1、亞特蘭大車站項目在美國環(huán)保署以及佐治亞州、亞特蘭大市及地方多家公私機構(gòu)的通力協(xié)作下，價值20億美元的亞特蘭大市中心鋼鐵廠舊址開發(fā)項目獲得了初步成功，并被樹為美國聰明增長及棕色地塊再開發(fā)戰(zhàn)略的樣板。在各方的積極努力下，面積138英畝的鋼鐵廠舊址被開發(fā)成了該地區(qū)最受歡迎的行人友好型及交通導(dǎo)向型“生活一工作一娛樂”社區(qū)。在清潔空氣、純凈水質(zhì)、土地保護及可持續(xù)發(fā)展方面，亞特蘭大車站社區(qū)所體現(xiàn)出的合作精神為全美樹立了榜樣?！叭绻麤]有公私機構(gòu)以及投資方面的團隊合作，亞特蘭大車站項目不可能成功?！遍_發(fā)商吉姆?雅各比說。此言不虛。該項目差點因為一項法令夭折。由于亞特蘭大城市上空煙霧污染太嚴重，聯(lián)邦法官于1998年不得不下令停止一切需要聯(lián)邦政府批準的公路建設(shè)項目，除非地方機構(gòu)拿出改善空氣質(zhì)量的更好計劃。美國環(huán)保署公布的數(shù)據(jù)顯示，1999年，亞特蘭大地區(qū)共經(jīng)歷了69個臭氧警示日。造成空氣污染的主要原因是汽車尾氣排放。由于城市發(fā)展不斷向郊外蔓延，住宅與辦公區(qū)、購物區(qū)及娛樂區(qū)之間的距離越來越遠，人們不得不依賴私車出行。然而，這一禁令也對亞特蘭大車站項目亮了紅燈。亞特蘭大車站項目地塊曾是佐治亞州一家大型鋼鐵公司的廠址，面積138英畝。該廠1998年關(guān)閉。該地塊位于市中心地段，但與市區(qū)其他地段是分離的，需要建一座新橋?qū)㈤_發(fā)項目與城區(qū)其他地段連接起來，然而道路施工禁令阻礙了新橋的建設(shè)。美國環(huán)保署認為該項目改善空氣質(zhì)量的前景很好，于是幫助開發(fā)商獲得了建橋批準。亞特蘭大車站項目的成功為亞特蘭大地區(qū)指出了一條更具可持續(xù)性的發(fā)展道路，也提供了通過聰明增長改善地區(qū)環(huán)境的全國性樣板。開發(fā)計劃1997年雅各比開發(fā)公司買下了這塊地產(chǎn)，并與AIG全球地產(chǎn)公司組建一家合資開發(fā)公司，對這一地塊進行治理開發(fā)。亞特蘭大車站社區(qū)的開發(fā)旨在改善該地區(qū)的水資源和空氣質(zhì)量，并為環(huán)境的可持續(xù)性和聰明增長樹立榜樣。根據(jù)計劃，項目竣工后，亞特蘭大車站社區(qū)將提供600萬平方英尺的甲級辦公物業(yè)，為不同收入人群提供1萬套新的市區(qū)住宅，為飯店和影劇院等零售和娛樂部門提供150萬平方英尺的經(jīng)營面積，至少建3家酒店，總客房達1000個。另外，還有占地11英畝的公園。開發(fā)商計劃在此建一座“城中城”一一辦公、住宅和商店的混合社區(qū)，有自行車道、步行道、街道及公共交通連接。該項目與亞特蘭大市以往的開發(fā)模式大不相同：在近些年的開發(fā)項目中，每增加1%的人口，開發(fā)的土地往往會增加10%—20%。這種蔓延開發(fā)的結(jié)果使該地區(qū)大多數(shù)市民不得不依賴汽車出行，而且需要出行的距離也越來越遠。但是亞特蘭大車站則不同。由于地處市中心，交通便利，住宅、辦公和娛樂地點都在步行距離之內(nèi)，因此市民不用開車出行就可以享受到諸多便利。環(huán)保署積極推動正如前面提到的，要開發(fā)車站項目首先要建橋，亞特蘭大北面有鐵道，東面有兩條州際公路，它們將其與亞特蘭大市中心分割。如果沒有橋梁連接，這一地塊的再開發(fā)不僅不可行，而且也意義不大。開發(fā)商于是向美國環(huán)保署提出特別建橋申請。為了確定亞特蘭大車站項目的潛在效益，環(huán)保署采用了綜合模擬方案。具體過程是，在亞特蘭大都市區(qū)選擇與亞特蘭大車站地塊規(guī)模相當?shù)娜齻€地塊，然后模擬每個地塊上假設(shè)項目的交通和排放影響。其中兩個地塊為標準的低密度郊區(qū)開發(fā)項目一一該地區(qū)最典型的模式。第三個在密度、市區(qū)街道布局及軌道交通方面與聰明增長理念更接近，但位于亞特蘭大郊區(qū)。通過對比研究，無論是在駕車出行需求，還是在廢氣排放量方面，這三個地塊都比亞特蘭大車站要高得多。與兩個低密度項目相比，車站地塊的駕車出行需求只有其一半；而那個緊湊型郊區(qū)項目的駕車出行需求也比車站地塊高了14%。駕車出行的減少對空氣質(zhì)量有巨大的影響：三個郊區(qū)地塊的氧化氮排放量比車站地塊高37%,揮發(fā)性有機化合物一一破壞臭氧層的另一大罪魁禍首一一的排放量也高很多。通過研究，環(huán)保署將亞特蘭大車站的再開發(fā)列為“交通控制措施”一一通過更有效的交通模式提高空氣質(zhì)量的項目分類，這一分類就避開了道路施工禁令，使項目得以繼續(xù)進行。多方參與強化設(shè)計由于希望將亞特蘭大車站項目樹為全國樣板，環(huán)保署還提供資源進一步改進其設(shè)計。它委托頗具創(chuàng)新能力的邁阿密建筑公司 DuanyPlater-Zyberk;amp;Company(DPZ)組織一次規(guī)劃設(shè)計頭腦風(fēng)暴會議，對車站項目的設(shè)計提出建議。此次會議使社區(qū)成員、政府機構(gòu)、開發(fā)商及其他利益集團都有機會發(fā)表自己的意見。DPZ根據(jù)各方建議，針對附近街道、交通寧靜措施、步行道、混合土地利用以及布局等提出了更好的解決方案。開發(fā)商在開發(fā)過程中采納了DPZ的許多建議。事實上，在亞特蘭大車站規(guī)劃的各個階段，雅各比開發(fā)公司都征求社區(qū)的意見和建議。比如，在1999年的一次討論會上，鄰近車站地塊的家庭公園(HomePark)社區(qū)的居民要求建設(shè)新的綠地，并將家庭公園社區(qū)現(xiàn)有的街道延伸到車站社區(qū)。雅各比開發(fā)公司同意了居民的要求，并力求運用各種設(shè)計元素，將兩個相鄰社區(qū)融為一體。與此同時，市民還組成了市民設(shè)計委員會，為項目提供設(shè)計建議。環(huán)境戰(zhàn)略和效益1999年秋，開發(fā)商開始清潔地塊。這是美國東南部有史以來規(guī)模最大的工業(yè)地塊清潔項目。在兩年的地塊評價和治理過程中，該地塊的開發(fā)運用了多種創(chuàng)新方法。為了降低地塊對施工工人的危險，受污染土壤得到治理或被清除，在工地上還建起了土壤隔離層，避免工人接觸到留下來的土壤。該隔離層是從外面運來的25萬噸新土。另外，還建立了地下水汲取和處理系統(tǒng)，以免地下水流向別處，并將懸浮固體和氯乙烯清除。其他環(huán)境戰(zhàn)略和效益包括：空氣質(zhì)量：與美國環(huán)保署一道制定的空氣質(zhì)量監(jiān)測計劃，包括地塊設(shè)計標準和交通目標，旨在減少單人駕車出行，鼓勵合乘。在大眾交通車站和開發(fā)項目之間，有便捷的清潔燃料公交車穿梭。另外，開發(fā)商還推行了一項激勵計劃，內(nèi)容包括為人們提供通往電車的交通設(shè)施以及為使用大眾交通的人提供優(yōu)惠。能源：一項環(huán)境友好型中央冷卻系統(tǒng)不僅為物業(yè)主節(jié)省3500萬美元以上的建設(shè)成本，還比傳統(tǒng)系統(tǒng)運營效率提高25%，從而降低了能源成本?；厥詹牧希涸谔幚淼貕K的過程中，混凝土建筑地基被掘起粉碎，作為回填材料被重新利用，這部分材料有13.2萬立方碼。另外還有16.4萬立方碼的其他地基材料也被粉碎，用作回填材料。雨水：新的雨水收集設(shè)施減少了暴雨徑流，在住宅開發(fā)項目中心地帶修建的一英畝大的蓄水池，不但具有使用價值，外觀也很漂亮。交通：一座130英尺寬的多用途大橋跨越75號和85號州際公路，將市中心的東西兩邊連接起來。大橋有四條小型汽車車道和兩條公交車道，兩邊都設(shè)有寬闊的人行道和自行車道。亞特蘭大車站大橋是亞特蘭大通向未來的象征大橋。樹木：新栽種了3100棵樹木：其中2000棵在亞特蘭大車站社區(qū)，1100棵在鄰近社區(qū)。經(jīng)濟效益亞特蘭大車站項目預(yù)計可創(chuàng)造20000個新的就業(yè)職位，薪水總額達6.2億美元。另外，稅收收入更為可觀。項目開發(fā)之前，該地塊為市財政上繳的地產(chǎn)稅每年只有20萬美元。整個項目完工后，每年將帶來3000萬美元的地產(chǎn)稅。另外，眾多零售商每年可帶來一兩千萬美元的地方銷售稅，這部分稅收將用于資助教育和交通設(shè)施。項目現(xiàn)狀首批居民于2003年10月搬入首期竣工的亞特蘭大車站社區(qū)聯(lián)排住宅。此后，居民相繼入住首期公寓、共管公寓及普通住宅。包括新建大橋在內(nèi)的3.5英里長的新區(qū)街道，2004年初開通了一半左右。步行者和慢跑者非常喜歡那里的街景和公共綠地。第一座寫字樓（面積達50萬平方英尺的50成八宜嶺大廈）已經(jīng)竣工，入租率達70%。零售設(shè)施建設(shè)始于2004年中，大部分設(shè)施將于2005年底竣工。許多零售商、飯店和娛樂經(jīng)營者已經(jīng)在此預(yù)定了位置。獲創(chuàng)新獎2004年7月，亞特蘭大車站項目獲得環(huán)保署第四區(qū)杰出棕色地塊開發(fā)鳳凰獎，評委包括一個由州、地區(qū)和聯(lián)邦政府領(lǐng)導(dǎo)人組成的獨立評審團以及環(huán)保、企業(yè)界和學(xué)術(shù)界專業(yè)人士。同年9月，該項目又榮獲全國棕色地塊杰出開發(fā)項目鳳凰獎。鳳凰獎TM（PhoenixAwar或是專為棕色地塊再開發(fā)優(yōu)秀項目設(shè)立的獎項，每年從環(huán)保署的10大地區(qū)各選出一個獲獎?wù)?，然后再?0個獲獎?wù)咧羞x出一個全國鳳凰獎得主。項目的評選標準包括綜合效果、創(chuàng)新環(huán)境解決方案的運用以及對環(huán)境和當?shù)亟?jīng)濟的影響。設(shè)立鳳凰獎是為了推廣成功的解決方案，為其他社區(qū)提供再開發(fā)項目的范例。鏈接聰明增長與空氣質(zhì)量城市蔓延開發(fā)導(dǎo)致對汽車的過度依賴，并延長駕車出行距離，而對汽車的過份依賴帶來了嚴重的空氣污染。盡管車輛清潔技術(shù)不斷提高，汽車排放仍然是最大的大氣污染源之一，汽車排放的一氧化碳、揮發(fā)性有機化合物和氧化氮等物質(zhì)對臭氧層構(gòu)成巨大威脅。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一個典型的汽車依賴型郊區(qū)購物中心造成的氧化氮排放超過一座大型發(fā)電廠排放量的一半、有機氣體排放的五倍、一氧化碳的三十倍，這些都與汽車旅行有關(guān)。汽車污染物與哮喘及其他一些嚴重的、甚至是致命的疾病有很大關(guān)系。雖然由于天氣變化原因，數(shù)字一年和一年有所不同，但上世紀90年代，美國有90多個大都會地區(qū)都違反了聯(lián)邦煙霧標準。另外，柴油型公共汽車和卡車是煙塵和其他空氣傳播微粒的主要來源，這些物質(zhì)被吸入人體后，就會積留下來，破壞人體組織。聰明增長通過降低人們對汽車的依賴性以及縮短駕車出行次數(shù)和距離，減少汽車尾氣排放量。美國俄勒岡州波特蘭市投入巨資，對公共交通、公交車站附近的社區(qū)步行環(huán)境以及公共空間進行改造，從而將空氣質(zhì)量違反聯(lián)邦煙霧標準的天數(shù)從上世紀80年代中期到90年代中期減少了86%；而與此同時，由于沒有實施聰明增長措施，隨著人口和就業(yè)的增長，亞特蘭大的霧天卻在不斷增加。美國環(huán)保署針對亞特蘭大車站項目的研究表明，與蔓延發(fā)展模式相比，聰明增長能大大降低空氣污染物的排放。眾所周知，大型超市能夠?qū)Τ鞘猩町a(chǎn)生巨大影響。這種超市一般有三大特點。一是大都建在城鎮(zhèn)邊緣，只有駕車才能到達；二是商場建筑像一個沒有窗戶的大盒子，正面有巨大的停車場；三是對市中心的小商業(yè)企業(yè)構(gòu)成威脅：或?qū)⑵鋽D出市場，或迫使它們搬遷，從而削弱市中心的生活質(zhì)量。2、佛蒙特州沃爾瑪作為全球最大的零售連鎖店，沃爾瑪更是以大著稱，也以大為榮，規(guī)模大都在100000平方英尺以上，它的停車場足有10個足球場那么大。美國佛蒙特州素以田園風(fēng)光著稱，那里有歷史悠久的美麗村莊和小鎮(zhèn)，有綠樹環(huán)抱的湖泊、蜿蜒的小路以及壯麗的山景，更有強烈的社區(qū)感。它曾被美國《國家地理旅游》雜志列位“世界上最好的旅游勝地”之一。然而由于超大型零售店的擴張開發(fā)，佛蒙特州被國民文物保護信托基金會列為“最瀕危的”歷史地區(qū)之O那么像沃爾瑪這樣的超大型商場能否在此安家？它的落戶是否會給當?shù)氐木坝^和生活質(zhì)量造成負面影響？改變策略為了能夠進入佛蒙特州，沃爾瑪決定改變其以往的選址策略和規(guī)模設(shè)計：縮減規(guī)模，在市中心建店。沃爾瑪拉特蘭店是一個成功案例。它表明，以蔓延擴張為主要開發(fā)形式的大型倉儲連鎖店，也可以在不削弱傳統(tǒng)市區(qū)模式以及將市區(qū)邊緣大片綠地變成停車場的情況下，為顧客提供滿意的服務(wù)以及實現(xiàn)其商業(yè)發(fā)展目標。對話鑒于這種“瀕?！碧幘常譅柆斒欠駪?yīng)該進入該州的話題引起了廣泛的爭論。許多佛蒙特人擔(dān)心超大型商場的進入將對該州的特色及生活方式造成不可挽回的損害。另一些人則認為，沃爾瑪可以提供就業(yè)和折扣商品。在經(jīng)濟不發(fā)達的城鎮(zhèn)，這種分歧更大。1993年秋，佛蒙特州長霍華德?迪安會見了沃爾瑪公司高管，希望沃爾瑪能夠盡最大努力保護佛蒙特州的市區(qū)特色及田園景觀。這種擔(dān)心是有道的，因為在許多州，沃爾瑪?shù)倪M駐導(dǎo)致老城區(qū)的蕭條、漂亮歷史建筑的遺棄以及受影響社區(qū)特色的重大變化。文物保護信托基金會執(zhí)行董事保羅?布魯恩表示，如果沃爾瑪?shù)捻椖磕軌驈娀鹈商噩F(xiàn)有的社區(qū)功能，當?shù)乇Ｗo主義者將與其積極合作。他邀請沃爾瑪主要官員到佛蒙特州參觀。布魯恩此舉的目的是想告訴沃爾瑪，如果沃爾瑪能夠縮減規(guī)模以適應(yīng)社區(qū)環(huán)境的話，佛蒙特有很多地方適合建店。一個月后，由沃爾瑪官員及佛蒙特代表組成的代表團一行七人走訪了三座城市：圣阿爾班（St.Albar）、柏林頓（Burlingt）n和拉特蘭（Rutland。這次旅行增強了雙方的相互理解。保護主義者了解了沃爾瑪對停車和交通的需要，而沃爾瑪代表也看到了市中心地區(qū)的活力，從而對在拉特蘭和柏林頓市中心地區(qū)建店有了濃厚的興趣。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拉特蘭市中心可用于建店面積有75000平方英尺，柏林頓有100000平方英尺，而且兩地均可提供足夠的停車位。1995年9月，沃爾瑪在柏林頓開了佛蒙特州的第一家店。雖然沒有建在市中心，但柏林頓店的面積只有52000平方英尺，不足沃爾瑪標準規(guī)模的一半。另外，它利用的是舊建筑，未在農(nóng)村地區(qū)造成新的擴張。這是沃爾瑪沿著正確的方向邁出的一大步。選址在柏林頓店開業(yè)的同時，拉特蘭店的談判也在緊鑼密鼓地進行。沃爾瑪看中了市中心的拉特蘭購物廣場，該廣場位于市中心歷史保護區(qū)的正對面。凱馬特（Kmart）曾是這里的大商戶，在此經(jīng)營多年，此時已經(jīng)搬至郊區(qū)一座新的購物中心。凱馬特撤走后空出了75000平方英尺面積，這部分建筑原定拆除，后來成了沃爾瑪?shù)曛?。合作雖然沃爾瑪代表看到該地塊時凱馬特店已空置，但許多跡象顯示，該廣場正處于反彈階段。這種復(fù)興源于市政府與私營部門之間的合作。在政府部門，早在上世紀80年代后期，以社區(qū)規(guī)劃為先導(dǎo)的市區(qū)規(guī)劃和復(fù)興工作就已經(jīng)開始，并制定了重建市中心抑制蔓延開發(fā)的戰(zhàn)略計劃。在私營方面，購物廣場的業(yè)主泥土地產(chǎn)公司投資改善物業(yè)條件，引入了一些新租戶，從而扭轉(zhuǎn)了多年來入租率不斷下降的局面。沃爾瑪在拉特蘭選址時，這些商戶都已經(jīng)開業(yè)，而且經(jīng)營不錯。這些商戶的業(yè)績使沃爾瑪下定了在拉特蘭購物廣場建店的決心。市政府、泥土地產(chǎn)公司、州長以及佛蒙特國民文物保護信托基金會的共同努力，促成了這筆沃爾瑪大單。設(shè)計沃爾瑪根據(jù)整個廣場的風(fēng)格對建筑進行重新設(shè)計。正面外墻為紅磚材料，屋頂為綠色以體現(xiàn)鐵路建筑特色（這里曾是鐵路建筑舊址）。另外，為了與對面的歷史保護區(qū)保持和諧以及與其他商店保持一致，沃爾瑪?shù)臉酥静捎昧税咨煮w。沃爾瑪還同意與其他單位合用停車場，最大限度地減少空間的浪費。特征?市區(qū)選址?現(xiàn)有建筑的再利用?共享停車位?調(diào)整設(shè)計以適應(yīng)社區(qū)環(huán)境?公、私、非營利部門的合作在各方的共同努力下，拉特蘭沃爾瑪?shù)暧?999年1月29日正式開業(yè)。成功因素佛蒙特州在將沃爾瑪引入拉特蘭市中心方面無疑獲得了成功，它的成功有三大因素：領(lǐng)導(dǎo)能力、靈活性、合作。首先，項目得益于市政府、泥土地產(chǎn)公司、州長及佛蒙特國民信托基金會的領(lǐng)導(dǎo)能力。比如，如果沒有市政府在上世紀80年代打下的基礎(chǔ)，如果不是市政府和設(shè)土地產(chǎn)公司成功說服其他零售商進駐市中心，那么市中心對沃爾瑪?shù)奈蜁蟠蠼档?。沃爾瑪公司的靈活性也是一個主要因素。如果該公司沒有接受布魯恩的參觀邀請，如果沒有考慮在市中心做生意的可能性，拉特蘭店將難以建成。相比之下，其他一些社區(qū)由于缺乏領(lǐng)導(dǎo)能力和市區(qū)資產(chǎn)，沒有設(shè)法找到雙方可接受的解決方案。遺憾的是，沃爾瑪在佛蒙特州其他地方建店時，也沒有表現(xiàn)出應(yīng)有的靈活性，因此遇到了麻煩。比如，威利斯頓店是標準的擴張型開發(fā)項目，它將一個社區(qū)分成了兩半，因此惹了好幾年的官司。而頗受爭議的圣阿爾班郊區(qū)店則在佛蒙特環(huán)境審查過程中就被斃了。在拉特蘭，各方合作是沃爾瑪成功建店的基礎(chǔ)。如果考慮不周，國民保護信托基金會與沃爾瑪很容易成為冤家對頭，而在拉特蘭，雙方則建立了良好的合作關(guān)系。從上述事實看，拉特蘭不是簡單地對沃爾瑪說“不”，而是為他們提供了市區(qū)選擇。他們設(shè)法讓沃爾瑪明白，他們不是反對沃爾瑪，而是保護佛蒙特市區(qū)，保護佛蒙特農(nóng)村。因此成功的關(guān)鍵在于為沃爾瑪提供了市中心建店的可能性。鏈接聰明增長與超市擴張在過去十幾年里，美國大型超市像雨后春筍蓬勃發(fā)展，這些超市通常建在郊區(qū)，占用大量農(nóng)田或草地。1992年〃1994年，美國55%的新開店都是超大型倉儲式零售店，而1994年，這種大型超市占新店的80%。盡管這些店為購物者提供了便利性和低價商品，但對環(huán)境和社區(qū)也造成了嚴重的負面影響。特別是，由于占用和浪費大量公共空間，而且選擇未開發(fā)的綠地，這些超級店往往對農(nóng)田、森林和草地造成不必要的破壞。在炎熱的夏季，巨大的停車場會變成熱島，而在雨季則造成雨水流失和水污染。在美國，一家這樣的大型超市每天可產(chǎn)生10000車次的駕車旅行。另外，大型超市還會削弱老城區(qū)的活力，擠垮現(xiàn)有企業(yè)，尤其是當?shù)氐男≠I賣。同時，它們的出現(xiàn)還可能造成歷史建筑的遺棄，而新店的外觀設(shè)計往往很難看。佛蒙特州拉特蘭市的沃爾瑪?shù)曜C明，大型超市除了推動擴張之外，也可以對現(xiàn)有社區(qū)的復(fù)興有所貢獻。DenverDr通貨大樓混合再開發(fā)經(jīng)驗啟示自上世紀20年代以來，北美城市的市區(qū)一直在走下坡路。大規(guī)模生產(chǎn)需要大廠房和交通，已開發(fā)的市區(qū)難以滿足制造業(yè)的這種新需要，因此到郊區(qū)建廠成了二次大戰(zhàn)后的工業(yè)趨勢。隨著工業(yè)廠址的轉(zhuǎn)移，人們也逐漸遷至郊區(qū)居住。在上世紀50年代—60年代期間，許多市區(qū)的特點是死氣沉沉，到處是毫無生氣的停車場以及空置建筑。在美國科羅拉多州的丹佛市，大量零售空間空置以及公眾不愿選擇市區(qū)中等收入住房等現(xiàn)象給市區(qū)帶來了負擔(dān)，使歷史建筑面臨被拆除的威脅。為了改善丹佛的市區(qū)狀況，保護歷史遺產(chǎn)，丹佛城市更新局以及經(jīng)濟適用房開發(fā)公司為百年老建筑DenverDr百貨大樓規(guī)劃了新的混合開發(fā)項目，包括經(jīng)濟適用房和商品房、寫字樓及店鋪。該項目旨在恢復(fù)放貸人的信心，并成為丹佛市區(qū)其他歷史建筑再開發(fā)的催化劑。項目背景DenverDr吠樓原建筑為三層，1894年DenverDry口00強殳入大樓，并于1900年—1924年間對其進行了一系列改造，包括將原樓擴至六層以及擴建一座新的六層樓，使整個建筑從第16大街延伸到第15大街。DenverDry地處丹佛CBD,建在步行購物街（第16街）上，這條街上匯集了餐館、商店、酒店、寫字樓、公園及其他設(shè)施，日均行人流量達90000人次。該建筑還緊鄰一個輕軌車站，新的輕軌系統(tǒng)與其他公交系統(tǒng)連接通暢。項目設(shè)計DenverDr是一個混合用途、混合收入開發(fā)項目，包括經(jīng)濟適用房和市價房、零售店及寫字樓。零售店和辦公面積在低層，住宅在高層。開發(fā)商改造DenverDr的目的是為了滿足新租戶的需要，并吸引零售客戶。比如，開發(fā)商將內(nèi)飾徹底翻新，為零售和住宅提供獨立的電梯。他們還為人們進入二層零售區(qū)提供更大的方便，比如增裝一架電梯。為了將大街上的行人吸引進來，他們還增設(shè)了一架直通大街的滾梯，行人可以直接從外面乘電梯上二層。環(huán)境特征新設(shè)計充分考慮了節(jié)能和美觀，比如，大多數(shù)房間都以蒸發(fā)式冷卻器取代了空調(diào)，整個建筑的供熱由丹佛集中供熱系統(tǒng)提供。外觀也進行了全面的改造，包括鏟除30多層的白漆，還外墻的本來面目：將紅磚、沙石、石灰暴露在外。另外，由于地處市中心，DenverDr堿少了汽車出行需求，從而減少了大氣污染及化石能源的消耗。住宅不僅類型多樣，而且通過合理布局，盡可能將自然光引入室內(nèi)各個角落，以減少對燈光的需求。住房DenverDr的住宅方案包括用于出租的40套經(jīng)濟適用房和11套市價公寓以及用于銷售的66套市價共管公寓。出租住房自項目竣工之日起就全部入住。另外，自居民搬入以來，DenverDr加價住宅租金一直穩(wěn)步上升，實際上遠遠高于丹佛市中心的平均租金。比如1997年，DenverDry的一居室住房（面積在590—950平方英尺）的月租金為880美元，而根據(jù)城市土地學(xué)會的統(tǒng)計，丹佛市中心一套660平方英尺的獨居新房的月租金為550美元。銷售部分也相當成功。所有銷售房都已售出，100多居民住在這些市價共管公寓里。每套住房的開發(fā)成本約為175000美元，而售價為250000美元，因此在財務(wù)上，這些住宅也獲得了巨大成功。辦公和零售DenverDry的辦公和零售部分也獲得了成功。丹佛CBD新住宅的增加提高了零售業(yè)和辦公面積需求。入駐DenverDry百貨樓的客戶包括：Wolf照相音像店（原Waxman店），里面設(shè)有教室，教消費者如何使用其產(chǎn)品；*MediaPla音像書店；TJMaxx服裝店;*丹佛城市更新局及丹佛旅游信息服務(wù)中心。項目實施DenverDr百貨樓地處市中心交通樞紐，步行購物街與新的輕軌系統(tǒng)在此交匯。該建筑占地1.5英畝，與主要文化中心相連接，比如會議中心、市中心商業(yè)和零售區(qū)以及酒店。May公司1987年買下了DenverDry大樓，并于一個月后將其關(guān)閉，以避免與該公司自己的商店形成競爭。在空置了一年之后，該建筑面臨被拆除的危險，公眾對此反應(yīng)強烈。在此情況下，丹佛城市更新局將其收購，并尋求開發(fā)商。然而，上世紀80年代末期丹佛的經(jīng)濟衰退以及資金短缺阻礙了項目的開發(fā)。1990年，經(jīng)濟適用房開發(fā)公司總裁喬納森?羅斯決定開發(fā)這一歷史建筑。羅斯希望將其打造成一個混合用途、混合收入再開發(fā)范本，以向人們展示，城市開發(fā)在創(chuàng)造市中心活力的同時，也可以保護歷史建筑和抑制城市蔓延。丹佛城市更新局和經(jīng)濟適用房開發(fā)公司共同設(shè)計了建筑布局模型，然后將建筑細分成獨立的單元，以降低開發(fā)商的綜合風(fēng)險。1991年8月，Waxman照相音像店簽下了購買第15大街地下室和一層的合同，這標志著項目一期工程的開始。整個項目分三期，一期包括51套住宅以及大部分零售和辦公設(shè)施。效益環(huán)境效益Denver口^的再利用緩解了農(nóng)村開發(fā)的壓力，從而在保護丹佛市中心綠地的同時也保護了農(nóng)業(yè)。另外，通過利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校和交通—-減少汽車出行的需求及不可再生化石能源的消耗，城市蔓延得到抑制。社區(qū)效益歷史結(jié)構(gòu)再開發(fā)成混合用途項目在為當?shù)厣鐓^(qū)創(chuàng)造一系列服務(wù)項目的同時，還有助于提高鄰里的稅收基礎(chǔ)。住宅項目通過縮短通勤時間提高了租戶的生活質(zhì)量，并為有特殊需求的人提供通往文化中心的便利。最重要的一點是，城市歷史和建筑結(jié)構(gòu)的重要部分得到恢復(fù)，因為DenverDr揩是該地區(qū)的地標建筑。障礙盡管有許多利益，Denver口「由勺再開發(fā)也遇到一些障礙，如果克服不了這些障礙，項目就難以成功。法律障礙北美采用的是歐幾里德分區(qū)制，這種分區(qū)制規(guī)定每塊地有自己的獨立用途，這為混合項目造成了法律障礙。但DenverDr再開發(fā)項目獲得了支持，因為它能夠證明可以給社區(qū)帶來利益。財務(wù)障礙填入式開發(fā)項目面臨的主要問題是融資。傳統(tǒng)放貸人對經(jīng)濟蕭條地塊的投資往往持懷疑態(tài)度，而混合項目更令他們懷疑，因為混合收入、混合用途、城市再開發(fā)被視為沒有經(jīng)過驗證的項目，因此經(jīng)濟效益難以估計。在Denver口「頑目中，保護歷史地標的決定贏得了各方面的支持。社區(qū)障礙填入式開發(fā)項目也會遭到當?shù)厣鐓^(qū)的反對，特別是當開發(fā)項目地處低收入社區(qū)時。當一個地塊及其周邊地區(qū)的稅收基礎(chǔ)提高時，地產(chǎn)價值的提高可能使人們被迫離開，因為他們負擔(dān)不起升高的房價。來自社區(qū)的其他反對意見主要是擔(dān)心項目會改變街道特色，影響公共交通和當?shù)厣虡I(yè)企業(yè)。而Denver口1頑目將經(jīng)濟適用房納入計劃，從設(shè)計階段就征求公眾意見，同時還強化了社區(qū)的特色，從而打消了人們的擔(dān)心。建筑保護障礙由于DenverDr灌于歷史遺產(chǎn)建筑，必須得到保護，因此項目的開發(fā)難度加大，開發(fā)商要面對建筑方面的挑戰(zhàn)。經(jīng)驗的復(fù)制DenverDr^的開發(fā)不僅激起了人們對丹佛市區(qū)進行保護和改造的極大興趣，還提供了許多就業(yè)機會、零售面積和市區(qū)住宅。在項目開始階段，放貸人不愿意在丹佛市中心住宅或混合項目上投資。但當入住率在竣工短短兩個月內(nèi)就達到100%時，項目已向開發(fā)商和投資人證明，市中心的混合開發(fā)項目也可以獲得成功。DenverDry的成功鼓勵了其他歷史區(qū)域重大項目的開發(fā)。16街區(qū)的20多個歷史建筑利用DenverDr?混合用途、混合收入模式進行了改造。每個項目都為市中心提供了額外的住宅及購物場所。其中一個項目是RioGrande和A.T.LewiS兩座大樓（分別建于1896年和1917年）的聯(lián)合改造，它們被開發(fā)成兼具零售和住宅功能的混合結(jié)構(gòu)。該項目距DenverDryR隔一個街區(qū)，榮獲美國國民文物保護基金會頒發(fā)的歷史保護區(qū)住宅及城市開發(fā)優(yōu)秀獎。DenverDr^通過創(chuàng)造就業(yè)機會對丹佛市中心的經(jīng)濟增長起到重要作用。除了經(jīng)濟復(fù)興之外，DenverDr?混合收入住宅證明，不同背景和收入的人可以住在同樣的社區(qū)，共享同樣的空間，大家融合在一起，沒有階層之分。不同住宅類型的居民一起舉