“某某國際紅酒會(huì)”開幕儀式

公關(guān)方案建議九月案目錄公關(guān)目標(biāo)1主題定位2活動(dòng)規(guī)劃3傳播規(guī)劃4目標(biāo)解析品牌傳播通過媒體傳播強(qiáng)化權(quán)威紅酒交易平臺和紅酒鑒賞平臺地位，在大眾心目中樹立“某某國際紅酒會(huì)”品牌形象?；顒?dòng)目標(biāo)銷售促進(jìn)

增加政府VIP客戶和全國經(jīng)銷商對“某某國際紅酒會(huì)”和亞洲最大紅酒保稅倉的實(shí)力認(rèn)知，達(dá)到促進(jìn)銷售理解的目的?！拔锶A天成杯享醇釀”

中國最大紅酒交易展示區(qū)某某國際紅酒會(huì)開幕儀式活動(dòng)主題建議主題解析

品味生活，醇香感受天然釀造，有助健康權(quán)威平臺，主流影響揭幕儀式受眾進(jìn)場安排1第一受眾：進(jìn)口商及采購商主要參與方式——紅酒體驗(yàn)及專人業(yè)務(wù)代表介紹、酒倉參觀2第二受眾：中外官員及媒體主要參與方式——體驗(yàn)、揭幕儀式、酒倉參觀3第三受眾：經(jīng)銷商主要參與方式——體驗(yàn)及業(yè)務(wù)代表介紹、酒倉參觀時(shí)間：14：00－15：50準(zhǔn)備工作：1、介紹人員、禮儀就位；2、專題片及音響準(zhǔn)備3、體驗(yàn)用紅酒等相關(guān)物料準(zhǔn)備紅酒會(huì)揭幕儀式流程解析進(jìn)口商體驗(yàn)環(huán)節(jié)音樂及簽到準(zhǔn)備政府及媒體揭幕儀式經(jīng)銷商體驗(yàn)環(huán)節(jié)活動(dòng)結(jié)束晚宴出發(fā)備注：全體工作人員培訓(xùn)和音響、視頻調(diào)試、彩排等，建議在活動(dòng)前一天下午及活動(dòng)當(dāng)天上午進(jìn)行時(shí)間：16：00－16：30體驗(yàn)流程：1、門口嘉賓簽到；2、業(yè)務(wù)人員陪同專題片觀看；3、紅酒體驗(yàn)；4、酒倉參觀（專人指引）；時(shí)間：16：00－16：30體驗(yàn)流程：1、門口嘉賓簽到；2、業(yè)務(wù)人員陪同專題片觀看；3、紅酒體驗(yàn)；4、酒倉參觀（專人指引）；時(shí)間：16：30－17：00揭幕儀式流程：1、門口嘉賓簽到；2、專題片觀看及紅酒體驗(yàn)；3、主持人邀請相關(guān)政府官員、澳洲總領(lǐng)事、某總上臺共同以按鈕的形式揭幕；4、酒倉參觀（專人指引）；時(shí)間：16：00－16：30接送安排：按照入場的三批嘉賓，在分批進(jìn)行活動(dòng)后，安排2－3輛大巴進(jìn)行輪流接送前往晚宴地點(diǎn)；揭幕環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)

主持人邀請吳應(yīng)元先生、澳洲總領(lǐng)事、番禺政府官員三方代表共同上臺，共同按動(dòng)預(yù)先準(zhǔn)備在臺上的啟動(dòng)按鈕，隨著按鈕的按下，花炮響起，同時(shí)原遮隔保稅倉和大廳的紅布上升，保稅酒倉燈光齊放，通過玻璃展現(xiàn)酒倉全景，營造整個(gè)揭幕儀式的高潮部分。開幕式嘉賓禮品套裝建議紅酒手冊（包括紅酒文化提煉、紅酒與健康、紅酒搭配技巧、某某紅酒會(huì)和紅酒保稅倉服務(wù)范圍、優(yōu)勢等）紅酒歷史及保稅倉介紹光盤小瓶裝體驗(yàn)紅酒（根據(jù)嘉賓類型和級別進(jìn)行分類）晚宴流程四大亮點(diǎn)解析層層遞近，營造高潮紅酒慈善拍賣國際紅酒權(quán)威進(jìn)行紅酒與健康講解領(lǐng)導(dǎo)致辭體現(xiàn)活動(dòng)主旨和影響專業(yè)紅酒師搭配講解與互動(dòng)開場表演——電聲小提琴

以電聲小提琴的優(yōu)雅和時(shí)尚感覺，在一開場就充分吸引與會(huì)者關(guān)注。專業(yè)紅酒師進(jìn)行紅酒知識介紹及現(xiàn)場互動(dòng)小游戲介紹紅酒知識建議：紅酒分類特點(diǎn)介紹、日常搭配技巧、紅酒賞析技巧、最佳飲用時(shí)段、儲存注意事項(xiàng)等?，F(xiàn)場互動(dòng)小游戲建議：紅酒分類鑒賞游戲（將之前所說不同類型的紅酒分別盛放，邀請重要嘉賓上臺按照紅酒特點(diǎn)進(jìn)行品嘗和辨別）紅酒知識提問及搶答（紅酒師就之前所介紹的知識進(jìn)行提問，與會(huì)嘉賓可進(jìn)行現(xiàn)場搶答，參與者贈(zèng)送小禮物）國際紅酒權(quán)威進(jìn)行關(guān)于紅酒與健康講座

邀請來自澳洲紅酒學(xué)校的國際紅酒權(quán)威專家杰夫教授上臺，從人體健康的角度系統(tǒng)講解紅酒的天然成分優(yōu)勢，以及對人體作用如抗氧化、心血管疾病的輔助和預(yù)防功效等方面，結(jié)合ppt的生動(dòng)演示，讓在座嘉賓充分認(rèn)識紅酒對人體健康的促進(jìn)作用。紅酒慈善拍賣

為展現(xiàn)與會(huì)嘉賓與紅酒愛好階層的高尚品味和社會(huì)責(zé)任感，特地在活動(dòng)現(xiàn)場進(jìn)行慈善拍賣，作為整個(gè)晚宴的壓軸高潮，將拍賣的紅酒（建議為3－5支）款項(xiàng)作為慈善捐贈(zèng)用途，更有助于提升整個(gè)活動(dòng)的品味和意義。表演介紹背景音樂邀請市內(nèi)優(yōu)秀弦樂隊(duì)現(xiàn)場演奏，在用餐時(shí)間為晚宴助興，讓現(xiàn)場嘉賓度過一段輕松滿足的用膳時(shí)間……傳播策略思路——行業(yè)影響度提升快遞提升某某國際紅酒會(huì)及保稅倉業(yè)內(nèi)影響力提升背景：國內(nèi)進(jìn)口紅酒代理行業(yè)缺乏醒目而具有強(qiáng)烈品牌個(gè)性的領(lǐng)導(dǎo)品牌。建議提升角度：利用本次某某國際紅酒會(huì)揭幕儀式，將紅酒會(huì)與天純酒業(yè)所倡導(dǎo)的進(jìn)口紅酒代理規(guī)模品牌經(jīng)營理念和紅酒消費(fèi)及體驗(yàn)方式在業(yè)內(nèi)的影響力提升，塑造某某國際紅酒會(huì)及天純酒業(yè)引領(lǐng)國內(nèi)進(jìn)口紅酒代理行業(yè)發(fā)展，紅酒文化倡導(dǎo)者的權(quán)威形象?？爝f打造具有具有優(yōu)雅紅酒文化倡導(dǎo)印象將普通的開幕活動(dòng)從時(shí)尚、品味角度打造為優(yōu)雅紅酒文化體驗(yàn)的盛會(huì)。打造某某紅酒會(huì)及天純酒業(yè)進(jìn)口紅酒文化體驗(yàn)先驅(qū)形象。傳播策略思路——打造紅酒文化先驅(qū)印象

建議在活動(dòng)結(jié)束后，制作專題片延伸后續(xù)傳播，讓與會(huì)嘉賓以及更多沒有出席活動(dòng)的目標(biāo)受眾，都充分感受到某某國際紅酒會(huì)及紅酒保稅倉的品牌和文化魅力！專題片內(nèi)容建議整體風(fēng)格大氣、時(shí)尚，體現(xiàn)某某紅酒會(huì)及天純酒業(yè)鮮明的品牌理念和產(chǎn)品理念。除活動(dòng)現(xiàn)場精美畫面剪輯外，特別增加對紅酒文化、歷史、某某紅酒會(huì)及天純酒業(yè)品牌理念及產(chǎn)品圖片，一氣呵成，更好的展現(xiàn)整體形象，吸引消費(fèi)者。用途建議：品牌形象展示、代理終端播放、資料存檔、饋贈(zèng)重點(diǎn)客戶活動(dòng)剪輯＋品牌理念＋產(chǎn)品宣傳傳播策略讓不同的媒體說不同的聲音！針對不同的媒體特性，分為兩個(gè)層次進(jìn)行差異化傳播，實(shí)現(xiàn)傳播效果最大化：時(shí)尚媒體：全面塑造優(yōu)雅紅酒文化形象，吸引更多消費(fèi)關(guān)注！行業(yè)（食品）媒體：從行業(yè)的角度剖析某某國際紅酒會(huì)及亞洲最大紅酒保稅倉的地位及影響力！以行業(yè)類媒體擴(kuò)大品牌形象及品牌影響力！以時(shí)尚生活類媒體，緊貼目標(biāo)消費(fèi)者，吸引品牌關(guān)注，拉動(dòng)銷售！傳播角度建議媒體類型傳播角度建議時(shí)尚媒體

物華天成，杯享醇釀——某某國際紅酒會(huì)盛大開幕，打造紅酒文化體驗(yàn)盛行業(yè)媒體

亞洲最大紅酒保稅倉及紅酒會(huì)落幕番禺天純酒業(yè)率先啟動(dòng)進(jìn)口紅酒代理規(guī)模營銷媒體邀請（媒體范圍及數(shù)量需待具體溝通后確定）建議邀請電視媒體范圍

南方電視臺《今日報(bào)道》

廣東電視臺經(jīng)濟(jì)新聞番禺電視臺深圳衛(wèi)視《第一時(shí)尚》媒體邀請（媒體范圍及數(shù)量需待具體溝通后確定）建議邀請平面媒體范圍時(shí)尚、生活類周末畫報(bào)、深圳特區(qū)報(bào)、深圳晚報(bào)、白金、城市畫報(bào)、新現(xiàn)代畫報(bào)等食品行業(yè)板塊羊城晚報(bào)、廣州日報(bào)、南方都市報(bào)、新快報(bào)、信息時(shí)報(bào)、中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、亞太經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)、民營經(jīng)濟(jì)報(bào)、贏周刊等謝謝！

ⅩⅩ市ⅩⅩ小區(qū)改建項(xiàng)目

營銷/策劃綱要2004年8月至9月一、項(xiàng)目專案組成員

二、ⅩⅩ小區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)階段工作建議

前言

通過我司對本項(xiàng)目及ⅩⅩ市場的初步了解，同時(shí)與發(fā)展商的溝通和交流基礎(chǔ)上。在現(xiàn)階段，貴司已緊鑼密鼓的工作了一段時(shí)間，針對目前開發(fā)工作的深入開展，我司作為專業(yè)的房地產(chǎn)策劃型銷售代理公司，站在開發(fā)營銷的角度上，從以下幾個(gè)方面向貴司提出工作建議，僅供貴司審議。

第一部分目前開發(fā)建設(shè)階段的各項(xiàng)工作內(nèi)容

一、我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作1、針對本項(xiàng)目的現(xiàn)狀，在已確定為酒店改造項(xiàng)目的前提下，邀請2～3家有酒店設(shè)計(jì)改造經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行投標(biāo)，讓他們作初步設(shè)計(jì)方案，貴司可在方案中盡快選擇一家設(shè)計(jì)公司，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性設(shè)計(jì)階段；

2、我司作為專業(yè)房地產(chǎn)策劃代理公司，可以從市場角度，向貴司及建筑設(shè)計(jì)公司提出建議，共同做好工作。具體建議內(nèi)容如下：（1）酒店的總體風(fēng)格建議；（2）酒店內(nèi)套房、標(biāo)間、商務(wù)間的套數(shù)配比，面積大小等；（3）四棟獨(dú)立建筑的相互關(guān)聯(lián)關(guān)系建議；（4）外部商業(yè)的建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)建議；（5）內(nèi)部商業(yè)和公建配套功能、數(shù)量、面積配比等；以上建議以促進(jìn)銷售實(shí)現(xiàn)為主要目的，同時(shí)保證貴司對以后這些設(shè)施的合理使用和費(fèi)用控制。

3、基于以上條件和要求，以實(shí)現(xiàn)順利銷售為標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助貴司挑選出優(yōu)秀合適的設(shè)計(jì)公司，建筑設(shè)計(jì)單位中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）設(shè)計(jì)方案風(fēng)格獨(dú)特、合理、有創(chuàng)新性、有針對性（2）方案的可行性強(qiáng)，執(zhí)行力夠；（3）在原有建筑基礎(chǔ)上，在成本控制方面，要盡量控制建筑成本，減少給貴司帶來更大的成本投入；（4）酒店設(shè)計(jì)方案對將來營銷要帶來積極的影響。

二、酒店室內(nèi)外裝飾裝修工程設(shè)計(jì)公司及酒店環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)公司的確定。三、園林、景觀、景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的確定。以上三個(gè)重要設(shè)計(jì)公司的確定是有機(jī)的、相統(tǒng)一的，要綜合起來考慮和工作，將三種側(cè)重不同方面的設(shè)計(jì)方案有機(jī)的相同一結(jié)合起來。四、由貴司工程部門就酒店專用物料和設(shè)備做出技術(shù)上的選擇，不用做具體的品牌確定，但需做檔次和規(guī)格確定，為銷售做準(zhǔn)備。五、酒店管理公司的確定。針對酒店管理的各個(gè)方面為我們以后的管理工作和營銷工作做指導(dǎo)。

第二部分目前我司需要進(jìn)行的工作

現(xiàn)階段而言，我司主要工作是以前期產(chǎn)品顧問和銷售準(zhǔn)備工作為主，只有在產(chǎn)品類型、風(fēng)格、經(jīng)營理念等各方面經(jīng)過充分的市場論證后有大的思路條件下，方可進(jìn)入營銷理念和概念注入工作。針對前期產(chǎn)品建議和銷售準(zhǔn)備階段，我司所要做的或協(xié)助貴司工作的內(nèi)容：一．

針對本綜合項(xiàng)目的風(fēng)格、功能提出建議。二．協(xié)助貴司確定各個(gè)相關(guān)設(shè)計(jì)和服務(wù)公司。同時(shí)作為紐帶將貴司與各個(gè)相關(guān)合作設(shè)計(jì)公司緊密聯(lián)系起來。三．參與到各個(gè)設(shè)計(jì)公司的工作中去。在設(shè)計(jì)階段，就將營銷為本的思想注入設(shè)計(jì)中。建議設(shè)計(jì)人員從市場出發(fā)、從營銷出發(fā)，站在客戶的角度去進(jìn)行設(shè)計(jì)和改造。四、進(jìn)一步做深入的市場調(diào)查，確定符合市場需要的單價(jià)、總價(jià)，確定可行性的銷售價(jià)格。

五、售樓處的選址和設(shè)計(jì)風(fēng)格的建議，就位置、車位、看房通道、圍板、外觀等各個(gè)方面提出建議，供設(shè)計(jì)公司參考。六、在確定規(guī)劃方案和園林景觀的前提下，確定模型制作和效果圖設(shè)計(jì)公司。七、投資回報(bào)計(jì)劃的計(jì)算和包裝。八、協(xié)助貴司進(jìn)行按揭銀行的選擇，同時(shí)從銷售角度提出條件和要求。九、協(xié)助貴司確定符合要求的律師事務(wù)所。十、針對商業(yè)業(yè)態(tài)，以為銷售服務(wù)和銷售利潤最大化兩者兼容的角度，提出合理、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃建議。

第三部分營銷理念和宣傳推廣工作

一．以ⅩⅩ第一家產(chǎn)權(quán)式酒店為題材，進(jìn)行市場導(dǎo)入。二．房地產(chǎn)的投資價(jià)值和概念的宣傳推廣，用數(shù)字和價(jià)值來吸引目標(biāo)客戶。三．宣傳推廣工作的開展：包括宣傳計(jì)劃、費(fèi)用、媒體選擇、活動(dòng)內(nèi)容及安排以及軟文、硬廣的炒作造勢等等四、結(jié)合廣告公司制作出整套CI系統(tǒng)和樓書、海報(bào)、紙袋、小紀(jì)念品等全套銷售工具。

第四部分銷售執(zhí)行階段的工作

一．銷售計(jì)劃1．銷售周期及開盤階段的銷售目標(biāo)；2．銷售價(jià)格體系的確定；3．現(xiàn)階段銷售價(jià)格表；4．銷售人員標(biāo)準(zhǔn)說辭的準(zhǔn)備。二．銷售人員的組織和培訓(xùn)工作。三、銷售人員進(jìn)場開始銷售。

附：我司于本周提案內(nèi)容

提案主題：ⅩⅩ項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議/市場定位及營銷推廣綱要性方案產(chǎn)品定位建議：以具有較大市場沖擊力的市場理念為核心，以產(chǎn)權(quán)酒店單體建筑的功能分區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)定位為主市場定位綱要：通過詳盡的市場分析，確立目標(biāo)客群主定位與產(chǎn)權(quán)式酒店和底商的價(jià)格定位（包括首付款限度）營銷推廣綱要：以ⅩⅩ首家產(chǎn)權(quán)式酒店為最大買點(diǎn)之一，提煉項(xiàng)目至少三個(gè)以上的獨(dú)家買點(diǎn)，融合投資返租的戰(zhàn)術(shù)三、ⅩⅩ小區(qū)營銷初步建議案本方案是在貴司04年9月2日提交的“ⅩⅩ小區(qū)改建項(xiàng)目產(chǎn)品定位/市場定位策劃案”認(rèn)可的基礎(chǔ)上細(xì)化的部分操作方案。關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)整及修改，酒店及商業(yè)管理公司先期談判確定，裝修公司/廣告公司/媒體發(fā)布公司及代理行策劃商篩選，產(chǎn)品定位/市場定位/營銷推廣細(xì)化執(zhí)行案等工作，我司認(rèn)為再過一個(gè)月仍無法具備正式預(yù)售條件。結(jié)合多年來與開發(fā)商合作的經(jīng)歷，提議下一步我司開展的一系列工作待貴司確定后，進(jìn)行捆綁式的服務(wù)。

一、項(xiàng)目評估方案（站在目標(biāo)買家的角度）

項(xiàng)目名稱：ⅩⅩ

·新天地國際大酒店

項(xiàng)目定位：ⅩⅩⅩⅩ商貿(mào)中心首家五星級產(chǎn)權(quán)式休閑酒店

ⅩⅩⅩⅩ商貿(mào)中心首家品牌共創(chuàng)式特色商業(yè)城ⅩⅩⅩⅩ特色美食城

物業(yè)類型：五星級產(chǎn)權(quán)式休閑型（或娛樂型）酒店市內(nèi)娛樂休閑市外度假游玩，財(cái)富/健康/休閑/娛樂的投資回報(bào)組合，!"+$"投資收益方式。

定位支持：ⅩⅩ首家，繁華市中心鐵路樞紐核心（通勤效率高），當(dāng)?shù)佚嫶蟮耐顿Y客及輔助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商務(wù)市場不成熟，配套不齊）；適合高品質(zhì)的投資客商，是富有潛質(zhì)和眼光的投資者的投資首選。

客群定位：本案以4萬多戶浙江人為主投資客占總目標(biāo)客群的50%左右，私營企業(yè)主將占據(jù)70%以上的投資比例。300家長期駐地政府機(jī)構(gòu)，300萬市區(qū)商業(yè)消費(fèi)群體，火車站4萬人次/日客運(yùn)量及當(dāng)?shù)赝顿Y人士為主。

項(xiàng)目均價(jià)：產(chǎn)權(quán)式酒店開盤均價(jià)4500元/平米（含全套五星級檔次精裝修、高檔家具電器）；產(chǎn)權(quán)式商鋪開盤均價(jià)25000元/平米

產(chǎn)權(quán)酒店：是一種全新的物業(yè)形式，是由開發(fā)商將酒店的每個(gè)單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請酒店專業(yè)人士為業(yè)主展開出租和理財(cái)服務(wù)，業(yè)主坐享可觀的固定回報(bào)。產(chǎn)權(quán)式酒店偏重于統(tǒng)一經(jīng)營與回報(bào)。本案于市場銷售策略上屬于經(jīng)濟(jì)型都市產(chǎn)權(quán)酒店。

酒店特點(diǎn)：建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。作為一種特殊投資和消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)式酒店符合經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的物業(yè)以酒店形式向社會(huì)開放，對公眾推出一種既是消費(fèi)又是存儲，既是家產(chǎn)又是服務(wù)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因此，無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機(jī)，在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店多為財(cái)富人士的首選投資項(xiàng)目。

立足點(diǎn)：當(dāng)前ⅩⅩⅩⅩ之機(jī)

商鋪定位：以為ⅩⅩⅩⅩ代表的大眾經(jīng)濟(jì)小吃，是本案商業(yè)業(yè)態(tài)近200米餐飲一條街的主體。特色的、特產(chǎn)的、特定的三特是項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能的定位原則。

招商面積：8---50平米左右

經(jīng)營時(shí)段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小時(shí)晝夜多餐經(jīng)營

經(jīng)營格局：整體項(xiàng)目日消費(fèi)+夜消費(fèi)

【蘭山國際大酒店基本情況一覽表】【ⅩⅩⅩⅩ國際大酒店基本情況一覽表】【ⅩⅩⅩⅩ國際大酒店樣本價(jià)值測評指數(shù)】

【可購買指數(shù)測評具體情況解析】

測評項(xiàng)目測評時(shí)間數(shù)據(jù)來源測評人員ⅩⅩ國際大酒店2004年9月

8日市場調(diào)查特別專案組1、價(jià)格狀況ⅩⅩ國際大酒店投資估算標(biāo)準(zhǔn)間總價(jià)首付8年月供月租金月收益8年凈收益一套60萬三成為18萬元元元

2、地段、位置、交通、市政地理位置圖

3、環(huán)境配套商業(yè)步行街圖

【ⅩⅩ國際大酒店投資潛力分析】

4、生活配套周邊的娛樂、休閑、購物設(shè)施應(yīng)有盡有。具體如下：娛樂

休閑

購物

生活配套圖景

5、硬件設(shè)施

1、ⅩⅩ國際大酒店優(yōu)越性在于：2、綜述：

二、投資返租方案（低首付/低月供/低風(fēng)險(xiǎn)/高租金/高回報(bào)/高升值）

產(chǎn)權(quán)年限：39年

雙贏原則：以諸多利益和保障徹底解決投資者的后顧之憂。形成商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、投資公司和專業(yè)基金戰(zhàn)略聯(lián)盟?！柏?cái)富(健康(休閑"的投資回報(bào)組合，!"+$"投資收益的結(jié)果

投資回報(bào)：

每年8%的投資回報(bào)率。如果低于7％的回報(bào)，購房人心里購買欲望減輕，這是下限；高于10％上限的回報(bào)率對于經(jīng)營者又意味著巨大壓力，會(huì)產(chǎn)生虧損的可能性。不管從購買者來說還是從經(jīng)營者來說，七到十之間應(yīng)該說還是較合理和理智的。不動(dòng)產(chǎn)證券化，小業(yè)主享受收益也享受風(fēng)險(xiǎn)。

回租保障：八年期

酒店時(shí)權(quán)：

酒店安排每年15天免費(fèi)入住，一是讓業(yè)主享受一下自家的“酒店生活”，提高生活質(zhì)量，也算是公司為業(yè)主提供的一項(xiàng)“福利”。二是公司希望業(yè)主們參與到酒店的管理中來，讓他們關(guān)心酒店運(yùn)營，提高參與度。

回購承諾：八年后不低于目前認(rèn)購價(jià)

后期方案：業(yè)主可續(xù)租也可轉(zhuǎn)賣，亦可自住，自住成本較高，在酒店配套設(shè)施、管理服務(wù)檔次升級的情況下，居住費(fèi)用自然會(huì)相應(yīng)提高。首首付款：為限制炒房和提升業(yè)主檔次，首付暫定為40%，可以辦理按揭

酒店管理：推薦錦江酒店管理集團(tuán)公司，產(chǎn)權(quán)式酒店幾乎都是簽約知名的酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，這給購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主以信心和保障。適合ⅩⅩ城市特點(diǎn)、適合ⅩⅩ新天地大酒店的公司來管理經(jīng)營，而沒有必要借助英美管理顧問來作秀。先有管理才有酒店形式的經(jīng)營由高水準(zhǔn)的酒店管理公司來運(yùn)營，這既是其品質(zhì)檔次的體現(xiàn)，也是對客戶利益的有效保障。

住房率：預(yù)期可高達(dá)85%，市場前景十分看好。

投資示例：

總價(jià)預(yù)計(jì)60萬左右

投資成本60萬

8%的年固定投資回報(bào)八年的回租期每年獲得固定利潤為60X8%=4.8萬元八年收益為4.8X8=38.4萬元十年后出售，強(qiáng)達(dá)回購不低于60萬元產(chǎn)權(quán)升值收益更多業(yè)主收益保障將是百分之百，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是零

規(guī)劃原則：理念新穎，內(nèi)外配套完備

可購指數(shù)：★★★★★

樣板間：

停車場：擁有充足的停車場所，這在ⅩⅩ城區(qū)尤其是在火車站商業(yè)圈，是一個(gè)極具價(jià)值的資源。

【投資回報(bào)方案】購房業(yè)主若將所購房租賃給酒店管理公司，每年可獲得固定收益如下表所示：1.租金房型ABCDE租金

租金可根據(jù)業(yè)主要求折算成入住權(quán)益

2.另可享受15天/年的同房型免費(fèi)入住，預(yù)估房價(jià)如下表所示：房型ABCDE免費(fèi)入住天數(shù)

預(yù)估房價(jià)

預(yù)估房價(jià)亦為酒店開業(yè)之時(shí)最低門市價(jià)，入住權(quán)益可與酒店管理當(dāng)局協(xié)商代售

3.獲得酒店VIP卡一張，入住酒店客房當(dāng)日享受九折優(yōu)惠和10%現(xiàn)金回贈(zèng)業(yè)主獲利方案（以A型房為例）產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例分析（以下均以A型房為例）

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

ⅩⅩ國際大酒店功能及設(shè)施示例

(圖片略)酒店規(guī)模定位1、酒店內(nèi)客房空間面積比例是依據(jù)酒店的等級、性質(zhì)而調(diào)整的，一般客房面積占用率在酒店總面積中占多數(shù)，但是，越高檔的酒店公共經(jīng)營區(qū)面積越多，客房面積占有率會(huì)減少；經(jīng)濟(jì)型酒店則正好相反。以歐洲酒店為例：經(jīng)濟(jì)型酒店客房占總面積比例：80%中等級酒店客房占總面積比例：77%高等級酒店客房占總面積比例：72-71%這樣的比例關(guān)系對投資人來說是最有利可圖的，回報(bào)率高。2、會(huì)議型、渡假型和娛樂型酒店，這種比例有所不同，美國酒店情況如下：

類型客房面積比例公共經(jīng)營區(qū)面積比例其它設(shè)施和交通面積比例會(huì)議型酒店44%22%4%娛樂型酒店45%25%30%渡假型酒店45%25%30%綜合性酒店62%14%

24%

酒店功能分布：（新ⅩⅩ商場示例）項(xiàng)目二期中心：停車場第1層:總臺、酒店大堂、大堂吧、精品商店、鮮花店、商務(wù)中心、書店外向型特色商業(yè)街（大眾市場）第2層：中餐廳、西餐廳、風(fēng)味餐廳、自助餐廳（中高檔次特色餐飲內(nèi)街）第3層：宴會(huì)廳、多功能廳、VIP包房（高檔次）第4層：夜總匯（原ⅩⅩ商場）第5層：會(huì)議中心（ⅩⅩ賓館）、康樂中心（原ⅩⅩ商場）第6層：陽光泳池、康體休閑會(huì)所、美容美發(fā)中心對外開放型會(huì)所第7-12層：酒店產(chǎn)權(quán)客房第13層：總統(tǒng)套房（新ⅩⅩ商場)第14層：頂層觀光酒吧（新ⅩⅩ商場）——初步建議，待深化論證

KTV包房：KTV娛樂超市設(shè)有百余間

豪華貴賓房：50間

多功能宴會(huì)廳：設(shè)有四國同聲傳譯設(shè)備，進(jìn)口燈光、音響及舞臺裝置，適應(yīng)多方位需求?？山哟?00-300人的大型會(huì)議及200人的大型婚宴典禮,并且自助餐會(huì)，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷會(huì)、聯(lián)誼晚會(huì)等多種形式的會(huì)議要求。

四、營銷推廣方案

對購買200平米以上商業(yè)街的業(yè)主，贈(zèng)送50平米產(chǎn)權(quán)酒店一套；組合新聞事件營銷，先期定向新聞造勢；拍賣式開盤銷售；優(yōu)惠政策：免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立樓宇冠名權(quán)，贈(zèng)送包廂冠名權(quán)，贈(zèng)送會(huì)員消費(fèi)卡定向直銷策略為主

預(yù)售前的準(zhǔn)備工作流程一覽(以下略)市場定位/產(chǎn)品定位深化工作內(nèi)容

配合設(shè)計(jì)單位共同完成設(shè)計(jì)任務(wù)書

配合開發(fā)商完成的其他工作

制定銷售計(jì)劃及策略

制定營銷推廣計(jì)劃及策略

具體營銷推廣工作的執(zhí)行

附：工作日程一覽表

四、溝通函

建議一：嚴(yán)格意義來講，9月10日以我的名字簽發(fā)的“ⅩⅩ

·新天地國際大酒店?duì)I銷初步建議案”，是經(jīng)我司股東會(huì)認(rèn)可的主做出來的銷售方案模式。正式建議ⅩⅩ項(xiàng)目10月中旬之前積累客戶，10月底預(yù)售，11月中旬左右開盤。

建議二：針對規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修公司、酒店管理公司、商業(yè)管理公司、廣告設(shè)計(jì)公司等在一月之內(nèi)要求工作到位的特點(diǎn)，都需要把控市場面的代理行提前介入進(jìn)行預(yù)售前的多元組織和總策劃。在貴司認(rèn)可我司策劃總思路的前提下，建議貴司將策劃顧問協(xié)議轉(zhuǎn)為銷售代理合同。

建議三：酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)推薦：UAA酒店管理公司：酒店管理集團(tuán)公司商業(yè)策劃顧問：商業(yè)地產(chǎn)研究院裝修設(shè)計(jì)公司：家裝設(shè)計(jì)公司廣告設(shè)計(jì)公司：品牌策動(dòng)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建議四：可實(shí)施銷售方案包括：項(xiàng)目評估方案、投資返租計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、營銷推廣方案四部分，上次所提“再過一個(gè)月仍無法具備正式預(yù)售條件”是指：截至10月中旬主要是“客戶前期積累”和“多項(xiàng)工作并舉”的過程，在預(yù)售前駐場總策劃服務(wù)過程中，進(jìn)行項(xiàng)目營銷方案的最終確定。

備注

：以上推薦系列公司如貴司經(jīng)過了解溝通或競標(biāo)認(rèn)可，可單獨(dú)與其進(jìn)行合作，對與我司業(yè)務(wù)合作與否不受影響；除“酒店管理集團(tuán)公司”之外，以上各司均可根據(jù)需要，提供駐場顧問式的服務(wù)。

五、建議函

前言ⅩⅩ小區(qū)改建項(xiàng)目在9至10月份的預(yù)售前過程中，更多是開發(fā)商/代理行/規(guī)劃設(shè)計(jì)方相互溝通確定產(chǎn)品定位/市場定位的過程。以下為預(yù)售前詳細(xì)借鑒運(yùn)用的六項(xiàng)內(nèi)容。目錄：一、酒店委托經(jīng)營管理合同范本…前期洽談酒店管理公司借鑒運(yùn)用二、“世界旅游組織”對酒店標(biāo)準(zhǔn)的最低要求…本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用三、國際酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)通行標(biāo)準(zhǔn)和慣例…本案酒店標(biāo)準(zhǔn)借鑒運(yùn)用四、綠色飯店基本條件……建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中增加綠色飯店作為營銷買點(diǎn)五、經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)…五星級酒店的檔次/經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格六、改造工程考慮事項(xiàng)……本案建筑改造過程中借鑒運(yùn)用六、ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例

一、ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例1

1、各項(xiàng)投資費(fèi)用銷售建筑面積：20平米為例開盤銷售均價(jià)：4500元/平米年免費(fèi)入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解釋權(quán)由管理人在管理期限內(nèi)依據(jù)其標(biāo)準(zhǔn)確定）固定回報(bào)期：回報(bào)時(shí)段以開業(yè)日期作為第一回報(bào)時(shí)段的起始時(shí)間，每一回報(bào)時(shí)段為5年。雙方不得中途終止合同（合同適用于第一回報(bào)時(shí)段）總房款：9萬元貸款額：6萬元首付款：（七成十年30%首付）3萬元月

供：6（萬元）×10年期還款系數(shù)106.26=637.56元

律師費(fèi)：貸款額千分之二點(diǎn)五，150元保險(xiǎn)費(fèi)：貸款金額×0.05％×貸款年限，300元交易手續(xù)費(fèi)：280元契稅：總房款百分之二，1800元公共維修基金：總房款百分之二，1800元印花稅：總房款萬分之五，45元公證費(fèi)：200元夫妻雙方產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：總房價(jià)×0.07％=63元雜費(fèi)：500元人民幣(包括土地登記費(fèi)、測量費(fèi)、權(quán)屬證件工本費(fèi))——以上9項(xiàng)共計(jì)5138元2、投資回報(bào)率

月租金：150元×30天=4500元年固定回報(bào)1：年租金9900元/（總房款90000元+5138元）=10.40%

年租金計(jì)算1：（150元-日90元服務(wù)費(fèi)）×30天×【（12月×50%入住率）-業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月】=9900元（國家權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國產(chǎn)權(quán)式酒店客房平均出租率僅50%出頭，按照50%的出租率，投資回報(bào)率計(jì)算就不包括業(yè)主一年中免費(fèi)入住半月）年固定回報(bào)2：年租金8250元/（總房款90000元+5138元）=8.67%年租金計(jì)算2：【（150元-日90元服務(wù)費(fèi)）×30天-300元/月配套設(shè)施管理費(fèi)】×【（12月×50%入住率即6個(gè)月）-業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月】=8250元年固定回報(bào)3：年租金14750元/（總房款90000元+5138

元）=15.50%

年租金計(jì)算3:如按每月客房平均入住率85%計(jì)算，(全年為310天-業(yè)主免費(fèi)入住15天)×（150元-日90元服務(wù)費(fèi)-平均日10元配套設(shè)施管理費(fèi)）=14750元年固定回報(bào)4：年租金7920元/（總房款90000元+5138元）=8.32%年租金計(jì)算4：【（150元-日90元服務(wù)費(fèi)）×30天-300元/月配套設(shè)施管理費(fèi)-一般酒店3.0元/月/平米的物業(yè)管理費(fèi)×20平米】×【（12月×50%入住率即6個(gè)月）-業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月】=7920元點(diǎn)評1）、以上前三種核算方式均未考慮“車位月租金、物業(yè)管理費(fèi)、中介費(fèi)、水電氣衛(wèi)生費(fèi)、供暖費(fèi)（28/平米）或空調(diào)費(fèi)、電話費(fèi)、稅金等”費(fèi)用。點(diǎn)評2）、結(jié)合項(xiàng)目的可實(shí)施性，重點(diǎn)推薦第二種投資回報(bào)率計(jì)算方式，即投資回報(bào)率為8.67%。一者給洽談?lì)愃棋\江酒店管理公司這樣“物業(yè)管理取費(fèi)并不算太高，但在中國的品牌實(shí)力很強(qiáng)”予較為貼近的接受度，使投資回收年數(shù)成為切實(shí)可行的方案；再者計(jì)算內(nèi)容相對全面，亦顯得誠心可靠，對開發(fā)商及投資買房人均無太大風(fēng)險(xiǎn)值。

3、投資回收年數(shù)投資回收年數(shù)：(首期房款35138元+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款按八個(gè)月計(jì)算即637.56元×8)/【（150元-日90元服務(wù)費(fèi)）×30天（稅后月租金）-300元/月配套設(shè)施管理費(fèi)-按揭月供款637.56元】×【12×50%入住率即6個(gè)月-業(yè)主免費(fèi)入住半個(gè)月】=8.48年點(diǎn)評1）：本案對外營銷推廣中，月收益完全可以只取酒店配套設(shè)施管理費(fèi)即可，即便加上每月6%的租金稅收成本即月收益3592.44元，經(jīng)過2.036年即可回收總投資成本。點(diǎn)評2）：酒店管理公司每半年返還一次同等金額的租金回報(bào)較為適宜；首付款分八年陸續(xù)返還業(yè)主，酒店管理公司每年返還一次，并請專門的擔(dān)保公司做擔(dān)保二、蘭山小區(qū)銷售返租方案示例2

1、投資回報(bào)計(jì)劃書（一）、以20平米標(biāo)準(zhǔn)間為例，單價(jià)4500元/平米，總價(jià)90，000元（二）、業(yè)主首付30，000元，但酒店管理公司將分10年按月返往業(yè)主，每月僅還業(yè)主250元。（三）、貸款金額為6萬元，按10年貸款計(jì)算，每月還貸640.20元（106.7元×6=640.20元）。酒店管理公司定期付給同等金額的租金回報(bào)。

以上（二、三項(xiàng)）每月890.20元，每年106582.40元。酒店管理公司在簽約（酒店委托管理合同）后，每年末時(shí)還給。

（四）、業(yè)主無須負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電視開通費(fèi)、水電費(fèi)、寬帶費(fèi)及附屬設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)。以上各種費(fèi)用合計(jì)在600元/月左右。（五）、手續(xù)辦妥之后業(yè)主將完全獲得該產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)客房40年產(chǎn)權(quán)。（六）、與此同時(shí)，業(yè)主將獲得更大的收益。繁華地段的土地升值潛力無窮；專業(yè)的酒店管理公司，可以幫你以后打理該物業(yè)，回報(bào)無窮

2、ⅩⅩ產(chǎn)權(quán)式酒店投資收益計(jì)算表（僅供參考）

序號明細(xì)數(shù)據(jù)計(jì)算由來1面積（平米）20平米

2單價(jià)（元/平米）4500元/平米

3總價(jià)（元）90，000元20×4500元/平米=90，000元4標(biāo)準(zhǔn)首付款（元）七成十年30，000元

5貸款額（元）七成十年60，000元

610年按揭每月供款640.20元

7首付款每月返還250元30，000元/10年/12月=250元8按10年合約每月返還業(yè)主等額月供款640.20元

9業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費(fèi)600元/月

10客戶月回報(bào)額1490.20元250元+640.20元+600元=1490.20元11客戶年回報(bào)額15882.40元1490.20×12月=17882.40元12年回報(bào)收益率19.87%17882.40元÷90，000=19.87%3、根據(jù)開發(fā)商的提供數(shù)字（1）

該酒店客房標(biāo)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)租價(jià)為150元/天；（2）

根據(jù)市場酒店出租率在50%左右；（3）

得出，該標(biāo)準(zhǔn)客房每年的收入為27，000元；（4）

支付給客戶的回報(bào)在每年年末，每年支付為10，682.40元

據(jù)此可知開發(fā)商及酒店管理公司管理經(jīng)營得當(dāng)，上述方案是切實(shí)可行的，業(yè)主也是很愿意接受的！

三、結(jié)論

鑒于ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例2的年回報(bào)收益率中間過程中的水分明顯，對開發(fā)商回報(bào)承諾明顯帶來較大壓力，同時(shí)不能取得當(dāng)今目標(biāo)客群的信任度（年投資回報(bào)率越高、投資風(fēng)險(xiǎn)越大），并且給知名酒店管理公司帶來巨大的談判難度（一般很難介入），最終推薦ⅩⅩ小區(qū)銷售返租方案示例1。以上投資回報(bào)方案供于總和貴司參閱。具體情況待駐場后根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建筑參數(shù)和區(qū)域行情最終確定。

七、ⅩⅩ小區(qū)產(chǎn)品定位概要

●推薦案名：ⅩⅩ新天地大酒店

創(chuàng)新運(yùn)用上海新天地“時(shí)尚休閑文化娛樂中心”理念，及她在國內(nèi)外品牌的影響力、輻射力、號召力，使本案形成ⅩⅩ中心的具有“地域文化特色”的首家“新天地娛樂磁場”。

●酒店定位：ⅩⅩ商貿(mào)中心首家五星級產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店1）ⅩⅩ新天地大酒店以娛樂酒店為主題，集娛樂游玩、商業(yè)應(yīng)酬、特色飲食、商務(wù)會(huì)議、旅游觀光、休閑度假于一體的綜合型酒店2）經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格，五星級酒店的檔次，娛樂型酒店的功能。ⅩⅩ獨(dú)有的高投資回報(bào)特征和休閑居家享受型的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店。3）客房面積建議為總建面的70%即26600平米左右。單人房/標(biāo)準(zhǔn)房/普通套房/豪華單間/豪華標(biāo)準(zhǔn)房/豪華套房/總統(tǒng)套房/女士行政房/女士行政套房/商務(wù)房（單人/雙人）/高級商務(wù)房/行政套房。

●商業(yè)定位：ⅩⅩ商貿(mào)中心首家品牌特色餐飲娛樂城1）以ⅩⅩ特色美食城和ⅩⅩ特色娛樂城為主體，集餐飲、娛樂、商業(yè)和配套一體的規(guī)模化、高格調(diào)、品牌經(jīng)營的特色商業(yè)區(qū)。2）ⅩⅩ新天地特色美食城包括一層沿街近200米大眾特色美食特產(chǎn)專賣一條街，二層具有民族風(fēng)味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街，三層中西餐廳、全國知名餐飲名店一條街3）ⅩⅩ新天地娛樂城位于原ⅩⅩ商場，匯聚歌舞廳夜總會(huì)娛樂超市、SPA水療館及異邦桑拿浴、休躺式國際影院、情調(diào)酒吧和咖啡吧、熏香足療與美容料理等，是24小時(shí)娛樂休閑不夜城。

商業(yè)分布：館一至三層，辦公樓一至三層，新商場一至三層；地上二層與三層通過連廊連接；原商場一至五層為娛樂城；總面積11400平米左右

酒店分布：賓館五至九層企業(yè)或政府駐地機(jī)構(gòu)酒店標(biāo)房，辦公樓六至八層火車站商圈商務(wù)人仕酒店行政標(biāo)房；新商場五至十三層以浙江生意人為主的酒店標(biāo)房和套房；辦公樓四至五層餐飲包房，原商場六至八層娛樂報(bào)房；總面積26600平米左右。●新天地特色美食城

一層招商定位：特產(chǎn)文化街：特色食品、特色瓜果、特色服裝、特色工藝品、特色中藥、特色購物、特色名酒如“坊”、“本色”、“驕子”、“名揚(yáng)天下”

酒等白酒，便民小超市、自選小市場；店面招商單位面積建議為20平米，置放于賓館區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

特色餐飲街：等特色經(jīng)濟(jì)性小吃、燒烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵24小時(shí)晝夜多餐經(jīng)營，形成整體項(xiàng)目日消費(fèi)+夜消費(fèi)的經(jīng)營格局；大眾快餐和餐飲特產(chǎn)為主的專賣連鎖店是本案商業(yè)餐飲街的經(jīng)營特色。店面招商單位面積建議為35平米左右，分布于近200米“L”型的辦公樓為主。

特色休閑街：包括國內(nèi)外知名酒吧間、特色文化酒吧；咖啡吧、冰淇淋、民族陶瓷飾品店、品牌美容美發(fā)、面包坊、手工時(shí)裝店、當(dāng)?shù)孛易之嫷辍⒀┣褵煹?、品酒廊、甜品店、中藥料理店、特色保健禮品店、茶藝坊、網(wǎng)吧、SEGA游戲體驗(yàn)中心、民俗飾物店、中醫(yī)療養(yǎng)院、美容美發(fā)、美體健身房等。分布于新商場和原商場大堂內(nèi)廳環(huán)廊部分。面積以15平米為主。特色服務(wù)廊：以酒店自身的配套設(shè)施和商務(wù)中心服務(wù)為主：票務(wù)中心、銀行、國內(nèi)國際直撥電話、文字傳真、復(fù)印打字、數(shù)碼照相、文件裝訂、出租電腦、汽車出租、預(yù)訂飛機(jī)、火車票、外幣兌換、國內(nèi)行李托運(yùn)、代售郵票、代發(fā)信件、代購交通票務(wù)和代購影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)區(qū)。大堂吧、精品商店、鮮花店、書店；要有坐式服務(wù)臺、封閉式電話間和洽談室。位置可設(shè)在一層共享大堂附近。面積以8平米為主。

二層招商定位：針對駐酒店客戶結(jié)合區(qū)域內(nèi)客戶，形成具有風(fēng)味的地方名菜特色名吃、自助餐廳薈萃一條街（內(nèi)街）。地方名菜如：等。分布于賓館/辦公樓/新商場，面積建議以40—50平米為主。

三層招商定位：地方餐飲名店如：金壇子飯莊、樓火鍋、傻兒魚頭、我的天堂酒吧、全順樓、海鮮世界、餐飲公司（樓）、菜根香大酒店、大酒店、長城賓館等多家知名酒家酒店等。分布于賓館/辦公樓/新商場，建議面積為100—300平米為主。

●新天地特色娛樂城

1、娛樂城獨(dú)立于所有單體建筑，擁有獨(dú)立的電梯廳，獨(dú)立的豎向交通電梯。2、娛樂城安排在原商場，以酒店室內(nèi)的娛樂休閑功能為主，建筑風(fēng)格特色按照莊家客戶度身訂制。3、一層重視酒店生活情調(diào)的享受。如情調(diào)酒吧餐吧、咖啡廳、茶餐吧、美容料理、熏香足療兼顧購物等。4、二層為桑那洗浴、SPA水療特色館；5、三層為夜總會(huì)和KTV娛樂超市；6、四層歌舞廳KTV包廂；7、五層增設(shè)首家休躺式國際影院及康樂中心；6、六至八層娛樂包房。

備注：辦公樓/新商場四層可預(yù)留餐飲包房。

●五星級產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店

1、ⅩⅩ賓館、辦公樓、新ⅩⅩ商場分為：客房區(qū)、餐飲區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、會(huì)議和展覽區(qū)、行政后勤區(qū)，原ⅩⅩ商場是健身娛樂區(qū)。

2、會(huì)議設(shè)施分布于ⅩⅩ賓館四層，包括大多功能廳、貴賓廳和接見廳，若干中小會(huì)議廳。多功能廳最好不少于400平方米，大的可以到1000平方米或更多一些。與多功能廳緊相連的，要有一個(gè)貴賓廳和接見廳，要有適量面積的廚房或備餐間和一個(gè)家具周轉(zhuǎn)庫房。按照國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局對會(huì)議定點(diǎn)飯店的要求，除大的多功能廳以外，還要有能容納30人左右的小會(huì)議室。

3、宴會(huì)廳、多功能廳、VIP包房（高檔次）多功能宴會(huì)廳：設(shè)有四國同聲傳譯設(shè)備，進(jìn)口燈光、音響及舞臺裝置，適應(yīng)多方位需求?？山哟?00-300人的大型會(huì)議及200人的大型婚宴典禮，并且自助餐會(huì)，公司慶典、新聞發(fā)布、小型訂貨展銷會(huì)、聯(lián)誼晚會(huì)等多種形式的會(huì)議要求。

4、建議產(chǎn)品打造成健康主題的生態(tài)建筑，如引進(jìn)新風(fēng)系統(tǒng)、考慮分戶式中央空調(diào)，純凈水的運(yùn)用等設(shè)施。

5、本案產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)房面積為20、35、70平米左右。行政客房的面積要比普通客房大一些，套房多一些，房間內(nèi)提供良好的辦公條件。

6、總統(tǒng)套房：新ⅩⅩ商場十三層；

7、頂層觀光酒吧：新ⅩⅩ商場十四層；

8、其他樓層均作為酒店標(biāo)房和套房，見上圖。

八、“ⅩⅩ新天地大酒店”營銷推廣概要

（市場導(dǎo)入期）

本著“一切為了銷售”和“以最小的投入在最短的時(shí)間內(nèi)迅速獲得最大的銷售額”的營銷推廣原則，針對預(yù)售前多線并舉的工作狀態(tài)，按綱領(lǐng)式營銷工作步驟和操盤策略提出以下營銷綱要供貴司定奪。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組合：

盡快確立或包裝“實(shí)力開發(fā)商/知名承建商/知名監(jiān)理商/一流酒店管理公司/一流商業(yè)管理公司/著名保險(xiǎn)公司/實(shí)力商業(yè)銀行/專業(yè)策劃代理公司/著名國際型規(guī)劃設(shè)計(jì)院/知名海外家裝公司等顧問先鋒組合”，作為先期預(yù)定買家的專業(yè)顧問團(tuán)，構(gòu)成目標(biāo)客群購買行為的信譽(yù)和實(shí)力保障；

強(qiáng)勢賣點(diǎn)梳理：

如“ⅩⅩ首家產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店；ⅩⅩ首席特色餐飲娛樂城；近30米挑空生態(tài)健康共享大堂；獨(dú)棟酒店、獨(dú)棟商業(yè)樓宇贈(zèng)送樓宇冠名權(quán)、標(biāo)間冠名權(quán)；最穩(wěn)妥的低首付、低風(fēng)險(xiǎn)、低投入，高回報(bào)、高增值、高收益投資錦囊計(jì)劃；獨(dú)有三條特色商業(yè)步行街，中央商業(yè)區(qū)最時(shí)尚的休閑娛樂人間天堂、結(jié)合新ⅩⅩ商場戶型結(jié)構(gòu)首推五星級家庭式套房、ⅩⅩⅩⅩ有了自己的新天地、南有上海新天地、我有ⅩⅩ新天地”等。

投資返租計(jì)劃：

一是交給酒店管理公司的投資托管型，與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，分為每年固定回報(bào)和酒店經(jīng)營利潤回報(bào)兩種；二是業(yè)主可以隨時(shí)入住，不定時(shí)將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報(bào)；三是節(jié)約住其他酒店資金開支，實(shí)際享受自主產(chǎn)權(quán)酒店利益，生意生活就地平衡的自娛自住型；四是投資收益自主經(jīng)營型（適用于商鋪）；——產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店投資回報(bào)率為8.67%，產(chǎn)權(quán)式商鋪為10%左右；本案銷售以酒店管理公司托管和商業(yè)管理公司托管的投資固定返租回報(bào)方式為主。

營銷推廣策略：

推廣策略——新聞組合式營銷策略；推廣定位——首家產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店首席產(chǎn)權(quán)特色商業(yè)娛樂城推廣主線——以“創(chuàng)新”貫穿產(chǎn)品定位、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣的全過程，最切實(shí)穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店返租回報(bào)特案核心推廣語——邊玩邊賺，即購即返推廣理念——永無供樓款項(xiàng)投入，立體型無風(fēng)險(xiǎn)保障系統(tǒng)推廣賣點(diǎn)——交納少量首期購樓款=完成投資全部過程=盡享投資收益與休閑娛樂雙快樂推廣渠道——低投入的各報(bào)紙新聞和電臺、現(xiàn)場展示及直銷單推廣戰(zhàn)術(shù)——短平快的地緣客戶吸納+浙商聯(lián)帶口碑+莊家客戶重點(diǎn)公關(guān)；

現(xiàn)場紅色風(fēng)暴：

申請現(xiàn)場戶外廣告報(bào)批，將現(xiàn)有商戶經(jīng)營部分以上的建筑全部呈“L”型用大紅布圍裹，內(nèi)容分別為“首家產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店”、“首席特色商業(yè)娛樂城”、“最穩(wěn)定的多重投資收益特案”、“特色的特產(chǎn)的時(shí)尚新天地”、“娛樂休閑吃喝玩樂特工場”、“中產(chǎn)階級爆棚投資享受樂園”等，形成人流車流集中的第一營銷力轟動(dòng)包裝效應(yīng)；

賣場展示長廊：

售樓中心處在項(xiàng)目兩條主干的中心點(diǎn)，外觀做特裝處理，室內(nèi)需有項(xiàng)目大堂效果圖、電梯和電梯廳效果圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)效果圖、規(guī)劃改建總平圖、建筑單體效果圖、建筑沙盤及模型等，外加展板形成現(xiàn)場濃烈的銷售刺激氛圍；ⅩⅩ路及火車站東路的沿街底商視拆遷進(jìn)度，最好均以燈箱或噴繪布的宣傳形式，將賣場的銷售力價(jià)值最大化，內(nèi)容可以整體介紹項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店和商鋪的情況，形成最大沖擊力，以此在最短的時(shí)間內(nèi)吸納最多的客流。

基本銷售工具：

直銷單分為酒店和商鋪兩部分，分別做成兩面印刷的八開規(guī)格內(nèi)放標(biāo)準(zhǔn)層各戶型圖和項(xiàng)目簡介單張，每張戶型圖闡明投資回報(bào)方案，作為通過郵局定點(diǎn)派發(fā)郵送給私企生意人；印量不需過多2萬份即可；同時(shí)銷售體內(nèi)部準(zhǔn)備價(jià)單、銷控表、答客問，每一位銷售人員均準(zhǔn)備系統(tǒng)全面的銷售文件夾資料；

銷售強(qiáng)化培訓(xùn)：

我司將以在ⅩⅩ區(qū)成功操盤過產(chǎn)權(quán)酒店的營銷總監(jiān)為駐場服務(wù)代表，由總經(jīng)理直接進(jìn)行半個(gè)月的強(qiáng)化培訓(xùn)，并組成酒店管理、商業(yè)專家、規(guī)劃設(shè)計(jì)專家的培訓(xùn)顧問團(tuán)，對總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售主管、銷售代表、客戶引導(dǎo)包括保安保潔及經(jīng)理助理進(jìn)行全面專業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店專業(yè)和銷售管理/客戶服務(wù)跟蹤等強(qiáng)化培訓(xùn)，預(yù)期打造成ⅩⅩ首家產(chǎn)權(quán)酒店的一流銷售隊(duì)伍，從而不輕易放掉一個(gè)準(zhǔn)客戶；

地緣客戶積累：

本案地緣客戶是最有希望迅速成單的第一批客戶，分為火車站進(jìn)貨運(yùn)貨商、城關(guān)區(qū)以內(nèi)的來往人流車流、附近火車站及鐵路局商圈居住人群以及附近做生意的私營老板。通過現(xiàn)場紅色橫幅豎幅的引導(dǎo)帶動(dòng)，每日將紛紛前來咨詢的潛在客戶。銷售戰(zhàn)術(shù)上分為售樓處自然客戶和業(yè)務(wù)員主動(dòng)上門型客戶，通過項(xiàng)目對火車站商圈的主力帶動(dòng)預(yù)期，形成與周邊商家主動(dòng)互動(dòng)的咨詢體系，為預(yù)售做穩(wěn)定鋪墊。

新聞集中造勢：

于日報(bào)、日報(bào)、晨報(bào)、晚報(bào)、商報(bào)、科技報(bào)、都市報(bào)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)、《經(jīng)營城市》周刊、電視臺、電視臺、交通廣播電臺、《房產(chǎn)》雜志社、房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)網(wǎng)站、房地產(chǎn)信息網(wǎng)、房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、房地產(chǎn)網(wǎng)、房地產(chǎn)資訊網(wǎng)、家園網(wǎng)、旅游網(wǎng)、餐飲信息網(wǎng)、美食網(wǎng)、區(qū)政府網(wǎng)、招商網(wǎng)等三十余家房地產(chǎn)相關(guān)媒體，以“產(chǎn)權(quán)式酒店的功能細(xì)分發(fā)展趨勢、全國罕有的產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店、爆出首家產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店、個(gè)人投資理財(cái)?shù)淖罴褌€(gè)案、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)商鋪的多贏多娛收益、首家獨(dú)棟冠名權(quán)投資項(xiàng)目”等新聞稿的形式，即以100—200元稿費(fèi)邀約每家媒體記者，集中在10月下旬或11月上旬半個(gè)月的時(shí)間轟炸式報(bào)道，以最小的投入在最短時(shí)間內(nèi)形成轟動(dòng)造勢效應(yīng)，快速獲得知名度、美譽(yù)度和多重宣傳口碑使客戶前來。

廣播主媒刺激：

基于投資客群為本地的中產(chǎn)階級和個(gè)體商家，大家生意繁忙白天很少看電視，無論打車或私家車或交通臺收聽人群覆蓋率均較廣，且購買力較電視來的準(zhǔn)確直接，選擇收聽率最高的電臺欄目進(jìn)行每次15秒每天6次共持續(xù)1個(gè)月的廣播媒體投放，投入少而且反饋及時(shí)迅速，形成繼現(xiàn)場引導(dǎo)展示、新聞集中造勢、直銷單派送配合同時(shí)的主要輔助媒體投放。

商家聯(lián)袂招標(biāo)：

于主力報(bào)紙媒體首頁打出第一版半版形象促銷招標(biāo)招商廣告。包括房地產(chǎn)拍賣公司——提議項(xiàng)目采取拍賣型開盤策略、知名餐飲娛樂公司、家裝公司、建材供應(yīng)商等，以投資客和商家為主對象，屬告知型廣告。

直銷重點(diǎn)攻略：

以開車時(shí)辰不超過20分鐘，重點(diǎn)半徑5公里以內(nèi)的商家為主。派送對象以家電、家具、電器、電子、服裝、鞋帽等各式商品批發(fā)市場、商場經(jīng)營商販、餐飲娛樂休閑行業(yè)的浙江生意人為重點(diǎn)，通過印制好的雙面直銷單，選擇如郵局直郵定點(diǎn)到達(dá)率準(zhǔn)確的發(fā)送渠道或郵遞公司，在商家集中的城區(qū)范圍充分選擇準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上定向營銷，是本案所有營銷策略中最為行之有效的四兩撥千斤銷售戰(zhàn)術(shù)。

莊家客戶公關(guān)：

項(xiàng)目無論從商鋪帶動(dòng)全盤發(fā)售或商業(yè)投資經(jīng)營的莊家客戶帶動(dòng)商鋪投資客，商業(yè)客戶均是莊家客戶公關(guān)對象。如：運(yùn)用電話預(yù)約、傳真、短信、E-mail、郵寄、上門洽談等多種方式進(jìn)行公關(guān)。同時(shí)針對大宗意向買家進(jìn)行一對一溝通。

優(yōu)惠促銷整合：

1）買200平米以上商鋪贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)房；2）買獨(dú)棟贈(zèng)送冠名權(quán)和廣告牌；3）一次性付款/分期付款/按揭付款的折扣優(yōu)惠；如一次性付款購房者及購買大戶型的業(yè)主可獲得鉆石卡，在酒店消費(fèi)可享有八折優(yōu)惠；4）每年可獲得實(shí)際購房價(jià)格8%～10%的固定收益并享有免費(fèi)居住15天的特權(quán)；5）長住業(yè)主永久享有在酒店消費(fèi)八折的優(yōu)惠特權(quán)，并享受酒店公司提供的房間日常保潔、定期消毒、洗衣、代購物品、寵物看護(hù)、花木養(yǎng)護(hù)等特價(jià)優(yōu)惠服務(wù)；6）業(yè)主每年可免費(fèi)獲得酒店公司贈(zèng)與的會(huì)員卡，持卡在酒店消費(fèi)將享有最惠待遇。7）購買70平米戶型的業(yè)主可獲得金卡，在酒店消費(fèi)可享有八五折優(yōu)惠；

8）購買50平米戶型的業(yè)主可獲得銀卡，在酒店消費(fèi)可享有九折優(yōu)惠；9）所購房產(chǎn)為大產(chǎn)權(quán)，可享有繼承、贈(zèng)送、轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利；10）酒店開業(yè)五年后業(yè)主可轉(zhuǎn)讓自己的房產(chǎn)，開發(fā)商按商品房買賣合同的購房價(jià)格予以回購。11）投資型業(yè)主在房產(chǎn)委托經(jīng)營期間，免交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及經(jīng)營房產(chǎn)所發(fā)生的全部稅費(fèi)；12）持卡在大酒店所屬的其它娛樂項(xiàng)目消費(fèi)時(shí)，均可享有與產(chǎn)權(quán)酒店相同的優(yōu)惠待遇；13）購買開發(fā)商的其它產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)，一律享受內(nèi)部最惠價(jià)格；14）投資收益即購即返，是五年還是兩年需要探討。

商鋪帶動(dòng)全盤：

提議拿出娛樂城和一層、二層、三層各200—1000平米左右的銷售面積進(jìn)行前期大客戶的洽談。分租賃和購買兩種需求情況：租賃客戶至少在500平米以上的當(dāng)?shù)刂炫灥昊蛑髁Φ?，以便通過期進(jìn)駐訊息快速帶動(dòng)全盤發(fā)售；購買的莊家客戶將針對300平米以上的需求買家亦為品牌連鎖店進(jìn)行最惠待遇（如放低折扣點(diǎn)或提高回報(bào)承諾點(diǎn)）促其成交；尤其是產(chǎn)權(quán)酒店亦屬大商業(yè)范疇，先期引進(jìn)國內(nèi)知名酒店管理公司將對全盤發(fā)售起到至關(guān)重要的信譽(yù)購買拉動(dòng)。

內(nèi)部認(rèn)購廣告：

選擇單一投放的最有效報(bào)紙，內(nèi)部認(rèn)購期兩版半版廣告，內(nèi)容以產(chǎn)權(quán)酒店和商鋪分別進(jìn)行訴求，要求沖擊力和震撼力。

九、ⅩⅩ新天地大酒店創(chuàng)新拍賣式開盤策劃綱要

（正式開盤期）

在立體新聞造勢，客戶初步積累半個(gè)月左右的時(shí)間進(jìn)行后，趁熱打鐵步入內(nèi)部認(rèn)購期。探市月一旦反饋不錯(cuò)，大獲成功，項(xiàng)目進(jìn)入正式開盤期。為全面創(chuàng)造出項(xiàng)目于ⅩⅩ市場前所未有的銷售奇跡，采用ⅩⅩ首家拍賣式開盤的做法，將是本案新聞銷售力亮點(diǎn)頻出的開門紅，甚至將拍賣組合活動(dòng)當(dāng)成本案銷售期內(nèi)的一項(xiàng)常規(guī)戰(zhàn)術(shù)來運(yùn)用。

一、活動(dòng)綱要

活動(dòng)地點(diǎn)：選擇火車站露天拍賣，可直接吸引買家到售樓處成交；活動(dòng)時(shí)間：上午9：00—11：30主辦方：承辦方：某某房地產(chǎn)拍賣有限公司市公證單位協(xié)辦方：專業(yè)公關(guān)活動(dòng)公司或禮儀公司某某廣告設(shè)計(jì)制作公司活動(dòng)主題：首家產(chǎn)權(quán)式娛樂酒店產(chǎn)權(quán)特色商業(yè)娛樂城——無底價(jià)拍賣會(huì)暨投資財(cái)富置業(yè)活動(dòng)活動(dòng)風(fēng)格：輕松緊張、高雅享受、嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)、特色新聞、聯(lián)動(dòng)促銷

二、推廣造勢

報(bào)紙——主力報(bào)紙廣告半版信息配合，一次拍賣廣告告知配合；新聞造勢——開盤日之前，讓合作過的新聞媒體集中免費(fèi)造勢DM直投——各大商場、酒店、市場等多份實(shí)名直投（包括邀請、請柬、DM單、紀(jì)念性禮品、戶型圖等），或采取報(bào)紙夾報(bào)形式直投；網(wǎng)

站——于當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)網(wǎng)站集中發(fā)布信息

三、活動(dòng)內(nèi)容

主持人隆重介紹到場來賓市領(lǐng)導(dǎo)致詞開發(fā)商致詞國際Party不同樂器的女子樂隊(duì)中英文表演城關(guān)區(qū)商業(yè)發(fā)展演講國內(nèi)著名和聲組合樂隊(duì)演唱產(chǎn)權(quán)酒店論壇趣味競拍一產(chǎn)權(quán)酒店和商鋪置業(yè)論壇著名藝術(shù)家表演項(xiàng)目背景介紹及推介抽獎(jiǎng)一項(xiàng)目規(guī)劃布局介紹趣味競拍二項(xiàng)目精裝品牌配設(shè)介紹抽獎(jiǎng)二項(xiàng)目服務(wù)配設(shè)介紹趣味競拍三抽獎(jiǎng)三拍賣高潮抽獎(jiǎng)與競拍穿插中午中西自助美餐暨新聞發(fā)布會(huì)

四、活動(dòng)邀請

1）開發(fā)商2）品牌運(yùn)營商3）規(guī)劃/施工方4）政界領(lǐng)導(dǎo)5）專家學(xué)者教授6）特邀嘉賓7）新聞媒體記者8）潛在客群9）酒店/商業(yè)管理公司10）其他交警公安維持秩序若干（如10人）著名芭蕾表演藝術(shù)團(tuán)8人音樂會(huì)表演家6名門童兩位禮儀小姐8名模特8名攝影師5名

五、現(xiàn)場準(zhǔn)備

禮