城市綜合體崛起的五個原因萬購分析■綜合體發(fā)展爆棚，趨勢已不可逆近年來中國房地產(chǎn)市場，城市綜合體持續(xù)出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2013-2015年全國城市綜合體新增數(shù)量以50%-100%速度遞增。2014年深圳已有24個城市綜合體面世，2015年入市的綜合體項目20多個還不止。綜合體在全國遍地開花，也成為中國房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)潮流。未來還將更兇猛，根據(jù)統(tǒng)計， 2016年深圳將有136個新盤入市，可供應(yīng)面積1493萬㎡，即將入市的項目中，綜合體項目就高達37個，主要集中在南山、龍崗和龍華，預(yù)計南山有7個綜合體，占據(jù)區(qū)域未來入市項目數(shù)量的3成；龍崗將有6個城市綜合體入市，其中3個位于坂田。當綜合體在我們身邊越來越頻繁出現(xiàn)之際，那么有沒想過，其實怎樣才算是綜合體？綜合體的起源又是什么呢？萬購地產(chǎn)網(wǎng)綜合了系列歷史、人性、社會發(fā)展、科技環(huán)保等系列角度，嘗試重新解讀城市綜合體的起源與發(fā)展，以供大家探討?！鼍C合體究竟是如何誕生的？百度百科，城市綜合體(英文：HOPSCA，即：Hotel、Office、Park、ShoppingMall、Convention、Apartment。但該說法僅局限于國內(nèi)廣告，英文常用complex指代），具體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。按照原來的理解，城市綜合體就是功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體。一般上行業(yè)人士都認為，綜合體最初代表就是美國洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、東京六本木等典型代表，是城市化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物。事實真的如此？有沒比上述幾個典型綜合體更早的起源追溯呢？小編認為，其實是有的，大致了解過去歐洲城市、圍繞教堂而繁衍的生活，或許大家會有新的理解。■綜合體是文化產(chǎn)物，不是建筑產(chǎn)物教堂是歐洲人的宗教協(xié)會辦公所在地。基督教堂起源于一世紀時羅馬帝國統(tǒng)治下的巴勒斯坦地區(qū)；每逢周末的星期日，許多宗教信徒都集中到教堂內(nèi)參加有關(guān)宗教活動，基督教更是明顯。教堂既是教徒的朝拜場所，也是教徒們聚集一起的場所。宗教在當時的歐洲人民中有很大影響，被教廷承認的國王才是正統(tǒng)。當時宗教的勢力很大，擁有了大量土地，最明顯的標志就是巍峨的廟宇、高聳的教堂。在當時而言，教堂所在地其實就是一座城市或者一個片區(qū)的中心，往往會因教堂生活、教徒生活所需，產(chǎn)生了系列集市、買賣、菜市場等，而且教堂本身也是一個辦公、學(xué)習(xí)場所。換而言之，早在美國之前，綜合體雛形其實應(yīng)該是藏在教堂周邊，爾后才逐漸被后來者借鑒學(xué)習(xí)。當然從另一個角度我們也可以發(fā)現(xiàn)，其實綜合體并非是建筑產(chǎn)物，而是因宗教文化催生而成的?！鲛r(nóng)村生產(chǎn)復(fù)雜工作簡單，城市生產(chǎn)簡單生活復(fù)雜上述是從文化角度而言的，那么從社會發(fā)展及需求角度來看，又是怎樣的呢？我們不妨回過頭來看城市發(fā)展之前的鄉(xiāng)下人工作與生活。在農(nóng)村生活，由于生活很多方面都需要自耕自足，種瓜種水稻養(yǎng)豬養(yǎng)鴨之類的生活活動，都得要求把把好手，畢竟農(nóng)活干得好了收成多了，家里才可溫飽。由于生產(chǎn)活動、工作繁瑣，農(nóng)村人的生活卻十分簡單，吃飽喝足后甚少更多豐富的娛樂活動了，大多也都是打牌、麻將、圍聚在一起吹吹牛皮之類的。而這與城市人的工作、生活卻是恰恰相反的，城市里的工作相對更簡單，因為分工明確，跑市場的就跑市場，碼字就碼字，研究的就研究，專業(yè)分工分類，形成了團隊合作。但工作簡單而且高度緊張，需要不斷創(chuàng)收，相反的是生活卻要求越來越多，譬如工作之后要去逛街，要去泡吧要去做個頭發(fā)，要去聚會吃飯??當各種各樣對生活需求爆發(fā)后，綜合體自然應(yīng)運而生?！隹萍?、交通越發(fā)展，城市有效土地越少越要高效也正是城市人工作、生活的需求所致，加上城市越來越發(fā)展，這就使得與之相關(guān)的系列生產(chǎn)活動不斷加大，尤其是在科技創(chuàng)新、交通軌道持續(xù)發(fā)展下，這就使得城市工作生活對人們的吸引力越來越大，也就越來越多人們向大城市集中。這會導(dǎo)致怎樣的情況呢？因為科技、交通及相關(guān)配套建設(shè)的發(fā)展，，而且吸引而來的人口越來越多，農(nóng)村向城市流動就會變得更加頻繁。如此，這就會使得農(nóng)村的無效土地越來越多，因為農(nóng)村人都不耕作了，涌向城市；而相對應(yīng)的，則是城市的有效土地越來越少，土地稀缺性越來越明顯，也在使得開發(fā)者產(chǎn)生以最少土地加大最多建設(shè)，最終使得綜合體的爆發(fā)?！鲎畲蠡貪M足了人類天性除了上述之外，不能不提的是人本身對綜合體的本性需求。為什么這樣說？正如早有人們所研究：人類的三大特性，就是三大人性：貪婪、懶惰和自私。商業(yè)運營界里也有這樣的一句話：成功的商業(yè)模式，無一例外都是很好滿足了人類的這些天性!商業(yè)作為綜合體的一部分，正是融入了人性設(shè)計的最大考慮。由于人本性是喜歡享受，好吃懶做的，這樣的天性使得人對生活的各種要求不斷提高，深諳人類天性的開發(fā)商，自然迎合各種需求，綜合體涌現(xiàn)就不難理解。于是，你想下樓就能逛街，于是有了購物中心；想著出門幾步路就可以坐地鐵，于是有了無縫接駁；不出小區(qū)就可以送孩子上學(xué)，于是幼兒園來了；白領(lǐng)們一下班就能聚餐shopping，于是各種酒紅燈綠的夜生活??更何況，現(xiàn)在的城市精英有著極強的工作能力，卻懶于應(yīng)付生活瑣碎，于是一鍵切換工作、生活需求的綜合體就更加受歡迎?！鰳O致環(huán)保空間形態(tài)，非綜合體莫屬也正是如此，綜合體的發(fā)展趨勢已是不可逆，更何況從城市土地利用、建筑空間、能源利用角度來看，綜合體其實較之單一形態(tài)物業(yè)更加環(huán)保更加節(jié)約。譬如說：單一辦公，停車場晚上空位多，但綜合體停車場下班后，有公寓、旅館等停車、利用率高，這就充分調(diào)配利用了各種不同功能的建筑空間。另外，各功能共用能源功能，晝夜供能高峰不明顯，有利于節(jié)約設(shè)施投資和節(jié)能。對城市，綜合體各種設(shè)施在晝夜都有使用者，不像單一性商務(wù)中心，白天上班人滿為患，夜晚后則如空城一般人煙稀少。如此來看，集聚了大量客流、物流、信息流的綜合體，不但保持了都市中心的活力，而且安全性更優(yōu)。如此來看，房地產(chǎn)市場極致的環(huán)?？臻g形態(tài)，非綜合體莫屬。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。

“能”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托付不效，以傷先帝之明；故五月渡瀘，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，當獎率三軍，