房地產(chǎn)借殼上市建議書(shū)一、目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、地產(chǎn)企業(yè)金融化可選之路三、頤和資本提供的房地產(chǎn)上市融資途徑四、為何選擇頤和資本目錄一、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)房景氣指數(shù)如下：看來(lái)“背叛的紅利只留給最早的叛徒”是條真理。驢子被第一批降價(jià)者牽走了，拔橛兒的除了尷尬，什么也沒(méi)得到。問(wèn)題是，有幾家房地產(chǎn)企業(yè)具備先知先覺(jué)操控輿論的能力呢？

全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)如下：引發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)成交量的嚴(yán)重萎縮房地產(chǎn)面臨有價(jià)無(wú)市開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂該如何度過(guò)這個(gè)冬天？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于壓力之下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源比例如下：你的資金來(lái)源哪里？資金來(lái)源合計(jì)同比增長(zhǎng)率如下：

當(dāng)融資變的艱難，該如何去抉擇？現(xiàn)在的局面是，地產(chǎn)商們即使死扛價(jià)格拖延下去，也看不到解決問(wèn)題的曙光。資金短缺，正在成為開(kāi)發(fā)商眼下最不愿意承認(rèn)的普遍現(xiàn)實(shí)。從銀行到期貸款到建筑企業(yè)墊資款，現(xiàn)金全線告急。

政府調(diào)控房地產(chǎn)的目的是保證經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)調(diào)控的手段仍然改變不了危機(jī)的爆發(fā)

然而，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期前景是樂(lè)觀明朗的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要性：結(jié)論未來(lái)一年甚至更久房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)下跌價(jià)格回調(diào)30%+的下行周期中，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)將淘汰95%

房地產(chǎn)調(diào)控措施是政治性的，只有在更大的壓力下才會(huì)改變房地產(chǎn)企業(yè)擺脫對(duì)政策和銀行的依賴，實(shí)現(xiàn)金融化是“豬堅(jiān)強(qiáng)”避難的必要選擇

長(zhǎng)期看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)起到經(jīng)濟(jì)引擎作用二、地產(chǎn)企業(yè)金融化可選之路房地產(chǎn)企業(yè)的金融化之路尋找虛擬價(jià)值，通過(guò)掀起金融鏈條的高潮彌補(bǔ)實(shí)業(yè)發(fā)展的低潮，成為困境中房地產(chǎn)企業(yè)的下一輪競(jìng)爭(zhēng)游戲焦點(diǎn)。房地產(chǎn)可選擇的上市之路香港上市：目前超過(guò)20家內(nèi)地開(kāi)發(fā)商在排隊(duì)等待香港上市的過(guò)程中充滿了郁悶，相當(dāng)不錯(cuò)的恒大地產(chǎn)被香港人操練得最終不能上市。

美國(guó)上市：一年以前，赴美上市是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但現(xiàn)在顯得不合時(shí)宜，因?yàn)槊绹?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是泥菩薩過(guò)河，他們最大的房地產(chǎn)金融企業(yè)正在破產(chǎn)邊緣。日本上市：日本在房地產(chǎn)泡沫崩潰的過(guò)程中深受其害，因此，任何大規(guī)模投資中國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)議都會(huì)被董事會(huì)駁回。擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的上市路至少有五條之多：香港上市、美國(guó)上市、日本上市、歐洲上市、內(nèi)地上市。但五條大路中，哪一條才適合呢？房地產(chǎn)可選擇的上市之路歐洲上市：歐洲資本市場(chǎng)（不包括英國(guó)）其實(shí)是新興的市場(chǎng)，那里和中國(guó)一樣年輕，一樣生機(jī)勃勃，而且，那里又比中國(guó)多一個(gè)因素——阿拉伯人。阿拉伯人已經(jīng)在歐洲無(wú)所不在，他們的石油美元從美國(guó)逃離后，似乎也首先在歐洲著陸，因此，從理論上看，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)絕對(duì)符合阿拉伯同胞們避險(xiǎn)投資的需求。可問(wèn)題是，歐洲離中國(guó)似乎還很遠(yuǎn)，如果不是越來(lái)越遠(yuǎn)的話。倒是期待著有個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在歐洲資本市場(chǎng)放一顆衛(wèi)星，因?yàn)閺睦碚摰缴虡I(yè)需求，方確實(shí)互補(bǔ)，唯一的問(wèn)題似乎就是距離。轉(zhuǎn)了一圈之后，我們很尷尬地發(fā)現(xiàn)，中國(guó)A股還是最適合房地產(chǎn)企業(yè)上市的地方——當(dāng)然，IPO基本上是不可能的，其中有很多莫名其妙的原因。但借殼上市的路子還沒(méi)有被堵死，而且，其中的商業(yè)運(yùn)作色彩越來(lái)越多，行政管理色彩越來(lái)越少。中國(guó)A股證券化效果公司股本流通股本增發(fā)價(jià)格股價(jià)市值華遠(yuǎn)(ST幸福)7.78億7820萬(wàn)5.06元/股3.94元30億元蘇寧環(huán)球(ST吉紙)13億3.86億26.45元/股4.98元65億元中弘卓業(yè)(ST科苑)7.5億8952萬(wàn)5.22元/股2.91元40億元萬(wàn)通地產(chǎn)(ST先鋒)5.07億2.44億8.99元/股7.04元35億元惠邦地產(chǎn)(ST東泰)6.18億1.26億3.52元/股4.44元21億元北京房地產(chǎn)公司的選擇2006年底以來(lái)，北京一共有8家半房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了借殼上市：大龍地產(chǎn)（600159.SH）、潤(rùn)豐地產(chǎn)（借殼中銀絨業(yè)，000982.SZ）、綿世股份（000609.SZ）、萬(wàn)通地產(chǎn)（600246.SH）、榮豐地產(chǎn)（借殼S武石油，000668.SZ）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（借殼SST幸福，600743.SH）、首開(kāi)股份（600376.SH）、中弘卓業(yè)（借殼ST科苑，000979.SZ）和鵬潤(rùn)地產(chǎn)（擬借殼中關(guān)村，000931.SZ）。北京的房地產(chǎn)企業(yè)一貫是最善于利用政策的?？幢本┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的路徑選擇，好比在沙漠中循著白骨前進(jìn)——雖然驚心動(dòng)魄，但確實(shí)能指引你走出沙漠。

三、頤和資本提供的房地產(chǎn)融資途徑(案例)ST科苑重組成本收益計(jì)算中弘卓業(yè)收購(gòu)ST科苑的停牌價(jià)格為每股5.75元，本次擬注入上市公司資產(chǎn)凈值經(jīng)評(píng)估為35億元，中弘卓業(yè)可以得到證券化的股份為6.25億股。擬置入上市公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)三年總體貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)9億元，按三年平均釋放，每年為上市公司貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)3億元：-上市公司合理市值為60億元（年凈利潤(rùn)×20倍市盈率）；-上市公司可通過(guò)質(zhì)押大股東股份從銀行獲得的授信擔(dān)保額度為市值的20％（12億元）；-對(duì)應(yīng)的未來(lái)上市公司再融資2億股可獲得的資金，為15億元；-大股東轉(zhuǎn)讓2億股給頤和資本，從機(jī)構(gòu)投資者處獲得現(xiàn)金5.5億元；

一家中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)去收購(gòu)一家上市公司，一年內(nèi)可以為房地產(chǎn)企業(yè)直接帶來(lái)的資本金增加高達(dá)60億元，直接、間接股權(quán)現(xiàn)金融資超過(guò)20億元，這些財(cái)富毫無(wú)疑問(wèn)不需要通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)獲得。

初步工作計(jì)劃1至2個(gè)月目標(biāo)確定：目標(biāo)的篩選和意向接觸經(jīng)濟(jì)預(yù)估：對(duì)目標(biāo)公司展開(kāi)調(diào)查完成可行性調(diào)查控股結(jié)構(gòu)：進(jìn)行收購(gòu)主體及控股結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)資金籌措：預(yù)測(cè)控股成本政策支持：取得地方政府、證監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)的支持股東支持：簽署收購(gòu)意向書(shū)收購(gòu)的技術(shù)準(zhǔn)備：法律、會(huì)計(jì)政策、資產(chǎn)評(píng)估等事項(xiàng)的準(zhǔn)備2至3個(gè)月財(cái)務(wù)資料的處理、法律結(jié)構(gòu)的調(diào)整、隱性虧損的封閉，或有債務(wù)清理等、控股的比例，收購(gòu)價(jià)格，并購(gòu)方式，支付方式的確定、收購(gòu)協(xié)議的簽署5至6個(gè)月改組董事會(huì)實(shí)現(xiàn)上市公司控制實(shí)現(xiàn)上市公司資產(chǎn)的注入實(shí)現(xiàn)融資重組第一步瑣定“殼”公司,達(dá)成重組協(xié)議頤和資本ST科苑中弘卓業(yè)重組第二步確定重組草案,開(kāi)通金融鏈進(jìn)行第一步融資銀行保險(xiǎn)信托股權(quán)類(lèi)投資理財(cái)產(chǎn)品頤和資本中弘卓業(yè)旗下優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目公司股權(quán)5.5億重組第三步明確工作計(jì)劃確定時(shí)間安排:（一）前期籌備工作（二）盡職調(diào)查、方案策劃（三）定向增發(fā)董事會(huì)（四）股東大會(huì)及定向增發(fā)材料的申報(bào)工作各中介機(jī)構(gòu)入場(chǎng)實(shí)施完成后ST科苑的控股股東變?yōu)橹泻胱繕I(yè)目前股市低迷是否適合借殼上市但問(wèn)題是，A股現(xiàn)在不斷下跌，是否對(duì)借殼上市構(gòu)成了障礙？上證指數(shù)飛流直破2000點(diǎn).現(xiàn)在收購(gòu)與一年前收購(gòu)的成本比較一年前現(xiàn)在資產(chǎn)證券化的價(jià)格5.75元/股2.87元/股評(píng)估凈值37億元37億元可增發(fā)股數(shù)6.25億股12.5億股實(shí)際評(píng)估凈值37億元18.5億元發(fā)6.25億股需利潤(rùn)3億元1.5億元發(fā)6.25億股資產(chǎn)壓縮比100%50%實(shí)現(xiàn)3億利潤(rùn)股價(jià)上漲率100%200%四、為何選擇頤和資本?頤和資本的客戶分布多年的業(yè)務(wù)拓展為頤和資本積累了數(shù)百家海內(nèi)外上市公司及定期信息聯(lián)絡(luò)的企業(yè)資源，并通過(guò)完備的信息采集網(wǎng)絡(luò)和客戶服務(wù)的平臺(tái)，與這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)結(jié)成了緊密的利益共同體，行業(yè)橫跨制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)。

頤和資本的業(yè)務(wù)模式包裝策劃咨詢決策業(yè)務(wù)輸送資源配對(duì)上市融資資金投入頤和資本已上市公司群政府資源專家隊(duì)伍一般中小企業(yè)群投資銀行中介機(jī)構(gòu)各類(lèi)投資家媒體公關(guān)擬上市企業(yè)群成功上市八年來(lái)，頤和參與IPO與增發(fā)的上市公司近百家，累計(jì)集資額超過(guò)1200億人民幣。利用這個(gè)平臺(tái)，既使我們始終掌握最領(lǐng)先與最務(wù)實(shí)的業(yè)界資訊和需求信息，也為挖掘客戶間阿的共同利益鏈奠定了多贏的基礎(chǔ)。頤和資本主要領(lǐng)導(dǎo)王吉舟頤和資本創(chuàng)始合伙人，頤和資本（香港）有限公司董事長(zhǎng)，頤和資本項(xiàng)目決策委員會(huì)委員。辜勤華頤和資本合伙人、頤和資本（中國(guó)）管理有限公司總裁，頤和資本項(xiàng)目決策委員會(huì)委員。蘇超宇頤和資本合伙人，南京派格資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)兼總裁，頤和資本項(xiàng)目決策委員會(huì)委員。凌建中頤和資本項(xiàng)目決策委員會(huì)獨(dú)立委員，著名財(cái)務(wù)投資人。符海星

頤和資本項(xiàng)目決策委員會(huì)獨(dú)立委員，原明天控股首席財(cái)務(wù)官。郭仲科頤和資本項(xiàng)目決策委員會(huì)獨(dú)立委員，原明天控股首席審計(jì)師。

金融鏈實(shí)業(yè)鏈第一階資產(chǎn)放大第二階段資產(chǎn)放大(N-1):11:1（無(wú)償持有）績(jī)優(yōu)企業(yè)股權(quán)（殼資源）上市公司股權(quán)

（低價(jià)有償）PreIPO公司股權(quán)200%

收益

率自

有資

金收

入資產(chǎn)放大篩選題材與業(yè)績(jī)雙優(yōu)的公司無(wú)償持有少量股份頤和資本待上市公司數(shù)據(jù)庫(kù)資產(chǎn)管理公司（廉價(jià)資產(chǎn)）產(chǎn)業(yè)與資本優(yōu)化的待上市公司上市公司重要股東收購(gòu)中國(guó)券商高技術(shù)股東N倍溢價(jià)股東外資券商參與收購(gòu)證

券公司等境外上市境內(nèi)上市頤和持有股份套現(xiàn)金控流程——雙鏈條放大的資本結(jié)構(gòu)借殼上市的服務(wù)內(nèi)容頤和資本的角色組織者：組織一個(gè)高效的借殼上市流程，為交易雙方帶來(lái)公平性和紀(jì)律性。設(shè)計(jì)者：利用我們豐富的經(jīng)驗(yàn)協(xié)助客戶方設(shè)計(jì)最有利、最可行的借殼上市交易結(jié)構(gòu)和條款，并針對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題提出具有創(chuàng)造性的解決方案。執(zhí)行者：利用我們的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)高效地執(zhí)行組織執(zhí)行計(jì)劃，把客戶方從瑣碎的過(guò)程中解放出來(lái)。起草者：利用我們的經(jīng)驗(yàn)和以往大量的案例的積累協(xié)助客