第六章土地市場管理第六章土地市場管理第一節(jié)土地市場管理概述第二節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理第三節(jié)城市土地市場價格管理第四節(jié)城市土地市場微觀管理第一節(jié)土地市場管理概述一.基本概念市場：狹義：商品交換的具體場所廣義：商品交換關(guān)系的總和土地市場：狹義：土地作為交易對象進行交易的場所

廣義：土地市場是直土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。城市土地市場類型結(jié)構(gòu)城市各類用地市場：住宅、商業(yè)用、工業(yè)用地市場城市土地產(chǎn)權(quán)市場：土地市場實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)市場城市土地市場層次結(jié)構(gòu)城市土地一級市場：（壟斷性市場）是指城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。交易方式：出讓、出租、入股城市土地二級市場：（競爭性市場）是指城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。交易方式：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股城市土地市場組織結(jié)構(gòu)城市土地市場組織結(jié)構(gòu)城市土地市場主體組織：市場主體：擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，能自由進行市場決策并追求自身最大經(jīng)濟利益的經(jīng)濟活動單位。城市土地市場中介組織：咨詢公司、鑒定公司、測量師行、物業(yè)估價所、房地產(chǎn)租售代理公司……城市土地市場調(diào)控組織：政府五.城市土地市場管理的內(nèi)容宏觀管理：

國家從社會經(jīng)濟發(fā)展的總體和長遠目標(biāo)出發(fā)，通過經(jīng)濟手段和行政手段，對城市土地市場進行干預(yù)，以達到抑制土地投機、維護土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。

微觀管理：

國家通過法律手段和行政手段，對城市土地市場主體、市場客體和市場交易程序進行管理，保證土地市場公平交易和平等現(xiàn)象，以發(fā)揮土地市場機制的正常調(diào)節(jié)功能。供需管理價格管理第二節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理一.城市土地市場供需平衡的涵義二.城市土地市場供需平衡模型土地市場：在土地所有者、土地開發(fā)公司、土地需求者三方之間進行（暫不考慮其他情況）。土地市場兩層次：土地所有者與土地開發(fā)公司之間的市場——一級市場土地開發(fā)公司與土地需求者之間市場——一級市場城市土地供需平衡模型：S1h:一級市場某類用地的供給；D1h:一級市場某類用地的需求；S2h:二級市場某類用地的供給；D2h:二級市場某類用地的需求。S1h=D1h；S2h=D2h。城市土地供需失衡四種情況：S1h>D1h:一級市場土地供過于求，城市中有大量未開發(fā)的閑置土地；一級市場土地供過于求；S1h<D1h:一級市場土地供不應(yīng)求，城市內(nèi)沒有未開發(fā)的閑置土地，而且建筑密度和建筑容積率極高；S2h>D2h:二級市場土地供過于求，大量的土地未脫售而空置；S2h<D2h:二級市場某類供不應(yīng)求，居民住房和營業(yè)性用房極為緊張。2.對一級市場土地供不應(yīng)求（S1h<D1h）的調(diào)控：1）建立城市規(guī)劃的反饋機制，及時修編城市規(guī)劃，適度擴大限額；2）在新編規(guī)劃的范圍內(nèi)，適時、適度降低農(nóng)地價格，使S1h有計劃地增加。3.對二級市場土地供過于求（S2h>D2h）的調(diào)控：1）控制一級市場土地增量供給；2）適度降低商品房價格；3）加快住房福利化向住房商品化轉(zhuǎn)變的改革進程，擴大二級市場的有效需求。4.對二級市場土地供不應(yīng)求（S2h<D2h）的調(diào)控：S2h<D2h兩種情況：1）S1h<D1h導(dǎo)致S2h<D2h2）房價偏低，開發(fā)貸款利率較高而購房貸款利率較低導(dǎo)致S2h<D2h：雙向調(diào)控：政府放松對土地價格管制，使房價隨行就市；適度降低土地開發(fā)貸款率，提高夠房貸款利率。二.地價管理的內(nèi)容：1.對土地價格及土地價格體系進行管理，調(diào)控地價水平；2.對土地價格評估工作進行管理；3.對土地市場中因土地價格引起的各種糾紛進行處理。三.我國城市土地市場價格管理政策和制度1.土地使用權(quán)協(xié)議出讓實行最低限價制度；2.土地價格定期公布制度；3.政府按經(jīng)濟和城市建設(shè)的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補償；4.政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；5.政府對地價上漲可采取必要行政手段，進行干預(yù)；6.征收土地增值稅；7.土地價格評估制度；8.土地登記和土地價格申報制度；9.土地估價人員資格認證及土地估價機構(gòu)資格評