謹以本案獻給天下依然有夢的人們重慶龍溪景苑二期營銷策劃推廣方案導言

順馳不動產網絡集團一直致力于房地產的市場研究和整合營銷，為房地產上下游提供優(yōu)質的資源、打造暢通的平臺，也是全國最大的地產綜合營運商。重慶不動產有限公司

策劃中心

2006－2－23我們身處何方？重慶房市位渝北，鄰江北房地產市場狀況重慶房地產市場小節(jié)江北區(qū)房地產市場小節(jié)渝北區(qū)房地產市場小節(jié)重慶房地產市場小節(jié)近幾年重慶房地產市場的發(fā)展為“黃金發(fā)展期”。重慶房地產市場紅紅火火、風風光光，正成為眾多本地、外地開發(fā)商搶灘的黃金寶地。諸多外地實力型、品牌型開發(fā)商陸續(xù)登陸重慶，重慶本地一批非房地產實力型企業(yè)亦陸續(xù)轉戰(zhàn)投資房地產，直到2005年一季度，重慶房地產市場繼續(xù)承接2004穩(wěn)健發(fā)展的良好態(tài)勢，房地產開發(fā)投資建設規(guī)模、土地供應量、商品房竣工面積、商品房銷售面積和預售面積等各項指標與去年同期相比，均出現(xiàn)了不同程度的增長。房地產開發(fā)顯現(xiàn)出以市場為主導，以有效需求為依托的健康、有序發(fā)展的總體態(tài)勢。國家對房地產的宏觀調控是房地產市場發(fā)展的分界線。宏觀調控以后開發(fā)節(jié)奏有所減緩，銷售節(jié)奏受到嚴重的沖擊，銷售數(shù)量急劇下降。宏觀調控后消費者對市場的觀望情緒比較嚴重，預購房群體有延期購房的準備;但目前整體市場已經開始恢復。重慶房市繼續(xù)向北，2005年江北和渝北總體開發(fā)量位列第一，據(jù)調查顯示，在未來3年內的預購房群體中置業(yè)江北和渝北的消費者占34.32％。消費者年齡呈現(xiàn)兩極化趨勢，年青人購房和中老年人為子女購房將成為重慶房地產需求市場的主力群體。對房屋品質的需求越顯重要，高品質、多亮點的樓盤才能在市場中獲得競爭優(yōu)勢。江北區(qū)房地產市場小節(jié)江北區(qū)房地產市場發(fā)展迅猛，其發(fā)展勢頭僅次于渝北區(qū)。與本項目相距較近的江北觀音橋板塊以單體樓為主，戶型普遍偏小，其容積率比較高，綠化率比較低。順馳公司2005年房地產秋交會調查得知，在未來3年內有置業(yè)需求的消費者選擇江北區(qū)的比例最大，為29.17％。江北區(qū)在預購房群體眼中的魅力——居住環(huán)境好、升值潛力大且江北區(qū)預購房群體六成來自外區(qū)。環(huán)境、價格、交通是消費者購房的首選因素。消費者對房屋的需求更為緊湊化和多功能化。江北區(qū)房地產市場是重慶房地產投資人追逐的首要目標。預購房群體希望方便的生活，快樂的運動，不斷的學習。在購房時選擇交通便捷、配套齊全、有運動場所、和學習空間的住宅。七十年代生人力挺江北區(qū)房地產市場，八十年代生人尾隨其后。江北區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)的上班族成為江北區(qū)的預購房群體的主力。江北區(qū)觀音橋核心商圈商業(yè)繁華，門面租金較高，邊沿地帶商業(yè)空置比較嚴重。附圖：江江北區(qū)預預購房群群體的現(xiàn)現(xiàn)居住區(qū)區(qū)域附圖：江江北區(qū)預預購房群群體的現(xiàn)現(xiàn)工作區(qū)區(qū)域渝北房地地產市場場小節(jié)渝北區(qū)房房地開發(fā)發(fā)總量和和發(fā)展速速度都位位居重慶慶房地產產市場第第一位，，開發(fā)中中心位于于兩路、、回興、、鴛鴦等等板塊。。本項目位位于渝北北區(qū)龍溪溪板塊，，本板塊塊樓盤發(fā)發(fā)展比較較粗獷，，品質不不高，發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)差異化化，沒有有形成明明顯的板板塊特征征。渝北區(qū)房房地產項項目小區(qū)區(qū)房獨占占鰲頭。。房屋戶型型普通趨趨大，以以三室二二廳為主主。區(qū)域樓盤盤銷售狀狀態(tài)良好好，銷售售速度呈呈現(xiàn)兩極極分化九成以上上渝北區(qū)區(qū)預購房房群體來來自外區(qū)區(qū)，順順馳公司司2005年秋秋季房交交會的調調查顯示示，有91.15％的的消費者者來自外外區(qū)，其其中以渝渝中區(qū)、、江北、、沙坪壩壩、九龍龍坡為主主。渝北區(qū)區(qū)這幾幾年商商業(yè)物物業(yè)發(fā)發(fā)展迅迅猛，，增增長速速度位位居重重慶主主城九九區(qū)第第一。。地塊分分析優(yōu)勢（（S））:交通便便捷，，覆蓋蓋主城城各區(qū)區(qū)。周邊社社區(qū)成成熟，，配套套齊備備。本區(qū)域域餐飲飲文化化相當當濃厚厚。地塊升升值空空間較較大。。劣勢（（W））:靠近加加油、、加氣氣站。。地塊坡坡度較較大。。被高壓壓電線線所困困。臨近地地塊發(fā)發(fā)展滯滯后。。威脅（（T））:2005年年底房房市出出現(xiàn)集集中放放量，，競爭爭比較較激烈烈。消費者者觀望望情緒緒較為為濃厚厚。投資市市場出出現(xiàn)萎萎縮機會（（O））:房地產產市場場逐步步回暖暖。重慶房房市繼繼續(xù)向向北。?！敖北眳^(qū)””是消消費者者置業(yè)業(yè)首選選地。。經過前前面的的市場場調查查及周周邊樓樓盤的的定位位推廣廣特點點，我我司策策劃中中心針針對本本項目目的自自身優(yōu)優(yōu)勢，，制定定出一一套圍圍繞““候鳥鳥精神神”的的完整整的營營銷推推廣計計劃，，以下下是對對其““候鳥鳥生活活”的的詮釋釋：南下北北上，，隨著著城市市的迅迅速發(fā)發(fā)展，，一群群年輕輕活力力、激激情奔奔放、、有理理想有有追求求，出出生于于七、、八十十年代代的人人，他他們像像“候候鳥””一樣樣，為為了追追尋自自己的的夢想想，身身心疲疲憊而而又堅堅定不不移的的在這這座激激情的的城市市中，，為著著自己己的夢夢想，，寧靜靜的歸歸宿，，四處處奔波波?！昂蝤B精神””代表了一種種對夢想堅定定不移、對生生活永不妥協(xié)協(xié)、對命運執(zhí)執(zhí)著的改變、、宿命般尋找找家園的精神神?！昂蝤B生活””同時也體現(xiàn)現(xiàn)了出生于七七、八十年代代這群人的生生活經歷，一一種夢想的渴渴望，一種歸歸宿的眷戀。。前期主題推廣廣語：“尋找找候鳥的家””項目形象策劃劃營銷七八十年代出出生的人猶如如一只飛翔的的候鳥，在茫茫茫的大地上上尋找一個落落腳棲身之地地，無論經歷歷多少困難險險阻、多少崎崎嶇坎坷，但但是他們旅行行般的心情，，支撐著自己己向著希望飛飛翔，那是夢夢想的歸宿。。他們不孤單、、他們不迷茫茫、他們不是是沒有夢想，，只是他們一一直在為著心心中“夢想””飛翔，年復復一年，日復復一日飛翔………那些指縫中流流走的光陰從喧囂到寧靜靜時間的刀鋒割裂了誰的青青春項目名稱建議議：得力·候鳥生生活得力·候鳥一一代一、項目視覺覺識別系統(tǒng)核核心部分★銷售中心建議：盡量用用一些貼近主主題，樸實而而具有想象空空間的名字這樣更能夠夠感染、打動動購房者，使使購房者產生生共鳴?！锝ㄖㄗh：盡量用用一些更能夠夠體現(xiàn)“候鳥鳥精神”內涵涵直白的詞語語為名，這樣可以以體現(xiàn)出樓盤盤的整體性，，更好的結合合樓盤定位?！飿酥?、標準準色、標準字字體二、延展及運運用（略）★工地環(huán)境包包裝視覺★營銷中心包包裝設計建議：可以用用某種候鳥的的名字為提案案，深度挖掘掘這種候鳥的的特征，讓其其發(fā)揮它的聯(lián)聯(lián)想寓意，對對銷售時可以以有所借鑒。?！锕炯拔飿I(yè)業(yè)管理系統(tǒng)包包裝設計宣傳感覺：項目營銷推廣廣房地產項目營營銷推廣策劃劃是房地產企企業(yè)對未來將將要進行的營營銷推廣活動動進行整體、、系統(tǒng)籌劃的的超前決策。。是房地產全全程策劃營銷銷的重頭戲，，是營銷策劃劃水平與銷售售技巧的高度度結合，需要要高度的專業(yè)業(yè)化運作。特別是在近年年外地房地產產開發(fā)商的大大量涌入，重重慶地產市場場激烈競爭的的同時，眾多多的外來廣告告?zhèn)鞑ナ侄渭凹懊襟w組合滲滲入，使得房房地產營銷推推廣的手段越越來越豐富，，讓人們的生生活變得精彩彩的同時，更更是應接不暇暇；促使房地地產策劃人員員的推廣手段段更加靈活多多變。區(qū)域市場動態(tài)態(tài)分析1、項目地區(qū)區(qū)周邊房產的的供求現(xiàn)狀：：經過前幾年江江北區(qū)、渝北北（龍溪鎮(zhèn)花花卉園）等地地的房地產迅迅速發(fā)展，到到2005上上半年重慶房房地產出現(xiàn)調調整態(tài)勢，商商品房竣工量量和銷售量同同比下降明顯顯，但存量房房交易量同比比上升3成，，但可以看到到由于消費者者對市場宏觀觀調控的認識識反差較大，，無信息交流流平臺，缺乏乏一個引導的的組織，社會會信用體系的的不完善。隨隨著市場經濟濟的不斷推進進，房地產產由賣方市場場轉為買方市市場，大眾購購房逐漸轉為為理性，不少少購房者仍存存在著觀望姿姿態(tài)，使得該該項目周邊地地區(qū)房產的供供求現(xiàn)狀：由由供給＜需求求轉變?yōu)楣┣笄笃胶馄凇?但是潛在客客戶開發(fā)潛力力大)2、可比性樓樓盤簡介：1)、樓盤名名稱：巴蜀城城北岸明珠物業(yè)類別：普普通住宅建筑類別：高高層物業(yè)地址：江江北五里店立立交北側100米五童路路與五桂路交交匯處交通狀況：項項目處開通了了812、817、866、107、123等等多條公交線線路。開發(fā)商：：重慶市渝北北房屋開發(fā)公公司均價：3110元/平方方米按按揭付款9.7折；一次次性付款9.6開盤時間：2005-11-14開工日期：2005-4-20容積率：：4.15總戶數(shù)：：586停車位：：277物業(yè)管理費：：1元/平方方米·月入住時間：2007-2-15竣工日期：2007-1-30建筑面積：75000平平方米配套設施內部配套：多多功能會所所、室外泳池池、羽毛球場場、露天活動動廣場、自建幼兒院。。周邊配套：十十八中、五里里店小學、巴巴蜀本部小學學、便利店，，購物休閑走廊和和大型超市、、餐飲、江北北第一人民醫(yī)醫(yī)院、324醫(yī)院、、長安醫(yī)院、、蔬菜水果市市場項目介紹本項目總占地地面積300余畝，總建建筑面積約60萬方，總總規(guī)劃約4000余戶，，整個項目開開發(fā)周期為四四年。以五桂桂路為界分為為A、B兩個個區(qū)，現(xiàn)正開開發(fā)的是B區(qū)區(qū)，占地面積積約100畝畝，地上建筑筑面積約23萬方，規(guī)劃劃1590戶戶，車位806個，綠綠化率高達50%，計劃劃2年內開發(fā)發(fā)完成。我們的B區(qū)分分三期開發(fā)建建設，各設有有一個入口，，其中主入口口位于五桂路路右側、運動動休閑廣場旁旁；而兩個次次入口分別位位于二期和三三期。項目一一期由4棟點點板結合的景景觀高層組成成，戶型面積積從39㎡－－121㎡。。2)、樓盤名名稱：金源··華麗家園建筑類別：高高層物業(yè)地址：江江北北濱路路368號（（金源大道旁旁）開發(fā)商：：世紀金源源集團均價價：3600元/平方米米開盤時間：2005-12-23占地面積：233100平方米米容積率：：2.56總戶數(shù)：：888戶戶物業(yè)管理費：：1元/平平方米·月周邊配套:金源、君豪五五星級大酒店店、方特科幻幻主題公園，，新村幼兒園、區(qū)級機機關托兒所、、華新實驗小小學、觀音橋橋中學、十八八中、建新中學、重慶工工商大學、江江北重百、世世紀新都、黃黃金海岸、家家樂福、北京華聯(lián)、商社社電器、國美美電器、萬鵬鵬電腦城、青青田家私、北北城天街、海洋公園項目介紹金源·華麗家家族，位于江江北區(qū)觀音橋橋正前方，由由三棟蝶形高高層住宅樓和和一棟高級公公寓半圍合而而成，總建筑筑面積約13萬平方米，，以全現(xiàn)房銷銷售模式亮相相。作為金源源時代購物廣廣場內純住宅宅項目，金源源·華麗家族族自身享有多多重頂級生活活配套，40萬方西南最最大的金源、、超五星級級君豪大酒店店、方特科幻幻主題公園環(huán)環(huán)侯其周，全全市第二大商商圈——觀音音橋商圈提供供最強大的后后備支持，交交通網絡暢達達全市各個角角落，還有品品牌物管24小時為業(yè)主主提供五星級級服務。3)、樓盤名名稱：東和城城物業(yè)類別：商商住樓建筑類別：高高層物業(yè)地址：江江北洋河新區(qū)區(qū)塔坪120號(北城天天街上段)交通狀況：““東和城”位位于重慶市江江北區(qū)塔坪120號，北北臨望?，F(xiàn)代代城；南臨洋河大道道；西臨花鳥鳥市場；東臨臨洋河二支路路。該地塊坐坐落在北城天街上段，距距離江北觀音音橋核心商圈圈不到一公里里(距遠東百百貨僅600米)。開發(fā)商：：重慶東和恒恒浦房地產有有限公司占地面積：33919.67平方方米；總戶戶數(shù)：1187戶；；停車位：：570；建建筑面積：170000平方米周邊配套:商場場：遠東百貨貨、北京華聯(lián)聯(lián)、茂業(yè)百貨貨、新世紀、、重百、家樂樂福等，匯集全全球時尚品品牌，引領領城市時尚尚風向標。。其他他：北城城天街的江江湖特色菜菜、品牌餐餐飲，銅鑼鑼灣、必勝勝客、肯德基、麥當當勞……，，江北商核核的天街美美食，正逐逐步形成其其輕松、時尚尚、西式且且略帶復合合型的風格格。項目介紹東和城位于于北城天街街半段，位位于江北觀觀音橋片區(qū)區(qū)中部，東東臨長安廠廠區(qū)、同創(chuàng)創(chuàng)國際、南南接324醫(yī)院，西西接海洋公公園、蔚藍藍世紀，北北靠洋河體體育中心、、望海現(xiàn)代代城。461、604、201等多條條公交線路路通過這一一交通網絡絡途經該地地段。而與與這一交通通網絡直接接連接的紅紅黃路城市市快速路，，更是通過過紅石路、、紅錦大道道、迎賓大大道以及在在建的王家家沱大橋連連接了該項項目與沙坪坪壩區(qū)、南南坪區(qū)、渝渝長高速、、機場高速速以及在建建的人和火火車站等交交通樞紐。。東東和城城項目地上上建筑由六六棟住宅樓樓和部分商商業(yè)裙樓組組成，戶型型有兩房、、三房、復復式兩房一一廳。商業(yè)業(yè)裙樓4層層（局部2層），地地下為大型型停車庫及及綜合用房房。4)、樓盤盤名稱：天天倫海苑物業(yè)類別：：普通住住宅建筑類別：：高層物業(yè)地址：：江北海洋洋公園大門門旁交通狀況：：天倫海苑苑位于觀音音橋核心商商圈腹地，，可乘421、141、201、461等多多路公交車車到達。開發(fā)商商：重重慶大信/怡豐房地地產開發(fā)有有限責任公公司均價：3600元/平方米周邊配套:海洋公園、、力帆體育育城、龍頭頭寺公園、、華聯(lián)商場場、重百商商場、北城城天街、遠東百百貨、貿業(yè)業(yè)百貨、324醫(yī)院院項目介紹：：觀音橋核心心商圈腹地地，配套完完善，十余余款精致戶戶型。目標客戶群群定位及分分析1、項目區(qū)區(qū)域的人口口總數(shù)及分分布情況★由于于該項目的的地理位置置處在比較較特殊的地地段（在江江北區(qū)加洲洲花園與渝渝北區(qū)龍溪溪鎮(zhèn)花卉園園交界），，所以人口口總數(shù)也應應該加上渝渝北區(qū)龍溪溪鎮(zhèn)花卉園園的人口數(shù)數(shù)2、項目所所在地經濟濟發(fā)展狀況況和項目所所在地人口口就業(yè)情況況★江北區(qū)區(qū)特殊的地地理優(yōu)勢和和便捷、暢暢通的交通通網絡，以以及新商圈圈（加洲花花園）的打打造對城市市發(fā)展的帶帶動分不開開的。這反反映了江北北區(qū)繁華而而生態(tài)的區(qū)區(qū)域特征是是吸引外區(qū)區(qū)居民的重重要法寶。。同時時，，江江北北的的發(fā)發(fā)展展帶帶動動了了消消費費者者的的未未來來消消費費動動向向，，加加上上青青年年一一代代向向新新城城的的涌涌入入，，帶帶來來了了前前所所未未有有的的激激情情與與朝朝氣氣，，使使其其地地區(qū)區(qū)擁擁有有了了強強大大的的就就業(yè)業(yè)群群體體和和許許多多的的就就業(yè)業(yè)崗崗位位；；這這就就決決定定了了該該地地區(qū)區(qū)的的就就業(yè)業(yè)階階段段處處于于新新生生的的一一代代，，而而崗崗位位多多在在于于休休閑閑娛娛樂樂等等服服務務行行業(yè)業(yè)。。★渝渝北龍龍溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)花卉卉園：：典型型的從從早期期的鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)逐逐漸的的轉化化為現(xiàn)現(xiàn)在的的繁華華都市市的開開發(fā)地地區(qū)，，交通通便利利，由由于得得到區(qū)區(qū)政府府的大大力支支持，，加上上眾多多的房房地產產開發(fā)發(fā)商的的介入入，近近幾年年得以以飛速速的發(fā)發(fā)展，，在發(fā)發(fā)展的的同時時又解解決的的很大大一部部分農農村及及郊縣縣來就就業(yè)的的農民民工問問題。。前幾年年可以以說來來還是是以小小型個個體為為單位位區(qū)域域型經經濟為為主。。該地區(qū)區(qū)未來來的發(fā)發(fā)展隨隨著大大型地地產開開發(fā)商商的進進入，，小區(qū)區(qū)型樓樓盤開開發(fā)得得以推推進和和發(fā)展展，出出現(xiàn)了了越來來越多多的大大型商商業(yè)區(qū)區(qū)，總總體需需求旺旺盛，，區(qū)域域房產產已經經具有有了居居住和和投資資的雙雙重價價值，，區(qū)域域樓盤盤朝向向多元元化發(fā)發(fā)展。。但目目前隨隨著區(qū)區(qū)域競競爭的的加劇劇、新新的開開發(fā)區(qū)區(qū)域不不斷涌涌現(xiàn)、、宏觀觀調控控后消消費者者的觀觀望心心理日日重，，以及及隨著著消費費群體體的年年輕化化和家家庭結結構的的小型型化發(fā)發(fā)展，，在同同質化化產品品越來來越多多的情情況下下，更更突顯顯了細細分市市場的的重要要性。。本區(qū)域域預購購房群群體職職業(yè)構構成：：3、項項目所所在地地及周周邊的的家庭庭情況況★從從2005年底底至今今年初初的調調查，，預購購房群群體家家庭成成員構構成主主要以以三口口之家家（父父母和和為婚婚子女女）為為主，，占到到27.89％％，其其次是是三口口之家家(年年輕夫夫婦和和小孩孩)，，占到到23.16％％；居居住房房屋性性質以以自購購商品品房為為主，，其次次是租租賃，，再次次是單單位分分房；；所居居住面面積以以70－90㎡㎡為主主。★同同時時消費費者已已被市市場房房價潛潛移默默化，，實際際承受受能力力并沒沒有增增強，，但消消費者者在市市場經經濟的的推動動下從從心理理上基基本可可以承承受3000-3500元/平米米左右右的房房價。。附圖：：本區(qū)區(qū)域消消費者者承受受當價價對比比圖附圖：：本區(qū)區(qū)域消消費者者承受受總價價對比比圖附圖：：本區(qū)區(qū)域消消費者者家庭庭月收收入由以上上分析析圖和和分析析數(shù)據(jù)據(jù)，可可以看看出消消費者者承受受房屋屋總價價比例例在20-35萬元元之間間，主主要以以2室室1廳廳、3室1廳的的價格格為主主消費費，在在調查查中得得到大大部分分預購購房者者仍然然選擇擇按揭揭，按按揭首首付款款為7－10萬萬元的的比例例為主主，且且月供供承受受能力力有所所下降降，而而按揭揭首付付款的的增加加和月月供時時間的的延長長，間間接反反映了了映消消費者者的實實際月月供承承受能能力，，同時時說明明了消消費者者的實實際承承受能能力并并沒有有增加加。★江江北區(qū)區(qū)的預預購房房群體體在購購房時時，會會有一一個觀觀念左左右著著他們們的購購房行行為，，那就就是““預購購房群群體希希望方方便的的生活活，快快樂的的運動動，不不斷的的進步步”，，對生生活方方便程程度最最為看看重，，其次次是對對運動動場所所和文文化交交流活活動場場所的的需求求也較較高。。預購房房群體體希望望方便便的生生活，，快樂樂的運運動，，不斷斷的進進步。?？梢砸酝ㄟ^過很多多種方方式和和途徑徑進行行表達達，也也為““龍溪溪景園園”本本項目目的產產品打打造的的差異異化路路線提提供了了可靠靠的思思想路路線。。本區(qū)域域預購購房群群體對對小區(qū)區(qū)生活活配套套的要要求：：4、項項目潛潛在客客戶群群分析析及定定位★年齡齡分析析及定定位通過調調查發(fā)發(fā)現(xiàn)其其他各各區(qū)的的預購購房中中80年代代生人人異軍軍突起起，預預示了了未來來幾年年80年代代生人人將成成為重重慶房房地產產市場場的購購房主主力軍軍。但但是江江北區(qū)區(qū)的預預購房房群體體卻是是以70年年代生生人為為主，，八十十年代代生人人尾隨隨其后后，年年齡在在56歲以以上江江北區(qū)區(qū)的預預購房房群體體也占占到13.68％，，并并且顯顯示二二次購購房以以上的的比例例為33.16％，，由由此可可以證證明這這其中中有很很大部部分是是為子子女購購房。。年輕化化與老老齡化化的分分布（（如果果除去去老年年人為為子女女購房房的這這部分分）明明顯趨趨于年年輕化化，，從一一個側側面也也反映映了需需求市市場主主體轉轉向，，中年年人的的需求求飽和和速度度較快快，青青年人人逐漸漸轉為為該地地區(qū)的的購房房中堅堅力量量。在在這樣樣的大大環(huán)境境發(fā)展展條件件下，，可推推斷今今年使使得購購房者者對江江北、、渝北北（龍龍溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)花卉卉園））地區(qū)區(qū)的樓樓盤期期待高高,主主力購購房者者及購購房趨趨勢年年齡性性會以以20-35歲歲為主主，（（加上上老年年人為為子女女購房房的部部分））占總總人數(shù)數(shù)的70%以上上。附圖：江北北區(qū)預購房房群體與重重慶市預購購房群體年年齡對比★客戶目標標區(qū)域分析析界定2005年年秋交會調調查得知，，在未來3年內有置置業(yè)需求的的消費者選選擇江北區(qū)區(qū)的比例為為29.17％，從從歷年的房房交會調查查看對江北北區(qū)的置業(yè)業(yè)意愿也是是最高的，，反映了江江北區(qū)在預預購群體心心目中持久久較高的地地位。江北區(qū)、渝渝北區(qū)的預預購房群體體中來自自自身區(qū)域的的相對比重重最大，為為35.75％，外外區(qū)域占64.25％，處于于絕對優(yōu)勢勢。來自渝中區(qū)區(qū)的預購房房群體僅次次于江北區(qū)區(qū)，為20.43％％，這兩個個區(qū)域的地地緣靠近，，江北區(qū)又又是一個后后起之城，，房價相對對于渝中區(qū)區(qū)較為便宜宜，生活環(huán)環(huán)境介于繁繁華與寧靜靜之間，居居住在江北北，上班在在渝中似乎乎已形成一一種潮流。。從分析數(shù)數(shù)據(jù)上也也可以看看到南岸岸區(qū)、沙沙坪壩區(qū)區(qū)等地由由于自身身的發(fā)展展速度和和相互之之間的交交通、位位置的便便利，其其潛在目目標客戶戶群發(fā)展展優(yōu)勢也也很明顯顯，占29%左左右。所以根據(jù)據(jù)分析，，將項目目的目標標客戶群群鎖定在在除本地地區(qū)以外外的渝中中、南岸岸、沙坪坪壩等三三個區(qū)域域，進行行重點推推廣及深深度挖掘掘。本項目預預購群體體的現(xiàn)居居住區(qū)域域分析表表：★本區(qū)域域預購房房群體受受教育程程度：★根據(jù)上上面所訴訴，本項項目的目目標客戶戶特征資資料應該該是：年齡：20-40歲學歷：專專科或者者?？埔砸陨现饕蛻魬魠^(qū)域：：江北、、渝中、、南岸、、沙坪壩壩等地區(qū)區(qū)職位：技技術人員員、商業(yè)業(yè)管理人人員、離離退休者者對小區(qū)的的配套：：以文化化活動場場所、運運動場所所為主價格定位位及策略略定價原則則本項目的的定價采采用了““自下而而上”的的計算方方式，先先確定戶戶戶差值值，然后后在差值值的基礎礎上加上上一個價價格基數(shù)數(shù)，從而而得到每每戶的價價格，根根據(jù)這個個價格計計算總體體均價，，調整價價格基數(shù)數(shù)讓計算算總體均均價等于于真實均均價，最最后得到到每戶的的最終價價格。（（但由于于沒有確確切的數(shù)數(shù)據(jù)和甲甲方對價價格基數(shù)數(shù)的確定定）所以以本項目目只能根根據(jù)現(xiàn)有有的市場場經濟環(huán)環(huán)境、區(qū)區(qū)域地理理環(huán)境、、自身公公司獨特特的銷售售渠道等等，作出出一個起起價、均均價、最最高價的的大概價價格。（1）影影響價差差的因素素：需要要綜合考考慮幾個個方面的的因素：：★橫向價價差★★縱向價價差★★朝向因因素★★戶型因因素★★邊套因因素★★道路因因素★★景景觀因素素★★間距因因素由于本案案分為A、B、、C棟，，而C棟棟又因貴貴司要求求提前銷銷售，所所以我司司根據(jù)自自身情況況制定出出以下價價格：（套內））C棟起起價：3350元2C棟均價價：3500元元2C棟最高高價：3650元2（套內）A、、B棟起價：：3800元元2A、B棟均價價：4050元2A、B棟最高高價：4300元2整體項目均價價定為：4000元2★建建議折扣及付付款方式：由由于戶型面積積有大有小，，大的總價過過高，所以建建議采用三種種方式進行銷銷售，讓客戶戶有更多的選選擇及判斷。。（1）一次性性付款（2）按揭付付款：交三按按七（3）按揭首首付分期付款款：交一緩二二按七3、價格入市市變化及市場場反映控制★我我司根據(jù)本本項目的賣點點優(yōu)勢和區(qū)域域市場經濟發(fā)發(fā)展、目標客客戶群的確定定，把握好好銷控周期，，從而制定出出“低開高高走”的策略略，樓盤開盤盤后根據(jù)最初初制定的價格格，應分時間間段制定出不不斷上升的價價格走勢，價價格控制的原原則為“逐步步走高，并留留有升值空間間”，這樣既既能吸引投資資，又能吸引引自用。同時時差價的變化化也并非是直直線型的成比比例變化，而而是按心理需需求曲線變化化，它隨著市市場需求變化化呈不規(guī)則變變化。以時間間為基礎根據(jù)據(jù)不同的時間間段對銷售控控制、價格控控制、時間控控制三者的緊緊密結合，確確定與之對應應的銷量和價價格。價格的“低開開”并不意味味著貴司經濟濟利益受損，，這只是一種種策略，目的的是為了以后后的“高走””。入市時機規(guī)劃劃及媒介策略略在此次項目入入市推廣之前前，請先讓我我介紹一下，，我公司（重重慶順馳不動動產網絡有限限公司）的廣廣告渠道和推推廣優(yōu)勢：★連鎖經營模模式的優(yōu)勢：：重慶順馳不動動產網絡有限限公司截止2006年2月1日前，，在主城七區(qū)區(qū)（渝中區(qū)、、江北區(qū)、南南岸區(qū)、渝北北區(qū)、沙坪壩壩區(qū)、九龍坡坡區(qū)、大渡口口區(qū)）共有連連鎖店51家家，擁有一線線銷售人員330名。就此而言，貴貴司一旦和我我們達成合作作協(xié)議，就等等于免費擁有有了51個外外賣場（遍步步主城7區(qū)））和330名名銷售人員，，這對于目前前傳統(tǒng)的銷售售模式是一個個巨大的沖擊擊，在宣傳推推廣中起到的的作用是不言言而喻的?！锟蛻糍Y源的的優(yōu)勢：現(xiàn)有的客戶規(guī)規(guī)模，按靜態(tài)態(tài)方式計算：：每天重慶順馳馳公司銷售網網絡（連鎖經經營中心基本本店）平均接接待客戶600人次，每每周約4200人次，每每月約16800人次，，每年約201600人人次，刨去其其中重復接待待，連鎖店與與項目、項目目與項目、店店與店交叉的的部分，即使使按十分之一一的比例計算算，每月新增增客戶到訪規(guī)規(guī)模也在2000人次以以上。已成交客戶管管理情況重慶順馳公司司信息中心通通過與地產公公司、物業(yè)公公司的配合，，已掌握約15000客客戶的基本資資料。從以上數(shù)據(jù)可可以知道，在在貴公司入市市宣傳期間就就已經有了15000客客戶的客戶基基本蓄備量，，比其他的中中介公司更早早一步占領市市場?！镔Y源渠道的的優(yōu)勢：A、順馳置業(yè)業(yè)網（）是順順馳(中國)不動產網絡絡旗下的互聯(lián)聯(lián)網商務平臺臺，在2005年憑借著著全新的互聯(lián)聯(lián)網運營模式式、強大的網網站功能、龐龐大的線下綜綜合服務體系系、完善的企企業(yè)內部信息息平臺迅速發(fā)發(fā)展，成為中中國房地產綜綜合服務網站站的佼佼者。。網站現(xiàn)狀：(截止到06年1月）分站點數(shù)：37個全球排排名:1,509名名日訪問問量：：80萬注冊用用戶：：86526個個合作網網站：：66個友情鏈鏈接總總數(shù)：：562個個B、全全房房搜索索是國國內首首家為為網民民提供供線真真實有有效服服務的的專業(yè)業(yè)房屋屋搜索索引擎擎，將將傳統(tǒng)統(tǒng)的選選項查查找轉轉換為為更加加人性性化、、便捷捷化的的搜索索模式式，讓讓網上上房源源信息息發(fā)布布和查查詢變變得像像呼吸吸一樣樣簡單單。目前的的工作作人員員已遍遍布全全國40余余個城城市，，架設設千余余個維維護終終端，，二手手房動動態(tài)房房源信信息量量近百百萬，，并且且在每每一天天都有有大量量的維維護人人員審審核推推薦房房源以以保證證其準準確性性。現(xiàn)現(xiàn)在更更帶來來即時時互動動的商商品房房在線線查詢詢系統(tǒng)統(tǒng)，真真正天天下房房源，，一網網打盡盡?！镯橊Y馳置業(yè)業(yè)網的的合作作伙伴伴：★資源源渠道道的優(yōu)優(yōu)勢：：《順馳馳房產產快訊訊》由由重慶慶順馳馳不動動產網網絡有有限公公司創(chuàng)創(chuàng)建于于2005年，，是一一份專專業(yè)性性強的的，能能有效效對客客戶進進行直直接引引導的的及時時性月月刊，，《順順馳房房產快快訊》》定為為免費費月刊刊，每每月中中旬15號號出版版，目目前月月發(fā)行行量已已超過過24萬份份，超超過了了某些些日報報和周周報，，而《《順馳馳房產產快訊訊》最最能彰彰顯其其效率率和影影響力力的側側重點點在于于其利利用了了順馳馳本身身強大大的連連鎖店店渠道道，覆覆蓋整整個山山城的的51家連連鎖店店面及及330名名銷售售人員員能將將所有有《順順馳房房產快快訊》》直接接、深深入的的發(fā)送送到購購買力力市場場中去去，從從靜態(tài)態(tài)的高高、中中、低低檔小小區(qū)到到人流流量龐龐大密密集、、年齡齡群適適宜的的廣場場、超超市等等，都都能最最直接接快速速的接接收到到《順順馳房房產快快訊》》的各各種信信息。。目前，《《順馳房房產快訊訊》經過過與網絡絡整合，，已完成成與順馳馳置業(yè)網網線上同同步發(fā)行行的結合合，圖文文并茂，，讓讀者者留下深深刻印象象。讀者者通過線線上、線線下雙重重方式獲獲取資訊訊，大大大提高了了信息覆覆蓋人群群量，實實現(xiàn)對購購買群體體的全方方位轟炸炸，有效效提升廣廣告投入入產出比比?！镂夜舅就ㄟ^內內網數(shù)據(jù)據(jù)庫分析析得到的的對本案案的需求求及區(qū)域域相近潛潛在客戶戶人數(shù)表表：潛在客戶戶總計：：3656組所在區(qū)域房屋總價沙坪壩區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)15-20萬元270組316組379組566組417組21-25萬元114組98組146組235組174組26-30萬元87組84組89組194組138組31-35萬元42組27組30組56組49組36-40萬元31組20組19組39組36組★入市時時機的確確定及安安排（廣告推推廣初級級階段：：10月月——11月））通過前期期一至二二月的廣廣告推廣廣，樹立立本項目目“候候鳥精神神、候鳥鳥生活””的獨特特形象理理念，通通過一段段時間的的宣傳在在幾個目目標區(qū)域域（江北北、渝北北、渝中中、南岸岸、沙坪坪壩）中中產生目目標客戶戶的共鳴鳴，達到到目標客客戶從理理解到接接受的目目的。建議：趕趕在秋季季房交會會前推出出，利用用秋季房房交會的的宣傳優(yōu)優(yōu)勢進行行借勢。。（廣告推推廣持續(xù)續(xù)階段：：11月月——12月））由于有前前期強有有力的廣廣告推廣廣，本階階段進入入持續(xù)期期并開始始整理積積累的客客戶資源源，讓消消費者從從“候候鳥精神神、候鳥鳥生活””理念的的接受到到期盼““候鳥精精神、候候鳥生活活”項目目的推出出。這個個階段不不需要新新的媒介介推廣，，只是在在市場變變動的同同時進行行調整。。建議：在在開盤前前進行最最后階段段的蓄勢勢，積累累大量的的客戶。。2006年11月項目目現(xiàn)場建建立銷售售中心，，2006年12月開開盤入市市。1、媒體體總策略略及媒體體選擇.媒體總總策略.媒體選選擇.媒媒體創(chuàng)新新使用2、軟性性新聞主主題3、媒介介組合4、投放放頻率及及規(guī)模5、費用用估算推廣費用用計劃（（略）公關活動動策劃和和現(xiàn)場包包裝（略略）營銷推廣廣效果的的監(jiān)控、、評估、、修正（（略）媒介策略略1、銷售售時間及及銷售周周期劃分分2、賣點點匯萃3、各銷銷售階段段營銷推推廣思路路4、銷售售相關資資料準備備5、培訓訓體系6、品牌牌的二次次營銷項目銷售售顧問1、銷售售周期劃劃分（06年11月———07年7月月）籌備開盤盤推廣期期····································內部認購購期················································引爆期（（開盤））··················································40天持續(xù)推廣強銷銷期·············································60天保溫期·································································60天尾盤強銷期························································30天50天250天2、賣點匯萃萃★硬性賣點★★軟性賣賣點1）交通1））區(qū)位價值2）區(qū)域配套套2）樓盤盤形象3）產品類型型3）居住住文化與生活活方式4）高度4））銷售與工程程進度5）自身配套套5）創(chuàng)意意促銷6）戶型3、各銷售階階段營銷推廣廣思路1）籌備開盤盤推廣期和內內部認購期為為一個共享時時間段。推廣思路：以以闡述候鳥般般的生活方式式和生活精神神為主，在于于讓客戶知道本案即即將開盤，并并積極期待本本案。目的：確立本本案的開盤時時間，并加大大宣傳影響。。重點：收集市市場反饋信息息，最后意向向客戶的積累累（發(fā)放認購購會員卡），明確目目標客戶。配合：形象展展示中心、連連鎖店展示、、報版、戶外外廣告。預計效果：51家連鎖店店協(xié)同現(xiàn)場形形象展示中心心同步傳播本本案信息，完全覆蓋七個個主城區(qū)。在在開盤期導入入后，客戶基基本上對本案案的開盤有了期待，，同時可以進進行廣告的傳傳播，并接受受客戶的申購購登記，發(fā)售認購卡，，即時把握住住有購買意向向的客戶。2）引爆期（（開盤）推廣思路：讓讓客戶充分了了解項目開盤盤的價格支撐撐點和購房的的詳細流程手續(xù)續(xù)，使其認購購更加順利，，銷售賣點更更加突出，對本本案的信任程程度增強。目的：擴大品品牌知名度及及信任度，拉拉升形象，達達到造名造勢勢的效果。重點：對外信信息媒體運作作，對外信息息主題活動營營銷，銷售時時間及銷售戶型型的掌控，現(xiàn)現(xiàn)場客戶認購購的控制。配合：本案銷銷售中心、順順馳連鎖店、、媒體、已購購買客戶、開開盤活動及巡展展活動預計效果：40天內的認認購客戶達到到銷售目標。。3）持續(xù)推廣廣強銷期推廣思路：以以加強“候鳥鳥生活”概念念為主，輔以以地段、交通通、區(qū)域配套、項項目配套等相相關賣點進行行輔助刻畫，，強調“候鳥精精神”目的：為項目目公開造勢，，樹立品牌形形象，吸引更更多公眾關注注和向往。連貫貫發(fā)力，對潛潛在消費者起起引導作用。。重點：把握好好“低開高走走”的銷售節(jié)節(jié)奏，為項目目創(chuàng)造最大利利益化。配合：減少媒媒體、戶外投投放頻率、爭爭對性的進行行定點銷售，，充分利用老客客戶資源、各各連鎖店加大大信息收集和和宣傳范圍。預計效果：60天內的認認購客戶達到到銷售目標4）保溫期推廣思路：以以公眾文化活活動為主，輔輔以工程質量量，工期進度度進行行刻刻畫畫，，強強調調““候候鳥鳥精精神神””目的的：：保保持持銷銷售售速速度度，，擴擴大大項項目目的的知知名名度度與與美美譽譽度度重點點：：把把握握銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏，，尋尋找找新新賣賣點點，，深深度度挖挖掘掘““候候鳥鳥精精神神””，，保證證問問題題戶戶型型的的銷銷售售配合：減少媒媒體、廣告頻頻率、主要以以巡展活動為為主，為“候候鳥精神”的持續(xù)續(xù)影響保溫，，深挖客戶資資源、各連鎖鎖店增加活動頻率及擴擴大活動范圍圍預計效果：保保證項目和概概念持續(xù)的溫溫度，持續(xù)產產生銷量5）尾盤強銷銷期推廣思路：以以現(xiàn)樓品質形形象展示為主主，輔以升值值性能的展現(xiàn)現(xiàn)目的：完成所所有銷售，提提升開發(fā)商品品牌。重點：將所有有戶型全部推推出，保證問問題戶型的銷銷售，解決好好與物管之間的的銜接問題配合：增加媒媒體廣告、但但主要以“老老帶新”的口口碑形式，深深挖客戶資源、各各連鎖店增加加活動頻率及及擴大活動范范圍預計效果：完完成銷售目標標4、宣傳及銷銷售相關資料料準備（略））廣告主題廣告創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)廣告效果監(jiān)控控、評估、修修正入市前印刷品品的設計、制制作購房須知詳細價格表銷售控制表樓書宣傳海報、折折頁認購書正式合同交房標準物業(yè)管理內容容物業(yè)管理公約約5、培訓體系系（略）6、品牌的二二次營銷（略略）我們一直在路路上……謝謝12月-2215:51:5715:5115:5112月-2212月-2215:5115:5115:51:5712月-2212月-2215:51:572022/12/3115:51:579、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。15:51:5715:51:5715:5112/31/20223:51:57PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2215:51:5715:51Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾