君華·天匯商業(yè)街

商業(yè)策劃部2012年3月12日項目鋪號門牌地址主要功能建筑面積㎡實用面積㎡實用率B棟鰲洲內(nèi)街#19-1酒吧69.0865.5195%B棟鰲洲內(nèi)街#19酒吧52.7650.0495%B棟鰲洲內(nèi)街#17-2酒吧52.1949.595%B棟鰲洲內(nèi)街#17-1酒吧56.0553.1695%A棟鰲洲內(nèi)街#28（一層）酒吧500.33427.2485%A棟鰲洲內(nèi)街#28（二層）商業(yè)908.04679.1675%總計面積：1638.451324.6181%項目概況說明：以上資料數(shù)據(jù)來源《房屋面積預(yù)算（測算）成果報告書（廣州房地產(chǎn)測繪所，2011年7月5日）》南華西君華·天匯·A、B棟商業(yè)街明細項目概況項目鋪號門牌地址主要功能建筑面積㎡實用面積㎡實用率C、D棟附樓首層鰲洲內(nèi)街#23－3、#23－4酒吧480.67423.5488%C、D棟附樓二層雙水東街#23－3、#23－4酒吧340.51272.8280%D棟鰲洲內(nèi)街#23－2商鋪60.5557.495%D棟鰲洲內(nèi)街#23－1商鋪47.745.2295%D棟鰲洲內(nèi)街#23商鋪83.4379.0995%C棟鰲洲內(nèi)街#21商鋪16.4115.5695%C棟鰲洲內(nèi)街#21－1商鋪32.4630.7795%C棟鰲洲內(nèi)街#21－2商鋪52.9650.2195%C棟鰲洲內(nèi)街#21－3商鋪56.0153.195%總計面積：1170.71027.7188%南華西君華·天匯·C、D棟商業(yè)街明細說明：以上資料數(shù)據(jù)來源《房屋面積預(yù)算（測算）成果報告書（廣州房地產(chǎn)測繪所，2011年6月18日）》項目周邊商業(yè)環(huán)境分析項目地理位置項目位于海珠區(qū)濱江西路鰲洲碼頭，東邊臨近錦海帆影閣，南向以舊城建筑群為主，西與新世界大廈相鄰，北向坐擁一線江景。本項目臨江望水是本項目最大的區(qū)位優(yōu)勢，但相對于濱江東路以及珠江北岸沿江路的繁榮發(fā)展相比，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍略顯薄弱。項目周邊規(guī)劃濱江路風(fēng)情休閑街濱江路風(fēng)情休閑街位于海珠區(qū)珠江南岸，全長約4400米。按照珠江岸線景觀規(guī)劃要求，在濱江西路建設(shè)以酒吧、西餐廳為主的海珠風(fēng)情街，在濱江中路、海珠橋南建設(shè)婚紗禮儀用品街，在濱江東路發(fā)展觀光購物與酒吧娛樂的休閑消費街。

在城市規(guī)劃中，濱江路風(fēng)情休閑街，將成為集購物、休閑、飲食、娛樂為一體的親水性商業(yè)街。與沿江路一起構(gòu)成珠江兩岸優(yōu)美、繁華的獨具特色的商業(yè)景觀。(資料來源：廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃專題二：廣州市商業(yè)街規(guī)劃)項目周邊商業(yè)環(huán)境分析調(diào)查范圍：

以本項目為核心，東、南方向覆蓋半徑2至5公里范圍內(nèi)包括：濱江西、南華西沿線商業(yè)、地鐵沿線的市二宮商圈、江南西商圈及素有“豪宅區(qū)”之稱的濱江東商圈現(xiàn)況展開摸查研究。調(diào)查目的：

通過實地走訪摸查，獲取周邊商圈相關(guān)信息，為公司提供決策參考依據(jù)。君華天匯市二宮商圈濱江東高端生活圈濱江西、南華西路面商業(yè)江南西商圈白鵝灘商圈項目周邊商業(yè)環(huán)境分析濱江西全長約公里，東接海珠橋，南連環(huán)島路，素有“海珠休閑長廊”之稱，周邊商業(yè)環(huán)境主要以中高餐飲服務(wù)及社區(qū)商業(yè)服務(wù)兩大業(yè)態(tài)構(gòu)成。餐飲行業(yè)：經(jīng)營已久的知名餐飲機構(gòu)如“廣州酒家”、“惠食佳濱江公館”、“大為營火鍋城”、“張記”等是該地段的餐飲名店，備受廣州市民追捧，經(jīng)營情況樂觀，及近年進駐的“御海明珠”、“遇”等，更是豐富了該地段的餐飲文化。

社區(qū)商業(yè)：主要呈現(xiàn)臨街經(jīng)營狀況，受周邊人流量不足的客觀影響，經(jīng)營狀況持下滑趨勢，有相當(dāng)一部分的小商鋪目前處于待租狀況。濱江西路段商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析南華西周邊商業(yè)環(huán)境主要以社區(qū)型配套服務(wù)、餐飲服務(wù)、家居等三大類業(yè)態(tài)構(gòu)成，整體經(jīng)營檔次呈現(xiàn)參差。

社區(qū)商業(yè)：立足于服務(wù)周邊常住居民為目的，便利超市、美容美發(fā)、棋牌沐足、汽車美容、金融服務(wù)等經(jīng)營情況一般，其他小商鋪經(jīng)營情況不容樂觀，有相當(dāng)大部分的商鋪處于空置待租狀態(tài)，出租率不高于50%。

餐飲服務(wù)：在該路段經(jīng)營情況良好及隨著周邊新樓盤等陸續(xù)落成入住的利好因數(shù)影響。

家居行業(yè)：經(jīng)營檔次較低，呈現(xiàn)“成行成市”的經(jīng)營發(fā)展局面。南華西路段商業(yè)環(huán)境分析項目周邊商業(yè)環(huán)境分析資源優(yōu)勢擁有城市珠江江景資源，景觀得天獨厚。交通優(yōu)勢本項目緊鄰濱江西路，周邊道路通達性較好，可快速到達城市各區(qū)。品牌優(yōu)勢君華天匯已成功樹立了濱江豪宅的市場形象，對商業(yè)形象起到了提升作用。產(chǎn)品優(yōu)勢商鋪面積合理，鋪型規(guī)整，外部裝修高檔優(yōu)勢商業(yè)氛圍本案所處區(qū)域，整體商業(yè)氛圍仍未成熟。經(jīng)營環(huán)境本案周邊有舊民居存在，影響項目昭示面展示，也對項目整體形象展示造成一定的制約。經(jīng)營規(guī)?？傮w量約3千平方米，較難形成以點帶面等規(guī)模效應(yīng)。產(chǎn)品單一社區(qū)型單邊內(nèi)街商業(yè)，經(jīng)營條件略顯單薄劣勢項目SWOT分析機會規(guī)劃發(fā)展濱江西路作為政府規(guī)劃的風(fēng)情休閑街，目的是與北岸遙相呼應(yīng)，形成珠江兩岸繁榮并茂的休閑商業(yè)，其發(fā)展前景與北岸不相伯仲。區(qū)域改造區(qū)域?qū)儆趥鹘y(tǒng)臨江豪宅區(qū)，且隨著舊城改造的推進，片區(qū)形象與商業(yè)環(huán)境必然得到提升高檔客群項目周邊高檔豪宅林立，為本案商業(yè)帶來良好的基礎(chǔ)消費群；隨著后期周邊交通的完善，本案客群將進一步擴大。商業(yè)現(xiàn)狀目前項目周邊臨街商業(yè)大量空置，且經(jīng)營檔次較低，影響投資者以及經(jīng)營者的信心。同質(zhì)競爭項目周邊蘭庭御園等社區(qū)商業(yè)目前也在招商中，未來還將有新增商業(yè)項目推出，市場競爭更加激烈。人流稀少區(qū)域目前未成為海珠區(qū)的休閑消費點，區(qū)域內(nèi)人流稀少。威脅項目SWOT分析商業(yè)定位城市規(guī)劃影響

商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)定位依據(jù)城市規(guī)劃影響——按照珠江岸線景觀規(guī)劃要求，在濱江西路建設(shè)以酒吧、西餐廳為主的海珠風(fēng)情街。商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀——本案所處板塊發(fā)展較晚，商業(yè)氛圍逐步成熟中，內(nèi)街以生活配套商業(yè)為主；臨江特色餐飲、休閑娛樂等消費場所經(jīng)營狀況較好。產(chǎn)品形態(tài)——臨江單邊內(nèi)街社區(qū)商業(yè)，規(guī)模有限，項目檔次高端。項目整體商業(yè)定位商業(yè)定位集品味餐飲休閑、生活便利于一體，打造現(xiàn)代都市高端居住休閑街區(qū)項目整體商業(yè)定位形象定位：商業(yè)定位日用消費品社區(qū)便利店。日常生活配套，如干洗店，藥房等。特色餐飲，如西餐、素食館等。高端餐飲、休閑消費，如紅酒窖、茶座。城市規(guī)劃

餐飲、休閑是濱江商業(yè)帶發(fā)展重點。商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

周邊中高端特色餐飲、休閑娛樂場所正逐步成型中。產(chǎn)品形態(tài)

高檔社區(qū)內(nèi)街底商，歐式風(fēng)格。項目整體商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位社區(qū)客群本項目及周邊商端社區(qū)的業(yè)主；消費特征：日用商品及服務(wù)海珠西區(qū)客群利用項目的商業(yè)定位吸引海珠消費群體；消費特征：特色餐飲、休閑全城區(qū)個別客群消費特征：目的性極強的餐飲、休閑消費海珠西區(qū)客群全城個別高端客群社區(qū)客群滿足社區(qū)業(yè)主日常生活消費吸納全城高端人群的特殊性消費鎖定海珠區(qū)客戶，成為片區(qū)休閑、高檔餐飲消費的新領(lǐng)地。商業(yè)定位項目整體商業(yè)定位消費客群定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃A、B棟組團—樂優(yōu)生活C、D棟組團—品味生活構(gòu)思說明：天匯項目商業(yè)部分自西往東總體規(guī)劃為兩個組團。A、B棟組團“樂優(yōu)生活”：主要倡導(dǎo)國際級的餐飲休閑服務(wù)，為海珠西居民及慕名而來的賓客提供一處別致而私密的聚會休閑場所。C、D棟組團“品味生活”：高檔、便利的生活配套，為業(yè)主、居民、賓客提供一個尊貴的“時尚生活新天地”。A棟1、2層：葡萄酒窖一、二層共約1408㎡

，面積大且可望江，昭示性強，是項目商業(yè)價值最高的區(qū)域，建議經(jīng)營高檔特色餐飲類商業(yè)，拔高項目整體形象檔次。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃B棟1層

㎡㎡㎡㎡美容美發(fā)