關(guān)于**五期三區(qū)戶型配比建議報(bào)告目錄HYPERLINK\l"_Toc202338618"一、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況2HYPERLINK\l"_Toc202338619"1.東莞市商品房供應(yīng)情況2HYPERLINK\l"_Toc202338620"2.常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況3HYPERLINK\l"_Toc202338621"二、東莞市商品房戶均面積走勢(shì)情況分析3HYPERLINK\l"_Toc202338622"1.東莞市商品房戶均面積的走勢(shì)3HYPERLINK\l"_Toc202338623"2.**自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析3HYPERLINK\l"_Toc202338624"三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況6HYPERLINK\l"_Toc202338625"四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況7HYPERLINK\l"_Toc202338626"五、**客戶群體研究8HYPERLINK\l"_Toc202338627"1.**來(lái)訪客戶情況的分析：8HYPERLINK\l"_Toc202338628"2.**來(lái)訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析9HYPERLINK\l"_Toc202338629"六、**五期三區(qū)可開(kāi)發(fā)面積情況：10HYPERLINK\l"_Toc202338630"七、**五期三區(qū)戶型配比建議11關(guān)于**五期三區(qū)的戶型配比建議關(guān)于**五期三區(qū)的戶型配比，我部將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從而得出**五期三區(qū)初步的戶型配比建議。一、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況東莞市商品房供應(yīng)情況東莞市住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃2008年度住房建建設(shè)計(jì)劃一覽覽表類別主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)政策性住房經(jīng)濟(jì)適用房用地面積（h,㎡㎡）6612建筑面積（萬(wàn)㎡）16.212.128.3套數(shù)（套）270015004200廉租房戶籍人口建筑面積（h,㎡㎡）2.53.225.72套數(shù)（套）5005371037外來(lái)人口用地面積（h,㎡㎡）2.79.512.2建筑面積（萬(wàn)㎡）7.351926.37套數(shù)（套）147038005270一般商品房普通商品房用地面積（h,㎡㎡）206.5428634.5建筑面積（萬(wàn)㎡）320.67281048.6套數(shù)（套）3570081000116700高檔商品房用地面積（h,㎡㎡）79.8206.5286.3建筑面積（萬(wàn)㎡）111.35277.68389.03套數(shù)（套）93002300032300小計(jì)用地面積（h,㎡㎡）295650945建筑面積（萬(wàn)㎡）45810401498套數(shù)（套）49670109837159500東莞市住房建設(shè)規(guī)規(guī)劃2009年度住房建建設(shè)計(jì)劃一覽覽表類別主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)政策性住房經(jīng)濟(jì)適用房用地面積（h,㎡㎡）5813建筑面積（萬(wàn)㎡）1116.327.3套數(shù)（套）140020003400廉租房戶籍人口建筑面積（h,㎡㎡）43.117.11套數(shù)（套）8005221322外來(lái)人口用地面積（h,㎡㎡）3.4811.4建筑面積（萬(wàn)㎡）9.21625.2套數(shù)（套）184032005040一般商品房普通商品房用地面積（h,㎡㎡）1616264425.6建筑面積（萬(wàn)㎡）250.4470720.42套數(shù)（套）278505200079850高檔商品房用地面積（h,㎡㎡）60120180建筑面積（萬(wàn)㎡）84.52206290.52套數(shù)（套）70201700024020小計(jì)用地面積（h,㎡㎡）230400630建筑面積（萬(wàn)㎡）359.17111070.5套數(shù)（套）3891074722113632從以上數(shù)據(jù)可以看出09年一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少，但預(yù)計(jì)08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng)面積將07年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)面積多300萬(wàn)㎡，未來(lái)的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位，鎮(zhèn)區(qū)的銷售競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大，銷售形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況根據(jù)網(wǎng)上得到的一些數(shù)據(jù)以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占東莞市總體開(kāi)發(fā)面積的比例，預(yù)計(jì)常平鎮(zhèn)未來(lái)兩年的商品房開(kāi)發(fā)面積分別為56萬(wàn)㎡和45萬(wàn)㎡，近年來(lái)常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開(kāi)發(fā)面積也在減少。二、東莞市商品房戶均面積走勢(shì)情況分析1、東莞市商品房戶均面積的走勢(shì)由東莞市新增商品房戶均面積可以發(fā)現(xiàn)，由于東莞市政府加大了對(duì)90/70政策的執(zhí)行，戶均面積有所下降。08、09年90㎡-100㎡的商品住房將大量進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)兩年的商品房數(shù)量將會(huì)增加，市場(chǎng)的同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)商品房的銷售將造成沖擊，大戶型的需求情況將有所減弱，未來(lái)商品房將主要以三房供應(yīng)為主。2、**自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析**三期一區(qū)的戶型配比情況：三期一區(qū)面積情況套數(shù)比例70～809213.26％80～90121.73％90～10012518.01％100～110110～120120～13040.58％130～14012516.86％140～150150-16014721.18％160-17012818.44％170-180517.35％240-280（復(fù)復(fù)式）182.59％合計(jì)694100.00％從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出**三期一區(qū)的主力戶型在150-170㎡，戶型產(chǎn)品的種類比較多，但100-130㎡的戶型出現(xiàn)了真空。**三期一區(qū)成交情況（來(lái)源于銷售部）樓閣名稱總套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)本期銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1彩田居10座5858580100.00％彩田居11座5151510100.00％彩田居12座515050198.04％彩田居13座4724242351.06％彩田居15座4734341372.34％彩田居16座363434294.44％彩田居17座7029294141.43％彩田居18座7015155521.43％彩田居1座181616288.89％彩田居2座181717194.44％彩田居3座181717194.44％彩田居5座181717194.44％彩田居6座1818180100.00％彩田居7座5858580100.00％彩田居8座5858580100.00％彩田居9座5858580100.00％小計(jì)：69455455414079.83％從銷售部統(tǒng)計(jì)得到的**三期一區(qū)成交情況來(lái)看，目前彩田居13座、15座、17座、18座銷售狀況不是很理想，這四棟的戶型產(chǎn)品面積為150-170㎡（4房3衛(wèi)），正好是這一期的主力戶型，出現(xiàn)銷售狀況不是很理想的原因可能有以下幾點(diǎn)：1.受目前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，消費(fèi)者觀望的氣氛比較濃厚。2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對(duì)小戶型面積需求的客戶在增加。3.該部分樓宇位于未來(lái)的新城大道邊上，位置可能對(duì)客戶存在著一定的影響。**五期一區(qū)的戶型配比情況：五期一區(qū)面積情況套數(shù)比例90～10011423.17％100～110110～12011423.17％120～130130～1407815.85％140～15018637.80％合計(jì)492100.00％**五期二區(qū)的戶型配比情況：五期二區(qū)面積情況套數(shù)比例90-10014425.00％100～110110～12014425.00％120～130130～14021637.50％140～150150～1607212.50％合計(jì)576100.00％從以上對(duì)**戶型配比數(shù)據(jù)可以看出，三期一區(qū)的產(chǎn)品主要是80-100㎡（比例占33％）以及150～180㎡（比例占46.97％）的戶型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以140～150㎡的戶型為主；到了五期二區(qū)的產(chǎn)品則主要是以130～140㎡的戶型為主。由此可以看出產(chǎn)品的主力戶型面積是在減少，主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少，二是可能與商品房的銷售價(jià)格有關(guān)，單價(jià)過(guò)高導(dǎo)致了單套商品房的總額過(guò)大，居民的收入水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的水平，導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對(duì)戶型的面積需求。由此建議**五期三區(qū)的主力戶型面積控制在110～130㎡左右。三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況樓盤名稱總建筑面積（㎡）容積率未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)上市時(shí)間萬(wàn)科城110萬(wàn)0.95約12.1萬(wàn)08年上半年**40萬(wàn)1.68約25萬(wàn)08年上半年?yáng)|田翠湖灣20萬(wàn)2.0約12.8萬(wàn)08年世紀(jì)康城18萬(wàn)1.6約3萬(wàn)07年下半年花和小城8.8萬(wàn)1.6約5萬(wàn)（319套）07年下半年山水雅居12.8萬(wàn)2.21約12.5萬(wàn)07年下半年金凱水都18萬(wàn)約10萬(wàn)9月中碧湖花園約10萬(wàn)約9萬(wàn)07年10月后翰林雅苑12.7萬(wàn)1.1約12.7萬(wàn)08年上半年譽(yù)景名居約10萬(wàn)約10萬(wàn)10月份左右卓越項(xiàng)目57萬(wàn)2.68約57萬(wàn)08年常平鎮(zhèn)近期推出項(xiàng)目高層戶型設(shè)計(jì)主要是二房（70～90㎡），三房（90～120㎡）、四房（130～160㎡）為主。未來(lái)常平鎮(zhèn)供應(yīng)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是卓越集團(tuán)的項(xiàng)目（卓越·蔚藍(lán)城邦），該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)占地面積700多畝，不過(guò)該項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主，對(duì)公司項(xiàng)目影響不大；二期的開(kāi)發(fā)將以高層為主，高層共有12棟18層的高層，預(yù)計(jì)高層建筑面積將達(dá)到12萬(wàn)㎡左右。四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤的基本情況項(xiàng)目名稱地理位置發(fā)展商規(guī)模在售主力戶型及面積均價(jià)萬(wàn)科城東莞市常黃公路東莞市萬(wàn)科陽(yáng)光房房地產(chǎn)有限公公司占地：66多萬(wàn)㎡㎡建面：110多萬(wàn)萬(wàn)㎡二房：71-811㎡三房：88-1334㎡4600元/㎡㎡**東莞市常平鎮(zhèn)常黃黃路東莞市東田房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司占地：24.5萬(wàn)萬(wàn)㎡建面：40萬(wàn)㎡二房：72㎡三房：100-1108㎡6000元/㎡㎡東田翠湖灣常平鎮(zhèn)板石村站前前路廣東東田實(shí)業(yè)投資資有限公司占地：816344㎡建面：20多萬(wàn)㎡㎡二房：71-811㎡三房：88-1334㎡6500元/㎡㎡新天美地東莞常平鎮(zhèn)新天美美地常平鎮(zhèn)上上坑村口東莞市新天美地花花園建造有限限公司占地：20多萬(wàn)㎡㎡建面：40多萬(wàn)㎡㎡五房四衛(wèi)-工人房房281.24㎡四房三衛(wèi)-工人房房260.35㎡三房三衛(wèi)-工人房房223.18㎡4800元/㎡碧湖花園常平鎮(zhèn)松柏塘村東莞市碧湖花園有有限公司占地：31多萬(wàn)㎡㎡建面：31多萬(wàn)㎡㎡一房二廳：45㎡㎡二房二廳：65--91㎡三房二廳：1144-118㎡五房四衛(wèi)：1677㎡5500元/㎡㎡金凱水都東莞常平鎮(zhèn)金凱水水都常平鎮(zhèn)區(qū)區(qū)橫江廈村東莞市常平房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司占地：8萬(wàn)㎡建面：18萬(wàn)㎡二房三廳：132.26-1133.644㎡四房二廳：210.62-2213.955㎡四聯(lián)排：235..3㎡雙拼：344.006㎡洋房：5000元/㎡㎡別墅：8000元/㎡明仕官?。ㄔ海荷剿啪樱〇|莞常平隱賢山下下中房集團(tuán)占地：5萬(wàn)㎡建面：二房：64-788㎡三房：117-1126㎡四房：130-1154㎡4300元/㎡世紀(jì)康城常平鎮(zhèn)常平大道常常馬路東莞市明康家園商商住開(kāi)發(fā)有限限公司占地：8萬(wàn)㎡建面：13萬(wàn)㎡二房：70㎡三房：100㎡四房：135㎡4500元/㎡花和小城常平鎮(zhèn)常馬路元江江元路東莞市同方地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限公司司占地：7萬(wàn)㎡建面：8.7萬(wàn)㎡㎡二房：61.388㎡三房：92.166㎡四房：112-1136㎡5500元/㎡㎡華建半島豪庭常平鎮(zhèn)橋朗路與新新城大道東莞市華建麗苑房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司占地：666688㎡建面：10萬(wàn)㎡三房：122㎡四房：145㎡4350元/㎡中央公園一號(hào)常平鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)域東莞市星宇麗苑廣廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限限公司占地：440188㎡建面：920133㎡三房：105.66-131.66㎡四房：130.99-151..5㎡5000元/㎡㎡由以上表格可以看出，普遍的項(xiàng)目都設(shè)置有三房及四房，三房的面積區(qū)域在（106-135㎡）、四房的面積區(qū)域在（145-160㎡）。五、**客戶群體研究1、**來(lái)訪客戶情況的分析：從2007-2008年**來(lái)客的情況來(lái)看，主要的客戶是以本鎮(zhèn)區(qū)為主，其中受2007年“9.27”政策影響深、港、臺(tái)的客戶有所減少，本地客戶的比例隨著深、港、臺(tái)的客戶減少而有所上升。因此在**五期三區(qū)產(chǎn)品的戶型配比上主要是考慮本地居民對(duì)房型的需求為主。2、**來(lái)訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析從上述表格可以看出，未來(lái)客戶主要需求的商品房面積集中在90～130㎡，其中以110～130㎡占最大比例，故建議**五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶型設(shè)計(jì)在110～130㎡為宜。從來(lái)訪客戶對(duì)房型的需求分析可知，絕大部分客戶集中需求的是三房戶型，比例已經(jīng)達(dá)到了71.1％，再結(jié)合來(lái)客對(duì)戶型面積的需求狀況，建議**五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以110～130㎡的三房為主?？紤]到部分客戶對(duì)兩房、四房的需求需要，建議設(shè)置少量70～90㎡的兩房及130～150㎡的四房，比例建議控制在10％左右。產(chǎn)品總價(jià)接受范圍情況：房型總價(jià)接受范圍1房18～23萬(wàn)2房45～55萬(wàn)3房60～80萬(wàn)4房75～90萬(wàn)5房80～110萬(wàn)從客戶對(duì)各房型的總價(jià)接受范圍情況來(lái)看，客戶對(duì)目前的樓市價(jià)格是比較認(rèn)同的，從客戶對(duì)3房（110～130㎡）接受的總價(jià)范圍可以看出單價(jià)應(yīng)該在6000元/㎡，與公司目前的產(chǎn)品價(jià)格十分接近。以下是對(duì)**客戶特征的一些情況分析：客戶年齡30～45歲的客客戶占80％客戶區(qū)域80％來(lái)自本地客客戶，有少量量的港、臺(tái)、深深客戶客戶職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主，當(dāng)?shù)氐鼐用瘛⒄賳T、外來(lái)來(lái)的白領(lǐng)、有有少部分港、臺(tái)臺(tái)、深客戶客戶特征有一定知識(shí)、有實(shí)實(shí)力客戶需求以三房、四房為主主，五房為輔輔；三房面積積需求在100～135㎡，四房面面積需求在140～160㎡，五房面面積需求在180㎡左右置業(yè)次數(shù)大多數(shù)為一次置業(yè)業(yè)，二次或多多次置業(yè)的約約占25％購(gòu)買排序區(qū)域＞景觀＞企業(yè)品牌＞居住品質(zhì)購(gòu)買目的自住為主占75％％左右，投資資比例為25％承受價(jià)格均價(jià)在5500～～6500元/㎡根據(jù)本項(xiàng)目對(duì)面為常平鎮(zhèn)未來(lái)的行政中心以及東莞市政府對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，我部認(rèn)為五期三區(qū)目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定以下范圍：年齡構(gòu)成客戶分類職業(yè)特征置業(yè)特征25～30歲100％31～40歲800％41～50歲100％當(dāng)?shù)鼐用?5％港、臺(tái)、深客戶：：10％其他鎮(zhèn)區(qū)客戶155％有知識(shí),有涵養(yǎng),,有閱歷,有實(shí)力◆置業(yè)次數(shù)：一次約80％：二二次及多次置置業(yè)約20％◆置業(yè)目的：自用∶投資=約80∶20◆置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀觀第二：項(xiàng)目體量和和產(chǎn)品六、**五期三區(qū)可開(kāi)發(fā)面積情況目前**五期可開(kāi)發(fā)面積如下：**五期分區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)一一覽表分期樓宇編號(hào)地上建筑面積（㎡㎡）地下建筑面積（㎡㎡）總建筑面積（㎡）五期一區(qū)U1U214424.744302317447.744S3-S538755.3551258051335.355S138759.382557.3411316.722小計(jì)61939.47718160.34480099.811五期二區(qū)S6-S832928.83327753.877S9-S1237346.4小計(jì)70275.23327753.87798029.1五期三區(qū)U3U423319.27863.531182.7V2R6R7小計(jì)23319.27863.531182.7五期總建筑面積總計(jì)155533.9953777.711209311.661五期三區(qū)的計(jì)容面積為23300㎡左右，根據(jù)90/7