市場調研報告

陽光100國際新城.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料長沙房地產市場的基本特點

（一）商品住房同期供銷總量已基本平衡。2006年商品住房供銷比為.05:11,商品住房市場已經由2005年的供不應求發(fā)展到供求基本均衡。但各區(qū)供銷不均衡，岳麓區(qū)、雨花區(qū)供銷得到同步發(fā)展，而天心區(qū)供銷比差距已超過了50%，已經有較明顯的滯銷跡象。

（二）2006年全市商品房平均價格為2991元/㎡，商品住宅平均價格為2691元/㎡，非住宅商品房平均價格為5468元/㎡，典型住宅樓盤均價為2950元/㎡，較去年同期分別上漲了-1.29%、5.99%、-5.13%、5.24%。四項總體價格指標漲跌互現，價格保持基本穩(wěn)定，住宅價格漲幅平穩(wěn)。

（三）全年商品住房供應套均面積為109.77㎡，非市場定價類住房供應套均面積為109.81㎡，商品住房實際銷售的套均面積106.61㎡，90㎡以下戶型供應套數總量占比為32.66%，90㎡以下戶型實際銷售套數占比為29.54%，與國家宏觀政策要求的90㎡以下中小戶型應達到70%的比例仍有較大差距。2006年項目區(qū)域位置圖.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料

陽光100

組合賣點下的優(yōu)勢地產

長沙陽光100國際新城位于長沙市岳麓區(qū)，湘江三橋以西200米處，二環(huán)線北側。北邊臨近規(guī)劃中的大學城，西邊臨近正在熱銷當中的香格里·麓山別墅，汀湘十里，該項目東邊部分可以享受到江景。項目占地面積1000畝，總規(guī)劃面積為120萬平方米，容積率2.49，綠化40%，規(guī)劃戶數為8000多戶。該項目由北京陽光100集團投資開發(fā)，建筑設計為日本的安滕忠雄事務所和澳大利亞DCM事務所，園林設計單位為易道（EDAW），物管單位為湖南萬怡物業(yè)管理公司（由陽光100組建）。該項目的策劃和銷售由陽光100自行組建團隊完成。陽光100國際新城分為四期開發(fā)。一期為品字型小高層，2期為板式，開盤時間為2005年9月20日，二期外立面色彩和建筑形象與一期風格迥異（1棟分9個單元，1梯2戶板樓，年回報率10%），形成相對獨立的組團。目前陽光100一期已經基本交房。二期工程已經全部封頂，湖南大學與之合建的教師公寓項目也已經建好并交付湖大。陽光100國際新城項目的車戶比為1：1。品牌＋前景＋優(yōu)質客戶群【陽光100資料】.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料

【樓盤分析】

陽光100地處長沙樓市板塊中的大學城板塊，該板塊的房地產開發(fā)不活躍，僅有的天馬安置小區(qū)和教師村也是作為經濟適用房的形式而存在，該處濃厚的人文價值沒有得到應有的彰顯。長沙陽光100國際新城的落戶，將和創(chuàng)普公司的汀湘十里項目、深圳和晟公司的岳麓山公館項目、凱達財信公司的麓山別墅一起，填補了該板塊無中高檔小區(qū)的空白，目前這些項目都還處在建設當中。陽光100國際新城以北規(guī)劃為大學城，項目投資50億于06年已經啟動。與陽光100相鄰的中南大學新址正緊鑼密鼓地展開。屆時，湖南大學、中南大學、湖南師范大學將形成/.一02個完整的整體，實現資源共享，長沙市河西將成為一個巨大的教育基地和人才輸出地，這對于周邊的影響是非常巨大的。規(guī)劃中的過江遂道建成后，能縮短項目到勞動路的距離，很好地實現與市中心地對接。省政府的南遷一方面盤活了長沙南部有其是韶山南路、芙蓉南路一線，同時也縮短了河西（有其是河西南）和河東的距離，縮短了河西與政務中心區(qū)的距離?？傮w而言，該項目位置較為偏遠，但是將來地段的價值正隨著長株潭融城的進程和城市建設而越來越明顯地體現。1.地段2、交通

該項目位于河西二環(huán)線邊，東面100米處有湘江三橋和河東相接，東面瀟湘大道貫穿河西南北，客觀上交通比較便利，但是因為目前公交線路比較少（902、912），對于無車一族而言，實際交通不是很方便，陽光100即將開通業(yè)主直通車。據了解，該項目的客戶群當中，有車一族占相當大的比例，對于他們而言，道路交通狀況十分良好，交通方便快捷。3、外部配套

生活配套：該項目和現在的中南大學還有一定的距離，生活配套非常缺乏。往東通過湘江三橋到達韶山路和新中路，生活配套設施比較完善，但這些配套已經超出了正常的步行范圍，不太現實。根據大學城的規(guī)劃，未來中南大學將把其今年并構的鐵道學院和中醫(yī)學院搬遷至河西，屆時中南大學和陽光100只有一墻之隔，配套也會逐漸完善，另外，陽光100作為長沙的超級大盤，內部配套必定十分完善。未來小區(qū)居民的生活方便度高是不言而喻的。景觀配套：陽光100臨近湘江，江景資源將得到充分的利用，背靠岳麓山，有山、有水、有洲，結合陽光100城的概念，在當下長沙盛行的山水洲城的概念在這里得到很好的詮釋。教育配套：作為唯一臨近大學城的超級社區(qū)，其享受的外部教育資源將十分豐富。醫(yī)療配套：該項目附近的大型的綜合醫(yī)院，過湘江三橋到鐵道學院對面有長沙市中心醫(yī)院，書院路有金沙大藥房等醫(yī)療藥品機構。.（.....）專業(yè)提供企管培訓資料4、小區(qū)規(guī)模及建筑形象

該項目占地面積近千畝，規(guī)劃建筑面積超百萬方，是長沙推出的第一個超級大盤，其規(guī)模優(yōu)勢影響巨大。其所彰顯的居住氛圍和完善的小區(qū)配套是該項目主要的賣點之一。該項目建筑設計可謂強強聯合，日本的安滕忠雄和澳大利亞的DCM都是在國際上享受盛譽的建筑設計大師，他們所帶來的品牌效應不可忽視。該項目一期建筑立面主體為白色涂料，局部搭配有淡綠、淡黃、紫紅等顏色，建筑立體感和色調跳躍感非常明顯，層次分明，視覺效果非常舒服。該項目二期建筑立面主體為銀灰色涂料，板樓設計。該項目的會所建在小區(qū)的東西線的中央位置，兩層。5、規(guī)劃設計和園林景觀

該項目規(guī)劃的產品分布層次分明，整個小區(qū)的空中景觀良好：世界頂級建筑大師安藤忠雄與澳大利亞DCM，有感于湖南“芙蓉國”之美譽，以“水芙蓉”又名荷花為題，借鑒中國建筑與規(guī)劃的傳統(tǒng)手法和東方“禪宗”的空間理念，同時學習歐洲傳統(tǒng)空間設計理念。以完美的空間尺度與比例，在滿足現代生活需要同時，追求清新、自然、平衡、恬靜的優(yōu)美意境。整個陽光100國際新城如同一朵荷花，盛放在湘水之濱。小區(qū)中心是整個規(guī)劃的核心。規(guī)劃中寬達80余米的中軸綠化帶構成了荷花的花蕊，綠化帶兩側集中排列48米高層塔樓形成強有力城市形象。中軸線上設計了多層次、逐步開放的小區(qū)開放空間，這些空間彼此由連廊串聯起來，這種設計手法來源于中國傳統(tǒng)四合院特別是岳麓書院的空間格局。軸線直指岳麓山，寬闊通透，與規(guī)劃中的大學城景觀中軸相銜接，順著“花蕊”看去，起伏的城市輪廓與麓山山際輪廓線和諧對話、水乳交融。

優(yōu)美的“花瓣”是兩側宛如太極的陰陽折線板樓，來自安藤忠雄空間魔術師式的創(chuàng)造。這些花瓣層層綻開，靈動飄逸，給人藝術享受的同時，使小區(qū)空間富于變化，同時其形成的東南折線在悶熱的夏季還能有效組織江面上吹來的東南風在小區(qū)內暢快流通。項目南端沿二環(huán)線展開的商業(yè)步行街如同一片荷葉，將這幅“出水芙蓉圖”烘托得更具神韻。這個出自DCM之手的建筑群，作為大學城的城邊，以其豐富鮮明的建筑立面，現代化、簡約化、高品位的設計風格，在二環(huán)路上展示出一個全新城市形象，形成岳麓大學城南端的空間高潮與結點；同時也大量聚攏人氣，帶動整個岳麓區(qū)南片發(fā)展。澳大大利利亞亞DCM設計計的的“都市市之之門門”，作作為為國國際際新新城城社社區(qū)區(qū)總總入入口口及及中中軸軸端端點點，，正正對對二二環(huán)環(huán)線線打打開開。。高高達達30米的的雙雙柱柱，，以以巨巨大大的的體體量量、、大大紅紅色色鮮鮮艷艷的的特特點點，，產產生生形形、、色色上上巨巨大大的的震震撼撼力力。。雙雙柱柱又又如如中中國國古古代代的的華華表表，，使使整整個個項項目目在在文文化化層層面面上上與與中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化產產生生一一種種共共鳴鳴。。中心會所是是整個項目目的高潮所所在，又形形成大學城城南疆和開開放空間的的視覺中心心，為社區(qū)區(qū)居民交流流提供高尚尚平臺。除除會所之外外，社區(qū)其其他配套設設施也十分分完備，規(guī)規(guī)劃有游泳泳池、健身身房、幼兒兒園、九年年制義務學學校等。從以上的描描述我們可可以看出，，陽光100作為一個大大型的社區(qū)區(qū)，其規(guī)劃劃大氣磅礴礴。.（.....）專業(yè)提提供企管培培訓資料6、客戶群分分析和景秀江山山相似，陽陽光100項目因為其其品牌和規(guī)規(guī)模等優(yōu)勢勢，消費群群能夠極大大突破河西西的局限，，吸引更多多的河東客客戶前來購購買，但整整體而言，，河東客戶戶在整個客客戶群中所所占的比例例也在20％左右。按照職業(yè)來來劃分，該該項目的客客戶群主要要是老師、、公務員、、都市白領領（二期））、外地來來長定居人人士和部分分暴發(fā)戶。。老師主要要來自湖南南大學、中中南大學和和湖南師范范大學；公公務員來自自于省政府府和市政府府；外地來來長定居人人士主要來來自于望城城等地。老老師和公務務員雖然都都會有住房房分配，但但相比之下下，老師的的單位房比比公務員的的單位房規(guī)規(guī)格低，環(huán)環(huán)境差，他他們更希望望有真正屬屬于自己的的空間。而而公務員和和部分老師師處于投資資或者其他他不透明的的因素，也也傾向于購購置第二甚甚至第三居居所，據了了解，陽光光100的客戶群當當中老師占占到了40％以上（與與湖大合建建公寓除外外）。對于于來長定居居人士和暴暴發(fā)戶而言言，他們對對城市生活活的定位比比較高，他他們希望能能夠附庸風風雅，希望望能夠通過過住房提高高自己的地地位和品位位，選擇陽陽光100，能夠極大大地滿足他他們的心理理需求。從客戶的個個人特點來來說，他們們大多是有有車一族。。作為主力消消費客戶群群，老師和和公務員有有其明顯的的特征。他他們對產品品的研究不不深，對戶戶型的選擇擇主要取決決于兩個方方面：一是是房間夠不不夠多，夠夠不夠用；；二是面積積夠不夠大大，夠不夠夠氣派。他他們有錢但但是沒有時時間和精力力將金錢投投放于其他他的投資行行當，所以以他們選擇擇一次性付付款的比較較多7、銷售價格格陽光100的一期普通通商品房毛毛坯均價為為2450元/平方米，精精裝房均價價為3000元/平方米，躍躍式房均價價為3100元/平方米；一一次性98折，按揭沒沒有折扣。。二期最低低價3000元/平方米，最最高價4500元/平方米，均均價在3200元/平方米左右右。一次性性99折，按揭995折。以上的的價格只是是其對外宣宣傳的均價價，實際上上，我們了了解到，湖湖南大學曾曾以低價取取得其大約約100000平方米建筑筑面積的所所有權和使使用權，然然后以2350元/平方米的均均價轉讓給給老師作為為福利房，，該部分售售價極大地地拉低了一一期均價，，據保守估估計，陽光光100對外銷售部部分毛坯房房均價在2600元/平方米左右右。一期和沁園園春、景秀秀江山、江江岸錦城等等河西的其其他典型性性樓盤相比比，陽光100整體售價稍稍微偏低，，二期則是是為該區(qū)域域的主導價價格。但是是結合該項項目的開發(fā)發(fā)成本和營營銷周期，，我們可以以初步判斷斷，陽光100國際新城可可以說是河河西利潤最最高的樓盤盤。戶型設計陽光100戶型整體偏偏大，這和和他們面向向的客戶群群有很大的的關系。以上介紹過過老師和公公務員購房房的主要特特征，他們們的一期主主要是針對對該兩個群群體而來的的，戶型設設計方面自自然考慮他他們的需求求特征。二期的戶型型結構比例例為：戶型結構建建筑面積數數量E1二房一廳一一衛(wèi)110㎡52戶TB二房一廳一一衛(wèi)88㎡32戶C1四房兩廳兩兩衛(wèi)155㎡49戶B1三房兩廳兩兩衛(wèi)140㎡90戶A1三房兩廳兩兩衛(wèi)152㎡90戶B三房兩廳兩兩衛(wèi)135㎡132戶TA二房半兩廳廳一衛(wèi)102㎡22戶。從以上的戶戶型面積結結構我們可可以看出，，陽光100除極少數房房型較為緊緊湊外，大大部分房型型面積都較較為奢侈。。陽光100的戶型設計計普遍存在在兩個特點點：戶戶均均有入戶花花園，入戶戶花園和陽陽臺以半面面積計；戶戶均為先先進餐廳再再進客廳，，且為開門門即餐廳的的形式。雖雖然說先進進餐廳為家家庭主婦提提供了便利利，為干濕濕分區(qū)提供供了可能性性，但是餐餐廳太過于于顯露似乎乎不是一種種理想的居居住環(huán)境。。.（.....）專業(yè)提提供企管培培訓資料銷售現場陽光100的銷售現場場是征用未未來的業(yè)主主會所，該該會所建在在陽光100東西向的中中央，會所所前為一個個大型的廣廣場（5000平方米以上上），廣場場上現有一一個長方形形的淺水池池和若干花花壇、座椅椅。廣場臨近二二環(huán)線處有有豎立著幾幾幅大型的的廣告牌，，上面有安安滕忠雄和和DCM三個設計大大師的畫像像，可見，，陽光100主推的是其其建筑和園園林規(guī)劃設設計。銷售部門前前有兩個身身著制服的的保安把守守。陽光100銷售部有上上下兩層，，第一層為為相關部門門咨詢區(qū)（（銀行、按按揭、房地地局現場辦辦公）、模模型展示區(qū)區(qū)、接待區(qū)區(qū)、財務區(qū)區(qū)等，二樓樓主要為樣樣板房。該項目現場場共有10個左右銷售售員，其中中包括現場場經理和銷銷售總監(jiān)等等。銷售員員接待客戶戶由現場經經理/值班人員統(tǒng)一一調配。該項目銷售現現場的資料包包括陽光100客戶服務手冊冊、陽光100俱樂部章程、、陽光100樓書，沒有任任何關于戶型型和小區(qū)技術術指標的對外外資料，根據據我們的了解解，陽光100的各項技術指指標（包括容容積率、綠化化率、建筑密密度等）在網網絡上和銷售售現場都無從從查找。陽光100銷售現場內外外的硬件和軟軟件設施無不不顯示出品牌牌房地產公司司的實力：精精致、大氣、、突出細節(jié)。。營銷特色2003年6月24日，陽光100以4.101億元的價格競競到現有地塊塊，至此，陽陽光100長沙行正式拉拉開序幕。該該事件入選湖湖南房地產十十大新聞時間間，這也標志志著陽光100營銷活動的正正是展開。隨后，陽光100總經理親自赴赴日本邀請安安滕忠雄參與與長沙項目的的建筑和規(guī)劃劃設計，大手手筆營造大社社區(qū)。緊接著是每周周在晨報、晚晚報等主流媒媒體一到兩次次的廣告轟炸炸。陽光100的活動營銷2003年12月，陽光100組織參加長沙沙冬季房地產產交易展示會會，正式將陽陽光100國際新城項目目的形象公之之于眾；2004年2月，組織陽光光100俱樂部會員參參加“青竹湖高爾夫夫體驗之旅”；2004年3月，和百事可可樂一起組織織“飛躍瀟湘2004湖南國際時尚尚汽車展”，進一步發(fā)展展和培養(yǎng)會員員；2004年4月，組織陽光光100俱樂部會員參參加“雞尾酒之夜”的酒會；2004年7月，安藤忠雄雄在岳麓書院院講學。給項項目營造高素素質人居印象象；2004年9月，組織陽光光100會員參加“陽光試駕”活動；2005年3月，聯合湖南南房地產信息息網組織陽光光100會員和網絡活活躍者參加植植樹活動；9月10日推出以慶祝祝教師節(jié)為主主題的活動。。2006年活動:1、陽光100“暢游一下下，清涼涼一夏”親水體驗驗活動；；2、陽光100俱樂部舉舉辦了激激情四射射的水上上嘉年華華3、長沙雪佛佛蘭spark車友會成成立一周周年慶典典4、10月1日國慶節(jié)節(jié)佳節(jié)，，聯合長長沙市兒兒童活動動中心共共同舉辦辦了慶國國慶的藝藝術表演演！5、10月2日——10月6日陽陽光100籃球協會會首屆聯聯誼賽6、10月6日，中秋秋佳節(jié)到到湘江畔畔的王陵陵公園享享用中秋秋團圓大大餐、猜猜燈謎、、看汽車車幕語電電影7、12月2日上午，，業(yè)主撥撥河比賽賽8、12月2日下午，，陽光100俱樂部聯聯手長沙沙知名教教育機構構——英孚外語語學校，，舉行了了“社區(qū)英語語嘉年華華”活動9、12月3日，攜手手長沙凌凌鷹戶外外俱樂部部舉辦“挑戰(zhàn)自己己幫助他他人”陽光100國際新城城白領定定向拓展展活動10、12月23日與麥當當勞攜手手打造的的冬日陽陽光系列列活動之之“陽光圣誕誕童話之之旅”在會所廣廣場盛裝裝開啟11、舉行陽光光100籃球隊與與按揭銀銀行長沙沙農業(yè)銀銀行井灣灣子支行行職工籃籃球聯誼誼賽12、2007年１月６６日晚，，以“舉家展才才華，社社區(qū)共歡歡樂”為主題、、主辦了了“陽光·歡樂·家”首屆業(yè)主主迎新家家庭才藝藝大賽暨暨答謝晚晚會在神神農大酒酒店隆重重上演。。從以上陽陽光100活動營銷銷的主線線來看，，陽光100是以其俱俱樂部為為核心開開展營銷銷活動。?！熬銟凡俊狈绞綄蔀橐砸院蠓康氐禺a項目目和公司司積累意意向客戶戶的主要要方式.（.....）專業(yè)業(yè)提供企企管培訓訓資料物業(yè)管理理陽光100的物業(yè)管管理公司司是湖南南萬怡物物業(yè)管理理公司，，該公司司由陽光光100自行成立立。該公公司的服服務理念念為“金牌物管管”，意圖打打造“國際社區(qū)區(qū)VIP物管”。陽光100國際新城城的物業(yè)業(yè)管理費費用為1.3元/平方米·月，為河河西同類類物業(yè)的的最高水水平。開發(fā)商品品牌和實實力陽光100公司總部部的全稱稱為北京京陽光100置業(yè)集團團，曾經經開發(fā)的的項目有有北京陽陽光100國際公寓寓、北京京陽光100香山別墅墅、天津津陽光100國際新城城、重慶慶陽光100國際新城城、重慶慶陽光100國際廣場場、濟南南陽光100國際新城城、沈陽陽陽光100國際新城城、南寧寧陽光100城市廣場場、南寧寧陽光100半山麗園園、南寧寧歐景庭庭園、南南寧澳洲洲麗園、、柳州陽陽光100經典時代代、桂林陽朔朔陽光100商業(yè)街、、長沙陽陽光100國際新城城等14個陽光100系列項目目，足跡跡遍及7個省份，，9大城市，，是一個個在全國國范圍內內有一定定知名度度的開發(fā)發(fā)企業(yè)。。陽光100為何暢銷銷？今年元月月19日，在由由長沙市市房產局局主辦的的“中國·長沙樓市市排行榜榜”2006年度頒獎獎盛典上上傳來消消息：陽陽光100國際新城城以4.66億、15.3萬平米銷銷售業(yè)績績一舉獲獲得長沙沙2006年度房地地產市場場銷售金金額和銷銷售面積積雙冠王王。那么么，是什什么使陽陽光100會如此暢暢銷呢？？通過與陽陽光100的營銷副副總監(jiān)溝溝通了解解到：陽陽光100賣的是品品牌和前前景。品品牌是依依附于陽陽光100系列產品品而產生生的；前前景得益益于規(guī)劃劃中的大大學城和和長株潭潭三市融融城。通過筆者者對陽光光100的全程了了解和思思考，我我們認為為陽光100的成功是是眾多因因素共同同作用的的結果，，突出表表現于品品牌和前前景兩個個方面。。首先是陽陽光100的品牌和和實力，，以及由由這兩個個因素所所帶來的的其他一一些優(yōu)勢勢，如規(guī)規(guī)模大，，配套齊齊全，人人居環(huán)境境成熟；；營銷活活動大氣氣強勢；；政府的的優(yōu)惠政政策和市市民的盲盲目崇信信，等等等。其次，陽陽光100對建筑和和園林的的投入以以及相關關的炒作作。建筑筑和園林林設計單單位都是是聘請外外國知名名機構完完成，而而且還邀邀請到安安滕忠雄雄到岳麓麓書院講講學，中中國建筑筑界對安安滕忠雄雄的評價價非常高高，此次次演講造造成了很很大的影影響。陽陽光100的大手筆筆引起媒媒體的追追逐報告告，為其其品牌和和形象的的樹立打打下了堅堅實的基基礎。第三，湖湖南大學學大客戶戶對一期期銷售的的影響。。湖大10萬平方米米合同的的簽訂，，一方面面使陽光光100實際銷售售的面積積大大減減少，營營銷周期期縮短，，營銷費費用大大大減少；；另一方方面，給給營銷減減輕壓力力，消費費者追逐逐熱點，，自然趨趨之若騖騖；第三三，湖大大老師的的集體購購買行為為使得老老師成為為陽光100業(yè)主的的很大大一部部分，，他們們的社社會地地位和和文化化素養(yǎng)養(yǎng)給很很多消消費者者以購購買的的信心心，提提高了了小區(qū)區(qū)的居居住氛氛圍和和人文文。第四，，陽光光100俱樂部部的功功勞不不可小小覷。。陽光光100前期的的活動動都是是以陽陽光100俱樂部部的名名義推推出，，定時時鞏固固和穩(wěn)穩(wěn)定俱俱樂部部會員員對該該公司司和項項目的的信心心度，，而且且還借借活動動機會會不斷斷吸納納新的的會員員進入入。對對于鞏鞏固業(yè)業(yè)內人人士和和業(yè)外外人士士、會會員和和非會會員的的信心心大有有裨益益。第五，陽光光100的優(yōu)質客戶戶資源。陽陽光100因其優(yōu)勢吸吸引了大量量老師和公公務員前來來購買，前前面已經說說到這部分分人群他們們的消費特特征：他們們有福利房房，但是他他們對福利利房的品質質不滿意，，追求更高高的生活享享受；他們們有不為人人知的收入入來源，需需要及時消消化；他們們想投資，，但是沒有有足夠的時時間和精力力進行其他他的投資活活動，房產產投資穩(wěn)定定而無需過過分操心；；他們有不不能公開的的第二個“家”，需要在一一個大社區(qū)區(qū)里面隱身身（“大隱隱于市市”，大社區(qū)一一樣存在缺缺乏人情關關懷的問題題，但這正正是某些人人想要的效效果）。第六，陽光光100所在區(qū)域的的規(guī)劃前景景。現在的的陽光100與中南大學學還有一定定的距離，，但是未來來中南大學學會擴建，，中南大學學校舍將會會和陽光100接壤，屆時時陽光100業(yè)主將會有有生活在大大學校園的的感覺。而而規(guī)劃中的的過江遂道道，縮短了了項目到勞勞動路的距距離，很好好的使樓盤盤與城市中中心實現了了對接。06年9月全線貫通通的二環(huán)，，將陽光100環(huán)入未來城城市的中心心區(qū)域。今今年1月28日開通的長長株潭城市市巴士，也也使該項目目在長株潭潭融城大勢勢中占據價價值高位。。.（.....）專業(yè)提提供企管培培訓資料第七，產品品及相關。。陽光100沒有宣傳其其產品的任任何細節(jié)，，但是，我我們應該看看到雖然其其戶型面積積有值得商商榷之處，，但是畢竟竟是針對特特定的客戶戶群體而言言，應該客客觀地看待待。其建筑筑的外立面面色澤鮮明明，跳躍感感強，立體體感強，帶帶給人很好好的感觀愉愉悅性。第八，二期期吸取了一一期的教訓訓采服的是是板式結構構，不但采采光效果有有所提高，，且棟間距距做到了非非常理想的的效果（40—60米）。第九，景觀觀優(yōu)勢：項項目倚岳麓麓山，靠湘湘江，山、、水、洲城城盡收眼底底。第十，周邊邊存在有香香格里拉麓麓山別墅、、汀湘十里里等大盤名名盤。對整整個區(qū)域的的品質有很很大提升。。劣勢：1、不論是1期還是2期都存在著著暗房的現現象（廚房房、衛(wèi)生間間普遍沒有有窗戶）。。（雖然銷銷售人員的的解釋是：：大師重在在環(huán)境和公公共設施的的設計。但但是公共設設施也好、、小區(qū)環(huán)境境也好，它它最終的目目的都是作作為房子本本身的點綴綴的。不能能本末倒置置呀）2、2期板板式式公公寓寓一一樓樓花花園園建建有有水水泥泥式式封封閉閉圍圍墻墻，，既既不不美美觀觀又又會會對對2樓以上客戶的的安全構成潛潛在威脅。當當然這對一樓樓客戶自身有有安全保護的的作用。3、1期采取的是品品字形結構，，這與目前市市場上倡導的的板式是有很很大的劣勢的的（通風、采采光都明顯不不如后者。雖雖然他們也采采取了諸如？？來解決但事事實上效果是是比較差的））4、項目前后都都為安置小區(qū)區(qū)，且項目對對面為公安局局重點工程電電子監(jiān)控區(qū)，，說明此處的的安全是存在在一定的問題題的。5、項目前面的的大馬路現設設有的地下通通道不足以起起到使客戶在在通過綠化帶帶到對面打車車有保護作用用。6、由于此處開開工建設項目目比較多，所所以空氣中灰灰塵比較多。。7、位置比較偏偏，目前經過過小區(qū)的公交交線路比較少少，業(yè)主出行行不方便。8、網上對陽光光100批評聲比較多多（物業(yè)管理理水平、房子子質量…).（.....）專業(yè)提供供企管培訓資資料2007年房地產市場場發(fā)展展望（一）長沙的的房地產業(yè)從從整體上仍將將保持持續(xù)、、健康、穩(wěn)定定發(fā)展。由于受長沙市市委、市政府府新型工業(yè)化化發(fā)展思路、、省政府所實實施的長、株株、潭一體化化戰(zhàn)略、國家家的中部六省省崛起的發(fā)展展機遇等多項項發(fā)展因素的的影響，在未未來一段時期期內，長沙的的房地產業(yè)仍仍將具備較大大的發(fā)展空間間，住宅產業(yè)業(yè)的社會需求求仍將保持持持續(xù)的旺盛，，盡管不可避避免的要受到到國家的房地地產業(yè)宏觀調調整政策影響響，但由于長長沙房地產市市場的個性化化、地區(qū)性特特征、比較低低的房價等健健康的基本面面，仍將支持持長沙的房地地產市場持續(xù)續(xù)、健康、平平穩(wěn)地發(fā)展，，預計2007年長長沙沙房房地地產產開開發(fā)發(fā)投投資資將將達達到到330億左左右右，，預預售售面面積積將將繼繼續(xù)續(xù)保保持持在在700萬㎡㎡以以上上。。（二二））住住房房價價格格將將保保持持持持續(xù)續(xù)、、穩(wěn)穩(wěn)定定的的增增長長，，但但增增幅幅不不會會太太快快，，住住房房供供應應結結構構將將明明顯顯趨趨向向合合理理，，90㎡㎡以下下的的中中小小戶戶型型所所占占比比例例將將大大幅幅提提高高。。由由于于2006年長長沙沙商商品品房房純純住住宅宅的的均均價價為為2691元/㎡㎡，在在全全國國大大中中城城市市中中仍仍處處于于較較低低的的水水平平，，按按長長沙沙2006年人人均均收收入入統(tǒng)統(tǒng)計計數數據據，，以以國國家家規(guī)規(guī)定定的的90㎡㎡普通通商商品品住住房房為為計計算算對對象象，，其其房房價價收收入入比比約約為為6.30：1，長長沙沙房房價價仍仍有有一一定定的的增增長長空空間間。。此此外外，，受受國國家家90㎡㎡/70%調控控指指標標的的影影響響，，今今年年新新開開工工項項目目大大部部分分明明年年上上市市，，這這就就意意味味著著明明年年將將有有一一大大批批90㎡㎡以下中小小戶型集集中供應應，使我我市商品品住房供供應結構構得到明明顯改善善。（三）隨隨著城市市住房保保障體系系的各項項措施的的進一步步落實，，特別是是明年經經濟適用用住房建建設將達達到70萬㎡，戶戶型全部部控制在在90㎡以下，價價格相對對較低，，準入控控制更加加嚴格，，供需矛矛盾將在在一定程程度上得得以緩解解，這將將對全市市整體房房價有一一個明顯顯的向下下牽引力力，有效效抑制商商品房價價較快上上漲，住住房供應應結構將將更加合合理。（四）外外來的品品牌開發(fā)發(fā)商和投投資財團團大舉進進軍長沙沙房地產產市場，，加劇了了長沙房房地產市市場的良良性競爭爭，將會會促進長長沙房地地產業(yè)發(fā)發(fā)展全面面提速、、提質，，長沙的的房地產產市場正正在從當當前的大大盤時代代向精品品時代過過渡，房房地產開開發(fā)商的的“企業(yè)公民民”意識逐步步增強，，住宅品品質和社社區(qū)和諧諧性將會會不斷提提升，成成為牽引引我市房房價不斷斷上漲的的動力源源之一。。（五）受受國家宏宏觀調控控政策的的影響，，銀行對對房地產產開發(fā)貸貸款和個個人住宅宅消費抵抵押貸款款的審批批將進一一步從嚴嚴，肯定定會影響響到明年年房地產產業(yè)開發(fā)發(fā)投資的的資金保保障和社社會購買買能力，，這也是是全國各各大中城城市房地地產業(yè)所所面臨的的普遍問問題。（六）受受2007年1月1日新執(zhí)行行的長沙沙市房地地產交易易稅收新新規(guī)定（（長地稅稅發(fā)[2006]138號）的影影響，明明年二手手房市場場的活躍躍程度將將會明顯顯降低，，預計明明年二手手房交易易總量將將會低于于200萬㎡。（七）出出于市場場參與各各方對明明年中央央的房地地產宏觀觀調控的的后續(xù)配配套政策策和措施施的不可可預見性性，市場場的投資資熱情將將會受到到一定的的抑制，，老百姓姓住房消消費觀望望心態(tài)將將會有所所增強，，可能會會在一定定程度上上制約明明年房地地產業(yè)的的發(fā)展速速度。.（.....）專業(yè)業(yè)提供企企管培訓訓資料謝謝大大家家！.（.....）專業(yè)業(yè)提供企企管培訓訓資料1在企業(yè)內部部，只有成成本。21世紀，沒有有危機感是是最大的危危機。如果有一個個項目，首首先要考慮慮有沒有人人來做。如果沒有人人做，就要要放棄，這這是一個必必要條件。。20世紀是生產產率的世紀紀，21世紀是質量量的世紀，，質量是和和平占領市市場最有效效的武器。。把一件簡單單的事做好好就不簡單單，把每一一件平凡的的事做好就就不平凡。。自古古以以來來的的偉偉人人，，大大多多是是抱抱著著不不屈屈不不撓撓的的精精神神，，從從逆逆境境中中掙掙扎扎奮奮斗斗過過來來的的。。05-1月月-2321:221月月-23科學技術的進進步將會給人人們的生活帶帶來巨大的影影響，而人們們要不斷適應應這種時代的的變化，而不不要坐等未來來，失去自我我發(fā)展的良好好機2023/1/5會。2023/1/521:22:48不只獎勵成功功，而且獎勵勵失敗。一個人想要成成功，就要學學會在機遇從從頭頂上飛過過時跳起來抓抓住它。這樣樣逮到機遇的的機會就會增增大。21:22:4821:221月-23公平不是總存存在的，在生生活學習的各各個方面總有有一些不能如如意的地方。。但只要適應應它，并堅持持到底，總能能收到意想不不到的成效。。花費數百元買買一本書，便便可以獲得別別人的智慧經經驗。然而，，如果你全盤盤模仿，不加加思考，那有有時就會畫虎虎不成反類犬犬。不能搞搞平均均主義義，平平均主主義懲懲罰表表現好好的，，鼓勵勵表現現差的的，得得來的的只是是一支支壞的的職工工隊伍伍。1月-2321:22利人為為利已已的根根基，，商業(yè)業(yè)經營營上老老是為為自己己著想想，而而不顧顧及到到他人人，利利也就就可能能隨之之“飛飛”了了。管理就就是把把復雜雜的問問題簡簡單化化，把把混亂亂的事事情規(guī)規(guī)范化化。質量等于利利潤。1月-2321:2221:22:48失敗并非壞壞事，一次次失敗能教教會你許多多，甚至比比你大學里里所學的還還有用。噴泉的高高度不會會超過它它的源頭頭;一個人的的事業(yè)也也是這樣樣，他的的成就絕絕不會超超過自己己的信念念。05-1月-23機會并不不會自動動地轉化化為鈔票票只花一元錢的的顧客，比花花一百元的顧顧客，對生意意的興隆更具具有根本性的的影響力。21:22:4819:111月-23做事，不止止是人家要要我做才做做，而是人人家沒要我我做也爭著著去做。這這樣，才做做得有趣味味，也就會會有收獲。。1月-231月-23戰(zhàn)略越精煉煉，就越容容易被徹底底地執(zhí)行。。他之之所所以以為為自自己己所所領領導導的的微微軟軟而而感感到到自自豪豪，，是是因因為為在在這這個個團團體體中中聚聚集集了了一一大大批批與與他他一一樣樣熱熱愛愛微微軟軟事事業(yè)業(yè)的的人人。。2023/1/521:22:48一個個成成功功的的決決策策，，等等于于90%的信信息息加加上上10%的直直覺覺。。我們并不鄙鄙棄一切有有惡習的人人，但我們們鄙棄一點點美德都沒沒有的人。。20.2.181月-2321:2221:22:481月-231月-2321:2219:09:5820.2.181月-2321:2221:22:4821:22:48在市場競爭爭的條件下下，首先是是員工素質質的競爭。。建立自信的的最快最確確實的方法法，就是去去做你害怕怕的事，直直到你獲得得成功的經經驗。管理不是獨獨裁，一個個家公司的的最高管理理階層必須須有能力領領導和管理理員工。在沒沒出出現現不不同同意意見見之之前前，，不不做做出出任任何何決決策策。。9:22:48下下午午1月月-23細節(jié)節(jié)的的不不等等式式意意味味著著1%的錯錯誤誤會會導導致致100%的錯錯誤誤。。第一一，，不不許許說說競競爭爭對對手手的的壞壞話話；；第第二二，，不不許許說說競競爭爭對對手手的的壞壞話話；；第第三三，，還還是是不不許許說說競競爭爭對對手手的的壞壞話話。。加強強用用水水設設備備管管理理，，堵堵塞塞水水的的跑跑冒冒滴滴漏漏??！我今今天天就就要要打打敗敗你你，，我我不不睡睡覺覺也也要要打打敗敗你你，，這這是是我我們們的的文文化化。。今后后的的世世界界，，并并不不是是以以武武力力統(tǒng)統(tǒng)治治，，而而是是以以創(chuàng)創(chuàng)意意支支配配。。省錢錢就就是是掙掙錢錢。。9:22下下午午2023/1/521:22失敗敗是是成成大大事事者者之之母母。。創(chuàng)新新就就是是創(chuàng)創(chuàng)造造一一種種資資源源。。幸運運之之神神會會光光顧顧世世界界上上的的每每一一個個人人，，但但如如果果她她發(fā)發(fā)現現這這個個人人并并沒沒有有準準備備好好要要迎迎接接她她時時，，她她就就會會從從大大門門里里走走進進來來，，然然后后從從窗窗子子里里飛飛出出去去。。一個有信念者者所開發(fā)出的的力量，大于于99個只有興趣者者。產品質量是生生產出來的，，不是檢驗出出來的。2023/1/521:22:48將合適的人請請上車，不合合適的人請下下車。2023/1/521:22:48授權并信任才才是有效的授授權之道。領導者是能夠夠將一群人帶帶到他們自認認為去不了的的地方的人。。謝謝各位！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:22:4821:22:4821:221/5/20239:22:48PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2321:22:4821:22Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:22:4821:22:4821:22Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2321:22:4821:22:48January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。