中國-成都-白馬國際JED生態(tài)歡享社區(qū)XXX---整體規(guī)劃開發(fā)By：項(xiàng)目總體分析項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目整體策劃目錄項(xiàng)目總體分析政策因素

經(jīng)濟(jì)因素社會因素旅游產(chǎn)業(yè)是四川省的支柱產(chǎn)業(yè)，作為“無煙工業(yè)”的生態(tài)旅游項(xiàng)目受到政府最大力度的支持，也能夠?yàn)殚_發(fā)方取得最大限度的政策支持健康、運(yùn)動、綠色、休閑、養(yǎng)身是城市高端群落最時髦的語言，更是其永恒的追求，生態(tài)旅游項(xiàng)目正好滿足了這樣的潮流生態(tài)旅游最大的特點(diǎn)是“一低三高”：低密度、高綠化、高品質(zhì)、高享受。因此生態(tài)旅游產(chǎn)品及相關(guān)的地產(chǎn)開發(fā)具備極高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值技術(shù)因素生態(tài)旅游項(xiàng)目重在前期產(chǎn)品的策劃和項(xiàng)目整體規(guī)劃。具體實(shí)施過程不存在技術(shù)障礙項(xiàng)目PEST分析項(xiàng)目SWOT分析-“文化”是旅游之魂，如何樹立項(xiàng)目獨(dú)特的文化優(yōu)勢-如何將豐富的自然資源開發(fā)建設(shè)成為符合市場需求的旅游度假產(chǎn)品項(xiàng)目地最大的弱點(diǎn)在于沒有形象鮮明的吸引物和吸引設(shè)施-旅游是政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)-生態(tài)農(nóng)業(yè)對優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)有重大意義。-休閑文化已經(jīng)成為成都的文化名片，休閑度假項(xiàng)目對城市人群極具吸引力。-金堂距離中心城市僅35KM-項(xiàng)目所在地涵蓋多種地形-項(xiàng)目所在地?fù)碛械責(zé)?、溫泉兩大稀缺自然資源-傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣+生態(tài)資源強(qiáng)縣雙重資源優(yōu)勢地理區(qū)位與生態(tài)資源政策支持與社會潮流吸引物的缺乏自然資源整合文化品牌打造優(yōu)勢弱點(diǎn)機(jī)遇挑戰(zhàn)項(xiàng)目分析結(jié)論根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目策劃必須揚(yáng)長避短，需要解決的課題包括“項(xiàng)目定位”與“項(xiàng)目策劃”兩大類：

先完成項(xiàng)目定位——解決“我們要做什么產(chǎn)品”的問題根據(jù)現(xiàn)有的資源和市場環(huán)境-產(chǎn)品的目標(biāo)人群是誰？-產(chǎn)品的主題是什么？-產(chǎn)品應(yīng)具備什么樣的功能？

再進(jìn)行項(xiàng)目策劃——解決“我們怎樣來做這樣的產(chǎn)品”的問題旅游休閑產(chǎn)品之魂的升華——“文化”上的突破旅游休閑產(chǎn)品形體的鍛造——“功能”上的突破旅游休閑產(chǎn)品內(nèi)涵的修煉——“服務(wù)”上的突破項(xiàng)目定位研究項(xiàng)目目標(biāo)市場定位

目標(biāo)市場定位流程

根據(jù)項(xiàng)目地現(xiàn)有的條件，選擇什么樣的細(xì)分市場，才能夠進(jìn)一步強(qiáng)化優(yōu)勢、淡化消除弱勢、抓住機(jī)遇和迎接挑戰(zhàn)。以達(dá)到以最低的成本創(chuàng)造最高的收益。--20%的人產(chǎn)生80%的消費(fèi)，高端人群是具有強(qiáng)大購買的的優(yōu)質(zhì)客源-核心群體：城市高端人群（政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)主、外企高管、外籍人士）-重要群體：城市中產(chǎn)人群（公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)、自由職業(yè)者）較高的文化素質(zhì)第一步：目標(biāo)市場定位的目的第二步：目標(biāo)市場定位的依據(jù)第四步：本項(xiàng)目的目標(biāo)市場定位結(jié)論第三步：目標(biāo)人群的共同特點(diǎn)-稀缺的生態(tài)資源是項(xiàng)目最具閃光的賣點(diǎn)

-旅游及地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)群體以城市高端人群為主

-較強(qiáng)的消費(fèi)能力和較高的消費(fèi)意識-極強(qiáng)的健康意識和休閑意識-對生態(tài)、自然休閑的渴望

結(jié)論項(xiàng)目主題定位

本項(xiàng)目主題定位流程-根據(jù)目標(biāo)人群的消費(fèi)偏好，制定項(xiàng)目策劃與規(guī)劃的主線，確保項(xiàng)目產(chǎn)品能夠在最短的時間內(nèi)獲得市場認(rèn)同。從而保證項(xiàng)目取得良好的現(xiàn)金流。-符合目標(biāo)市場消費(fèi)需求與消費(fèi)特征-引發(fā)目標(biāo)人群的心理共鳴具有川西田園鄉(xiāng)村特色的國際生態(tài)綜合休閑游憩區(qū)-生態(tài)性：自然、綠色、

田園鄉(xiāng)村第一步：項(xiàng)目主題定位的目的第二步：項(xiàng)目主題定位的依據(jù)第四步：本項(xiàng)目主題定位結(jié)論第三步：本項(xiàng)目主題定位的基本特性-符合項(xiàng)目地點(diǎn)的實(shí)際情況

-符合開發(fā)方的開發(fā)及經(jīng)營管理能力

-文化性：田園文化、中外溫泉文化、

成都休閑文化

-功能性：休閑、度假、養(yǎng)身、商務(wù)結(jié)論項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位

本項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位流程-確定項(xiàng)目產(chǎn)品的主要功能類型、產(chǎn)品的開發(fā)方向、以及產(chǎn)品開發(fā)的主要框架。以保證項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)符合項(xiàng)目主題。功能性服務(wù)于主題性。-產(chǎn)品功能具有獨(dú)特性、難以復(fù)制性-提供以濕地運(yùn)動、溫泉養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)休閑為主的生態(tài)體驗(yàn)式旅游產(chǎn)品提供生態(tài)居住、田園度假、溫泉療養(yǎng)為特色的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品-健身保養(yǎng)的需求-生活體驗(yàn)的需求第一步：項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位的目的第二步：項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位的依據(jù)第四步：本項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位結(jié)論第三步：產(chǎn)品功能應(yīng)滿足的需求-實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能所需要的投入最小-產(chǎn)品功能對目標(biāo)群體的吸引力最強(qiáng)，

產(chǎn)生的收益最大

-遠(yuǎn)離塵囂的需求-生態(tài)居住的需求-身心放松的需求、親近自然的需求結(jié)論項(xiàng)目整體策劃

——項(xiàng)目綜合環(huán)境評估項(xiàng)目環(huán)境——地理及氣候官倉鎮(zhèn)位于金堂縣城北10公里，成都、德陽、廣漢市三市縣交界處，距成都50公里，現(xiàn)已融入成都市“一小時經(jīng)濟(jì)圈”。官倉鎮(zhèn)氣候溫和，年平均氣溫16.7度，雨量充沛，光溫條件較好，日照年平均1295.5小時有效積溫≥10攝氏度為5450度，四季分明。項(xiàng)目環(huán)境——水土資源情況“川西第一泉”美譽(yù)的白馬氡溫泉日自溢水1.4萬立方米，四季自流含有多種微量元素，是上乘的保健醫(yī)療用水。獨(dú)具開發(fā)價(jià)值

官倉平地的土壤以沖擊土為主適合種植各種蔬菜是理想的綠色蔬菜基地丘陵地區(qū)土壤屬紫色土壤土壤成分適合種植柚類

柑橘和各類伏季水果所在區(qū)域北河兩岸在雨季為濕地濕地生態(tài)具有豐富的動植物資源獨(dú)特的自然景觀，隨水位的變化而改變具有極強(qiáng)的觀賞性…項(xiàng)目環(huán)境——基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀

基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀-燃?xì)庠O(shè)施現(xiàn)狀天然氣輸氣管道穿境而過，接入白馬泉-供電設(shè)施現(xiàn)狀國電金堂電廠在今年六月初已正式并網(wǎng)發(fā)電。-郵電通訊設(shè)施現(xiàn)狀小靈通機(jī)站、聯(lián)通網(wǎng)站、移動網(wǎng)站覆蓋全境-交通設(shè)施現(xiàn)狀成金快速通道年底通車，金堂將融入“半小時交通圈”-供水設(shè)施現(xiàn)狀現(xiàn)有自來水廠一座能滿足生活用水需要項(xiàng)目環(huán)境綜合評價(jià)交通方面本項(xiàng)目所在地已經(jīng)具備建設(shè)國際生態(tài)綜合休閑社區(qū)的條件

“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和“30分鐘經(jīng)濟(jì)圈”的中間地帶是國際公認(rèn)的休閑度假社區(qū)的理想選址地項(xiàng)目地的集溫泉、濕地、水土、氣候多方面優(yōu)勢于一體，具備了打造成為國際級旅游度假休閑社區(qū)的諸多素材項(xiàng)目地水、電、氣、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的需要基礎(chǔ)設(shè)施完善自然環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目整體策劃

——項(xiàng)目市場分析成都游憩休閑市場發(fā)展趨勢圖旅游休閑方式的演進(jìn)過程本地普通收入家庭為主傳統(tǒng)市場市區(qū)近郊公園郊區(qū)農(nóng)家樂棋牌類本地中高收入家庭商務(wù)會議群體公司培訓(xùn)群體高收入家庭鄉(xiāng)村古鎮(zhèn)觀光外籍人士公司高管私營業(yè)主綜合性生態(tài)度假休閑資源整合Step1: 以傳統(tǒng)公園、農(nóng)家樂為主的城市近郊

游憩市場發(fā)展階段聯(lián)合擴(kuò)展Step2:在農(nóng)家樂、棋牌娛樂基礎(chǔ)上，以洛帶、黃龍溪為代表的等特色古鎮(zhèn)文化體驗(yàn)的游憩發(fā)展階段 休閑旅游市場日趨成熟Step3: 以健康養(yǎng)身、休閑度假為特色的發(fā)展階段：特點(diǎn)是：1、商務(wù)休閑、商務(wù)培訓(xùn)的市場迅速擴(kuò)大2、駐留時間增加，過夜率增加3、生態(tài)、自然、文化成為發(fā)展潮流市場的發(fā)展呼喚“國際綜合性生態(tài)休閑社區(qū)”的誕生休閑群體的演進(jìn)過程旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境精彩的休閑吸引物便捷的交通條件親切的文化氛圍周到的物業(yè)服務(wù)完善的生活配套市場分析結(jié)論符合現(xiàn)階段旅游休閑市場需求的產(chǎn)品應(yīng)該具備以下特征：符合市場需求的產(chǎn)品應(yīng)具備…明確的“文化”主題…完善的“服務(wù)”體系…合理的“功能”配備…項(xiàng)目整體策劃

——產(chǎn)品策劃思辨高屋建瓴——文化高度的確立近悅遠(yuǎn)來——休閑功能的設(shè)計(jì)恰到好處——服務(wù)體系的規(guī)劃我們需要解決的問題（一）?我們需要解決的問題（二）?將文化、功能、服務(wù)的概念完美的融合到一起，從而引起目標(biāo)人群的購買沖動項(xiàng)目整體策劃

——項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品主題“白馬JoyfulEco-district生態(tài)歡享社區(qū)”白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)會員制人性化文化文化體驗(yàn)文化尋蹤文化洗禮功能居住娛樂休閑白馬JED生態(tài)社區(qū)營建三步曲形體鍛造——白馬JED休閑功能內(nèi)涵修煉——重要服務(wù)體系規(guī)劃白馬JED魂之賦予——打造白馬休閑文化魂之賦予——打造白馬休閑文化

文化是旅游休閑項(xiàng)目之魂，是項(xiàng)目軟實(shí)力的重要體現(xiàn)，是獲得市場認(rèn)同的重要保證，“白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)”項(xiàng)目應(yīng)形成獨(dú)具一格的“白馬休閑文化”，從而與其他旅游文化，如洛帶的“客家文化”、青城山“道家文化”、峨眉山“佛教文化”、龍泉“桃花文化”等相區(qū)隔。

桃花文化龍泉客家文化洛帶道文化青城山佛教文化峨眉山白馬JED生態(tài)歡享社區(qū)獨(dú)特的白馬休閑文化魂之賦予——打造白馬休閑文化文化之源…——“白馬休閑文化”源自成都的休閑生活方式…“白馬休閑文化”是對川西壩子悠閑富足的休閑文化的傳承與發(fā)展

文化之樹…——“白馬休閑文化”是多種亞文化構(gòu)成的一顆枝葉繁茂的“生態(tài)”文化樹…“白馬休閑文化”包含了“漢民族田園農(nóng)耕文化”、“漢民族溫泉養(yǎng)身休閑文化”、“少數(shù)民族溫泉文化”、“外國溫泉休閑文化”，所有這些亞文化都緊緊與這棵樹的主干——“生態(tài)”緊密聯(lián)合到一起

文化之果…——“白馬休閑文化”結(jié)出的生態(tài)果實(shí)就是本項(xiàng)目多姿多彩的產(chǎn)品形態(tài)…“白馬休閑文化”是一種能夠看得見、摸的著、可以品嘗、可以居住，實(shí)實(shí)在在進(jìn)行體驗(yàn)和享受的文化，而不是僅供瞻仰和研究的文化滋養(yǎng)誕生通過“文化為魂，娛樂休閑為表，康居為里”，將項(xiàng)目的主題概念及其文化內(nèi)涵定位于“文化歡享”這樣一個高層次水平上，形成獨(dú)具特色的白馬休閑文化其中的“溫泉文化”以保健療養(yǎng)為主，訴求“健康和長壽”；“沐浴文化”則以漢民族、少數(shù)民族、以及世界各地的沐浴民俗、民風(fēng)和民情為主，特別是挖掘中國本土的沐浴文化，比如歷代宮廷沐浴文化，訴求“詳和、友愛、個性和自然”田園文化則更直觀的讓游者貼近大自然，與自然融入一體，回歸“采菊東籬下,悠然現(xiàn)南山”，營造出寧靜平和，健康淡然的的田園文化讓游者身體力行，更直接的享受體驗(yàn)旅游。將現(xiàn)代新中式建筑與中國田園文化相結(jié)合，感受新中式建筑帶來的視覺享受，品位兩千多年的中國田園文化?；曛x予——打造白馬休閑文化形體鍛造——白馬JED休閑功能形體鍛造——主要功能區(qū)設(shè)置四大區(qū)介紹溫泉旅游區(qū)濕地休閑區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體驗(yàn)區(qū)生態(tài)居住區(qū)（500畝開發(fā)用地）-溫泉度假酒店-溫泉商務(wù)會所-溫泉文化體驗(yàn)中心（宮廷、日式、歐式、火山、洞穴）-濕地生態(tài)博物園-高爾夫練習(xí)場-濕地及水上娛樂中心-親水公園-農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園-川西農(nóng)耕文化博物園-少數(shù)民俗農(nóng)業(yè)博物