，為13.7萬元/年電費：170萬元/年工資福利費：80萬元/年利息支出：年均攤約186萬元/年管理費及其他：按以上要求5%計提，為29.4萬元，總成本：616.1萬元/年三、 利潤預(yù)測收入：項目投入經(jīng)營后，平均年接待5萬人次，人均消費300元，創(chuàng)年收入1500萬元稅金：交納營業(yè)稅率為15%，交納所得稅率為32%固定資產(chǎn)增值：按可計提固定資產(chǎn)原值5%計，150萬元/年利潤總額：年利潤總額240萬元/年3、財務(wù)盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率（FJRR）經(jīng)計算，稅后內(nèi)部收益率為14.7%投資回收期經(jīng)計算，稅后投資回期為19.5年（含建設(shè)期）投資回收率二年平均利潤總額+項目總投資=7.2%根據(jù)財務(wù)分析，項目建設(shè)的經(jīng)濟效益并不十分明顯，但限于旅游產(chǎn)品財務(wù)分析的局限性，如品牌效應(yīng)，無形資產(chǎn)價值高，其二，旅游項目設(shè)施增值空間很大，如果綜合考慮這些因素，結(jié)合土地供給的緊張形勢和國家長期發(fā)展政策，項目從投資角度而言仍然是可行的。木蘭星光湖休閑度假苑項目的實施，不僅是投資商尋求發(fā)展的需要，更是適應(yīng)當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展的需要，開發(fā)建設(shè)后將對黃陂社會、經(jīng)濟、環(huán)境產(chǎn)生有益的影響。第八章總論本可行性研究報告，從項目背景、資源分析與評價項目可行性分析與評價，項目規(guī)劃、安全與環(huán)境保護、投資估算及財務(wù)分析等幾個方面對項目進行了深入分析，認為木蘭星光湖休閑度假苑經(jīng)營理念正確，投資規(guī)模恰當，市場定位準確，項目特色鮮明，從長遠角度而言，項目可行，應(yīng)積極進行項目的總體規(guī)劃與設(shè)計。附：圖1項目地理位置圖圖2項目平面布置圖圖3項目供排水管線圖目錄目錄 18第1章項目總論 錯誤！未定義書簽?！?.1項目背景 錯誤！未定義書簽?！?.1.1項目名稱 錯誤！未定義書簽。§1.1.2項目主管部門 錯誤！未定義書簽。§1.1.3項目擬建地區(qū)、地點 錯誤！未定義書簽?！?.1.4承擔可行性研究工作的單位和法人代表 錯誤！未定義書簽?！?.2研究工作依據(jù) 錯誤！未定義書簽?！?.3項目研究的范圍 錯誤！未定義書簽?！?.4項目投資回報 錯誤！未定義書簽?！?.5可行性研究初步結(jié)論 錯誤！未定義書簽。第2章項目背景和發(fā)展概況 錯誤！未定義書簽。§2.1項目提出的背景 錯誤！未定義書簽?！?.1.1國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 錯誤！未定義書簽?！?.1.2項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 錯誤！未定義書簽。§2.2項目發(fā)展概況 錯誤！未定義書簽。§2.2.1已進行的調(diào)查研究項目及其成果 錯誤！未定義書簽。§2.3投資的必要性 錯誤！未定義書簽。第3章市場分析 錯誤！未定義書簽。§3.1市場調(diào)查 錯誤！未定義書簽?！?.1.1國內(nèi)恐龍主題公園供給現(xiàn)狀（包括計劃中） 錯誤！未定義書簽?！?.1.2分析 錯誤！未定義書簽?！?.1.3門票價格調(diào)查 錯誤！未定義書簽。§3.1.4國外市場調(diào)查 錯誤！未定義書簽。§3.2供給市場 錯誤！未定義書簽?！?.3需求市場 錯誤！未定義書簽?！?.3.1客源市場出游能力持續(xù)增長： 錯誤！未定義書簽?！?.3.2客源市場偏好： 錯誤！未定義書簽?！?.3.3客源結(jié)構(gòu): 錯誤！未定義書簽?！?.4市場預(yù)測 錯誤！未定義書簽。§3.5市場競爭狀況 錯誤！未定義書簽?！?.6市場開發(fā)策略 錯誤！未定義書簽?！?.6.1祿豐恐龍城定價原則 錯誤！未定義書簽。§3.6.2產(chǎn)品定價方法 錯誤！未定義書簽。第4章建設(shè)條件與園址選擇 錯誤！未定義書簽?！?.1建設(shè)條件 錯誤！未定義書簽?！?.1.1資源稟賦狀況 錯誤！未定義書簽?！?.1.2區(qū)位條件 錯誤！未定義書簽?！?.1.3能源供應(yīng)條件 錯誤！未定義書簽?！?.1.4人力資源條件 錯誤！未定義書簽。§4.2園址選擇 錯誤！未定義書簽。第5章總體規(guī)劃 錯誤！未定義書簽?！?.1項目控制范圍規(guī)劃 錯誤！未定義書簽?！?.2總體功能分區(qū)框架 錯誤！未定義書簽?！?.3總體功能分區(qū)圖 錯誤！未定義書簽。§5.4項目核心區(qū)規(guī)劃 錯誤！未定義書簽?！?.5總體概念設(shè)計 錯誤！未定義書簽。§5.6項目選擇原則 錯誤！未定義書簽?！?.7主體功能區(qū)域 錯誤！未定義書簽?！?.8項目技術(shù)資源分析 錯誤！未定義書簽?！?.9主要設(shè)備的來源 錯誤！未定義書簽?！?.10交通規(guī)劃 錯誤！未定義書簽。第6章環(huán)境保護 錯誤！未定義書簽?！?.1環(huán)境保護原則 錯誤！未定義書簽。

§6.2生態(tài)環(huán)境保護 錯誤！§6.3廢物處理方法及達標要求 錯誤！§6.4大氣環(huán)境保護 錯誤！§6.4.1主要目標 錯誤！§6.4.2主要措施 錯誤！§6.5噪聲污染 錯誤！§6.6消防、安全與衛(wèi)生 錯誤！第7章企業(yè)組織和勞動定員 錯誤！§7.1組織機構(gòu) 錯誤！§7.2企業(yè)組織形式 錯誤！§7.3勞動定員 錯誤！第8章項目實施進度安排 錯誤！§8.1項目總體進度計劃 錯誤！§8.2項目建設(shè)方式 錯誤！§8.3項目建設(shè)依據(jù) 錯誤！§8.4項目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標準 錯誤！§8.5項目組織管理 錯誤！§8.6開發(fā)第一階段的詳細時間安排 錯誤！第9章投資估算與資金籌措 錯誤！§9.1投資估算依據(jù) 錯誤！§9.2項目總投資估算 錯誤！§9.2.1侏羅紀王國投資估算 錯誤！§9.2.2恐龍遺址公園投資估算 錯誤！§9.3資金籌措 錯誤！§9.3.1融資方式 錯誤！§9.3.2項目籌資方案 錯誤！§9.3.3項目籌資策略 錯誤！§9.3.4項目還款計劃 錯誤！第10章經(jīng)濟效益研究和評價 錯誤！§10.1測算說明 錯誤！§10.2損益估算 錯誤！§10.2.1侏羅紀王國損益估算 錯誤！§10.2.2遺址公園損益估算 錯誤！§10.2.3總損益估算 錯誤！§10.3現(xiàn)金流量表 錯誤！§10.3.1侏羅紀王國現(xiàn)金流量估算 錯誤！§10.3.2遺址公園現(xiàn)金流量估算 錯誤！§10.3.3總現(xiàn)金流量估算 錯誤！§10.4財務(wù)評價 錯誤！§10.4.1侏羅紀王國財務(wù)評價 錯誤！§10.4.2遺址公園財務(wù)評價 錯誤！§10.4.3總體財務(wù)評價 錯誤！§10.5不確定性分析 錯誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書