7第一局部：市場分析篇第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇第三局部：工程推廣篇第四局部：視覺表現(xiàn)篇2、武城房地產(chǎn)行業(yè)概況3、典型工程分析4、武城需求市場分析1、武城縣整體概況武城經(jīng)濟分析武城城區(qū)開展概況近年房地產(chǎn)政策5、市場研究結(jié)論第一局部市場分析篇武城縣位于山東省西北邊陲，魯西北平原，京杭大運河?xùn)|岸，隸屬德州市。東經(jīng)115°51'-116°17'、北緯37°03'-37°23'之間。開展思路：依托濟南都市圈,確立與周邊城市互補的具有自己特色的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開展模式,立足當?shù)刈匀毁Y源和環(huán)境,促進區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)開展。東西寬27公里，南北長33公里，面積748平方千米。城市職能：1、冀魯兩省交界地區(qū)山東省的門戶；2、德州市向河北產(chǎn)生輻射帶動的重要力量；3、武城縣域的政治經(jīng)濟和文化中心；4、德州工業(yè)發(fā)展重要的組成部分。綜合實力較強、功能完善、社會協(xié)調(diào)開展、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化文明小城市武城縣轄武城鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)、魯權(quán)屯鎮(zhèn)、郝王莊鎮(zhèn)、李家戶鄉(xiāng)、甲馬營鄉(xiāng)、楊莊鄉(xiāng)、廣運街道辦事處等4鎮(zhèn)3鄉(xiāng)1個街道辦事處，267個行政村〔社區(qū)〕，6個居委會。一心三軸三片

一個中心:以中心城市（武城城區(qū)）為核心三條軸線——德武路發(fā)展軸（主發(fā)展軸）、臨武路發(fā)展軸、鄭夏路發(fā)展軸三個片區(qū)——武東片區(qū)、武北片區(qū)、武西片區(qū)四鎮(zhèn)三鄉(xiāng)一個街辦以城區(qū)為核心，重點城鎮(zhèn)為動力，一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)為根底，公路為開展軸線的結(jié)構(gòu)多元、間隔分布的網(wǎng)絡(luò)型城鎮(zhèn)體系空間布局以開展玻璃鋼、農(nóng)副產(chǎn)品深加工和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為主的工貿(mào)城市。綜合型城鎮(zhèn)武城縣城工業(yè)型城鎮(zhèn)魯權(quán)屯鎮(zhèn)、滕莊鎮(zhèn)工貿(mào)型城鎮(zhèn)老城鎮(zhèn)、郝王莊鎮(zhèn)甲馬營、楊莊農(nóng)業(yè)型李家戶（1）加快鄉(xiāng)村公路的建設(shè)速度，做到鄉(xiāng)鄉(xiāng)直通，村村都通。（2）堅持經(jīng)濟合理，適度超前和先重點、后一般原則，逐步對現(xiàn)有公路交通體系進行改造。（3）合理布局對外交通設(shè)施，加強對外交通設(shè)施與市內(nèi)道路系統(tǒng)的銜接，提高交通的綜合效率。（4）洪區(qū)內(nèi)的斷頭路與外圍路網(wǎng)連通，保證滯洪區(qū)內(nèi)每一村莊都有便捷有效的道路與滯洪區(qū)的干線連接。2、武城房地產(chǎn)行業(yè)概況3、典型工程分析4、武城需求市場分析1、武城縣整體概況武城經(jīng)濟分析武城城區(qū)開展概況近年房地產(chǎn)政策5、市場研究結(jié)論第一局部市場分析篇城市空間開展方向:東進、南擴、西展、北控功能格局：一心兩軸兩帶五區(qū)一心武城縣城中心片區(qū)兩軸古貝路和振華街兩條城市經(jīng)濟發(fā)展軸兩帶青龍河景觀公園、順河公園五區(qū)

縣城中部的商業(yè)、商務(wù)、行政辦公服務(wù)區(qū)；外圍的居住及生活配套服務(wù)區(qū)；縣城東部的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)；縣城西南的商貿(mào)活動區(qū)；縣城西北的文教科研區(qū)“東進、西展、南擴、北控〞的城市空間開展戰(zhàn)略工程所處振華路和公園路交匯處，縣城中部的商業(yè)、商務(wù)、行政辦公效勞區(qū)，其城市核心區(qū)域價值不言而喻。主干道：三橫五縱一環(huán)城市綠地系統(tǒng)布局結(jié)構(gòu)：網(wǎng)絡(luò)連接、點軸結(jié)合、多層滲透

三橫歷亭街、振華街、北方街五縱德商路、運河路、古貝路、向陽路、興武路一環(huán)城市外環(huán)三橫沿六六河綠化帶、順河公園、沿南環(huán)河流綠化帶三縱沿西環(huán)河綠化帶、青龍河景觀公園、趙莊溝綠化帶六點除順河公園和青龍河景觀公園外規(guī)劃確定的城市公園、苗圃本案對面狀元公園、狀元湖更是眾多景觀中的重點，也是最早進行建設(shè)的景觀之一近期建設(shè)開展方向：向東開展工業(yè)區(qū)，向西、向南擴展城區(qū)城區(qū)遠景開展設(shè)想：將武城建成濟南、德州都市圈新興的中等城市根據(jù)城區(qū)遠期用地開展方向的綜合評價，可以認為城區(qū)向東、向南進一步開展是城區(qū)遠景用地開展的主要方向，其次是向西開展從上圖可以看出本工程不管是現(xiàn)在還是將來都位于城市核心地段近期建設(shè)開展方向遠景開展設(shè)想2、武城房地產(chǎn)行業(yè)概況3、典型工程分析4、武城需求市場分析1、武城縣整體概況武城經(jīng)濟分析武城城區(qū)開展概況近年房地產(chǎn)政策5、市場研究結(jié)論第一局部市場分析篇?北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人非住房出租稅收管理工作的通知??關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知??〔2021〕131號文件—15條優(yōu)惠政策??關(guān)于開辦二手房個人住房組合貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知?國務(wù)院常務(wù)會議：研究完善促進消費的假設(shè)干政策措施?關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資工程資本金比例的通知??關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知??關(guān)于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知?12月1月2021年主要政策?關(guān)于標準存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知?11月2月4月5月5月9月9月?關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見?10月?關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知?7月政策試探性出臺,先松后緊，打擊投機,支持保障房2021年主要政策上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率個百分點?關(guān)于促進房地產(chǎn)健康開展的通知?〔國十一條〕關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管的有關(guān)通知〔國十九條〕?關(guān)于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?〔新國十條〕再次上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率個百分點1月2月3月4月5月新政接連出臺堅決遏制房價過快上漲?山東省人民政府關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康開展的意見?(魯版新政〕6月時間出處政策名稱內(nèi)容作用4-2財政部財政部通知財政部下發(fā)通知稱,對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策抑制投資的政策4-7發(fā)改委國家發(fā)改委2010經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費,大力整頓房地產(chǎn)市場秩序供給政策調(diào)整4-11銀監(jiān)會劉明康發(fā)言銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告,并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大要嚴控炒房行為.銀監(jiān)會表示,銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款,如無法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平銀監(jiān)會對房地產(chǎn)收緊4-14國務(wù)院國務(wù)院常務(wù)會議（“國四條”）(二)要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范住房按揭貸款風(fēng)險。(四)要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度4-15國務(wù)院國務(wù)院常務(wù)會議（“新國四條”）（一）對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；（二）對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；（三）對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。差別化的信貸和稅收政策直指投機炒房等不合理的住房需求。4-15國土資源部國土資源部發(fā)言公布2010年住房供地計劃,今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量為180,000公頃，高于去年的76461公頃同比增長逾130%,超過去年全國實際住房用地總量.保障性住房、棚戶區(qū)改造及中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量將占住房用地計劃供應(yīng)總量的70%以上增加供應(yīng)近期政策回憶近期政策回憶時間出處政策名稱內(nèi)容作用4-17國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”）（三）實行較為嚴格的差別化住房信貸政策。買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（下同），貸款首付比例不得低于30%；貸款買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；貸款買第三套及以上住房，貸款首付比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬㎡、棚戶區(qū)改造住房280萬㎡的工作任務(wù)。1停發(fā)第三套房貸2遏制外地炒房者3物業(yè)稅漸行漸近4-18國務(wù)院國務(wù)院商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可跟據(jù)風(fēng)險狀況,暫停發(fā)放.第三套及以上住房貸寬;,不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸寬.強調(diào)第三套房的貸款發(fā)放4-19住建部《關(guān)于進一布加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》今后未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源公布房屋價格，并嚴格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標價等。規(guī)范市場正常持續(xù)4--.21銀監(jiān)會二套房以住房套數(shù)為準，不在以貸款為準銀監(jiān)會銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時，解讀了最新出臺的房貸新政。強調(diào)新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套，同時，認定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。改變以往二套房判定方法5--2央行央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率5月6日，深圳出臺“新國十條”執(zhí)行細則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上本市納稅證明或社會保險

繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

抑制流動性過剩6-18省政府《山東省人民政府關(guān)于保持全省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》一是增加面向城市普通居民的住房供應(yīng)；二是深入推進保障性安居工程建設(shè)；三是切實加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管；四是合理引導(dǎo)住房消費.增加住房供應(yīng)山東房地產(chǎn)市場從09年10月份—10年4月初，房價一直保持較快速度上漲。從目前的政策來看，政府已經(jīng)比較鮮明的宣誓了控制房價的決心，整體房地產(chǎn)價風(fēng)格整已不可防止。此次政策出臺預(yù)計年中會有階段性的價風(fēng)格整，趨勢上會使市場逐步冷卻，總體上會使房地產(chǎn)銷售放緩，投資反響會略微滯后。從主流市場來看此次政策將使市場的供給與需求發(fā)生明顯變化。在住房供給短期難以增加的情況下嚴格限制了各種改善名目的炒房和投機購房，按揭業(yè)務(wù)將承壓，有效遏制炒房現(xiàn)象。并在一定程度上抑制了改善性自住需求。當然隨著市場的演變成交量下跌必然造成價格下調(diào)，本次政策出臺后，對投資投機性購房行為具有較大的影響，未來一段時間房地產(chǎn)很有可能進入到價風(fēng)格整，和成交量較大幅萎縮的局面，隨著交易量的萎縮，房價可能出現(xiàn)調(diào)整。大量投資需求被抑制，剛性需求也會處在觀望狀態(tài)。雖然新政在武城的執(zhí)行力度有限，但整體市場調(diào)整必然造本錢縣購房者觀望情緒的滋生，對工程的銷售也會造成一定影響。新政小結(jié)武城人均收入水平良好，消費能力尚可，對住宅類物業(yè)的需求大玻璃鋼、農(nóng)副產(chǎn)品深加工和商貿(mào)產(chǎn)業(yè)為主的工貿(mào)城市劣勢縣城人口較少，總需求量有限縣城經(jīng)濟開展及城市化進程速度較慢。振華路整修必然升級振華路交通條件，強化振華路交通要道地位。狀元廣場、狀元湖修建，將進一步提升工程居住環(huán)境及片區(qū)的地段價值。舊城改造大量的拆遷戶會對工程銷售帶來一定時機。

新政出臺以后，市場成交量有所萎縮，本工程也難免受新政影響周邊各工程尚有局部存量，對工程的銷售存在一定威脅。武城概況小結(jié)總體來說武城經(jīng)濟開展還有較大空間，各類型的物業(yè)市場相對來說開展相對滯后，在房地產(chǎn)開發(fā)時可以充分借鑒先行者的經(jīng)驗和教訓(xùn)機會優(yōu)勢威脅2、武城房地產(chǎn)行業(yè)概況3、典型工程分析4、武城需求市場分析1、武城縣整體概況5、市場研究結(jié)論第一局部市場分析篇一、供給市場工程分布圖東方家園國泰名都祥云莊園時代花園浩天家園美林家園盛泰莊園濱湖麗都金馬商城錦繡園在售工程列表項目名稱開發(fā)商位置建筑類型金馬商城德州天宇房地產(chǎn)開發(fā)公司，德州東海房地產(chǎn)開發(fā)公司武城升平廣場南側(cè)小高層、高層祥云莊園山東浩科置業(yè)有限公司武城文化街中段偏東多層?xùn)|方花園德州華都置業(yè)有限公司振華街東首路北多層國泰名都武城國泰置業(yè)有限公司武城文化街東首多層浩天家園山東貝州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武城縣北方街南，古貝路東多層錦華錦繡園德州錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武城縣人民醫(yī)院北鄰多層美林花園德州金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武城縣漳南街12號多層、小高層盛泰名都武城國泰置業(yè)有限公司文化路以北青龍河以西多層濱湖麗都德州華天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武城縣振華街西首多層暢和園山東東山置業(yè)有限公司武城縣交警大隊對過中醫(yī)院南鄰多層武城在售工程分布不是很均勻，主要分布于城區(qū)中部和東部，工程所在區(qū)域已然形成一個居住聚集區(qū)，居住氣氛濃厚。供給量分析項目名稱位置建筑面積（㎡）總體銷售率存量（㎡）金馬商城武城升平廣場南側(cè)18萬，住宅8萬5%7.6萬祥云莊園武城文化街中段偏東4.7萬80%1.1萬東方花園振華街東首路北12萬81%2.2萬國泰名都武城文化街東首18.5萬73%5萬浩天家園武城縣北方街南，古貝路東10萬90%1萬錦華錦繡園武城縣人民醫(yī)院北鄰5.6萬42%3.2萬美林花園武城縣漳南街12號2.5萬75%0.6萬盛泰莊園文化路以北青龍河以西4.7萬85%0.7萬濱湖麗都武城縣振華街西首5.25萬90%0.5萬暢和園武城交警大隊對過中醫(yī)院南3萬90%0.3萬合計74.2萬22萬目前，在售工程為10個，總規(guī)模近萬平方米，存量約為22萬平方米，平均銷售率約為71%。二、建筑類型列表項目名稱樓體類型層數(shù)建筑風(fēng)格點/板式金馬商城小高層、高層11層、17層、21層現(xiàn)代板式祥云莊園多層5層、6層現(xiàn)代板式東方花園多層5層、6層現(xiàn)代板式國泰名都多層5層、6層現(xiàn)代板式浩天家園多層5層、6層現(xiàn)代板式錦華錦繡園多層5層、6層現(xiàn)代板式美林花園小高層12層現(xiàn)代板式盛泰莊園多層5層、6層現(xiàn)代板式濱湖麗都多層5層、6層現(xiàn)代板式暢和園多層7層現(xiàn)代板式武城在售工程以多層為主，已經(jīng)出現(xiàn)小高層住宅工程，外立面風(fēng)格較為單一。建筑類型分析樓體類型現(xiàn)狀趨勢：供給市場中多層仍占主導(dǎo)位置，小高層高層比例較低，但小高層、高層產(chǎn)品供給量開始增多。全部采用板式結(jié)構(gòu)，金馬商城、美林花園等產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)皆選擇板式，提高了產(chǎn)品品質(zhì)和檔次。建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，變化較少。市場對其建筑風(fēng)格反映一般。僅有金馬商城采用現(xiàn)代風(fēng)格，且配以咖啡色外立面，較符合流行建筑外立面風(fēng)格。項目名稱主力戶型主力戶型面積眾數(shù)面積范圍（㎡）金馬商城二室二廳、三室二廳120㎡95—140㎡祥云莊園二室二廳、三室二廳95㎡68—140㎡東方花園二室二廳、三室二廳120㎡70—140㎡國泰名都二室二廳、三室二廳110㎡70---220㎡浩天家園二室二廳、三室二廳120㎡82—130㎡錦華錦繡園二室二廳、三室二廳110㎡80—140㎡美林花園三室二廳139㎡139、138㎡盛泰莊園二室二廳、三室二廳120㎡80—140㎡濱湖麗都二室二廳、三室二廳110㎡70—142㎡暢和園二室二廳120㎡95—127㎡三、戶型分析列表戶型分析120㎡左右的三室二廳、80—90㎡左右的二室二廳是供給市場上的主力戶型，這與開發(fā)商迎合當?shù)厣唐贩肯M者以居住改善型的需求為主有關(guān)；自住是大多數(shù)消費者的置業(yè)目的，超大或較小戶型市場反映平淡；戶型設(shè)計雖較實用，但明顯落后于主流市場的設(shè)計方向。四、綠化景觀與外立面項目名稱景觀特色綠化率外立面風(fēng)格標志性建筑金馬商城普通綠化30%現(xiàn)代武城銀座祥云莊園普通綠化30%現(xiàn)代無東方花園中央廣場30%現(xiàn)代項目大門國泰名都中央水景廣場30%現(xiàn)代項目大門浩天家園中央公園30%現(xiàn)代中央公園錦華錦繡園普通綠化30%現(xiàn)代無美林花園中央廣場28%現(xiàn)代兩棟小高層盛泰莊園中央水景公園30%現(xiàn)代無濱湖麗都中央公園30%現(xiàn)代項目大門暢和園無20%現(xiàn)代無綠化景觀與外立面分析綠化率普遍較低，景觀較為簡單，特色較少。建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，外立面以面磚或涂料為主。樓盤缺乏標志性建筑，產(chǎn)品識別性差，特色不明顯。本地工程重視工程入口的設(shè)計，將工程入口做為工程賣點。五、配套設(shè)施列表項目名稱醫(yī)療會所雙語幼兒園體育健身園林廣場商業(yè)配套游泳池金馬商城－－－－－－◆－－◆－－祥云莊園－－－－－－◆◆◆－－東方花園－－－－－－◆◆◆－－國泰名都－－－－－－◆◆◆－－浩天家園－－－－－－◆◆◆－－錦華錦繡園－－－－－－◆－－◆－－美林花園－－－－－－◆◆◆－－盛泰莊園－－－－－－◆◆－－－－濱湖麗都－－－－－－◆◆◆－－－－暢和園－－－－－－－－－－◆－－備注：－－代表無此配套◆代表有此配套配套設(shè)施分析在售工程商業(yè)配套較為齊備，附帶少量商業(yè)成為中高檔樓盤的選擇，健身廣場也較為常見。幼兒園和游泳池作為住宅工程配套在武城市場較為少見，這成為一個市場上的空白點。中心城區(qū)的工程由于金融、醫(yī)療等外部配套較為齊全，且地價較貴所以附帶配套較少，主要以沿街商業(yè)配套為主。六、營銷推廣分析樓書等宣傳資料較為簡單，大多數(shù)宣傳資料采用單頁形式，折頁和宣傳冊較為少見。傳播手段較為單一，電視、戶外、道旗廣告是工程宣傳的第一選擇。售樓現(xiàn)場裝修一般，功能分區(qū)較為混亂，置業(yè)參謀專業(yè)素質(zhì)、整體形象普遍一般。第一局部市場分析篇2、武城房地產(chǎn)行業(yè)概況3、典型工程分析4、武城需求市場分析1、武城縣整體概況5、市場研究結(jié)論外立面及建筑咖啡色外立面配白色線條，現(xiàn)代風(fēng)格外立面，表現(xiàn)效果尚佳。地塊方正，住宅沿青龍河及升平廣場，拐角排開，住宅以西全部為商業(yè)，天際線較豐富。評價：工程地段較好，為縣政府重點工程之一，工程有大型商業(yè)和住宅組成，配套標準較高，但較嘈雜。金馬商城開發(fā)商德州天宇，山東東海總占地89100㎡總建筑面積18萬㎡（商業(yè)10萬㎡，住宅8萬㎡）戶型面積范圍95㎡—140㎡均價住宅2700元/㎡總戶數(shù)住宅800戶左右容積率2.0綠化率30%停車位地下停車位1：0.6物業(yè)形態(tài)小高層、高層。11層、17層、21層工程西依向陽南路，北鄰升平廣場及順河街，南鄰興隆西街，東靠青龍河，周邊生活配套較齊全，交通方便。戶型及銷售狀況銷售房源尚未取得預(yù)售證，但已收部分首付主力戶型面積95—120㎡，二室，三室價格范圍2400—2800元/㎡主打廣告語都市地標，盡攬繁華銷售率尚未開盤優(yōu)惠措施現(xiàn)交首付二室優(yōu)惠1萬，三室優(yōu)惠2萬商業(yè)面積40—150㎡商業(yè)價格4000元/㎡----6000元/㎡綜合分析：工程規(guī)模較大，緊鄰升平廣場，配有大型商業(yè)，銀座有意進駐，對住宅物業(yè)價值大幅提升，戶型設(shè)計較新穎，有所創(chuàng)新，面積以中大戶型為主，地段優(yōu)良，但較嘈雜，不是很適合居住。主推戶型ABCDEFG3/2/23/3/23/3/22/2/12/2/12/2/12/2/1130--140115--125107--120959895--1009881682471外立面及建筑灰色外立面配以紅色方塊裝飾，白色塑鋼門窗，表現(xiàn)效果一般地塊方正，樓座均勻，中心為水景廣場，天際線不豐富。評價：工程規(guī)模較大，全部為多層，地段較好，臨振華路交通方便，但層高矮，室內(nèi)較壓抑。東方花園開發(fā)商德州華都置業(yè)有限公司總占地8.4萬㎡總建筑面積12萬㎡戶型面積范圍

70---200㎡均價2300元/㎡左右總戶數(shù)1200戶容積率1.4綠化率35%停車位1：0.5物業(yè)形態(tài)40棟多層，五層和六層工程位于振華路東段，交通方便，周邊生活配套有待完善。戶型及銷售狀況剩余房源220套左右銷售房源剩余東側(cè)部分房源，其余房源封盤主力戶型面積95—120㎡，二室，三室價格范圍2100--2400元/㎡銷售率83%優(yōu)惠措施無優(yōu)惠綜合分析：工程臨振華路，交通方便，戶型面積適中，東側(cè)有化工廠，有一定影響，層高較矮，室內(nèi)較壓抑，內(nèi)部園林景觀一般，產(chǎn)品品質(zhì)沒有有效提升，區(qū)內(nèi)配套簡單，生活配套有待完善。主推戶型外立面及建筑黃色橘紅涂料相搭配，白色塑鋼門窗，現(xiàn)代風(fēng)格，表現(xiàn)效果一般地塊方正，多層住宅均勻排布，中心為廣場，天際線不夠豐富，規(guī)劃沒特點。評價：工程規(guī)模大，全部為多層產(chǎn)品，口碑差，建筑質(zhì)量差，依然用樓板，銷售速度慢。國泰名都開發(fā)商武城國泰置業(yè)有限公司總占地220畝總建筑面積18.5萬㎡戶型面積范圍

80—140㎡均價2200元/㎡總戶數(shù)2000套容積率1.26綠化率35%停車位1：0.5物業(yè)形態(tài)86棟多層工程位于文化路北側(cè)，運河路以西，周邊交通較方便，東北方向有化工廠，對居住有一定影響，周邊生活配套不完善。戶型及銷售狀況推出房源5月18號，六期288套房源及前期剩余房源。銷售房源5月18號至今銷售10套左右主力戶型面積90—120㎡，二室，三室價格范圍1868--2378元/㎡主打廣告語展現(xiàn)詩意的棲居夢想銷售率73%優(yōu)惠措施一次性付款優(yōu)惠30元綜合分析：工程規(guī)模大，工程經(jīng)過轉(zhuǎn)手，在市場上口碑較差，戶型選擇余地小，建筑質(zhì)量差，由于祥云莊園的入市和新政的出臺，對這種城區(qū)邊緣及口碑差的工程影響最大。主推戶型外立面及建筑三段式外立面，瓷磚到頂，土色和灰色為主，表現(xiàn)效果一般。地快不方正，分東西兩排錯落排布，排放不規(guī)則，全部為五層、六層多層產(chǎn)品，離其他小區(qū)太近，品質(zhì)感不強。評價：工程規(guī)模適中，周邊配套較齊全，但工期拖得較長，口碑較差，二期更因為拆遷問題遲遲不能開工。錦華錦繡園開發(fā)商德州錦華房地產(chǎn)開發(fā)公司總占地60畝左右總建筑面積5.6萬㎡戶型面積范圍

80—140㎡均價2460元/㎡總戶數(shù)500戶容積率1.4綠化率30%停車位1:0.5物業(yè)形態(tài)多層工程位于漳南街以南，東望青龍河，東側(cè)是武城縣人民醫(yī)院，北望武城二中，周邊配套較齊全，但市政規(guī)劃起點較低，環(huán)境較亂。戶型及銷售狀況推出房源一期260套銷售房源230套主力戶型面積85—140㎡，二室—三室價格范圍1748—2600元/㎡主打廣告語武城府邸中央社區(qū)銷售率一期90%入住時間一期10年10月份綜合分析：工程規(guī)模不大，周邊配套相對齊全，戶型設(shè)計較實用但太傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)新，工程工期較長，有延期交房的現(xiàn)象出現(xiàn)，口碑差，二期產(chǎn)品更因為遲遲不能拆遷，沒法往前推進，造成不良影響，社區(qū)雖地段較好，但品質(zhì)一般。主推戶型2、武城房地產(chǎn)行業(yè)概況3、典型工程分析4、武城需求市場分析1、武城縣整體概況5、市場研究結(jié)論第一局部市場分析篇調(diào)研目的：對目標客戶群的購置需求進行深入了解，為市場定位提供依據(jù)：包括調(diào)查對象的背景資料、其對產(chǎn)品的期望、價格承受能力以及愿意接受的產(chǎn)品推廣方式等，通過調(diào)研為工程開發(fā)提供決策支持。需求市場調(diào)查目的及方法說明調(diào)研方法：我們此次需求調(diào)研局部主要采取“大樣本調(diào)研〞與深度訪談相結(jié)合的方法，以期真實地反映市場現(xiàn)實及潛在需求狀況。調(diào)研人群主要以機關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員，私營企業(yè)主、醫(yī)生、老師、企業(yè)管理人員為主，加大有效客群的訪問量。說明：實際調(diào)研所反映的結(jié)果只是當前的市場狀態(tài)，并且不排除人們對于一些敏感性因素的回避性。并且市場是不斷變化的，需要有效的引導(dǎo)，這就需要開發(fā)商及操盤者對有效客群進行把握和深度挖掘。自然因素分析本項調(diào)查是針對一年內(nèi)有購置意向的人群進行的。調(diào)查顯示，潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)比較集中，主要是21－40歲這個年齡段，占了總?cè)藬?shù)70%。隨著社會生活水平的不斷提高，年輕人良好的職業(yè)前景以及收入水平,及未來成家立業(yè)的需求，25－40歲人群成為住宅消費潛在的主力軍。自然因素分析該縣的意向購置人群中,大專學(xué)歷的人群所占比例較高,尤其是在年輕置業(yè)者中,學(xué)歷水平普遍較高.年齡較高的置業(yè)者,高中,中專等中等學(xué)歷者占多數(shù).學(xué)歷較高者對住宅消費的需求越高,并越加理智,除價格外,對住宅的整體品質(zhì),周邊環(huán)境及配套要求更為注重.客戶因素分析從被訪者的單位分布情況來看，被訪客戶單位分布比較平均，企業(yè)、事業(yè)及行政部門工作者、自由職業(yè)或個體經(jīng)濟及退休人員比例較為均衡，無業(yè)人員及學(xué)生的比例較低。但公司、企業(yè)普通員工、職員所占比例較大。客戶因素分析家庭結(jié)構(gòu):從右圖可以看出，現(xiàn)在社會上家庭結(jié)構(gòu)以三人為主。由于被訪者20-50歲為主，加之傳統(tǒng)生活方式，夫婦三人和一家三代的家庭結(jié)構(gòu)較為常見。家庭年收入水平:常見被訪者家庭年收入2-6萬。這局部被訪者可以代表武城整體狀況不同年齡、婚姻家庭情況、學(xué)歷與住房面積需求的對應(yīng)關(guān)系分析，揭示出不同的家庭狀況是購房者選擇住宅面積的決定因素。購房目的分析意向購房群體現(xiàn)有住房性質(zhì)購房目的20-50歲之間的意向購買者自有房屋和拆遷安置占一定比例,改善居住環(huán)境為目的的占43%,其次為子女購房買房者約占21%,投資占比例較小武城當?shù)卣疬w安置房力度比較大。因此，這局部供給減少了市場的有效需求。從購房目的來看，改善居住環(huán)境是目前購房的主要目的。年輕人結(jié)婚買房也占了較大比例。投資所占比例很小，這說明投資市場較小。購置戶型選擇三室兩廳最受消費者歡送，其次是二室二廳，住宅舒適性開始受到消費者重視。建筑類型選擇多層仍然最受武城市民歡送，這與多年來的居住習(xí)慣有密切關(guān)系。小高層高層產(chǎn)品的接受程度隨著供給市場產(chǎn)品檔次的提高也受到普遍認可別墅和花園洋房由于受眾較小，所占比例較小。社區(qū)配套選擇商業(yè)配套和體育健身器材成為武城最受消費者歡送的配套設(shè)施。這也是在售工程普遍采用的配套設(shè)施。幼兒園和藝術(shù)文化、娛樂休閑、設(shè)施選擇較少，武城當?shù)叵M者對此類高檔配套認識缺乏。2、武城房地產(chǎn)行業(yè)概況3、典型工程分析4、武城需求市場分析1、武城縣整體概況5、市場研究結(jié)論第一局部市場分析篇市場研究結(jié)論〔二〕供給市場中多層仍占主導(dǎo)位置，小高層高層比例較低，但小高層、高層產(chǎn)品供給量開始增多；供給市場三室二廳及二室二廳的戶型較為暢銷，受到改善居住型消費者的認同；工程景觀設(shè)計特色較少，景觀設(shè)計尚未得到真正重視。如能利用好這一市場空白點，將突出本工程的差異化；在售工程配套多附帶少量商業(yè)配套設(shè)施和健身廣場等休閑配套，但幼兒園和泳池等高檔配套尚處于市場空白點?！惨弧澄涑墙?jīng)濟開展還有較大空間，各類型的物業(yè)市場相對來說開展相對滯后，在房地產(chǎn)開發(fā)時可以充分借鑒先行者的經(jīng)驗和教訓(xùn)?！踩衬壳拔涑鞘袌錾显谑鄣墓こ讨校媪枯^大的是金馬商城，國泰名都、錦繡園、東方花園，其余工程均為尾盤銷售階段，競爭力不強；其中金馬商城住宅全部為小高層、高層，且地段較好，是本工程的主要競爭對手，在產(chǎn)品、營銷等方面的優(yōu)勢將是本案成功的基石。市場研究結(jié)論〔四〕被訪者20-50歲為主，加之傳統(tǒng)生活方式，夫婦三人和一家三代的家庭結(jié)構(gòu)較為常見。被訪者家庭年收入2-6萬。這局部被訪者可以代表武城整體狀況；改善居住環(huán)境是目前購房的主要目的；三室兩廳最受消費者歡送，其次是二室二廳，住宅舒適性開始受到消費者重視；多層產(chǎn)品仍是市場首選，小高層、高層也逐漸被接受?？偨Y(jié)：整體來說武城房地產(chǎn)市場各方面空間較大；價格上漲趨勢平穩(wěn)，高檔工程價格有上升空間；現(xiàn)代風(fēng)格外立面較受市場歡送，但風(fēng)格比較鮮明的歐式風(fēng)格、和北歐簡約風(fēng)格已經(jīng)成為其他城市的主流產(chǎn)品，選擇市場空白點和差異化產(chǎn)品，較容易從市場競爭中跳出來，受到市場追捧；豐富營銷宣傳手段，提高樓書的設(shè)計印刷質(zhì)量。提高置業(yè)參謀專業(yè)素質(zhì)，差異化效勞將提高銷售效果。繼承市場熱點，把握市場時機120㎡左右的三室二廳、80—90㎡左右的二室二廳是供給市場上的主力戶型，這與開發(fā)商迎合當?shù)厣唐贩肯M者以居住改善型的需求為主有關(guān)多層仍是武城市場的主流產(chǎn)品；小高層、高層市場供給比例逐漸增加，市場接受程度開始提升，有約50%的消費者選擇兩者作為自己的首選。價格有拉升空間，高品質(zhì)產(chǎn)品市場前景較大。商業(yè)配套成為中高檔樓盤的首選，健身休閑廣場受到消費者的重視。營銷宣傳手段單一，銷售現(xiàn)場裝飾簡單，置業(yè)參謀素質(zhì)一般。在售工程綠化景觀特色較少，獨特高檔的景觀將極大的提高產(chǎn)品檔次，增加產(chǎn)品在消費者中的美譽度。相關(guān)配套較為缺乏，雙語幼兒園、游泳池等高端物業(yè)配套尚未在武城市場真正出現(xiàn)。外立面風(fēng)格和色彩較為單一，尚未出現(xiàn)標識性強的產(chǎn)品。繼承市場熱點，把握市場時機2、工程定位3、工程規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析工程指標及地塊現(xiàn)狀工程周邊現(xiàn)狀分析工程SWOT分析第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇工程特性工程所處地屬于武城縣城區(qū)規(guī)劃的重要居住區(qū)域，南側(cè)緊鄰城市主干道——振華路，距狀元廣場僅一路之隔，北側(cè)為文化路，西側(cè)緊靠廣電大廈，與南北主干道——古貝路相距200米，東側(cè)為花園路。工程規(guī)劃建設(shè)用地46882平米，總建筑面積117214平米。目前本地塊處于樹林覆蓋狀態(tài)。工程指標及地塊現(xiàn)狀2、工程定位3、工程規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇工程指標工程現(xiàn)狀工程SWOT分析工程特性1、學(xué)校：第四實驗小學(xué)、實驗中學(xué)、武城二中、實驗小學(xué)、第二實驗小學(xué)2、銀行：中行、農(nóng)信社、工行、建行、農(nóng)行、農(nóng)業(yè)開展銀行、郵政儲蓄銀行工程周邊現(xiàn)狀分析3、行政辦公：縣人民政府、縣委、建委、新政審批中心工商局、縣電視臺、稅務(wù)局、交通局、聯(lián)通大廈、移動大廈等4、購物：好運來超市、聯(lián)華超市、嘉泰購物廣場、正大家電廣場、供銷合作社等工程周邊現(xiàn)狀分析5、餐飲：貴都大酒店、特色小吃街6、醫(yī)院：縣第一人民醫(yī)院、博愛醫(yī)院工程周邊現(xiàn)狀分析7、休閑：升平廣場、狀元公園〔已開建〕、狀元湖工程周邊現(xiàn)狀分析2、工程定位3、工程規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析工程指標工程現(xiàn)狀工程SWOT分析第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇工程特性工程SWOT分析1、工程容積率相對周邊工程較高，建筑密度相對較大；2、工程區(qū)域環(huán)境一定程度上受化工廠影響。1、目前國家政策的不斷調(diào)控，使得購房者持幣觀望狀態(tài)嚴重，對購房者心理有一定的影響；未來不可預(yù)知的政策和變化也將給工程帶來潛在威脅；2、市場上在售樓盤有一定的存量，對本工程的銷售有一定的壓力。1、工程正處于東部開展的核心位置，有利于工程的價值提升；2、大面的城區(qū)改造，豐富了本工程的客群；3、金馬商城的價格標桿及產(chǎn)品有助于本案的價格提升；4、狀元公園及狀元湖的規(guī)劃建設(shè)有助于工程價值的提升。1、工程處于城市核心區(qū)域絕版地段，坐擁振華街，交通便利；2、周邊行政、商務(wù)、商業(yè)、教育資源豐富，配套成熟完善；3、地塊方正，便于規(guī)劃，利于開發(fā)。SWOT分析法又稱為態(tài)勢分析法，四個英文字母分別代表：優(yōu)勢〔Strength〕、劣勢〔Weakness〕、時機〔Opportunity〕、威脅〔Threat〕。通過調(diào)查列舉出來，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。工程特性核心價值提煉工程的核心競爭力：通過絕版地段、配套完善、未來潛力三者結(jié)合一體為核心競爭。工程核心競爭點城區(qū)核心優(yōu)越領(lǐng)地未來潛力+工程延展要點核心要點一：

工程地塊的位置決定工程尊崇屬性，

工程地處武城縣城中心位置，城市東進開展的核心板塊，是現(xiàn)在和將來不可復(fù)制的絕版地段核心要點二：

工程周邊交通方便，行政、商務(wù)、商業(yè)資源豐富；商場、購物中心、餐飲效勞等生活配套成熟完善。

工程周邊大型休閑場所豐富，已開工建設(shè)的狀元廣場、狀元湖近在咫尺。

核心要點三：

本工程處于當前武城縣區(qū)本版塊內(nèi)僅有的可開發(fā)地塊，即工程的稀缺性。稀缺性越強未來升值潛力越大，加上整個城區(qū)的滾動開展，本工程未來潛力將待價而沽。

三大核心價值提煉2、工程定位3、工程規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析客群定位產(chǎn)品定位第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇客群定位武城開展的中堅城區(qū)的企業(yè)、事業(yè)工作人員城區(qū)的私營業(yè)主

所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員++主要客群分為以下三類：一類：武城縣政府機關(guān)的辦公人員以及武城縣經(jīng)濟效益較好的企業(yè)職工：他們是城市開展的高知識階層，是城市開展的領(lǐng)袖和中堅；他們有知識，且有一定量的財富積累，是城市開展的主力?？腿憾ㄎ欢悾嚎h城做生意的私營業(yè)主。他們有些是本地人，有些來自外地。通過辛勤經(jīng)營，擁有了一定財富之后，開始關(guān)注自己的身份和地位。生活在城市中心對他們很有意義，既能表達對城市的依賴性，又能表達身份。他們將成為促進城市經(jīng)濟增長的新生力量。客群定位三類：所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的外來客戶。他們對縣城具有很高的認同感，對縣城的開展有較好的預(yù)期，帶著不同的目的置業(yè)在縣城，或者為了享受城市生活、或是為了子女教育、或者為了養(yǎng)老等?？腿憾ㄎ?、工程定位3、工程規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析客群定位產(chǎn)品定位第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇通過對目標客群的分析，對于有知識、有一定財富積累的階層，他們對舶來文化有較高的認可度，接受能力較強且喜歡矗立在區(qū)域的前沿。他們在追求高品質(zhì)社區(qū)的同時，對于社區(qū)的風(fēng)格和主導(dǎo)思想更感興趣，更多的是對較高生活質(zhì)量的向往。而武城目前在售的樓盤在其風(fēng)格和建筑主旨上并沒有很大的創(chuàng)新性，本工程抓住這個空白點應(yīng)勢而出，將會到達四兩撥千斤的效果。新古典主義風(fēng)格建筑不是單純對古典建筑的復(fù)原和模仿，而是將雍容華貴的古典浪漫情懷與當前的現(xiàn)代都市快節(jié)奏相結(jié)合。在現(xiàn)代建筑中運用古典建筑的符號，社區(qū)整體上營造浪漫典雅的歐式生活方式和歸屬感，同時適合現(xiàn)代都市人居住和使用。兩者的有機結(jié)合，在提升社區(qū)品質(zhì)的根底上，充分滿足了現(xiàn)代性和文化性。產(chǎn)品定位思考方向：產(chǎn)品定位新古典簡歐式的風(fēng)情社區(qū)客群現(xiàn)狀武城現(xiàn)狀2、工程定位3、工程規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析總體規(guī)劃示意建筑風(fēng)格建議工期建議規(guī)劃理念第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇建筑真正意義不在于形式的多元化，在于倡導(dǎo)一種有主張有文化內(nèi)涵的生活。規(guī)劃理念

對一種全新生活方式的倡導(dǎo)本工程站在對城市文化、生活習(xí)慣的角度進行思考，建議結(jié)合現(xiàn)代人的生活方式，融合當前優(yōu)秀異域生活理念，借助精致的新古典西方建筑和極富特色的西式廣場式園林組合，引入現(xiàn)代都市的異域風(fēng)潮，將武城的居住品質(zhì)再度提升和更新。

通過“建筑形式—中央廣場—組團〞范圍層層擴散的空間規(guī)劃，使建筑層次感清楚，最終實現(xiàn)歐陸古典與現(xiàn)代簡約的完美融合。規(guī)劃理念工程處于武城縣城核心地段的成熟板塊，周邊經(jīng)濟繁榮、配套完善，地理位置上具有得天獨厚的優(yōu)勢。地段的先天優(yōu)勢決定了工程的品質(zhì)。首先必須有與之相匹配的高端產(chǎn)品——花園洋房；其次，為了工程的現(xiàn)金流保障和回款速度，必須有較大體量的創(chuàng)新多層；同時，考慮到工程的利潤最大化，建一小局部小高層。建議根據(jù)采光日照的要求，中央景觀的規(guī)劃，由南向北天際線依次遞增，實現(xiàn)花園洋房、多層、小高層錯落有致的布局方式，以滿足對容積率和面積的要求?？傮w規(guī)劃示意花園洋房多層小高層為實現(xiàn)建筑形式的多樣化，針對不同生活習(xí)和購置能力的客群打造不同的產(chǎn)品。工程分兩期開發(fā)，一期開發(fā)為多層和花園洋房二期初步建議規(guī)劃為花園洋房、多層、小高層三種產(chǎn)品，但具體規(guī)劃形式根據(jù)一期銷售市場情況反響，經(jīng)過統(tǒng)計分析后，作為對工程二期產(chǎn)品規(guī)劃參考依據(jù)。工期建議工程一期工程二期多層花園洋房小高層多層花園洋房2、工程定位3、產(chǎn)品規(guī)劃4、工程建議1、工程分析總體規(guī)劃示意建筑風(fēng)格建議工期建議規(guī)劃理念第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇

新古典簡歐風(fēng)格，新古典簡歐建筑形態(tài)是在對歐洲古典建筑符號加以簡化的同時，賦予建筑時代特色。將歐洲風(fēng)情的文化精髓帶入人們的生活，給現(xiàn)代城市人久違的雍容古典生活體驗。建筑風(fēng)格建議主色調(diào)以最能表達歐式建筑風(fēng)格的黃褐灰為主，凸顯穩(wěn)重、大氣、典雅的氣質(zhì)。屋頂采用坡屋頂，整體分三段式或者兩段式間隔花紋裝飾。建筑風(fēng)格建議外立面墻體：大面積使用黃色或褐紅色，局部使用灰色和深黃色、深紅色等同種色系調(diào)節(jié)立面節(jié)奏頂部：坡屋頂、圓弧或者構(gòu)成直線造型，屋頂為深藍色或者深紅色，采用瓦片覆蓋局部：側(cè)面采用八角窗造型，頂部采用鐵藝式花紋建筑風(fēng)格建議單元門：門廊造型契合整體建筑，是歐陸風(fēng)情的點睛之筆建筑風(fēng)格建議2、工程定位3、工程規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析工程景觀建議物業(yè)類型建議工程物業(yè)建議其他建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇根據(jù)前期工程的規(guī)劃，本工程開發(fā)多層、花園洋房、小高層三種物業(yè)類型。多層花園洋房小高層開發(fā)目的：為了快速實現(xiàn)回款開發(fā)目的：提升工程的品質(zhì)開發(fā)目的：滿足工程的容積率及利潤率物業(yè)類型建議物業(yè)類型——花園洋房第四代花園洋房完全表達洋房產(chǎn)品“退、錯、露、院〞的特色。每層設(shè)計各不相同，最大限度的優(yōu)化各層產(chǎn)品特點，提升工程高端的市場形象。洋房產(chǎn)品特點：首層：設(shè)有情趣下沉庭院。二層：贈送大面積南向露臺。三層：經(jīng)典戶型，南北通透。四層：米高廳設(shè)計，不一樣的空間體驗。五層-六層：躍層復(fù)式設(shè)計，動靜分區(qū)，滿足開放性與私密性的不同要求。贈送超大面積的空中花園。下躍戶型上層下躍戶型下層標準層上躍戶型下層上躍戶型上層兩室及緊湊三室物業(yè)類型——花園洋房舒適三室下躍戶型下層下躍戶型上層標準層上躍戶型下層上躍戶型上層物業(yè)類型——花園洋房物業(yè)類型——花園洋房戶型配比花園洋房主力戶型面積(㎡)100-110㎡135-145㎡結(jié)構(gòu)兩室兩廳三室兩廳比例35%65%產(chǎn)品定位舒適型兩室豪華型三室物業(yè)類型——多層多層產(chǎn)品特點：樓層通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。相對于小高層和高層得房率高。物業(yè)類型——多層經(jīng)濟兩室舒適三室物業(yè)類型——多層多層輔助戶型主力戶型面積(㎡)約95約110約85約120結(jié)構(gòu)兩室兩廳一衛(wèi)（可改三室）三室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)比例10%15%40%35%產(chǎn)品定位舒適型兩室經(jīng)濟型三室經(jīng)濟型兩室舒適型三室戶型配比物業(yè)類型——多層物業(yè)類型——小高層小高層產(chǎn)品特點：結(jié)構(gòu)強度高，抗震能力強。一梯兩戶的小高層相對多層得房率有所減少。高樓層視野開闊。舒適兩室物業(yè)類型——小高層舒適三室物業(yè)類型——小高層本工程物業(yè)產(chǎn)品戶型配比說明受當前國家政策的影響，建議多層二居室銷售面積控制在90㎡以下，滿足客戶首套房首付20%的需求?；▓@洋房面積控制在135—145平米之間，豪華型三室兩廳兩衛(wèi)滿足高端客戶的需求，也有利于提升工程形象。一期不建議開發(fā)小高層，具體戶型配比視市場情況另定。戶型建議2、工程定位3、產(chǎn)品規(guī)劃4、產(chǎn)品建議1、工程分析工程景觀建議物業(yè)類型建議工程物業(yè)建議其他建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇“偷面積”小手筆慣用手法高小于2.2米的落地凸窗高小于2.1米的落地大衣柜陽光房高小于2.1米的隱藏式衣柜高小于2.2米的可拆卸凸窗“偷面積”大手筆慣用手法兩層高錯層露臺及兩層高內(nèi)凹大露臺層高小于2.2米的地下室和半地下室以及住宅建筑在正負零以下的地下室和半地下室只計一層建筑面積的室內(nèi)超高層兩層高入戶花園戶型“偷面積〞的創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新低臺凸窗和落地凸窗創(chuàng)新戶型之凸窗運用：通風(fēng)采光佳，實用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增加了客戶的套內(nèi)面積，賣點實在。臥室根本上都有米深的落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有米深的凸窗，衛(wèi)生間的凈高要求低，落地凸窗的應(yīng)用最為理想。產(chǎn)品創(chuàng)新可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁產(chǎn)品創(chuàng)新超大入戶花園和大陽臺入戶花園可以隔成一個小書房，非常實用產(chǎn)品創(chuàng)新隱藏式衣櫥產(chǎn)品創(chuàng)新“偷面積〞的方法有很多，在此不一一列舉。如果在產(chǎn)品設(shè)計中能實現(xiàn)“偷面積〞，那這將成為工程推廣中的一個強有力的賣點。產(chǎn)品創(chuàng)新2、工程定位篇3、產(chǎn)品規(guī)劃篇4、產(chǎn)品建議篇1、工程分析篇總體規(guī)劃中央景觀組團小品工程景觀建議物業(yè)類型建議工程物業(yè)建議其他建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇景觀總體規(guī)劃主題大門：社區(qū)大門是代表一個社區(qū)氣質(zhì)和檔次第一臉面，本社區(qū)定位為新古典簡約風(fēng)格，社區(qū)大門口建議為內(nèi)嵌式組古典雕塑大門，即能彰顯工程風(fēng)格，同時提升工程檔次。中央景觀：按照工程的總體量規(guī)劃工程內(nèi)中央園林，主要沿社區(qū)主入口深入社區(qū)中心并輻射兩側(cè)，將工程一分為二，同時也可以作為一二期業(yè)主的活動主要場地。組團小品：局部樓座之間增添古典雕塑小品。中央景觀主題大門工程景觀建議2、工程定位篇3、產(chǎn)品規(guī)劃篇4、產(chǎn)品建議篇1、工程分析篇總體規(guī)劃主題景觀組團小品第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇工程景觀建議物業(yè)類型建議工程物業(yè)建議其他建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議工程景觀建議主題大門

社區(qū)大門本著內(nèi)嵌式修建原那么，作為半圍合吸納狀態(tài)。門口以主題雕塑作為工程的靈魂，配合噴泉使社區(qū)更為靈動。工程景觀建議中央景觀

工程的中央景觀是社區(qū)的主題靈魂，也是社區(qū)歐陸風(fēng)范的主要表達，除了提升工程的品質(zhì)，更能為業(yè)主營造休閑交流的場所。工程景觀建議2、工程定位篇3、產(chǎn)品規(guī)劃篇4、產(chǎn)品建議篇1、工程分析篇總體規(guī)劃中央景觀組團小品第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇工程景觀建議物業(yè)類型建議工程物業(yè)建議其他建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議組團小品工程景觀建議2、工程定位篇3、產(chǎn)品規(guī)劃篇4、產(chǎn)品建議篇1、工程分析篇工程景觀建議物業(yè)類型建議工程物業(yè)建議其他建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇經(jīng)過前期市場初步調(diào)研，武城當前在售社區(qū)物業(yè)整體水平較差，因此這是作為本工程提升社區(qū)品質(zhì)的一個時機點。建議本工程引入較為成熟的物業(yè)公司及其效勞理念、效勞方式、效勞內(nèi)容，接軌市級乃至省城級社區(qū)物業(yè)管理。給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理與效勞。前言工程物業(yè)建議倡導(dǎo)“一站式管家物業(yè)管理〞效勞和“24小時效勞理念〞物業(yè)理念工程物業(yè)建議房屋公共部位的維護與管理。房屋公共設(shè)備及其運行的維護和管理環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理效勞。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的效勞。物業(yè)裝飾裝修管理效勞。維修基金的代管效勞。物業(yè)檔案資料的管理。代收代繳收費效勞。效勞內(nèi)容工程物業(yè)建議智能化設(shè)施1、平安防衛(wèi)系統(tǒng)周界防越報警系統(tǒng)數(shù)字錄像監(jiān)控系統(tǒng)可視對講門禁系統(tǒng)家庭防盜報警系統(tǒng)求助系統(tǒng)防煤氣泄露報警系統(tǒng)2、物業(yè)智能管理系統(tǒng)三表遠程抄送系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)社區(qū)播送系統(tǒng)變配電集中監(jiān)控系統(tǒng)綜合管理中心信息發(fā)布系統(tǒng)3、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)寬帶網(wǎng)社區(qū)局域網(wǎng)系統(tǒng)工程物業(yè)建議2、工程定位篇3、產(chǎn)品規(guī)劃篇4、產(chǎn)品建議篇1、工程分析篇工程景觀建議物業(yè)類型建議工程物業(yè)建議其他建議產(chǎn)品創(chuàng)新建議第二局部：工程定位及產(chǎn)品建議篇會所建議會所是作為工程的內(nèi)部配套，提升一個工程的品質(zhì)的有力支撐點。建議在小區(qū)規(guī)劃社區(qū)會所，以乒乓球室、棋牌室、健身房為主要效勞工程?？梢赃m當增加兒童書畫班，培養(yǎng)孩子的藝術(shù)修養(yǎng)。其他建議健身廣場

其他建議小區(qū)的兒童樂園和健身設(shè)施采用軟質(zhì)材料，以其到達保護兒童的目的。新技術(shù)應(yīng)用地暖同層后排水太陽能一體化其他建議第三局部：工程推廣篇工程營銷價值點梳理目標客群分析推廣定位及案名營銷推廣策略營銷價值點梳理每一個樓盤都有自身的客觀上的優(yōu)勢和劣勢，我們要做的是梳理產(chǎn)品，提煉其中的價值，躲避硬傷，找出目標客戶群所需要的興奮點。1〕區(qū)位占得天時，與生俱來的地利，絕版的現(xiàn)在與未來。2〕規(guī)劃

異域風(fēng)情，新古典主義唱響武城，主題明確。3〕景觀

歐式園林，中央景觀大氣尊崇，社區(qū)亮點。4〕配套

成熟區(qū)域，優(yōu)越便利。營銷價值點梳理通過以上對于工程價值的分析和提煉，讓我們帶上本工程這個“城市絕版地段的歐陸風(fēng)情社區(qū)〞的問題去思考以下問題：

本工程應(yīng)該屬于什么特色的樓盤產(chǎn)品？

這里將給業(yè)主帶來什么樣的生活方式？

這樣的生活方式將鎖定什么樣的客群？營銷價值點梳理工程營銷價值點梳理目標客群分析推廣定位及案名營銷推廣策略第三局部：工程推廣篇1〕目標客群觀察A、這局部人屬于有文化、有經(jīng)濟實力的私營業(yè)主，他們在各自領(lǐng)域內(nèi)屬于引導(dǎo)者和言論領(lǐng)袖，他們將是我們工程的主訴人群，其他層面的人群是工程目標人群；B、他們注重品味與品質(zhì)，喜歡名牌，在乎自己的身份與地位；C、目標人群對城區(qū)成熟板塊有根深蒂固的情節(jié)；D、對于生活享受，他們尋求更高層次東西或者更好的條件狀況。目標客群分析2〕目標客群階層的消費觀

有一定的文化，對生活有更高層次的追求，對自己的需要和價值取向有明確的認識，消費動向有一定跟風(fēng)傾向,追求享受有品質(zhì)的生活。他們屬于城區(qū)中高層消費市場類人群，消費意識和消費主見較為開放。目標客群分析3〕小結(jié)：廣告訴求必須點出工程產(chǎn)品的意義和高度，并說明區(qū)別于其他同類產(chǎn)品最大的特色。這局部人需要一定引導(dǎo)，一旦讓他們意識到即可成功。目標客群分析工程營銷價值點梳理目標客群分析推廣定位及案名營銷推廣策略第三局部：工程推廣篇推廣定位及案名形象定位：品冠全城領(lǐng)袖中央關(guān)鍵詞1-地段：絕版的現(xiàn)在和未來關(guān)鍵詞2-產(chǎn)品：新古典簡歐建筑關(guān)鍵詞3-生活方式：絕版的地段，異域風(fēng)情的產(chǎn)品，開啟武城全新的生活方式。本工程的形象定位著眼于兩大方面：工程的產(chǎn)品品質(zhì)及工程的地段價值。其一：結(jié)合工程的品質(zhì)，對于工程現(xiàn)有地段價值與市場地位的定位訴求。其二：結(jié)合工程的體量，站在城市開展的高度上，著眼于城市未來格局加以評價。其三：結(jié)合工程的目標客群身份，從開展的角度確定他們必將成為城市開展的領(lǐng)袖或中堅。其四：“品冠全城領(lǐng)袖中央〞這兩句話合二為一，不簡簡單單是一個工程形象的拔高，而且一種現(xiàn)在和將來都繼續(xù)發(fā)生的現(xiàn)實，是武城市場其他的區(qū)位工程不可復(fù)制的定性。形象定位本工程對于武城的意義，并把本產(chǎn)品提升到一個城市的高度上來。推廣定位及案名推廣語品

冠全城領(lǐng)袖中央代表品質(zhì)、品位，寓意工程的產(chǎn)品品質(zhì)寓意本項目的品質(zhì)高度處于行業(yè)的龍頭地位一方面寓意目標客群的中堅與領(lǐng)導(dǎo)地位另一方面寓意工程的地位及未來影響力首選案名：浩科·冠城一品1、冠為之，冠族；(顯貴的豪門世族)。冠為之，冠首(首位)。2、冠蓋如云,七相五公。――漢·班固?西都賦?。案名建議1、“冠〞首先作為名詞，有“魁首〞“第一〞之意，寓意行業(yè)內(nèi)的翹楚；其次作為形容詞，有〞高品質(zhì)的、地位高的意思，寓意高尚人士的高尚生活。2、“冠城〞作為名詞，可理解為〞狀元之城、狀元之鄉(xiāng)“，作為動詞，可理解為“冠譽全城〞,將工程得地位提升到全城的高度。3、〞一品“作為古代官位的最高級別。寓意工程的產(chǎn)品品質(zhì)與城市地位，與〞冠“相照應(yīng)，全面立體的闡釋了工程的綜合品質(zhì)和不可復(fù)制的的地段優(yōu)勢。備選案名：浩科·城上城

上，高也。——?說文?文王在上?！?詩·大雅·文王?案名建議1、前者之“城〞為武城縣之大城，后者之“城〞喻指本工程；“上〞，取“上位者為尊、為大〞之意。2、“城上城〞，一是喻意本案占據(jù)城市核心地段的絕版位置，央?yún)^(qū)地位不言而喻；二那么表達工程的高尚品質(zhì)以及高品位的名流生活。3、何謂“上城〞，地段絕佳、配套完善方能稱為“上城〞，案名同時涵蓋了本案的綜合特質(zhì)，直觀的點明了本案的工程定位。3、其他案名建議浩科·領(lǐng)地表達工程的地段位置、品質(zhì)以及在城市中的獨樹一幟。浩科·中央麗景從工程的地段、景觀入手，表現(xiàn)工程的城市地位和影響力。浩科·瞰城從更高角度審視工程的地段、品質(zhì)，俯瞰全城一覽眾山小。浩科·盛世豪庭從工程的產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)、引申為高品質(zhì)的名門世家生活。浩科·東城雅居從工程的地段位置和生活狀態(tài)出發(fā)、寓意優(yōu)雅尊崇的生活狀態(tài)。浩科·新都城從城市開展的角度，寓意新城市、新工程、新生活。案名建議工程營銷價值點梳理目標客群分析推廣定位及案名營銷推廣策略第三局部：工程推廣篇武城工程推廣結(jié)構(gòu)領(lǐng)袖中央人群定位入市期——開盤前期——熱銷期——持銷期——尾盤期銷售進程：地段配套建筑規(guī)劃園林住宅商街品冠全城生活狀態(tài)知、本階層優(yōu)越產(chǎn)品城市絕版地段的歐陸風(fēng)情社區(qū)區(qū)位工程推廣價值體系營銷推廣策略如何抓住工程特有的三大特色？

推廣著陸點：

城市的絕版地段、優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃以及優(yōu)越的生活狀態(tài)是工程特有的三大特色，也是區(qū)分市場其他同類產(chǎn)品的殺手锏，我們要說，但不能均勻的說，應(yīng)該有主次的定位推廣。

其二：根據(jù)目前工程產(chǎn)品涵蓋住宅、沿街底商兩種產(chǎn)品形態(tài)，具體劃分為：整個樓盤綁架“城市絕版地段〞“優(yōu)良產(chǎn)品規(guī)劃〞作為主訴，其他次之。商街綁架“城市東進開展〞作為主訴，其他次之。

營銷推廣策略我們的推廣節(jié)奏三個階段：1、站在武城城市開展的高度說話拔高工程的高度2、工程的產(chǎn)品是什么？分別定位并說透產(chǎn)品3、這些產(chǎn)品將帶來什么樣子的生活狀態(tài)營銷推廣策略工程傳達的目標：本工程首先是一個異域風(fēng)情產(chǎn)品，涵蓋住宅、商街兩種產(chǎn)品，這種產(chǎn)品在城市中心的絕版地段上，其占據(jù)了不可復(fù)制的地段優(yōu)勢及地段內(nèi)豐富的城市資源配套。消費者認知目標：這里將有一個高品質(zhì)的樓盤，其地理位置具有不可復(fù)制性、產(chǎn)品品質(zhì)具有其他工程不可比較性，是目前武城縣城彌足珍貴的珍藏版生活空間。營銷推廣策略市場攻擊戰(zhàn)略產(chǎn)品攻擊階段〔宣傳啟動—開盤〕結(jié)點：營銷中心展示核心點：絕版地段及其未來客觀攻擊階段〔開盤—外立面〕結(jié)點：產(chǎn)品工程初端核心點：工程分賣點準現(xiàn)樓攻擊階段〔工程根本封頂〕結(jié)點：外立面出現(xiàn)核心攻擊點：生活方式浩科冠城攻擊節(jié)奏：先地段，再產(chǎn)品，后生活方式，娓娓道來，一脈相承。第二階段：第三階段：第一階段：營銷推廣策略一、整體推廣方案統(tǒng)籌作為工程而言要到達理想的市場影響及順利實現(xiàn)銷售目標，必須具有獨特產(chǎn)品概念，因此就本工程操作，除了工程的絕版地段價值的挖掘外，展示工程所具有的獨特風(fēng)格，以具有廣泛吸引力的產(chǎn)品概念進行推廣，樹立產(chǎn)品在市場上的形象就顯得更加重要了?？傮w推廣策略可分為以下步驟：引起關(guān)注——詳盡解釋——獲得認可——重點訴求——深入延伸——美譽樹立等幾個階段；每個階段面臨不同的任務(wù)，采取不同的措施及媒體組合，但總體概念必須圍繞“地段與產(chǎn)品〞的形象定位進行，并歸納于“品冠全城領(lǐng)袖中央〞的推廣主題下，最終形成別具特色的市場形象。階段性營銷1、首先通過新穎的宣傳內(nèi)容引起市場的廣泛關(guān)注,在此根底上,進行工程概念的推廣,將更容易引起客戶進行了解與探究的興趣,更容易使工程信息得到傳播；2、在實際推廣中，在不同推廣階段，“絕版地段的價值〞、“異域風(fēng)情的產(chǎn)品及景觀〞、“高尚的人文生活方式〞三種表述可進行選擇與搭配使用，在進行傳播的過程中相互配合，以更好的得到市場的認可；3、概念完成前期的鋪墊進行推廣之后，必須在各個所選擇的宣傳媒體進行不間斷的重復(fù)，以使概念本身與工程的形象緊密的結(jié)合在一起，使概念成為人們認知工程的最直接的方式，成為工程的靈魂；4、工程與開發(fā)商品牌可以有機結(jié)合，以期到達品牌和工程共贏，實現(xiàn)市場美譽度；階段性營銷5、媒體選擇方面，通過DM廣告、戶外廣告、電視廣告等有效手段、多渠道進行交叉營銷整合推廣；A、“主流媒體搭臺〞，小眾媒體“唱戲〞本工程在市場上的地理位置和產(chǎn)品定位，決定了工程推廣在媒體組合的策略。工程面對的客群以城區(qū)為主，輻射全縣。既有工程周邊的地緣性客戶，也有城區(qū)內(nèi)其他片區(qū)