培訓(xùn)內(nèi)容簡介12總目錄龍湖的特色營銷樓盤量化定價建筑風(fēng)格解讀總圖之“七劍”03頁31頁39頁47頁銷售中心的布置50頁龍湖的特色營銷壹34（一）真正的全員營銷和過程營銷1、鄰座原則（內(nèi)部客戶、外部客戶）2、同路人原則：南苑崗?fù)槌鲎廛囁緳C專設(shè)的飲水機3、輪崗制度（三）后置營銷（對于客戶生命周期的管理）1、客戶定房到房屋交付前：2、業(yè)主接房后：大的營銷觀（二）前置營銷（以終為始，一切盡在掌握）1、營銷部員工從拿地階段就開始參與項目；2、營銷部內(nèi)部的方案評審第一部分：從數(shù)據(jù)看龍湖營銷第二部分：從客戶看龍湖營銷第三部分：從細節(jié)看龍湖營銷第四部分：組織架構(gòu)于管理制度第五部分：龍湖特色的營銷管理5一：從數(shù)據(jù)看龍湖營銷指標體系集客簽約A-結(jié)果指標：B-效率指標：B2-萬元集客數(shù)A2–套均集客數(shù)B4-萬元人工費簽約額B3-萬元設(shè)施費簽約額總體A3-成交率B1-營銷費效比A1-簽約完成率“仗打的怎么樣？”“彈藥用的如何？”營銷的關(guān)鍵問題：怎樣用盡可能少的“彈藥”打盡可能大的“勝仗”，也就是如何以更高的效率獲取更大的收益6789101112二：從客戶戶看龍湖營營銷客戶一次完完整看房過過程必經(jīng)的的5大接觸點13第1接觸點：進進入項目領(lǐng)領(lǐng)地地標性構(gòu)筑筑物“私家”道路路設(shè)置，能能夠直觀分分清客戶在在項目的位位置樹陣的搭配配，軟硬景景結(jié)合均以以草和花為為輔助第2接觸點：到到達入口工地圍墻包包裝讓建設(shè)設(shè)單位來做做，只要規(guī)規(guī)整干凈，，客戶也能能接受導(dǎo)視牌最大大的作用是是讓客戶看看得清楚，，簡介且與與項目風(fēng)格格結(jié)合為指指導(dǎo)思想警示牌的設(shè)設(shè)置道旗同樣也也有指示作作用各組團入口口，具有標標識性門崗，一絲絲不茍的門門衛(wèi)是龍湖湖的標志門崗形式統(tǒng)統(tǒng)一標準化化，讓客戶戶看到就有有到家的感感覺14第3接觸點：進進入售樓部部工作人員服服飾，銷售售、吧臺、、清潔全面面統(tǒng)一標準準模型基本為為山之田制制作，擁有有大量的綠綠化，減低低建筑密度度感擺放簡單的的展板第4接觸點：經(jīng)經(jīng)過通道通道包裝——自然是最好好的包裝沿路小品，，精致感要要很強安保系統(tǒng)，，盡管只是是展示效果果，但也能能讓客戶有有安全感15第5接觸點：參參觀展示區(qū)區(qū)銷售道具——人性化戶型圖樣板房——客廳設(shè)計大大氣，端莊莊，以體現(xiàn)現(xiàn)主人個人人品位和尊尊貴身份為為主樣板房——鮮花無處不不在景觀示范區(qū)區(qū)內(nèi)大面積積的花卉苗苗圃色彩艷艷麗、高矮矮不一，錯錯落有致地地搭配在一一起幫政府修的的公園成為為自己的示示范區(qū)和樣樣板房區(qū)將樹木掛滿滿小燈，夜夜景效果奇奇好處處可見的的小點綴開放式的示示范區(qū)，成成為人們聚聚集的場所所16三：從細節(jié)節(jié)看龍湖營營銷17樣板間——入口處俯首抬眼，，皆是風(fēng)景景。尚在門口，，就聞到家家的味道。。拒絕瑕疵，，只有無盡盡的完美。。嫣花的運用用窗臺、洗手手臺、茶幾幾、隔斷、、梳妝臺，，皆以各色色鮮花做點點綴；鮮花色彩造造型具有極極強的設(shè)計計感，與整整個環(huán)境搭搭配得相得得益彰；鮮花芬芳馥馥郁，房間間里充滿自自然花香，，是任何空空氣清新劑劑不能比擬擬的。樣板房——客廳客廳設(shè)計大大氣，端莊莊，以體現(xiàn)現(xiàn)主人個人人品位和尊尊貴身份為為主；取消電視墻墻，設(shè)置一一面展示墻墻，用以陳陳列圖書、、瓷器等其其他主人藏藏品，作為為展示主人人個人品位位的關(guān)鍵點點之一。18樣板間——餐廳樣板房——地下室餐廳設(shè)置簡簡約不繁復(fù)復(fù)，主要以以四口之家家做場景設(shè)設(shè)置；餐桌以鮮花花作為裝飾飾，同時以以果醬、番番茄醬等日日常調(diào)料打打造生活氛氛圍，鄙棄棄塑膠模型型帶來的劣劣質(zhì)感。廚房設(shè)計各各色廚具一一應(yīng)俱全；；橄欖油、調(diào)調(diào)味料、意意大利面等等準備齊全全，琳瑯滿滿目，按居居家習(xí)慣擺擺放整齊；；逼真的蔬菜菜模型散落落在水池里里，儼然一一幅居家圖圖。樣板間——廚房地下室設(shè)置置為紅酒窖窖、臺球室室、吧臺、、會客室、、影音室，，保姆間及及保姆工作作間；在功能能齊備備的同同時，，保證證每個個細節(jié)節(jié)面面面俱到到，連連保姆姆間的的設(shè)計計，都都溫馨馨舒適適，毫毫不馬馬虎，，保證證客戶戶眼睛睛所到到之后后，無無一瑕瑕疵。。19樣板間間——女兒房房樣板房房——書房樣板間間——兒子房房女兒房房以粉粉色為為主要要基調(diào)調(diào)，走走甜美美夢幻幻的風(fēng)風(fēng)格；；配飾獨獨特且且具有有打動動力；；從墻紙紙到洗洗手間間里的的一張張毛巾巾，都都能看看出4歲小女女孩的的影子子。兒子房房略顯顯粗獷獷，用用色沉沉穩(wěn)，，所有有細節(jié)節(jié)皆圍圍繞著著兒子子的愛愛好展展開。?；⑵さ氐靥?、、真皮皮沙發(fā)發(fā)椅，，復(fù)古古的臺臺燈、、墻紙紙、壁壁畫、、筆筒筒無不不體現(xiàn)現(xiàn)出主主人身身份的的尊貴貴和品品位。。對于陽陽臺細細節(jié)的的打造造，體體現(xiàn)出出了設(shè)設(shè)計者者對于于展示示細節(jié)節(jié)吹毛毛求疵疵的超超高要要求。。20樣板間間——衛(wèi)生間間樣板房房——露臺樣板間間——衣帽間間一共四四個衛(wèi)衛(wèi)生間間，按按其功功能設(shè)設(shè)計風(fēng)風(fēng)格各各異；；客用衛(wèi)衛(wèi)生間間以功功能性性為主主，兒兒子及及女兒兒搭配配其房房間風(fēng)風(fēng)格，，從配配飾到到墻紙紙均與與房間間風(fēng)格格統(tǒng)一一；主人房房的衛(wèi)衛(wèi)生間間擺設(shè)設(shè)著日日常洗洗化用用品，，另外外，洗洗漱臺臺上一一只kenzo的香水水是可可供客客戶取取用的的。露臺和和陽臺臺根據(jù)據(jù)其連連接的的房間間功能能的不不同，，分別別設(shè)置置為麻麻將區(qū)區(qū)、下下午茶茶區(qū)、、室外外餐廳廳區(qū)。。根據(jù)其其功能能性的的不同同，以以紅酒酒、堅堅果、、糖果果罐、、鮮花花、點點心、、水果果等進進行包包裝。。衣櫥不不再是是示意意性的的掛幾幾件衣衣服。。而是是衣服服鞋帽帽樣樣樣皆有有，讓讓你覺覺得這這就是是你的的大衣衣櫥。。男主人人的衣衣服簡簡單整整潔，，女主主人的的衣服服亮麗麗豐富富，皮皮鞋、、皮包包一應(yīng)應(yīng)俱全全。且所掛掛衣物物皆為為品牌牌衣物物，如如：AF，PaulSmith等。21四：組織架構(gòu)構(gòu)與管理制度度龍湖區(qū)域公司司架構(gòu)介紹22重慶龍湖項目目制管理模式式模型項目總監(jiān)營銷設(shè)計成本工程職能部門提供供技術(shù)、人力、、資源支持項目成功指標標：業(yè)務(wù)層面管理層面公司層級支持持：項目經(jīng)營例會會（每月一次））公司PM會（每周一次））考核制度：項目為主職能為輔23景觀與建筑、、樣板間的協(xié)協(xié)調(diào)如何展開開龍湖特色的體體驗中心負責(zé)公司所有有項目的開盤示范范區(qū)內(nèi)的建筑、景景觀和裝修設(shè)計施施工成本研發(fā)工程營銷建筑景觀裝修共同把控示范范區(qū)呈現(xiàn)效果體驗中心即一一個小項目部，部門人人員確定，保證每個項目目均好小結(jié)：龍湖的的體驗中心，，又再一次強強調(diào)了項目團團隊的概念。體驗中心是是一個由營銷銷牽頭，設(shè)計計、成本、工工程相配合的的一個專注于于銷售示范區(qū)區(qū)的專業(yè)團隊隊。這又是一個獨獨立的項目群群。團隊成員員相對固定，，以保證每個個項目的均好好。24景觀設(shè)計單位位和施工單位位資源的了解解使用較多的設(shè)設(shè)計單位：加加拿大景觀公公司日本長谷川浩浩戰(zhàn)略施工單位位：重慶天開開景觀（現(xiàn)已已分離）上海靜安景觀觀小結(jié)：對于單單位，龍湖有有和我們一樣樣的困惑，無無論是設(shè)計單單位還是施工工單位。對于景觀，龍龍湖與設(shè)計單單位有三種合合作方式：1.完全遵照設(shè)計計意圖，如水水晶酈城；2.部分遵照設(shè)計計，變施工便便改動；3.大部分修改，，或完全遵照照現(xiàn)場調(diào)控意意見，如香樟樟林。龍湖從建立初初期到今，有有很多與其一一起成長的單單位，但隨著著隨著情況變變化，當(dāng)初的的戰(zhàn)略合作單單位迄今也只只剩一半了。。25景觀設(shè)計與現(xiàn)現(xiàn)場管理人員員架構(gòu)概念方案公司級評審方案公司級評審擴初施工圖景觀研發(fā)現(xiàn)場管理小組評定景觀工程師景觀設(shè)計與現(xiàn)現(xiàn)場管理人員員架構(gòu)情況26景觀后期養(yǎng)護護及管理模式式龍湖的后期養(yǎng)養(yǎng)護：1.示范區(qū)的植物物養(yǎng)護管理，，委托給一家家專業(yè)綠化公公司；2.入伙項目直接接移交物業(yè)公公司養(yǎng)護。小結(jié)：示范區(qū)區(qū)的植物養(yǎng)護護與管理與入入伙項目的要要求是不一致致的，根據(jù)不不同的養(yǎng)護要要求，可以選選擇不同水平平的單位來管管理。27營銷費用管理理新公司的前2個項目，按預(yù)預(yù)計簽約額的的3%控制（如項目目總貨值小于于10億，可按總貨貨值的4%控制）；其余余項目按預(yù)計計簽約額的2%控制（即預(yù)計計簽約額×2%）。28置業(yè)顧問激勵勵職業(yè)顧問晉升升通道；士官生制度；；職業(yè)顧問等級級設(shè)定；職業(yè)顧問月度度、季度考核核；職業(yè)顧問行為為考核。CRM數(shù)據(jù)錄入質(zhì)量量也列入考考核29五：龍湖特色色營銷管理營銷與研發(fā)跨跨專業(yè)配合編號名稱1龍湖總圖研究的經(jīng)驗2臨時售樓處3戶型評價定性研究4龍湖意向客戶關(guān)鍵觸點研究報告5龍湖集團戶外和平面廣告測試研究報告6營銷精英應(yīng)對關(guān)鍵觸點的武器庫7項目價值梳理8營銷路書9可比樓盤量化定價30可比樓盤量化化比較定價貳31可比樓盤量化化對比法原理理：近似于市場比比較法。首先先選擇在地段段、功能、定定位檔次等因因素與目標樓樓盤類似，具具有較強可比比性的項目。。其次對可比比樓盤的量化化處理，確定定可比樓盤價價與評判因素素評分值的數(shù)數(shù)學(xué)關(guān)系，將將這樣數(shù)學(xué)模模型套用到目目標樓盤，尋尋求目標樓盤盤售價。市場比比較法法：指與估估價時時點近近期有有過交交易的的類似似房地地產(chǎn)進進行比比較，，對這這些類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的已已知價價格作作適當(dāng)當(dāng)?shù)男扌拚?，以此此估算算估價價對象象的客客觀合合理價價格或或價值值的方方法。?？杀葮菢潜P量量化比比較定定價的的原理理32如下圖圖所示示——樓盤的的價格格和其其本身身質(zhì)素素是存存在一一定關(guān)關(guān)系的的。通通過線線型回回歸的的方法法可以以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：房房價（（Y）和自自身質(zhì)質(zhì)素（（X）間有有Y＝a+BX的關(guān)系系?！獮榱肆苛炕瘶菢潜P質(zhì)質(zhì)素，，需要要對系系列關(guān)關(guān)鍵指指標可可進行行評分分。通通過個個樓盤盤質(zhì)素素得分分和其其樓價價Y，運用用最小小二乘乘法建建立一一元線線型回回歸方方程。?！缓髱腠楉椖康牡馁|(zhì)素素分Xf，得出出項目目售價價Yf。樓盤質(zhì)質(zhì)素（（X）樓價Y樓盤A樓盤B樓盤C樓盤D樓盤E樓盤F房價Yf＝a+BXf房價P與質(zhì)素素X回歸直直線Y＝a+BXXfYf33公式中中a和B如何計計算，，如何何檢驗驗公式式可靠靠性？？計算公公式如如下Y－樓價價，X－樓盤盤質(zhì)素素評分分r———一元線線型回回歸的的回歸歸系數(shù)數(shù)，r越接近近1，則回回歸方方程式式越接接近。。a－截距距B－回歸歸系數(shù)數(shù)34每項指指標的的含義義和評評價依依據(jù)是是？如右圖圖示，，針對對地段段、配配套等等指標標評價有有指標標含義義。參照指指標示示意采采用1-5分進行行評分分。其其中單單項評評分5分，表表示樓樓盤該該指標標的評評判結(jié)結(jié)果越越好。。實際評評價時時，每每項指指標按按照相相互對對比評評分。。如地段這這個指標標，某個個樓盤表表現(xiàn)絕對對的領(lǐng)先先和突出就就是5分，其它它樓盤在在該指標標上評分分都相對其其表現(xiàn)進進行。項目評估指標指標示意分值地段1、是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域1（最差）

2（很差)

3(一般）

4（好）

5（很好）2、是普遍認可的高檔居住區(qū)域3、靠近歷史文化區(qū)域4、靠近商務(wù)辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。距離片區(qū)中心區(qū)較近、距離城市中心區(qū)較近。5、是否有便捷的城市公共交通6、區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景）配套1、公共交通數(shù)量和便捷程度2、周邊道路交通狀況良好，道路通暢3、靠近輕軌、地鐵等交通車站4、靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設(shè)施5、靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施6、靠近好的醫(yī)院7、有體育、運動休閑娛樂設(shè)施8、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。物業(yè)管理1、物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護）2、物業(yè)收費是否合理建筑品質(zhì)1、建筑材質(zhì)2、建筑效果（包括售樓部、樣板房效果）環(huán)境景觀1、是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好2、風(fēng)水好的地方？3、有良好的城市景觀、人文景觀4、項目規(guī)劃有良好的主題景觀如何做樓樓盤質(zhì)素素考量評評分？35如何考慮慮價格的的時間修修正？通過可比比樓盤量量化的方方法，我我們能計計算出當(dāng)當(dāng)前時點點下的樓樓盤價格格。公式：Y＝a+BX但是，如如果項目目是半年年以后才才開盤呢呢？如何何修正時時間的因因素呢？？未來事件件期望值值修正。。假設(shè)有若若干相互互獨立的的事件（這些事事件相互互之間對對房價的的影響不不會產(chǎn)生生重疊。。比方說說，在考考慮隨著著時間因因素房價價上漲的的時候就就不能考考慮因為為道路修修通造成成房價上上漲的因因素）按照未來來事件對對房價影影響的期期望值對對房價進進行時間間的修正正。如下下圖例關(guān)鍵事件狀態(tài)說明價格浮動值事件概率該概率下事件對房價影響房價上漲幅度Y(V)高Y(V1)商品房價格以每季度150元上漲（平均最大漲幅）150

30％45中Y(V2)商品房價格以每季度100元的速度上漲（中等漲幅）100

60％＝100*60％（60）低Y(V3)商品房價格以每季度50元的速度上漲（最低漲幅）50

10％＝50*10％（5）重大市政配套Y（S）高Y（S1）朝天門大橋修通對房價的拉升：500元/平米（樂觀估計）50040％綠色*藍色（200）中Y（S2）朝天門大橋修通對房價的拉升：300元/平米（正常預(yù)計）30050％綠色*藍色（150）低Y（S3）朝天門大橋修通對房價的拉升：100元/平米（保守估計）10010％綠色*藍色（10）綜合所有事件對房價影響的期望值∑Y（V）、Y（S）47036第一步第二步第三步Phase1通過對可可比樓盤盤質(zhì)素評評分和價價格的回回歸，找找到公式式Y(jié)＝a+BX將本案的的質(zhì)素得得分Xf，帶入公公式，則Yf＝a+B*Xf考慮一些些未來事事件對房房價的影影響（確確定未來來事件、、事件對對房價影影響浮動動程度、、事件發(fā)發(fā)生概略略），則則Y=Yf+Y（V）+Y（S）∑Y（V）、Y（S）的計算算綜上，可可比樓盤盤對比定定價和未未來事件件影響定定價得到到本案價價格PXfYf本案37適用范圍：拿地前預(yù)案、、新項目一期期定價、市場場變化等決策策難度高的項項目?；驘o經(jīng)經(jīng)濟模型指標標參考情況下下的定價。缺陷：受主觀打分影影響較大，因因主觀認識偏偏差可能變成成數(shù)字游戲。。不能完全覆蓋蓋市場方面的的影響。！小結(jié)運用該模型必必須要求有：：可比樓盤?！仨毮苷业胶秃捅景赣锌杀缺刃缘臉潜P模型建立、評評分客觀?！獦潜P質(zhì)素的評評價指標和權(quán)權(quán)重及評價須須謹慎客觀。。否則將極大大影響模型準準確性。需要實時修正正模型中一些些評價指標、、權(quán)重和未來來事件。未來事件相對對獨立?！紤]價格時間間修正時，注注意事件間對對價格影響應(yīng)應(yīng)相對獨立。。建議：謹慎使使用可以成為為定價的參考考優(yōu)點：同樣是和周邊邊樓盤、競盤盤比較定價，，相對科學(xué)，，有理論支撐撐?？紤]未來事件件對房價的影影響。38解讀總圖之““七劍”叁39目錄劍指總圖---定性之言總圖七劍---詳解七劍導(dǎo)航---工具與圖表表40劍指總圖定性之言：：若項目研發(fā)發(fā)階段決定定了項目總總貨值的90%，那么總圖圖階段就已已決定了總總貨值的80%。若項目研發(fā)發(fā)階段已將將成本控制制了70%，那么總圖圖階段就已已將成本控控制了50%?？倛D決定了了景觀的構(gòu)構(gòu)架與格局局?？倛D決定了了物業(yè)管理理成本的基基礎(chǔ)41總圖設(shè)計七七劍用足指標---青干劍貨值最大化化---由龍劍復(fù)制模塊---天瀑劍配套用房最最小化---舍神劍贈綠規(guī)劃和和底層挖掘掘---競星劍控制地庫---莫問劍減少入口---日月劍42（青干劍）用足指標標---“掏干吃凈”1、用足容積積率和建筑筑密度1.1用足容積率率1.2用足建筑密密度2、用足規(guī)劃劃法規(guī)的邊邊界如：利用兩兩層挑空陽陽臺不計面面積的政策策，提供更更多可帶來來溢價的贈贈送面積，，驗收后修修成房間，，有效增加加實際容積積率；利用用2.2米以下不計計面積的規(guī)規(guī)定，可以以將半地下下室墊高至至2.2米以內(nèi)，贈贈送給客戶戶，帶來銷銷售溢價，，驗收后將將墊層清除除，改為房房間。（由龍劍）貨值最大化化---“肚里有貨”1、不平衡使使用容積率率，是提高高貨值的有有效辦法，，做總圖之之前要進行行業(yè)態(tài)組合合比例模型型推演。（（可利用總總圖預(yù)案指指標求解模模型）2、運用兩種種業(yè)態(tài)之間間的產(chǎn)品類類型，賣高高一級業(yè)態(tài)態(tài)的價格，，提升溢價價空間。3、資源利用用最大化,盡可能多的的擴大優(yōu)質(zhì)質(zhì)資源戶型型比例，，擴大溢價價范圍4、盡可能開開發(fā)不占容容積率的地地上和地下下空間，變變?yōu)榭射N售售面積43（天瀑劍）復(fù)制模式式---“拿來主意””（舍神劍）配套用房最最小化---“削減龍?zhí)住?、嚴格控制物物管用房、、會所、垃垃圾站、居居委會等配配套建筑面面積，并盡盡量放到地地下層，不不占用容積積率。2、會所應(yīng)布布置在沿街街位置，便便于對外經(jīng)經(jīng)營，總圖圖報建時，，會所要標標注為商業(yè)業(yè)用房1、利用產(chǎn)品庫（9月底上線））中的成熟熟產(chǎn)品進行行復(fù)制，速速度快，風(fēng)風(fēng)險低。如：大城小院系列、弗萊萊明哥系列列、郡系系列、滟瀾系列、、香醍系列列、星座系系列等2、使用模塊塊產(chǎn)品和組組團復(fù)制如：西班牙牙大院、七七合圍院、、高TOWN3、會所幼兒兒園等配套套設(shè)施復(fù)制制成熟模塊塊44（莫問劍）控制地庫---“地下黃金”1、同一個地地塊的車庫庫與人行入入口盡量歸歸一，便于于物業(yè)減少少管理人數(shù)數(shù)，以以入口為原原點100米范圍內(nèi)不應(yīng)應(yīng)設(shè)置第二出出入口。每增加一個出出入口，就至至少增加6個保安（三班班倒），例如如在成都，每每個保安每月的費用至至少在2000-3000元，每年將增增加144000—216000元2、兩個相鄰地地塊的入口應(yīng)應(yīng)盡量相對，，便于兩個相相鄰地塊人員員的步行交通通1.規(guī)劃在用足建建筑密度的前前提下，增加加親地戶型的的數(shù)量（成都都郫縣新城案案例）盡可能將二層層和三層加入入到親地分綠綠的樓層2.將住宅周圍的的綠地盡可能能的劃給私家家；（競星劍）贈綠規(guī)劃和底底層挖掘（日月劍）減少入口---“看好家門”1、在不占用容容積率的前提提下，盡量將將車庫抬到地地上一層或或采用停車橋橋2、優(yōu)化車庫柱柱網(wǎng)，控制車車庫面積，標標準為：車庫庫面積/車位數(shù)應(yīng)小于于35平米45七劍導(dǎo)航2個工具、7張圖紙、5個表格1、2個工具--產(chǎn)品庫預(yù)案推推演模型（見見附件）2、7圖5表產(chǎn)品分布總平平面圖（含規(guī)規(guī)劃指標對比比表）景觀資源利用用分析圖（含含戶型景觀利利用比例分析析表）首層總平面圖圖（含親地住住宅及首層商商業(yè)分析指標標表）入口及地庫平平面分析圖（（含地庫面積積指標分析表表）社區(qū)整體橫縱縱剖面分析圖圖配套用房布置置及架空層使使用分析圖（（含配套面積積指標表）典型住宅三層層以下（含地地下層）和頂頂層剖面分析析圖46建筑風(fēng)格肆47風(fēng)格的分類1.按國家（民族族）和地區(qū)分分按國家（民族族）分：中國國風(fēng)格、日本本風(fēng)格、新加加坡風(fēng)格、英英國風(fēng)格、法法國風(fēng)格、美美國風(fēng)格等；；按地區(qū)分：歐歐陸風(fēng)格、歐歐美風(fēng)格、地地中海式風(fēng)格格、澳洲風(fēng)格格、非洲風(fēng)格格、拉丁美洲洲風(fēng)格等。2.按照歷史發(fā)展展流派分古典主義風(fēng)格格：古希臘建建筑風(fēng)格、古古羅馬建筑風(fēng)風(fēng)格、歐洲洲中世紀建筑筑風(fēng)格、文藝藝復(fù)興建筑風(fēng)風(fēng)格；新古典主義建建筑風(fēng)格；現(xiàn)代評論風(fēng)格格；后現(xiàn)代主義風(fēng)風(fēng)格；3.按建筑方式來來分哥特式、巴洛洛克、洛可可可、木條式、、園林風(fēng)格、、概念式風(fēng)格格……48風(fēng)格的分類很難從建筑的的角度分類目前市場上的的項目沒有典典型風(fēng)格的建建筑從市場的角度度分類風(fēng)格的氣質(zhì)及及特點風(fēng)格的建筑語語言和符號元元素風(fēng)格的運用（（如何傳遞項項目價值）49銷售中心的布布置伍50目錄背景：臨時售樓處建建設(shè)原因及適適用范圍臨時售樓處現(xiàn)現(xiàn)狀及影響模塊化售樓處處解決策略成果說明：模塊說明功能詳解立面及模型照照片總平面面建議議成本控控制說說明51臨時售售樓處處建設(shè)設(shè)原因因&適用范范圍建設(shè)原原因臨時售售樓處處具有有展示示企業(yè)業(yè)形象象，為為客戶戶提供供產(chǎn)品品體驗驗、為為售樓樓行動動提供供載體體的作作用，，往往往是在在實體體區(qū)域域未完完工時時、為為盡快快達成成銷售售而建建的臨臨時建建筑。。它具具有以以下特特點：：速度要要求快快[時間]品質(zhì)要要求高高[質(zhì)量]單價高高但使使用壽壽命短短[成本]適用范范圍適用：：預(yù)售售條件件相對對寬松松，或或?qū)嶓w體建筑筑難以以滿足足積客客或銷銷售要要求的的項目目注：預(yù)預(yù)售條條件對對形象象進度度要求求較高高，建建議利利用商商業(yè)或或會所所兼作作售樓樓處背景52現(xiàn)狀&影響設(shè)計常規(guī)的的設(shè)計計周期期通常常無法法滿足足項目目進度度要求求緊縮設(shè)設(shè)計周周期，，無法法保證證設(shè)計計質(zhì)量量，為為后期期施工工帶來來隱患患設(shè)計不不完善善可能能導(dǎo)致致成本本的增增加采購建設(shè)時時間短短，常常規(guī)采采購周周期無無法滿滿足進進度要要求緊縮采采購周周期，，供貨貨無法法保證證需求求訂貨時時間過過緊，，帶來來采購購成本本的增增加使用期期限臨時售售樓處處使用用周期期短，，使用用后基基本拆拆除，，可再再次利利用材材料少少影響時時間售樓處處的設(shè)設(shè)計、、采購購與建建設(shè)成成為關(guān)關(guān)鍵路路徑，，不優(yōu)優(yōu)化此此路徑徑則會會影響響項目目進度度影響質(zhì)質(zhì)量成果質(zhì)質(zhì)量主主要受受項目目團隊隊及分分供方方影響響，不不容易易達成成效果果穩(wěn)定定，或或需要要花大大量精精力保保證效效果影響成成本成本升升高，，且此此部分分成本本并未未帶來來額外外的利利潤背景53解決策策略時間制作臨臨時售售樓處處方案案模塊塊，使使新項項目能能夠拿拿來就就用，，節(jié)約約設(shè)計計周期期固化精精裝及及軟裝裝方案案，對對材料料及家家具的的種類類和數(shù)數(shù)量進進行預(yù)預(yù)算，，可提提前進進行采采購，，節(jié)約約采購購周期期質(zhì)量將成熟熟的平平面布布局和和功能能固化化，避避免重重復(fù)錯錯題配以不不同立立面形形式進進行組組合，，具有有相對對靈活活性成本減少因周期期短而造成成的成本增增加通過壓縮模模塊面積，，減少土建建、精裝和和軟裝的成成本探討可重復(fù)復(fù)利用的可可能性背景54模塊說明——平面成果說明55模塊說明-面積控制面積控制及及指導(dǎo)原則則：面積控制在在500㎡以下不均勻使用用內(nèi)裝成本本符合人氣營營造的需求求售樓處項目面積（㎡）裝修標準主廳（約330㎡）迎賓接待區(qū)86.4高檔精裝（約420㎡）門廊（按一半計算）11.2沙盤區(qū)86.6投影區(qū)40.3洽談區(qū)110.1小計334.6配套（約170㎡）服務(wù)（約90㎡）水吧臺7.2衛(wèi)生間53.1收銀室6銷控室20小計86.3辦公庫房（約80㎡）地產(chǎn)辦公室16普通裝修（約80㎡）地產(chǎn)更衣室6.9收銀檔案室6.7銷售庫房6.8客服辦公室8.9物業(yè)儲藏室6.2設(shè)備室6.5水吧庫房7.6保潔工具間3.9走道9.3小計78.8約500㎡總計499.7

成果說明56功能詳解平面特點面積減少到到500㎡以內(nèi)；在入口處增增加品牌展展示區(qū)；保留入口處處較為開闊闊的序列感感，但面積積縮減；將次入口布布置在端頭頭，有利于于提高投影影區(qū)的利用用率，并使使沙發(fā)座洽洽談區(qū)趨于于完整；保留衛(wèi)生間間的弧形設(shè)設(shè)計，模塊塊化；辦公區(qū)相對對更加緊湊湊；具有一定的的靈活性，，可根據(jù)氣氣候的不同同靈活移動動外墻的位位置，形成成半室外空空間。成果說明57模塊方案包包括：1、立面2、屋頂平面面3、鐘樓配件件58成本控制說說明新建售樓處處土建面積積控制在500㎡㎡內(nèi)，其中精精裝面積約約420㎡㎡土建成本按按照當(dāng)?shù)仄狡骄娇乜刂?，單方方參?000元/㎡，總價控制制在100萬以內(nèi)按照硬裝1750元/㎡進行控制，，總價控制制在75萬以內(nèi)按照軟裝1150元/㎡進行控制，，總價控制制在48萬以內(nèi)總價控制在在223萬元以內(nèi)。。59THEEND609、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。22:12:1122:12:1122:121/6/202310:12:11PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2322:12:1122:12Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。22:12:1122:12:1122:12Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:12:1122:12:11January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月202310:12:11下午午22:12:111月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2310:12下午1月-2322:12January6,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/622:12:1122:12:1106January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。10:12:11下午午10:12下下午22:12:111月-2