風(fēng)動(dòng)常德城市化大方向看湖南大旅游區(qū)新桃源思想與需求決定市場(chǎng)力中國(guó)黃金旅游（長(zhǎng)-張-渝）大走廊樞紐站、常德后花園桃源縣城BT土地模式公園化城市綜合體項(xiàng)目策劃對(duì)話桃源的城市理想這一刻，讓世人矚目開發(fā)機(jī)構(gòu)&桃源！新桃源城綜合體育公園+主題文化公園+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)復(fù)合商業(yè)型城市綜合體+增值型中央公園社區(qū)+湘西北標(biāo)志性國(guó)際公寓部落+代建綜合性行政中心de一體化項(xiàng)目這樣的視野看桃源的今天明天政府、投建、市場(chǎng)多方影響力的需求用思想力締造影響力謀求多方贏局項(xiàng)目復(fù)合型BT合作的初步探討“湘西北最富活力的創(chuàng)業(yè)基地”“華中古老的歷史文化福地”“全國(guó)電氣化試點(diǎn)縣”、“滇黔孔道”和“世外桃源”。附：項(xiàng)目背景及規(guī)劃構(gòu)想附：投資效益初步估算

這樣的視野看桃源的今天明天1.5個(gè)關(guān)鍵詞認(rèn)識(shí)桃源與房產(chǎn)關(guān)聯(lián)的城市化區(qū)位與產(chǎn)業(yè)呼喚桃源古城與文化與商務(wù)的復(fù)興N個(gè)愿景及民間實(shí)力將迸發(fā)新城速度與全境旅游城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化是桃源出路導(dǎo)致百業(yè)大機(jī)遇20、30分鐘生活圈及全國(guó)性洼地效應(yīng)促進(jìn)返鄉(xiāng)桃源房地產(chǎn)尤其品質(zhì)地產(chǎn)正處萌芽狀態(tài)，所幸的是：黨政決策大手筆，執(zhí)政思維大骨架，是一個(gè)值得投資的獨(dú)特區(qū)域，隨著常張、滬瑞、長(zhǎng)渝高速等相繼使用，桃花源景區(qū)國(guó)際化獨(dú)立擎引將更彰顯良好機(jī)遇

房地產(chǎn)角度的桃源是什么？相對(duì)而言：桃源“樓”尚未成“市”，故暫非有“桃源樓市”“南擴(kuò)西進(jìn)東控，一城兩區(qū)，帶狀相連，整體推進(jìn)”——美好的規(guī)劃，一定能夠?qū)崿F(xiàn)！全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展方興未艾，無(wú)疑都有各自特色的規(guī)劃、戰(zhàn)略、推廣。桃源其實(shí)是一顆沒被雕琢好的翡翠：處于全國(guó)70個(gè)中大城市之一的常德城后花園地帶——相當(dāng)于廣深之東莞的區(qū)位價(jià)值，自我獨(dú)立發(fā)展的優(yōu)勢(shì)逐步提升。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型、全境旅游的國(guó)家定位和資源優(yōu)勢(shì)，需要25萬(wàn)人口定位的城市孵化器。老城改造與新城建設(shè)兩頭并進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在這里幾乎沒有“成市”，處于缺乏思想與先進(jìn)開發(fā)理念邊的起步階段——巨大機(jī)會(huì)！以原本視覺和動(dòng)態(tài)思維：準(zhǔn)確把握桃源城市化大勢(shì)產(chǎn)業(yè)頗具特色的桃源區(qū)位價(jià)值凸顯的桃源房產(chǎn)尚處萌芽的桃源新城緩老城擠的桃源資源亟待整合的桃源現(xiàn)15萬(wàn)人口，規(guī)劃25萬(wàn)現(xiàn)65萬(wàn)人口，規(guī)劃120萬(wàn)湖南省2010年縣域經(jīng)濟(jì)人均GDP排名“若筑巢引鳳推動(dòng)“返鄉(xiāng)潮”有效形成，同時(shí)快速提升中國(guó)黃金旅游通道樞紐站的優(yōu)勢(shì)、加快城市化步伐，新產(chǎn)業(yè)人才與商業(yè)模式的大量引入。桃源將迅速騰飛27

郴州市宜章縣

13391元28

永州市雙牌縣

12987元

29

常德市石門縣

12902元30

株洲市株洲縣

12559元

31

衡陽(yáng)市衡南縣

12352元32

婁底市漣源市

12334元

33

懷化市沅陵縣

12259元34

株洲市茶陵縣

12052元

35

永州市東安縣

11987元36

常德市安鄉(xiāng)縣

11910元

37

邵陽(yáng)市邵東縣

11785元38

永州市藍(lán)山縣

11560元

39

衡陽(yáng)市常寧市

11516元40

懷化市靖州縣

11398元

41

株洲市炎陵縣

11396元42

衡陽(yáng)市衡山縣

11376元

43

常德市桃源縣

11210元44

湘潭市湘潭縣

11206元45

常德市澧縣

10972元46

邵陽(yáng)市綏寧縣

10923元

47

衡陽(yáng)市衡陽(yáng)縣

10460元48

懷化市芷江縣

10066元49

永州市道縣

10009元50

益陽(yáng)市桃江縣

9985元51

益陽(yáng)市南縣

9877元

52

常德市漢壽縣

9853元生態(tài)旅游、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)承東接西腹地官方數(shù)據(jù)稱2010人均GDP

11210元、2011人均收入15098、2011人均存款10033、以及人均居住面積等均已經(jīng)達(dá)到“小康水平”但財(cái)政需奮斗：2011年為8.507億元?，F(xiàn)向“10億元俱樂部”發(fā)力，基礎(chǔ)建設(shè)亟待立體拉動(dòng)——在省直管縣財(cái)政大背景下，加大機(jī)制創(chuàng)新力度已成可能“全國(guó)返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)示范縣”——無(wú)疑：房地產(chǎn)區(qū)域剛需和城市消費(fèi)將快速抬頭----昭示：這里需要主題化的城市引擎2011年開發(fā)不到20萬(wàn)平方米。目前3個(gè)樓，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和本地政府多年來(lái)奮斗型執(zhí)政不太適應(yīng)！2011年全縣商業(yè)零售服務(wù)消費(fèi)77.6435億元，官方測(cè)算統(tǒng)計(jì)全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15098元，人均存款首次突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10033元——一是資金嚴(yán)重滯留，二是本區(qū)主體消費(fèi)人群流失，三是本地消費(fèi)平平——說明商業(yè)、服務(wù)、休閑、文化產(chǎn)業(yè)粗放落后，服務(wù)設(shè)施改造、升級(jí)、新型城市業(yè)態(tài)打造等的空間巨大。城市規(guī)劃細(xì)節(jié)有待改善。桃源生態(tài)好，但城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是區(qū)域城市化最大瓶頸。故暫缺乏對(duì)回鄉(xiāng)精英創(chuàng)業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)生化、人才高地建設(shè)等的核心引力。所幸新一屆堅(jiān)強(qiáng)、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、智慧的精英型黨政班子，使得國(guó)家、省市極為重視且非常科學(xué)可行的《桃源城鄉(xiāng)一體化示范縣規(guī)劃綱要》正穩(wěn)妥推進(jìn)，全境化旅游支柱產(chǎn)業(yè)的國(guó)家定位已然形成。目前招商模式正在加大創(chuàng)新力度，以根治民間富有、財(cái)政平凡、生態(tài)較好、建設(shè)平凡的暫時(shí)宿命！但，這又給了有準(zhǔn)備的新型投建商的難得機(jī)遇——因?yàn)槲覀兿嘈盘以袋h政舵手、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)將無(wú)以復(fù)加地支撐本應(yīng)復(fù)興的集合體商業(yè)模式目前常住人口15萬(wàn)左右，一體化與”十二五規(guī)劃”城關(guān)2012、2020年分別達(dá)到18萬(wàn)、25萬(wàn)，城區(qū)建成面積由目前10平方公里達(dá)到18和25平方公里。有理由相信這里會(huì)成為“湘西北的蘇州“。當(dāng)很多地方房地產(chǎn)無(wú)空間了，這里卻高速發(fā)展！主題地產(chǎn)是其中耀眼板塊——因?yàn)椴粌H僅是桃源的縣城，更是部分安化、沅陵、鼎城、慈利和全境桃源五區(qū)縣輻射300萬(wàn)消費(fèi)人口的中心重鎮(zhèn)——常德后花園、常德蘇州、全旅游極輻射300萬(wàn)消費(fèi)人口的湘西北中心衛(wèi)星城中國(guó)武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)（重慶--懷化--湘西--常德）骨干縣、長(zhǎng)張懷渝黃金旅游大區(qū)之樞紐站--承接?xùn)|西南北，引領(lǐng)人文文化。

滬瑞、常張高速利好，常桃高度融合。漸行漸近的20分鐘生活事業(yè)圈特色經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及縣域主體空間已經(jīng)實(shí)現(xiàn)30分鐘生活圈國(guó)家級(jí)桃花源景區(qū)10分鐘老城新南城新東城新北城火車站及生態(tài)中心桃花源景區(qū)市轄管區(qū)策劃案項(xiàng)目定址片區(qū)桃源整體經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、礦產(chǎn)開發(fā)、畜牧業(yè)、旅游業(yè)為龍頭，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速；受環(huán)保政策影響，冶煉和新型工業(yè)可能由東遷至縣城工業(yè)園區(qū)人口總量及縣城人口總量較高，但人均GDP排名在全省縣域經(jīng)濟(jì)偏低；受產(chǎn)業(yè)影響，貧富差距嚴(yán)重，自然形成一批具有強(qiáng)勁消費(fèi)力及投資意識(shí)的私營(yíng)業(yè)主——新城高端商業(yè)、復(fù)合商業(yè)消費(fèi)及不動(dòng)產(chǎn)投資主力軍；

房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，開發(fā)規(guī)模及水平偏低，城區(qū)內(nèi)多年無(wú)商業(yè)項(xiàng)目及較大規(guī)模以上住宅項(xiàng)目上市；住宅以普通產(chǎn)品為絕對(duì)主力。商業(yè)形態(tài)落后，以自然形成的零售商業(yè)為主；核心商業(yè)區(qū)內(nèi)一鋪難求；除大地電器，沒有任何大中型零售、餐飲、娛樂等主力商業(yè)配套。酒店業(yè)、休閑業(yè)、商務(wù)業(yè)幾近空白，消費(fèi)流失十分嚴(yán)重。桃源縣城訪談?dòng)∮?/p>

縱觀桃源的昨天、今天、明天，本案標(biāo)的之【BT綜合體育公園+BT主題文化公園+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)復(fù)合商業(yè)型城市綜合體+增值型中央公園社區(qū)+湘西北標(biāo)志性國(guó)際公寓部落+一體化項(xiàng)目】，無(wú)疑有著良好的市場(chǎng)需求。對(duì)于新桃源誰(shuí)將華麗轉(zhuǎn)身……來(lái)領(lǐng)風(fēng)騷？

政府、投建、市場(chǎng)多方影響力的需求

2.執(zhí)行規(guī)劃實(shí)現(xiàn)一體化樹立吸引核催化園區(qū)

主板項(xiàng)目拉升新城地價(jià)政府需求主題文化打造影響力

創(chuàng)新BT緩解建設(shè)困局機(jī)制創(chuàng)新與政策支持長(zhǎng)效規(guī)劃與市場(chǎng)基礎(chǔ)

創(chuàng)新對(duì)接市場(chǎng)樹立標(biāo)桿投建需求進(jìn)入機(jī)制與利益獲得

明朗BT提升資本效能配套基礎(chǔ)與速度規(guī)模置業(yè)與創(chuàng)業(yè)依賴環(huán)境

品質(zhì)項(xiàng)目拉升投資機(jī)會(huì)市場(chǎng)需求區(qū)別傳統(tǒng)卓有影響力

合理成本及置業(yè)面子現(xiàn)實(shí)與需求之間的矛盾需求現(xiàn)狀樹立大桃源輻射關(guān)聯(lián)區(qū)域差異化旗幟，建立常德甚至湘西北縣域經(jīng)濟(jì)和城市化非凡影響力！合理的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)較快速變現(xiàn)，以優(yōu)質(zhì)、綜合、規(guī)模的產(chǎn)品對(duì)接市場(chǎng)中高端價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)供銷安全返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、進(jìn)城置業(yè)、攔截去常德群體，需要營(yíng)造全城軟硬件和超高性價(jià)比環(huán)境——規(guī)模與優(yōu)質(zhì)屬于主流四線城市的次級(jí)市場(chǎng)，資本匯聚與流出明顯逆差，人文與地緣經(jīng)濟(jì)對(duì)（思想+資本+團(tuán)隊(duì)+模式）實(shí)力型開發(fā)商較有吸引核。不宜零星無(wú)序開發(fā)。規(guī)模化開發(fā)的土地、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)等的疊加，需要巨大的資金鏈來(lái)承擔(dān)，區(qū)域商務(wù)消費(fèi)與房?jī)r(jià)偏低，資本效能需要催化一刀切的土地出讓機(jī)制和假如不明朗化的BT模式，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商另?yè)駸狳c(diǎn)地區(qū)。桃源新舊兩城亟待大盤、品質(zhì)盤、商業(yè)商務(wù)平臺(tái)等的帶動(dòng)。以思想力締造影響力：先放水養(yǎng)魚，后多方贏局以招商機(jī)制和復(fù)合BT創(chuàng)新、開發(fā)思想先進(jìn)性解決問題矛盾矛盾矛盾桃源主題化的城市功能轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代商業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化休閑娛樂產(chǎn)業(yè)嫁接和捆綁、鎖定湖南省七大新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)中的“文化創(chuàng)意”這一理念和領(lǐng)域，是不可忽視的！而桃源恰恰是一個(gè)具有“文化創(chuàng)意”基因的區(qū)域。如何在已取得的成就面前繼續(xù)尋找桃源新的兩型社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破口和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)？如何為桃源城市化暨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展構(gòu)筑新的平臺(tái)？如何提升桃源的城市形象和商業(yè)輻射力？如何形成【民生+房產(chǎn)+品位+速度+......==一體化孵化池】？如何將項(xiàng)目發(fā)展和城市發(fā)展緊密結(jié)合起來(lái)？拓展關(guān)鍵詞：文化創(chuàng)意公園先行規(guī)劃領(lǐng)先

3.用思想力締造影響力謀求多方贏局桃源新城本案發(fā)展路子如何走？時(shí)代浪潮催化我們不得停留在“投資開發(fā)”硬概念上，需強(qiáng)化“軟思想”、整合三方需求型資源，要走“主題地產(chǎn)城市復(fù)合建筑群及公園引擎部落”的路子，要給足配套政策，要把創(chuàng)意資源裝進(jìn)項(xiàng)目中心區(qū)，形成城市整體項(xiàng)目庫(kù)吸引投資包括智力投資的爆破點(diǎn)。桃源新城【BT綜合體育公園+BT主題文化公園+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)復(fù)合商業(yè)型城市綜合體+增值型中央公園社區(qū)+湘西北標(biāo)志性國(guó)際公寓部落+BT代建行政綜合中心一體化項(xiàng)目】

，就是全城新中心的引爆點(diǎn)——桃源匹配規(guī)模建筑與景觀集群模式附：項(xiàng)目背景及規(guī)劃構(gòu)想桃花源景區(qū)方向一中職能機(jī)關(guān)商業(yè)延伸干道附：項(xiàng)目背景及規(guī)劃構(gòu)想＞＞產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議（非住宅部分）綠色生態(tài)建筑綠色建筑定義項(xiàng)目在節(jié)能、環(huán)保方面適度創(chuàng)新，創(chuàng)湘西北環(huán)保公共建筑群的先鋒！

桃源CPD中央雙公園——高檔住宅、財(cái)富和名望的象征

——桃源城市化、品位化、名片化之必須世界上第一個(gè)中央公園區(qū)——USA·NY·CENTRALPARKDISTRICT（美國(guó)?紐約?中央公園區(qū)）在城市中，生活在鋼筋混凝土森林中的人們利用各式各樣的方法，努力創(chuàng)造出綠色空間。這一方面體現(xiàn)了人類追求自由的公共活動(dòng)空間、崇尚綠色、崇尚自然的天性，另一方面也反映出城市中的綠色空間是一種十分珍貴的稀缺資源。從全球的發(fā)展過程來(lái)看，像中央公園這樣大規(guī)模的綠色空間只有在城市化之前預(yù)先規(guī)劃設(shè)計(jì)甚至建造才可以實(shí)現(xiàn)。

鄰近公園的房地產(chǎn)一般都會(huì)成為高尚社區(qū)，其根本原因在于這些地區(qū)中的居民可以觀賞到或較方便地利用更接近自然環(huán)境的大面積綠地。從世界中央公園發(fā)展的規(guī)律來(lái)看：中央公園區(qū)已經(jīng)成為高尚社區(qū)的代名詞溢價(jià)幅度城市比較

北京市認(rèn)可溢價(jià)比例在15%—20%的最多，占到32%，10%以上比例占72%；上海市認(rèn)可溢價(jià)比例在15%—20%的最多，占到33%，10%以上比例占76%。公園主題思路原則：吸引人流，與客戶建立共鳴，最大化提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值公園打造的主題性強(qiáng)公園營(yíng)運(yùn)的參與度高公園建設(shè)的成本控制合理[主題公園特點(diǎn)分類]

如體育主題公園、蘇州園林主題公園、觀景主題公園等大眾主題如陪都主題公園、蘇州養(yǎng)生主題公園等差異化特色主題其優(yōu)點(diǎn)在于客戶面廣、利用率高，可以更好的吸引人流；參與性較強(qiáng)的功能設(shè)置其中，可以更好的與客戶產(chǎn)生互動(dòng)其缺點(diǎn)在于特色化不強(qiáng)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)高其優(yōu)點(diǎn)在特色化強(qiáng)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)低其缺點(diǎn)在于目標(biāo)群體范圍較窄、利用率不高、人流吸引功能較弱本案大眾主題定位之一——體育主題公園概念思路以項(xiàng)目為核心輻射湘西北數(shù)縣，吸引桃源本城市及縣域公眾參與，為體育為主要業(yè)態(tài)、集合休閑、觀景為一體的參與型運(yùn)動(dòng)公園。項(xiàng)目類型設(shè)置球類運(yùn)動(dòng)：籃球、羽毛球、乒乓球網(wǎng)球、高爾夫推桿練習(xí)、游泳等健身活動(dòng)：慢跑道、滑板、山地自行車運(yùn)動(dòng)等兒童活動(dòng)：游樂場(chǎng)、卡丁車道、創(chuàng)意中心等休閑活動(dòng)：自助燒烤、陽(yáng)光草坪、晨練廣場(chǎng)等主題活動(dòng)：CS體驗(yàn)、婚慶景觀、情景寫生等桃源體育主題公園定位的特點(diǎn)和影響（本案對(duì)應(yīng)主題文化公園解析此略）以體育為定位主題，公園特征明確，有利于進(jìn)行品牌推廣和維護(hù)。定位及產(chǎn)品功能兼顧老、中、青、兒童的行為需求，有利于聚斂人氣，提高利用度。產(chǎn)品功能參與性