津南5號地市場定位報告天津永泰2007年9月說明自公司2007年6月拍賣獲得津南5號地以來,天津公司市場部及規(guī)劃部經(jīng)過對市場及產(chǎn)品的研究,確立了項目的市場定位報告,請集團公司各位領(lǐng)導審核批復。一、初步研究1、區(qū)域研究津南地位津南處于天津城區(qū)及濱海新區(qū)兩個密集城市區(qū)的中間；由于產(chǎn)業(yè)導入滯后于周邊地區(qū)及政府運作等原因，一直沒有獲得充分的發(fā)展，在環(huán)城四區(qū)中處于落后位置。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從各產(chǎn)業(yè)的比重及發(fā)展趨勢可以看出,第二產(chǎn)業(yè)的比例最大且比重迅速增加,其產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于躍升期;津南經(jīng)濟總體上尚處于工業(yè)化進程中。國家對天津的定位是第二產(chǎn)業(yè)為城市主導產(chǎn)業(yè).但由于津南所處的位置,它沒有獲得政府對于該地區(qū)第二產(chǎn)業(yè)的足夠支持,而是通過自我循環(huán)和自然的發(fā)展到了目前這個階段.經(jīng)濟增長狀況從最近幾年的統(tǒng)計情況來看，津南的經(jīng)濟呈現(xiàn)穩(wěn)步遞增的趨勢，但無論其規(guī)模還是發(fā)展速度在天津所處的地位較低。人口組成津南區(qū)總?cè)丝?9萬人，其中農(nóng)業(yè)人口28萬人，非農(nóng)業(yè)人口11萬人。咸水沽鎮(zhèn)從量上明顯優(yōu)于其他鎮(zhèn)，除咸水沽鎮(zhèn)外其余各鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)人口均多于非農(nóng)業(yè)人口。男女比例基本持平，家庭人口平均為2.78。行業(yè)收入構(gòu)成津南的行業(yè)收入主體是公共事業(yè)及政府單位，整個區(qū)域的年納稅收入平均在20000—25000元之間。文化特點葛沽歷史上上曾有九橋橋十八廟之之勝，有兩兩座廟曾受受清圣祖康康熙皇帝御御賜額聯(lián)。。葛沽地區(qū)區(qū)的”媽祖祖文化”根根基深厚小站文化底底蘊——近近代北洋水水師發(fā)祥地地津南區(qū)近代代有顯赫的的歷史和特特殊的文化化傳乘，但但其文化缺缺乏根性,文化認認同度和凝凝聚力均不不高。天津72““沽”，以以近代漕運運發(fā)展起來來的天津““沽”文化化，是城市市的起源所所在津南印象距兩大城市市區(qū)均距離離較遠，目目前無法受受到城市發(fā)發(fā)展的帶動動作用。天津較不發(fā)發(fā)達的近郊郊區(qū)之一；；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以以工業(yè)為主主，還沒有有進入以服服務(wù)經(jīng)濟為為主的現(xiàn)代代階段。農(nóng)業(yè)人口占占主體，達達2/3，但GDP貢獻度僅占占3%,大量富余人人口進入周周邊企業(yè)打打工,有一定的支支付能力。。目前區(qū)域面面臨的主要要是城市化化問題。人口規(guī)模較較小，非農(nóng)農(nóng)人口僅11萬，咸水沽沽鎮(zhèn)人口僅僅4萬，需求規(guī)規(guī)模非常有有限。文化缺乏根根性，沒有有心理認同同感。市場區(qū)域分分布津南的居住住市場規(guī)律律性非常明明顯。由于明顯的的區(qū)域中心心集聚作用用，咸水沽沽周邊四鎮(zhèn)鎮(zhèn)的商品房房開發(fā)量極極其稀少。。與區(qū)中心的的距離相對對較遠，經(jīng)經(jīng)濟又相對對發(fā)達，葛葛沽與小站站的商品房房市場基本本自成中心心，均有一一定規(guī)模的的住宅開發(fā)發(fā)；雙港及八里里臺因區(qū)位位關(guān)系處于于市區(qū)和區(qū)區(qū)域的雙重重影響下，，有可能因因價格杠桿桿作用擠壓壓到區(qū)域市市場中。板塊特征北側(cè)與空港港題材的東麗湖組團團相接；東側(cè)側(cè)與開發(fā)區(qū)板塊塊相望；西南南側(cè)與西青組團遙相呼應；；西側(cè)與外環(huán)線組團團相接咸水沽組團團與周邊板板塊相比有有明顯的特特征：相對獨立，，半封閉；；與其他板板塊距離都都在10公里以上，，聯(lián)動較小小，受整體體市場影響響較小；無顯著題材材，沒有共共同的價值值特征，只只有區(qū)位特特征。受外外部市場關(guān)關(guān)注較小，，訴求范圍圍也較窄。。板塊無論論從規(guī)模模還是項項目個數(shù)數(shù)與其他他板塊相相較均處處于相對對弱勢地地位。是唯一市市鎮(zhèn)中心心的集聚聚形成的的板塊區(qū)域供需需分析由右側(cè)統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)得出曲線線分析圖圖區(qū)域市場場需求的的增長穩(wěn)穩(wěn)定，供供應的人人為放量量造成市市場的壓壓力急劇劇放大，，新增供供應量達達100萬平米米,而區(qū)區(qū)域市場場年消化化量僅有有40萬萬平米左左右,項項目競爭爭面臨嚴嚴重競爭爭。市場供應應趨勢研研究在04年年以前,市場上上多層產(chǎn)產(chǎn)品為主主流,土土地的的利用率率不高,由于于土地供供應的高高峰在03-04年形形成了經(jīng)經(jīng)濟的超超速發(fā)展展,同時時經(jīng)濟的的發(fā)展也也帶動了了房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的快速提提升;需求與供供應的錯錯位造成成了需求求的跳躍躍式發(fā)展展由于津南南組團與與其他組組團的需需求狀態(tài)態(tài)的錯位位和競爭爭水平的的低強度度,造成成了市場場供應的的錯位,使該區(qū)區(qū)域需求求從多層層直接跳跳躍到了了高板、、小高板板時代；；04年以以后到目目前的產(chǎn)產(chǎn)品供應應類型介介于多層層與高板板之間，，隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，土土地利用用效率的的提高使使住宅向向高層化化發(fā)展的的趨勢明明顯。隨著土地地成本的的提高，，樓面價價也水漲漲船高，，迫于經(jīng)經(jīng)濟壓力力，消費費群體趨趨向于更更理智的的選擇住住宅類型型。隨著土地地利用率率的進一一步提高高，需求求與供應應的錯位位趨勢將將越來越越明顯區(qū)域消化化量分析析06年的的銷售冠冠軍為博博雅名邸邸，7萬萬平方米米區(qū)域新開盤項項目第一一年平均均銷售額額為4.1萬平平米2、開發(fā)發(fā)節(jié)奏建建議綜合我項項目的特特點及節(jié)節(jié)奏,項項目開發(fā)發(fā)節(jié)奏建建議確定定為:分3個營營銷季銷銷售：第一季開開發(fā)面積積控制在在5萬平平米以內(nèi)內(nèi),略高高于市場場接受新新盤的流流量，由由于處于于市場的的需求空空擋，銷銷量基本本可以保保證。第二年的的開發(fā)量量應在5-6萬萬平米左左右,正正常的市市場消化化量,面面臨較多多的競爭爭第三年的的開發(fā)量量在3-4萬平平米左右右,市場場對項目目基本認認可，是是攫取利利潤的最最佳時機機區(qū)域價格格增長幅幅度研判判目前咸水水沽在售售項目價價格的年年平均增增長率在在8%左左右項目的銷銷售價格格預期目目標增幅幅建議保保持在10%每每年的速速度3、開盤盤初期價價格判斷斷目前多層層產(chǎn)品銷銷售均價價在4700元元/高層層產(chǎn)品在在4600/洋洋房在4900元/商商業(yè)在8000元，如果開盤盤能在2008年5月月，周邊邊高層產(chǎn)產(chǎn)品的售售價應在在5100元/平米；；項目的開開盤價應應在5300元元/平米米以上；；如果開盤盤能在2008年10月，周周邊高層層產(chǎn)品的的售價應應在5304元元/平米米；項目的開開盤價應應在5500元元/平米米以上；；市場宏觀觀評價區(qū)域市場場的吸納納能力有有限,市市場面臨臨過度開開發(fā)的潛潛在問題題組團無顯顯著題材材，輻射射力不足足，成長長動力相相對不足足。組團的區(qū)區(qū)域集中中度很高高，相對對封閉，，市場關(guān)關(guān)注度較較小。組團相對對獨立，，與周邊邊組團距距離均較較遠，受受整體市市場帶動動影響較較小。市場供應應與需求求之間存存在錯位位，而且且未來將將進一步步加大。。需求在逐逐步釋放放，市場場競爭逐逐步加劇劇.初步結(jié)論論咸水沽鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為區(qū)區(qū)首府所所在地，，會聚了了津南所所有的政政府及行行政事業(yè)業(yè)單位，，同時也也是區(qū)域域內(nèi)企業(yè)業(yè)的總部部所在。。是津南南區(qū)的政政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、生生活中心心，是典典型的市市鎮(zhèn)中心心；項目所在在板快是是典型的的以市鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心為為主題的的區(qū)域板板快，作作為津南南的區(qū)域域中心，，項目的的客戶范范圍僅限限于咸水水沽鎮(zhèn)及及周邊輻輻射鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，不具具備吸引引外來人人口的能能力。處于快速速城市化化的進程程中，渴渴望城市市生活是是市鎮(zhèn)中中心居民民的典型型需求特特征。2、自身身因素分分析區(qū)位因素素項目周邊邊有成熟熟的居住住配套氛氛圍；北臨老海海河有較較為豐富富的自然然景觀條條件，有有利于建建造出中中高品質(zhì)質(zhì)的居住住社區(qū)。。南臨津沽沽路,是津南的的主干路路，距離離商業(yè)氛氛圍濃郁郁的鎮(zhèn)中中心區(qū)距距離不遠遠。位于咸水水沽核心心地塊，，有一定定的集聚聚力和市市場號召召力市鎮(zhèn)中心心區(qū)成本因素素項目的綜綜合成本本已達5480元/M2,而而目前的的市場售售價不足足4600元/M2，，成本負負擔較大大，不具具備和現(xiàn)現(xiàn)有項目目進行價價格競爭爭的條件件

面積

面積單價費用（萬元）土地取得拆遷補償費用（還遷房建設(shè)費用+前期支出費用）

14708.3土地掛牌底價

124918150.0015120.0土地契稅及交易手續(xù)費

4001200.00544.3土地整合費用

128919

15664.3拆遷實際超出部分

7680.5小計土地取得費用

1810.8123344.8建設(shè)投資開發(fā)前期準備費

128919127.721646.6主體建筑安裝工程費

1289191947.1225102.1紅線內(nèi)配套費

128919473.8056108.2非營業(yè)性公建配套（含物業(yè)維修基金）

128919144.4021861.6開發(fā)間接費

128919671.9318662.5小計直接成本

1289193364.9843381.0小計直接成本合計成本（不含稅費）

5175.7966725.8稅費營業(yè)稅、增值稅

302.53899.8合計單方成本

5478.370625.6規(guī)劃因素素項目位于于津南首首府的主主街上；；容積率達達到2.9，做做高端項項目的難難度較大大.商品房面面積僅13萬平平方米，，規(guī)模較較小,不不具備大大區(qū)域范范圍內(nèi)的的輻射力力.是典典型的區(qū)區(qū)域項目目.出讓面積90.7建筑面積175384回遷面積48000商品房面積127384容積率2.9商業(yè)最大比例17.89%自身制約約因素綜綜述是我司在在天津的的第一個個項目，，與政府府及各級級部門的的關(guān)系均均為初建建，對該該地域還還不夠了了解，在在成本控控制和費費用減免免上基本本沒什么么優(yōu)勢。。成本折減減余地較較小,綜綜合成本本已經(jīng)高高于目前前市場價價格，贏贏利主要要是政府府預期市市場價和和實際市市場價的的溢價，，降低成成本面對對低端客客戶的可可能性基基本沒有有,只能能定位于于面對中中高端客客戶，因因此項目目的操作作是成敗敗的關(guān)鍵鍵。項目的規(guī)規(guī)模和容容積率限限定了項項目的訴訴求范圍圍只能關(guān)關(guān)注于咸咸水沽組組團區(qū)域域內(nèi)。距離市鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心有有一定距距離，但但由于有有主干道道聯(lián)通，，且有獨獨特的老老海河景景觀資源源，具有有“鬧中中取靜””的素質(zhì)質(zhì)，是作作中高檔檔樓盤的的典型地地塊。初步定位位面向咸水水沽組團團內(nèi)購房房群體的的區(qū)域訴求求的面向中端端或者高高端客戶戶的市鎮(zhèn)中心項目目二、區(qū)域競爭爭環(huán)境研究區(qū)域在售項目目描述目前區(qū)域在售售項目多處于于銷售尾期或或銷售空擋期期，其中米蘭陽光光、愛丁堡、、水岸華庭、、博雅名邸為為外來開發(fā)商商，其余多為為本地開發(fā)商商；新增供應量目目前來看基本本是本次招拍拍掛土地。區(qū)域項目目前前多以強調(diào)各各自特色，形形成產(chǎn)品的差差異化進行競競爭。米蘭陽光景明花園博雅名邸愛丁堡惠豐小區(qū)水岸華庭博雅名邸總建筑面積11萬平米，，容積率1.5。采用現(xiàn)代主義義風格；由14棟框架板板式小高層組組成。小區(qū)綠化由2個景觀節(jié)點點，并由水系系連接。戶型前期由110~150平米的2，3居組成成，一梯兩戶戶。開盤1年賣了了400套左左右；戶型沒沒有特點。后期開發(fā)的90-106的2居、3居，銷售非非常順暢，2個月賣了200多套；；目前售價均價價4600元元/平米目前處于尾盤盤狀態(tài),僅剩剩10幾套米蘭陽光總建筑面積40萬平方米，容容積率1.0，設(shè)計戶數(shù)3300余戶?；▓@由磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的四至五五層洋樓和三三層聯(lián)排別墅墅組成。一期期共有18幢花園洋房和和14幢聯(lián)排別墅；；二期為四層層半的花園洋洋房，所有戶戶型均為一梯梯兩戶。采用現(xiàn)代主義義的建筑風格格，外檐為涂涂料、瓷磚相相結(jié)合。目前,別墅售價6700元/平米,洋房4900元/平米。為津南唯一的的別墅洋房項項目，被認為為是當?shù)刈钯F貴的項目，屬屬于“抗價格格”的項目平均1個月賣10-20套；目前已售15萬平米左右,下一期準備進進行小高層的的開發(fā)愛丁堡為7棟點式住住宅和7排多多層住宅，總總建筑面積約約為6.9萬萬平方米，容容積率1.44?；居蓛删邮沂液腿邮曳糠啃徒M成，兩兩居室面積區(qū)區(qū)間為107~126，，三居室面積積區(qū)間為130~150，相同房型型有錯層和平平層的不同產(chǎn)產(chǎn)品分類。采用歐式簡約約主義的建筑筑風格。項目倡導的是是|“大戶型型時代”,銷銷售速度很慢慢,多層售價4100-4800元/平平米高層售價4200-4700元/平平米目前成交速度度基本30套套/月目前處于尾盤盤狀態(tài),僅余余60余套水岸華庭總建筑面積90000平平米，建筑以以5層多層為為主，歐式建建筑風格從2003開開始銷售，目目前還剩30000平米米，由于資金金實力原因，，一直處于慢慢速銷售狀態(tài)態(tài)。在銷售許可證證具備的前提提下，平均40套左右/月目前銷售均價價4900元元/平米總建面16萬平米，其中中商品房部分分11萬平米左右。。目前二期藍色色樂章已基本本售罄。目前剩余一棟棟商住公寓樓樓作為三期，，執(zhí)行90-70標準;總建面在3萬平米左右。。上市時間不不確定。銷售價格在4300元/平米建筑類型以多多層、小高層層為主。景明花園市場供應特點點項目競爭正逐逐漸從區(qū)位競競爭轉(zhuǎn)向規(guī)模模和產(chǎn)品層面面的中度競爭爭在售項目銷售售速度普遍偏偏慢，市場有有效需求相對對不足區(qū)域項目的規(guī)規(guī)模普遍偏小小，產(chǎn)品的品品質(zhì)感均較差差項目之間采用用共同做勢的的合作方式，，沒有形成充充分競爭區(qū)域內(nèi)沒有標標志性項目，，各項目質(zhì)素素都不足以引引領(lǐng)市場項目的供給僅僅建立在初步步的產(chǎn)品基本本面上,而沒有達到產(chǎn)產(chǎn)品附加值供供給階段潛在競爭對手手比較分析3號地本案4號地米蘭陽光景明花園水岸華庭2008年在在項目開始銷銷售階段，新新開工項目預預計是3，4號地項目，，續(xù)開工項目目為水岸華庭庭、景明花園園、米蘭陽光光三個項目米蘭陽光為別墅及洋房房產(chǎn)品,低容容積率，與項項目的客戶區(qū)區(qū)間不同。其與項目的競競爭優(yōu)勢為土土地成本、容容積率、產(chǎn)品品形式水岸華庭其產(chǎn)品為5層層多層住宅，，供應產(chǎn)品為為中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品；其與項目的競競爭優(yōu)勢為價價格、容積率率、政府關(guān)系系其相對于項目目的劣勢為規(guī)規(guī)劃、營銷、、相對區(qū)位3號地在規(guī)模上與項項目比較有優(yōu)優(yōu)勢，成本比比項目略高；；在景觀等資資源上比項目目稍差，開發(fā)發(fā)商為本地開開發(fā)商。其與項目的競競爭優(yōu)勢為規(guī)規(guī)模、政府的的關(guān)系、配套套和產(chǎn)品類型型的豐富性上上。地塊出讓面積（畝）建筑面積（平米）容積率商業(yè)比例03地塊132.33100003.516：843.5的容積積率使其必然然是高層產(chǎn)品品的組合；作為在本地有有一定基礎(chǔ)的的開發(fā)商，其其對市場的了了解和資金的的問題極有可可能導致其慢慢速開發(fā)銷售售，通過價格格的上漲補充充隨時間增加加的成本。其31萬的建建筑規(guī)模使其其面對的必然然是多階層的的消費者。相對市鎮(zhèn)中心心的位置將有有可能較大規(guī)規(guī)模的建筑商商業(yè)設(shè)施，其其住宅也應是是商業(yè)氛圍較較農(nóng)的4號地在規(guī)模上與項項目比較有優(yōu)優(yōu)勢，成本比比項目略高；；在景觀等資資源上與項目目基本相同，，開發(fā)商20冶為建筑企業(yè)業(yè)。其與項目的競競爭優(yōu)勢在規(guī)規(guī)模、成本的的控制、配套套和產(chǎn)品類型型的豐富性上上。地塊出讓面積（畝）建筑面積（平米）容積率商業(yè)比例04地塊2774618482.522：78作為津南地區(qū)區(qū)的大企業(yè)（（20冶）之之一，其巨大大的市場消費費量一直是本本區(qū)域開發(fā)商商的主要客戶戶群，其地產(chǎn)產(chǎn)項目的開發(fā)發(fā)預示著津南南一大主力購購房群體的喪喪失；2.5的容積積率，使項目目在產(chǎn)品組合合上的優(yōu)勢能能夠充分發(fā)揮揮；中心的相對較較近以及背靠靠老海河的自自然景觀優(yōu)勢勢使其可以稱稱得上是津南南最具有競爭爭優(yōu)勢的項目目9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:09:27PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20232023/1/52023/1/52023/1/515、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/52023/1/505January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/59、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/20239:09:27PM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。2023/1/52023/1/52023/1/52023/1/51/5/202314、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。05一月月20232023/1/52023/1/52023/1/515、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。一月232023/1/52023/1/52023/1/51/5/202316、少年年十五五二十十時，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2023/1/52023/1/505January202317