1中信信誠·富興地產(chǎn)朝陽項目專項資產(chǎn)管理計劃2015年3月摘要2湖南富興集團(tuán)有限公司（以下簡稱“富興集團(tuán)”）于2014年11月21日通過公開招牌掛取得位于北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南【交易文件編號：京土整儲掛(朝)[2014]076號】土地使用權(quán)，富興集團(tuán)擬成立新的項目公司（即：北京興園置業(yè)發(fā)展有限公司，注冊資金2000萬元）專門負(fù)責(zé)該地塊開發(fā)。富興集團(tuán)擬以新設(shè)項目公司北京興園置業(yè)發(fā)展有限公司為融資主體，向我司申請總額不超過9億元的房地產(chǎn)項目融資，用于該項目開發(fā)建設(shè)（項目暫未命名）。根據(jù)國土局掛牌信息，該地塊位于朝陽區(qū)東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南，東至規(guī)劃單店西路中線，南至規(guī)劃東壩中街中線，西至規(guī)劃西壩中路中線，北至規(guī)劃西壩南路中線。地塊建筑控制規(guī)模56369平米，其中居住部分建筑面積51243平米，商業(yè)部分建筑面積5126平米，成交價13.8億元,加上契稅及配套費(fèi)總計為14.21億元。鑒于該項目地理位置優(yōu)越，產(chǎn)品以剛需為主，預(yù)計未來銷售前景良好，還款來源較為穩(wěn)定；擔(dān)保方富興集團(tuán)資產(chǎn)實力和擔(dān)保能力較強(qiáng)，企業(yè)信用良好。我部擬發(fā)起設(shè)立“中信信誠·富興地產(chǎn)朝陽項目專項資產(chǎn)管理計劃”。2目錄項目概況及交易結(jié)構(gòu)交易對手及擔(dān)保方資金擬運(yùn)用項目還款來源過程管理風(fēng)險分析及風(fēng)險管理一二三四五六34一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)41.1產(chǎn)品要素表（1）計劃名稱中信信誠-富興地產(chǎn)朝陽項目專項資產(chǎn)管理計劃交易對手名稱北京興園置業(yè)發(fā)展有限公司擔(dān)保方名稱湖南富興集團(tuán)有限公司（項目公司母公司）、易大盛（富興集團(tuán)實際控制人）企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模民營企業(yè)、中大型募集管理資產(chǎn)最高額不超過9億元(后1.5億元我司重新上會審批通過后發(fā)行）計劃期限24個月，滿12個月可提前結(jié)束。資金用途用于支付京土整儲掛(朝)[2014]076號（項目暫未命名）土地款及項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)。45一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)51.1產(chǎn)品要素表（2）計劃名稱中信信誠-富興地產(chǎn)朝陽項目專項資產(chǎn)管理計劃還款來源主要還款來源為該項目銷售款，預(yù)計項目可實現(xiàn)銷售收入22.7億元，足以覆蓋融資本息。第二還款來源為擔(dān)保富興集團(tuán)的經(jīng)營收入。風(fēng)險保障措施1、保證擔(dān)保：湖南富興集團(tuán)有限公司、集團(tuán)實際控制人易大盛提供無限連帶保證擔(dān)保。2、股權(quán)質(zhì)押：受讓項目公司80%的股權(quán)，富興集團(tuán)將其持有的項目公司剩余20%股權(quán)質(zhì)押我司，我司實際掌控項目公司。3、項目用地抵押：項目公司支付完全部土地款取得該項目土地證后15個工作日內(nèi)將項目用地抵押至委貸銀行。4、項目監(jiān)管:委派一名董事，并具有重大事項一票否決權(quán);委派現(xiàn)場人員管理，與項目公司人員共同管理項目公司章，證，??；資金用途管控，專項用于該項目開發(fā)及我司認(rèn)可用途；銷售回款賬戶監(jiān)管，銷售回款實行封閉式管理，并保留降價銷售權(quán)、提高資金歸集比例的權(quán)利等。時點歸集：資管計劃到期前6個月開始?xì)w集，累計歸集比例為5%、10%、15%、30%、60%、100%。5、內(nèi)部信用增級措施：項目公司另一股東富興集團(tuán)出具承諾：在我司資管計劃未結(jié)束前，未經(jīng)我司同意，不得要求項目公司歸還股東借款、分紅，不得提前撤資；項目開工后，承建方出具放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾；項目公司在我司指定的保險公司投保以我司為第一受益人的工程險。融資方提供項目的施工和銷售的商業(yè)計劃書，作為相關(guān)合同的組成部分，我司以此作為考核依據(jù)。56一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)61.1產(chǎn)品要素表（3）過渡性擔(dān)保措施：鑒于目前北京市政府為防止炒賣土地，目前土地新規(guī)及現(xiàn)行做法中，在辦妥土地證和發(fā)改委項目備案前，不得對項目公司股權(quán)作變更，因此首期放款前我司無法入股項目公司80%股權(quán)。首期放款前增加過渡性的相關(guān)措施：1、湖南富興集團(tuán)有限公司將其持有的全部項目公司股權(quán)質(zhì)押給我司，并辦妥后續(xù)我司受讓項目公司80%股權(quán)的相關(guān)手續(xù)及法律文書；2、湖南富興集團(tuán)向我司出具承諾函：承諾在項目辦妥國土證和發(fā)改委的項目備案后的十個工作日內(nèi)，將無條件的將其所持有的項目公司股權(quán)的80%轉(zhuǎn)讓給我司，并承擔(dān)到期回購的責(zé)任；3、北京金地科創(chuàng)置業(yè)有限公司將其持有的北京富興金地置業(yè)有限公司92%的股權(quán)過戶給我司；4、漆學(xué)榮將其持有的北京富興金地置業(yè)有限公司8%股權(quán)為本資管計劃提供質(zhì)押擔(dān)保，并承諾我司持有富興金地股權(quán)期間放棄股東在公司相關(guān)權(quán)益，如否決權(quán)等；67一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)71.1產(chǎn)品要素表（3）過渡性擔(dān)保措施：

5、北京富興金地置業(yè)有限公司為資管計劃提供連帶責(zé)任的保證擔(dān)保，我司同時對該公司派出現(xiàn)場監(jiān)管人員，共管該公司的章，證，印，其所有銷售資金除歸還工商銀行的借款本息，支付工程尾款，和日常開支外，資金不得外流。6、若項目公司北京興園置業(yè)發(fā)展有限公司在上述過渡擔(dān)保期內(nèi)未達(dá)考核點任務(wù)，則在本資管計劃退出前，我司持有的北京富興金地置業(yè)有限公司不予退還原股東，本資管計劃退出后再予以退還。過渡性擔(dān)保措施終止條件：待項目公司將80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我司并辦妥相關(guān)手續(xù)，我司將持有的北京富興金地置業(yè)有限公司92%股權(quán)轉(zhuǎn)回給北京金地科創(chuàng)置業(yè)有限公司，將質(zhì)押于我司的漆學(xué)榮8%的北京富興金地置業(yè)有限公司股權(quán)解押，同時解除對北京富興金地置業(yè)有限公司監(jiān)管；項目公司80%股權(quán)過戶給我司后，項目公司原股東富興集團(tuán)將剩余20%股權(quán)質(zhì)押。資管計劃標(biāo)的項目取得預(yù)售許可證后,解除北京富興金地置業(yè)有限公司連帶擔(dān)保責(zé)任。78一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)81.2交易結(jié)構(gòu)圖89一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)91.2交易結(jié)構(gòu)圖說明我司設(shè)立本專項資產(chǎn)管理計劃，由我司向社會合格投資者認(rèn)購9億元，可分期募集。項目公司所得資金全部用于該土地款的支付、項目后續(xù)開發(fā)及我司認(rèn)可的其他用途。募集資金中1600萬元受讓項目公司80%股權(quán)；項目公司剩余20%股權(quán)質(zhì)押于我司名下。項目公司取得該項目土地證后15個工作日內(nèi)無條件為本資管計劃提供抵押擔(dān)保。富興集團(tuán)、集團(tuán)實際控制人易大盛提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。項目公司按約定償還本資管計劃債務(wù)本金及利息，我司將所得現(xiàn)金類財產(chǎn)向優(yōu)先級受益人進(jìn)行分配。在優(yōu)先級受益人實現(xiàn)預(yù)期收益后，我司將項目公司的股權(quán)分配給劣后級受益人，即富興集團(tuán)及其他指定第三方（若有），本資管計劃結(jié)束。910一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)101.3分期募集計劃

第一階段73400萬元：放款前項目公司100%股權(quán)質(zhì)押至我司且項目公司的章，證，印直接移交至我司共管，項目公司后續(xù)將80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我司的相關(guān)法律文書備妥；相關(guān)擔(dān)保合同簽署完畢；富興集團(tuán)出具承諾，在辦妥項目公司土地證和發(fā)改委項目備案后，將無條件地將項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我司，并按期回購；北京金地科創(chuàng)置業(yè)有限公司將其持有的北京富興金地置業(yè)有限公司92%的股權(quán)過戶給我司；漆學(xué)榮承諾放棄股東在公司相關(guān)權(quán)益，如否決權(quán)等，并將其持有的北京富興金地置業(yè)有限公司8%股權(quán)為本資管計劃提供質(zhì)押擔(dān)保；北京富興金地置業(yè)有限公司為資管計劃提供連帶責(zé)任的保證擔(dān)保合同簽署完畢，我司共管該公司的章，證，印。我司通過銀行委托貸款發(fā)放至項目公司，我司將監(jiān)管資金付至項目公司指定的賬戶后三個工作日內(nèi)，全部用于支付【交易文件編號：京土整儲掛(朝)[2014]076號】土地款及相應(yīng)稅費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用。1011一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)111.3分期募集計劃

第二階段1600萬元：

第二階段1600萬元資金用于受讓項目公司80%股權(quán)，待項目公司修改完畢公司章程，剩余股權(quán)質(zhì)押至我司。

第三階段15000萬元：

項目開發(fā)建設(shè)階段，如未申請銀行開發(fā)貸款，經(jīng)我司上會審批同意后以銀行委托貸款形式發(fā)行第三階段15000萬元，資金用于項目后續(xù)建設(shè)及我司認(rèn)可其他用途。如項目公司申請開發(fā)貸款，所獲資金必須由我司監(jiān)管，只能用于歸還我司貸款或用于項目建設(shè)，且我司為土地抵押第一順位抵押權(quán)人。

111212一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)1.4運(yùn)作及退出流程12一、項目概況及交易結(jié)構(gòu)131.4運(yùn)作及退出流程本資管計劃期限預(yù)計不超過24個月，期滿12個月可提前結(jié)束。專項資管計劃期間，項目公司按照合同約定在每期資產(chǎn)管理計劃成立后10個工作日及成立滿12個月后10個工作日內(nèi)，支付我司各1%管理費(fèi)；剩余11.5%/年的收益，每半年支付一次，于每年的6月20日、12月20日結(jié)算。資產(chǎn)管理人依據(jù)《資產(chǎn)管理合同》在核算日后15個工作日內(nèi)向資產(chǎn)委托人支付投資收益。專項資管計劃期間，項目公司應(yīng)定期（如按季度）提供有關(guān)其財務(wù)會計資料及經(jīng)營狀況報告，包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、工程建設(shè)進(jìn)度情況、證照獲取情況、資金使用情況、銷售回款情況等，配合資產(chǎn)管理人的監(jiān)督檢查。有關(guān)專項資管計劃運(yùn)作中的過程管理及考核等內(nèi)容，嚴(yán)格按照我司貸后管理制度要求。項目到期，項目公司償還債務(wù)本金及利息，我司將所得現(xiàn)金類財產(chǎn)向受益人進(jìn)行分配。在受益人實現(xiàn)預(yù)期收益后，將項目公司的股權(quán)分配給富興集團(tuán)或其他指定第三方（若有），本資管計劃結(jié)束。13目錄項目概況及交易結(jié)構(gòu)交易對手及擔(dān)保方資金擬運(yùn)用項目還款來源過程管理風(fēng)險分析及風(fēng)險管理一二三四五六1415二、交易對手及擔(dān)保方152.1項目公司/融資方

本次融資主體為北京興園置業(yè)發(fā)展有限公司，項目公司于2014年11月底申請注冊，由湖南富興集團(tuán)有限公司全資控股，注冊資金人民幣2000萬元。項目公司為新公司，無歷史經(jīng)營和負(fù)債。1516二、交易對手及擔(dān)保方162.2擔(dān)保方——富興集團(tuán)概況

161717二、交易對手及擔(dān)保方2.2.1富興集團(tuán)信用狀況總資產(chǎn)超100億元的民營企業(yè)！湖南非上市民營企業(yè)前十名！湖南首家發(fā)行中小企業(yè)集合債的民營企業(yè)！湖南唯一非上市民營企業(yè)獲得外部評級AA級企業(yè)！聯(lián)合資信評估有限公司于2014年10月31日，對湖南富興集團(tuán)有限公司信用評級為：長期信用AA級，評級展望為穩(wěn)定。富興集團(tuán)是湖南唯一一家獲得外部評級AA級及以上評級的非上市民營企業(yè)。1718二、交易對手及擔(dān)保方2.2.2公司簡介

2011年5月3日，經(jīng)湖南省工商局以注冊號430000000088234核準(zhǔn)，公司經(jīng)營范圍變更為：國家法律、法規(guī)允許的實業(yè)投資；一汽大眾品牌汽車經(jīng)營；國家法律、法規(guī)允許的汽車配件、建筑材料（不含硅酮膠）、金屬材料、化工原料（不含危險及監(jiān)控化學(xué)品）、電子產(chǎn)品（不含無線電發(fā)射設(shè)備）、普通機(jī)械、五金、家電、農(nóng)副產(chǎn)品（不含食品）的銷售及計算機(jī)軟件開發(fā)（含服務(wù)外包）。富興集團(tuán)是一家以汽車服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)，集商貿(mào)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游度假、公益服務(wù)等于一體的綜合性大型民營企業(yè)集團(tuán)公司，下轄直屬企業(yè)20家，分布在北京、上海、天津、沈陽、武漢、成都、及湖南長沙、岳陽等大中型城市。經(jīng)過多年的發(fā)展，富興集團(tuán)形成了“邦田汽修”、“金盾施救”、“邦田檢測”、“飛鴿藥業(yè)”、“財富興園”、“福壽山莊”等知名品牌。1819二、交易對手及擔(dān)保方股東簡介公司實際控制人為易大盛，持有公司50.80%的股權(quán)。易大盛，男，生于1961年2月，中共黨員，大學(xué)學(xué)歷；現(xiàn)任公司董事長兼總裁，1985年至1990年，任湖南省岳陽市郊區(qū)人民政府科員、副科長、科長職務(wù)，1990年5月，組建岳陽郊區(qū)政府機(jī)關(guān)汽車修理廠，任廠長，1999年至2007年任湖南省第九屆、第十屆、第十一屆人大代表。易大盛為富興集團(tuán)控股股東、實際控制人，為本資管計劃提供無限連帶保證擔(dān)保。公司第二大股東易元保，男，系易大盛兄弟，生于1952年12月，中專學(xué)歷；現(xiàn)任公司董事、副總裁；歷任岳陽樓區(qū)汽車修理廠廠長、岳陽邦田公司總經(jīng)理、集團(tuán)公司副總裁、汽車事業(yè)部總經(jīng)理等職務(wù)。單海燕，女，生于1964年7月，EMBA學(xué)歷，會計師；現(xiàn)任公司董事、財務(wù)中心總經(jīng)理；歷任岳陽萊特置業(yè)有限公司財務(wù)部副部長；1995年7月加盟湖南富興集團(tuán)有限公司。2008年起任湖南省企業(yè)誠信協(xié)會岳陽分會副會長職務(wù)。19二、交易對手及擔(dān)保方202.2.5富興集團(tuán)開發(fā)經(jīng)驗

富興集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括工業(yè)園區(qū)開發(fā)及住宅項目開發(fā)，其中工業(yè)園區(qū)開發(fā)主要由子公司北京金地、上海財富興園和武漢財富興園負(fù)責(zé)；住宅項目開發(fā)主要由子公司富興房開和長沙金地負(fù)責(zé)。經(jīng)營資質(zhì)公司旗下地產(chǎn)板塊子公司北京金地成立于2002年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)；上海財富興園成立于2004年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)；武漢財富興園成立于2008年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)；富興房開成立于1996年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)；長沙金地成立于1998年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。集團(tuán)自成立以來，先后開發(fā)100余萬平米的工業(yè)地產(chǎn)和150萬平米的商業(yè)地產(chǎn)，總建筑面積超過260萬平米。2021二、交易對手及擔(dān)保方21

富興集團(tuán)已開發(fā)及正開發(fā)主要項目212222二、交易對手及擔(dān)保方2223二、交易對手及擔(dān)保方2324二、交易對手及擔(dān)保方2425二、交易對手及擔(dān)保方25二、交易對手及擔(dān)保方262.2.6集團(tuán)土地儲備情況富興集團(tuán)擁有土地儲備3044.82畝，分別位于湖南省、北京區(qū)及武漢市等地。其中湖南省的土地儲備在2006年以前均通過協(xié)議價取得，2006年后均通過招拍掛方式取得；財富興園國際企業(yè)公園項目均通過招拍掛方式取得。土地儲備地區(qū)土地性質(zhì)獲得時間獲得價格（萬元）目前價格（萬元）3044.82畝2790.67畝湖南地區(qū)商業(yè)、商住、住宅2003年至2011年149737.51557796112.18畝北京經(jīng)開區(qū)商辦用地2010年1216556090141.97畝湖北武漢商辦用地2009年118654259126二、交易對手及擔(dān)保方272.2.9富興集團(tuán)財務(wù)分析科目2011年2012年2013年2014年9月

貨幣資金479537813095543116400

應(yīng)收賬款33612336177004456709

預(yù)付賬款210011837320720717791

其他應(yīng)收款14185147113033962266

存貨凈額128132221420458470420203

流動資產(chǎn)合計281162408317874141679297

長期股權(quán)投資310691742517425294162

固定資產(chǎn)凈額124590138705228978236156

在建工程1393451670503663367308

無形資產(chǎn)170099170099166624161653資產(chǎn)總計74656990213313327951448316

2011-2014年9月，資產(chǎn)總額分別為74億元、90億元、133億元、144億元，資產(chǎn)穩(wěn)步上升。截至2014年9月，富興集團(tuán)總資產(chǎn)144.83億元，其中主要為：貨幣資金11.64億元，存貨42億元，長期股權(quán)投資29.4億元,固定資產(chǎn)23.6億元，無形資產(chǎn)16.2億元。2728二、交易對手及擔(dān)保方282.2.9富興集團(tuán)財務(wù)分析2011-2014年9月，負(fù)債總額分別為、26.4億元、34.3億元、59.5億元、63.7億元。截止2014年9月末，負(fù)債61.7億元，主要構(gòu)成為：短期借款10.8億元、長期借款12.5億元、應(yīng)付債券17.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率43.98%?？颇?011年2012年2013年2014年9月

短期借款113500104569145058108148

應(yīng)付票據(jù)21100422132590513200

應(yīng)付賬款13598133184056227

預(yù)收賬款622364281641719149

其他應(yīng)付款5998188601685023451

短期融資券50000

流動負(fù)債合計164259242796372569335068

長期借款10063283600145951124846

應(yīng)付債券1700077000177000

長期負(fù)債合計100632100600222951301846

負(fù)債合計264892343397595520636914所有者權(quán)益464230541193737275811402負(fù)債及所有者權(quán)益合計74656990213313327951448316資產(chǎn)負(fù)債率35.48%38.06%44.68%43.98%2829二、交易對手及擔(dān)保方292.2.9富興集團(tuán)財務(wù)分析

2012-2014年9月，經(jīng)營收入分別為47.2、61.1、58.2億元；其中房地產(chǎn)收入分別為：13.7，12，12億元凈利潤分別為7.7、10.1、7.5億元，經(jīng)營能力不斷提高。近幾年經(jīng)營活動及籌資活動現(xiàn)金流量較大，且凈流量均為正，顯示富興集團(tuán)經(jīng)營面向好。投資活動現(xiàn)金流出不斷增長，主要是名下汽車服務(wù)項目及房地產(chǎn)投資項目增多，顯示富興集團(tuán)近幾年在加速企業(yè)發(fā)展?？颇?011年2012年2013年2014年9月主營業(yè)務(wù)收入433416472305611147582006主營業(yè)務(wù)利潤110772135112188416153291營業(yè)利潤835749774612813097835利潤總額835749944313011299468凈利潤632587696310060575365經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入435230527128671318669495經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出310673492210645487644217經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額124557349192583125277投資活動現(xiàn)金流入015341642482433投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出15360247152245195101332投資活動現(xiàn)金流量凈額-153602-31811-180946-98898籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入138880171160298118170601籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出9501314409012558976123籌資活動現(xiàn)金流量凈額438672707017252994478現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額148233017717414208572930二、交易對手及擔(dān)保方302.3擔(dān)保方——富興集團(tuán)實際控制人公司實際控制人為易大盛，持有集團(tuán)公司50.80%的股權(quán)。易大盛，男，生于1961年2月，中共黨員，大學(xué)學(xué)歷；現(xiàn)任公司董事長兼總裁，1985年至1990年，任湖南省岳陽市郊區(qū)人民政府科員、副科長、科長職務(wù)，1990年5月，組建岳陽郊區(qū)政府機(jī)關(guān)汽車修理廠，任廠長，1999年至2007年任湖南省第九屆、第十屆、第十一屆人大代表。易大盛為富興集團(tuán)控股股東、實際控制人，易大盛為本資管計劃提供無限連帶保證擔(dān)保。

2013福布斯中國富豪榜，湖南富興集團(tuán)有限公司董事長兼總裁易大盛以36.6億元資產(chǎn)上榜，位列第386名。30目錄項目概況及交易結(jié)構(gòu)交易對手及擔(dān)保方資金擬運(yùn)用項目還款來源過程管理風(fēng)險分析及風(fēng)險管理一二三四五六3132三、資金擬運(yùn)用項目323.1項目土地取得湖南富興集團(tuán)有限公司于2014年11月21日通過公開招牌掛取得位于北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南【交易文件編號：京土整儲掛(朝)[2014]076號】土地使用權(quán)。該宗地以“六通一平”凈地形式供地。規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：

掛牌編號用地性質(zhì)出讓年限土地面積建筑控制規(guī)模京土整儲掛（朝）【2014】076號二類居住用地、商業(yè)金融用地住宅70年；商業(yè)40年；綜合50年56406.065㎡；其中建設(shè)用地22547.843㎡56359㎡3233三、資金擬運(yùn)用項目33現(xiàn)場競報自住型商品住房31000平方米，自住型商品住房限價2.2萬元/㎡，最大套型建筑面積不超過90㎡。刨去自住房部分，住宅部分樓面價為3.36萬元/平方米。地塊規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模容積率地上建筑規(guī)?？刂聘叨?105-659R2二類居住用地20497.2532.551243㎡80米1105-029C2商業(yè)金融用地2050.592.55126㎡24合計22547.843㎡563493334三、資金擬運(yùn)用項目34與東壩南區(qū)1105-659、029地塊相鄰的恒大項目，2013年11月21日，恒大以51.35億元、配建11.2萬平方米的自住房的代價進(jìn)駐東壩。除去限價房和自住房部分，該地塊總共20.84萬平方米的建筑面積還剩下不到8萬平方米，折合樓面地價超過了5萬元/平方米。3435三、資金擬運(yùn)用項目353.2項目地塊區(qū)位及規(guī)劃該宗地位于朝陽區(qū)東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南。四至范圍是：東至規(guī)劃單店西路中線，南至規(guī)劃東壩中街中線，西至規(guī)劃西壩中路中線，北至規(guī)劃西壩南路中線。

3536三、資金擬運(yùn)用項目363.3項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依據(jù)《北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)1105-659、029地塊二類居住、商業(yè)金融用地國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》該項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：本項目凈用地面積為22547.84㎡，折合約33.82畝，設(shè)計總建筑面積為56369.00㎡，其中自住住宅建筑面積為31000.00㎡。363737三、資金擬運(yùn)用項目3.4項目進(jìn)度（1）2014年11月30日前取得成交確認(rèn)書；（2）2014年12月30日前簽訂土地出讓合同；2015年1月31日前支付土地款及相應(yīng)稅費(fèi)；（3）2015年3月31日前取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）2015年3月31日前取得土地證；并于2015年4月15日前辦妥抵押至我司的手續(xù)；（5）2015年7月1日前取得項目總規(guī)劃圖；（6）2015年8月31日前辦妥發(fā)改委項目立項手續(xù)，并完成將項目公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我司的手續(xù)；（7）2015年11月30日前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（8）2016年2月29日前取得施工許可證；（9）2016年3月31日前項目開工；（10）2016年9月30日前取得預(yù)售許可證；（11）2016年12月31日前竣工驗收。37三、資金擬運(yùn)用項目383.5項目投資及籌資該項目預(yù)計總投額190784萬元；自有資金投入7.5億元，擬申請不超過90000萬元融資，主要用于：1、前期購?fù)恋?5000萬元；2、后續(xù)建設(shè)資金15000萬元。剩余資金通過銷轉(zhuǎn)投來實現(xiàn)。項目面積(㎡)預(yù)計單價(元/㎡)總額(萬元)備注總成本合計80,62923,662190,784(一)土地成本56,36925,216142,140土地成本包含土地取得價和土地契稅(二)報建費(fèi)80,6292201,774(三)補(bǔ)交出讓金24,2604,643(三)建設(shè)成本75,6293,00022,689按3000元/平米計算(四)費(fèi)用合計2,58312.8%19,5391、利息支出7.8%18,404土地成本、報建費(fèi)之和的12%，建安成本5%計算2、不可預(yù)見費(fèi)5.0%1,134按建安成本的5%計算3839三、資金擬運(yùn)用項目393.6項目銷售收入本項目總銷售金額約為22.7億元，相對我司借款本息保障率有2倍。

項目面積(㎡)預(yù)計單價(元/㎡)總額(萬元)備注銷售收入合計56,369

40,436227,931住宅16,67945,00075,055本項目保守按4.5萬元元/平米估算自住型商品房31,00022,00068,200政府限價22000元/平米住宅底商3,00080,00024,000商業(yè)底商1,60080,00012,800辦公樓或公寓3,52650,00017,630配套564-地下車位192602412,744只算可售車位約531個，按24萬元/個計算地下商業(yè)5,00035,00017,500394040三、資金擬運(yùn)用項目3.7項目所在區(qū)域簡介

項目位于一線城市北京的朝陽區(qū)，東壩南區(qū)，五環(huán)路七棵樹以東、壩河以南，緊鄰北京五環(huán)路，區(qū)域位置優(yōu)勢明顯。4041三、資金擬運(yùn)用項目2、朝陽區(qū)市場分析

（1）周邊土地成交具體信息4142三、資金擬運(yùn)用項目周邊土地成交具體信息成交單位成交日期自住型住房面積限價房(㎡)其他配套可售商品房面積土地成交價可銷售部分后樓面單價湖南富興2014年11月21日31000002536913800036401北京首城2013年11月28日42000780013840(小學(xué)）2824321450055803保利和首開2013年11月4日5000085008590（幼兒園和公建）2644421000051880恒大（天津金碧）2013年11月21日1120001690013200（養(yǎng)老院和文化館）66273（其中20475是商業(yè)）51350052994自住房限價:22000元/平方米限價房限價:9900元/平方米其他配套不能對外出售可售商品房按市場價4243三、資金擬運(yùn)用項目周邊土地成交具體信息小結(jié)：宗地周邊2013年成交土地距離地塊很緊?，F(xiàn)選取2013年至今距離宗地較近的地塊進(jìn)行分析，可售部分商品房樓面地價均達(dá)到50000元/平米以上，而富興土地可售部分樓面地價約3.36萬元/㎡，遠(yuǎn)低于其他周邊地塊，土地性價比極高。

4344三、資金擬運(yùn)用項目地塊優(yōu)勢（1）宗地位置交通較為便利，周邊配套設(shè)施較為齊全，適宜居住。（2）宗地周邊競爭樓盤較少，且主要競爭樓盤恒大、保利、首城項目樓面地價遠(yuǎn)高于本項目，本項目價格優(yōu)勢巨大。（3）宗地緊鄰五環(huán)，處于CBD、燕莎、望京&麗都及首都機(jī)場臨空經(jīng)濟(jì)帶之間，隸屬于第四使館區(qū)，地理位置優(yōu)越，升值潛力巨大。（4）地鐵M3號線建設(shè)，提升土地價值。（5）北京土地的不可再生性、特殊性，決定其土地價值遠(yuǎn)大于全國各地的城市，目前北京還在限購，但市場依然很好；若北京解除限購，價格升值潛力巨大。（6）項目代征綠地24900平米，未來將成為該項目的私家花園，提升項目品質(zhì)。

44目錄項目概況及交易結(jié)構(gòu)交易對手及擔(dān)保方資金擬運(yùn)用項目還款來源過程管理風(fēng)險分析及風(fēng)險管理一二三四五六4546四、還款來源464.1第一還款來源分析-項目銷售收入本項目總銷售金額約為22.7億元。其中自住型商品房部分銷售收入6.82億元，該部分銷售回款由政府驗收后一次性劃撥至項目公司。

項目面積(㎡)預(yù)計單價(元/㎡)總額(萬元)備注銷售收入合計56,369

40,436227,931住宅16,67945,00075,055本項目保守按4.5萬元元/平米估算自住型商品房31,00022,00068,200政府限價22000元/平米住宅底商3,00080,00024,000商業(yè)底商1,60080,00012,800辦公樓或公寓3,52650,00017,630配套564-地下車位192602412,744只算可售車位約531個，按24萬元/個計算地下商業(yè)5,00035,00017,5004647四、還款來源4.2現(xiàn)金流測算

47。

四、還款來源484.3第二還款來源分析-富興集團(tuán)經(jīng)營收入

2011年~2014年9月，公司保持快速增長趨勢，經(jīng)營收入分別為43.34億元、47.23億元、61.11億元、58.20億元，實現(xiàn)毛利潤分別為12.29億元、14.58億元、20.38億元、16.73億元。富興集團(tuán)具有持續(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營能力，近幾年收入增長迅速且毛利率水平很高。集團(tuán)經(jīng)營收入可作為我司輔助還款來源。同時，富興集團(tuán)具有較高的信用評級，聯(lián)合資信評估有限公司于2014年10月31日，對湖南富興集團(tuán)有限公司信用評級為：長期信用AA級，評級展望為穩(wěn)定。富興集團(tuán)，是首家發(fā)行中小企業(yè)集合債的民營企業(yè)，是唯一獲得外部評級AA級及以上評級的湖南非上市民營企業(yè)！已累計發(fā)行9期債券共計47億元，具有很強(qiáng)的融資能力及資金調(diào)配能力。48目錄項目概況及交易結(jié)構(gòu)交易對手及擔(dān)保方資金擬運(yùn)用項目還款來源過程管理風(fēng)險分析及風(fēng)險管理一二三四五六49五、過程管理5.1決策及委派管理正常情形下我公司委派1名董事，具有一票否決權(quán)。項目公司下列重大事項必須經(jīng)過董事會全票通過方可執(zhí)行：（1）重大資產(chǎn)的處置；（2）對外融資、舉借債務(wù)；（3）對外股權(quán)投資及債權(quán)投資；（4）對外提供擔(dān)保；（5）項目總預(yù)算、年度預(yù)決算、季度、月度預(yù)算及調(diào)整；（6）修改公司章程。非正常情形下在本計劃資金實際退出前，項目公司將配合我公司完成將全部董事會成員、董事長和法定代表人更換成我公司指定人員的包括不限于相關(guān)董事會決議、合同、章程等文件簽字、蓋章，并將相應(yīng)文件存放我公司保管。50五、過程管理5.2資金監(jiān)管監(jiān)管范圍項目公司所有賬戶內(nèi)的全部資金，含資金來源于本資管計劃股東借款、本項目的銷售回款等。項目公司新開銀行賬戶（包括但不限于銀行按揭賬戶、開發(fā)貸款賬戶等）必須報我公司知曉，并將該新開銀行賬戶納入監(jiān)管范圍。監(jiān)管主體中信信誠、項目公司、監(jiān)管銀行監(jiān)管方式實行封閉式管理，保證本資管計劃資金用于支付項目土地款后續(xù)建設(shè)資金及我司認(rèn)可的用途項目公司每季度上報下季度項目工程建設(shè)資金預(yù)算表，由我公司審核后，通過指定銀行賬戶將銷售回款資金用于支付預(yù)算內(nèi)項目工程建設(shè)款項。51五、過程管理5.3業(yè)績考核項目建設(shè)進(jìn)度（1）2015年3月31日前取得土地證；并于2015年4月15日前辦妥抵押至我司的手續(xù)；（2）2015年7月1日前提交總規(guī)劃圖；（3）2015年8月31日前辦妥發(fā)改委項目立項手續(xù)，并完成項目公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我司的手續(xù)（4）2016年2月29日前取得施工許可證；（5）2016年3月31日前項目開工；（6）2016年9月30日前取得預(yù)售許可證；（7）2016年12月31日前竣工驗收；項目銷售進(jìn)度安排（1）2016年7月30日前保證金賬戶余額不低于3750萬元；（2）2016年8月30日前保證金賬戶余額不低于7500萬元；（3）2016年9月30日前保證金賬戶余額不低于11250萬元；（4）2016年10月30日前保證金賬戶余額不低于22500萬元；（5）2016年11月30日前保證金賬戶余額不低于45000萬元；（6）2016年12月30日前保證金賬戶余額不低于75000萬元；保證金賬戶余額滿5000萬元可提前還款。52五、過程管理5.3業(yè)績考核說明緩沖期：證照考核緩沖期為1個月，銷售回款考核期為一個月，但自考核期起，我司按資管計劃余額的萬分之五/日收取違約金。緩沖期內(nèi)如項目公司完成了考核目標(biāo)，或補(bǔ)足了資金缺口，則任視為項目公司完成了過程管理目標(biāo)。連續(xù)2次兩次業(yè)績考核目標(biāo)未達(dá)標(biāo)。中信信誠可宣布項目公司違約，并可視情況行使以下權(quán)利：1）行使降價權(quán)；2）處置可銷售房產(chǎn)；3）更換項目公司管理層；4）宣布項目提前結(jié)束；5）處置抵押物。53過渡性安排及風(fēng)控措施54鑒于目前北京市政府為防止炒賣土地，目前土地新規(guī)及現(xiàn)行做法中，在辦妥土地證和發(fā)改委項目備案前，不得對項目公司的股權(quán)作變更，為此增加過渡性的相關(guān)措施：湖南富興集團(tuán)有限公司將其持有的全部項目公司股權(quán)質(zhì)押給我司，并辦妥后續(xù)我司受讓項目公司80%股權(quán)的相關(guān)手續(xù)及法律文書,同時對該公司派出現(xiàn)場監(jiān)管人員，共管該公司的章，證，??；湖南富興集團(tuán)向我司出具承諾函：承諾在項目辦妥國土證和發(fā)改委的項目備案后的十個工作日內(nèi)，將無條件的將其所持有的項目公司股權(quán)的80%轉(zhuǎn)讓給我司，并承擔(dān)到期回購的責(zé)任；富興集團(tuán)另一實際控股公司——北京富興金地置業(yè)有限公司的股東北京金地科創(chuàng)置業(yè)有限公司將其持有的該公司92%的股權(quán)過戶給我司，另一股東漆學(xué)榮提供剩余8%股權(quán)質(zhì)押;北京富興金地置業(yè)有限公司為資管計劃提供連帶責(zé)任的保證擔(dān)保，我司同時對該公司派出現(xiàn)場監(jiān)管人員，共管該公司的章，證，印，其所有銷售資金除歸還工商銀行的借款本息，支付工程尾款，和日常開支外，資金不得外流。待項目公司將80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給我司辦妥相關(guān)手續(xù)后，我司將持有北京富興金地置業(yè)有限公司的92%股權(quán)轉(zhuǎn)回給北京金地科創(chuàng)置業(yè)有限公司、解押漆學(xué)榮8%股權(quán)，同時解除對北京金地科創(chuàng)置業(yè)有限公司的監(jiān)管。標(biāo)的項目取得預(yù)售證