..第一章項(xiàng)目前言義烏南都·黎明湖別墅是由XX南都房產(chǎn)集團(tuán)和義烏市第二住宅開(kāi)發(fā)共同投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目。自20XX9月合作雙方初步接洽后,經(jīng)周密協(xié)商于20XX底成立義烏市南都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行黎明湖別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目在義烏市具有極強(qiáng)的山水景觀資源優(yōu)勢(shì),依托于義烏市第二住宅開(kāi)發(fā)的當(dāng)?shù)刂群蚗X南都房產(chǎn)集團(tuán)的品牌效應(yīng),進(jìn)行義烏頂級(jí)別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。整個(gè)義烏純獨(dú)立別墅,吸取南都房產(chǎn)在XX已開(kāi)發(fā)的城市別墅——南都·林語(yǔ)別墅的成功經(jīng)驗(yàn),和正在開(kāi)發(fā)的世界上公認(rèn)的兩大極品別墅之一的西湖高爾夫別墅的先進(jìn)開(kāi)發(fā)模式的設(shè)計(jì)理念,共同鑄成義烏乃至華東地區(qū)的極品別墅,努力與世界頂級(jí)別墅開(kāi)發(fā)相并軌。以此不斷提升義烏成功人士檔次和質(zhì)量,促進(jìn)義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟健康發(fā)展,樹(shù)立南都房產(chǎn)異地別墅開(kāi)發(fā)品牌全新形象。本著這一開(kāi)發(fā)思路,義烏市南都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)部門(mén)對(duì)義烏房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是義烏別墅市場(chǎng)供求現(xiàn)狀進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)研,并依據(jù)以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)本地塊的認(rèn)識(shí),擬出此份《義烏黎明湖別墅項(xiàng)目策劃書(shū)》。義烏市場(chǎng)概況本章目錄一、義烏市概況地理位置分析行政區(qū)域劃分及人口分布情況分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析義烏人文調(diào)研二．義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況〔一義烏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀〔二義烏市房地產(chǎn)發(fā)展歷史〔三義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特點(diǎn)三．當(dāng)前義烏主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研義烏市場(chǎng)概況義烏市場(chǎng)概況地理位置分析：義烏位于XX中部,北距省城XX108千米,地處金衢盆地東緣,東經(jīng)119°49＇-120°17＇,北緯29°02＇13＇＇-29°33＇40＇＇。屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū),年平均溫度17攝氏度上下,極端最高溫度40.9攝氏度,極端最低氣溫-10～-7攝氏度。年降水量在1100-1600毫米之間。年平均日照時(shí)數(shù)約1230小時(shí),居本省前列。無(wú)霜期243天左右。氣候適合多種農(nóng)作物生長(zhǎng),為我國(guó)糖蔗盛產(chǎn)區(qū)北緣。東與東陽(yáng)市相鄰,南和永康市、武義縣相連,西與XX縣、蘭溪市接壤,北同浦江縣、XX市交界。以丘陵為主,東、南、北三面環(huán)山,地勢(shì)自東北向西南緩降,構(gòu)成一個(gè)南北長(zhǎng)、東西短的長(zhǎng)廊式盆地。南部與永康市交界的大寒尖,海拔925.6米,為全市最高峰,北部大陳江邊的瓦窯頭,海拔41.9米,為全市最低點(diǎn)。境內(nèi)山地、丘陵、平原呈階梯狀分布。東北部的大山海拔906.6米,南部的大寒尖海拔925.6米,西部的鵝毛尖海拔840.7米,這三座山成三足鼎立之勢(shì)聳立在市域邊界。中部為義烏江、大陳江、洪巡溪沖積而成的河谷平原。行政區(qū)域劃分及人口分布情況分析：全市轄15個(gè)鎮(zhèn)８?jìng)€(gè)鄉(xiāng),共792個(gè)村委會(huì)、55個(gè)居委會(huì),計(jì)17個(gè)自然鎮(zhèn)、1397個(gè)自然村?？偯娣e1102.8平方公里〔其中城市建城區(qū)面積15平方公里,人口65萬(wàn),境內(nèi)氣候宜人,雨量充沛。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析：義烏歷史悠久,早在新石器時(shí)代就已有人類(lèi)活動(dòng)。夏商時(shí)為"天下九州"之一的XX屬地；東周時(shí)先越后楚；秦王嬴政二十五年〔公元前222年始置烏傷縣,當(dāng)時(shí)縣境就是現(xiàn)今XX市范圍加上XX、XX的一部分,唐武德七年〔公元624年改稱(chēng)義烏縣。早在清朝乾隆年間,義烏農(nóng)民就開(kāi)始了"雞毛換糖"的經(jīng)商活動(dòng)。黨的十一屆三中全會(huì)后,在改革開(kāi)放政策的指引下,義烏歷屆黨委、政府從義烏人多地少、資源缺乏,但群眾經(jīng)商意識(shí)強(qiáng),交通相對(duì)便利的實(shí)際情況出發(fā),提出并實(shí)施了"興商建市"的發(fā)展戰(zhàn)略,大力培育以小商品市場(chǎng)為龍頭的商品市場(chǎng)體系。特別是近年來(lái),義烏加快市場(chǎng)布局和結(jié)構(gòu)的調(diào)整,改善市場(chǎng)硬件設(shè)施,大力推進(jìn)市場(chǎng)功能創(chuàng)新,積極發(fā)展連鎖配送、商業(yè)代理等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和交易方式,商貿(mào)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng),從而推動(dòng)了整個(gè)義烏經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的繁榮。商業(yè)發(fā)達(dá),市場(chǎng)繁榮。義烏小商品市場(chǎng)以?xún)r(jià)格低、品種全、信息靈、守信譽(yù)的經(jīng)濟(jì)特色,小、多、快、新的特點(diǎn)招來(lái)四方客商。目前,義烏市小商品市場(chǎng)總營(yíng)業(yè)面積50余萬(wàn)平方米,正式攤位26000個(gè),分為篁園路小商品市場(chǎng),針織市場(chǎng),賓王服裝、副食、紡織品市場(chǎng),電器市場(chǎng)和室內(nèi)用品文化市場(chǎng)等5個(gè)場(chǎng)點(diǎn)。市場(chǎng)年成交額近200億元,連續(xù)六年名列全國(guó)集貿(mào)市場(chǎng)之首,連續(xù)7年被評(píng)為全國(guó)"文明集貿(mào)市場(chǎng)"。除以上5個(gè)場(chǎng)點(diǎn)外,還有名列浙中地區(qū)之首的農(nóng)貿(mào)城、物資市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)、木材市場(chǎng)、聯(lián)托運(yùn)市場(chǎng)等。市場(chǎng)的崛起,給義烏工業(yè)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。全市有工業(yè)企業(yè)14000家,其中服裝、什織、印刷、飾品、拉鏈、毛紡、玩具、鑰匙胚等八大行業(yè),走在全國(guó)、全省同行的前列。1998年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)249.6億元,農(nóng)民人均純收入4573元。1995年擠身"中國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣市"行列,位居第47位,人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,列XX省第一位。1995年進(jìn)入"XX省首批小康縣〔市"行列。市場(chǎng)的崛起,加速了義烏現(xiàn)代化城市的進(jìn)程。市區(qū)面積從1984年的2.8平方千米擴(kuò)展到了15.4平方千米,人口20萬(wàn)左右。連年來(lái),大量地進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),一個(gè)文明、整潔、美麗的中等城市框架已經(jīng)形成。從1982年9月在全國(guó)率先開(kāi)放城鄉(xiāng)市場(chǎng)以來(lái),義烏市場(chǎng)經(jīng)過(guò)19年的精心培育和建設(shè),已初步形成了一個(gè)以小商品市場(chǎng)為龍頭,農(nóng)貿(mào)城、物資市場(chǎng)、室內(nèi)用品市場(chǎng)、文化市場(chǎng)等10多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和30多條專(zhuān)業(yè)街為依托,運(yùn)輸、產(chǎn)權(quán)、金融、技術(shù)、勞動(dòng)力等要素市場(chǎng)為支撐,國(guó)外、市外分市場(chǎng)相呼應(yīng)的市場(chǎng)體系,使義烏逐步成為國(guó)際上有一定知名度的小商品都會(huì)。1995年被評(píng)為全國(guó)綜合百?gòu)?qiáng)〔縣市第47位,同年被列為XX省唯一的全國(guó)綜合改革試點(diǎn)縣〔市。確定了把義烏建設(shè)成為50萬(wàn)以上人口大城市和現(xiàn)代化商貿(mào)名城的宏偉目標(biāo),并提出了城市化的階段性目標(biāo),即到20XX,建成中心城區(qū)50萬(wàn)以上人口,建成區(qū)50平方公里以上的大城市。同時(shí)構(gòu)建了以城區(qū)為中心,佛堂、蘇溪、上溪三個(gè)副中心為組群網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式的城鎮(zhèn)發(fā)展體系。目前,義烏市中心城區(qū)建成區(qū)面積26.7平方公里,人口36萬(wàn),城市化水平達(dá)45%,在XX省城鎮(zhèn)發(fā)展體系中,義烏與XX、XX、XX等一些地級(jí)市一起被確定為XX省二級(jí)經(jīng)濟(jì)中心城市。義烏地理位置優(yōu)越,交通便利,已初步形成了公、鐵、空立體化交通網(wǎng)絡(luò)；4c級(jí)機(jī)場(chǎng)開(kāi)通了義烏至北京、XX、XX、濰坊、XX等10多條航線；鐵路浙贛線和杭金公路橫穿義烏,新建汽車(chē)客運(yùn)中心日發(fā)車(chē)1300多班次,直達(dá)省內(nèi)外近百個(gè)大中城市；南、北聯(lián)托運(yùn)市場(chǎng)貨物運(yùn)輸直達(dá)全國(guó)160多個(gè)大中城市。義金高等級(jí)公路、杭金線新線工程義烏段相繼竣工通車(chē),杭金衢高速公路義烏段也即將建成。其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善。截止1996年底,國(guó)際程控裝機(jī)容量突破10萬(wàn)門(mén),全市城鄉(xiāng)一步到位實(shí)現(xiàn)代表目前通訊新技術(shù)的交換程控化、傳輸數(shù)字化。負(fù)載量220KV的留雅變電所即將投入使用；年供水能力2000多萬(wàn)方的八都水庫(kù)引水工程的完成,將大大提高城市居民的飲水質(zhì)量。義烏三產(chǎn)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖4、義烏人文調(diào)研：義烏的發(fā)家之道：義烏地處丘陵,四周多山,山水所鍾,民性淳樸勇悍,忠貞堅(jiān)強(qiáng),出過(guò)宋時(shí)宗澤等,戚繼光曾對(duì)義烏兵有"民樸且勇,可偕成功"之稱(chēng),但因地少而瘠,人眾蓄寡等原因,長(zhǎng)期形成了勤勞成性,除經(jīng)營(yíng)土地外,于農(nóng)閑時(shí),多兼營(yíng)副業(yè),以富收入,雞毛換糖的撥浪鼓一族由此形成,并逐漸形成勢(shì)頭,同時(shí)義烏也有很多集會(huì)的形式助長(zhǎng)了這一行業(yè)領(lǐng)域,如開(kāi)初的廟會(huì),到后期的逢年過(guò)節(jié)每月兩次的集會(huì),一直延續(xù)到現(xiàn)在的小商品市場(chǎng)的形成,從中對(duì)于我們別墅項(xiàng)目而言,雖然消費(fèi)群的表象心理是價(jià)格不是問(wèn)題,但從義烏人長(zhǎng)期形成的勤儉心理來(lái)看,價(jià)格上去了,產(chǎn)品本身價(jià)值也必須是相應(yīng)提升,我們本身的優(yōu)勢(shì)可以讓我們做成義烏最頂級(jí)的別墅項(xiàng)目,也可以做成義烏價(jià)格最高的別墅項(xiàng)目,同時(shí)我們的營(yíng)銷(xiāo)接待、市場(chǎng)推廣、工程質(zhì)量、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等全方位做到義烏的極品,那么我們我們才能真正造出受市場(chǎng)滿(mǎn)意的房子,也只有這樣,開(kāi)發(fā)商才真正留下無(wú)愧于這座城市、無(wú)愧于歷史、無(wú)愧于消費(fèi)者的建筑產(chǎn)品。義烏的族群居心理：以前的義烏人大多娶族而居,每一自然村,基本上為同出一源,甚至附近村落也一脈相承,其形成雖序有先后,而聚居則為一致,并皆以世代相近,血緣較親,村中偶有一二異姓,標(biāo)稱(chēng)"客姓",也是低人一等,此姓之表現(xiàn)現(xiàn)在仍有叫明顯痕跡,如本項(xiàng)目邊的"東山頭村",義烏人的地名取法也常以村落的地形、山川、建筑等作為區(qū)別,如嶺背,東山頭等。族群居心理延續(xù)到現(xiàn)在仍繼續(xù)存在者,只是略有變動(dòng),將原來(lái)的僅限與同姓的親戚延伸為親戚、同學(xué)、朋友圈子,因此義烏人買(mǎi)房〔包括在XX等異地買(mǎi)房時(shí)也一樣時(shí)也有類(lèi)似的心理,希望能與更多的親戚朋友居住在一起,最好是一個(gè)單元、一個(gè)組團(tuán),對(duì)于我們項(xiàng)目而言也是一樣,預(yù)計(jì)將會(huì)有很多組團(tuán)的購(gòu)買(mǎi)者都為彼此十分熟悉的認(rèn)識(shí)購(gòu)買(mǎi),同樣的這一心理對(duì)日后項(xiàng)目產(chǎn)品推廣也十分有作用,同時(shí)也可以延伸到為什么義烏人會(huì)有80%左右的別墅客戶(hù)群希望父母能和自己住在一起〔包括部分不希望長(zhǎng)住,但至少預(yù)留住房等,因此義烏別墅的消費(fèi)面積總體偏大也不值一怪。義烏的互助心理：義烏人的互助心理與義烏人的族群居心理比較接近,彼此為了居住在一起,希望熟悉、信任的人〔古代時(shí)候只能圈限于同族人居住在一起,希望彼此能有個(gè)照顧,這種心理發(fā)展到后期即小商品市場(chǎng)前身時(shí)被更有側(cè)重地發(fā)揚(yáng)光大,如谷會(huì)〔一種相互資助糧食的組織、橋會(huì)〔一種過(guò)往江橋的交通性互助的公益性組織、育嬰會(huì)、義濟(jì)會(huì)、民間借貸等,特別是民間借貸,親友鄰居,因一時(shí)窘迫,互通有無(wú),成為習(xí)慣,與一般區(qū)域居民的向政府部門(mén)、向富家借高利貸有很大區(qū)別,而這一習(xí)慣對(duì)于義烏人的從家境較差、僅有勤勞的基礎(chǔ)出發(fā),通過(guò)民間傳統(tǒng)借貸,逐步開(kāi)始從事小商品前期的"撥浪鼓"之路,只到小商品市場(chǎng),整個(gè)發(fā)家過(guò)程受這一可信的、傳統(tǒng)的民間借貸有很大的影響和推動(dòng)作用,也是義烏能形成全國(guó)都可能建立、而僅有義烏才能建立的全國(guó)最大低資金含量、低技術(shù)含量的中國(guó)小商品城的一個(gè)重要原因。此一心理只要正確引導(dǎo),那么整個(gè)別墅項(xiàng)目?jī)?nèi)的銷(xiāo)售思路可采納一定程度上的組團(tuán)銷(xiāo)售策略。義烏的方言：義烏的方言非常復(fù)雜,比一般的吳方言復(fù)雜,在義烏方言里保存了許多古代百越語(yǔ)言的底層,漢代末年后,中原人一批有一批遷移義烏與本地人雜居,中原漢語(yǔ)不斷地影響著當(dāng)?shù)厝苏f(shuō)的越語(yǔ),從而逐漸形成了獨(dú)特的義烏話(huà),而義烏人向來(lái)族居,不同姓族間彼此交流較少,加上義烏本身丘陵地帶,山川溪流阻擋了人們更大的交流,因此只到今天仍存在的一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象是,義烏有較為同意的義烏方言,但往往是以方圓10公里為單位語(yǔ)言上極為相近,而換一10公里區(qū)域,語(yǔ)言又有較大的區(qū)別,從傳統(tǒng)上來(lái)說(shuō),也是造成消費(fèi)者交往圈子有較大的地域性限制。對(duì)于企劃推廣的借鑒是,我們?cè)谳浾撏茝V中需要顧及不同群體所造成的傳達(dá)盲點(diǎn),需要多角度、多鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行傳達(dá),才能更好地達(dá)到我們的推廣目的。義烏的民性強(qiáng)悍心理：這里特別要強(qiáng)調(diào)的兩點(diǎn)是,義烏人的"喜好娛樂(lè)、愛(ài)習(xí)拳棒"和"民性強(qiáng)悍、寧折勿彎"這兩大傳統(tǒng)心理,這對(duì)于義烏能形成義烏人自己控制的托運(yùn)市場(chǎng),且不斷開(kāi)拓到異地專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的帶有一定武力性質(zhì)的暴利型托運(yùn)行業(yè)有重要的影響,原本強(qiáng)身健體兼作防身的武術(shù)傳統(tǒng)和居民自身的強(qiáng)悍心理相結(jié)合,加上小商品市場(chǎng)的挈機(jī),才可能形成今天托運(yùn)行業(yè)的背景,而托運(yùn)行業(yè)主本身也是我司別墅項(xiàng)目的重要客戶(hù)類(lèi)別。義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、義烏房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀義烏市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的不斷發(fā)展壯大,現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)共26家〔截止至2000年9月。其中,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)14家,四級(jí)資質(zhì)企業(yè)4家,暫定四級(jí)資質(zhì)企業(yè)5家,五級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家。

1999年全市各房地產(chǎn)企業(yè)完成投資共17979萬(wàn)元,完成開(kāi)發(fā)土地面積6380m2,購(gòu)置土地面積28068m2,竣工房屋住宅套數(shù)合計(jì)1183套,施工房屋面積393891m2,竣工房屋面積171930m2,商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積168415mA—本年完成開(kāi)發(fā)土地面積；〔單位：平方米B—正在開(kāi)發(fā)的土地面積；C—待開(kāi)發(fā)的土地面積；D—本年購(gòu)置土地面積。現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)共26家〔截止至2000年9月基本介紹如下：<1>中國(guó)小商品城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,二級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本2000萬(wàn)元,法定代表人楊大良。公司成立于1993年3月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員21人,中級(jí)以上12人,近三年完成總投資21333萬(wàn)元,竣工面積15.34萬(wàn)m2。：5544906

<2>義烏市第二住宅開(kāi)發(fā)公司,二級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本2011.72萬(wàn)元,法定代表人樓仁智。公司成立于1984年7月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員32人,中級(jí)以上12人,近三年完成總投資9500萬(wàn)元,竣工面積2.9萬(wàn)m2。：5524174

<3>義烏市通達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本660萬(wàn)元,法定代表人張介泉。公司成立于1994年1月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員12人,中級(jí)以上6人,近三年完成總投資5580萬(wàn)元,竣工面積4.34萬(wàn)m2。：5535356

<4>義烏市萬(wàn)廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人駱有才。公司成立于1995年5月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員13人,中級(jí)以上6人,近三年完成總投資3895萬(wàn)元,竣工面積5.03萬(wàn)m2。：5320888

<5>義烏市白天鵝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人余漢平。公司成立于1995年6月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員20人,中級(jí)以上8人,近三年完成總投資7458萬(wàn)元,竣工面積6.142萬(wàn)m2。：5532777

<6>義烏市南方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1018萬(wàn)元,法定代表人王安。公司成立于1994年4月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員12人,中級(jí)以上5人,近三年完成總投資2100萬(wàn)元,竣工面積1.27萬(wàn)m2。：5715885

<7>義烏市通利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人金子清。公司成立于1993年3月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員14人,中級(jí)以上6人,近三年完成總投資2011萬(wàn)元,竣工面積0.38萬(wàn)m2。：5524668

<8>義烏市雪峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人童四鶴。公司成立于1995年4月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員12人,中級(jí)以上8人,近三年完成總投資4700萬(wàn)元,竣工面積5.04萬(wàn)m2。：5310923

<9>義烏市東太房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人黃允松。公司成立于1993年7月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員12人,中級(jí)以上6人,近三年完成總投資951萬(wàn)元,竣工面積5.3349萬(wàn)m2。：5551930

<10>義烏市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司,三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人朱勝。公司成立于1993年4月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員18人,中級(jí)以上9人,近三年完成總投資16885萬(wàn)元,竣工面積7.02萬(wàn)m2。：5329685

<11>義烏市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1009萬(wàn)元,法定代表人黃國(guó)寶。公司成立于1993年3月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員16人,中級(jí)以上10人,近三年完成總投資6237萬(wàn)元,竣工面積3.42萬(wàn)m2。：5365804

<12>義烏市建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人黃允獻(xiàn)。公司成立于1992年11月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員12人,中級(jí)以上8人,近三年完成總投資3080萬(wàn)元,竣工面積2.73萬(wàn)m2。：5531888

<13>義烏市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司,三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人劉虎。公司成立于1994年11月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員17人,中級(jí)以上7人,近三年完成總投資1585萬(wàn)元,竣工面積1.4538萬(wàn)m2。：5427000

<14>義烏市民安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人項(xiàng)美英。公司成立于1994年2月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員13人,中級(jí)以上6人,近三年完成總投資3150萬(wàn)元,竣工面積2.515萬(wàn)m2。：5313786

<15>義烏市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)總公司,三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人宗桂文。公司成立于1994年7月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員23人,中級(jí)以上14人,近三年完成總投資2354萬(wàn)元,竣工面積2.51萬(wàn)m2。：5427082

<16>義烏市正華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,三級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人樓正武。公司成立于1994年7月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員13人,中級(jí)以上6人,近三年完成總投資2410萬(wàn)元,竣工面積4.341萬(wàn)m2。：5545558

<17>義烏市建設(shè)工程開(kāi)發(fā)公司,四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本800萬(wàn)元,法定代表人楊劍鋒。公司成立于1993年11月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員10人,中級(jí)以上5人,近三年完成總投資226萬(wàn)元,竣工面積3.06萬(wàn)m2。：5428017

<18>義烏市百姓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本1000萬(wàn)元,法定代表人王公正。公司成立于1994年7月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員10人,中級(jí)以上6人,近三年完成總投資6050萬(wàn)元,竣工面積5.7萬(wàn)m2。：5459388

<19>義烏市申義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本500萬(wàn)元,法定代表人陳彤生。公司成立于1995年6月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員8人,中級(jí)以上4人,近三年完成總投資10000萬(wàn)元,竣工面積4.77萬(wàn)m2。：5544499

<20>義烏市城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本500萬(wàn)元,法定代表人金洪海。公司成立于1993年3月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員6人,中級(jí)以上5人,近三年完成總投資2555萬(wàn)元,竣工面積3.19萬(wàn)m2。：5365079

<21>義烏市農(nóng)貿(mào)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),暫定四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本500萬(wàn)元,法定代表人王攸。公司成立于1999年9月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員4人,中級(jí)以上1人,：5432588

<22>義烏市新時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),暫定四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本500萬(wàn)元,法定代表人潘萍。公司成立于1999年5月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員11人,中級(jí)以上6人,：5551698

<23>義烏市永強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),暫定四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本500萬(wàn)元,法定代表人孫勇強(qiáng)。公司成立于1999年11月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員6人,中級(jí)以上4人,：5463503

<24>義烏市伊廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),暫定四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本500萬(wàn)元,法定代表人壽建鴻。公司成立于1998年10月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員8人,中級(jí)以上2人,：5535212

<25>義烏市錦都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),暫定四級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本500萬(wàn)元,法定代表人許成法。公司成立于2000年8月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員12人,中級(jí)以上10人,：5329196

<26>義烏市佛堂鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)公司,五級(jí)企業(yè),注冊(cè)資本508萬(wàn)元,法定代表人吳英生。公司成立于1994年3月,現(xiàn)有職稱(chēng)專(zhuān)業(yè)人員6人,中級(jí)以上1人,近三年完成總投資355萬(wàn)元,竣工面積0.71萬(wàn)m2。：5715385

義烏市房地產(chǎn)發(fā)展歷史：滬江路小區(qū)：1986年建造,3萬(wàn)元/套,面積80平方,兩室一廳,無(wú)物業(yè)管理,屬于最早以套為單位銷(xiāo)售的商品房；香港城：1990年建造,20萬(wàn)/套,面積120平方米,是由香港一私人投資建造,物業(yè)管理僅有小區(qū)內(nèi)代收水電費(fèi)；義家山小區(qū)：1995年建造,60萬(wàn)/1～5樓,購(gòu)買(mǎi)以占地面積為單位,符合義烏人特有的買(mǎi)房,想投資,想買(mǎi)店鋪,店鋪上層做倉(cāng)庫(kù)和住宅,也符合義烏人的"有天有地,要買(mǎi)全部買(mǎi)斷"消費(fèi)心理；農(nóng)村拆遷示范小區(qū)：20XX建造,用于原市區(qū)〔市民廣場(chǎng)拆遷安置,補(bǔ)償?shù)貎r(jià)為免費(fèi),按面積等大或者多余面積略加單價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償,補(bǔ)償?shù)貕K為義烏江邊,地價(jià)市場(chǎng)價(jià)值約150萬(wàn)/畝；雪峰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅：20XX,2400元～2500元/平方米,130～140平方米,車(chē)庫(kù)6000元/平方米,無(wú)小區(qū)概念,只是原有開(kāi)發(fā)小區(qū)中尚有未開(kāi)發(fā)的剩余地塊,進(jìn)行開(kāi)發(fā),無(wú)物業(yè)管理概念,買(mǎi)房以每一戶(hù)型為單位；第二住宅公司開(kāi)發(fā)的小區(qū)：20XX開(kāi)發(fā),規(guī)模不大,只有兩幢,無(wú)具體小區(qū)名,購(gòu)房戶(hù)仍為需要關(guān)系的熟客,2400元/平方米,面積120～160平方米,以140為主,車(chē)庫(kù)5000元/平方米；江邊別墅：20XX建造,銷(xiāo)售情況一般,僅有的優(yōu)勢(shì)是臨近義烏江邊,周邊其他環(huán)境差,一高架輸水管位于照片拍攝點(diǎn),橫穿小區(qū),價(jià)格150萬(wàn)/幢,銷(xiāo)售情況一般,建筑密度太高,開(kāi)發(fā)樓盤(pán)外觀與義烏當(dāng)?shù)刭?gòu)房者不符合,樓盤(pán)內(nèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理。3、義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特點(diǎn)：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)至今一直處于低級(jí)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài),所有樓盤(pán)至今為止尚未有真正的品牌樓盤(pán)出現(xiàn),樓盤(pán)間的價(jià)格差異,僅有建造年份、地段差別,小區(qū)未出現(xiàn)保安、綠化等物業(yè)管理概念。受"小商品市場(chǎng)精神"和政府"興商建市"影響,義烏的市區(qū)內(nèi)住宅基本以商鋪為住,以4至5層,底層為商鋪,2至4樓為倉(cāng)庫(kù),頂層為住宅。政府一直以擴(kuò)大市場(chǎng),拆遷舊城區(qū)為主要基建工作,98年以來(lái),原市民廣場(chǎng)邊大片舊房預(yù)以拆遷,原有的套房"以套換套",各戶(hù)的套內(nèi)面積均有所增加,增加部分補(bǔ)充一定的差異,原有的擁有一幢住房的居民,將增加部分面積,以土地面積大小進(jìn)行置換。三、當(dāng)前義烏主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研義烏別墅市場(chǎng)最早出現(xiàn)于1995年,位于義烏城市東面,義烏江南面的首個(gè)別墅市場(chǎng)出現(xiàn),該項(xiàng)目售價(jià)80萬(wàn)/幢,帶花園、部分物業(yè)管理,受戶(hù)型、外立面等落伍因素影響,日前轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)口碑不佳。義烏的第二個(gè)別墅項(xiàng)目是1999年開(kāi)發(fā)的位于城市南面,義烏江東面"塔下洲",別墅交通較不便,環(huán)境優(yōu)勢(shì)僅有離義烏江近〔義烏江在義烏僅屬一般環(huán)境的江面,周邊農(nóng)房林立,無(wú)序電線桿較多,整個(gè)小區(qū)定位于義烏中產(chǎn)階級(jí)的多聯(lián)別墅,外立面單一,建筑面積和花園面積偏小,規(guī)劃過(guò)于緊促,物業(yè)管理一般,目前主體工程已經(jīng)建好,受銷(xiāo)售不佳影響,基本屬于爛尾樓。目前義烏在售別墅市場(chǎng)中僅有一個(gè)項(xiàng)目：商城·嘉鴻華庭：位于城市東面,義烏江南,體育館對(duì)面的占地93畝,規(guī)劃45幢別墅,共77戶(hù),建筑面積280～500平方米,花園面積100～600平方米,別墅容積率0.471,綠化率65.38%,物業(yè)管理一般,僅有全封閉和24小時(shí)監(jiān)控,目前屬于義烏市最具檔次的高尚別墅,該別墅臨近交通要道,義烏江邊,對(duì)面環(huán)境較好,不足之處,為樓盤(pán)外圍的農(nóng)民房和拆遷房形成的建筑景觀反差,有較大影響,其次樓盤(pán)屬于城市型別墅,與高檔別墅相比,環(huán)境還不足構(gòu)成優(yōu)勢(shì),只是在市政配套和交通上有一定優(yōu)勢(shì),目前該別墅在義烏真正具有別墅檔次的市場(chǎng)上屬于第一個(gè)樓盤(pán),銷(xiāo)售非?；鸨?其中獨(dú)立別墅27套,售價(jià)約7900～8100元/平方米,〔因?yàn)樵擁?xiàng)目花園面積受產(chǎn)權(quán)證等因素影響,不可計(jì)入售價(jià),所以此單價(jià)為建筑單體總價(jià)除以建筑面積〔不含花園面積后的單價(jià),以下雷同,總價(jià)340～380萬(wàn)/幢；雙聯(lián)別墅單價(jià)約7000元/平方米,總價(jià)約250萬(wàn)/幢；聯(lián)體別墅約5000元/平方米,總價(jià)約140～160萬(wàn)/平方米。近期可能推出的別墅項(xiàng)目有兩個(gè),分別是錦都豪園、鳳凰山莊。其一是錦都豪苑：位于義烏市東南,義烏江北,43幢多層公寓、91幢別墅,總占地面積320畝,總建筑面積19300平方米,容積率0.89,綠化率51%。為義烏最大的樓盤(pán),目前推出的一期〔純公寓已經(jīng)銷(xiāo)售完畢,房?jī)r(jià)定價(jià)較低,2200～2500元/平方米,單體建筑設(shè)計(jì)雷同于南都德加公寓,銷(xiāo)售進(jìn)度一般,一期2002.7月交付使用,客戶(hù)中以市區(qū)雙職工和小的經(jīng)銷(xiāo)商家庭購(gòu)買(mǎi)為主,開(kāi)發(fā)商對(duì)二期〔公寓市場(chǎng)不樂(lè)觀,銷(xiāo)售有一定壓力,預(yù)計(jì)二期將于2001.年底或20XX初推出,20XX其二是鳳凰山莊：位于義烏東南面,與錦都豪苑隔街相望,小區(qū)占地面積23000平方米,建筑面積10萬(wàn)平方米,目前在推的一期〔六層公寓售價(jià)2200～2600,面積90～170平方米,20XX1月交付使用,小區(qū)缺乏物業(yè)管理,且售價(jià)相對(duì)較高,無(wú)品牌概念,目前余房40%,銷(xiāo)售無(wú)樓書(shū),銷(xiāo)售方式單一,無(wú)促銷(xiāo)力度,整個(gè)小區(qū)背靠鳳凰山莊,中心位置有三期〔別墅,約20義烏別墅市場(chǎng)中遠(yuǎn)期預(yù)計(jì)還有四個(gè)左右樓盤(pán)推出,且開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,其一是廣廈房產(chǎn)在義烏的幾千畝地,預(yù)計(jì)二年后推出,其二是本公司合作方推出的義烏雙林風(fēng)景區(qū)800畝項(xiàng)目,其三是本公司的義烏合作方的"義烏歷史長(zhǎng)河",其四是城北有一大型樓盤(pán)推出,彼此間對(duì)后續(xù)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有較大競(jìng)爭(zhēng)。第三章項(xiàng)目介紹本章目錄地理位置占地面積區(qū)域環(huán)境交通情況社區(qū)配套項(xiàng)目介紹地理位置本項(xiàng)目位于義烏市區(qū)東偏南,目前距離通往市區(qū)最南端下傅3.6公里,距離20XX9月份即將通車(chē)的義烏繞城公路800米,繞成功路修通后,項(xiàng)目距離市區(qū)3公里,車(chē)程3分鐘,項(xiàng)目貼近1300畝優(yōu)質(zhì)水面的黎明水庫(kù),與環(huán)境優(yōu)美的"天公山"隔水相望。占地面積小區(qū)占地面積103畝,沿黎明湖水面自北向西依次鋪開(kāi)。區(qū)域環(huán)境小區(qū)南向面湖,貼近1300畝優(yōu)質(zhì)水面的黎明湖,遠(yuǎn)望政府控制綠化原始山林天公山,地勢(shì)緩坡,地塊布局合理,通過(guò)高大綠化帶與周邊民房區(qū)相隔開(kāi),原有部分周邊村落屆時(shí)將規(guī)劃成風(fēng)景旅游區(qū)或通過(guò)拆遷等形式改造成新型現(xiàn)代化示范村落,小區(qū)所處區(qū)域具有得天獨(dú)厚的天然景觀優(yōu)勢(shì)。交通情況目前本項(xiàng)目與義烏城市最南面"下傅"3.6公里,一般車(chē)速需行使4分鐘。通往小區(qū)的道路寬30米,離小區(qū)約500,正在施工的繞城公路將于20XX9月底開(kāi)通,路寬60多米,離小區(qū)約200米社區(qū)配套社區(qū)配套較略不成熟,但房地產(chǎn)發(fā)展幾年后,配套肯定會(huì)逐步成熟,且短期內(nèi)可由小區(qū)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相關(guān)生活必需配套設(shè)置,環(huán)城公路通車(chē)后,小區(qū)離江東區(qū)內(nèi)中心醫(yī)院〔義烏地區(qū)最大醫(yī)院、義烏實(shí)驗(yàn)小學(xué)等車(chē)程4分鐘,且義烏住宅發(fā)展重點(diǎn)之一是在江東區(qū),即由原市區(qū)跨江往東發(fā)展,今后的城市發(fā)展新的重點(diǎn)將與我司的項(xiàng)目非常接近,僅隔一座山。項(xiàng)目定位本章目錄項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)檔次規(guī)模目標(biāo)客源項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位充分考慮項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)、義烏房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀后,本項(xiàng)目定位為：以開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力、項(xiàng)目環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ),提升義烏高收入階層居住質(zhì)量、代表義烏純獨(dú)立別墅為發(fā)展方向的義烏市最頂級(jí)居住別墅區(qū)。開(kāi)發(fā)檔次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次將是義烏目前所有別墅以及近期開(kāi)發(fā)別墅中的最高發(fā)展階段,目前義烏在售或即將推出的別墅均隸屬于城市別墅概念,在居住環(huán)境或者居住區(qū)純粹度上,都無(wú)法與我司項(xiàng)目相比,與所處區(qū)域地段相比,從發(fā)展趨勢(shì)看,我司項(xiàng)目將是未來(lái)幾年內(nèi),在城市發(fā)展成熟區(qū)域近郊,擁有良好居住環(huán)境、工作與生活相分離的,在義烏具有極大稀缺性的頂級(jí)純獨(dú)立別墅項(xiàng)目。規(guī)模本項(xiàng)目占地103畝,自生態(tài)黎明XX側(cè)向湖面南側(cè)延展,成扁長(zhǎng)狀,項(xiàng)目南向面水,遙望政府綠化控制區(qū)原始山林天公山脈。目標(biāo)客源對(duì)于義烏房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)特別是別墅消費(fèi)市場(chǎng)而言,目標(biāo)客源主要分以下幾大類(lèi)：中大型私營(yíng)企業(yè)主：總?cè)藬?shù)預(yù)計(jì)在6000人以上,身價(jià)1千萬(wàn)以上,學(xué)歷在初中以上,主要居住者年齡層次在40周歲以下,對(duì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)更趨向于提升生活質(zhì)量,跟隨國(guó)際別墅生活發(fā)展方向。托運(yùn)主：總?cè)藬?shù)在350人左右,身價(jià)在3千萬(wàn)以上,學(xué)歷在小學(xué)以上,居住者等同于購(gòu)買(mǎi)者,年齡在25至40周歲,對(duì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)以增值保值體現(xiàn)身份價(jià)值為主。規(guī)劃設(shè)計(jì)本章目錄項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介規(guī)劃設(shè)計(jì)思想與目標(biāo)規(guī)劃總平面圖規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及市場(chǎng)差異優(yōu)勢(shì)特征項(xiàng)目交通平面圖項(xiàng)目交通組織系統(tǒng)項(xiàng)目戶(hù)外綠化規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介項(xiàng)目所在的區(qū)域在義烏城市東南面,是義烏新城區(qū)與傅堂鎮(zhèn)工業(yè)重的中空地帶,將是義烏城市規(guī)劃發(fā)展后的休閑、旅游開(kāi)發(fā)預(yù)留地帶,義烏城市發(fā)展新的高峰將在義烏城市東向、北向,城市向東發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一江東區(qū),離本項(xiàng)目?jī)H隔一座山,通過(guò)義烏繞城公路直接相連,兩者距離不足2公里,小區(qū)離城市不足3公里,臨近生態(tài)湖面,遙望原始保護(hù)林區(qū),此類(lèi)山水景觀環(huán)境在整個(gè)義烏近郊區(qū)也僅有這一處,具有極大的稀缺性。規(guī)劃設(shè)計(jì)思想與目標(biāo)將項(xiàng)目的生態(tài)湖面、原始保護(hù)林區(qū)景觀與別墅的單體建筑完好地融合在一起,在城市近郊這一義烏最具景觀資源優(yōu)勢(shì)的土地上開(kāi)發(fā)出義烏純別墅生活的方向性別墅。規(guī)劃設(shè)計(jì)思想中,充分尊重居住者的地域性的生活習(xí)性,引入國(guó)際最頂極的別墅生活模式,結(jié)合南都房產(chǎn)已成功開(kāi)發(fā)的城市別墅——南都·林語(yǔ)別墅,和正在開(kāi)發(fā)的國(guó)際頂極別墅——南都·西湖高爾夫別墅中的成功經(jīng)驗(yàn),為別墅建設(shè)單體設(shè)計(jì)主導(dǎo)方向,將項(xiàng)目本身的山水景觀資源充分挖掘,創(chuàng)造出義烏,乃至整個(gè)華東頂極的別墅居住區(qū)。規(guī)劃總平面圖規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及市場(chǎng)差異優(yōu)勢(shì)特征本項(xiàng)目規(guī)劃基本布局按三期八大組團(tuán)構(gòu)成,共80幢獨(dú)立別墅,24種基本戶(hù)型,整個(gè)地勢(shì)向北向XX坡面呈小角度傾斜,將每家每戶(hù)均能充分享受山景、湖景。每一個(gè)組團(tuán)中,別墅分布于干道兩側(cè),形成北美成熟的別墅組團(tuán)空間,具有很好的鄰里交往性、降低住戶(hù)間干擾性、尊重住戶(hù)隱私性和體現(xiàn)總體景觀的均好性。同時(shí)在各組團(tuán)間以寬大綠化帶相隔離,既是一道美麗的景觀,也是一道無(wú)形的隔離帶。地勢(shì)中細(xì)部依順原有地形,略呈起伏,表現(xiàn)柔順的整體性地面景觀。項(xiàng)目交通平面圖項(xiàng)目交通組織系統(tǒng)小區(qū)主干道自北向南依次通過(guò)各組團(tuán),同時(shí)連貫小區(qū)會(huì)館、中心公園等配套設(shè)施,略有彎曲的干道既有小區(qū)布局的景觀,也是小區(qū)動(dòng)靜區(qū)域的分界線。通過(guò)小區(qū)的規(guī)劃,將小區(qū)純獨(dú)立別墅小區(qū)概念完美體現(xiàn)。項(xiàng)目戶(hù)外綠化規(guī)劃小區(qū)共設(shè)十大綠化組團(tuán),依次為：小區(qū)入口1#綠化組團(tuán)、A區(qū)1#、A區(qū)2#、中心區(qū)1#、B區(qū)1#、B區(qū)2#、B區(qū)3#、C區(qū)1#、C區(qū)2#、C區(qū)3#將小區(qū)住戶(hù)自門(mén)前的小綠化帶與組團(tuán)、中心區(qū)、小區(qū)入口處大綠化組團(tuán)相融合,點(diǎn)綴整個(gè)小區(qū)在1300畝優(yōu)質(zhì)水面,和區(qū)域原始山林中的大綠化環(huán)境,達(dá)到住戶(hù)、小區(qū)、區(qū)域的三者和諧共生。建筑設(shè)計(jì)本章目錄本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和語(yǔ)言本項(xiàng)目建筑色彩、尺度、解構(gòu)與材質(zhì)本項(xiàng)目建筑單體的細(xì)部設(shè)計(jì)間距朝向風(fēng)格結(jié)構(gòu)第六章建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和語(yǔ)言本項(xiàng)目從北美2萬(wàn)套經(jīng)典別墅設(shè)計(jì)中精心選出24套戶(hù)型,采納南都房產(chǎn)在XX林語(yǔ)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),吸取頂級(jí)別墅西湖·高爾夫別墅中的先進(jìn)觀念,結(jié)合義烏當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣,開(kāi)發(fā)出具有北美優(yōu)秀別墅傳統(tǒng)風(fēng)格,一完美的建筑語(yǔ)言、豐富的層頂天際線來(lái)描繪出義烏南都黎明湖別墅的頂級(jí)形象。項(xiàng)目建筑色彩、尺度、解構(gòu)與材質(zhì)本項(xiàng)目建筑材料基本設(shè)計(jì)思路如下,具體如下表：外墻：黏土面磚或高級(jí)外墻涂料或石才片巖或PVC掛板；內(nèi)墻：混合沙漿底、紙筋灰面；頂棚：混合沙漿底、紙筋灰面；地面：水泥沙漿；門(mén)窗：塑鋼門(mén)窗；廚房：無(wú)；衛(wèi)生間：無(wú)；陽(yáng)臺(tái)：不封閉；電梯：無(wú)；〔A0017號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面灰色PVC掛板底層墻面、煙囪青灰磚70%磚灰〔320%磚紅〔510%勾白縫線條白色涂料基座10×25公分綠石英平板瓦單層烏炭玻纖瓦〔A0029號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面磚紅〔115%磚紅〔260%磚紅〔315%磚灰〔110%面磚縫磚色基座10×25公分高粱紅平板線條白色涂料瓦單層棗褐紅玻纖瓦〔A00317號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面XX磚104,80%XX磚107,20%勾水泥色縫煙囪及進(jìn)戶(hù)門(mén)凹進(jìn)墻面、反面突出墻面、八角窗部分亞麻色PVC掛板線條白色涂料基座10×25綠石英蘑菇石瓦雙層枯樹(shù)棕玻纖瓦〔A00520號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面：一層磚紅〔235%磚紅〔760%磚灰〔15%二層以上灰色PVC掛板,掛板陽(yáng)角為白色基座、煙囪同一層墻體面磚線條白色涂料瓦雙層水墨灰玻纖瓦〔A00621號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面內(nèi)廊、車(chē)庫(kù)墻面XX磚202磚90%XX磚201磚10%勾縫同磚色二層：棕褐色掛板,白色角條基座20×40虎皮黃平板瓦雙層枯樹(shù)棕玻纖瓦〔A00727號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面煙灰色PVC掛板,白色角條煙囪及內(nèi)廊墻面XX磚104—3磚勾水泥色縫線條白色涂料基座20×40綠石英平板瓦單層烏炭灰玻纖瓦〔A00828號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面美國(guó)宣威1004編號(hào)涂料線條美國(guó)宣威1235編號(hào)涂料瓦雙層水墨灰玻纖瓦〔A00929號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面、煙囪美國(guó)森林〔德加黃色涂料線條白色涂料進(jìn)戶(hù)門(mén)墻面10×25公分粉銹平板瓦雙層烏炭灰玻纖瓦〔A01030號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面磚黑〔115%紫紅磚85%勾灰色水泥門(mén)頭及線條白色涂料瓦單層烏炭灰玻纖瓦〔A01151號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面XX108磚80%XX205磚20%勾紅色縫基座20×40虎皮黃平板煙囪XX205磚門(mén)頭、線條白色涂料瓦單層棗褐紅玻纖瓦〔A01252號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面白涂料加鑲細(xì)線條墻面下部XX102磚,勾水泥色縫線條白色涂料基座20×40綠石英蘑菇石瓦單層斑白灰玻纖瓦〔A01555號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況一層墻面磚紅〔510%磚紅〔690%二層線條以上PVC亞麻色掛板煙囪同墻面面磚線條白色涂料瓦單層棗褐紅玻纖瓦〔A01657號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面美國(guó)宣威1003編號(hào)涂料線條美國(guó)宣威1004編號(hào)涂料煙囪美國(guó)宣威1003編號(hào)涂料瓦單層水墨灰玻纖瓦〔A01758號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面、煙囪XX102磚,勾白縫線條白色涂料瓦單層水墨灰玻纖瓦〔A01881號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面、煙囪藍(lán)色PVC掛板,白色角條線條白色涂料基座20×40綠石英蘑菇石瓦單層水墨灰玻纖瓦〔A01998號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面虎皮黃平板亂形,鉤黑縫線條白色涂料基座虎皮黃20×40平板瓦雙層淡灰褐玻纖瓦〔A020108號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況墻面上部白色涂料墻面下部虎皮黃平板亂形,勾水泥色縫窗邊增窗套白色涂料基座20×40綠石英蘑菇石煙囪10×25綠石英蘑菇石瓦雙層水墨灰玻纖瓦〔A021113號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面XX103磚,勾黃縫八角窗部分、北入口內(nèi)廊白色涂料基座20×40虎皮黃蘑菇石瓦單層枯藤褐玻纖瓦〔A022121號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況墻面上部美國(guó)森林〔德加黃色涂料墻面下部、煙囪10×25黃木紋平板基座20×40綠石英蘑菇石線條白色涂料瓦單層烏炭灰玻纖瓦〔A023130號(hào)樓項(xiàng)目材料應(yīng)用情況主體墻面PVC亞麻色掛板墻面三角美國(guó)宣威編號(hào)1949涂料煙囪、基座磚紅〔4,勾水泥色縫線條美國(guó)宣威編號(hào)1949涂料瓦雙層海洋藍(lán)玻纖瓦項(xiàng)目建筑單體的細(xì)部設(shè)計(jì)1、間距建筑間距直接影響著住戶(hù)的舒適度和心理感受,和諧、通暢應(yīng)作為最高準(zhǔn)則。黎明湖別墅的各組團(tuán)建筑應(yīng)考慮互為景觀,樓宇間通透寬敞,起到對(duì)景效果。黎明湖別墅區(qū)三邊通暢、一邊臨湖面山,這樣的環(huán)境必然要求黎明湖別墅區(qū)的所有建筑間距要盡可能地拉開(kāi),以免產(chǎn)生大環(huán)境通暢,小環(huán)境壓抑的狀況,同時(shí)也給相關(guān)樓宇留出較好的中遠(yuǎn)景。黎明湖四周的別墅均有良好的視野,遠(yuǎn)景效果明顯,而中間的別墅,依靠園區(qū)營(yíng)造的小環(huán)境來(lái)彌補(bǔ)中遠(yuǎn)景的不足。周邊綠化帶要做到既是園區(qū)環(huán)境的延伸,又是補(bǔ)充；同時(shí)還要做到與黎明湖大環(huán)境的融合。2、朝向義務(wù)的氣候特點(diǎn)是四季分明,朝向問(wèn)題是客戶(hù)選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素。人們對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。無(wú)論從有利于身體健康,還是從風(fēng)水、習(xí)俗的角度看,都十分重要。黎明湖別墅作為頂級(jí)別墅,每一套住宅都應(yīng)滿(mǎn)足這個(gè)需求。規(guī)劃設(shè)計(jì)中盡可能多的將水、園區(qū)景色、山景引入每戶(hù)住宅。3、風(fēng)格黎明湖別墅的建筑適宜采用富有個(gè)性的新古典風(fēng)格,注重傳統(tǒng)形態(tài)與義烏生活環(huán)境之間的銜接。努力創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)空間和環(huán)境,導(dǎo)入新的設(shè)備和系統(tǒng)。注重細(xì)部的精致和完美,以體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和豪宅風(fēng)范,從而成為建筑景觀中頗具特色的景觀樓盤(pán),成為義烏市第一個(gè)最具景觀資源優(yōu)勢(shì)的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。在立面上要注意陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)位、窗戶(hù)關(guān)系的處理。4、結(jié)構(gòu)黎明湖別墅地塊的地質(zhì)結(jié)構(gòu)較好,因此其建筑建議采用磚混墻和現(xiàn)澆樓板,既符合承重、抗壓、抗震、防風(fēng)的要求,又能適當(dāng)降低成本。在保證美觀的前提下,盡可能節(jié)省成本。第七章戶(hù)型設(shè)計(jì)本章目錄南都·黎明湖別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)總則建筑造型設(shè)計(jì)思路空間組合設(shè)計(jì)思路戶(hù)型設(shè)計(jì)具體操作性建議第七章戶(hù)型設(shè)計(jì)南都·黎明湖別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)總則1、別墅類(lèi)型定位為居家別墅,故戶(hù)型內(nèi)各種居家必須的房間功能較為齊全,同時(shí)面積的結(jié)構(gòu)比例適當(dāng)。2、別墅的主要房間如客廳、家庭室、臥室、餐廳等都具有良好的視域、景觀,同時(shí)具備好的朝向,在保證采光、通風(fēng)等基本條件良好的前提下,又確保好的景觀效果。3、整個(gè)別墅群因各地塊所在區(qū)域不同,朝向景觀均有區(qū)別,故每幢別墅在戶(hù)型外觀上各有特點(diǎn),但總體建筑風(fēng)格應(yīng)是和諧統(tǒng)一的,與黎明水庫(kù)及周邊良好的自然景觀相協(xié)調(diào)的。4、在別墅造型與選材上,以源于自然、貼近環(huán)境為基點(diǎn)。為不影響整個(gè)湖面的大環(huán)境,建筑高度控制在兩層以?xún)?nèi),在遵循正常的建筑規(guī)范的同時(shí),并利用屋頂坡度及出檐寬度等處理手法,造成建筑與大地、水面的親近感。以自然材質(zhì)作為別墅的主要外立面裝飾,更真實(shí)的表現(xiàn)了回歸自然的渴求,令別墅成為大地的衍生物而不是附屬品。5、對(duì)于每個(gè)戶(hù)型既需要注重外部形象設(shè)計(jì)同時(shí)也應(yīng)兼顧內(nèi)部空間的塑造及內(nèi)外空間的交流。通過(guò)建筑實(shí)體的圍合形成半內(nèi)向或半外向的景觀庭院,使主要功能房間除擁有私家花園等景觀,還可從組團(tuán)花園借景,達(dá)到房間前后通透、空間流動(dòng)的效果。建筑造型設(shè)計(jì)思路南都·黎明湖別墅建筑造型設(shè)計(jì)以典雅、大氣為基調(diào),通過(guò)對(duì)別墅日常行為生活方式的深刻理解與構(gòu)想,并根據(jù)公司與客戶(hù)群對(duì)別墅產(chǎn)品品質(zhì)幾近完美的要求使我們?cè)谠O(shè)計(jì)中摒棄了一般的富有濃郁商業(yè)意味的風(fēng)格設(shè)計(jì),創(chuàng)作出了令人耳目一新的適合義烏成功人士居住的別墅精品。在建筑形式服從于內(nèi)部使用功能,服從于材料本身的同時(shí),強(qiáng)調(diào)建筑形體本身的和諧比例和宜人尺度,例如：建筑體量與庭院大小的關(guān)系,禮儀區(qū)域與家庭區(qū)域的關(guān)系,主臥面積與衛(wèi)浴、衣櫥面積的配比,一層與二層平面大小比例的關(guān)系,檐口離地高度與層高的關(guān)系等等。強(qiáng)調(diào)不同材料之間良好的組合關(guān)系和合理的交接方式,不同材質(zhì)肌理之間豐富的對(duì)比效果。天然石材、木質(zhì)扣板在外墻面的運(yùn)用,使別墅產(chǎn)品的特性更加突出,與自然環(huán)境更好的融合在一起。所有材料的運(yùn)用在充分考慮材質(zhì)搭配的同時(shí)也著重考慮顏色的搭配,通過(guò)與綠化大環(huán)境的緊密結(jié)合,盡量營(yíng)造出了純獨(dú)立別墅的高檔品位?？臻g組合設(shè)計(jì)思路1、傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí),除了考慮居住的舒適度外,更多是考慮空間的緊湊與占地面積的大小,將更多的環(huán)境空間留在戶(hù)外,故通常采用集中型的建筑實(shí)體。建議南都·黎明湖別墅突破傳統(tǒng)模式,在入口空間與內(nèi)院空間之間,通過(guò)建筑實(shí)體圍合形成半內(nèi)向或全內(nèi)向的景觀庭院,居住空間與內(nèi)院空間通過(guò)景觀庭院的銜接使內(nèi)外空間緊密融合在一起,使景觀層次更加豐富。2、為達(dá)到與室外空間相互滲透的目的,別墅在每個(gè)主要房間朝景觀方向設(shè)計(jì)寬大的露臺(tái)或外廊,一方面起到室內(nèi)外空間自然過(guò)渡的作用,另一方面亦是室內(nèi)空間的一個(gè)延續(xù),人的活動(dòng)由室內(nèi)轉(zhuǎn)到露臺(tái),或?qū)⒙涞卮叭看蜷_(kāi)后,內(nèi)外空間連為一體,最大限度的利用了良好的戶(hù)外景觀。3、通過(guò)地形起伏,別墅順應(yīng)自然高差進(jìn)行設(shè)計(jì)的同時(shí),室內(nèi)不同功能房間被自然區(qū)隔成各自的空間。利用地面下沉或抬高,使客廳、家庭室、餐廳擁有各自的活動(dòng)區(qū)域。戶(hù)型設(shè)計(jì)具體操作性建議通過(guò)對(duì)義烏市別墅市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)相關(guān)客戶(hù)群的實(shí)際走訪,建議黎明湖別墅項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)將以人性化為基礎(chǔ),保證建筑面積在350~500平方米別墅內(nèi)臥室數(shù)：4間、5間占80%以上；主臥室：位置在二樓占100%；面積≥30平方米占90%；衛(wèi)生間大小：90%的受訪者對(duì)具體面積無(wú)概念,要求面積偏大,至少能有放下浴缸,部分客戶(hù)要求能放沖浪浴缸；次臥：位置無(wú)關(guān)系,至少3～4間,其中兩間以上需要帶衛(wèi)生間占50%；客廳：要大,要?dú)馀?至少40平方,客廳數(shù)量只需要1間；起居室：需要設(shè)置95%,最好在樓上,主要與客廳分開(kāi)；餐廳：要大,與廚房接近,最好與客廳分開(kāi),緣由是朋友多,家里客人多,過(guò)年過(guò)節(jié)聚會(huì)多；衣柜：走入式衣柜必須要設(shè)置,設(shè)在主臥與否尚無(wú)概念；書(shū)房：100%的客戶(hù)都希望擁有書(shū)房,只是對(duì)于不同文化程度的人來(lái)說(shuō),對(duì)書(shū)房的位置、面積要求不同,高中左右文化,年紀(jì)較輕者,希望書(shū)房在安靜的、位置好的、二樓的、面積大的；小學(xué)文化左右的或者年紀(jì)略大者,只要有一個(gè)書(shū)房就可以無(wú)所謂放置那里,也無(wú)面積要求；廚房：只要一般意義就可以,選擇15～25平方米占85%；工人房：面積越小越好,≤5平方米為主,最好朝北,改進(jìn)的一點(diǎn)是希望工人房?jī)?nèi)有個(gè)極小的供保姆使用的衛(wèi)生間；衛(wèi)生間：總數(shù)≥3間,越多越好,最好每間臥室都有衛(wèi)生間；車(chē)庫(kù)：至少兩個(gè)；別墅配套：花園、陽(yáng)臺(tái)、工人房、洗衣房、儲(chǔ)藏室為必需；露臺(tái)、家庭辦公區(qū)域、配電室為最好有；花園：無(wú)具體概念,只希望大點(diǎn),越大越好,同時(shí)文化低層者希望能有封閉式花園圍墻〔有待正確引導(dǎo)；別墅的類(lèi)型：?jiǎn)误w別墅98%；別墅的建筑體面積：350～450平方米占80%以上,面積的需求在別墅市場(chǎng)中略微偏大,既是義烏消費(fèi)心理中追求一步到位,追求面積大,氣派,追求能讓全家族以及好朋友一起入住自己家中的實(shí)際需要,很可能入住后有1/3的住戶(hù)房間入住率極低,但對(duì)于目前一個(gè)別墅消費(fèi)階段性市場(chǎng)來(lái)說(shuō),購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型仍是主流,因此開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)提供的只能相對(duì)較大的戶(hù)型設(shè)計(jì)。第八章基礎(chǔ)設(shè)施本章目錄內(nèi)部管線配置給排水系統(tǒng)排氣系統(tǒng)電源系統(tǒng)供水系統(tǒng)排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)管道煤氣通訊系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)消防系統(tǒng)安防智能系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)其他設(shè)施第八章基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)部管線配置〔一給排水系統(tǒng)每戶(hù)人家埋設(shè)冷熱水管,并在內(nèi)墻封閉設(shè)置用顏色予以表明,便于業(yè)主二次裝修；廚房：埋設(shè)洗滌池管線接口,預(yù)留地漏,以防止管道或其他原因造成地面積水；主衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、浴缸管線接口；次衛(wèi)生間：埋設(shè)坐便器、洗臉盆、浴缸〔或淋浴房、洗拖把池、洗衣機(jī)管線接口；工作平臺(tái)：設(shè)置燃?xì)鉄崴疇t的進(jìn)出水接口,設(shè)置空調(diào)室外機(jī)的排水池漏。〔二排氣系統(tǒng)衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的排氣管道通向屋頂；廚房排氣系統(tǒng)：為保護(hù)建筑外墻的美觀,避免油煙對(duì)外墻的污染,應(yīng)設(shè)專(zhuān)門(mén)煙道通屋頂,把廢氣排除；〔三電源系統(tǒng)以下建議根據(jù)設(shè)備功能及節(jié)約成本的要求而定,具體設(shè)置位置請(qǐng)裝潢公司在做室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)考慮,以方便業(yè)主使用為設(shè)計(jì)前提和原則。客廳：設(shè)電視機(jī)、吸塵器、飲水機(jī)、家庭影院、風(fēng)扇等插座,其中3個(gè)3插,2個(gè)2插；主臥：設(shè)臺(tái)燈及手機(jī)充電、吸塵器、電視機(jī)、音響、錄象機(jī)、電腦等插座,其中2個(gè)3插,1個(gè)2插；次臥：設(shè)臺(tái)燈及電視機(jī)、音響、電腦、電熨斗等插座,其中1個(gè)3插,2個(gè)2插；書(shū)房：設(shè)臺(tái)燈及手機(jī)充電、電腦、機(jī)等插座,其中3插、2插各2個(gè)；廚房：設(shè)脫排油煙機(jī)、電飯煲、微波爐、電烤箱、冰箱、消毒柜、洗碗機(jī)、換氣扇、食品加工機(jī)等插座,其中3個(gè)3插,2個(gè)2插；衛(wèi)生間：設(shè)暖手機(jī)、電吹風(fēng)、洗衣機(jī)、干衣機(jī)、排風(fēng)扇等插座,其中1個(gè)3插,1個(gè)2插；以上房間及陽(yáng)臺(tái)〔露臺(tái)均設(shè)頂燈或壁燈開(kāi)關(guān)。作為頂級(jí)別墅,理所當(dāng)然電器的檔次應(yīng)與之相適應(yīng),用高檔電線、電器開(kāi)關(guān)、插座等。進(jìn)戶(hù)門(mén)邊可考慮用帶指示燈的開(kāi)關(guān),以方便晚上進(jìn)門(mén)后開(kāi)燈。公共要顯得氣派。供水系統(tǒng)計(jì)劃采用……自來(lái)水,經(jīng)適度處理后的深度凈化水作為水源。用水標(biāo)準(zhǔn)采用350L/人·天,游泳池每天補(bǔ)水量按游泳池容積的15%計(jì),綠化用水按15L平方米/次計(jì),另可考慮10%的未預(yù)見(jiàn)水量。排水系統(tǒng)室內(nèi)排水：室內(nèi)排水為廢、雨、污水分流制；室外排水：室外排水為雨、污分流制。供電系統(tǒng)供電電源等級(jí)為……KV,擬從……引入,電源電壓等級(jí)為380/220V。各戶(hù)電表容量按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范配置。每戶(hù)設(shè)置用戶(hù)配電箱,內(nèi)設(shè)總開(kāi)關(guān)、漏電開(kāi)關(guān)等。每戶(hù)設(shè)8-10條回路。公共照明系統(tǒng)地處市郊,夜間不僅是社區(qū)本身采光、也是造景之必須。入口照明：作為社區(qū)夜間的主要入口標(biāo)識(shí),要讓過(guò)往車(chē)輛、社區(qū)業(yè)主和外來(lái)訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、辨認(rèn),需要較亮的光度和明顯標(biāo)識(shí),其色彩應(yīng)選擇柔和、明快的格調(diào)?？煽紤]局部采用外墻裝飾射燈,配以色彩的變幻。道路照明：在保持足夠亮度的同時(shí),在空間布置和造型上應(yīng)富于變化,暖解和柔化人們歸家的情緒。路燈照明系統(tǒng)采用自動(dòng)控制方式,視時(shí)間和天色明暗可自動(dòng)調(diào)節(jié)?？煽紤]在燈桿的高度設(shè)置上分高、低兩各層次,下半夜關(guān)掉高的路燈,形成相對(duì)較"幽"的變化,既減少對(duì)周邊住戶(hù)的干擾,又方便住戶(hù)夜歸,也節(jié)省用電。路燈分布的密度不宜太疏,道路交叉一定要設(shè)燈,既便于看請(qǐng)道路,又便于辨認(rèn)各標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。戶(hù)外公共活動(dòng)區(qū)域照明：主要為中心花園?？筛鶕?jù)高低錯(cuò)落的規(guī)劃設(shè)計(jì)布置不同功能的動(dòng)、靜區(qū)域,燈光密度有密有疏,燈光亮度有明有暗,盡可能考慮不同年齡、不同心情的需要。燈桿高度宜降至及腰處,間或采用地?zé)?適當(dāng)配置光線柔和的彩燈,形成花園精致的夜景。節(jié)日時(shí)可加大燈光亮度和密度,烘托節(jié)日氣氛。管道煤氣從……煤氣管道接入每戶(hù)業(yè)主,在廚房、操作間〔工作平臺(tái)設(shè)置入口?？紤]今后天然氣的普及,建議所有煤氣管道設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)均按天然氣設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。通訊系統(tǒng)信息時(shí)代的到來(lái),意味著通訊設(shè)施的作為一種信息交換的載體以必不可缺。社區(qū)要為業(yè)主提供一個(gè)完備的通訊系統(tǒng)：建議每戶(hù)至少設(shè)置二門(mén)接口,一門(mén)用于日常的通訊聯(lián)絡(luò),另一門(mén)用于、上網(wǎng)等辦公性自動(dòng)化設(shè)備。布線和接口應(yīng)考慮主臥、主臥衛(wèi)生間、次臥、客廳、書(shū)房。建議社區(qū)采用電信DSL用戶(hù)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),主干有線采用光纜,住宅分布支線采用超五類(lèi)雙絞線?？照{(diào)系統(tǒng)建議業(yè)主使用小型戶(hù)式中央空調(diào),空調(diào)機(jī)位設(shè)置應(yīng)考慮到隱蔽性、美觀性、安全性。同時(shí)在預(yù)留室外中央空調(diào)位時(shí),需考慮空調(diào)頂棚設(shè)計(jì),既要全小區(qū)統(tǒng)一,也要與住戶(hù)建筑單體相匹配。有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)有線電視網(wǎng)絡(luò)建議采用雙向有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),有收視、點(diǎn)播〔DVD和上網(wǎng)等多種功能。有線電視網(wǎng)與社區(qū)電信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)可一并考慮。建設(shè)中要充分考慮寬帶技術(shù)。衛(wèi)星電視原則上要求能夠接收HBO、國(guó)家地理頻道、鳳凰衛(wèi)視、鳳凰體育、MTV、鳳凰衛(wèi)視電臺(tái)、衛(wèi)視國(guó)際電影臺(tái)、AXN動(dòng)作頻道等。在具體實(shí)施中,要考慮衛(wèi)視的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),包括安置的費(fèi)用和今后的收視費(fèi)用,和業(yè)主的意見(jiàn)。十、消防系統(tǒng)消防設(shè)施和管理非常重要,在設(shè)計(jì)中應(yīng)以滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)消防規(guī)范要求為前提,保障安全。社區(qū)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),采用控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置。并在會(huì)館及別墅旁設(shè)置消防栓,消防栓的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其隱蔽性,室外消防栓間距不超過(guò)120米。公建設(shè)施均設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng),并根據(jù)消防部門(mén)的要求配置一定數(shù)量的滅火器。十一、安防智能系統(tǒng)安全防衛(wèi)體系上應(yīng)盡可能導(dǎo)入智能化系統(tǒng),建議如下：社區(qū)出入口保安24小時(shí)崗情巡查；每戶(hù)業(yè)主設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng),并與社區(qū)主出入口聯(lián)網(wǎng)；沿社區(qū)周界設(shè)主動(dòng)紅外線視頻報(bào)警裝置；每戶(hù)住宅進(jìn)戶(hù)門(mén)處,建議預(yù)留安裝電子門(mén)禁系統(tǒng)設(shè)施位置；每戶(hù)業(yè)主緊急呼叫系統(tǒng),無(wú)須另行布線,可公用可視對(duì)講線路；社區(qū)周邊及關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理；設(shè)置電表、水表、燃?xì)獗砣碜詣?dòng)采集系統(tǒng),為未來(lái)與銀行聯(lián)網(wǎng)結(jié)算預(yù)留接口。十二、背景音樂(lè)系統(tǒng)建議在公寓大堂、會(huì)館、中心花園、小區(qū)主干道、次干道等公共部位設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng)。十三、其他設(shè)施設(shè)置傷殘人員專(zhuān)用通道；在主要道路及公共活動(dòng)場(chǎng)所應(yīng)配置廢物箱,其間距布超過(guò)50米,要求防雨、密閉、整潔、美觀;垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)設(shè)置應(yīng)隱蔽,且在建筑設(shè)計(jì)上注意美觀性及環(huán)保性。公建配套本章目錄設(shè)計(jì)原則生活服務(wù)類(lèi)購(gòu)物超市餐飲酒店社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心洗衣中心社區(qū)教育中心垃圾中轉(zhuǎn)站休閑娛樂(lè)類(lèi)室外室內(nèi)中心小花園其他公共告示欄信報(bào)箱公建配套一、設(shè)計(jì)原則為營(yíng)造一個(gè)頂級(jí)的別墅社區(qū),公建配套必須完善。因此,在周全考慮之下,擬以以下幾項(xiàng)為設(shè)計(jì)原則：首先滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活；在可能的基礎(chǔ)上,盡量設(shè)置齊全,以方便業(yè)主的生活、休閑、娛樂(lè)等多方面的需求,以體現(xiàn)頂級(jí)配套,以滿(mǎn)足業(yè)主的身份感；公建配套的裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)方案,將委托專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行策劃、制作并經(jīng)評(píng)審。二、生活服務(wù)類(lèi)購(gòu)物超市：為方便社區(qū)內(nèi)居民的生活,會(huì)館中心設(shè)一座購(gòu)物超市。既考慮到超市的經(jīng)營(yíng)模式,又考慮周邊購(gòu)物店較少的因素,故建議購(gòu)物超市的面積應(yīng)適中,在100平方米左右,以供應(yīng)生活必須用品為主。餐飲酒店：在社區(qū)會(huì)館設(shè)一家酒店,面積在400平方米左右。社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心：為方便社區(qū)住戶(hù)的醫(yī)療保健,擬設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心可與超市一并考慮。洗衣中心：設(shè)置干洗、濕洗、熨燙、烘干等設(shè)備,為社區(qū)內(nèi)提供服務(wù),建議與超市、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心一并考慮。社區(qū)教育中心：建議設(shè)在會(huì)館,可與其他活動(dòng)室兼用,可定期或不定期舉辦各類(lèi)講座、培訓(xùn),如電腦、繪畫(huà)、音樂(lè)等。垃圾中轉(zhuǎn)站：建議設(shè)在社區(qū)較隱蔽的半封閉小洞內(nèi),有專(zhuān)用通道,既方便垃圾投放,又保持清潔衛(wèi)生和美觀。三、休閑娛樂(lè)類(lèi)社區(qū)休閑娛樂(lè)分為室內(nèi)和室外兩部分,室內(nèi)部分集中在會(huì)館,室外部分則集中在中心花園附近。主要有：室外：游泳池,在小區(qū)入口處設(shè)置游泳池,泳池邊配套一個(gè)兒童嬉戲池；網(wǎng)球場(chǎng)等。室內(nèi)：臺(tái)球房,美容美發(fā)中心,健身中心,棋牌室等；四、中心小花園設(shè)于社區(qū)中心偏東,具體方案請(qǐng)環(huán)境設(shè)計(jì)專(zhuān)家另案策劃并評(píng)審。五、其他公共告示欄：用于業(yè)主閱報(bào)、業(yè)主委員會(huì)和物管公司發(fā)通知等,可設(shè)在社區(qū)入口較醒目處。信報(bào)箱：可設(shè)在住戶(hù)車(chē)庫(kù)門(mén)邊或大門(mén)側(cè),也可兼做送奶箱,其基本配置視功能設(shè)計(jì)而定。第十章社區(qū)環(huán)境本章目錄社區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)理念社區(qū)綠化系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)主干道綠化組團(tuán)內(nèi)綠化小區(qū)外緣綠化帶社區(qū)道路系統(tǒng)社區(qū)水景系統(tǒng)社區(qū)照明系統(tǒng)社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)社區(qū)布局引導(dǎo)標(biāo)識(shí)組團(tuán)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)幢號(hào)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)休閑娛樂(lè)服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)全警示系統(tǒng)七、社區(qū)細(xì)部處理第十章社區(qū)環(huán)境環(huán)境是圍繞人群空間和影響人群生存發(fā)展的總體。社區(qū)環(huán)境包括了自然環(huán)境要素和社會(huì)環(huán)境要素,獨(dú)特的人居環(huán)境風(fēng)貌愈來(lái)愈被人們所追求。隨著消費(fèi)觀念的日趨成熟,"買(mǎi)房子就是買(mǎi)環(huán)境"已成為人們的共識(shí)。社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì),擬請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司具體策劃,這里只作初步建議。社區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)理念別墅區(qū)地處1300畝的天然水庫(kù)邊,具有得天獨(dú)厚的濕潤(rùn)氣侯,自然丘地地形豐富,水庫(kù)與對(duì)面群山構(gòu)成開(kāi)闊景觀視野。建議在規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)中充分發(fā)揮這一不可多得得資源優(yōu)勢(shì),挖掘用地潛值,營(yíng)造一個(gè)與周邊自然環(huán)境密切交融、相得益彰的高尚別墅住宅區(qū)。小區(qū)內(nèi)環(huán)境通過(guò)細(xì)膩的設(shè)計(jì),強(qiáng)調(diào)環(huán)境的自然優(yōu)美,整體的大方簡(jiǎn)潔,局部的精致到位。體現(xiàn)出不張揚(yáng)不造作,親切、質(zhì)樸的人性化特征。通過(guò)理性的分析與規(guī)劃設(shè)計(jì)發(fā)揮用地的地產(chǎn)潛值,營(yíng)造良好的住區(qū)環(huán)境,達(dá)到安全、舒適、高貴的生活品質(zhì)。社區(qū)綠化系統(tǒng)〔一小區(qū)內(nèi)主干道綠化別墅區(qū)主干道是小區(qū)的主要景觀路線,起始于入口處的別墅區(qū)會(huì)所,終止于別墅區(qū)最南端小島,貫穿整個(gè)別墅區(qū)南北縱向軸線,是刺激人們視覺(jué)印象的第一道關(guān)口。因此,在景觀設(shè)計(jì)上,盡量用大手筆,不同季節(jié)植物交叉種植,并強(qiáng)調(diào)綠化的豐富層次性和延續(xù)性,追求四季常青的效果。建議方案如下：1、沿道路兩旁上層喬木：香樟、七葉樹(shù)、廣玉蘭、楓香。中層小喬木：花灌木紅楓、雞爪槭、桂花、毛白杜鵑。下層綠籬：石楠、紫葉小檗、海桐、大葉黃楊。2、水系周邊上層喬木：水杉、落羽松、楓香、烏桕、懸鈴木、銀杏、毛柳。中層小喬木、花灌木：玉蘭、碧桃、杜鵑、迎春、櫻花、海棠、山茶、女貞。下層宿根花卉及地被植物：菖蒲、蝴蝶花、鳶尾、落新婦、水仙。水面植物：浮萍、睡蓮?！捕M團(tuán)內(nèi)綠化建議對(duì)社區(qū)8個(gè)組團(tuán)采用不同風(fēng)格不同主題進(jìn)行綠化,通過(guò)建筑的圍合層次形成一個(gè)活潑的空間,使組團(tuán)花園成為小區(qū)的次級(jí)綠化帶,也為小區(qū)之間業(yè)主的交流提供一個(gè)有利的平臺(tái)?！踩^(qū)外緣綠化帶小區(qū)外圍的村落是影響小區(qū)外部景觀的主要因素,為了弱化這一矛盾,盡量在小區(qū)的外圍采用高大的綠化,形成天然的綠色屏障,弱化其不利的視覺(jué)效果,保障社區(qū)的安全性。建議方案如下：上層喬木：法桐、香樟、山毛櫸、木荷。陪襯喬木：銀杏、雞爪槭、鵝掌秋、黃連木。地被植物：沿階草、中華XX藤、麥冬、蕨類(lèi)。社區(qū)道路系統(tǒng)實(shí)踐已經(jīng)證明,絕大多數(shù)的購(gòu)房人,會(huì)本能地沿著道路的走勢(shì)來(lái)感受社區(qū)內(nèi)部環(huán)境,并由此進(jìn)行評(píng)判,因此,社區(qū)道路必須精心設(shè)計(jì)。1、路寬的合理設(shè)定：社區(qū)道路必須滿(mǎn)足車(chē)行和人行二大基本功能。由于社區(qū)規(guī)模較大,因此建設(shè)設(shè)一條南北向道路,若干條支路和多條宅前道路。車(chē)道斷面寬7米,采用6米車(chē)行加1米人行的方式,使轎車(chē)在車(chē)多人少時(shí)可借用人行道,提高道路使用系數(shù),減少道路用地。組團(tuán)道路寬4米左右,包括1米左右的人行道,可有效減低車(chē)輛行速,保障小區(qū)內(nèi)的安全；宅前道寬約1.5米。2、道路彎曲度：多一些柔和的彎度,可增加道路本身的美觀；路面也應(yīng)適當(dāng)作些起伏設(shè)計(jì),使視覺(jué)上富于變化。3、路面材料：社區(qū)主干道選用瀝青路面,其余道路結(jié)合社區(qū)景觀場(chǎng)所的不同,可選用石材或彩色廣場(chǎng)水泥磚、陶磚等,以豐富道路自身景觀,弱化行車(chē)功能。4、道路流線：在道路流線的設(shè)置上,除考慮行人、非機(jī)動(dòng)車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)通行外,還應(yīng)兼顧對(duì)社區(qū)綠景、水景和建筑景觀的觀賞角度,盡可能使行人沿路能看到較豐富和較精彩的景觀面。5、地下管線檢修蓋：沿路敷設(shè)的地下管線檢修井蓋板,其強(qiáng)度、外觀、色彩要符合道路的使用要求,并盡量靠路邊布置。社區(qū)水景系統(tǒng)社區(qū)水景是人文景觀的集中表現(xiàn)之處,也是流動(dòng)的景觀。1、游泳池：游泳池不僅是一項(xiàng)公建配套設(shè)施,更應(yīng)成為社區(qū)景致的一個(gè)重要組成部分,其位置布局需精心考慮,做到讓社區(qū)盡量多的住戶(hù)能看見(jiàn)。游泳池的平面形態(tài),應(yīng)采取由曲線構(gòu)成的不規(guī)則狀,以柔化大量建筑形成的硬線條感覺(jué)。2、水景："水光山色與人親"。宜用水景來(lái)組織中心花園的景觀空間,即人工理水。也可充分利用小區(qū)西邊的人工湖,引進(jìn)水源。在社區(qū)用形態(tài)不同的水面或溪流將不同的空間聯(lián)系起來(lái),形成多姿多彩的水景。社區(qū)照明系統(tǒng)豐富的燈具成為既別墅夜間景觀的一個(gè)重要組成部分,又帶給人一種溫馨暖人的氛圍。整個(gè)別墅社區(qū)內(nèi)采用高桿燈與園燈、泛光燈等結(jié)合的多層次照明設(shè)計(jì),在燈位、燈式上都精心的安排和選擇,從而豐富了社區(qū)內(nèi)的夜景,烘托出親切祥和的生活氣息。道路照明：庭院燈、草坪燈宅前照明：廊門(mén)燈花園照明：草坪燈、泛光燈會(huì)所照明：泛光燈、草坪燈、庭院燈、水下燈綠化帶照明：草坪燈、泛光燈社區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)社區(qū)規(guī)模較大,公共區(qū)域中應(yīng)考慮設(shè)置信息標(biāo)識(shí)設(shè)施,其內(nèi)容大致如下：1、社區(qū)布局引導(dǎo)標(biāo)識(shí)位置：社區(qū)個(gè)主要入口處內(nèi)容：社區(qū)平面示意圖及標(biāo)識(shí)牌位置提示形式：由景觀設(shè)計(jì)師統(tǒng)一考慮夜間照明：射燈、燈箱或近處門(mén)燈、路燈燈輔助燈源組團(tuán)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)位置：組團(tuán)入口、每幢建筑兩側(cè)山墻內(nèi)容：?jiǎn)蝹€(gè)組團(tuán)名形式：用彩色透光材料嵌入墻體夜間照明：內(nèi)置光源幢號(hào)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)位置：各戶(hù)分戶(hù)門(mén)或門(mén)楣上內(nèi)容：各戶(hù)的統(tǒng)一編號(hào)形式：銅制噴漆銘牌夜間照明：庭院燈休閑娛樂(lè)服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)位置：社區(qū)入口處、各設(shè)施附近內(nèi)容：各相關(guān)公建配套設(shè)施名稱(chēng)形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一方案夜間照明：專(zhuān)配或借光全警示系統(tǒng)位置：電梯,游泳池邊,地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù),電力、通訊、消防、管道煤氣燈設(shè)施內(nèi)容：使用須知、限速或危險(xiǎn)標(biāo)識(shí)社區(qū)細(xì)部處理1、社區(qū)大門(mén)：大門(mén)、門(mén)衛(wèi)、圍墻的造型,除了與建筑群相協(xié)調(diào)外,要有創(chuàng)新、有特點(diǎn),體現(xiàn)大氣,易識(shí)別。2、進(jìn)戶(hù)門(mén)：結(jié)合入戶(hù)門(mén)、可視對(duì)講、門(mén)禁等,對(duì)雨蓬、臺(tái)階、廊柱等精心處理,使各組團(tuán)、街坊甚至每幢建筑的入口處都有所區(qū)別。3、圍墻、鋪地、架空層、臺(tái)階、走廊、垃圾收集站、郵箱、欄桿、護(hù)欄等要仔細(xì)布置,于細(xì)微處見(jiàn)品位。4、社區(qū)樹(shù)木要統(tǒng)一編號(hào),并表明樹(shù)名；社區(qū)石景等要有貼切的語(yǔ)言提示；社區(qū)的木椅側(cè)面要設(shè)置煙缸,做到體貼入微。第十一章物業(yè)管理本章目錄委托管理管理要求開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容管理用房基礎(chǔ)設(shè)施生活服務(wù)設(shè)施服務(wù)項(xiàng)目公共服務(wù)免費(fèi)代辦服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)配套有償服務(wù)物管費(fèi)收取原則及支出范圍物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指定原則物管費(fèi)支出范圍收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第十一章物業(yè)管理委托管理為配合高檔、高品位景觀房產(chǎn)定位,給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、整潔、舒適的生活環(huán)境,讓業(yè)主享受良好的服務(wù),擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、我省首家大型的物管企業(yè)——XX南都物業(yè)管理進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。委托管理時(shí)間：自義烏黎明湖別墅項(xiàng)目正式啟動(dòng)至項(xiàng)目竣工交付業(yè)主,并成立業(yè)主委員會(huì)止。業(yè)主委員會(huì)成立以后,由業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)一家物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。管理要求為保障將來(lái)為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù),在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段,向開(kāi)發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設(shè)施方面的要求、意見(jiàn)和建議。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間,根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的要求,提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù),并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。黎明湖別墅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前,物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。其中設(shè)計(jì)裝修管理規(guī)定要具體,如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用和收取等。在樓盤(pán)交付之后,向業(yè)主提供：公共服務(wù)；免費(fèi)代辦服務(wù)；專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)；配套有償服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi),爭(zhēng)取獲義烏優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱(chēng)號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲XX省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱(chēng)號(hào)；二年之后爭(zhēng)取獲得更高的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容開(kāi)發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活,將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施〔含經(jīng)營(yíng)用房。管理用房：管理用房；值班室；倉(cāng)庫(kù)、工具間等?；A(chǔ)設(shè)施：配電房；生活水池及變頻水泵房；地下車(chē)庫(kù)及管理系統(tǒng)；安防智能系統(tǒng)〔包括報(bào)警監(jiān)控中心；衛(wèi)星電視系統(tǒng)；背景音樂(lè)系統(tǒng)；垃圾中轉(zhuǎn)房。生活服務(wù)設(shè)施：酒店；休閑吧；小超市；洗衣中心；游泳池；臺(tái)球房、乒乓室、棋牌室等；健身房；老年活動(dòng)室；兒童游戲室.服務(wù)項(xiàng)目公共服務(wù)〔費(fèi)用已含入物業(yè)管理費(fèi)24小時(shí)保安值班、巡邏、消防和車(chē)輛管理；公共場(chǎng)所保潔；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。免費(fèi)代辦服務(wù)收代繳水電費(fèi)；代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費(fèi)；代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；代叫出租車(chē)；代聘司機(jī)；代請(qǐng)保姆；代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；代辦暫住證；代辦保險(xiǎn)代訂生日蛋糕、花籃；代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；代訂飛機(jī)、輪船、汽車(chē)、火車(chē)票；代為搬運(yùn)單件貨物；私宅報(bào)警器日常檢查；組織社區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動(dòng)；及防客留言轉(zhuǎn)告。專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)臨時(shí)照看孩子；鐘點(diǎn)清理；老人、病人護(hù)理；禮儀服務(wù)；代管房屋；代理房屋租賃、轉(zhuǎn)售；、復(fù)印、打字；住宅水電設(shè)施維修；司機(jī)花卉、盆景供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)；服裝洗燙；提供泊車(chē)位；配套有償服務(wù)健身、娛樂(lè)活動(dòng)；餐飲、酒吧、休閑吧；保健、醫(yī)療；美發(fā)美容；小超市。物管費(fèi)收取原則及支出范圍物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的指定原則：根據(jù)義烏市政府有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)政策和條例,結(jié)合南都·黎明湖別墅的具體情況制定；在保本經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上略有盈余；入住期間,有物管公司根據(jù)義烏市同類(lèi)住宅、市場(chǎng)承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)與物管公司協(xié)商制訂。物管費(fèi)支出范圍：即本章第四條第1款《公共服務(wù)項(xiàng)目》中所列,所收物管費(fèi)即為維持這些服務(wù)及管理的支出。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：建議2元/平方米·月。第十二章義烏別墅項(xiàng)目公司項(xiàng)目推廣工作計(jì)劃本章目錄20XX度截止時(shí)間表各階段工作內(nèi)容列表第十二章義烏別墅項(xiàng)目公司項(xiàng)目推廣工作計(jì)劃20XX度截止時(shí)間表義烏別墅項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群調(diào)研分析義烏別墅項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群調(diào)研分析2.282.284.84.205.05開(kāi)盤(pán)預(yù)熱期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售高峰期尾房期義烏別墅項(xiàng)目建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)初稿義烏別墅項(xiàng)目建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)初稿修正、完善義烏別墅項(xiàng)目建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)二稿義烏別墅項(xiàng)目建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)二稿產(chǎn)品初步認(rèn)知推廣主題方向確認(rèn)推廣主題方向確認(rèn)4廣告執(zhí)行計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)企劃方向確認(rèn)廣告執(zhí)行計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)企劃方向確認(rèn)目標(biāo)客戶(hù)拜訪積累積累、產(chǎn)品定位調(diào)整、市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)調(diào)研、產(chǎn)品價(jià)格策略、銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備等案名、VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、廣告基調(diào)、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)等目標(biāo)客戶(hù)拜訪積累積累、產(chǎn)品定位調(diào)整、市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)調(diào)研、產(chǎn)品價(jià)格策略、銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備等案名、VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、廣告基調(diào)、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)等售樓部裝修、工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)制作售樓部裝修、工地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)制作預(yù)熱廣告執(zhí)行、樓書(shū)雛形等媒介預(yù)熱預(yù)熱廣告執(zhí)行、樓書(shū)雛形等媒介預(yù)熱內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)開(kāi)盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)信息積累競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)信息積累成交產(chǎn)品積累余房信息積累廣告與營(yíng)銷(xiāo)策略動(dòng)態(tài)調(diào)整廣告與營(yíng)銷(xiāo)策略動(dòng)態(tài)調(diào)整尾盤(pán)階段尾盤(pán)階段清盤(pán)交房清盤(pán)交房廣告營(yíng)銷(xiāo)策略動(dòng)態(tài)調(diào)整各階段工作內(nèi)容列表時(shí)間工作內(nèi)容實(shí)施部門(mén)20XX3月份階段性調(diào)研：重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群生活方式、當(dāng)?shù)剌浾摲諊?、義烏相關(guān)性樓盤(pán)進(jìn)度情況、林語(yǔ)別墅戶(hù)型借鑒等；媒介預(yù)熱準(zhǔn)備：義烏人文環(huán)境調(diào)研、義烏媒體記者公關(guān)等；產(chǎn)品研究：配合設(shè)計(jì)院借鑒林語(yǔ)優(yōu)秀戶(hù)型及相關(guān)修改等；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部樓盤(pán)初步命名、樓盤(pán)CI初步等精銳廣告20XX4月份階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)階段性調(diào)研；產(chǎn)品研究：配合設(shè)計(jì)院完成林語(yǔ)別墅戶(hù)型套用及設(shè)計(jì)方案完稿、義烏消費(fèi)者研究等；市場(chǎng)推廣初步：公司人員招聘、媒體預(yù)熱〔我司品牌推廣、別墅生活方式推廣等；銷(xiāo)售案場(chǎng)準(zhǔn)備：銷(xiāo)售說(shuō)詞、銷(xiāo)售工具、銷(xiāo)售場(chǎng)所準(zhǔn)備等；客戶(hù)積累：預(yù)約客戶(hù)積累等；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部樓盤(pán)命名、售樓部裝修方案、樓盤(pán)CI初步、廣告推廣計(jì)劃初稿等；精銳廣告5月份1、樓盤(pán)設(shè)計(jì)方案會(huì)審等；副總工程部企劃部等階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；樓盤(pán)內(nèi)部預(yù)定〔5月中旬：內(nèi)部預(yù)登記、內(nèi)部預(yù)定SP活動(dòng)策劃籌備等；客戶(hù)積累：營(yíng)銷(xiāo)部企劃部?jī)?nèi)部預(yù)定廣告方案執(zhí)行；內(nèi)部預(yù)定SP活動(dòng)策劃籌備；精銳廣告20XX6月份1、路網(wǎng)、管道施工等；工程部階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；客戶(hù)積累：營(yíng)銷(xiāo)部企劃部?jī)?nèi)部預(yù)定廣告方案執(zhí)行；內(nèi)部預(yù)定SP活動(dòng)策劃籌備；精銳廣告20XX7月份1、施工招投標(biāo)工程部階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；媒體預(yù)熱：正式開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備：銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備、樓書(shū)、開(kāi)盤(pán)廣告、開(kāi)盤(pán)SP活動(dòng)等；客戶(hù)積累：營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、開(kāi)盤(pán)廣告方案、開(kāi)盤(pán)SP活動(dòng)協(xié)助等；精銳廣告20XX8月份1、工程全面開(kāi)工；工程部階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；媒體預(yù)熱：正式開(kāi)盤(pán)：樓書(shū)、開(kāi)盤(pán)廣告、開(kāi)盤(pán)SP活動(dòng)等；客戶(hù)積累：老客戶(hù)、新客戶(hù)開(kāi)拓等；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、開(kāi)盤(pán)廣告方案執(zhí)行；2、開(kāi)盤(pán)SP活動(dòng)策劃籌備；3、開(kāi)盤(pán)期廣告推廣方案；精銳廣告20XX9月份1、工程按計(jì)劃施工工程部1、階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；2、媒體運(yùn)作：熱銷(xiāo)期媒體運(yùn)作；3、樓盤(pán)銷(xiāo)售：熱銷(xiāo)期樓盤(pán)銷(xiāo)售等；4、客戶(hù)積累：老客戶(hù)、新客戶(hù)開(kāi)拓；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、熱銷(xiāo)期廣告推廣計(jì)劃及執(zhí)行等；精銳廣告20XX10月份1、工程按計(jì)劃施工工程部1、階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；2、媒體運(yùn)作：強(qiáng)銷(xiāo)期媒體運(yùn)作等；3、樓盤(pán)銷(xiāo)售：強(qiáng)銷(xiāo)期樓盤(pán)銷(xiāo)售等；4、客戶(hù)積累：老客戶(hù)、新客戶(hù)開(kāi)拓；推廣分析：已售客戶(hù)群統(tǒng)計(jì)分析、已售戶(hù)型分析、余房統(tǒng)計(jì)分析、目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)整、廣告效果監(jiān)控等；SP活動(dòng)籌備及執(zhí)行等；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、強(qiáng)銷(xiāo)期廣告推廣計(jì)劃及執(zhí)行等；精銳廣告20XX11月份1、工程按計(jì)劃施工工程部1、階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；2、媒體運(yùn)作：強(qiáng)銷(xiāo)期媒體運(yùn)作；3、樓盤(pán)銷(xiāo)售：強(qiáng)銷(xiāo)期樓盤(pán)銷(xiāo)售等；4、客戶(hù)積累：老客戶(hù)、新客戶(hù)開(kāi)拓；5、推廣分析：已售客戶(hù)群統(tǒng)計(jì)分析、已售戶(hù)型分析、余房統(tǒng)計(jì)分析、目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)整、廣告效果監(jiān)控等；6、SP活動(dòng)籌備及執(zhí)行等；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、強(qiáng)銷(xiāo)期廣告推廣計(jì)劃及執(zhí)行等；精銳廣告20XX12月份1、工程按計(jì)劃施工工程部1、階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；2、媒體運(yùn)作：余房期媒體運(yùn)作；3、樓盤(pán)銷(xiāo)售：余房期樓盤(pán)銷(xiāo)售等；4、客戶(hù)積累：老客戶(hù)、新客戶(hù)開(kāi)拓；推廣分析：已售客戶(hù)群統(tǒng)計(jì)分析、已售戶(hù)型分析、余房統(tǒng)計(jì)分析、目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)整、廣告效果監(jiān)控等；SP活動(dòng)籌備及執(zhí)行等；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、余房期廣告推廣計(jì)劃及執(zhí)行等；精銳廣告20XX1月份1、項(xiàng)目單體基建施工完工工程部1、階段性調(diào)研：義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性調(diào)研；2、媒體運(yùn)作：結(jié)頂期媒體運(yùn)作；3、樓盤(pán)銷(xiāo)售：結(jié)頂期樓盤(pán)銷(xiāo)售等；4、客戶(hù)積累：老客戶(hù)、新客戶(hù)開(kāi)拓；5、推廣分析：已售客戶(hù)群統(tǒng)計(jì)分析、已售戶(hù)型分析、余房統(tǒng)計(jì)分析、目標(biāo)客戶(hù)群調(diào)整、廣告效果監(jiān)控等；6、結(jié)頂期SP活動(dòng)籌備及執(zhí)行等；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、結(jié)頂期廣告推廣計(jì)劃及執(zhí)行等；精銳廣告20XX2月份1、環(huán)境配套工程按計(jì)劃施工工程部1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部20XX3月份1、環(huán)境配套工程按計(jì)劃施工工程部1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部20XX4月份1、環(huán)境配套工程按計(jì)劃施工工程部1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部20XX5月份1、環(huán)境配套工程完工工程部1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、環(huán)境配套工程完工公司品牌廣告推廣計(jì)劃及執(zhí)行精銳廣告20XX6月份1、準(zhǔn)備交房所有部門(mén)1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部20XX7月份1、準(zhǔn)備交房所有部門(mén)1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部20XX8月份1、準(zhǔn)備交房所有部門(mén)1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部20XX9月份1、準(zhǔn)備交房所有部門(mén)1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部20XX10月份1、交房物業(yè)管理介入所有部門(mén)1、相關(guān)工作視銷(xiāo)售進(jìn)度而定；營(yíng)銷(xiāo)部企劃部1、交房階段公司品牌廣告推廣計(jì)劃及執(zhí)行精銳廣告第十三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃本章目錄有關(guān)義烏項(xiàng)目公司品牌的塑造別墅類(lèi)型開(kāi)發(fā)形象水景住宅形象其他有關(guān)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推廣建議〔一"再也不能這樣過(guò)"水景別墅生活模式推廣會(huì)〔二"新世紀(jì)新形象新義烏新生活"名樓名車(chē)推廣演示會(huì)〔三融和"1"和"2"第十三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃有關(guān)義烏項(xiàng)目公司品牌的塑造義烏別墅項(xiàng)目作為移植XX林語(yǔ)別墅的建筑單體,在品牌嫁接的過(guò)程中,有兩大方面是值得強(qiáng)化的,一是南都房產(chǎn)的品牌；其二是林語(yǔ)的現(xiàn)房實(shí)景建筑。對(duì)于南都房產(chǎn)品牌的嫁接而言,義烏住房中高檔消費(fèi)者市場(chǎng)對(duì)XX的南都品牌的知名度很高,品牌美譽(yù)度也很好,基本都知道XX的南都、綠城是兩個(gè)最好的房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)公司,關(guān)鍵是南都略微偏向于由德加現(xiàn)象引導(dǎo)出來(lái)的"南都的公寓樓做的很好",對(duì)