2008.6.16締造亞奧城市新景CreatingNewCityLand2008年北京金泉廣場項目酒店式公寓部分競標方案1大綱ContentsPART1——市場研究篇PART2——項目定位篇PART3——產品建議篇PART4——銷售執(zhí)行篇PART5——營銷推廣篇2PART1—市場研究篇一、區(qū)域市場動態(tài)分析二、酒店式公寓市場專題研究3一、區(qū)域市場動態(tài)分析1、亞奧商圈概況2、區(qū)域房產市場概況3、周邊重點競爭項目分析4亞奧商圈概況5（一）總體概況亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運村和奧運村的區(qū)域范圍。發(fā)展至今，亞運村目前的常住人口已超過50萬人，流動人口已超過30萬人。（二）商圈定位亞奧商圈的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。按照北京“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局，亞奧區(qū)域將成為與中關村、CBD有同樣地位的重點功能區(qū)之一。生活配套完善、國際化的生活社區(qū)將成為亞奧地區(qū)的最終定位，未來區(qū)域將集體育、文化、會展、休閑等功能于一體。6（四）交通情況亞奧商圈板塊區(qū)域內，地鐵5號線、10號線以及奧運支線等城市軌道和以大屯路、北苑路、安立路為主要干線的多條城市道路共同筑成便捷快速的亞奧立體交通網絡。（三）區(qū)域形象亞奧地區(qū)在90年代初已經成為北京知名的富人區(qū)。而奧運會更是讓區(qū)域的尊貴地位和富人區(qū)形象深入人心。7區(qū)域內的奧林匹克公園位于城市中軸線的北端，容納了14個奧運會比賽場館和為奧運會服務的絕大多數設施。受奧運會影響，區(qū)域內城市基礎配套設施趨于完善，交通環(huán)境得到明顯改善。區(qū)域居住壞境更加成熟，商務氛圍逐步濃厚?！皧W運磁極”，吸引來自中國乃至世界的財富在亞奧區(qū)域投資。（五）奧運會影響8亞奧商圈總結經過十幾年的建設發(fā)展，如今的亞奧地區(qū)已成為時尚生活的代名詞。以亞運村為中心，形成一個集酒店、會展、餐飲、娛樂、高爾夫、商貿為一體的大型金融商貿區(qū)域。受奧運會的影響，區(qū)域配套設施逐步完善，居住環(huán)境成熟，商業(yè)氣息逐漸濃厚。目前亞奧商圈正處于黃金發(fā)展期。9區(qū)域房產市場概況10寫字樓市市場概況況中低檔寫寫字樓租租金基本本在3.5元/㎡/天天左右龍都國際際公寓：：1.7元/㎡㎡/天陽光廣場場：3.5元/㎡/天天匯園國際際公寓：：3.8元/㎡/天天中高檔寫寫字樓租租金普遍遍在5.0元/㎡/天天以上名人廣場場：4.9元/㎡/天天房地置業(yè)業(yè)大廈：：5.0元/㎡㎡/天蘭華國際際大廈：：6.0元/㎡㎡/天目前區(qū)域域內出售售的寫字字樓項目目較少，，從已經售完的的項目來來看，均均價在20000元/㎡左右右洛克時代代中心售售罄均價價：18000元/㎡風林西奧奧中心售售罄均價價：23000元/㎡11在過去幾幾年里亞亞奧區(qū)域域寫字樓樓項目并并不多，，而且缺缺乏真正正的國際際5A級級高端寫寫字樓供供應，以以乙級寫寫字樓和和商務公公寓為主主，租金金和售價價同比其其他商圈圈也不是是很高。。而隨著2008年的兩兩個頂級級寫字樓樓項目北北辰時代代大廈和和盤古大大觀入市市，以及及奧運帶帶來的區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍凝凝聚，將將會一定定程度的的帶動區(qū)區(qū)域寫字字樓市場場的發(fā)展展。相對于快快速發(fā)展展的住宅宅市場，，寫字樓樓市場處處于在發(fā)發(fā)展的慢慢熱狀態(tài)態(tài)。12住宅市場場概況目前亞奧奧板塊核核心區(qū)內內在售的的住宅項項目并不不是很多多，08年新增增商品住住宅供應應量較少少，這些些項目品品質都逐逐漸趨向向高檔化化。隨著奧運運的臨近近，亞奧奧區(qū)域內內商品住住宅的價價格保持持上漲趨趨勢。亞奧觀典典二期預預計開盤盤均價20000元/㎡，，遠洋萬萬和城開開盤均價價23000元元/㎡，，奧東18號開開盤均價價25000元元/㎡。。2008年第一一季度亞亞奧板塊塊住宅租租金出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度上漲。。13區(qū)域房產產市場總總結雖然2007年年年底以以來北京京市場處處于一個個振蕩、、調整期期，整體體市場交交易量下下降，房房價增速速放緩，，但亞奧奧板塊在在奧運效效應的強強大推動動下，區(qū)區(qū)域內房房地產市市場受整整體市場場影響較較小，房房價保持持穩(wěn)步增增長，租租金大幅幅度上漲漲。目前前區(qū)域內內房地產產市場的的供求狀狀況基本本處于平平衡狀態(tài)態(tài)。奧運效應應給區(qū)域域帶來的的完善配配套、人人口聚集集、市場場繁榮等等實際利利好，在在今后將將逐漸發(fā)發(fā)揮作用用，為亞亞奧區(qū)域域房產市市場的持持續(xù)發(fā)展展提供強強有力的的支持。。預計北北京奧運運會結束束后，亞亞奧板塊塊房產市市場仍然然會保持持良好的的增長趨趨勢。14周邊重點點競爭項項目分析析15樓盤名稱總占地(㎡)總建面(㎡)產權(年)總套數物業(yè)類型奧東18號132257520370306板塔結合公寓

商業(yè)世奧國際中心807811000050351高層酒店式公寓

寫字樓商業(yè)亞奧·觀典國際公寓80787812170365塔樓、高層公寓酒店式公寓榮尊堡國際俱樂部公寓2.97萬18萬70840塔樓公寓遠洋萬和城17萬31萬70374點式、板式高層公寓16樓盤名稱戶型面積銷售均價（元/㎡）銷售動態(tài)一居二居三居奧東18號87124170-19025000預計6月下旬開盤世奧國際中心69-9512512719200目前簽約162套，銷售率約45%亞奧·觀典國際公寓48-85酒店式公寓預計20000預計6月中下旬開盤榮尊堡國際俱樂部公寓102141-169203-23128500目前簽約694套，銷售率82%遠洋萬和城89150-18023000目前簽約55套，銷售率15%17周邊項目目———奧東18號項目地址址：奧體體東門向向東300米建筑面積積：75203㎡，其其中住宅宅47000㎡㎡建筑類型型：板塔塔結合公公寓商商業(yè)裝修狀況況：3000元元/㎡總套數：：306套套，南樓樓由2棟棟塔樓和和1棟板樓組成成。容積率：：3.16平均價格格：25000元/㎡㎡物業(yè)公司司：戴德德梁行產權年限限：70年項目定位位：以簡簡約奢華華理念打打造傳世世專屬大大宅項目賣點點：臨近近地鐵、、奧體東東門18周邊項目目———世奧國國際中心心項目地址址：惠新新東橋向向東200米建筑面積積：110000㎡建筑類型型：高層層酒店店式公寓寓

寫字字樓商商業(yè)裝修狀況況：3000元元/㎡總套數：：酒酒店式公公寓351戶,東座7－28層平均價格格：19200元/㎡㎡物業(yè)公司司：高力力國際酒酒店管理理公司產權年限限：50年項目定位位：低總總價，小小戶型，，北四環(huán)環(huán)私產酒酒店式公寓寓項目賣點點：全精精裝，送送品牌家家私家電電19周邊項目目———亞奧··觀典國國際公寓寓項目地址址：慧忠忠路9號號建筑面積積：78121㎡建筑類型型：塔樓樓公寓寓酒店店式公寓寓裝修標準準：3000元元/㎡總套數：：公公寓356套，，酒店式式公寓88套容積率：：6.65平均價格格：酒店店式公寓寓價格未未定，預預計20000元/㎡以上上物業(yè)公司司：達文文物業(yè)管管理有限限公司產權年限限：70年項目定位位：“俯俯瞰””鳥巢的的現(xiàn)代都都市社區(qū)區(qū)項目賣點點：奧運運場館旁旁，臨地地鐵，完完善配套，可變變戶型20周邊項目目——榮榮尊堡國國際俱樂樂部公寓寓項目地址址：科薈薈路8號號建筑面積積：18萬平方方米建筑類型型：塔樓樓公寓寓裝修狀況況：3500元元/㎡總套數：：2274套容積率：：4.6平均價格格：28500元/㎡㎡物業(yè)公司司：美國國百年城城堡國際際公司產權年限限：70年產權權項目定位位：亞奧奧板塊最最有代表表性的頂頂級國際際酒店公寓寓項目賣點點：高爾爾夫景觀觀，高檔檔社區(qū)配配套，獨獨特戶型設設計21周邊項目目———遠洋萬萬和城項目地址址：望和和橋西北北角建筑面積積：31萬㎡建筑類型型：點式式高層、、板式高高層公公寓裝修狀況況：3000元元/㎡總套數：：374套套容積率：：2.6平均價格格：23000元/㎡㎡物業(yè)公司司：仲量量聯(lián)行產權年限限：70年項目定位位：城市市高端綜綜合物業(yè)業(yè)項目賣點點：臺地地疊景華華宅，““和”理理念22對本項目目借鑒：：注重戶型型舒適度度、戶型型的高性性價比來來滿足不不同客戶戶的需求求。以豐富的的戶型種種類降低低項目整整體風險險。注重精裝裝修品質質以及高高檔物業(yè)業(yè)服務品品質，提提高產品品價值。。周邊重點競爭爭項目分析總總結目前周邊競爭爭項目不多，，基本上都是是高檔公寓項項目，普遍邀邀請如戴德梁梁行、仲量聯(lián)聯(lián)行等著名物物業(yè)公司提供供高品質的物物業(yè)服務。項目均價基本本都在20000元/㎡㎡以上。戶型區(qū)間從40㎡—400㎡，戶型型產品較為豐豐富?；径际蔷b裝修產品，3000元/㎡標準，送送部分或全套套品牌家電和和家具。23二、酒店式公公寓市場專題題研究1、北京酒店店式公寓市場場分析2、酒店式公公寓客戶分析析3、酒店式公公寓需求分析析24北京酒店式公公寓市場分析析25酒店式公寓發(fā)發(fā)展的影響因因素關鍵性因素———1、項目地段段是否為商務務繁榮區(qū)、周周邊商務氛圍圍是否濃厚；；2、項目品質質是否足夠高高，裝修及配配套是否能吸吸引高端人群群；3、項目規(guī)模模是否適宜，，太大或太小小都會影響項項目整體品質質；4、公寓的管管理和服務水水平是吸引客客戶的重要因因素，也是長長久因素之一一；5、公寓管理理集團的美譽譽度、知名度度，管理水平平和經驗也是是重要因素之之一；6、長期穩(wěn)定定的租賃客群群和良好的投投資保障模式式。終端使用者同同時也是酒店店式公寓類物物業(yè)的影響因因素——北京酒店式公公寓的主要終終端使用者是是在京的外籍籍人士、企業(yè)業(yè)高層、高級級白領等、以以及其他從事事中短期商務務，旅游活動動的人員。26北京酒店式公公寓的特征主主要有以下5點——與普通酒店相相比，酒店式式公寓的單位位面積月租金金在價格上更更加實惠。北北京市酒店式式公寓，低者月均均12美元/㎡，最高的的在55美元元/㎡左右，，大多數定價價為20-30美元/㎡㎡。2.主要用用于中長期逗逗留的客戶租租住。長期租租戶則多為跨跨國公司中高高級管理人員員和各國駐華華使館人員，，他們在京工工作時間較長長，通常帶有有家屬，租期期一般超過3個月。3.公寓以以1居、2居居為主，3居居以上需求量量相對較小。。1居的面積積主要在50-70㎡之之間，2居的的面積主要在在90-120㎡之間，，3居面積主主要在120-200㎡㎡之間。4.酒店式式公寓裝修標標準一般不低低于4星級酒酒店。其大堂堂及公共區(qū)域域、衛(wèi)生間、、廚房等方面面都有一定的的裝修要求。。5.酒店式式公寓配套設設施突出家居居需求。健身身中心、游泳泳池、餐飲、、小型超市、、商務中心、、桑拿、銀行行的配套比例例都較高。27酒店式公寓發(fā)發(fā)展的影響因因素總結配套功能決定定品質形象國際化大都會會剛性需求事件影響推動動市場繁榮區(qū)域屬性影響響物業(yè)屬性28目前北京在售售酒店式公寓寓項目情況分分析租售價格繼續(xù)續(xù)攀升，需求求供應同步增增長北京市酒店式式公寓市場雖雖然起步晚，，但短短幾年年就進入了蓬蓬勃發(fā)展時期期。主要集中中在亞奧、CBD及東二二環(huán)、中關村村等幾大商圈圈。其中朝陽陽區(qū)和東城區(qū)區(qū)為代表的東東部區(qū)域擁有有總供應量的的80%以上上。29項目鑒賞———瑞士公公寓項目地址：港港澳中心東側側建筑面積：40358平平方米建筑類型：板板樓公寓裝修狀況：5000元/㎡精裝修總套數：198套容積率：4戶型區(qū)間：72-128㎡一到到二居主力戶型：91-95㎡㎡一居；120-128㎡二居平均價格：40000元元/㎡物業(yè)公司：錦錦江（北方））管理公司產權年限：70項目賣點：東東二環(huán)沿線，，五星級管家家服務，新巴洛克克裝修風格，，高品質精裝修。30項目鑒賞———世界城城項目地址：東東大橋路10號建筑面積：12萬㎡，公公寓部分61113㎡建筑類型：板板樓酒店式式公寓裝修狀況：3000元/㎡精裝修總套數：719套，，包括酒店式式公寓671套，363㎡總總裁級官邸豪豪宅48套.容積率：5.5戶型區(qū)間:53-88㎡零居或一一居主力戶型：86㎡左右一一居平均價格：38000元元/㎡物業(yè)公司：第第一太平戴維維斯產權年限：70年優(yōu)惠政策：目目前9.8折折優(yōu)惠項目賣點：CBD核心心區(qū)，使館區(qū)區(qū)私屬豪華精精裝公寓31項目鑒賞———長安驛驛項目地址：：朝陽區(qū)區(qū)建華南路路永安南里里建筑面積：：108962.65平方方米建筑類型：：塔樓公公寓酒酒店式公寓寓裝修狀況：：3000元/㎡㎡精裝修總套數：883戶,分分別A、B座和一棟棟商業(yè)樓容積率：6戶型區(qū)間：：44-107㎡㎡一居，，二居主力戶型：：44——100㎡㎡平均價格：：33000元/㎡物業(yè)公司：：第一太太平戴維斯斯產權年限：：70年年優(yōu)惠政策：：一次性性付款9.8折，銀銀行按揭9.9折項目賣點：：絕版地地段，CBD核心商商圈32項目鑒賞———北北京INN項目地址：：東城區(qū)東東水井胡胡同3號建筑面積：：126000平方方米建筑類型：：塔樓公公寓

酒店店式公寓寫寫字樓商商業(yè)裝修狀況：：3000元/㎡精精裝修總套數：400余套容積率：3.2戶型區(qū)間：：45-166㎡一一到三居居主力戶型：：60-62㎡一居居平均價格：：27000元/㎡㎡物業(yè)公司：：東方銀座座物業(yè)產權年限：：八組團公公寓50年年產權優(yōu)惠政策：：一次性付付款9.6折，銀行行按揭9.9折。開發(fā)商提供供包租服務務。項目賣點：：HIP酒酒店式公寓寓【HighlyIndividualProperty具具有高度度個性的物物業(yè)】項目推廣：：邀請任達達華代言33雖然2008年以來來北京整體體市場經歷歷動蕩調整整，各物業(yè)業(yè)類型銷售售普遍受到到影響，但但酒店式公公寓銷售和和租賃市場場整體呈現(xiàn)現(xiàn)相對良好好態(tài)勢。從2008年酒店式式公寓市場場來看，小小戶型不再再是市場絕絕對主力，，大戶型產產品比例有有所增加，，戶型結構構逐漸豐富富，客戶的的選擇余地地增加。目前北京酒酒店式公寓寓市場情況況分析總結結目前在售項項目總體售售價水平已已經從07年年初的的15000-20000元元/平方米米普遍上揚揚到20000-30000元/平方方米。高端端產品如東東二環(huán)沿線線的瑞士公公寓，CBD的世界界城、長安安驛，價格格已大幅攀攀升至33000-40000元/平平方米。目前北京的的酒店服務務式公寓平平均租金水水平為28美元/月月/平方米米。與去年年相比每平平方米出租租價格上漲漲了3-4美元。出出租率普遍遍在80%-90%左右，與與去年相比比上漲了10%左右右。34差異化、個性化發(fā)展仍然保持旺盛需求價格保持區(qū)域領先

市場競爭逐漸激烈奧運期間的的高收益預預期是導致致酒店式公公寓需求快快速增長的的一個短期期利好因素素。奧運后后酒店式公公寓產品仍仍然是投資資需求購買買的首選，，同時擁有有豐富戶型型、具有區(qū)區(qū)位優(yōu)勢條條件的產品品更容易被被市場所接接受。未來北京酒酒店式公寓寓市場發(fā)展展預測總結結35酒店式公寓寓客戶分析析3637購房先決條條件1價格水平——低總價2戶型設計——舒適/實用3裝修標準——時尚4

物業(yè)服務5交通情況——便利6地段區(qū)位7生活配套開發(fā)商發(fā)展展項目可直直接控制的的條件注意重點低總價倍受關注戶型實用及其重要裝修標準很重要高級白領項目在設計計階段應特特別注意目目標客戶群群看重的因因素38購房先決條條件1戶型設計計——舒適適／實用2裝修標準準——實用用3地段區(qū)位位4交通情況況5物物業(yè)業(yè)服服務務————私私密密／／服服務務6會會所所娛娛樂樂————齊齊全全7產產品品形形象象————高高雅雅8商商業(yè)業(yè)配配套套9生生活活配配套套開發(fā)發(fā)商商發(fā)發(fā)展展項項目目可可直直接接控控制制的的條條件件注意意重重點點戶型型的的舒舒適適度度及及其其重重要要裝修修標標準準非非常常重重要要地段段區(qū)區(qū)位位很很重重要要成功功人人士士外籍籍客客戶戶項目目在在設設計計階階段段應應特特別別注注意意目目標標客客戶戶群群看看重重的的因因素素39項目目在在設設計計階階段段應應特特別別注注意意目目標標客客戶戶群群看看重重的的因因素素投資者購房房先先決決條條件件1投資回報——安全2地段區(qū)位——核心商圈3戶型設計4交通情況5物業(yè)服務6產品形象7生活配套8商業(yè)配套開發(fā)發(fā)商商發(fā)發(fā)展展項項目目可可直直接接控控制制的的條條件件注意意重重點點投資資回回報報及及其其重重要要地段段區(qū)區(qū)位位非非常常重重要要戶型型設設計計很很重重要要40不同同層層次次的的購購房房者者的的側側重重點點不不同同，，投投資資者者更更注注重重項項目目的的投投資資回回報報率率，，而而自自住住者者更更注注重重項項目目本本身身的的品品質質。。而而不不同同層層次次的的客客戶戶的的共共同同點點是是都都對對戶戶型型的的設設計計很很重重視視。。高級白領成功功人人士士

投資者低總總價價倍倍受受關關注注戶型型實實用用及及其其重重要要裝修修標標準準很很重重要要投資資回回報報及及其其重重要要地段段區(qū)區(qū)位位非非常常重重要要戶型型設設計計很很重重要要戶型型的的舒舒適適度度及及其其重重要要裝修修標標準準非非常常重重要要地段段區(qū)區(qū)位位很很重重要要外籍籍客客戶戶41酒店店式式公公寓寓需需求求分分析析42購房房者者對對一一居居和和二二居居的的需需求求相相對對是是較較大大的的購房者對房型的選擇百分比43一居居面面積積需需求求主主要要集集中中于于50-70㎡㎡，，其其次次需需求求較較多多的的是是70-90㎡㎡計劃劃購購買買一一居居的的客客戶戶對對面面積積的的要要求求百分分比比平米44二居居面面積積需需求求主主要要集集中中于于90-120㎡㎡計劃劃購購買買二二居居的的客客戶戶對對面面積積的的要要求求百分分比比平米45PART2——項項目目定定位位篇篇一、、項項目目分分析析二、、產產品品定定位位三、、客客戶戶定定位位46項目目分分析析47■項項目目東東至至★項項目目東東臨臨北北苑苑路路，，地地鐵五號線線。48■項目目南至★項目目南臨大大屯路，，南面有有奧亞酒酒店、金金海灣酒酒店、金金泉廣場場商業(yè)部部分、龍龍都國際際公寓等等住宅項項目、曲曲美家具具、金鼎鼎軒。49★項目目西側是是金泉廣廣場住宅宅區(qū)域，，以及部部分商業(yè)業(yè)?！鲰椖磕课髦?0★項目目北臨北北小河路路，北側側有大屯屯里小區(qū)區(qū)，華悅悅國際、、榮尊堡堡等項目目，可觀觀高爾夫夫球場和和別墅區(qū)區(qū)?！鲰椖磕勘敝?1優(yōu)勢（Strength）亞奧板塊核心區(qū)域，毗鄰奧運場館交通便利，地鐵五、十號線等項目是城市綜合體，自帶完善酒店、商業(yè)等配套高爾夫景觀、層高優(yōu)勢劣勢(Weakness)項目總體量較大，銷售周期可能較長寫字樓立項產品，結構框架已固定，戶型分割困難，生活舒適度較差。無窗戶，玻璃幕墻采光效果不好寫字樓立項產品使得生活成本較高機會(Opportunity)奧運會即將開幕，給亞奧地區(qū)帶來眾多利好，地區(qū)發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域內市場同類產品不多，競爭較少區(qū)域內酒店式公寓需求狀況良好威脅(Threat)宏觀調控可能產生少量影響周邊項目戶型種類豐富，可能會分流部分客戶項目分析析———SWOT分分析最大優(yōu)勢勢：亞奧奧板塊、、城市綜綜合體最最大大劣勢：：寫字樓樓立項，，結構已已固定最大機會會：區(qū)域域內需求求狀況良良好最最大大威脅：：宏觀調調控影響響52產品定位位53本項目開開發(fā)方向向判斷對于本項項目公寓寓部分來來說，不不同的開開發(fā)方向向，需要要不同的的產品軟軟硬件配配置，能能夠實現(xiàn)現(xiàn)不同的的銷售均均價，以以下我們們將針對對不同的的開發(fā)手手法進行行典型項項目分析析：城市豪宅宅行政會館館酒店式公公寓類SOHO54城市豪宅宅——Naga上院項目特點點：位于東直直門內，，擁有內內城天生生的貴族族血統(tǒng)毗鄰使館館區(qū)緊鄰雍和和宮、國國子監(jiān)、、孔廟一一路文脈脈古跡，，周邊人人文氣息息濃郁重金禮聘聘國際名名師擔綱綱設計55定位過程程：整體規(guī)模模較小，，共99套，定定位高端端此項目通通過一系系列的豪豪宅論壇壇、慈善善晚會滲滲透其極極品豪宅宅的概念念推出其““股權式式物業(yè)管管理概念念”56本項目開開發(fā)可行行性判斷斷Naga上院屬屬于典型型的城市市豪宅路路線，類類似的項項目包括括昆侖公公寓、九九號公寓寓等，本本項目同同樣具備備打造城城市豪宅宅的地段段條件，，但現(xiàn)有有的戶型型格局以以及結構構都成為為很大制制約，以以及天然然氣入戶戶的問題題。因此此本司認認為，此此開發(fā)方方向不太太適合作作為本案案整體開開發(fā)方向向。57行政會館館——長長安驛項目特點點：占據賽特特優(yōu)勢地地段，緊緊靠長安安街周邊多個個購物中中心、五五星級酒酒店、國國際級俱俱樂部和和高檔的的寫字樓樓，商業(yè)、、商務務、生生活配配套極極度成成熟緊靠第第一使使館區(qū)區(qū)，建建有各各類使使館41座座，涉涉外氛氛圍濃濃厚石材外外立面面，豪豪華酒酒店式式大堂堂，香港設設計大大師執(zhí)執(zhí)筆全全部室室內設設計58定位過過程：：引入高高端酒酒店式式服務務———第一一太平平戴維維斯，，物業(yè)業(yè)服務務種類類齊全全高品質質精裝裝修，，精裝裝修標標準3000元元/平平米充分利利用建建國門門商圈圈內聚聚集的的人群優(yōu)優(yōu)勢，，主打打08年區(qū)區(qū)域內內最后一棟棟行政政會館館的概概念59本項目目開發(fā)發(fā)可行行性判判斷本司認認為，，行政政會館館的開開發(fā)方方式對對于本本項目目完全全可以以考慮慮加以以運用用。此此類開開發(fā)方方式除除長安安驛外外，棕棕櫚泉泉國際際公寓寓以及及望京京的晶晶都國國際，，也已已經提提出了了類似似的概概念，，并收到到了良良好的的效果果本項目目公寓寓部分分如定定位于于此，，整體體戶型結結構不不需進進行大大范圍圍變動動，在在戶內進進行合合理功功能區(qū)區(qū)間劃劃分即即可60酒店式式公寓寓———遠中中悅萊萊項目特特點：：緊鄰中中關村村西區(qū)區(qū)開發(fā)商商為臺臺灣著著名的的遠雄雄集團團，擁擁有較較強的的酒店店經營營管理理經驗驗和品品牌優(yōu)優(yōu)勢法式現(xiàn)現(xiàn)代風風格，，建筑筑三段段式立立面架架構61定位過過程：：先期引引入遠遠中酒酒店作作為主主體整層各各色樣樣板間間的打打造及及亮相相包租與與代租租等手手法的的綜合合運用用舶來酒酒店的的整體體推廣廣主題題臺灣投投資客客戶的的充分分運用用62遠中悅悅萊的的客戶戶群體體包含含了以以下幾幾類：：有短短暫工工作性性居住住需求求的人人群、、純粹粹的投投資客客以及及商務務性居居住的的人群群，這這對本本項目目的啟啟示在在于，，其以以酒店店式公公寓的的面目目出現(xiàn)現(xiàn)，包包容了了多種種需求求遠中悅悅萊酒酒店式式公寓寓以整整體品品牌樹立立項目目形象象，與與酒店店實體體結合密切切，酒酒店實實體是是其一一個良良好的補充充，兩兩者互互相促促進本司認認為，，本項項目完完全具具備按按照此種開開發(fā)方方向打打造的的可能能性本項目目開發(fā)發(fā)可行行性判判斷63類SOHO式公公寓———轉轉基因因蘋果果項目特特點：：轉基因因蘋果果共27萬萬平米米，由由蘋果果SOHO公寓寓、蘋蘋果LOFT、、EVD大大廈以以及蘋蘋果22院院街組組成其中SOHO公公寓為為住宅宅立項項，平均戶戶型面面積130平米米左右右蘋果SOHO采采用了了較為為中性性的裝裝修，力力圖模模糊辦辦公與與居住住的概概念64此種開開發(fā)方方式，，一方方面和和本項項目將將寫字字樓改改為公公寓的的初衷衷相違違背，，另一一方面面不能能夠體體現(xiàn)本本項目目最大大的開開發(fā)價價值綜上所所述，，本司司不建建議本本項目目做此此開發(fā)發(fā)方向向本項目目開發(fā)發(fā)可行行性判判斷65綜上所所述，，本司司認為為：本項目目來說說，建建議以以長安安驛的的行政政會館館定位位與遠遠中悅萊的的酒店店式公公寓定定位為為主，，部分分融合合Naga上院院的城城市豪豪宅定位位等功功能于于一體體的綜綜合定定位。。即定位位為集集具備備國際際化管管理背背景、、面向向大型型企事事業(yè)單單位的中高高層人人士設設置的的，融融工作作性居居住、、接待待于一一體的的，極極度體現(xiàn)居居住者者身份份感的的行政政酒店店公館館。66而要實實現(xiàn)這這一定定位，，以下下條件件是為為必需需：一個國國際化化的酒酒店管管理集集團的的引入入，如如萬豪豪、雅雅仕閣閣等在保持持原有有戶型型格局局不變變的情情況下下，對對戶型型內部部功能能進行行重新新劃分分，提提高居居住舒舒適度度，以以適應應居住住需求求提供價價值不不少于于3000元/平米米的精精裝修修，含含一定定的家家具、、家電電同時本本項目目應引引入一一家大大型主主題會會所或或財富富俱樂樂部，，以呼呼應以以上行行政酒酒店公公館的的整體體定位位67亞奧核核心··五星星級行行政酒酒店公公館公寓部部分整整體產產品定定位———68五星級級行政政酒店店會館館五星級級行政政酒店店公寓寓投資客客戶為為主少量自自用客客戶自用客客戶與與投資客戶戶各占占一半半69客群定定位70投資客客戶：：分布在在市內內各城城區(qū)以以及外外地，，對本本區(qū)域域發(fā)展展前景景熟知知的投投資客客戶。。開闊的的視野野、獨獨到的的思維維、精精準的的眼光光、高高明的的抉擇擇讓資本本膨脹脹，讓讓財富富增值值，讓讓錢生生錢，，讓錢錢賺動動起來來資本與與財富富至上上客群素描———71行政酒店公公寓自用客客群定位:亞奧地區(qū)追追求個性、、認同價值值、懂得享享受且可以以享受的單單身新貴亞奧地區(qū)中中、短期居居住外籍人人士亞奧地區(qū)有有長期商務務、生活往往來的外地地暫居型人人群72行政酒店會會館客群定定位：本項目的目目標客戶是是城市中堅堅階層，具具有較高的的收入水平平，同時具具有一定的的社會地位位，講究高高效率以及及生活舒適適度的滿足足，有一定定的市場認認識，具有有較為開放放的生活態(tài)態(tài)度，對項項目各方面面有較高要要求；目標客戶年年齡集中在在30-50歲之間間，年齡跨跨度較大；；目標客戶行行業(yè)來源分分布較廣，，企業(yè)性質質全；本項目的目目標客戶購購房需求以以二、三次次置業(yè)為主主，具有一一定選、購購房經驗，，是較為理理性的購房房階層。73

城市中堅階層外籍專家私企業(yè)主政府高層人士、演藝界人群、社會名流企業(yè)中、高管階層

…

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……目標客戶構構成：使用目的：：供高層人人士居住及及進行商務務與社交活活動74客群分布第一級輻射射區(qū)亞奧板塊及及周邊地區(qū)區(qū)第二級輻射射區(qū)朝陽、海淀淀及北京北部部地區(qū)第三級輻射射區(qū)北京市第四級輻射射區(qū)外埠地區(qū)客客戶亞奧是主戰(zhàn)戰(zhàn)場，朝陽陽、海淀是是分戰(zhàn)區(qū)，，立足于北北京市，輻輻射全國市市場。75PART3—產產品建議議篇一、規(guī)劃建建議二、戶型建建議三、精裝修修建議76規(guī)劃建議77中庭天井78公共休憩空空間綠色生態(tài)走走廊綠色生態(tài)花花園7980818283酒店式公寓寓酒店、公寓寓配套設施施四層規(guī)劃建建議84戶型建議85戶型劃分原原則縱梁破壞整整體層高的優(yōu)優(yōu)勢盡可能使縱縱梁位置成為分分隔墻868788南區(qū)主力戶戶型以緊湊湊型63平平米一居室室和94平平米二居室室為主，與與南區(qū)的投投資屬性相相契合。東北向景觀觀價值比較較高，在高高層規(guī)劃部部分157平米緊湊湊型三居室室產品。東東南向舒適適度較好，，倚仗這個個優(yōu)勢規(guī)劃劃部分四居居室產品。。南區(qū)戶型配配比89平層圖—南南區(qū)5-15層90平層圖—南南區(qū)16-19層91平層圖—南南區(qū)20-26層92南區(qū)戶型配配比統(tǒng)計93北區(qū)主力戶戶型以舒適適型78.5平米一一居室和157平米米二居室為為主，與北北區(qū)的自用用屬性相契契合。東北方向是是整個樓座座景觀和舒舒適度最佳佳的位置，，在16層層以上規(guī)劃劃300平平米以上的的大戶型，，在24-26層規(guī)規(guī)劃400余平米超超豪華的四四居室，提提升整體項項目形象。。北區(qū)戶型配配比94平層圖—北北區(qū)5-15層95平層圖—北北區(qū)16-20層96平層圖—北北區(qū)21-23層97平層圖—北北區(qū)24-26層98北區(qū)戶型配配比統(tǒng)計99項目整體戶戶型配比統(tǒng)統(tǒng)計100精裝修建議議101■金泉廣廣場酒店式式公寓裝修修建議———現(xiàn)代簡簡約風格現(xiàn)代簡約風風格主要用用于南區(qū)緊緊湊型一居居室和二居居室。現(xiàn)代簡約風風格的墻面面、地面、、頂棚以及及家具陳設設乃至燈具具器皿等均均以簡潔的的造型、純純潔的質地地、精細的的工藝為其其特征，強強調室內空空間寬敞與與通透。簡約的風格格提供一種種自由的感感覺，給忙忙碌的都市市人一個舒舒適的休息息空間。簡簡約的背后后也體現(xiàn)一一種現(xiàn)代““消費觀””。即注重重生活品位位、注重健健康時尚、、注重合理理節(jié)約科學學消費。102■金泉廣廣場酒店式式公寓———現(xiàn)代簡簡約風格樣樣板展示103104105106現(xiàn)代中式風風格主要用用于北區(qū)舒舒適型的兩兩居和三居居產品。現(xiàn)代中式藝藝術風格是是將傳統(tǒng)的的裝飾語匯匯加以符號號化和抽象象化，使之之符合現(xiàn)代代人的審美美觀念，使使環(huán)境既古古樸典雅，，又不失時時代感。這這是傳統(tǒng)與與現(xiàn)代的有有機結合，，是對傳統(tǒng)統(tǒng)建筑文化化的合理繼繼承與發(fā)展展。現(xiàn)代中中式裝修風風格既和本本項目建筑筑風格相呼呼應，也符符合目前部部分高端人人士的審美美品位。■金泉廣廣場酒店式式公寓裝修修建議———現(xiàn)代中中式風格107■金泉廣廣場酒店式式公寓———現(xiàn)代中中式風格樣樣板展示108109110簡約歐式風風格主要用用于南區(qū)的的大兩居、、三居、四四居產品以以及北區(qū)的的一居室。。簡約歐式風風格從整體體到局部、、從空間到到室內陳設設塑造，精精雕細琢，，給人“一一絲不茍””的印象。。它保留了了傳統(tǒng)材質質、色彩，，讓人輕易易領悟到歐歐洲傳統(tǒng)的的歷史痕跡跡與深厚的的文化底蘊蘊，同時又又摒棄了過過于復雜的的肌理和裝裝飾，簡化化了線條，，即使在面面積較小的的房子里也也同樣能營營造出一種種奢華的氣氣質，且不不會感到擁擁擠?！鼋鹑獜V廣場酒店式式公寓裝修修建議———簡約歐歐式風格111■金泉廣廣場酒店式式公寓———簡約歐歐式風格樣樣板展示112113114奢華風格主主要用于北北區(qū)豪華的的四居大戶戶型。奢華風格格格調端莊、、典雅、華華貴之氣十十足，同時時又演繹出出居住的精精細與細膩膩，盡顯尊尊貴氣質。。豪華的裝修修給寬敞通通透的空間間帶來了明明亮大方、、開放、寬寬容的非凡凡氣度。裝裝飾細節(jié)的的渲染，溫溫暖柔和，，并講究線線條的配比比、和諧的的美感，會會讓主人倍倍感舒適愜愜意與尊貴貴?！鼋鹑獜V廣場酒店式式公寓裝修修建議———奢華風風格115■金泉廣廣場酒店式式公寓———奢華風風格樣板展展示。116117118119公共區(qū)域精精裝修建議議120■金泉廣廣場酒店式式公寓———大堂展展示121■金泉廣廣場酒店式式公寓———大堂展展示122■金泉廣廣場酒店式式公寓———大堂展展示123■金泉廣廣場酒店式式公寓———走廊展展示124■金泉廣廣場酒店式式公寓———走廊展展示125■金泉廣廣場酒店式式公寓———電梯間間展示126■金泉泉廣場酒酒店式公公寓———電梯梯間展示示127一、價格格策略二、銷售售計劃三、銷售售準備PART4——銷售售執(zhí)行篇篇128價格策略略129市場競爭爭清晰地域域差異，，突出性性價比優(yōu)優(yōu)勢，突突破競爭爭重圍。。整盤考慮慮南區(qū)平價價入市，，逐步打打開價格格空間，，造成項項目升值值印象。。市場基礎礎公寓與商商業(yè)、酒酒店配套套聯(lián)動，，樹立項項目市場場知名度度與市場場地位。。定價方法法綜合區(qū)域域內同類類項目，，進行權權重分析析，運用用加權方方式完成成定價。。定價價原原則則130比較項目亞奧觀典榮尊堡凱旋城世奧國際中心奧東18號遠洋萬和城區(qū)位1.030.980.951.021.030.96交通10.970.97110.97配套110.970.970.970.96環(huán)境0.971.20.950.960.970.96規(guī)模1.051.051.030.980.950.95建筑類型1.051.05111.051.05容積率11.021.0211.021.04社區(qū)景觀11.03111.031.04產品細節(jié)11.040.9710.980.98工程進度1.051.051.051.031.041開發(fā)商實力11110.971.03物業(yè)服務0.971.030.9710.971項目形象0.981.020.980.970.971毛坯均價170002500015000162002200020000對比價格168702418215163162882208520093權重20%10%10%50%5%5%比較均價16457（毛坯）注：以上項目均為精裝修住宅，除凱旋城裝修標準為1500元/平米外，其余均為3000元/平米精裝。131價格漲幅幅因素項目07年初均價07月12月均價08年6月均價07年漲幅亞奧觀典12500180002000044%榮尊堡22000265002800027%凱旋城13000170001800031%世奧國際中心—1750019200—奧東18號——25000—遠洋萬和城——23000—以上項目目2007年平平均漲幅幅為34%，，價格增增長幅度度較大。。08年受宏宏觀調控控和金融融政策影影響，以以上項目目價格增增幅減速速。但受受奧運效效應拉動動，預計計08年年區(qū)域整整體價格格仍將繼繼續(xù)上漲漲至少20%，，本案至至11月月開盤價價格漲幅幅預計為為10%。16457×（（1+10%））=18100（元/平米））132本案精裝裝修交付付，考慮慮到南北北兩區(qū)定定位的差差異化，，我司建建議南區(qū)區(qū)精裝修修標準3000元/平平方米，，北區(qū)為為4000元/平方米米。08年南南區(qū)開盤盤均價：：18100+3000=21100元/平方米米精裝修因因素133在產品力力等因素素得以保保證的前前提下，，充分考考慮到本本案綜合合體的規(guī)規(guī)模化效效應、酒酒店式公公寓的稀稀缺性及及與商業(yè)業(yè)配套和和頂級酒酒店的價價值聯(lián)動動、引進進專業(yè)酒酒店管理理公司進進行管理理，以及及華業(yè)行行專業(yè)的的資源整整合和營營銷推廣廣、加強強客戶維維護等一一系列增增加項目目品質感感和附加加值的綜綜合因素素——最終本項目的的開盤均價達到：23000元/平平方米最終開盤定價價134“平開高走，，小步快跑””，制造現(xiàn)現(xiàn)場熱銷氣氛氛及購買緊迫迫感整體價格策略略錯時營銷，根根據競爭者動動態(tài)、項目工工程節(jié)點及項項目商業(yè)相關關營銷節(jié)點進進行放盤與銷銷控，始終保保持市場熱度度，保證均衡衡銷售和價格格穩(wěn)中有升。。08年項目南南區(qū)以中小戶戶型入市，價價格平開高走走，達到迅速速實現(xiàn)熱銷、、快速回款的的目的，實現(xiàn)現(xiàn)項目價值的的市場認同，，制造市場影影響力。09年借交房房之機，項目目北區(qū)現(xiàn)房開開盤，高舉高高打，進一步步拔高形象，，提升品質，，增加項目附附加值，實現(xiàn)現(xiàn)價格平穩(wěn)走走高，迅速實實現(xiàn)熱銷。10年借酒店店營業(yè)利好(假設)，，通過前期的的市場積累和和口碑傳播，，以及項目整整體形象和商商業(yè)配套的進進一步完善，，項目銷售末末期價格實現(xiàn)現(xiàn)高開高走，，實現(xiàn)完美收收官。135調價原原則調價周期累計半月或一月，價格普漲一次。調價比例每次調整幅度控制在2%-4%，遇有重大節(jié)點和利好時適當提高。調價依據1、價格調整依據市場反映、客戶積累量、銷售進度等因素，配合工程時間節(jié)點、營銷策略等進展情況調整。2、伴隨銷售進度，逐步提價，營造升值感覺——“嬴、賺”效應。3、刺激潛在購買力，展開良性循環(huán)，對后期形成有力支持。136注：此價格為為整體普調預預測，具體可可根據銷售進進度和工程節(jié)節(jié)點進行相應應調整。價格走走勢137銷售計劃138139140進度目標：24個月內，，完成項目整整體銷售100%價格目標：酒酒店式公寓最最終實現(xiàn)約30000元元/平方米的的均價銷售目標：實實現(xiàn)整案整盤盤銷售，銷售售總額約27億總體銷售目標標141銷售準備142工作內容/時間06月07月08月102030102031102031相關合作單位確定及產品調整

代理公司確認

產品調整確認

裝飾公司確認

樣板區(qū)裝修方案確認

物業(yè)管理公司及管理內容確認

廣告公司確認

營銷企劃方向

營銷策略和計劃確認

廣告策略和計劃確認

案名、LOGO確認

各階段廣告主題確認

各階段活動確認

注：以預售證證10月底取取得為銷售準準備時間節(jié)點點。143注：以9月下下旬廣告出街街為推廣準備備時間節(jié)點。。144工作內容/時間6月7月8月25305101520253051015222530銷售管理銷售管理制度最終確定

銷售管理報表確定

銷售代表招聘

銷售代表培訓

銷售代表考核

銷售代表工服制定

相關法律文件的準備工作

收款工作的準備銷售強化訓練注：1、以配配合9月售樓樓處接待客戶戶為銷售管理理時間節(jié)點2、銷售強化化訓練持續(xù)到到9月15日日沙盤與樓書書到位。145一、總體策略略二、推廣渠道道三、推廣排期期四、推廣預算算PART5—營銷推推廣篇146總體策略147以項目區(qū)域價價值和城市綜綜合體價值為為核心對接目標客群群的心理需求求實現(xiàn)塑造明星星樓盤的營銷銷預期思考方向148亞奧綜合體價價值，越是稀稀缺的、唯一一的，越會引引起關注產品價值的整整合，差異性性，越是個性性鮮明的，越越易引起客戶戶興趣營銷的力度和和深度，直接接與市場反饋饋、商業(yè)銷售售與酒店運營營產生關聯(lián)附加價值和利利益點承諾，，給客戶以明明確的指引，，激發(fā)客戶購購買欲望以靈活的銷控控手段和現(xiàn)場場銷售配合活活動，制造熱熱銷氛圍，促促進成交以熱銷帶動項項目價值的持持續(xù)提升，以以口碑宣傳促促進成交。營銷思路149核心策略策略一：營銷銷聯(lián)動整合商業(yè)和酒酒店資源，綜綜合體形象塑塑造市場知名名度。策略二：整合合傳播以活動作為貫貫穿始終的主主線，其他傳傳播方式配合合。策略三：軟硬硬兼施軟性宣傳與硬硬性廣告相配配合，為項目目傳播奠定堅堅實的基礎。。策略四：內外外相間兼顧大眾客戶戶和業(yè)界人士士，通過業(yè)內內人士向目標標客戶傳播。。策略五：客戶戶維系提升老客戶滿滿意度，口碑碑宣傳，促進進以老代新。。高舉高打，品品牌提升150推廣渠道151軟性新聞炒作網絡廣播報紙雜志口碑戶外現(xiàn)場包裝數據庫短信直投公關活動152通過一系列關關聯(lián)性較強的的銷售現(xiàn)場活活動，對項目目進行深入講講解，充分地地培養(yǎng)客源，，直接促進成成交，造成口口碑傳播的良良好效應。重要節(jié)點的大大型活動，如如開盤、竣工工、交房等；；主打活動，如如產品推介會會、現(xiàn)場體驗驗活動、論壇壇活動、節(jié)假假日活動等；；中小型活動：：新老業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼活動、拓拓展客戶資源源類活動、促促銷活動等。。高爾夫精英賽賽、雪茄之夜夜、奢侈品展展、高檔車4S店活動等等。雪茄之夜歐美同學會公關活動4S店活動GOLF活動動153因地制宜，巧巧妙攔截戶外廣告道旗、工地圍圍檔在戶外的選擇擇上以有效性性為依據，對對競爭對手的的客戶進行攔攔截。戶外與導引154現(xiàn)場包裝詮釋亞奧區(qū)域域地標性酒店店私邸，展示示現(xiàn)場力量銷售現(xiàn)場———與商業(yè)共同同展示，營造造酒店管家式式氛圍。銷售售現(xiàn)場服務建議從銷售體體、門童、保保安服飾體現(xiàn)現(xiàn)酒店管家式式特色。樣板間——建建議南區(qū)樣板板間設置在銷銷售現(xiàn)場內，，營造高端品品質的現(xiàn)場氣氛。北區(qū)樣樣板間建議做做成實體樣板板間，體現(xiàn)景景觀特色。155網絡廣播航航空雜志空中傳播，立立體覆蓋網絡：新浪網網、焦點房地地產網、搜房房網及項目網網站建設廣播：北京音音樂臺（FM97.4））北京交通臺臺（FM103.9）航空：《中國國之翼》根據本案目標標客戶相對集集中的特點考考慮選擇航空空媒體，并且且充分利用網網絡的傳播優(yōu)優(yōu)勢，豐富項項目網站，投投放焦點、搜搜房等專業(yè)門門戶網站。如果本案戶外外媒體選擇受受限，網絡將將成為宣傳重重要陣地。156報紙雜志配合活動節(jié)點點進行宣傳炒炒作，樹業(yè)界界口碑雜志：《紅地地產》.《安安家》.《樓樓市》等報廣：：《北北青》》、《《新新京報報》、、《《21世紀紀經濟濟報道道》等等報紙硬硬廣，，較適適合樹樹立項項目形形象和和項目目價值值點傳傳播，，可選選擇與與競爭爭對手階段段性同同媒體體投放放。專業(yè)地地產媒媒體如如安家家較易易樹立立項目目業(yè)界界口碑碑，增增加潛潛在客客群。。報廣以以形象象塑造造為主主，與與信息息告知知相結結合雜志以以硬廣廣、軟軟文和和專題題為主主，其其他形形式輔輔助，，長線線支持持157直效行行銷以短信信和DM直直投為為主要要手段段，數數據庫庫資源源相配配合短信與與DM推廣廣成本本低，，客戶戶資源源針對對性強強，有有一定定持續(xù)續(xù)保留留期，，并可可根據據項目目動態(tài)態(tài)及時時調整整，是是拓展展客戶戶的重重要手手段。。數據庫庫資源源京城四四大俱俱樂部部、歐歐美同同學會會、綠綠領俱俱樂部部、銀銀行VIP客戶戶、高高爾夫夫俱樂樂部、、高端端會所所VIP、、高檔檔車車車主、、奢侈侈品VIP、浙浙江商商會、、山西西商會會、清清華科科技園園企業(yè)業(yè)高管管、EMBA、、高檔檔汽車車4S店、、外企企高管管、高高端物物業(yè)業(yè)業(yè)主、、寫字字樓企企業(yè)中中高層層。。。。。。。。。1584s店店廣告告159口碑傳傳播增強與與業(yè)主主溝通通，促促進以以老代代新結合工工程和和銷售售節(jié)點點，對對項目目地域域、產產品價價值、、活動動事件件等編編制客客戶通通訊，，進行行感情情溝通通與交交流，，保持持客戶戶對本本案的的持續(xù)續(xù)印象象，輔輔以““以老老代新新”客客戶獎獎勵政政策，，節(jié)假假日通通過電電話、、短信信、郵郵寄賀賀卡等等祝福福形式式，提提升老老業(yè)主主滿意意度，，促進進口碑碑宣傳傳。160推廣排排期161階段一一蓄勢待待發(fā)依托奧奧運，，整體體形象象高舉舉高打打。南南區(qū)預預熱，，客戶戶儲備備。08.9-10階段二二開盤爆爆發(fā)價格平平開高高走，，產品品價值值建立立熱銷銷。招招商聯(lián)聯(lián)動，，價格格拉升升。階段三三交房利利好，，價值值提升升。業(yè)業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼，，提升升滿意意度，，口碑碑傳播播。09.4-10階段四四南區(qū)售售罄，，北區(qū)區(qū)現(xiàn)房房推出出，品品質升升級，，再次次起勢勢。起勢旺旺銷持續(xù)熱熱銷階段五五完美收收官酒店運運營，，兩節(jié)節(jié)促銷銷，快快速收收官。。10.4-10162163推廣預預算164預算比比例總銷售售額1%作作為總總體推推廣預預算費費用本項目目公寓寓部分分總銷銷售金金額為為：27.14億元元，營營銷推推廣費費用按按1%比例例計算算，推推廣費費用2714萬萬元。。（目前前北京京高端端公寓寓推廣廣費用用比例例基本本在1%——3%）165集中投投入原原則：：08年年11月前前投入入20％————前期推推廣預預熱用用以確確立項項目形形象，，形成成市場場追捧捧。09年年4月月－10年年3月月分階階段共共投入入50％———持續(xù)期期與起起勢旺旺銷期期用以以延續(xù)續(xù)市場場熱度度，再再度支支持旺旺銷。。10年年4月月－10月月預入入10％———收官期期用以以項目目促銷銷收尾尾，完完全售售罄。。重點投投入原原則：：重視事事件推推廣，，尋求求資源源整合合。預預留推推廣總總額20％％。分配原原則166注：以以上費費用預預算目目的是是為了了表示示出本本案在在推廣廣上的的發(fā)力力趨向向，并并不代代表最最終的的營銷銷支配配方案案。項目名稱費用比例費用估算支出說明戶外及現(xiàn)場包裝30%814不包含樣板間裝修費用公關及促銷活動15%407推廣渠道的重中之重廣告印刷品5%136各種銷售工具及宣傳品主流報紙媒體10%271建造知名度必要平臺雜志廣告、軟文5%136長期支持媒體網絡廣告投放15%407主力營銷手段之一廣播廣告5%136目標客戶密切接觸的媒體DM、直投5%136點對點營銷拓展客戶渠道其它機動費用10%271靈活安排費用總計100%2714

推廣費費用預預算比比例建建議167公寓部部分匯匯報完完畢，，感謝謝聆聽聽！168即使贈品品只是一一張紙，，顧客也也是高興興的。如如果沒有有贈品，，就贈送送“笑容容”。所謂企業(yè)業(yè)管理就就是解決決一連串串關系密密切的問問題，必必須有系系統(tǒng)地予予以解決決，否則則將會造造成損失失。浪費時時間。。12月月-2212月月-22蓋茨運運用的的管理理風格格既不不是美美國的的個人人主義義式，，也不不是日日本的的共識識主義義式，，而是是獨樹樹一幟幟的達達爾文文式企業(yè)成功經經典名人名名言15:4615:4615:46:2912月-22前方充滿著著未知，但但我必須得得走。無法評評估，，就無無法管管理。。12月月-2212月月-2212月月-2212月月-2215:4615:46授權就就像放放風箏箏，部部屬能能力弱弱線就就要收收一收收，部部屬能能力強強了就就要放放一放放。軍隊無無放任任，學學校無無放任任，此此今日日世界界各共共和國國之道道例。。軍隊隊放任任，則則將不不能以以令，，學校校放任任，則則師不不能以以教；；將不不能令令則軍軍敗，，師不不能教教則學學校敗敗，其其為國國忠，，莫此此之尤尤。31-12月-2231-12月-22積極的的人在在每一一次憂憂患中中都看看到一一個機機會，，而消消極的的人則則在每每個機機會都都看到到某種種憂患患。不是是沒沒辦辦法法，，而而是是沒沒有有用用心心想想辦辦法法。。用用心心想想辦辦法法，，一一定定有有辦辦法法，，遲遲早早而而已已。。12月月-2212月月-2212月月-22用人人不不在在于于如如何何減減少少人人的的短短處處，，而而在在于于如如何何發(fā)發(fā)揮揮人人的的長長處處。。觀察察才才行行。。你的的臉臉是是為為了了呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上帝帝賜賜給給人人類類最最貴貴重重的的禮禮物物做人低三分，，做事高三分分。15:46: