突出重圍保利·山水城2012年“破冰營(yíng)銷策略”專案卷首語(yǔ)瑪雅人預(yù)言2012年，將是世界末日歐債危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一陣緊似一陣的調(diào)控…但，這是整個(gè)市場(chǎng)共同需要面對(duì)的我們無需驚慌。做好我們自己的功課，迎接隨時(shí)而來的黎明，才是我們真正需要做的事情。我們需要解決的是一個(gè)郊區(qū)資源性項(xiàng)目10萬(wàn)㎡產(chǎn)品2012年如何實(shí)現(xiàn)銷售的實(shí)際問題，因此，我們2012年的首要任務(wù)是突出重圍！戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)深度解剖：剖析市場(chǎng)，剖析自身，尋找解決之道戰(zhàn)略審視：站在戰(zhàn)略的高度，重新進(jìn)行定位核心戰(zhàn)略：在目標(biāo)面前，思考破局之道執(zhí)行為王：在執(zhí)行當(dāng)中，做足功課，細(xì)節(jié)制勝------新起點(diǎn)、新高度、新標(biāo)準(zhǔn)、新要求……PARTⅠ深度解剖誰(shuí)動(dòng)了保利的奶酪？以史為鑒，面向未來正確的認(rèn)識(shí)自己，是對(duì)企業(yè)的責(zé)任在展望2012之前讓我們先來回顧保利山水城的惠州歷程保利，惠州記憶保利山水城，保利置業(yè)在惠首盤2010年9月，保利山水城開盤，惠博沿江路的開通，政府及相關(guān)媒體的炒作，使片區(qū)迅速成為熱點(diǎn)，保利迅速受到矚目，“派橙”“保利吉利大使”使保利品牌知名度迅速提升，開盤勁銷3.2億，刷新惠州歷史記錄；2011年1-9月，周邊樓盤陸續(xù)開盤，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手增多，保利由于工程節(jié)點(diǎn)問題，陷入沉寂，推廣很少，市場(chǎng)聲音逐漸微弱，品牌漸弱，從片區(qū)主流地位漸漸淡出。2011年9月，再次蓄勢(shì)開盤，10月國(guó)寶展再次強(qiáng)行起勢(shì)，然，市場(chǎng)情況突變。隨即市場(chǎng)狀況每況愈下…誰(shuí)動(dòng)了保利的奶酪？調(diào)控？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？亦或我們自己？毋庸置疑，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的紛紛搶灘，政策的調(diào)控，區(qū)域熱點(diǎn)的漸冷，品牌影響力的孱弱，使保利的奶酪越變?cè)叫　Ｔ谄放崎_發(fā)商日漸增多的惠州市場(chǎng)，保利品牌已不足以成為讓消費(fèi)者買單的重要理由，2011年品牌影響力的缺失，需要2012年重新補(bǔ)過。品牌重塑，就成為2012年淡市營(yíng)銷的戰(zhàn)略利器。我們先來看一下，過去的一年多的時(shí)間里，全國(guó)市場(chǎng)以及惠州市場(chǎng)的情況，看一下，我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在干什么。全國(guó)商品房銷售增長(zhǎng)情況全國(guó)商品房住宅銷售價(jià)格定基指數(shù)變化情況全國(guó)市場(chǎng)走勢(shì)：歷經(jīng)18個(gè)月的調(diào)控后，全國(guó)商品房銷售終于速度放緩、房?jī)r(jià)走勢(shì)開始下降從2011年3月到10月，惠城區(qū)住宅成交面積一直保持在20萬(wàn)平米/月以上的水平，價(jià)格也保持在6000元/平米以上，11年住宅成交面積最大的“亮點(diǎn)”在于“金九銀十”的含金量下降，使得大量在9、10月份入市項(xiàng)目的開盤收到較大的影響從月度成交量表現(xiàn)來看，除一、二月收到季節(jié)性因素影響之外，其余月份表現(xiàn)比較平均，傳統(tǒng)的“金九銀十”并沒有突出表現(xiàn)，如果把數(shù)據(jù)結(jié)合到月度供應(yīng)，則可發(fā)現(xiàn)下半年開始，商品房去化率開始逐漸降低，客戶觀望情緒加強(qiáng)?；葜菔袌?chǎng)情況：月度成交數(shù)據(jù)顯示，惠城市場(chǎng)“金九銀十”沒有突出表現(xiàn)，下半年去化速度明顯降低，客戶觀望加強(qiáng)項(xiàng)目推售套數(shù)產(chǎn)品價(jià)格月均消化量剩余量營(yíng)銷動(dòng)作項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)方直瓏湖灣80套雙拼238-281㎡聯(lián)排195-211㎡2.7萬(wàn)/㎡2萬(wàn)/㎡12套6持銷1：1贈(zèng)送，頂級(jí)園林配套光耀翡儷港22套聯(lián)排240-270㎡2.5萬(wàn)/㎡12套107.10內(nèi)解送學(xué)位車位御灣雅墅94套雙拼480-580㎡聯(lián)排380-420㎡1.3萬(wàn)——1.5萬(wàn)/㎡1917.2開盤雅居樂白鷺湖40套聯(lián)排170-283㎡1.4萬(wàn)——3.8萬(wàn)/㎡4324.30開盤珍罕原生態(tài)自然資源半山1號(hào)132套雙拼488㎡聯(lián)排340-443㎡1萬(wàn)/㎡8000/㎡4803.17開盤，6.12加推100套4.2米層高，視野極佳230套三房140㎡、四房190㎡520040

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9月24日開盤中信凱旋城24套聯(lián)排195-211㎡1.4萬(wàn)/㎡18366.28日加推1：1贈(zèng)送華基江山298套三房-四房；145㎡-236㎡510010

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持銷省重點(diǎn)中學(xué)學(xué)位贈(zèng)送奧林匹克花園30237平米聯(lián)排88008109月28開盤成熟社區(qū)，近CBD繁華周邊市場(chǎng)銷售狀況一般，惠州別墅競(jìng)爭(zhēng)大，去化率偏低。2011年的市市場(chǎng)上半年年一邊邊是調(diào)調(diào)控聲聲聲，，一邊邊卻是是惠州州市場(chǎng)場(chǎng)高歌歌猛進(jìn)進(jìn)，6月份成成交均均價(jià)破破七，，成交交全面面放量量，僅僅上半半年成成交298萬(wàn)㎡，，較去去年同同期上上升23%。下半年年場(chǎng)急急轉(zhuǎn)直直下，，遭遇遇“西西伯利利亞寒寒流””下半年年7-11月，作作為年年度黃黃金銷銷售期期，惠惠城市市場(chǎng)僅僅銷售售130萬(wàn)㎡，，價(jià)格格更是是降至至5338元/㎡，直直降23%。11月份市市場(chǎng)徹徹底遇遇冷2011年是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)最嚴(yán)嚴(yán)峻的的一年年，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單就就是“三宗宗最””最多：：政策策最多多，多多個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)政策策。最全：：土地地、金金融、、稅收收、保保障房房及限限購(gòu)，，面面面俱到到最嚴(yán)：：政策策力度度空前前，史史上最最強(qiáng)調(diào)調(diào)控,中央高高層頻頻頻施施壓限購(gòu)購(gòu)限限價(jià)價(jià)給給力力年年：：國(guó)國(guó)家家以以限限購(gòu)購(gòu)為為手手段段，，將將抑抑制制房房?jī)r(jià)價(jià)作作為為政政治治任任務(wù)務(wù)來來推推進(jìn)進(jìn)。。本土土市市場(chǎng)場(chǎng),品牌牌開開發(fā)發(fā)商商齊齊發(fā)發(fā)力力,本土土地地產(chǎn)產(chǎn)狼狼性性掠掠奪奪,市場(chǎng)場(chǎng)硝硝煙煙彌彌漫漫受政政策策“寒寒流流””影響響，，客客戶戶觀觀望望氛氛圍圍濃濃厚厚以大大事事件件、、大大優(yōu)優(yōu)惠惠、、促促銷銷的的噱噱頭頭，，搶搶奪奪客客戶戶，，就就成成為為2011年的的主主基基調(diào)調(diào)大事事件件營(yíng)營(yíng)銷銷：：光光耀耀巨巨星星演演唱唱會(huì)會(huì)、、香香港港海海洋洋生生物物節(jié)節(jié)，，中中信信中中秋秋煙煙火火晚晚會(huì)會(huì)、、““大大美惠惠州州””旅旅游游節(jié)節(jié)盛盛典典、、“中信杯”2011惠州綠道道全國(guó)自自行車公開賽……價(jià)格爭(zhēng)奪奪戰(zhàn)：濱濱海碧桂桂園首打打7.5折優(yōu)惠，，合生高高呼“響響應(yīng)政府府，限價(jià)價(jià)100套”“讓讓價(jià)格重重回2009”，中信信凱旋國(guó)國(guó)際更是是低開高高走，成成為城區(qū)首首個(gè)3字頭起的的大品牌牌項(xiàng)目……競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手齊發(fā)力力，紛紛紛蠶食市市場(chǎng)佳兆業(yè)東東江江新城位于博羅羅縣東江江東岸邊邊，定位位為“南南中國(guó)·250萬(wàn)平米休休閑新城城”，大大體量，，大品牌牌，重展展示、精精細(xì)化包包裝，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新度高，，11年以其總總價(jià)100萬(wàn)、高使使用率的的聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品贏得得了博羅羅、惠城城的別墅墅群體。。高舉高打打，立體體式轟炸炸線上：交交通藍(lán)牌牌全覆蓋蓋，形象象戶外主主城遍地地開花線下：聯(lián)聯(lián)手魯豫豫，新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)起勢(shì)，，特色超超加長(zhǎng)悍悍馬接送送看房降低認(rèn)籌籌門檻效果：9月25日開盤，，首推123套別墅，，勁銷110套亮點(diǎn)：前前期的廣廣而告之之，贏取取大量客客戶優(yōu)勢(shì)自然然資源的的展示，，優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)服服務(wù)展示示，為項(xiàng)項(xiàng)目加分分高達(dá)200%的使用率率，通過過現(xiàn)場(chǎng)展展示完美美呈現(xiàn)2012年，佳兆兆業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)將推出出10萬(wàn)方別墅墅及高層層洋房產(chǎn)產(chǎn)品，將將成為本本項(xiàng)目的的重要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。五礦哈哈斯塔塔特“惠州山山寨版的的奧地利利小鎮(zhèn)涉涉嫌侵權(quán)權(quán)”的的報(bào)道見見諸國(guó)內(nèi)內(nèi)大小媒媒體，一一夜之間間讓五礦礦項(xiàng)目被被市場(chǎng)所所知曉。。2012五礦起勢(shì)勢(shì)年，勢(shì)勢(shì)必將是是全方位位、高投投入、多多渠道的的營(yíng)銷動(dòng)動(dòng)作線上：形形象戶外外全城覆覆蓋，廣廣告作品品提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)形象五礦，央央企，世世界500強(qiáng)哈斯塔特特，100萬(wàn)平米水水岸大城城，純粹粹奧地利利風(fēng)格，，完美展展現(xiàn)哈斯斯塔特小小鎮(zhèn)風(fēng)情情。超大體量量、獨(dú)擁?yè)砩胶?、、異域風(fēng)風(fēng)情的小小鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)模式，，哈施塔塔特在規(guī)規(guī)模遠(yuǎn)大大于本項(xiàng)項(xiàng)目，品品牌上不不弱于保保利，在在“總價(jià)價(jià)低、贈(zèng)贈(zèng)送多””的產(chǎn)產(chǎn)品定位位上市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度度高，而而同一區(qū)區(qū)域的地地理屬性性決定了了2012保利必須須在與五五礦的對(duì)對(duì)決中必必須勝出出。方直瓏瓏湖灣灣瓏湖灣以以其都市市核心一一流資源源的高端端洋房、、別墅產(chǎn)產(chǎn)品定位位在惠州州市場(chǎng)樹樹立了標(biāo)標(biāo)桿地位位，單盤盤過10億銷售額額成為年年度明星星樓盤，，市場(chǎng)影影響力顯顯著。以品質(zhì)，，塑造形形象線上：形形象戶外外全城覆覆蓋，廣廣告作品品提升項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)形象線下：節(jié)節(jié)點(diǎn)性營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)，奢華華康帝業(yè)業(yè)主答謝謝宴，豪豪門私家家宴效果：全全年銷售售額突破破16億亮點(diǎn)：巨巨資打造造社區(qū)園園林、項(xiàng)項(xiàng)目展示示，將品品質(zhì)融入入品牌優(yōu)勢(shì)自然然資源的的包裝，，優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)服服務(wù)展示示，為項(xiàng)項(xiàng)目加分分將老帶新新做到極極致盡管在客客戶重疊疊度、區(qū)區(qū)位屬性性差異等等方面與與山水城城直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性小小，但是是我們?nèi)匀詫⑵湟曇暈楦?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者，因因?yàn)榄嚭吃凇啊捌焚|(zhì)、、調(diào)性、、操盤手手段”上上有我我們值得得借鑒與與學(xué)習(xí)的的。中信水水岸城城位于金山山胡熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū),以品牌入入市,樹立品質(zhì)質(zhì)形象,生活理念念的包裝裝,深入人心心,堅(jiān)持以高高頻率、、小批量量的推貨貨方式，，持續(xù)全全年熱銷銷，成為為東江新新城片區(qū)區(qū)、金山山湖片區(qū)區(qū)中高端端樓盤首首選品牌入市市，植入入灣區(qū)生生活理念念線上：立立品牌，，樹形象象，推廣廣灣區(qū)生生活線下：大大事件營(yíng)營(yíng)銷，聚聚焦全城城目光，，恐龍展展、旅游游節(jié)盛典典、中秋秋煙火晚會(huì)、持持續(xù)性業(yè)業(yè)主答謝謝活動(dòng)效果：全全年銷售售額突破破10億亮點(diǎn)：優(yōu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目目展示，，將品質(zhì)質(zhì)融入品品牌將物業(yè)服服務(wù)做到到極致，，成為使使客戶買買單的一一大利器器中信會(huì)，，維系客客戶的紐紐帶賣的不只只是產(chǎn)品品、品牌牌、物業(yè)業(yè)，更是是灣區(qū)生生活的理理念盡管在項(xiàng)項(xiàng)目屬性性、目標(biāo)標(biāo)客戶群群、區(qū)位位屬性差差異等方方面與山山水城直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性小，，但仍視視為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者，因因?yàn)樗栋冻稍凇啊捌焚|(zhì)、、生活理理念營(yíng)銷銷”上上有我們們值得借借鑒與學(xué)學(xué)習(xí)。2011，保利山水水城，艱艱難前行行保利山水水城2011年成績(jī)表表（數(shù)據(jù)截截止至2011年11月27日）成交套數(shù)數(shù)192套；；成交金金額2.32億元；；成交交面積:32297.70平方米簽約套數(shù)數(shù)183套；；簽約金金額2.23億元；；簽約面面積:32180.91平方米2011年來訪客客戶共計(jì)計(jì)：1743組2011年來電客客戶共計(jì)計(jì)：2189組2011年共成交交：192套成單率：：11%有效來訪訪是指誠(chéng)誠(chéng)意度高高并填寫寫客戶來來訪登記記表。有效來電電是指誠(chéng)誠(chéng)意度高高，銷售售人員記記錄的。。淡市，有有效推廣廣才能增增加市場(chǎng)場(chǎng)聲音——9、10月份國(guó)寶寶展9、10月借助國(guó)國(guó)寶展起起勢(shì)，全全年銷售售唯一亮亮點(diǎn)，脫脫離大推推廣，11月迅速成成交下滑滑洋房成交客戶戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)力力客戶分布：博博羅33%=惠州33%〉深圳16%客戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)：品牌29%〉價(jià)格23%>升值空間6%洋房客戶：通過數(shù)據(jù)分析析，我們的客客戶區(qū)域主要要集中在博羅羅，惠城，深深圳三大區(qū)，，要想拓展新新客戶，必須須對(duì)博羅，惠城城片區(qū)進(jìn)行深深入挖掘，配合保利品品牌推廣及合合理價(jià)位宣傳傳，直接接觸觸客戶，加快快信息釋放，，及時(shí)提高客客戶上門量。。別墅成交客戶戶：主要來自于博博羅〉惠州〉深圳，其中博博羅占到39%，惠州占30%，深圳占到25%，今后應(yīng)著重重對(duì)博羅市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行挖掘，，以惠州市場(chǎng)場(chǎng)為輔，深圳圳市場(chǎng)實(shí)行重重點(diǎn)突破！別墅成交客戶戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)力力主要是以保保利品牌及價(jià)價(jià)格、升值空空間主要導(dǎo)向向，其中保利利品牌占到25%，價(jià)格占到21%，升值空間占占到15%，后期應(yīng)著重重提高別墅性性價(jià)比。別墅成交客戶戶置業(yè)驅(qū)動(dòng)分分析2011年山水城營(yíng)銷銷事件回顧1月2月3月4月5月6月元旦包裝；余貨銷售春節(jié)優(yōu)惠促銷銷；私家宴，深挖挖優(yōu)質(zhì)客戶加推47套聯(lián)排別墅拉斯維加斯“印象慕尼黑黑，激情啤酒酒夜”啤酒節(jié)節(jié)中國(guó)十大名茶茶品鑒余貨銷售；7月8月9月10月11月惠州房交會(huì)“放飛天使的的愛”保利捐捐資助學(xué)活動(dòng)動(dòng)“讓子彈飛””實(shí)彈射擊體體驗(yàn)二期開始認(rèn)籌籌并于25日開盤銷售國(guó)寶展新聞發(fā)發(fā)布會(huì)國(guó)寶展開幕儀儀式及展出深圳秋交會(huì)國(guó)寶展活動(dòng)15日二期二組團(tuán)團(tuán)加推下鄉(xiāng)陌拜二期三組團(tuán)認(rèn)認(rèn)籌籌備2011全年?duì)I銷總結(jié)結(jié)第一階段：清清掃尾貨，卻卻錯(cuò)失戰(zhàn)局1-9月份，因工程程開發(fā)等原因因，項(xiàng)目以銷銷售一期尾貨貨為工作核心心。通過低成成本、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)式營(yíng)銷，深深挖老客戶資資源及世聯(lián)客客戶資源。由由于尾盤住宅宅均為高總價(jià)價(jià)產(chǎn)品，在當(dāng)當(dāng)前形勢(shì)下去去化難度極大大。商業(yè)在短短期內(nèi)消費(fèi)人人口無法滿足足經(jīng)營(yíng)需求、、無法實(shí)現(xiàn)投投資回報(bào)，因因此銷售遇阻阻。第二階段：品品牌起勢(shì)，遭遭遇“寒流””在下半年嚴(yán)峻峻的市場(chǎng)情況況下，以走量量為核心策略略，深挖惠城城、深圳客戶戶，引入二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)渠道道，通過9月25日、10月15日兩次二期洋洋房及別墅開開盤，實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)115套，面積1.6萬(wàn)㎡金額1.06億。同時(shí)通過國(guó)國(guó)寶展活動(dòng)的的事件營(yíng)銷，，樹立保利在在惠州市場(chǎng)的的一定影響力力。2011年第一階段部部分線上推廣廣展示：事件：私家宴宴時(shí)間：3月19-3月20地點(diǎn)：山水城城別墅樣板房房事件：啤酒節(jié)節(jié)時(shí)間：5月28日地點(diǎn)：山水城城前廣場(chǎng)2011第二階段部分分線上推廣展展示事件：國(guó)寶展展時(shí)間：9月27-10月4地點(diǎn)：山水城城前廣場(chǎng)及營(yíng)營(yíng)銷中心效果：到訪15000人事件：深圳秋秋交會(huì)時(shí)間：10月1-10月5地點(diǎn)：深圳會(huì)會(huì)展中心效果：等級(jí)客客戶2300批，上門230批惠州的品牌開開發(fā)商在惠州市場(chǎng)品品牌開發(fā)商云云集：萬(wàn)科、、合生、中信信、碧桂園、、金融街、富富力、世茂、、佳兆業(yè)、光光耀、五礦、、TCL等，從來不缺缺乏大聲音、、大事件。合生05年進(jìn)入惠州，，豪執(zhí)千萬(wàn)冠冠名“合生大大橋”，成為為惠州地標(biāo)，，旗下帝景灣灣更成為豪宅宅標(biāo)桿。中信耕耘惠州州多年，中信信大橋、過境境公路修建奠奠定基礎(chǔ)；如如今三盤齊發(fā)發(fā)，惠城、惠惠陽(yáng)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)；中信銀行行、中信會(huì)資資源整合；與與政府合作舉舉辦中秋大型型焰火晚會(huì)、、“大美惠州州”旅游節(jié)盛盛典、萬(wàn)人健健康騎行等社社會(huì)事件性品品牌力量。光耀，地產(chǎn)新新軍，大推廣廣大活動(dòng)，無無處不在的廣廣告宣傳在大大膽創(chuàng)新概念念性營(yíng)銷形象象上，品牌知知名度扎根惠惠州市場(chǎng)。------保利品牌在惠惠州主要?jiǎng)幼髯?007年，央企保保利落地惠州州。2010年借助政府對(duì)對(duì)惠博沿江區(qū)區(qū)域的炒作，，保利在片區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較較少的情況下下借勢(shì)發(fā)力，，銷售3.2億保利吉利大使使的推出，““派橙”2011年“國(guó)寶展””短期成為社社會(huì)熱點(diǎn)除此之外，保保利在惠州還還有什么？根據(jù)成交客戶戶以及上門客客戶的分析，，客戶對(duì)保利利品牌的了解解知之甚少。。保利山水城，，離惠州人民民很遠(yuǎn)，也很很陌生保利山水城的的市場(chǎng)影響力力2010年，保利山水水城入市，全全年簽約近370套，簽約3.3億；2011年，簽約183套，簽約2.2億。從上述數(shù)據(jù)來來看，僅在惠惠城市場(chǎng)，其其銷售額按單單盤排名，肯肯定在十名之之外，因此市場(chǎng)銷售份額額相當(dāng)有限。2010年下半年起勢(shì)勢(shì)，精準(zhǔn)把握握時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)熱銷因工程開發(fā)原原因，隨后近近10個(gè)月的市場(chǎng)沉沉寂，11年下半年房地地產(chǎn)形式急轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)直下，盡管管在“國(guó)寶展展”帶動(dòng)下實(shí)實(shí)現(xiàn)了銷售的的不小突破，，但作為房地地產(chǎn)持銷項(xiàng)目目卻無法維持市場(chǎng)場(chǎng)熱度，市場(chǎng)場(chǎng)知名度有限限。沒有知名度，，何談?dòng)绊懥α?？保利山水城在在客戶認(rèn)知上上成交客戶構(gòu)成成復(fù)雜，根據(jù)據(jù)不同產(chǎn)品類類別分析：洋房客戶：惠惠城40%>博羅30%>深圳16%別墅客戶：博博羅40%>惠城30%>深圳25%根據(jù)以上分析析，成交客戶戶區(qū)域基本呈呈現(xiàn)惠城、博博羅、深圳““三足鼎立””的局面，，三個(gè)獨(dú)立的的市場(chǎng)，不同同的客戶群體體，有限的市市場(chǎng)推廣力度度，市場(chǎng)影響響力該在哪里里建立呢？市場(chǎng)太大，聲聲音小了，誰(shuí)誰(shuí)能聽到？三省吾身，謂謂予無愆。品牌知名度不不夠，市場(chǎng)影影響力有限這，不是對(duì)過過去的否定只是為了更好好地開始2012，年度目標(biāo)3.26億這將是“冰點(diǎn)點(diǎn)市場(chǎng)”下下的新挑戰(zhàn)2012，保利新項(xiàng)目目也將啟動(dòng)，，品牌大旗又又將肩負(fù)責(zé)任任保利太需要重新開開始了！2012，保利品牌重重塑年。2012年的市場(chǎng)會(huì)是是怎樣的呢？？PARTII戰(zhàn)略審視提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值尋找核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力2012年，冰點(diǎn)市場(chǎng)場(chǎng)政府“限購(gòu)””抑制需求，，銀行“限貸貸”壓制資金金，宏觀市場(chǎng)場(chǎng)嚴(yán)峻大牌開發(fā)商紛紛紛打響價(jià)格格戰(zhàn)，降價(jià)風(fēng)風(fēng)潮席卷。10月份全國(guó)商品品房銷售面積積銷售金額環(huán)環(huán)比分別下降降26.9%、25.4%------房?jī)r(jià)未大幅下下降、CPI未有大幅度下下降、保障房房未大量供給給的前提下決決定了本輪調(diào)調(diào)控將持續(xù)進(jìn)進(jìn)行。行業(yè)調(diào)控已由由簡(jiǎn)單的針對(duì)對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控控轉(zhuǎn)向了制度度變革，這表表明真正的行行業(yè)調(diào)控才開開始。2012年全國(guó)形勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)量?jī)r(jià)走勢(shì)：四季度至2012年上半年市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)模擬2012.10政策鞏固期和政策消化期市場(chǎng)回暖期惠州市場(chǎng)受政政策影響，觀觀望氛圍濃厚厚，成交及價(jià)價(jià)格急劇萎縮縮，預(yù)計(jì)2012年一、二季度度再次觸底4月國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)調(diào)調(diào)控政策，，惠州市場(chǎng)不不受影響，逐逐漸回暖6、7月份受市場(chǎng)豪豪宅項(xiàng)目紛紛紛入市影響，，成交價(jià)格達(dá)達(dá)到頂峰。2011年末由于對(duì)后后續(xù)調(diào)控政策策的逐漸明朗朗，周邊城市市限購(gòu)限價(jià)的的出臺(tái)，觀望望氛圍濃厚，，11月成交量及價(jià)價(jià)格已出現(xiàn)大大幅下滑。伴隨2012年春節(jié)后傳統(tǒng)統(tǒng)淡季，2012一、二季度將將出現(xiàn)成交量量再次觸底。。供應(yīng)量上升，，供需差逐漸漸增大2011年除一季度，，二、三季度度均存在供過過于求的局面面，其中三季季度達(dá)到高峰峰，供需比超超過2：1，在此情況下下，目前市場(chǎng)場(chǎng)存量開始增增加，這是繼繼09年消化較多存存量之后的又又一次存量增增長(zhǎng)，從之前前房地產(chǎn)投資資規(guī)模增長(zhǎng)、、結(jié)合明年的的市場(chǎng)預(yù)期來來看，未來可可能會(huì)出現(xiàn)存量繼續(xù)上升升，并達(dá)到惠惠州的歷史高高位。2011年惠州市場(chǎng)““供大于求”，2012年總供應(yīng)量達(dá)達(dá)580萬(wàn)平米，市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)“買房房市場(chǎng)”特征征，客戶觀望望情緒濃重。。2012年資源型大盤盤成為市場(chǎng)持持續(xù)推貨的主主流，且供應(yīng)應(yīng)量較大，預(yù)預(yù)計(jì)存量達(dá)到到30萬(wàn)惠林湯泉方直瓏湖灣奧林匹克花園園雅居樂白鷺湖湖鵬基萬(wàn)林湖高爾夫莊園光耀翡儷港佳兆業(yè)東江新新城天地源御灣五礦哈施塔特特一期，32套獨(dú)棟、雙拼拼310-570㎡，剩余8套2011年6月2011年12月2012年6月2012年12月2010年12月一期70套別墅售罄，，二期78套雙拼、聯(lián)排排195-260㎡，共1.7萬(wàn)㎡60套183-273㎡合院、36套237㎡聯(lián)排，聯(lián)排銷銷售50%五期聯(lián)排、獨(dú)獨(dú)棟，280-830㎡東岸別墅40棟，170-273㎡聯(lián)排、雙拼和和類獨(dú)棟，共共約3萬(wàn)㎡99套240-270㎡聯(lián)排、雙拼、、已售39套270-330㎡聯(lián)排第一批127套140-800㎡聯(lián)排、雙拼、、獨(dú)棟，已售售罄，剩余156套，約3.5萬(wàn)210套聯(lián)排、雙拼拼、獨(dú)棟320-500㎡，約9萬(wàn)㎡一期206-529㎡聯(lián)排、雙拼、、獨(dú)棟，約8萬(wàn)㎡保利山水城二期、三期聯(lián)聯(lián)排、獨(dú)棟持持銷鼎峰國(guó)匯山220-350㎡聯(lián)排、雙拼，，約3萬(wàn)㎡半山名苑220-350㎡聯(lián)排、雙拼，，約3萬(wàn)㎡半山一號(hào)聯(lián)排、雙拼、、獨(dú)棟持銷洋房市場(chǎng)：2012年惠城區(qū)供應(yīng)應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)400萬(wàn)方,未來洋房市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)白熱熱化。屬性：江北片片區(qū)產(chǎn)品分化化明顯，核心心區(qū)的豪宅化化和CLD的居家化同時(shí)時(shí)進(jìn)行，未來來產(chǎn)品以舒適適型為主代表樓盤：保保利山水城，，駕照也東江江新城、富麗麗現(xiàn)代廣場(chǎng)、、國(guó)匯山、德德威項(xiàng)目等屬性：大盤區(qū)區(qū)域/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第二二圈,以江\湖資源為主主代表樓盤：：方直君閱閱、中信水水岸城、瓏瓏湖灣、德德威朗琴灣灣\龍光東江新新城屬性：熱點(diǎn)點(diǎn)片區(qū)/城市價(jià)值第第三圈代表樓盤：：東江學(xué)府府、香榭園園、金山湖湖花園，中中信凱旋國(guó)國(guó)際江北片區(qū)金山湖、南南部新城東江新城/東平片區(qū)淡市，2012年全年的市市場(chǎng)基調(diào)?。「?jìng)爭(zhēng)加劇，，客戶搶奪奪激烈2012市場(chǎng)存貨量量大，達(dá)到到近3萬(wàn)套，約需需要50周消化完畢畢；新推貨貨量多，洋洋房達(dá)到400萬(wàn)方，別墅墅達(dá)到25萬(wàn)方，惠州房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)入庫(kù)存周期。。品牌發(fā)展商商齊發(fā)力，，惠州從來來不缺乏資資源性項(xiàng)目目，客戶選選擇性太大大，因此客客戶爭(zhēng)奪非非常激烈。。項(xiàng)目周邊佳佳兆業(yè)、五五礦哈施塔塔特、半山山一號(hào)、星星岸城、釣釣魚臺(tái)、富富力紛紛入入市，產(chǎn)品品高度重合合，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)必激烈。。2012年，市場(chǎng)上上主打“性價(jià)比””樓盤，營(yíng)銷上促銷、價(jià)格格戰(zhàn)將成為市場(chǎng)場(chǎng)主旋律。。尾貨產(chǎn)品，，別墅面積積大，洋房房?jī)r(jià)格走高高7套獨(dú)棟，5套雙拼，而而市場(chǎng)同類類產(chǎn)品的平平均去化率率只有1套/月明星聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品，總價(jià)價(jià)超過200萬(wàn)，超出市市場(chǎng)接受度度社區(qū)商業(yè)氛氛圍不濃厚厚，區(qū)域位位置因素單單薄洋房?jī)r(jià)格片片區(qū)顯高，，達(dá)不到客客戶的心理理預(yù)期------是的，是有有太多問題題，面臨太太多困難。。但是辦法總總比困難多多！三個(gè)市場(chǎng)，，三個(gè)客戶戶群體，如如何推廣，，有效客戶戶通路在哪哪？深圳、惠城城、博羅，，三大市場(chǎng)場(chǎng)別墅、商業(yè)業(yè)、洋房，，三大不同同客戶群體體怎樣的策略略有效撬動(dòng)動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)，還是不不同的市場(chǎng)場(chǎng)有特別針針對(duì)的策略略？怎樣有效的的渠道能直直達(dá)所有客客戶，亦或或是不同的的渠道針對(duì)對(duì)不同的客客戶群體？？不同的市場(chǎng)場(chǎng)，就該有有不一樣的的應(yīng)對(duì)辦法法！如何破局？？在這場(chǎng)戰(zhàn)役役中敵人武裝到到牙齒周圍強(qiáng)敵環(huán)環(huán)繞各個(gè)集團(tuán)兵兵強(qiáng)馬壯雖然我們也也知道我們有優(yōu)勢(shì)勢(shì)也很強(qiáng)大但是我們的“尖刀”究竟在哪哪里？提升項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值，實(shí)至至名歸！核心競(jìng)爭(zhēng)力力，即是殺殺敵利器！！那么，我們?nèi)绾翁嵘?xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值？我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力力是什么？究竟在哪里里？保利山水城城可以賣品牌，因?yàn)樗鞘恰把肫蟮诘谝黄放啤薄?、“共共和?guó)長(zhǎng)子子”可以賣資源，東江邊、、背靠大山山、內(nèi)擁活活水湖，私私家登山道道還有如下賣點(diǎn)：：CBD片區(qū)低密度度德風(fēng)城邦邦10分鐘盡享CBD繁華配套項(xiàng)目擁有省省一級(jí)幼兒兒園及小學(xué)學(xué)，并且社社區(qū)擁有一一半的學(xué)位位目前片區(qū)唯唯一知名超超市擁有豪華會(huì)會(huì)所，健身身房，游泳泳池等產(chǎn)品多樣化化，別墅區(qū)區(qū)洋房，面面積區(qū)間大大，舒適性性高墅區(qū)9層帶電梯小小洋房社區(qū)風(fēng)情商商業(yè)街我們能說的的太多了……由“賣點(diǎn)””到“買點(diǎn)點(diǎn)”，因?yàn)闉?012年的市場(chǎng)將將是“買方方市場(chǎng)”從從客戶出發(fā)發(fā)去挖掘核核心競(jìng)爭(zhēng)力力在挖掘核心心競(jìng)爭(zhēng)力之之前，讓我我們回到市市場(chǎng)，回到到客戶當(dāng)中中從“賣點(diǎn)”轉(zhuǎn)向“買點(diǎn)”只有在市場(chǎng)場(chǎng)上為客戶戶所能聽到到的“聲音”是什么，客戶買單的的理由——“買點(diǎn)”是什么，他們，才是是一個(gè)產(chǎn)品品最最核心心的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。這也是判斷斷的唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)！好山、好水水、好寂寞寞！一位業(yè)內(nèi)人人士詼諧的的詮釋了我我們項(xiàng)目在在市場(chǎng)上的的聲音——山水資源2010年，全城轟轟炸，惠州州聽到了““中國(guó)保利利”的聲音音2011年，國(guó)寶展展，保利國(guó)國(guó)之重器絕對(duì)的品牌優(yōu)勢(shì)洋房客戶，，2/3是二、三套套房，他們們買保利看看中了大江北CBD區(qū)域內(nèi)山水水資源，享享受便捷CBD城市配套，，健康生活活方式央企品牌在購(gòu)買中起起到了加分分因素別墅很簡(jiǎn)單，因因?yàn)楠?dú)一無無二的資源源才稱之為為豪宅客戶也因?yàn)闉榻?、山、湖湖資源才去選擇因此，保利利山水城的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力是中國(guó)保利，，共和國(guó)長(zhǎng)長(zhǎng)子的強(qiáng)勢(shì)品牌大江江北北CBD擁江江、、山山、、湖湖于于一一身身的的自然然資資源源PARTIII核心心戰(zhàn)戰(zhàn)略略塑造造核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力提升升項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值提高高市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力品牌牌絕絕對(duì)對(duì)的的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)嗎嗎？？中信信、、萬(wàn)萬(wàn)科科、、合合生生、、光光耀耀盤盤踞踞惠惠城城市市場(chǎng)場(chǎng)佳兆業(yè)業(yè)、五五礦、、富力力蠶食食博羅羅市場(chǎng)場(chǎng)濱海線線萬(wàn)科科、金金融街街、碧碧桂園園、合合正、、合生生、富富茂豎豎起海海濱豪豪宅度度假市市場(chǎng)成成片開開發(fā)的的大旗旗在沒有有持續(xù)續(xù)保持持市場(chǎng)場(chǎng)熱度度的動(dòng)動(dòng)作下下，保保利山山水城城單盤盤銷售售的現(xiàn)現(xiàn)狀，，使其其市場(chǎng)場(chǎng)影響響力難難以與與“央央企第第一品品牌””的地地位相相符保利山山水城城在10、11年的市市場(chǎng)占占位中中，銷銷售額額、銷銷售套套數(shù)落落后于于品牌牌開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目形形象鮮鮮明嗎嗎？前期的的德風(fēng)風(fēng)城邦邦、低低密度度豪宅宅，在在市場(chǎng)場(chǎng)檢驗(yàn)驗(yàn)中，，沒有有引起起客戶戶共鳴鳴惠州從從來不不乏山山水資資源項(xiàng)項(xiàng)目，，而保保利山山水城城在推推廣、、展示示、體體驗(yàn)中中對(duì)優(yōu)優(yōu)質(zhì)資資源的的表現(xiàn)現(xiàn)很弱弱，何何談差差異化化。推廣上上沒有有有效效渠道道支撐撐，市市場(chǎng)上上連一一塊形形象T牌都沒沒有沒有體體系、、途徑徑、渠渠道，，何談?wù)劜町惍惢?？？保利山山水城城的現(xiàn)現(xiàn)狀是是有品牌牌，但但不夠夠強(qiáng)勢(shì)勢(shì)有形象象，但但不夠夠鮮明明有核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，，卻不不是殺殺敵利利器低調(diào)了了，太太低調(diào)調(diào)……因此，，需要強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)品品牌推推廣，，需要要有效效提升升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值需要差差異化化項(xiàng)目目形象象道理很很簡(jiǎn)單單方向，，套路路也很很明確確關(guān)鍵在在于如如何使使“核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力”更更加突突出如何使使建立立在““核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力””基礎(chǔ)礎(chǔ)上的的核心策策略擁有絕絕對(duì)殺殺傷力力工欲善善其事事，必必先利利其器器六大利利器：：品牌牌利器器、形形象利利器、、展示示利器器、渠渠道利利器、、活動(dòng)動(dòng)利器器、配配套利利器第一、、品牌牌利器器2012，“品牌重重鑄"第一、、品牌牌利器器品牌的的重鑄，，不會(huì)影影響到到其銷銷售目目標(biāo)的的達(dá)成成，塑造品品牌，，將是個(gè)持持續(xù)的的過程程,2012年的每個(gè)營(yíng)銷階段，每一一個(gè)營(yíng)營(yíng)銷手手段，，都將將是品牌塑造的的過程程。但在營(yíng)營(yíng)銷過過程中中，品品牌輸輸出，，是需需要賦賦予品品牌鮮鮮明的的特質(zhì)質(zhì)，需需要客客戶能能直觀觀感知知到的的載體體輸出什什么樣樣的品品牌內(nèi)內(nèi)涵？？品質(zhì)第第一。回歸歸建筑筑本身身，回回歸企企業(yè)責(zé)責(zé)任，，保利利倡導(dǎo)導(dǎo)“精精品質(zhì)質(zhì)、鑄鑄生活活”的的開開發(fā)理理念，，使品品牌與與樓盤盤產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)進(jìn)行行嫁接接，注注重打打造“好品品牌，，好品品質(zhì)””的輸出出。文化地地產(chǎn)。同時(shí)時(shí)在一一線品品牌匯匯集的的惠州州市場(chǎng)場(chǎng)，只只有使使品牌牌力量量獨(dú)特特鮮明明才能能獨(dú)樹樹一幟幟，因因此給給品牌植植入““文化化地產(chǎn)產(chǎn)”的的理念念。如同豪豪華車車差異異化定定位，，奔馳馳之于于奢華華，寶寶馬之之于駕駕馭，，沃爾爾沃之之于安安全一一樣，，給予予保利利山水水城以以“文文化地地產(chǎn)””的的品牌牌標(biāo)簽簽。2012年，保保利品品牌文文化年年如何輸輸出品品牌內(nèi)內(nèi)涵？？品牌年年度輸輸出中中，前前期高高調(diào)氣氣魄弘弘揚(yáng)保保利正正氣，，展示示保利利文化化，逐逐步在在推廣廣中將將保利利文化化、保保利品品質(zhì)融融入到到保利利山水水城項(xiàng)項(xiàng)目氣氣質(zhì)中中，營(yíng)營(yíng)銷事事件嫁嫁接。。央企保保利，，正信信保利利文化中中國(guó)，，文化化保利利正信保保利，，文化化地產(chǎn)產(chǎn)2012品牌傳傳播軸軸央企保保利，，正信保保利文化中中國(guó)，，文化保保利文化保保利，，五好保保利保利地地產(chǎn)，，人生大大成品牌+品質(zhì)品牌+文化品牌+生活品牌+文化保利品品牌如如何落落地？？保利““品質(zhì)”落落地——軍工品品質(zhì)、、精品品社區(qū)區(qū)、精精工產(chǎn)品“精裝修修”產(chǎn)產(chǎn)品入入市落落地，，打造造品質(zhì)質(zhì)，模模糊價(jià)價(jià)格，，提高高性價(jià)價(jià)比；現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)高高品質(zhì)質(zhì)展示示；媒媒體炒炒作。。6月博深深高速速通車車為契契機(jī)，，區(qū)域炒炒作保利品品牌如如何落落地？？保利““文化化”落落地——文化保保利，，文化化地產(chǎn)產(chǎn)保利文文化之之旅活活動(dòng)以以“保保利文文化””為基基調(diào)，，利用用保利利的國(guó)國(guó)寶、、電影影等展展現(xiàn)實(shí)實(shí)力；；“身邊邊的感感動(dòng)，，惠州州人自自己的的故事事”聯(lián)聯(lián)播播——與宣傳傳部、、媒體體合作作，年年度運(yùn)運(yùn)作，，尋找找感動(dòng)動(dòng)惠州州的小小人物物評(píng)選選活動(dòng)動(dòng)，弘弘揚(yáng)社社會(huì)正正氣。。保利文文化下下鄉(xiāng)、、保利利送書書、保保利支支助大大學(xué)生生、惠惠州保保利劇劇院資資源利利用等等可撬撬動(dòng)政政府資資源的的活動(dòng)動(dòng)。鑒寶惠惠州行行，橋橋接““保利利春拍拍會(huì)””，開開展文文化地地產(chǎn)推推廣。。山居大大講堂堂，持持續(xù)邀邀請(qǐng)名名人演演講，，造就就文化化生活活。第二、、形象象利器器明確賣賣什么么？賣品牌牌：保保利品品質(zhì)，，保利利文化化賣資源源：山山水資資源，，健康康生活活方式式保利山山水城城的是是基于于優(yōu)質(zhì)質(zhì)自然然資源源，龍龍脈風(fēng)風(fēng)水選選址，，軍工工品質(zhì)質(zhì)打造造，融融入保保利山山水文文化于于一身身的特特質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目，，品牌牌與資資源相相輔相相成。。形象該該如何何輸出出？新組團(tuán)團(tuán)名核心廣廣告語(yǔ)語(yǔ)主形象象畫面面全套VI表現(xiàn)演演繹系列推推廣形象表表現(xiàn)核核心的的突破破口？？在整體體形象象輸出出，在在客戶戶訴求求上，，2012年保利利山水水城的的形象象，應(yīng)應(yīng)該是是單一一的，，是一一個(gè)能能代表表保利利品牌牌核心心，又又兼具具在營(yíng)營(yíng)銷廣廣告表表現(xiàn)中中能抓抓住客客戶眼眼球的的形象象。2012之保利利形象象系列列：““水篇篇”，，“山山篇””，““湖篇篇”，，“城城篇””。通過四四個(gè)篇篇章，，把保保利山山水城城的品品質(zhì)與與生活活演繹繹起來來。根根據(jù)不不同階階段推推售的的產(chǎn)品品，運(yùn)運(yùn)用不不同的的篇章章進(jìn)行行嫁接接與聯(lián)聯(lián)想。。詳細(xì)細(xì)方案案在執(zhí)執(zhí)行階階段闡闡述。。項(xiàng)目形形象定定位：：江北CBD后花園園之山水連連城當(dāng)山和和水不不期而而遇，，便造造就它它獨(dú)特特不凡氣氣質(zhì)--釋義圖圖片1而唯有有生活活與城城市契契合，，才能能產(chǎn)生生對(duì)城城市歸歸屬感感—釋義圖圖片2如何將將城市市文化化價(jià)值值、生生活歸歸屬感感移植植到山山水城城如何將將山水水城獨(dú)獨(dú)特氣氣質(zhì)展展現(xiàn)在在受眾眾心里里而不僅僅僅是是為惠惠州增增加又又一座座建筑筑是保利利山水水城面面臨重重大使使命視覺就就是產(chǎn)產(chǎn)品力力保利山山水城城案名精精確點(diǎn)點(diǎn)明了了項(xiàng)目目的資資源屬屬性定定位但是，，保利利的德德風(fēng)城城邦在在市場(chǎng)場(chǎng)上卻卻未能能持續(xù)續(xù)發(fā)出出聲音音形象沒沒有差差異化化，不不夠鮮鮮明打造差差異化化高品品質(zhì)形形象給惠州州市民民高品品質(zhì)直直觀感感受保利出出品就就如，Birkin包之于愛愛馬仕仕因此，，我們們需要要塑造造形象象呈現(xiàn)一一個(gè)全全新的的保利利山水水城保利山山水城城，會(huì)會(huì)呼吸吸的養(yǎng)養(yǎng)心大大宅—釋義圖圖片1保利山山水城城的形形象，，應(yīng)該該是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品、、資源源及居居住的的體驗(yàn)驗(yàn)—釋義圖圖片2第三、、展示示利器器展示是是品牌牌、品品質(zhì)、、文化化、形形象最最好的的輸出出載體體因此，，我們們制定定“360度全息息情景景體驗(yàn)驗(yàn)”的的展示示利器器對(duì)于舞舞者來來說，，需要要閃亮亮的舞舞臺(tái)來來演繹繹對(duì)于銷銷售來來說，，買場(chǎng)場(chǎng)就是是戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)將概念念進(jìn)行行物化化通過現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)情情景體體驗(yàn)和和氛圍圍感染染用無微不不至服務(wù)務(wù)構(gòu)成巨大大震撼瓦解消費(fèi)費(fèi)者心理理壁壘東江游艇艇獨(dú)特看看房體驗(yàn)驗(yàn)充分利用山水水城資源源，首創(chuàng)創(chuàng)游艇看看房新穎穎看房體體驗(yàn)，邀邀約惠城城區(qū)客戶戶進(jìn)行東東江游，，從惠城城區(qū)一路路觀光到到保利私屬碼頭頭，沿途欣欣賞東江江優(yōu)美景景色，深深入了解解保利山山水資源源價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)，提升升山水城城在客戶戶心中美美譽(yù)度，，形成良良好口碑碑傳播。。保利的售售樓處應(yīng)應(yīng)該是27年歷程央央企品牌牌旗艦縮縮影在現(xiàn)有的的基礎(chǔ)上上進(jìn)行整整改,增加保利利以軍民民品貿(mào)易易、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、文化化藝術(shù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)、礦礦產(chǎn)資源源領(lǐng)域投投資開發(fā)發(fā)“四四輪驅(qū)動(dòng)動(dòng)”的發(fā)發(fā)展格局局；保利利榮譽(yù)展展示，凸顯央企企第一品品牌氣魄魄增設(shè)洗腦腦房，對(duì)對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行保利利品牌及及山水城城的展示示，讓客客戶在潛潛移默化化中接受受山水城城的價(jià)值值點(diǎn)增加現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)志性性建筑，，以獨(dú)特特的造型型吸引客客戶，彰彰顯保利利山水城城山水資資源型大大盤形象象氣質(zhì)移步易景景，小區(qū)區(qū)園林綠綠化增加加生活化化小景，，增強(qiáng)山山水城生生活情趣趣,增加興奮奮點(diǎn)提升現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)工作作人員服服裝形象象更新及及統(tǒng)一，，項(xiàng)目氣氣質(zhì)的提提升從工工作人員員開始服務(wù)員保安銷售代表表提升現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)人員專專業(yè)禮儀儀培訓(xùn)，，銷售人人員服務(wù)務(wù)意識(shí)的的專業(yè)，，讓客戶戶感受到到五星級(jí)級(jí)的服務(wù)務(wù)獨(dú)一山水水樓盤價(jià)價(jià)值生活活體驗(yàn)用惠州唯唯一擁有有達(dá)到直直飲標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的山泉泉水，由由茶藝師師（對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)人員進(jìn)進(jìn)行訓(xùn)練練）用專專業(yè)茶具具，泡制制給客戶戶飲用，，提升現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)務(wù)調(diào)性第四、渠渠道利器器精準(zhǔn)定位位，鎖定定目標(biāo)客客戶，針針對(duì)不同同市場(chǎng)發(fā)發(fā)出不同同聲音三個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)：博羅市市場(chǎng)、惠惠城市場(chǎng)場(chǎng)、深圳圳市場(chǎng)渠道利器器博羅市場(chǎng)場(chǎng)博羅縣城城：博羅縣城城（羅陽(yáng)陽(yáng)鎮(zhèn)）是是我們成成交客戶戶最集中中區(qū)域，，而由于于大品牌牌開發(fā)商商的紛紛紛進(jìn)駐，，降低了了項(xiàng)目在在本區(qū)域域的聲音音，在羅羅陽(yáng)鎮(zhèn)繁繁華區(qū)域域，高調(diào)調(diào)樹立2-3塊醒目戶戶外，轟轟炸城區(qū)區(qū)客戶博羅鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)：博羅鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)目前仍仍是藍(lán)海海市場(chǎng)，，深入宣宣傳“進(jìn)進(jìn)城”思思想，通通過路旗旗、戶外外、墻體體等多種種途徑覆覆蓋鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，同時(shí)時(shí)“上山山下鄉(xiāng)””，面對(duì)對(duì)面挖掘掘目標(biāo)客客戶大客戶攻攻略：“進(jìn)廠區(qū)區(qū)”，銷銷售掃蕩蕩博羅鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)業(yè)（富士士康）、、政府機(jī)機(jī)關(guān)單位位拓展。?！八头肯孪锣l(xiāng)”——下鄉(xiāng)，到到革命最最需要的的地方去去啟動(dòng)保利利“送房房下鄉(xiāng)””拓展方方案，開開拓博羅羅16個(gè)小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)近60萬(wàn)人口的的藍(lán)海市市場(chǎng)，深深入到村村鎮(zhèn)、企企業(yè)、政政府單位位、大街街小巷中中去。進(jìn)入各鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行拓展展，對(duì)各各鎮(zhèn)沿街街派單掃掃鋪。各鎮(zhèn)中心心區(qū)設(shè)立立戶外（（選擇民民居墻壁壁等）、、農(nóng)民房房樓體條條幅、彩彩旗、大大幅張貼貼廣告宣宣傳畫等等，無孔孔不入的的營(yíng)銷信信息遍及及各個(gè)村村鎮(zhèn)，在在博羅樹樹立購(gòu)房房第一選選擇形象象，同時(shí)時(shí)利用政政府資源源，對(duì)政政府及企企業(yè)進(jìn)行行拓展，，擺放宣宣傳物料料等手段段對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行宣宣傳推廣廣?！斑M(jìn)廠區(qū)區(qū)”——企業(yè)/政府陌拜拜企業(yè)陌拜拜方案，，博羅16個(gè)小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)大小企業(yè)業(yè)、廠礦礦林立，，深入挖挖掘，主主動(dòng)上門門，提供供團(tuán)購(gòu)優(yōu)優(yōu)惠方案案等與企業(yè)工工會(huì)聯(lián)系系，在企企業(yè)大會(huì)會(huì)進(jìn)行宣宣講、贊贊助企業(yè)業(yè)籃球比比賽等等等進(jìn)入各鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府進(jìn)進(jìn)行拓展展，通過過山水城城資源，，聯(lián)系各各鎮(zhèn)政府府，傳達(dá)達(dá)泛聯(lián)動(dòng)動(dòng)信息，，同時(shí)利利用政府府資源，，擺放宣宣傳物料料等渠道利器器惠城市場(chǎng)場(chǎng)江北、東東平：江北是我我們成交交客戶第第二最集集中區(qū)域域，由于于江北競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力較較大，必必須加大大項(xiàng)目在在本區(qū)域域的聲音音，在華華貿(mào)、麗麗日、義義烏派單單，公交交車、出出租車LED等移動(dòng)媒媒體傳播播老城區(qū)：：“進(jìn)城””到老老城區(qū)主主力購(gòu)房房人群中中去，人人人樂核核心地段段高炮、、區(qū)中小小廣告位位植入傳傳播，形形成互補(bǔ)補(bǔ)，扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)老城區(qū)區(qū)客戶認(rèn)認(rèn)知；根根據(jù)新品品推售節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)沃沃爾瑪展展場(chǎng)、全全城派單單、開通通“社區(qū)區(qū)直通巴巴士”等等線下下方式拉拉動(dòng)客戶戶。依據(jù)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，增設(shè)設(shè)沃爾瑪瑪展場(chǎng)社區(qū)直通通巴士，，增加客客戶上門門量渠道利器器深圳市場(chǎng)場(chǎng)二三級(jí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)：深圳是我我們成交交客戶第第三大區(qū)區(qū)域，由由于深圳圳廣告費(fèi)費(fèi)用較高高，加大大項(xiàng)目在在本區(qū)域域的聲音音不現(xiàn)實(shí)實(shí)，因此此通過二二三級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，通通過終終端帶帶深客客戶上上門資源整整合：：保利深深圳項(xiàng)項(xiàng)目客客戶資資源共共享，，撬動(dòng)動(dòng)深圳圳市場(chǎng)場(chǎng)。第五、、活動(dòng)動(dòng)利器器文化性性、社社會(huì)公公益性性主題題活動(dòng)動(dòng)固化化品牌牌效果果每月““一大大三小小、文文化唱唱戲””的活活動(dòng)，，山居居大講講堂常常年講講。文化主主線：：保利選選感動(dòng)動(dòng)惠州州人、、保利利文化化下鄉(xiāng)鄉(xiāng)、保保利送送書、、保利利支助助大學(xué)學(xué)生等等“親山山水””的的健康康生活活主線線：健健康騎騎行、、養(yǎng)生生講堂堂、萬(wàn)萬(wàn)人長(zhǎng)長(zhǎng)跑“保利利·圓夢(mèng)”慈善捐捐助活活動(dòng)聯(lián)合政政府舉舉辦““保利利·圓夢(mèng)””慈善善資助助大學(xué)學(xué)生活活動(dòng)，，凸顯顯保利利作為為央企企的社社會(huì)責(zé)責(zé)任感感，強(qiáng)強(qiáng)化品品牌形形象“低碳碳生活活、健健康活活力，萬(wàn)人長(zhǎng)長(zhǎng)跑”活動(dòng)聯(lián)合政政府舉舉辦萬(wàn)萬(wàn)人長(zhǎng)長(zhǎng)跑活活動(dòng)，，凸顯顯保利利作為為央企企強(qiáng)大大號(hào)召召力，，契合合山水水城提提倡健健康生生活理理念東江綠綠道騎騎行倡導(dǎo)低低碳健健康生生活理理念及及生活活態(tài)度度，同同時(shí)讓讓客戶戶通過過綠道道騎行行欣賞賞沿途途風(fēng)景景，感感受山山水城城珍貴貴的山山水資資源價(jià)價(jià)值。。第六、、配套利器提高項(xiàng)目目?jī)r(jià)值重在在實(shí)質(zhì)質(zhì)社區(qū)商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)規(guī)劃劃年初啟啟動(dòng)，，引入入專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)管理理公司司，制制定具具有吸吸引力力、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃特特色、、招商商優(yōu)惠惠計(jì)劃劃，以以“商商”帶帶鋪，，合約約銷售售教育配配套幼兒園園、小小學(xué)年年內(nèi)動(dòng)動(dòng)工，，以教教育、、學(xué)位位為炒炒作話話題，，進(jìn)行行全面面推廣廣交通配套與運(yùn)輸公公司合合作，，運(yùn)行行2臺(tái)“社區(qū)直直通巴巴士”炒作博博深高高速6月份開開通利利好，，45分鐘直直達(dá)深深圳，，生活活工作作零距距離省級(jí)““博中中附小小”開工儀儀式活活動(dòng)聯(lián)合媒媒體大大肆炒炒作““博中中附小小”開開工儀儀式活活動(dòng)，，凸顯顯山水水城在在片區(qū)區(qū)內(nèi)絕絕頂?shù)牡纳鐓^(qū)區(qū)配套套，同同時(shí)彰彰顯品品牌對(duì)對(duì)文化化的詮詮釋保利山山水城城“博博中附附小”“博深深高速速”通車炒炒作聯(lián)合媒媒體、、政府府大肆肆炒作作炒作作博深深高速速6月份開開通利利好，，45分鐘直直達(dá)深深圳，，生活活工作作零距距離PARTⅣⅣ執(zhí)行為王推貨節(jié)奏全面作戰(zhàn)計(jì)計(jì)劃把脈房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，HOLD住營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，科學(xué)化化制定推貨產(chǎn)品及及節(jié)奏東江亮劍，，切實(shí)可行行、支撐年年度目標(biāo)的的全面作戰(zhàn)計(jì)計(jì)劃貨量盤點(diǎn)剩余貨量（截止2011年11月27日）

產(chǎn)品

套數(shù)

面積

金額

(萬(wàn)元)

獨(dú)棟

73755.715409類獨(dú)棟

52439.132482聯(lián)排

3811716.978433洋房

145191729008公寓

563054.151450商鋪

4213125.0815708合計(jì)

29353263.0442490備注：剩余貨量中，含商鋪2套6212平米，7450萬(wàn)的會(huì)所和地下超市；2012年推售貨量

產(chǎn)品單位套數(shù)面積金額（萬(wàn)元）預(yù)售時(shí)間聯(lián)排

大三期245000400011月份洋房

C15-C231462155910199年初洋房V1-V2

1000045009月份合計(jì)

3655918699別墅:24套洋房：C15-C23；V1-V22012年新貨洋房3.1萬(wàn)㎡，1.5億別墅24套聯(lián)排，0.4億2012年產(chǎn)品現(xiàn)狀狀現(xiàn)有存貨別別墅產(chǎn)品戶戶型比例偏偏大280-320㎡，與直接接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手（佳兆業(yè)業(yè)東江新城城、五礦哈哈施塔特））性比產(chǎn)品品無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，銷售售難度較大大。尾貨較多，，在產(chǎn)品上上與新貨存存在競(jìng)爭(zhēng)。。公寓產(chǎn)品定定位不明確確，地處偏偏遠(yuǎn)區(qū)域，，因此很難難找到客戶戶群。商鋪產(chǎn)品滯滯銷，前不不著村后不不著店，項(xiàng)項(xiàng)目周邊二二個(gè)項(xiàng)目仍仍處于初級(jí)級(jí)“打樁””開發(fā)階階段，而本本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)需求在短短期內(nèi)很難難達(dá)到商業(yè)業(yè)要求，因因此商鋪銷銷售難度極極大。高壓線遷移移工作難度度極大，嚴(yán)嚴(yán)重制約二二期開發(fā)，，影響整體體開發(fā)進(jìn)度度。對(duì)市場(chǎng)的清清晰判斷，，把握推售售節(jié)奏，是是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)的關(guān)鍵根據(jù)全年推推售節(jié)點(diǎn)分為四大階階段進(jìn)行鋪鋪排針對(duì)推售節(jié)節(jié)點(diǎn)，制定以“促促銷為核心心”的階階段性營(yíng)銷銷思路年度推售鋪鋪排基于2012年市場(chǎng)情況況，保障全全年回款目目標(biāo)，主打打洋房產(chǎn)品品；通過洋洋房的熱銷銷，帶動(dòng)別別墅及商鋪鋪的銷售。。上半年消化化庫(kù)存，通通過“制造造加推、短短期蓄客集集中解籌””的方式制造營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)，小步步快跑。下半年推推售新貨，，通過蓄客客，制造開開盤熱銷。。剩余商鋪、、別墅2012年1－2月7－10月3－6月11－12月新推大三期期別墅新推V1-V2高層小面積洋房房+公寓C15-23洋房人生大成不動(dòng)如山上善若水山水連城品牌推廣推售策略正信保利[峰境]組團(tuán)文化保利[湖尚]組團(tuán)五好保利五好社區(qū)[呈品]組團(tuán)保利生活運(yùn)營(yíng)專家[上乘]別墅第一篇不動(dòng)如山“山”以山的巍峨、偉岸代表保利的正信實(shí)力代表項(xiàng)目的精工品質(zhì)第一階段：起第一階段：：品牌策略略品牌推廣核核心：品牌牌+品質(zhì)央企保利，，正信保利利保利的“正正”，不僅僅是根正苗苗紅的中央央背景和堂堂堂王師的的國(guó)家實(shí)力力。正，更更是一種““以國(guó)家使使命為已任任，以國(guó)家家利益為榮榮譽(yù)”的企企業(yè)凜然正正氣。保利利文化與大大山文化有有著先天的的共鳴，和和共同的溝溝通語(yǔ)言。。信者，誠(chéng)也也。定身以以行事，專專一而不移移。保利的的“信”，，是實(shí)現(xiàn)的的能力，是是理想的踐踐行，是責(zé)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)當(dāng)，是信仰仰的忠誠(chéng)。。保利文化化中的“信信”，是對(duì)對(duì)惠州的一一次鄭重承承諾。高品質(zhì)的展展示：“精裝修”產(chǎn)產(chǎn)品入市落落地，打造造品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)企業(yè)央央企品牌展展示——項(xiàng)目營(yíng)銷中心心、兩點(diǎn)一一線對(duì)品牌牌的包裝展展示品牌推廣第一階段：：推售策略略【峰境】組團(tuán)推售產(chǎn)品：：39套可售商鋪鋪、38套聯(lián)排別墅墅、7套獨(dú)棟、5套雙拼產(chǎn)品品推售因素：：1-2月，春節(jié)返返鄉(xiāng)潮，也也是歲末年年初商鋪旺旺銷檔期，，結(jié)合中國(guó)國(guó)人傳統(tǒng)回回鄉(xiāng)買房特特有情結(jié)，，以情感為為主要訴求求點(diǎn)，推出出別墅及商商鋪銷售。。工程：聯(lián)排排別墅樣板板房到位第一一階階段段：：推推廣廣主主題題保利利，，專專注注品品質(zhì)質(zhì)27年執(zhí)牛牛耳耳，，點(diǎn)點(diǎn)疆疆山山奮斗斗多多年年，，是是時(shí)時(shí)候候回回家家買買套套房房了了利用用春春節(jié)節(jié)返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)潮潮，，歲歲末末年年初初商商鋪鋪旺旺銷銷檔檔期期，，結(jié)結(jié)合合中中國(guó)國(guó)人人傳傳統(tǒng)統(tǒng)回回鄉(xiāng)鄉(xiāng)買買房房特特有有情情結(jié)結(jié)，，主主打打“感感情情牌牌””，，同時(shí)時(shí)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)品品質(zhì)質(zhì)保利利山山水水城城保利利山山水水城城70年旺旺鋪鋪盛盛情情發(fā)發(fā)售售第一一階階段段：：實(shí)實(shí)銷銷策策略略關(guān)于于商商鋪鋪、、別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的實(shí)實(shí)銷銷策策略略：：感感情情線線為為主主，，新新春春優(yōu)優(yōu)惠惠為為輔輔新春春購(gòu)購(gòu)房房大大禮禮包包：：1、購(gòu)購(gòu)房房即即送送康康帝帝酒酒店店年年夜夜飯飯2、購(gòu)購(gòu)房房裝裝修修基基金金（（洋洋房房5萬(wàn)，，別別墅墅10萬(wàn)））3、新新春春折折上上折折4、春春節(jié)節(jié)后后取取消消年年夜夜飯飯，，送送加加油油卡卡第一一階階段段：：實(shí)實(shí)銷銷策策略略新春春伊伊始始，，為為您您“加油油”春節(jié)節(jié)后后，，以以買買房房送送油油卡卡促促銷銷包包裝裝為為主主題題：：第一一階階段段：：活活動(dòng)動(dòng)配配合合“豪豪門門盛盛宴宴””時(shí)間間：：2月保利利山山水水城城一一期期部部分分已已經(jīng)經(jīng)交交樓樓，，在在元元宵宵節(jié)節(jié)前前后后邀邀請(qǐng)請(qǐng)別別墅墅業(yè)業(yè)主主，，新新春春佳佳節(jié)節(jié)回回家家看看看看，，帶帶朋朋友友參參加加特特別別準(zhǔn)準(zhǔn)備備的的私私家家宴宴，，地地點(diǎn)點(diǎn)選選擇擇可可以以在在樣樣板板房房等等。?；顒?dòng)動(dòng)亮亮點(diǎn)點(diǎn)：：深深入入挖挖掘掘老老帶帶新新，，促促進(jìn)進(jìn)別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品消消化化“保保利利電電影影周周””時(shí)間間：：2月對(duì)上上門門及及成成交交客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行篩篩選選（（或或抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)形形式式）），，組組織織專專場(chǎng)場(chǎng)、、專專映映，，體體現(xiàn)現(xiàn)保保利利品品牌牌的的強(qiáng)強(qiáng)大大活動(dòng)動(dòng)亮亮點(diǎn)點(diǎn)：：深深入入挖挖掘掘老老帶帶新新，，更更使使得得保保利利品品牌牌深深入入人人心心線上上推推廣廣：：短信信全全城城覆覆蓋蓋釋釋放放返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)購(gòu)購(gòu)房房首首選選保保利利信息息；；現(xiàn)有有戶戶外外、、路路旗旗釋釋放放信信息息；；惠鹽鹽、、廣廣惠惠、、惠河河高速速路路口口藍(lán)藍(lán)牌牌廣廣告告攔截截線下下營(yíng)營(yíng)銷銷：：惠鹽鹽、、廣廣惠惠、、惠惠河河高高速速收收費(fèi)費(fèi)站站派派單單；；春節(jié)期間，星星級(jí)酒店X架、海報(bào)單張張宣傳；保利山水城第一階段：渠渠道策略第二篇上善若水“上善若水，，水善利萬(wàn)物物而不爭(zhēng)?！薄薄独献印贰八币运娜崦?、婉約，證言保利文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)證言項(xiàng)目文化地產(chǎn)的生活情調(diào)第二階段：承第二階段：品品牌策略品牌推廣核心心：品牌+文化文化中國(guó)，文文化保利文化地產(chǎn)，做做與文化相關(guān)關(guān)的事，以相相關(guān)“文化””活動(dòng)為品品牌、項(xiàng)目注注入文化地產(chǎn)產(chǎn)底蘊(yùn)。第二階段：推推售策略【湖尚】組團(tuán)推售產(chǎn)品：C15-C23高層洋房；公寓、小戶型型高層；推售時(shí)間：3月-6月推售策略：3-4月，絕對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)淡市下“談?wù)務(wù){(diào)性、講品品質(zhì)”，結(jié)結(jié)合保利品牌牌、品質(zhì)推廣廣，針對(duì)C15-C23較大戶型洋房房存貨集中推推售。5-6月，促銷大勢(shì)勢(shì)下可能的短短期剛需客戶戶購(gòu)買力增強(qiáng)強(qiáng)情況，針對(duì)對(duì)剛需客戶集集中推售小面面積高層及公公寓產(chǎn)品。工程：精裝修修樣板房到位位第二階段：推推廣主題保利之美，上上善若水文化保利，文文明惠州每一程，美一一城2012，美如潮水第二階段：實(shí)實(shí)銷策略關(guān)于C15-C23產(chǎn)品的實(shí)銷策策略：愛心捐助，認(rèn)認(rèn)籌額外優(yōu)惠惠2%1、購(gòu)房裝修基基金（洋房5萬(wàn)，別墅10萬(wàn)）2、額外96折3、一次性96折；按揭99折；4、按時(shí)簽約98折。5、愛心捐助，認(rèn)認(rèn)籌額外優(yōu)惠惠2%第二階階段：：活動(dòng)動(dòng)配合合保利““文化化”落落地——文化保保利，，文化化地產(chǎn)產(chǎn)“身邊邊的感感動(dòng)，，惠州州人自自己的的故事事”聯(lián)聯(lián)播播——與宣傳傳部、、媒體體合作作，年年度運(yùn)運(yùn)作，，尋找找感動(dòng)動(dòng)惠州州的小小人物物評(píng)選選活動(dòng)動(dòng)，弘弘揚(yáng)社社會(huì)正正氣。。保利文文化下下鄉(xiāng)、、保利利送書書、保保利支支助大大學(xué)生生、惠惠州保保利劇劇院資資源利利用等等可撬撬動(dòng)政政府資資源的的活動(dòng)動(dòng)。山居大大講堂堂，持持續(xù)邀邀請(qǐng)名名人演演講，，造就就文化化生活活。感動(dòng)惠惠州人人物評(píng)評(píng)選活活動(dòng)惠州保利文文化