第十一章收入和利潤(rùn)的核算本章要點(diǎn)

1．收入分類及構(gòu)成2．銷售、轉(zhuǎn)讓、出租的賬務(wù)處理3．期間費(fèi)用的核算4．本年利潤(rùn)的核算5．所得稅的核算圖：2008年至今全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)（半年度）2010-2013年重點(diǎn)城市90㎡以下新房供求比

2010年

2011年

2012年

2013年

北京

0.960.921.551.37

上海

0.980.861.261.13

廣州

1.020.871.011.03

深圳

0.780.780.781.04

南京0.810.681.241.05

杭州0.830.721.030.87

天津0.710.591.211.17

成都1.060.831.291.11第一節(jié)營(yíng)業(yè)收入概述一、營(yíng)業(yè)收入的分類收入——是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售開發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。

收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓商品房銷售配套設(shè)施銷售代建工程結(jié)算出租開發(fā)產(chǎn)品售后服務(wù)材料銷售固定資產(chǎn)、設(shè)備出租收入的特征：（1）是企業(yè)的日?；顒?dòng)中產(chǎn)生的；（2）表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加或負(fù)債的減少，可兩者兼而有之；（3）收入只包括經(jīng)濟(jì)利益的流入。如“代收款”等。二、營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)

確認(rèn)：是指何時(shí)登記營(yíng)業(yè)收入。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票和結(jié)算賬單交給買主時(shí)，作為收入的實(shí)現(xiàn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)為收入，但必須以土地和商品房已經(jīng)移交給買主作為銷售實(shí)現(xiàn)的前提條件。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認(rèn)收入和費(fèi)用。5.對(duì)于出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按出租合同（或協(xié)議）規(guī)定的收取租金日期作為收入實(shí)現(xiàn)。

第二節(jié)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算

一、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶

設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶。借方：登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到“本年利潤(rùn)”賬戶的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，以及銷售退回部分的價(jià)款。貸方：登記本期實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。如：

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入

——商品房銷售收入

——配套設(shè)施銷售收入

——代建工程結(jié)算收入

——出租開發(fā)產(chǎn)品收入二、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶

設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶。借方：登記從有關(guān)賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的與實(shí)現(xiàn)收入相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品等的實(shí)際成本。

貸方：登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到“本年利潤(rùn)”賬戶的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本

——商品房銷售成本

——配套設(shè)施銷售成本

——代建工程成本

——出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本

【例11-1】企業(yè)銷售某小區(qū)住宅共計(jì)2000平方米，每平方米售價(jià)2500元，共500萬元，按照合同規(guī)定，已預(yù)收定金200萬元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理決算，實(shí)際總成本400萬元，并向買方辦理了交接手續(xù)，余款已全部收訖并存入銀行。應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：（1）房屋竣工進(jìn)行決算時(shí)：

借：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（某小區(qū)）4000000

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（某小區(qū)）4000000（2）確認(rèn)已實(shí)現(xiàn)的收入時(shí)：借：應(yīng)收賬款5000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入5000000（3）沖轉(zhuǎn)預(yù)收定金時(shí)：借：預(yù)收賬款2000000

貸：應(yīng)收賬款2000000（4）收到余款時(shí)：借：銀行存款3000000

貸：應(yīng)收賬款3000000

（5）按照規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅25萬元、城市維護(hù)建設(shè)稅1.75萬元、教育費(fèi)附加0.75萬元、土地增值稅21.75萬元。借：營(yíng)業(yè)稅金及附加492500

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅250000

—應(yīng)交城建稅17500

—應(yīng)交土地增殖稅217500

—應(yīng)交教育費(fèi)附加7500

（6）結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的營(yíng)業(yè)成本4000000元。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—商品房銷售成本4000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（某小區(qū)）4000000

【例11-2】企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地一塊，價(jià)值800萬元，實(shí)際開發(fā)成本560萬元，已辦理交接手續(xù)，價(jià)款已收訖并存入開戶銀行。作如下會(huì)計(jì)分錄：（1）完工結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品—土地5600000

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)5600000（2）確認(rèn)已實(shí)現(xiàn)的收入時(shí)：借：銀行存款8000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—土地轉(zhuǎn)讓收入8000000

（3）結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的實(shí)際成本時(shí)：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—土地轉(zhuǎn)讓成本5600000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地5600000（4）按照規(guī)定計(jì)算出相關(guān)稅金及附加時(shí)，分錄參照例11-1。

代建房屋和工程結(jié)算收入的核算代建工程的結(jié)算辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收、辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結(jié)算辦法：

1.一次結(jié)算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內(nèi)的，或者工程合同價(jià)值在100萬元以下的，可以采用一次結(jié)算辦法。具體辦法是：工程價(jià)款每月預(yù)支，竣工后一次結(jié)算。

2.分期結(jié)算。代建工程當(dāng)年開工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進(jìn)度，劃分不同階段，分段分期結(jié)算收入。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用一次結(jié)算方式。

【例11-3】某房地產(chǎn)公司3月份接受市政工程局的委托，代建某項(xiàng)工程，按合同規(guī)定，期限為5個(gè)月，工程合同價(jià)款為280萬元，每月對(duì)方預(yù)付工程款40萬元。發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：

1.3月12日收到市政工程局第一個(gè)月預(yù)付款40萬元。借：銀行存款400000

貸：預(yù)收賬款—市政工程局4000002.4月5日收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價(jià)款為90萬元。借：原材料—鋼材900000

貸：預(yù)收賬款—市政工程局900000

3.第4、5、6月收到市政工程局預(yù)付款

每月收到預(yù)收款時(shí)分錄如下：借：銀行存款400000

貸：預(yù)收賬款—市政工程局400000（注：到6月末，預(yù)收賬款賬戶已有貸方余額250萬元）

4.7月26日為市政工程局代建的該項(xiàng)工程已全部竣工，驗(yàn)收合格。按合同規(guī)定將工程結(jié)算賬單交給市政工程局。工程全部?jī)r(jià)款為300萬元。根據(jù)有關(guān)憑證作如下會(huì)計(jì)分錄：①確認(rèn)代建工程結(jié)算收入和應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款—市政工程局3000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—代建工程結(jié)算收入

3000000②轉(zhuǎn)銷原來的預(yù)收賬款

即將從市政工程局預(yù)收的全部賬款250萬轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款賬戶：借：預(yù)收賬款——市政工程局2500000

貸：應(yīng)收賬款——市政工程局2500000

5.7月30日收到市政工程局補(bǔ)付的工程款50萬元，已存入銀行。借：銀行存款500000

貸：應(yīng)收賬款——市政工程局5000006.計(jì)算代建工程應(yīng)交的相關(guān)稅金：（營(yíng)業(yè)稅稅率為3%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%）

應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=3000000×3%=90000（元）

應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅=90000×7%=6300（元）

應(yīng)交教育費(fèi)附加=90000×3%=2700（元）借：營(yíng)業(yè)稅金及附加99000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅90000

—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅6300

—應(yīng)交教育費(fèi)附加2700三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算

分期收款銷售，是指按合同規(guī)定發(fā)出商品后，分期收回款項(xiàng)，并分期按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)成本的一種銷貨方式。

分期收款開發(fā)產(chǎn)品和其他不具備確認(rèn)收入條件的發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品要通過“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目進(jìn)行核算。

【例11-4】某企業(yè)已開發(fā)完工的B小區(qū)2號(hào)樓采用分期收款方式出售給甲單位，總售價(jià)120萬元，實(shí)際總成本100萬元。合同規(guī)定，全部?jī)r(jià)款分兩次付清，房屋移交時(shí)支付60%，余款于第二年底付清。作如下會(huì)計(jì)分錄：1.辦妥分期收款銷售合同時(shí)：借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品—B小區(qū)2號(hào)樓1000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（B小區(qū)2號(hào)樓）1000000

2.首次收款時(shí)：借：銀行存款720000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入720000同時(shí)按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—商品房銷售成本600000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品—B小區(qū)2號(hào)樓600000第二次收款時(shí)仍同首次收款一樣確認(rèn)收入，并按比例結(jié)轉(zhuǎn)成本。四、銷售退回和折讓的核算

銷售退回、銷售折讓。

在發(fā)生銷售退回和銷售折讓的情況下，應(yīng)按退回產(chǎn)品的價(jià)款或折讓的金額沖減當(dāng)期的銷售收入。由于收入的減少，相關(guān)稅金也要同時(shí)減少。對(duì)于銷售退回,在沖減銷售收入的同時(shí)還要沖減相關(guān)的銷售成本.注：若是現(xiàn)金折扣，應(yīng)如何處理？

【例11-5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給甲單位商品房5套，每套建筑面積70平米，共350平方米。商品房實(shí)際成本每平米1400元，買賣雙方簽訂的銷售合同規(guī)定，每平方米售價(jià)2000元，共計(jì)700000元，購買單位先支付30%的購房定金，其余款項(xiàng)于商品房交付使用3個(gè)月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，甲單位要求退貨，其余4套也存在不同程度的質(zhì)量問題，甲單位提出要求折讓。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，1套作為退回處理，其余4套商品房按全部?jī)r(jià)款的5%給予折讓。有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：

1.收到購房定金時(shí)：

借：銀行存款210000

貸：預(yù)收賬款——甲單位210000

2.交付商品房確認(rèn)收入時(shí)：

借：應(yīng)收賬款——甲單位490000

預(yù)收賬款——甲單位210000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入700000

同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：

5套商品房實(shí)際成本為：

1400×350=490000（元）

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—商品房銷售成本490000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋490000

3.發(fā)生銷售退回和折讓時(shí)：

退回的1套商品房?jī)r(jià)款為70×2000=140000（元）

其余4套銷售折讓金額為：

70×4×2000×5%=28000（元）

銷售退回的價(jià)款和銷售折讓的金額應(yīng)沖減當(dāng)期的銷售收入。會(huì)計(jì)分錄如下：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入—商品房銷售收入168000

貸：應(yīng)收賬款—甲單位168000

同時(shí)收回1套商品房，沖減銷售成本：

1套商品房實(shí)際成本為：1400×70=98000（元）

借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋98000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—商品房銷售成本98000

第三節(jié)其它業(yè)務(wù)收入的核算一、其他業(yè)務(wù)收入的核算

（一）其它業(yè)務(wù)收入的核算內(nèi)容與賬戶設(shè)置

其它業(yè)務(wù)收入：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)除外）出租收入等。

設(shè)置“其它業(yè)務(wù)收入”。

如：其他業(yè)務(wù)收入—商品房售后服務(wù)收入

——設(shè)備出租收入等

（二）其他業(yè)務(wù)收入的會(huì)計(jì)處理

1.商品房售后服務(wù)收入的會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務(wù)是指企業(yè)接受其他單位的委托，對(duì)已經(jīng)售出的商品房進(jìn)行管理，如房屋及所屬設(shè)備的維修、電梯看管、衛(wèi)生清潔、治安管理等勞務(wù)性的服務(wù)?！纠?1-6】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，在住宅小區(qū)設(shè)立了管理處，為住戶提供治安保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、電梯看管和房屋維修等項(xiàng)服務(wù)，按月向用戶收取管理費(fèi)用。假如本月向住戶收取全部管理費(fèi)用1萬元，待收到管理費(fèi)用時(shí)應(yīng)做如下會(huì)計(jì)分錄：借：庫存現(xiàn)金（或銀行存款）10000

貸：其他業(yè)務(wù)收入——商品房售后服務(wù)收入10000

2.固定資產(chǎn)出租收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)出租是指企業(yè)將不需用的機(jī)械設(shè)備等對(duì)外出租。（不含出租的房地產(chǎn)，出租房地產(chǎn)應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)”進(jìn)行處理）。機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)出租是企業(yè)將本身所擁有的勞動(dòng)資料對(duì)外出租，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于非主營(yíng)業(yè)務(wù)，其取得的租金收入應(yīng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。

【例11-7】某房地產(chǎn)公司將不需要的設(shè)備對(duì)外出租，本月取得租金收入5000元，款項(xiàng)已存入銀行。做如下會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款5000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—設(shè)備出租收入5000

3.材料銷售收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企業(yè)將不需用的庫存材料對(duì)外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)周期一般比較長(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，往往隔較長(zhǎng)時(shí)間才開始下一個(gè)項(xiàng)目，而且不同項(xiàng)目所用的材料也不完全一樣。所以如果企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品后的材料有剩余，就要進(jìn)行銷售處理。銷售材料取得的價(jià)款，也是企業(yè)的一項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入。

【例11-8】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，將一批庫存材料對(duì)外銷售，材料成本為20000元，售價(jià)為27000元。材料價(jià)款收到已存入銀行。做實(shí)現(xiàn)收入的會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款27000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—材料銷售收入27000

二、與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的其他業(yè)務(wù)成本的核算

（一）其他業(yè)務(wù)成本的賬戶設(shè)置

其他業(yè)務(wù)成本是指與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費(fèi)用。為了核算企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本，應(yīng)設(shè)置“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，該賬戶借方登記與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費(fèi)用；貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的其他業(yè)務(wù)成本。

期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。該賬戶明細(xì)賬的設(shè)置應(yīng)與“其他業(yè)務(wù)收入”明細(xì)賬戶的設(shè)置相對(duì)應(yīng)，包括商品房售后服務(wù)支出、材料銷售成本、出租設(shè)備折舊費(fèi)等。

（二）其他業(yè)務(wù)成本的會(huì)計(jì)處理

1.商品房售后服務(wù)支出的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的商品房售后服務(wù)支出，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“原材料”、“應(yīng)付職工薪酬”等賬戶。

【例11-9】某房地產(chǎn)開發(fā)公司某住宅小區(qū)管理處當(dāng)月發(fā)生下列支出：管理人員薪酬4560元，以銀行存款支付衛(wèi)生用具費(fèi)600元，材料支出1000元。根據(jù)有關(guān)憑證，做如下會(huì)計(jì)分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本—商品房售后服務(wù)支出6160

貸：應(yīng)付職工薪酬4560

銀行存款600

原材料1000

2.出租固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租設(shè)備等固定資產(chǎn)，應(yīng)按月提取折舊費(fèi)。提取出租固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)，應(yīng)借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“累計(jì)折舊”賬戶?！纠?1-10】某房地產(chǎn)開發(fā)公司本月提取出租設(shè)備折舊費(fèi)1000元，應(yīng)作如下分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本——出租設(shè)備折舊費(fèi)1000

貸：累計(jì)折舊1000

3.銷售材料成本的結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外銷售材料，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其材料成本，結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“原材料”賬戶。

【例11-11】某房地產(chǎn)開發(fā)公司將庫存材料對(duì)外銷售，該批材料實(shí)際成本20000元。應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本——材料銷售成本20000

貸：原材料20000

注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，按照稅法的規(guī)定應(yīng)繳納各種稅費(fèi)，在按規(guī)定計(jì)提各種稅費(fèi)時(shí)：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房屬于企業(yè)自己周轉(zhuǎn)使用的房屋，所以在周轉(zhuǎn)使用期間，要按期攤銷周轉(zhuǎn)房的成本。

1、賬戶設(shè)置

設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶。借方：結(jié)轉(zhuǎn)來的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本貸方：每期周轉(zhuǎn)房的攤銷額和轉(zhuǎn)作其他用途的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本。借方余額反映的是在用的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本。

該賬戶應(yīng)設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷”兩個(gè)明細(xì)賬戶進(jìn)行核算。

如：“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”

“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷”

其中“在用周轉(zhuǎn)房”反映的是在用周轉(zhuǎn)房的原始成本。“周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷”的貸方余額反映的是在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)攤銷額。

周轉(zhuǎn)房總賬賬戶的借方余額反映的是周轉(zhuǎn)房的凈值。

2、周轉(zhuǎn)房攤銷方法（1）平均年限攤銷法；（2）周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。注：要考慮凈殘值，3%-5%。使用年限長(zhǎng)，按月計(jì)提。使用次數(shù)有限，按次數(shù)計(jì)提。3、攤銷對(duì)象（1）能直接計(jì)入某項(xiàng)目開發(fā)成本的，直接計(jì)入；（2）不能直接計(jì)入某項(xiàng)目開發(fā)成本的，計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，再按比例分配?！纠?1-12】某企業(yè)發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：

1）企業(yè)根據(jù)需要將一批商品房暫作周轉(zhuǎn)房使用，其實(shí)際成本為250萬元。作如下會(huì)計(jì)分錄：將開發(fā)房屋完成時(shí)：借：開發(fā)產(chǎn)品—周轉(zhuǎn)房2500000

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本2500000房屋投入使用時(shí)：借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房2500000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——周轉(zhuǎn)房2500000

2）企業(yè)計(jì)提本月周轉(zhuǎn)房攤銷額12000元，做如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)間接費(fèi)用12000

貸：周轉(zhuǎn)房—周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷120004、周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)（1）日常修理費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本；（2）大修理計(jì)入周轉(zhuǎn)房成本。5、周轉(zhuǎn)房改、擴(kuò)建費(fèi)（1）自己改裝后出售的，計(jì)入“銷售費(fèi)用”；（2）購房單位要求改建的，計(jì)入“開發(fā)成本—周轉(zhuǎn)房改擴(kuò)建成本”。第四節(jié)期間費(fèi)用的核算

一、期間費(fèi)用核算的內(nèi)容

期間費(fèi)用是指企業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的消耗以外，企業(yè)行政管理部門為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的“管理費(fèi)用”、銷售部門為開發(fā)產(chǎn)品的銷售而發(fā)生的各項(xiàng)“銷售費(fèi)用”、以及企業(yè)為籌集資金發(fā)生的“財(cái)務(wù)費(fèi)用”。

（一）管理費(fèi)用核算的內(nèi)容

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下方面的內(nèi)容：

公司經(jīng)費(fèi)或企業(yè)經(jīng)費(fèi)（具體包括行政管理部門職工薪酬、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、機(jī)物料消耗、以及整個(gè)企業(yè)的固定資產(chǎn)日常修理費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、稅金（指企業(yè)支付的房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅）、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、研究與開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、存貨盤虧損失等。

（二）銷售費(fèi)用核算的內(nèi)容

銷售費(fèi)用，是指企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的費(fèi)用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)、產(chǎn)品銷售過程中的廣告費(fèi)、展覽費(fèi)以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等。

（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用核算的內(nèi)容

財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、以及籌資過程中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)等。

二、期間費(fèi)用的賬戶設(shè)置

為了核算企業(yè)的各項(xiàng)期間費(fèi)用，企業(yè)要設(shè)置“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”和“財(cái)務(wù)費(fèi)用”三個(gè)總賬賬戶進(jìn)行核算。

1.“管理費(fèi)用”賬戶

該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，借方登記本期發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的管理費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。2.“銷售費(fèi)用”賬戶

該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用，借方登記本期發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的銷售費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。

該賬戶應(yīng)按銷售費(fèi)用的項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。

3.“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶

該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，借方登記本期發(fā)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的財(cái)務(wù)費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額?！纠?1-13】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本月發(fā)生以下期間費(fèi)用：

1.企業(yè)行政管理部門購買辦公用品2000元，已用銀行存款支付，做如下會(huì)計(jì)分錄：借：管理費(fèi)用——公司經(jīng)費(fèi)2000

貸：銀行存款2000

2.企業(yè)接到銀行付款通知，本月銀行手續(xù)費(fèi)800元，已從存款賬戶中扣除，作如下會(huì)計(jì)分錄：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用——銀行手續(xù)費(fèi)800

貸：銀行存款800

3.企業(yè)用銀行存款支付咨詢費(fèi)1500元，廣告費(fèi)8000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：管理費(fèi)用——咨詢費(fèi)1500

銷售費(fèi)用——廣告費(fèi)8000

貸：銀行存款9500

4.企業(yè)接到銀行通知，本月銀行存款利息收入200元，已轉(zhuǎn)入存款賬戶。做如下會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款200

貸：財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息收入200

5.企業(yè)分配本月職工薪酬，其中總部管理人員薪酬8000元，房屋看護(hù)人員薪酬3000元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：管理費(fèi)用——公司經(jīng)費(fèi)8000

銷售費(fèi)用——產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)3000

貸：應(yīng)付職工薪酬110006.月末，將本月發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：本年利潤(rùn)23100

貸：管理費(fèi)用11500

財(cái)務(wù)費(fèi)用600

銷售費(fèi)用11000

第五節(jié)投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收支的核算一、投資凈收益投資凈收益=投資收益-投資損失

投資收益：對(duì)外投資分得的利潤(rùn)、股利、債券利息、到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得款項(xiàng)多于賬面價(jià)值的差額，權(quán)益投資在被投資單位增加的凈資產(chǎn)中擁有的數(shù)額等。

投資損失：對(duì)外到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得款項(xiàng)少于賬面價(jià)值的差額，權(quán)益投資在被投資單位減少的凈資產(chǎn)中分擔(dān)的數(shù)額等。二、營(yíng)業(yè)外收入的核算

營(yíng)業(yè)外收入是指企業(yè)發(fā)生的與日常活動(dòng)無直接關(guān)系的各項(xiàng)利得。主要包括：非流動(dòng)資產(chǎn)處置利得、盤盈利得、罰款利得、捐贈(zèng)利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補(bǔ)助、確實(shí)無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)做營(yíng)業(yè)外收入的應(yīng)付款項(xiàng)等。

營(yíng)業(yè)外收入的會(huì)計(jì)處理

設(shè)置“營(yíng)業(yè)外收入”賬戶。借方：登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的營(yíng)業(yè)外收入。

貸方：登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，三、營(yíng)業(yè)外支出

營(yíng)業(yè)外支出是指企業(yè)發(fā)生的與日?；顒?dòng)無直接關(guān)系的各項(xiàng)凈損失。主要包括：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失、盤虧損失、罰款支出、捐贈(zèng)支出、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務(wù)重組損失、非常損失等。

營(yíng)業(yè)外支出的會(huì)計(jì)處理

設(shè)置“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶。借方：登記發(fā)生的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出。

貸方：登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶的營(yíng)業(yè)外支出。結(jié)轉(zhuǎn)后，本賬戶應(yīng)無余額。

【例11-14】某房地產(chǎn)企業(yè)2014年發(fā)生以下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）將固定資產(chǎn)報(bào)廢清理的凈收益8000元結(jié)轉(zhuǎn)損益，會(huì)計(jì)分錄如下：借：固定資產(chǎn)清理8000

貸：營(yíng)業(yè)外收入8000（2）將本期營(yíng)業(yè)外收入總額18萬元，期末結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)賬戶。會(huì)計(jì)分錄如下：借：營(yíng)業(yè)外收入180000

貸：本年利潤(rùn)180000

（3）將發(fā)生的原材料意外災(zāi)害損失25萬元轉(zhuǎn)做營(yíng)業(yè)外支出。會(huì)計(jì)分錄如下：借：營(yíng)業(yè)外支出—非常損失250000

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢—待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢

250000（4）用銀行存款支付稅款滯納金3000元。會(huì)計(jì)分錄如下：借：營(yíng)業(yè)外支出—罰款支出3000

貸：銀行存款3000（5）某企業(yè)本期營(yíng)業(yè)外支出總額84萬元，期末結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)。會(huì)計(jì)分錄如下：借：本年利潤(rùn)840000

貸：營(yíng)業(yè)外支出840000

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)形成的核算（一）反映利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的賬戶設(shè)置

設(shè)置“本年利潤(rùn)”賬戶。借方：登記由各損益類賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的各種費(fèi)用和損失的數(shù)額。

貸方：登記由各損益類賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的各種收入和利得數(shù)額。年度終了，應(yīng)將“本年利潤(rùn)”賬戶的余額（無論是貸方余額或借方余額）全部轉(zhuǎn)入“利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)”明細(xì)賬戶。年末結(jié)轉(zhuǎn)后，本賬戶應(yīng)無余額。第六節(jié)本年利潤(rùn)的核算賬結(jié)法——每月終了將損益類賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，通過“本年利潤(rùn)”賬戶反映本月實(shí)際的利潤(rùn)（或虧損）總額以及本年累計(jì)的利潤(rùn)（或虧損）總額。表結(jié)法——每月結(jié)賬時(shí)，結(jié)出各損益類賬戶的累計(jì)余額，并根據(jù)各損益類賬戶的累計(jì)余額填制“利潤(rùn)表”，通過利潤(rùn)表計(jì)算出本年累計(jì)利潤(rùn)數(shù)額。用本年累計(jì)利潤(rùn)數(shù)額減去上月利潤(rùn)表中本年累計(jì)利潤(rùn)，得出本月份利潤(rùn)（或虧損）總額。

“本年利潤(rùn)”賬戶可設(shè)置明細(xì)賬。也可通過各損益類賬戶的數(shù)據(jù)填寫的“利潤(rùn)表”來反映各項(xiàng)收入和費(fèi)用情況。

【例11-15】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1月末有關(guān)損益類賬戶的發(fā)生額如下：

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入180000（貸方）

其他業(yè)務(wù)收入19000（貸方）

營(yíng)業(yè)外收入7000（貸方）

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100000（借方）

銷售費(fèi)用4000（借方）

營(yíng)業(yè)稅金及附加9000（借方）

其他業(yè)務(wù)成本15000（借方）

管理費(fèi)用16000（借方）

財(cái)務(wù)費(fèi)用4000（借方）

營(yíng)業(yè)外支出3500（借方）

資產(chǎn)減值損失3000（借方）

作如下會(huì)計(jì)分錄：

1.結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶中有關(guān)收入、收益類賬戶的發(fā)生額：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入180000

其他業(yè)務(wù)收入19000

營(yíng)業(yè)外收入7000

貸：本年利潤(rùn)206000

2.結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶中有關(guān)費(fèi)用、損失類賬戶的發(fā)生額：借：本年利潤(rùn)154500

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100000

其他業(yè)務(wù)成本15000

營(yíng)業(yè)稅金及附加9000

銷售費(fèi)用4000

管理費(fèi)用16000

財(cái)務(wù)費(fèi)用4000

營(yíng)業(yè)外支出3500

資產(chǎn)減值損失3000“本年利潤(rùn)”賬戶有貸方發(fā)生額206000，借方發(fā)生額154500，出現(xiàn)了貸方余額51500，表示的是1月份實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)總額。

/v?ct=301989888&rn=20&pn=0&db=0&s=25&ie=utf-8&word=房地產(chǎn)企業(yè)趨勢(shì)第七節(jié)所得稅的核算

所得稅——是根據(jù)應(yīng)納稅所得額的一定比例上交的一種稅金。按新稅法規(guī)定，自2008年起，企業(yè)所得稅稅率改為25%。企業(yè)在年末要計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)交的所得稅。

所得稅會(huì)計(jì)核算的一般程序：（1）確定資產(chǎn)負(fù)債表中除遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債以外的其他資產(chǎn)和負(fù)債項(xiàng)目的賬面價(jià)值。（2）以適用的稅收法規(guī)為基礎(chǔ)，確定資產(chǎn)負(fù)債表中有關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債項(xiàng)目的計(jì)稅基礎(chǔ)。（3）比較資產(chǎn)、負(fù)債的賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)，對(duì)于兩者之間的差額形成的暫時(shí)性差異，按其不同種類，分為應(yīng)納稅暫時(shí)性差異與可抵扣暫時(shí)性差異。應(yīng)納稅暫時(shí)性差異——遞延所得稅負(fù)債；可抵扣暫時(shí)性差異——遞延所得稅資產(chǎn)。（4）根據(jù)稅法計(jì)算當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而得出應(yīng)納稅所得額。（5）計(jì)算所得稅費(fèi)用=應(yīng)納稅所得額+遞延所得稅。負(fù)債應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅

稅法差額所得稅費(fèi)用

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù)費(fèi)用一、應(yīng)納所得稅額的確定

（一）應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅

公式：

當(dāng)期應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×所得稅稅率應(yīng)納稅所得額是在企業(yè)稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)（即利潤(rùn)總額）的基礎(chǔ)上調(diào)整確定的。公式如下：

應(yīng)納稅所得額=稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)＋納稅調(diào)整增加額－納稅調(diào)整減少額納稅調(diào)整增加額主要包括：

1）超過稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的工資支出、折舊費(fèi)、招待費(fèi)等；

2）企業(yè)對(duì)存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、對(duì)外投資等計(jì)提的減值準(zhǔn)備、

3）稅收滯納金、罰款、罰金等。納稅調(diào)整減少額主要包括：

按稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的虧損和準(zhǔn)予免稅的項(xiàng)目，如前五年內(nèi)的未彌補(bǔ)虧損、國(guó)債利息收入和無形資產(chǎn)開發(fā)階段的資本性支出等。納稅調(diào)整包括了對(duì)永久性差異的調(diào)整和暫時(shí)性差異的調(diào)整。永久性差異以后不能轉(zhuǎn)回，所以企業(yè)對(duì)永久性差異的調(diào)整造成的應(yīng)交所得稅的增減額，全部計(jì)入當(dāng)期所得稅費(fèi)用。

對(duì)于暫時(shí)性差異的調(diào)整造成的當(dāng)期多交或少交的所得稅，因?yàn)橐院筮€能轉(zhuǎn)回，所以不能增減當(dāng)期所得稅費(fèi)用，而是作為遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債進(jìn)行處理。

【例11-16】A房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年度利潤(rùn)表中利潤(rùn)總額1200萬元，假定該公司適用所得稅稅率為25%。

1.2012年發(fā)生有關(guān)交易和事項(xiàng)中，會(huì)計(jì)處理與稅收處理存在的差別有：

1）2012年1月1日開始計(jì)提折舊一項(xiàng)固定資產(chǎn)，原值為600萬元，使用年限為10年，凈殘值為零，會(huì)計(jì)處理按雙倍余額遞減法計(jì)提折舊（第一年折舊120萬元），稅收處理按直線法計(jì)提折舊（年折舊60萬元）。

2）向關(guān)聯(lián)企業(yè)提供現(xiàn)金捐贈(zèng)200萬元。（稅法規(guī)定不予抵扣）

3）當(dāng)年度發(fā)生研究開發(fā)支出500萬元，其中300萬元作為資本化支出已計(jì)入了無形資產(chǎn)成本。稅法規(guī)定其500萬元都應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。（暫不考慮加計(jì)扣除）

4）應(yīng)付違反環(huán)保法規(guī)定罰款100萬元。（稅法規(guī)定不予抵扣）

5）期末對(duì)持有的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)提了30萬元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。（稅法規(guī)定不予抵扣）

6）企業(yè)當(dāng)年取得國(guó)庫券利息收入20萬元，稅法規(guī)定國(guó)庫券利息收入不繳納所得稅。2.根據(jù)上述資料，計(jì)算2012年度應(yīng)交所得稅

應(yīng)納稅所得額=1200萬+60萬+200萬-300萬+100萬+30萬-20萬=1270萬

應(yīng)交所得稅=1270萬×25%=317.5萬

二、資產(chǎn)、負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)（一）資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，是指企業(yè)收回資產(chǎn)賬面價(jià)值過程中，計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按照稅法規(guī)定可以自應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)利益中抵扣的金額。資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)＝未來期間可稅前扣除的金額＝資產(chǎn)成本－本期及以前期間已稅前扣除的金額（折舊或攤銷）（二）負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，是指負(fù)債的賬面價(jià)值減去未來期間計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按照稅法規(guī)定可予抵扣的金額。負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)＝負(fù)債的賬面價(jià)值－未來期間可稅前扣除的金額實(shí)質(zhì)：

資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)是指未來期間可以稅前扣除的金額；

負(fù)債計(jì)稅基礎(chǔ)是指未來期間不可以稅前扣除的金額。（三）資產(chǎn)負(fù)債表中部分資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅基礎(chǔ)的確定

1.固定資產(chǎn)★初始確認(rèn)：取得時(shí)固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值一般等于計(jì)稅基礎(chǔ)。★后續(xù)計(jì)量：賬面價(jià)值＝實(shí)際成本－累計(jì)折舊（會(huì)計(jì)）－減值準(zhǔn)備計(jì)稅基礎(chǔ)＝實(shí)際成本－累計(jì)折舊（稅收）

產(chǎn)生差異的原因：折舊方法、折舊年限、計(jì)提減值準(zhǔn)備。2.無形資產(chǎn)（1）初始確認(rèn)時(shí)：①除內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn)以外，以其他方式取得的無形資產(chǎn)，初始確認(rèn)時(shí)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定確定的入賬價(jià)值與按照稅法規(guī)定確定的成本之間一般不存在差異。②對(duì)于內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn)，開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費(fèi)用，未形成無形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照研究開發(fā)費(fèi)用的50%加計(jì)扣除；形成無形資產(chǎn)的，按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷。（2）后續(xù)計(jì)量：①使用壽命不確定的無形資產(chǎn)：

賬面價(jià)值＝實(shí)際成本－減值準(zhǔn)備計(jì)稅基礎(chǔ)＝實(shí)際成本－累計(jì)攤銷（稅收）②有使用壽命的無形資產(chǎn)：

賬面價(jià)值＝實(shí)際成本－累計(jì)攤銷（會(huì)計(jì)）－減值準(zhǔn)備計(jì)稅基礎(chǔ)＝實(shí)際成本－累計(jì)攤銷（稅收）3.以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)（1）交易性金融資產(chǎn)等

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)，其于某一會(huì)計(jì)期末的賬面價(jià)值為該時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

稅法規(guī)定：企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，即一般金融資產(chǎn)在某一會(huì)計(jì)期末的計(jì)稅基礎(chǔ)為其取得成本。

（2）可供出售金融資產(chǎn)

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：持有期間期末按照公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入所有者權(quán)益，同時(shí)調(diào)整可供出售金融資產(chǎn)的賬面價(jià)值。稅法規(guī)定：持有期間的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)稅時(shí)不予考慮，其計(jì)稅基礎(chǔ)不變，仍等于原取得成本。注：①可供出售金融資產(chǎn)賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)不同，產(chǎn)生的暫時(shí)性差異確認(rèn)遞延所得稅時(shí)，應(yīng)該計(jì)入所有者權(quán)益，即相關(guān)的所得稅影響不包括在所得稅費(fèi)用中。②可供出售金融資產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定可以計(jì)提減值準(zhǔn)備，而稅法上不認(rèn)可減值準(zhǔn)備的計(jì)提，計(jì)稅基礎(chǔ)不因計(jì)提減值準(zhǔn)備而發(fā)生變化。4.長(zhǎng)期股權(quán)投資

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定區(qū)別對(duì)被投資單位的影響程度及是否存在活躍市場(chǎng)、公允價(jià)值能否可靠取得等分別采用成本法及權(quán)益法進(jìn)行核算。

稅法中對(duì)于投資資產(chǎn)的處理，要求按規(guī)定確定其成本后，在轉(zhuǎn)讓或處置投資資產(chǎn)時(shí)，其成本準(zhǔn)予扣除。因此，稅法中對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資并沒有權(quán)益法的概念。5.投資性房地產(chǎn)

（1）成本模式下，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法產(chǎn)生差異的原因和固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似，比如折舊方法、折舊年限、計(jì)提減值準(zhǔn)備等原因?qū)е沦~面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)存在差異。（2）公允價(jià)值模式下：

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則期末按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益；

稅法規(guī)定該類資產(chǎn)在持有期間因公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益，不應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，計(jì)稅基礎(chǔ)等于取得時(shí)的歷史成本扣除按稅法規(guī)定計(jì)提的累計(jì)折舊（攤銷）。6.存貨

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：賬面價(jià)值＝成本－存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

稅法：計(jì)稅基礎(chǔ)＝成本

7.持有至到期投資

（1）如果持有期間計(jì)提了減值準(zhǔn)備，與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等類似，會(huì)產(chǎn)生暫時(shí)性差異。

（2）如果持有期間未計(jì)提減值準(zhǔn)備：

①國(guó)債投資，因會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法計(jì)算收益的口徑不同，期末會(huì)計(jì)上按實(shí)際利率確認(rèn)的利息收入，稅法上不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，因此計(jì)稅時(shí)應(yīng)做納稅調(diào)整，但不產(chǎn)生暫時(shí)性差異。

②公司債券投資，按稅法規(guī)定，企業(yè)對(duì)持有至到期投資采用實(shí)際利率法確認(rèn)的利息收入，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得稅額，所以既不需要做納稅調(diào)整，也不會(huì)產(chǎn)生暫時(shí)性差異。三、所得稅費(fèi)用的計(jì)算

計(jì)算公式如下：

所得稅費(fèi)用=應(yīng)交所得稅-遞延所得稅資產(chǎn)增加額+遞延所得稅資產(chǎn)減少額+遞延所得稅負(fù)債增加額-遞延所得稅負(fù)債減少額

暫時(shí)性差異——是指一項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債的賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差額。

可抵扣暫時(shí)性差異——是指因企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)或負(fù)債的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)而形成的差異。這種差異的存在會(huì)導(dǎo)致未來應(yīng)納稅所得額的減少，從而會(huì)造成將來減少交納所得稅。對(duì)于將來會(huì)減少應(yīng)交納的所得稅額，現(xiàn)在要確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)。可抵扣暫時(shí)性差異×所得稅稅率=遞延所得稅資產(chǎn)

1.資產(chǎn)的賬面價(jià)值小于資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)

資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是指一項(xiàng)資產(chǎn)在未來期間可以在所得稅前扣除的總金額。2.負(fù)債的賬面價(jià)值大于負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)

負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)是指負(fù)債的賬面價(jià)值減去未來期間計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)按稅法規(guī)定可予抵扣的金額。

（二）應(yīng)納稅暫時(shí)性差異和遞延所得稅負(fù)債

應(yīng)納稅暫時(shí)性差異是指因企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，或負(fù)債的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)而形成的差異。這種差異會(huì)導(dǎo)致將來期間應(yīng)納稅所得額的增加，從而需要增加將來交納的所得稅。

應(yīng)納稅暫時(shí)性差異×所得稅稅率=遞延所得稅負(fù)債

三、資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法下，所得稅會(huì)計(jì)核算的一般程序

采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅的情況下，企業(yè)應(yīng)于每一資產(chǎn)負(fù)債表日（通常為年末）進(jìn)行所得稅的核算。企業(yè)進(jìn)行所得稅核算一般程序如下：

1.按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，確定資產(chǎn)負(fù)債表中除遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債以外的其他資產(chǎn)和負(fù)債項(xiàng)目的賬面價(jià)值。

2.按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于資產(chǎn)和負(fù)債計(jì)稅基礎(chǔ)的確定方法，以適用的稅收法規(guī)為基礎(chǔ)，確定資產(chǎn)負(fù)債表中有關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)。

3.比較資產(chǎn)、負(fù)債的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)，確定資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)納稅暫時(shí)性差異與可抵扣暫時(shí)性差異，進(jìn)而確定當(dāng)期的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債的期末應(yīng)有金額。

4.將當(dāng)期遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債的期末應(yīng)有金額與期初余額進(jìn)行比較。從而確定遞延所得稅資產(chǎn)的增加額或減少額，確定遞延所得稅負(fù)債的增加額或減少額。

5.按稅法規(guī)定計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)交所得稅額。并在應(yīng)交所得稅的基礎(chǔ)上，按照所得稅費(fèi)用的確定公式，確認(rèn)當(dāng)期所得稅費(fèi)用。并確認(rèn)應(yīng)予轉(zhuǎn)銷的遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債。常見的資產(chǎn)賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生暫時(shí)性差異舉例：常見的負(fù)債賬面價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生暫時(shí)性差異舉例：

不屬于資產(chǎn)、負(fù)債的特殊項(xiàng)目產(chǎn)生的暫時(shí)性差異舉例：

【例】A公司在開始正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前發(fā)生了500萬元的籌建費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)已計(jì)入當(dāng)期損益，稅法規(guī)定企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用允許在開始正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之后5年內(nèi)分期稅前扣除，假定企業(yè)在2014年開始正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，所得稅稅率為25%。要求：編制2014年期末確認(rèn)遞延所得說的會(huì)計(jì)分錄。

分析：該項(xiàng)費(fèi)用支出在發(fā)生時(shí)已計(jì)入當(dāng)期損益，不體現(xiàn)為資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)，如果將其視為資產(chǎn)，賬面價(jià)值為零。在2014年稅前扣除了500÷5＝100萬元，則與該筆費(fèi)用相關(guān)，其于未來期間可稅前扣除的金額為400萬元，即其在2014年12月31日的計(jì)稅基礎(chǔ)為400萬元。該項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值零與其計(jì)稅基礎(chǔ)400萬元之間產(chǎn)生了400萬元的暫時(shí)性差異，該暫時(shí)性差異在未來期間可減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，屬于可抵扣暫時(shí)性差異。分錄如下：借：遞延所得稅資產(chǎn)1000000貸：所得稅費(fèi)用1000000【例11-17】承例【例11-16】：A房地產(chǎn)開發(fā)公司2012年度利潤(rùn)表中利潤(rùn)總額1200萬元，假定該公司適用所得稅稅率為25%。

（一）2012年發(fā)生有關(guān)交易和事項(xiàng)中，會(huì)計(jì)處理與稅收處理存在的差別有：

1.2012年1月1日開始計(jì)提折舊一項(xiàng)固定資產(chǎn)，原值為600萬元，使用年限為10年，凈殘值為零，會(huì)計(jì)處理按雙倍余額遞減法計(jì)提折舊（第一年折舊120萬元），稅收處理按直線法計(jì)提折舊（年折舊60萬元）。

2.向關(guān)聯(lián)企業(yè)提供現(xiàn)金捐贈(zèng)200萬元。（稅法規(guī)定不予抵扣）

3.當(dāng)年度發(fā)生研究開發(fā)支出500萬元，其中300萬元作為資本化支出已計(jì)入無形資產(chǎn)成本。稅法規(guī)定其500萬元都應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。

4.應(yīng)付違反環(huán)保法規(guī)定罰款100萬元。（稅法規(guī)定不予抵扣）

5.期末對(duì)持有的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)提了30萬元存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。（稅法規(guī)定不予抵扣）

6.企業(yè)當(dāng)年取得國(guó)庫券利息收入20萬元，稅法規(guī)定國(guó)庫券利息收入不繳納所得稅。（二）根據(jù)上述資料，計(jì)算2012年度應(yīng)交所得稅

應(yīng)納稅所得額=1200萬+60萬+200萬-300萬+100萬+30萬-20萬=1270萬

應(yīng)交所得稅=1270萬×25%=317.5萬（三）計(jì)算2012年度遞延所得稅，并確認(rèn)所得稅費(fèi)用

資產(chǎn)、負(fù)債賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)差異計(jì)算表

項(xiàng)目賬面價(jià)值計(jì)稅基礎(chǔ)差異應(yīng)納稅暫時(shí)性差異可抵扣暫時(shí)性差異存貨800830

30固定資產(chǎn)原值600600

累計(jì)折舊12060

固定資產(chǎn)賬面價(jià)值480540

60無形資產(chǎn)3000300

其他應(yīng)付款100100

合計(jì)

30090根據(jù)上述資料，編制如下會(huì)計(jì)分錄：（假定年末以前企業(yè)遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債的余額均為零。）1.計(jì)算出應(yīng)交所得稅時(shí)：借：所得稅費(fèi)用317.5

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交所得稅317.52.確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)時(shí)：遞延所得說資產(chǎn)=90萬×25%=22.5萬

做如下會(huì)計(jì)分錄：借：遞延所得稅資產(chǎn)22.5

貸：所得稅費(fèi)用22.5

3.確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債遞延所得稅負(fù)債=300萬×25%=75萬

分錄如下：借：所得稅費(fèi)用75

貸：遞延所得稅負(fù)債75如果綜合在一起，可做如下分錄：借：所得稅費(fèi)用370

遞延所得稅資產(chǎn)22.5

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅317.5

遞延所得稅負(fù)債754.所得稅費(fèi)用的期末結(jié)轉(zhuǎn)

年末計(jì)算確認(rèn)了所得稅費(fèi)用，應(yīng)將其結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤(rùn)賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。

按上例，12年計(jì)算確認(rèn)的所得稅費(fèi)用為370萬元，應(yīng)作以下結(jié)轉(zhuǎn)分錄：借：本年利潤(rùn)370

貸：所得稅費(fèi)用370第八節(jié)利潤(rùn)分配的核算

一、利潤(rùn)分配順序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)，除國(guó)家另有規(guī)定外，應(yīng)按以下順序進(jìn)行分配：

1.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度發(fā)生的虧損

2.提取法定盈余公積金

3.向投資者分配利潤(rùn)二、利潤(rùn)分配的賬戶設(shè)置

設(shè)置“利潤(rùn)分配”總賬賬戶。借方：登記按照規(guī)定分配的利潤(rùn)數(shù)額和年終結(jié)轉(zhuǎn)來的本年的虧損數(shù)額。

貸方：登記年終結(jié)轉(zhuǎn)來的本年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)數(shù)額和虧損彌補(bǔ)的數(shù)額。

“利潤(rùn)分配”賬戶至少應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)賬戶：

1.“盈余公積補(bǔ)虧”明細(xì)賬戶

2.“提取盈余公積”明細(xì)賬戶

3.“應(yīng)付利潤(rùn)”明細(xì)賬戶

4.“未分配利潤(rùn)”明細(xì)賬戶

三、利潤(rùn)分配的會(huì)計(jì)處理

（一）彌補(bǔ)以前年度虧損

年末進(jìn)行利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將本年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)從“本年利潤(rùn)”賬戶結(jié)轉(zhuǎn)到“利潤(rùn)分配”賬戶及其所屬明細(xì)賬戶“未分配利潤(rùn)”賬戶的貸方，這樣就自然進(jìn)行了彌補(bǔ)。注意：在年末計(jì)算“應(yīng)納稅所得額”時(shí)，如果用稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)虧損，需要將彌補(bǔ)虧損的數(shù)額從應(yīng)納稅所得額中扣除。而用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)虧損，則不能進(jìn)行扣除。

（二）提取盈余公積的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)從凈利潤(rùn)中提取盈余公積金，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：利潤(rùn)分配—提取盈余公積

貸：盈余公積—法定盈余公積

—任意盈余公積

（三）向投資者分配利潤(rùn)的核算

企業(yè)計(jì)算出應(yīng)向投資者分配的利潤(rùn)，應(yīng)作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：利潤(rùn)分配—應(yīng)付利潤(rùn)

貸：應(yīng)付利潤(rùn)

（四）企業(yè)利潤(rùn)的年終結(jié)轉(zhuǎn)

1.年度終了，將本年實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)總額（或虧損總額）結(jié)轉(zhuǎn)到“利潤(rùn)分配”賬戶及所屬的“未分配利潤(rùn)”明細(xì)賬戶。

如果企業(yè)當(dāng)年盈利，分錄如下：

借：本年利潤(rùn)

貸：利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)

如果企業(yè)當(dāng)年發(fā)生虧損，分錄如下：

借：利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)

貸：本年利潤(rùn)

2.將“利潤(rùn)分配”賬戶所屬的其他明細(xì)賬戶，全部轉(zhuǎn)入“未分配利潤(rùn)”明細(xì)賬戶

如果企業(yè)當(dāng)年盈利，并進(jìn)行了利潤(rùn)分配，那么，結(jié)轉(zhuǎn)分錄一般如下：

借：利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)

貸：利潤(rùn)分配—提取盈余公積

—應(yīng)付利潤(rùn)

如果企業(yè)虧損，并沒有進(jìn)行彌補(bǔ)，也不存在進(jìn)行利潤(rùn)分配。則將虧損額從“本年利潤(rùn)”賬戶轉(zhuǎn)入“利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)”賬戶的借方后，不需要進(jìn)行其他的賬務(wù)處理。