第7頁共7頁項目拓展與論證作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人

流程目的為保持公司的可持續(xù)性發(fā)展，尋找房地產(chǎn)開發(fā)新項目并在確定項目前對其可行性進行科學論證。適用范圍適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)新項目的論證工作。術(shù)語/定義項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進行可行性求證。房地產(chǎn)土地儲備：為保證公司未來項目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購入土地的行為。可行性研究：指對擬購入或合作的土地進行房地產(chǎn)項目市場、技術(shù)和經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。決策委員會：公司領(lǐng)導；總部投資、財務(wù)、成本、營銷、設(shè)計及運營分管領(lǐng)導；項目公司總經(jīng)理；董事長·CEO指定的其他人員。項目發(fā)展小組：投資發(fā)展部負責人任組長；成員包括投資、營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)等各相關(guān)部門指定人員；項目發(fā)展小組由總經(jīng)理審批確認。關(guān)鍵活動描述基礎(chǔ)信息研究投資發(fā)展部組織土地基礎(chǔ)信息研究，內(nèi)容包括：宏觀環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟研究、政策法規(guī)研究、目標城市發(fā)展和選擇評價研究、土地信息研究、項目風險研究、市場研究和競爭對手研究等專項研究。投資發(fā)展部組織完成各專項研究工作，根據(jù)決策需要提交相關(guān)專項研究報告。需及時收集、分析動態(tài)信息，其研究成果可即時報告或在年度總結(jié)會上報告。投資發(fā)展部須建立基礎(chǔ)信息研究信息庫，并將基礎(chǔ)信息研究的成果向分管領(lǐng)導和董事長·CEO匯報后，最終形成《土地儲備計劃》報董事長·CEO審批。城市研究投資發(fā)展部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及土地儲備計劃提出城市評審申請（計劃內(nèi)或計劃外）。投資發(fā)展部負責按照城市評價成果標準（產(chǎn)品策劃總監(jiān)可依據(jù)項目的重要性決定評價哪些指標）的要求進行城市研究，并完成城市評價資料的收集與整理，形成《目標城市評價報告》，成本管理部完成《新城市房地產(chǎn)開發(fā)成本調(diào)查報告》。投資發(fā)展部將《目標城市評價報告》提交分管領(lǐng)導審核，并報決策委員會評審，確定是否進入該城市。投資發(fā)展部負責備案決策結(jié)果。土地信息收集投資發(fā)展部負責土地信息的收集、匯總、整理和總結(jié)等，可通過如下幾種渠道進行：政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地的信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地的信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告；規(guī)劃局、計委、建委、房產(chǎn)局等作為房地產(chǎn)開發(fā)的管理部門，全面掌握著全市各地塊、各項目的用地性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模、地價水平、操作進度、轉(zhuǎn)讓意向等全方位的信息。其他房地產(chǎn)開發(fā)公司：部分房地產(chǎn)公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等原因，將一些地塊完成土地前期開發(fā)后，進行項目轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)中介機構(gòu)：隨著房地產(chǎn)二級市場的不斷健全，投資顧問等專業(yè)中介隊伍逐漸成熟、壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息。其他主動收集信息類：主動了解目標城市或區(qū)域的土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項目推介會等。其他被動收集信息類：內(nèi)外部業(yè)務(wù)合作伙伴及朋友的來電、傳真、約訪、推薦等。收集通過各類渠道得到的項目（土地）招拍掛、轉(zhuǎn)讓（合作）的有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》提交分管領(lǐng)導和總經(jīng)理，總經(jīng)理不定期對各土地信息進行合議，根據(jù)公司的土地儲備要求對土地信息進行初步判斷，確定是否進入項目發(fā)展階段。未通過項目發(fā)展的信息由投資發(fā)展部填寫判斷意見，存入土地信息庫，統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，并對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。發(fā)展項目確定投資發(fā)展部組織外聘法律顧問了解項目的背景及法律文件的真實性和有效性，具體按《土地獲取作業(yè)指引》進行。投資發(fā)展部根據(jù)項目的背景資料，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請外聘法律顧問提供意見，提出《新項目發(fā)展信息通報》向分管領(lǐng)導和總經(jīng)理匯報，總經(jīng)理審批后提出項目用地運作方式的意見。投資發(fā)展部組織研發(fā)設(shè)計部和營銷管理部進行項目實地勘查和周邊市場的簡易調(diào)查。營銷管理部根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內(nèi)容：項目的檔次、主要客戶群；項目在公司項目組合中的地位和大致開發(fā)周期；項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。對于新開發(fā)的城市，成本管理部根據(jù)需要參加項目實地調(diào)查，以了解當?shù)仨椖块_發(fā)成本相關(guān)資料和情況。投資發(fā)展部可根據(jù)項目的特殊性與否，進行后續(xù)處理：易于規(guī)劃的常規(guī)項目：可與規(guī)劃設(shè)計部口頭溝通后，確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。特殊地形或含特殊配套的項目：可將項目資料和初步產(chǎn)品定位交由研發(fā)設(shè)計部做出規(guī)劃設(shè)計草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)。投資發(fā)展部根據(jù)項目情況做出初步經(jīng)濟測算，綜合項目談判后確定的操作方式，形成新項目發(fā)展建議報告，交分管領(lǐng)導審核，并向總經(jīng)理申請召開新項目發(fā)展匯報會。公司所有新項目立項都要通過新項目發(fā)展匯報會論證，匯報會的內(nèi)容包括：項目簡介、周邊環(huán)境和市場介紹、未來發(fā)展趨勢和市場定位、合作方式及風險分析、設(shè)計要點和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、經(jīng)濟效益測算等。投資發(fā)展部需提前3天將新項目發(fā)展建議報告發(fā)給與會人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。總經(jīng)理根據(jù)項目情況，可確定參加會議各專業(yè)部門的人員。會議召開時，投資發(fā)展部負責人可摘要介紹《新項目發(fā)展建議報告》內(nèi)容，主要工作是回答評委疑問和意見。評委應(yīng)認真分析討論項目的可行性，并于會議結(jié)束前詳細記錄項目評估意見、開發(fā)建議和評估結(jié)論。項目經(jīng)評審后由總經(jīng)理批準做出決定，包括項目否決、繼續(xù)補充調(diào)研和項目內(nèi)部立項并進行可行性研究等三種可能的意見，以此決定下一階段的工作方向。投資發(fā)展部應(yīng)于會后3個工作日內(nèi)完成會議紀要，并報送“決策委員會”委員、公司職能部門第一負責人。會議紀要應(yīng)包含各評審委員意見和建議，匯報會表決結(jié)果。簡化項目論證程序。對符合下列條件之一，可執(zhí)行簡化項目論證程序,即可選擇不召開新項目發(fā)展匯報會。新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規(guī)模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。新項目已召開過專項匯報會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項，在匯報會之后這些條件已得到改善和解決的。項目可行性研究投資發(fā)展部首先將評審會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，申請成立項目發(fā)展小組或聘請外部項目策劃咨詢機構(gòu)進行可行性研究工作。自行組織可行性研究成立項目發(fā)展小組：組長由投資發(fā)展部第一負責人擔任或由公司總經(jīng)理委派，成員名單由投資發(fā)展部提出，營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)等各相關(guān)部門配合指派人員，項目發(fā)展小組須由總經(jīng)理審批確認。出現(xiàn)時間局限等不可抗力因素造成小組不能如期成立，投資發(fā)展部可替代行使小組職責，但必須經(jīng)過總經(jīng)理批準。項目發(fā)展小組制訂《項目可行性研究計劃》，該計劃應(yīng)包含各相應(yīng)工作的責任部門（責任人）、達到效果和時間要求，并發(fā)送至相關(guān)部門。投資發(fā)展部根據(jù)可行性研究計劃，編制《土地合作協(xié)議》并提交外聘法律顧問審核，組織項目發(fā)展小組及相關(guān)部門對項目進行現(xiàn)場詳細勘查，并完成如下工作：進一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資訊情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等。并根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行詳細調(diào)研，組織制定初步產(chǎn)品定位建議，組織編制《新項目初步市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》。組織外聘法律顧問參加項目后續(xù)談判，做出法律風險分析。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計部在發(fā)展項目確定階段對現(xiàn)場勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃分析，及《新項目初步市場定位建議設(shè)計草案任務(wù)書》，完成規(guī)劃設(shè)計草案，形成《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》。并對現(xiàn)場勘查地塊的地形、地貌進行工程建造分析。根據(jù)完成的初步產(chǎn)品定位建議制定營銷初步計劃，并根據(jù)規(guī)劃草案及《新項目可行性論證規(guī)劃草案指標說明》和工程建造分析，進行項目建安成本估算。綜合各專業(yè)提供的定位、規(guī)劃、成本、營銷計劃等資料，完成投資估算與分析，進行新項目經(jīng)濟指標估算。投資發(fā)展部最終組織各方面資料，形成固定格式的項目可行性研究報告，交分管領(lǐng)導審核后，向董事長·CEO提出召開新項目投資決策評審會的申請。委外進行可行性研究招標采購部組織項目策劃咨詢機構(gòu)的選擇。投資發(fā)展部組織項目策劃咨詢機構(gòu)的進場，配合并監(jiān)控項目策劃咨詢機構(gòu)的可行性研究過程，審核項目初步定位、財務(wù)及不確定性分析等階段性研究成果。審核項目策劃咨詢機構(gòu)完成的《可行性研究報告》，交分管領(lǐng)導審核，并向董事長·CEO提出召開新項目投資決策評審會的申請。決策評審HYPERLINK\l"_部門職責目錄"決策委員會舉行投資決策評審會，聽取項目發(fā)展小組或項目策劃咨詢機構(gòu)對項目可行性研究的匯報。評審會對《項目可行性研究報告》進行全面審議，并填寫《可研報告評審表》，決定項目的取舍和合作條件，或者要求項目發(fā)展小組或項目策劃咨詢機構(gòu)進行綜合調(diào)整，如果評審不通過則放棄該項目。投資決策評審會通過后，若無需進一步解決的問題，投資發(fā)展部可根據(jù)實際情況向HYPERLINK\l"_部門職責目錄"投資決策委員會申請?zhí)崆皢釉擁椖慷ㄎ徊邉澋纳钊胧袌稣{(diào)研工作。投資發(fā)展部負責按照項目評審會通過的項目合作條件獲得項目，并負責合作條件的實施和跟蹤。項目取得項目取得方式：土地轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、參加招拍掛等。成立項目談判小組或投標小組，通常由董事長·CEO任組長，分管領(lǐng)導為副組長，組員由投資發(fā)展部、外聘法律顧問或董事長·CEO指定人員組成，根據(jù)談判需要隨時抽調(diào)各部門相關(guān)人員配合談判工作，直至談判或招拍掛結(jié)束。談判確定合作后，由投資發(fā)展部制訂項目轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議，并提交《合同會簽表》經(jīng)成本管理部、外聘法律顧問、財務(wù)管理部會簽，分管領(lǐng)導審核，董事長·CEO審批。項目轉(zhuǎn)讓合同（或項目合作合同）的主要內(nèi)容如下：項目概況；合作條件：股權(quán)比例、利潤分配方式