九峰小區(qū)社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷報(bào)告1一、公司介紹二、市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目分析四、市場(chǎng)定位五、營(yíng)銷策略六、招商策略七、二期建議八、合作模式報(bào)告結(jié)構(gòu)2

凌立地產(chǎn)介紹1.公司介紹及資源優(yōu)勢(shì)1）.凌立公司歷史長(zhǎng)沙凌立地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司前身為溫州遠(yuǎn)大房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司以及義烏遠(yuǎn)大全程房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司，是一家以房地產(chǎn)代理銷售、營(yíng)銷策劃為主要業(yè)務(wù)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，同時(shí)也是浙江首家由房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)界專家組合而成的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)聚集了房產(chǎn)營(yíng)銷、城建規(guī)劃、市場(chǎng)調(diào)查、行業(yè)分析、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域的專家，以及社會(huì)傳播、品牌管理、策略創(chuàng)意、公共關(guān)系、計(jì)算機(jī)等各個(gè)領(lǐng)域的優(yōu)秀人才，以年銷集額逾億元的戰(zhàn)績(jī)經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商提供具有操作可持續(xù)性的運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)。31.公司介紹及資源優(yōu)勢(shì)2）.凌立公司服務(wù)范圍41.公司介紹及資源優(yōu)勢(shì)3）.凌立公司更龐大的客戶資源體系房地產(chǎn)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入“以客戶為導(dǎo)向”的全新時(shí)代，在全國(guó)擁有30萬(wàn)名購(gòu)房需求會(huì)員的易居會(huì)，提供海量的客戶信息，不但可以運(yùn)用于客戶需求研究，更能為二次置業(yè)直接提供目標(biāo)客源。長(zhǎng)達(dá)6年的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，成熟的管理運(yùn)營(yíng)機(jī)制，令凌立地產(chǎn)不僅是購(gòu)房客戶的置業(yè)投資顧問(wèn)，更成為開(kāi)發(fā)商與客戶之間的有效橋梁。我公司有長(zhǎng)沙市上萬(wàn)個(gè)投資客戶資源。另外，我們公司在浙江地區(qū)成立多年，學(xué)習(xí)吸收了許多沿海地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。并在浙江地區(qū)有雄厚的人脈和投資客戶資源，在適當(dāng)時(shí)機(jī)我們將突出這一優(yōu)勢(shì)。51.公司介紹及資源優(yōu)勢(shì)4）.凌立公司——中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟CCEA會(huì)員單位凌立地產(chǎn)于2005年加入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟由中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)聯(lián)合相關(guān)機(jī)構(gòu)與2003年共同發(fā)起組建，為聯(lián)合會(huì)會(huì)員企業(yè)提供商業(yè)增值服務(wù)。61.公司介紹及資源優(yōu)勢(shì)5）.凌立公司商業(yè)網(wǎng)絡(luò)及渠道優(yōu)勢(shì)中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)由全國(guó)大中城市政府系統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室發(fā)起組建，擁有會(huì)員單位400余家，會(huì)員單位主要包括商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)企業(yè)、商業(yè)街、招商顧問(wèn)公司、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、投資基金等，知名的會(huì)員有萬(wàn)達(dá)、順馳、招商地產(chǎn)、百勝餐飲集團(tuán)、洲際酒店管理集團(tuán)、百聯(lián)、國(guó)美電器、時(shí)代華納、百思買、仲量聯(lián)行、聯(lián)華信托等。凌立地產(chǎn)，長(zhǎng)達(dá)6年的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，擁有豐富的商業(yè)招商渠道，憑借中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟龐大的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)資源，能高效優(yōu)質(zhì)的為客戶提供商業(yè)策劃及大型商業(yè)品牌招商。71.公司介紹及資源優(yōu)勢(shì)6）.無(wú)需廣告投入及超強(qiáng)的市場(chǎng)應(yīng)變能力我們的信心建立在優(yōu)秀的執(zhí)行力上。從浙江開(kāi)始我司一慣秉承吃苦耐勞的精神，積極努力的開(kāi)拓市場(chǎng)，并充分發(fā)揮員工全部主觀能動(dòng)性。在不投入廣告的情況下，我們依然可以依靠陌生拜訪、電話拜訪、上門發(fā)單等行銷的手段來(lái)完成銷售目標(biāo)。根據(jù)市場(chǎng)變化，積極改變營(yíng)銷策略發(fā)能力。我們具有在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題找到解決問(wèn)題方法的本領(lǐng)。銷售策略會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化而變化，從而化被動(dòng)為主動(dòng)。82.公司操盤項(xiàng)目介紹1）.我們?cè)?jīng)成功操作的案例——北京·晶都國(guó)際操盤介紹：北京·晶都國(guó)際項(xiàng)目位于北京東四環(huán)與五環(huán)之間的酒仙橋附近，屬于大使館區(qū)域，委托北京建國(guó)飯店進(jìn)行管理，采用的是由建國(guó)飯店收取一定比例費(fèi)用的管理費(fèi)用的形式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目于2004年9月19日開(kāi)盤，由于開(kāi)盤之前，酒仙橋周邊何喬麗晶，樂(lè)成國(guó)際等多個(gè)國(guó)內(nèi)知名項(xiàng)目集中這一區(qū)域同時(shí)開(kāi)盤銷售，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，開(kāi)盤均價(jià)不到7000元/㎡也遇到了很大的銷售阻力，我司臨危受命，接受了全程營(yíng)銷的委托，多次赴京考察后提煉項(xiàng)目精華點(diǎn)重新策劃，在當(dāng)時(shí)浙江投資客只熱衷于投資上海和杭州的情況下，第一次在浙江引進(jìn)北京項(xiàng)目在異地銷售，轉(zhuǎn)戰(zhàn)溫州，溫嶺，路橋，椒江，麗水，金華，義烏等地營(yíng)銷，并一舉取得了成功，之后當(dāng)時(shí)北京的許多高端項(xiàng)目聞?dòng)嵲谡憬娭另硜?lái)。92.公司操盤項(xiàng)目介紹1）.我們?cè)?jīng)成功操作的案例——北京·晶都國(guó)際1.在浙江比在北京賣得貴。剛到溫州，我們的價(jià)格就開(kāi)始上漲，從開(kāi)始的均價(jià)7000元/㎡賣到均價(jià)10000元/㎡。而且一直都是我公司催促北京方面和我們這邊同步上漲。2.在浙江比在北京當(dāng)?shù)刭u得多。從2004年11月到2005年11月的一年代理合同期限內(nèi)，我公司在浙江地區(qū)，一共銷售了2個(gè)億，占了北京·晶都國(guó)際總銷售額的五分之三。3.無(wú)廣告支持情況下組織過(guò)一批團(tuán)124人包機(jī)到北京看房的記錄。由于我司營(yíng)銷措施得力，執(zhí)行力度得當(dāng)。在整個(gè)地區(qū)形成了熱銷的場(chǎng)面。多次被溫州房地局，溫州晚報(bào)，溫州商報(bào)評(píng)選為“最暢銷的外地樓盤”。創(chuàng)造三大銷售奇跡：102.公司操操盤項(xiàng)目介介紹2）.我們們?cè)?jīng)成功功操作的案案例——杭州·凡爾爾頓世紀(jì)廣廣場(chǎng)操盤介紹：：2006年年07月位位于拱墅區(qū)區(qū)的14號(hào)號(hào)地塊經(jīng)過(guò)過(guò)27輪的的競(jìng)價(jià)出讓讓。凡爾頓頓置業(yè)（杭杭州）有限限公司以3.15億億元的價(jià)格格將其買下下，這一地地塊的樓面面價(jià)格為2416.42元/平米。項(xiàng)項(xiàng)目位于杭杭州市北部部拱墅區(qū)汽汽車貿(mào)易區(qū)區(qū)中心地塊塊，南臨育育苗路，西西臨杭行路路與杭州國(guó)國(guó)際會(huì)展中中心，東面面與浙江瑞瑞浩汽車有有限公司地地塊相鄰。。凡爾頓世世紀(jì)廣場(chǎng)規(guī)規(guī)劃用地面面積達(dá)到13063平方米，，總建筑面面積有92238平平方米，其其中地上65315平方米，，地下26923平平方米。主主樓的總高高度有85.5米，，共23層層。112.公司操操盤項(xiàng)目介介紹2）.我們們?cè)?jīng)成功功操作的案案例——杭州·凡爾爾頓世紀(jì)廣廣場(chǎng)創(chuàng)義烏市銷銷售神話：：2006年年11月浙浙江凡爾頓頓置業(yè)董事事長(zhǎng)駱金星星先生，到到義烏找到到我公司談?wù)労献魇乱艘?。凡爾頓頓置業(yè)有限限公司因?yàn)闉楦邇r(jià)拍地地后導(dǎo)致現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)現(xiàn)了困難，，期望我公公司能夠從從營(yíng)銷的方方面解決其其資金困難難。經(jīng)我公公司策劃包包裝，將其其定位為““五星級(jí)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)務(wù)酒店”，，一個(gè)月時(shí)時(shí)間內(nèi)完成成全部策劃劃和推廣工工作，2006年12月18日在五證證不齊的情情況下開(kāi)盤盤，早上5點(diǎn)營(yíng)銷中中心就排起起了長(zhǎng)隊(duì)，，8：18分開(kāi)盤營(yíng)營(yíng)銷中心人人山人海。。第三天價(jià)價(jià)格上漲到到11000元/每每平米，第第七天就達(dá)達(dá)到銷售目目標(biāo)停止銷銷售。七天天共計(jì)收到到首付款4500萬(wàn)萬(wàn)元，總計(jì)計(jì)銷售18000萬(wàn)萬(wàn)，在整個(gè)個(gè)義烏市造造成轟動(dòng)效效應(yīng)。122.公司操操盤項(xiàng)目介介紹3）.我們們?cè)?jīng)成功功操作的案案例——南門口嘉將將帥城操盤介紹：：項(xiàng)目位于長(zhǎng)長(zhǎng)郡中學(xué)學(xué)學(xué)校門口東東側(cè)，是由由長(zhǎng)郡教育育集團(tuán)出地地，湖南金金辰科技有有限公司出出資，長(zhǎng)大大集團(tuán)聯(lián)合合建設(shè)的。。校方將大大樓的50年使用權(quán)權(quán)給金辰科科技有限公公司做為回回報(bào)。由于于該地是教教育劃撥用用地，不能能辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)證，金辰辰科技有限限公司擁有有的也只是是50年使使用權(quán)，加加之之前合合作的代理理公司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目策劃和和定位出現(xiàn)現(xiàn)偏差，采采取坐銷的的方式導(dǎo)致致在近10個(gè)月時(shí)間間內(nèi)只回籠籠了四百萬(wàn)萬(wàn)元資金，，開(kāi)發(fā)商當(dāng)當(dāng)時(shí)無(wú)法回回籠資金，，導(dǎo)致施工工后拖欠多多方款項(xiàng)，，幾乎處于于停工階段段。132.公司操操盤項(xiàng)目介介紹3）.我們們?cè)?jīng)成功功操作的案案例——南門門口口嘉嘉將將帥帥城城臨危危受受命命，，力力挽挽狂狂瀾瀾：：我司司臨臨危危救救盤盤，，運(yùn)運(yùn)用用多多年年操操作作商商業(yè)業(yè)樓樓盤盤的的嫻嫻熟熟經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)在在短短期期內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)全全盤盤重重新新策策劃劃，，建建議議金金辰辰科科技技有有限限公公司司以以出出售售經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)權(quán)的的形形式式進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售，，避避開(kāi)開(kāi)沒(méi)沒(méi)有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)這這一一致致命命弱弱點(diǎn)點(diǎn)，，同同時(shí)時(shí)招招商商先先行行，，運(yùn)運(yùn)用用公公司司自自有有資資源源進(jìn)進(jìn)行行定定向向招招商商。。眾眾所所周周知知去去年年是是長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙房房地地產(chǎn)產(chǎn)最最慘慘淡淡最最觀觀望望的的一一年年，，面面對(duì)對(duì)無(wú)無(wú)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，不不能能按按揭揭，，項(xiàng)項(xiàng)目目特特殊殊情情況況亦亦不不能能做做任任何何宣宣傳傳的的情情況況，，在在盛盛夏夏南南門門口口全全面面施施工工封封路路以以及及開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商資資金金告告急急的的情情況況下下進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)第第7天天全全部部完完成成項(xiàng)項(xiàng)目目重重新新策策劃劃和和推推廣廣，，在在沒(méi)沒(méi)有有任任何何時(shí)時(shí)間間做做客客戶戶積積累累的的情情況況下下即即開(kāi)開(kāi)盤盤，，我我們們面面對(duì)對(duì)困困難難勇勇往往直直前前，，采采取取在在浙浙江江多多年年得得心心應(yīng)應(yīng)手手的的非非常常規(guī)規(guī)的的銷銷售售方方法法，，一一個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)連連續(xù)續(xù)三三次次小小開(kāi)開(kāi)盤盤，，在在短短短短兩兩個(gè)個(gè)月月時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)便便創(chuàng)創(chuàng)造造了了回回款款兩兩千千萬(wàn)萬(wàn)的的銷銷售售奇奇跡跡，，半半年年內(nèi)內(nèi)超超額額完完成成開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的回回款款要要求求，，26000平平米米全全部部銷銷售售招招商商完完畢畢，，我我司司代代理理銷銷售售全全部部清清盤盤??！142.公公司司操操盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目介介紹紹4））.我我們們?cè)?jīng)經(jīng)成成功功操操作作的的案案例例————商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)類類萬(wàn)達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)華奧奧中中心心崇光光百百貨貨152.公公司司操操盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目介介紹紹5））.我我們們?cè)?jīng)經(jīng)成成功功操操作作的的案案例例————住宅宅園園區(qū)區(qū)類類金色色港港灣灣家家園園天元元.濱濱江江國(guó)國(guó)際際威尼尼斯斯花花園園162.公公司司操操盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目介介紹紹6））.我我們們?cè)?jīng)經(jīng)成成功功操操作作的的案案例例————寫字字樓樓類類海河河之之子子時(shí)代代奧奧城城17商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析1、、長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)分分析析2、、調(diào)調(diào)研研區(qū)區(qū)域域界界定定3、、區(qū)區(qū)域域消消費(fèi)費(fèi)特特征征4、區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)概況5、區(qū)域社區(qū)區(qū)商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目介紹6、區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)總結(jié)18上世紀(jì)八九十十年代，“五五虎斗長(zhǎng)沙””的濃濃硝硝煙已隨風(fēng)而而逝，隨著城城市日新月異異、新型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)紛紛涌涌現(xiàn)、商業(yè)投投資主體不斷斷入駐，新的的商業(yè)布局正正在形成。五五一、東塘等等傳統(tǒng)商圈的的不斷完善飽飽和，紅星、、星沙、觀沙沙嶺等新商圈圈已經(jīng)破殼而而出，大托、、黎托等規(guī)劃劃商圈正加速速孵化，長(zhǎng)沙沙已進(jìn)入多商商圈時(shí)代。長(zhǎng)沙消費(fèi)規(guī)模模也不斷擴(kuò)大大。2008年長(zhǎng)沙市實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額1273.87億元，，同比增長(zhǎng)22.8%，，在26個(gè)省省會(huì)城市中排排名第9；在在中部6個(gè)省省會(huì)城市中位位居第二。長(zhǎng)長(zhǎng)沙不僅消費(fèi)費(fèi)能力強(qiáng)，而而且消費(fèi)習(xí)慣慣前衛(wèi)時(shí)尚，，打造出了全全國(guó)著名的消消費(fèi)品牌，如如長(zhǎng)沙歌廳文文化、田漢大大劇院、黃興興南路步行商商業(yè)街、解放放西路酒吧娛娛樂(lè)生活圈等等都享譽(yù)全國(guó)國(guó)。長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀19新型商圈：星沙商業(yè)副中中心撈霞商業(yè)中心心望城坡商業(yè)中中心觀沙嶺商業(yè)中中心馬坡嶺商業(yè)中中心黎托商業(yè)中心心紅星商業(yè)中心心大托商業(yè)中心心·本案長(zhǎng)沙商圈現(xiàn)狀狀圖一個(gè)市級(jí)中心心兩個(gè)個(gè)市級(jí)副中心心十個(gè)個(gè)區(qū)級(jí)中心傳統(tǒng)商圈：五一廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)中心伍家?guī)X商業(yè)中中心火車站商業(yè)中中心東塘商業(yè)中心心榮灣鎮(zhèn)商業(yè)中中心20長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)整體發(fā)展趨趨勢(shì)社會(huì)零售及消消費(fèi)增長(zhǎng)迅速速整體商業(yè)環(huán)境境趨好大交通、大拆拆遷、大建設(shè)設(shè)商業(yè)地產(chǎn)硬件件升級(jí)省政府南移城城市化進(jìn)程加加速催生商業(yè)多中中心格局住宅地產(chǎn)配套套需求社區(qū)商業(yè)蓬勃勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心心商業(yè)格局已已逐步打破；；新商業(yè)格局正正在形成；新興業(yè)態(tài)和升升級(jí)業(yè)態(tài)存在在巨大發(fā)展空空間。21調(diào)研范圍界定定調(diào)研區(qū)域界定定:天心生態(tài)新城城（北到南二二環(huán)，南到南南三環(huán)；東到到韶山南路，，西至湘江））調(diào)研樣本確定：BOBO天下下城、標(biāo)志··長(zhǎng)沙商務(wù)中中心、中信新新城、標(biāo)志·浪漫滿滿屋、山水庭庭院、歐洲城城、生活藝術(shù)術(shù)城、白沙世世紀(jì)家園、保保利花園、鄱鄱陽(yáng)小區(qū)、天天城·湖光山色22區(qū)域消費(fèi)特征征區(qū)域消費(fèi)人口口:區(qū)域內(nèi)聚集著著20多個(gè)樓樓盤項(xiàng)目，總總建筑面積超超過(guò)450萬(wàn)萬(wàn)平方米，常常住人口超過(guò)過(guò)10萬(wàn)人。區(qū)域消費(fèi)人群群年齡：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代家家庭尤其是公公務(wù)員家庭增增多，年齡集集中在25-55歲之間間。區(qū)域消費(fèi)人群群層次:隨著省政府的的南遷，區(qū)域域眾多中高檔檔次樓盤的推推出，區(qū)域?qū)⑿略?0萬(wàn)萬(wàn)以上具有相相當(dāng)購(gòu)買力的的業(yè)主，大部部分是公務(wù)員員人群，屬于于社會(huì)中堅(jiān)力力量，區(qū)域消消費(fèi)力強(qiáng)。23區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目目概況物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別規(guī)模(㎡)商業(yè)面積(㎡)銷售價(jià)格開(kāi)盤時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間標(biāo)志·長(zhǎng)沙商務(wù)中心天心區(qū)湘府路商業(yè)、寫字樓、住宅1121742000026800-3800007-10-2009年下半年BOBO天下城芙蓉南路368號(hào)寫字樓、商鋪、住宅20萬(wàn)32000/06-9-3008-12-6中信新城芙蓉路與韶山南路交會(huì)處商業(yè)、寫字樓、住宅224萬(wàn)21萬(wàn)1900008-5-1/區(qū)域商業(yè)供給給類型：由于該區(qū)域是是中央政務(wù)區(qū)區(qū),也是長(zhǎng)株株潭融城的前前沿,城市主主干道芙蓉路路縱貫?zāi)媳?區(qū)域綜合合類大型商業(yè)業(yè)少,商業(yè)類類型主要是社社區(qū)商業(yè)和寫寫字樓。區(qū)域商業(yè)供給給總量：目前區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)供給可可調(diào)研到總量量已達(dá)36萬(wàn)萬(wàn)㎡。區(qū)域商業(yè)供給給時(shí)間：區(qū)域商業(yè)供給給多為近兩年年供給,未來(lái)來(lái)兩年內(nèi)隨著著住宅的投入入使用,區(qū)域域商業(yè)供給將將呈現(xiàn)集中供供給。24區(qū)域社區(qū)商業(yè)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目介介紹選取樣本類型型選取項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)底商商標(biāo)志·浪漫滿滿屋山水庭院歐洲城生活藝術(shù)城白沙世紀(jì)家園園保利花園鄱陽(yáng)小區(qū)天城·湖光山山色25區(qū)域社區(qū)商業(yè)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目介介紹項(xiàng)目名稱位置小區(qū)規(guī)模商鋪規(guī)模銷售方式售價(jià)(元/㎡)租金(元/㎡/月)層高分割面積(㎡)業(yè)態(tài)標(biāo)志·浪漫滿屋天心區(qū)新姚路與青園路交匯處61704㎡/不包租11500/7.2M40-110臨街社區(qū)商鋪山水庭院雨花區(qū)井奎路43號(hào)136885㎡4321㎡不包租6000-11000/4.2M20-100臨街社區(qū)商鋪歐洲城天心區(qū)五凌路328號(hào)35000㎡10480㎡只租不售/504.8M40-80住宅底層商鋪生活藝術(shù)城天心區(qū)芙蓉南路17萬(wàn)㎡4600㎡租售1200020-304.8M30-150臨街社區(qū)商鋪白沙世紀(jì)佳園天心區(qū)政府對(duì)面17萬(wàn)㎡3200㎡租售6500(06年)20-304.5M50-200臨街社區(qū)商鋪保利花園天心區(qū)大托鎮(zhèn)黑石村35萬(wàn)㎡/不包租800020-304.1M85住宅底層商鋪天城·湖光山色天心區(qū)韶州西路229號(hào)14.2萬(wàn)㎡10400㎡不包租15000-18000/3.6-5.9M45-124臨街社區(qū)商鋪鄱陽(yáng)小區(qū)雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)鄱陽(yáng)村76.4萬(wàn)㎡20000㎡租售8000303-4M40-120住宅底層商鋪26區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)區(qū)域商業(yè)供給給類型：區(qū)域內(nèi)商業(yè)不不成熟,多以以社區(qū)類配套套商業(yè)為主。。區(qū)域商業(yè)輻射射范圍：區(qū)域配套類商商業(yè)以地理位位置優(yōu)越、交交通通達(dá)性優(yōu)優(yōu)良、周邊社社區(qū)密集的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)輻輻射范圍擴(kuò)至至社區(qū)外形成成區(qū)域商業(yè)中中心。區(qū)域商業(yè)供給給量：目前區(qū)域商業(yè)業(yè)市場(chǎng)供給可可調(diào)研到總量量已達(dá)36萬(wàn)萬(wàn)㎡，其中社社區(qū)底商供應(yīng)應(yīng)總量超過(guò)10萬(wàn)㎡。區(qū)域商業(yè)供給給時(shí)間：區(qū)域商業(yè)供給給多集中于今今年,未來(lái)兩兩年將呈現(xiàn)集集中供給狀況況。區(qū)域商業(yè)租金金水平：社區(qū)類配套商商業(yè)目前租金金水平在20-50元/㎡/月。區(qū)域商業(yè)售價(jià)價(jià)：目前推出社區(qū)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目售售價(jià)主要集中中在8000-12000元/㎡。。27重點(diǎn)個(gè)案分析析白沙世紀(jì)佳園園白沙世紀(jì)佳園園位于芙蓉南南路與湘府路路交匯處的東東南角，芙蓉蓉南路、湘府府路、韶山路路三條通衢大大道環(huán)繞周邊邊。白沙世紀(jì)紀(jì)佳園總占地地12公頃，，總建筑面積積17余萬(wàn)28購(gòu)物類：超市、便利店店、家居用品品店、藥店、、煙酒店等餐飲類：中餐、西餐、、特色餐飲等等綜合服務(wù)類：：電腦配件、復(fù)復(fù)印店、法律律咨詢、通訊訊﹑美容美發(fā)發(fā)、房產(chǎn)中介介、干洗、建建材裝飾等白沙世紀(jì)佳園園社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布29白沙世紀(jì)佳園園社區(qū)商業(yè)租租金：20-30元元/㎡/月名稱面積（㎡）租金（元/月）租金單價(jià)（元/㎡/月）口腔?？?5130020福林食品批發(fā)部200350017.5長(zhǎng)沙市湘中法律服務(wù)所110300027開(kāi)拓?cái)?shù)碼圖文120350029麗奧發(fā)藝設(shè)計(jì)115350030名煙名酒名茶平價(jià)超市130360028天鑫名煙名酒批發(fā)部100310031龍飛笑窗簾大世界186380020.4利科干洗連鎖50150030佳信餐館6015002530借鑒意義：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)基本上購(gòu)物物類、餐飲類類、綜合服務(wù)務(wù)類，主要是是滿足社區(qū)居居民的日?；旧?。該社區(qū)商業(yè)門門面租金基本本上為20-30元/㎡㎡/月，考慮慮到本案位置置更偏，人氣氣更不足，前前期商業(yè)門面面租金適當(dāng)調(diào)調(diào)低。建議目前門面面無(wú)須自行隔隔斷，待招商商后的根據(jù)實(shí)實(shí)際需要進(jìn)行行調(diào)節(jié)。31重點(diǎn)個(gè)案分析析項(xiàng)目名稱天城﹒湖光山色層高（M）3.6-5.9開(kāi)間（M）4.2-10價(jià)格15000-18000進(jìn)深（M）11.3-12.4面積區(qū)間45-124平方米本項(xiàng)目位于韶韶洲路與石竹竹路交匯處的的東南角，東東臨石人村路路與石人村水水庫(kù)相鄰，北北靠規(guī)劃中連連通書院路的的韶洲路，西西倚石竹路。。交通便利,地理位置優(yōu)優(yōu)越.項(xiàng)目目旁邊是長(zhǎng)沙沙百年名校明明德中學(xué)新校校區(qū)。該項(xiàng)目目商業(yè)面積為為10400平方米。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目具有社社區(qū)商業(yè)和校校園商業(yè)的雙雙重價(jià)值，部部分業(yè)主預(yù)期期租金已經(jīng)達(dá)達(dá)到了80元元/㎡/月，，是目前周邊邊社區(qū)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目租金的2-3倍，這這也從另一側(cè)側(cè)面表明，投投資者對(duì)該區(qū)區(qū)域的投資回回報(bào)期望值較較高；該區(qū)域域商業(yè)鋪面的的升值潛力較較強(qiáng)。32同質(zhì)產(chǎn)品類比比分析根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位，處二環(huán)環(huán)、三環(huán)間，，與省府板塊塊同質(zhì)的房產(chǎn)產(chǎn)板塊為市府板塊、體體育新城板塊塊。區(qū)域商業(yè)租金金水平:社區(qū)類配套商商業(yè)目前租金金水平在20-30元/㎡/月。區(qū)域商業(yè)售價(jià)價(jià)：目前推出社區(qū)區(qū)商業(yè)項(xiàng)目平平均售價(jià)在6800-12000元元/㎡。項(xiàng)目名稱位置小區(qū)規(guī)模商鋪規(guī)模銷售方式售價(jià)(元/㎡)租金層高分割面積業(yè)態(tài)德潤(rùn)園岳麓區(qū)觀沙嶺26.22萬(wàn)㎡7000㎡不包租680020-304.530-70社區(qū)臨街商鋪芙蓉公寓馬王堆街道辦事處農(nóng)科村20.4萬(wàn)㎡///16-40/28-40社區(qū)臨街商鋪仁和雨花家園雨花區(qū)政府旁18萬(wàn)㎡//7000-800015-307.5-7.840-110社區(qū)臨街商鋪八方小區(qū)岳麓區(qū)府后路88萬(wàn)㎡5萬(wàn)㎡租售8500（一樓）15-454.215-130社區(qū)臨街商鋪33項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概況況2、對(duì)外交通通條件3、周邊商業(yè)業(yè)配套4、SWOT分析34項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本信息總占地面積300000㎡總建筑面積522646㎡總套數(shù)1790商業(yè)面積12000㎡容

積

率1.02綠化率42.4%門面層高6M九峰住宅小區(qū)區(qū)為省政府機(jī)機(jī)關(guān)宿舍，位位于長(zhǎng)沙市天天心區(qū)生態(tài)新新城，芙蓉南南路西側(cè)，北北距省政府機(jī)機(jī)關(guān)院2000米。北接接黑石路、南南臨黑梨路、、西靠石碑路路、東連宜春春路。東北角角有市政廣場(chǎng)場(chǎng)、園藝公園園和桂花坪公公園；西北角角緊鄰城市生生態(tài)綠地，南南部是100米寬綠化帶帶；西面為二二類商品房建建設(shè)用地；北北邊為國(guó)家審審計(jì)署駐長(zhǎng)沙沙辦事處；東東部是規(guī)劃的的學(xué)校、幼兒兒園及辦公建建筑。35對(duì)外交通條件件九峰小區(qū)對(duì)外外交通設(shè)施較較好，項(xiàng)目南南臨黑梨路、、東臨宜春路路、北臨黑石石路、西臨石石排路，往東東500米就就是城市主干干道芙蓉路，，往北2000米是主干干道湘府路。。但目前公交交線路少,周周邊僅有105路可到達(dá)達(dá)市內(nèi)。周邊商業(yè)配套套周邊半徑1.5公里暫無(wú)無(wú)商業(yè)配套。。36SWOT分析析1、獨(dú)立門面面,投資穩(wěn),升值空間大大；2、6米層高高,一層可當(dāng)當(dāng)兩層用；3、社區(qū)大且且購(gòu)買力強(qiáng)；；4、目前周邊邊已開(kāi)發(fā)小區(qū)區(qū)中，無(wú)社區(qū)區(qū)商業(yè)，片區(qū)區(qū)內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手。優(yōu)勢(shì)（Strength）1、項(xiàng)目周邊邊現(xiàn)有人氣極極弱，缺乏足足夠的人氣支支撐，必然會(huì)會(huì)延長(zhǎng)社區(qū)商商業(yè)市場(chǎng)培育育期；2、地塊周邊邊的工程施工工也會(huì)對(duì)項(xiàng)目目產(chǎn)生不利影影響；3、項(xiàng)目東邊邊路幅寬，中中間有欄桿無(wú)無(wú)地下通道，，不利于人流流的導(dǎo)入。劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunity）1、消費(fèi)固定定性；2、項(xiàng)目周邊邊商業(yè)物業(yè)的的銷售價(jià)格尚尚未拉升；3、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)環(huán)境仍未形形成氣候，商商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度度較大，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)這一板塊塊的商業(yè)項(xiàng)目目認(rèn)同度很低低。威脅（Treatment）1、未來(lái)地鐵鐵的開(kāi)建；；2、本項(xiàng)目周周邊新開(kāi)發(fā)的的樓盤眾多，，居住人口正正在逐步增加加當(dāng)中，且這這部分人群的的購(gòu)買力非常常強(qiáng)大，商業(yè)業(yè)部分的發(fā)展展?jié)摿薮?；?、三市融城城，新中心投投資潛力大。。37SWOT策略分析SO策略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)WT策略弱化劣勢(shì)，規(guī)避威脅利用臨街獨(dú)立立商鋪,突出出投資穩(wěn),升升值快的特性性;利用層高6米米,突出商鋪鋪性價(jià)比高的的特性;利用項(xiàng)目及周周邊區(qū)域公務(wù)務(wù)員小區(qū)的特特性,強(qiáng)調(diào)商商業(yè)前景。提前營(yíng)造自身身配套建設(shè)，，以小環(huán)境帶帶動(dòng)大環(huán)境；；使買家、租家家營(yíng)造一種商商業(yè)雖未啟動(dòng)動(dòng)，但區(qū)域前前景無(wú)限的感感覺(jué)；通過(guò)我公司客客戶資源等相相關(guān)渠道宣傳傳項(xiàng)目。38項(xiàng)目核心價(jià)值值提煉項(xiàng)目的核心價(jià)值項(xiàng)目居住著大量收入穩(wěn)定的消費(fèi)人群滿足2千戶高消費(fèi)人群的日常需求，消費(fèi)基礎(chǔ)雄厚獨(dú)立純街鋪,自用投資兩相宜

競(jìng)爭(zhēng)小而年限長(zhǎng)的稀缺商業(yè)，僅有幾十席層高6米，買一層送一層，一層當(dāng)兩層用39項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目屬性性定位2、消費(fèi)群及及檔次定位3、投資客戶戶定位4、項(xiàng)目功能能定位5、業(yè)態(tài)定位位6、項(xiàng)目形象象定位7、項(xiàng)目?jī)r(jià)格格定位40指以贏利為目目的集零售、、服務(wù)、辦公公、金融和非非中心商務(wù)類類功能于一體體的區(qū)域。它它是城市的精精華、是城市市的象征，是是城市的心臟臟和脈搏。指主要分布在在城市的副中中心地帶，目目前主要以大大型連鎖超市市和百貨公司司的分店為主主。其在特征征上重復(fù)中心心地區(qū)零售設(shè)設(shè)施的模式，，并能提供充充分的停車位位，而且距離離客戶的住所所更近。指以滿足片區(qū)區(qū)和社區(qū)需要要為目的，是是目前正在興興起的一種新新的商業(yè)物業(yè)業(yè)形態(tài)，它是是立體化的商商業(yè)步行街，，經(jīng)營(yíng)業(yè)種主主要以餐飲、、娛樂(lè)和休閑閑為主。鄰里里型街區(qū)商業(yè)業(yè)中心是國(guó)際際流行的商業(yè)業(yè)形態(tài)，也是是最適合社區(qū)區(qū)和片區(qū)的一一種商業(yè)形態(tài)態(tài)。在發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家，幾乎每每一個(gè)社區(qū)都都有一個(gè)鄰里里中心。商業(yè)區(qū)的三種主要類型鄰里商業(yè)區(qū)核心商業(yè)區(qū)地區(qū)性商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)的類型型項(xiàng)目所處的區(qū)區(qū)域很明顯是是鄰里商業(yè)區(qū)區(qū)41表現(xiàn)特征：住宅底商或社社區(qū)內(nèi)街區(qū)形形式表現(xiàn)規(guī)模適中———為社區(qū)或片片區(qū)服務(wù)人性化——更更有人情味，，充分體現(xiàn)包包容、寬容、、謙和開(kāi)放性——景景觀、空間組組織、動(dòng)線組組織循環(huán)貫通通、內(nèi)外富于于溝通和交流流休閑性——以以餐飲娛樂(lè)休休閑購(gòu)物為主主要服務(wù)功能能有凝聚力———圍合空間聚聚集人氣，商商氣，使其不不易分散和分分流項(xiàng)目屬性定位位：鄰里型商商業(yè)42消費(fèi)群定位九峰小區(qū)及周周邊社區(qū)居民民為主終端消費(fèi)客戶戶需求特征1、大多數(shù)人人群消費(fèi)主要要集中于生活活基本需求；；2、社區(qū)內(nèi)的的中青年人士士有休閑娛樂(lè)樂(lè)的需求；消費(fèi)檔次定位位：中檔本社區(qū)及周邊邊社區(qū)都是公公務(wù)員住宅社社區(qū)，已經(jīng)決決定了項(xiàng)目消消費(fèi)檔次會(huì)是是中等檔次消費(fèi)群及檔次次定位43客戶定位重點(diǎn)客戶核心客戶偶得客戶補(bǔ)充客戶核心客戶：本項(xiàng)目及周邊邊小區(qū)業(yè)主重點(diǎn)客戶：我司客戶資源源偶得客戶：專業(yè)商鋪投資資客戶補(bǔ)充客戶：個(gè)體商戶及私私營(yíng)業(yè)主44本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)應(yīng)作為項(xiàng)目高高品質(zhì)的生活活配套，為居居民提供日常常生活所需，，具備以下四四大基本服務(wù)務(wù)功能：一、購(gòu)物功能能主要為社區(qū)居居民提供主、、副食品和生生活日用品；；二、餐飲服務(wù)務(wù)功能主要提供早、、中、晚餐及及訂餐送餐服服務(wù)；三、綜合服務(wù)務(wù)功能主要提供銀行行、郵局、電電訊、美容美美發(fā)、洗衣、、中介、訂花花送花、數(shù)碼碼沖印等；四﹑休閑功能能主要為咖啡茶茶座、美容美美發(fā)店、健身身中心、網(wǎng)吧吧等項(xiàng)目功能定位位45業(yè)態(tài)定位及商商家餐飲類：中餐、西餐餐、特色餐飲飲等綜合服務(wù)類：通訊﹑航空空代理點(diǎn)﹑銀行、郵局局、美容美發(fā)發(fā)、房產(chǎn)其它：中介、干洗﹑﹑藥店﹑復(fù)印印……購(gòu)物類：超市、便利利店、家居用用品店、面包包店46業(yè)態(tài)比例建議議如下：超市：17%餐飲：20%中西餐廳、咖咖啡廳：10%美容美發(fā)、健健身：15%銀行、郵政：：3%建材裝飾家居居：20%其他：15%業(yè)態(tài)組合比例例47平面分布模擬擬超市西餐咖啡餐飲銀行便利店店發(fā)型設(shè)設(shè)計(jì)干洗店店美容SPA移動(dòng)通通訊藥店郵局家居飾飾品東面街街鋪平平面圖圖南面街街鋪平平面圖圖家居飾飾品針對(duì)餐餐飲油油煙擾擾民的的問(wèn)題題,應(yīng)應(yīng)把油油煙凈凈化器器裝在在廚房房里，針對(duì)小區(qū)交房后業(yè)主裝修，可開(kāi)設(shè)建材店，不但方便業(yè)主，而且容易營(yíng)造商業(yè)氛圍，不至于空置，待業(yè)主入住后再轉(zhuǎn)為其他社區(qū)商業(yè)。48以生活活服務(wù)務(wù)為主主兼顧顧休閑個(gè)性色彩：情調(diào)的、悠閑的、便利的、全功能的項(xiàng)目形形象定定位：：社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)名片片49商品的的價(jià)格格受市市場(chǎng)的的供求求關(guān)系系、可可替代代商品區(qū)域相關(guān)性產(chǎn)品同質(zhì)性根據(jù)本案的產(chǎn)品特性，本案采用市場(chǎng)比較法，選取周邊區(qū)域項(xiàng)目（生活藝術(shù)城、鄱陽(yáng)小區(qū)、保利花園、天城﹒湖光山色）和同質(zhì)產(chǎn)品（八方小區(qū)）對(duì)比分析進(jìn)行價(jià)格測(cè)算。項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位（（方式式一：：市場(chǎng)場(chǎng)比較較法））50價(jià)格定定位（（方式式一））影響因素權(quán)重（合計(jì)100）地段20交通15配套5商業(yè)氛圍10主題定位12功能定位13空間設(shè)計(jì)布局10品牌吸引力5置業(yè)及消費(fèi)能力1051市場(chǎng)比比較法法商鋪鋪價(jià)格格測(cè)算算項(xiàng)目權(quán)重價(jià)格地段(20)交通(15)配套(5)商業(yè)氛圍(10)主題定位(12)功能定位(13)空間設(shè)計(jì)布局(10)品牌吸引力(5)置業(yè)及消費(fèi)能力(10)綜合(100)生活藝術(shù)城1200022166111112959101天城﹒湖光山色1650021167111314959105八方小區(qū)12500211651112139510102保利花園80002015510111395998鄱陽(yáng)小區(qū)80002015511121385897本案

2015510121310510100價(jià)格定定位（（方式式一））52項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格定定位（（方式式一））由以上上各個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的評(píng)評(píng)估,得出出項(xiàng)目目商鋪鋪的銷銷售均均價(jià):相對(duì)于于生活活藝術(shù)術(shù)城,本項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售價(jià)格格為:（12000∕101）*100=11881元元/㎡㎡相對(duì)于于保利利花園園,本本項(xiàng)目目的銷銷售價(jià)價(jià)格為為:（（8000/98））*100=8163元元/㎡㎡相對(duì)于于鄱陽(yáng)陽(yáng)小區(qū)區(qū),本本項(xiàng)目目的銷銷售價(jià)價(jià)格為為:（（8000/97））*100=8247元元/㎡㎡相對(duì)于于天城城﹒湖光光山色色,本項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售價(jià)格格為:（16500/105））*100=15714元/㎡相對(duì)于于八方方小區(qū)區(qū),本本項(xiàng)目目的銷銷售價(jià)價(jià)格為為:（（12500/102））*100=12255元/㎡綜合以以上得得出數(shù)數(shù)據(jù):項(xiàng)目目的銷銷售價(jià)價(jià)格推推算為為：各各項(xiàng)目目銷售售價(jià)格格總和和平均均值=11252元元/㎡㎡綜上所所述，，本項(xiàng)項(xiàng)目商商鋪銷銷售均均價(jià)約約為：：11252元元/㎡㎡53項(xiàng)目名稱地理位置銷售均價(jià)物業(yè)形態(tài)生活藝術(shù)城天心區(qū)芙蓉南路3800小高層住宅、公寓保利花園天心區(qū)大托鎮(zhèn)黑石村4300小高層住宅天城﹒湖光山色

天心區(qū)新韶西路229號(hào)3700小高層住宅上庭苑

天心區(qū)新韶西路與新姚路交匯處4200小高層住宅、公寓、酒店天城﹒歐洲城天心區(qū)五凌路328號(hào)

4000小高層高層住宅本案天心區(qū)大托鎮(zhèn)九峰村/多層住宅周邊項(xiàng)項(xiàng)目商商品房房住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)價(jià)分析析54比較內(nèi)容

生活藝術(shù)城(A)保利花園(b)天城湖光山色(c)上庭苑(d)天城﹒歐洲城(E)權(quán)重?cái)M合比較擬合比較擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%0.980.1471.050.15750.980.1471.050.15750.980.147區(qū)域位置10%1.010.1011.020.1021.010.1011.020.1021.030.103外部環(huán)境10%1.030.1031.010.1011.030.1031.030.1030.990.099社區(qū)景觀15%1.00.151.020.1531.00.151.030.15451.00.15營(yíng)銷推廣15%1.00.151.00.151.00.151.00.151.00.15房型設(shè)計(jì)15%0.970.14551.00.150.970.14550.990.14850.960.144配套設(shè)施10%0.960.0961.00.10.960.0960.980.0981.020.102主題提煉10%1.00.11.00.10.950.0951.00.10.90.09合計(jì)100%

0.9925

1.0135

0.9725

1.01650.995住宅價(jià)價(jià)格擬擬合系系數(shù)表表住宅市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格對(duì)對(duì)照分分析55物業(yè)市市場(chǎng)均均價(jià)建建議（（方式式二:住宅宅對(duì)照照分析析法））將各比比較對(duì)對(duì)象的的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格經(jīng)比比較系系數(shù)修修正后后得出出此項(xiàng)項(xiàng)目高高層的的參考考定價(jià)價(jià)：以項(xiàng)目目A（（生活藝藝術(shù)城城）為為參考考：3800÷÷0.9925=3829以項(xiàng)目目B（（保利花花園））為參參考：：4300÷÷1.0135=4243以項(xiàng)目目C（（天城﹒﹒湖光光山色色）為為參考考：3700÷÷0.9725=3805以項(xiàng)目目D（（上庭苑苑）為為參考考：4200÷÷1.0165=4132以項(xiàng)目目E（（天城﹒﹒歐洲洲城））為參參考：：4000÷÷0.995=4020本案價(jià)價(jià)格推推算：：多層住住宅價(jià)價(jià)格=以項(xiàng)項(xiàng)目A為參參考的的定價(jià)價(jià)×A權(quán)重重+以以項(xiàng)目目B為為參考考的定定價(jià)××B權(quán)權(quán)重+以項(xiàng)項(xiàng)目C為參參考的的定價(jià)價(jià)×C權(quán)重重+以以項(xiàng)目目D為為參考考的定定價(jià)××D權(quán)權(quán)重+以項(xiàng)項(xiàng)目E為參參考的的定價(jià)價(jià)×E權(quán)重重=4009元/㎡㎡注：權(quán)權(quán)重=各比比較對(duì)對(duì)象的的比較較系數(shù)數(shù)/二二個(gè)比比較對(duì)對(duì)象的的比較較系數(shù)數(shù)之和和根據(jù)社社區(qū)物物業(yè)住住宅與與商鋪鋪價(jià)格格的比比例關(guān)關(guān)系,計(jì)算算得出出:4009××3=12027元/平米米56商鋪市市場(chǎng)均均價(jià)建建議因此，，考慮慮到項(xiàng)項(xiàng)目的的綜合合因素素(6米層層高，，可做做兩層層使用用)和和客戶戶認(rèn)知知程度度（意意向客客戶較較多）），價(jià)價(jià)格適適當(dāng)拔拔高800-1000元元/㎡，本案案市場(chǎng)場(chǎng)推出出平均均價(jià)格格建議議為：：12000元/㎡定價(jià)方方式一一市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)價(jià)：11252元/㎡定價(jià)方方式二二市場(chǎng)場(chǎng)均價(jià)價(jià)：12027元/㎡57因項(xiàng)目目當(dāng)前前人氣氣不旺旺，商商業(yè)氛氛圍尚尚需培培養(yǎng)，，故在在前期期租金金會(huì)相相對(duì)售售價(jià)較較低，，考慮慮到項(xiàng)項(xiàng)目是是省政政府公公務(wù)員員住宅宅項(xiàng)目目，會(huì)會(huì)帶來(lái)來(lái)較為為穩(wěn)定定的較較高消消費(fèi)群群體，，且消消費(fèi)能能力較較強(qiáng)，，這些些在租租價(jià)作作了較較為合合理的的體現(xiàn)現(xiàn)。項(xiàng)目名稱租金范圍生活藝術(shù)城20-30元/㎡/月德潤(rùn)園20-30元/㎡/月八方小區(qū)15-45元/㎡/月保利花園20-30元/㎡/月鄱陽(yáng)小區(qū)30元/㎡/月本案租金定定位：：20—30元元/㎡㎡/月月58營(yíng)銷策策略1、項(xiàng)項(xiàng)目問(wèn)問(wèn)題解解析2、銷銷售方方式建建議3、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷策策略4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝建建議5、活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷策策略6、銷銷售執(zhí)執(zhí)行措措施7、商商業(yè)招招商策策略59目前存存在的的問(wèn)題題本項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)布局局分散散，分分別為為東、、南、、西面面，且且周邊邊1.5公公里范范圍內(nèi)內(nèi)無(wú)中中大型型商業(yè)業(yè)，小小型商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)屈屈指可可數(shù)，，不利利于形形成商商業(yè)氛氛圍。。同時(shí)，，本項(xiàng)項(xiàng)目為為公務(wù)務(wù)員小小區(qū)，，大部部分業(yè)業(yè)主在在市區(qū)區(qū)擁有有住房房，并并不急急于裝裝修入入住，，將導(dǎo)導(dǎo)致較較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)社區(qū)區(qū)人氣氣不足足，勢(shì)勢(shì)必影影響投投資者者的投投資積積極性性。項(xiàng)目商商業(yè)分分散周周邊人人氣不不足無(wú)無(wú)商業(yè)業(yè)氛圍圍區(qū)域商商業(yè)租租金不不高商鋪投投資回回報(bào)率率低周邊社社區(qū)商商業(yè)普普遍租租金不不高，，如省省政府府旁邊邊的白白沙世世紀(jì)佳佳園租租金為為20-30元元/㎡㎡/月月，租租金低低，投投資回回報(bào)率率低。。60項(xiàng)目東東面路路幅有有60米寬寬，道道路中中間有有綠化化遮攔攔且無(wú)無(wú)地下下通道道，不不利于于人流流的導(dǎo)導(dǎo)入。。目前存存在的的問(wèn)題題周邊路路幅寬寬，不不利人人流的的導(dǎo)入入距離主主干道道較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)發(fā)展展產(chǎn)生生不利利影響響項(xiàng)目東東面距距主干干道芙芙蓉路路還有有500米米，且且對(duì)面面在施施工，，這對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)產(chǎn)生生不利利影響響。61個(gè)別商商鋪立立柱較較多，，利用用率低低；商商業(yè)價(jià)價(jià)值大大打折折扣。。有些商商鋪面面積大大，總總價(jià)高高，影影響其其銷售售速度度；西邊商商鋪通通達(dá)性性不夠夠，人人流量量少，，就目目前而而言，，其商商業(yè)價(jià)價(jià)值難難以實(shí)實(shí)現(xiàn)。。目前前存存在在的的問(wèn)問(wèn)題題62由于于項(xiàng)項(xiàng)目目已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入現(xiàn)現(xiàn)鋪鋪銷銷售售階階段段，，許許多多問(wèn)問(wèn)題題已已經(jīng)經(jīng)無(wú)無(wú)法法規(guī)規(guī)避避。。如如何何““揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避避短短””，，靈靈活活采采用用營(yíng)營(yíng)銷銷上上有有效效的的策策略略來(lái)來(lái)規(guī)63解決決問(wèn)問(wèn)題題的為彌彌補(bǔ)64因銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)為為東東、、西西、、南南面面的的商商鋪鋪，，銷銷售售總總面面積積相相對(duì)對(duì)較較小小；；都都已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)行行了了分分割割，，并并且且都都為為獨(dú)獨(dú)立立街街鋪鋪，，可可滿滿足足24小小時(shí)時(shí)獨(dú)獨(dú)立立經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。。凌凌立立建建議議：：1、、直直接接銷銷售售或或包包租租銷銷售售；；2、、以以招招商商作作為為推推動(dòng)動(dòng)力力，，租租售售并并舉舉；；3、、劃劃定定模模擬擬業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，描描繪繪商商業(yè)業(yè)前前景景，，達(dá)達(dá)成成消消費(fèi)費(fèi)前前景景共共識(shí)識(shí)；；4、、整整合合多多方方資資源源，，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)出出擊擊；；5、、協(xié)協(xié)助助培培育育市市場(chǎng)場(chǎng)。。65找出出項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身能能““跳跳出出市市場(chǎng)場(chǎng)、、獨(dú)獨(dú)一一無(wú)無(wú)二二””的的最最大大賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，即即使使它它只只是是所所有有賣賣點(diǎn)點(diǎn)的的10%，，但但是是卻卻““放放大大聚聚焦焦它它””將將它它做做到到100%淋淋漓漓盡盡致致的的發(fā)發(fā)揮揮??！因?yàn)闉樵撛搮^(qū)區(qū)域域居居民民都都是是以以公公務(wù)務(wù)員員為為主主，，這這一一部部分分人人素素質(zhì)質(zhì)高高、、講講生生活活情情趣趣和和品品位位；；我我們們的的商商業(yè)業(yè)就就是是為為這這一一人人群群服服務(wù)務(wù)。。其其在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推廣廣上上制制造造的的影影響響力力，，已已不不單單單單是是停停留留在在營(yíng)營(yíng)銷銷這這個(gè)個(gè)層層面面，，它它帶帶給給客客戶戶及及潛潛在在客客戶戶群群的的是是生生活活方方式式上上的的一一種種價(jià)價(jià)值值取取向向，，一一種種同同質(zhì)質(zhì)素素人人群群生生活活氛氛圍圍的的向向往往。。而而這這里里的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)恰恰恰恰能能滿滿足足這這種種價(jià)價(jià)值值。。項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略：：突突出出賣賣點(diǎn)點(diǎn)66項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略：：突突出出賣賣點(diǎn)點(diǎn)有效效突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身6米米層層高高的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，提提出出買買一一層層送送一一層層的的概概念念，，可可有有效效的的分分?jǐn)倲倖螁蝺r(jià)價(jià)過(guò)過(guò)高高的的不不利利因因素素，，建建議議做做商商鋪鋪樣樣板板展展示示間間，，充充分分展展示示層層高高的的獨(dú)獨(dú)特特優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，增增強(qiáng)強(qiáng)買買家家信信心心。。67項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略：：開(kāi)開(kāi)通通特特殊殊營(yíng)營(yíng)銷銷渠渠道道針對(duì)對(duì)本本案案的的主主要要投投資資群群體體是是公公務(wù)務(wù)員員，，身身份份特特殊殊，，需需要要一一定定的的私私秘秘性性空空間間。。針針對(duì)對(duì)著著一一點(diǎn)點(diǎn)我我司司可可獨(dú)獨(dú)立立開(kāi)開(kāi)通通24小小時(shí)時(shí)熱熱線線，，簽簽約約地地點(diǎn)點(diǎn)也也可可設(shè)設(shè)在在我我司司辦辦公公室室，，這這樣樣就就免免去去他他們們的的顧顧忌忌。。68項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略：：統(tǒng)統(tǒng)一一歸歸口口售售價(jià)價(jià)及及折折扣扣管管理理考慮慮到到目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的特特殊殊性性，，銷銷售售價(jià)價(jià)格格及及折折扣扣應(yīng)應(yīng)做做到到統(tǒng)統(tǒng)一一，，統(tǒng)統(tǒng)一一歸歸口口銷銷售售代代理理公公司司管管理理，，這這樣樣既既可可維維護(hù)護(hù)價(jià)價(jià)格格及及折折扣扣的的穩(wěn)穩(wěn)定定，，又又可可以以維維護(hù)護(hù)客客戶戶的的整整體體穩(wěn)穩(wěn)定定，，保保障障開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的利利益益。。69提升升片片區(qū)區(qū)投投資資價(jià)價(jià)值值，，帶帶出出產(chǎn)產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)涵涵，，引引出出產(chǎn)產(chǎn)品品所所附附有有的的精精神神內(nèi)內(nèi)涵涵，，尋尋求求與與投投資資客客戶戶群群的的價(jià)價(jià)值值取取向向的的共共鳴鳴點(diǎn)點(diǎn)。。針針對(duì)對(duì)目目前前該該片片區(qū)區(qū)人人氣氣不不足足、、商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍不不濃濃、、片片區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租金金普普遍遍不不高高的的這這一一現(xiàn)現(xiàn)狀狀。。這這就就需需要要我我們們的的銷銷售售人人員員引引導(dǎo)導(dǎo)客客戶戶，，描描述述未未來(lái)來(lái)社社區(qū)區(qū)及及片片區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)前前景景以以及及這這種種商商業(yè)業(yè)前前景景會(huì)會(huì)給給投投資資客客戶戶帶帶來(lái)來(lái)豐豐厚厚的的回回報(bào)報(bào)。。項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略：：突突出出商商業(yè)業(yè)前前景景70項(xiàng)目目地地塊塊四四面面臨臨路路，，地地快快北北高高南南地地，，中中部部有有保保留留的的山山體體““玉玉帶帶攬攬腰腰，，獨(dú)獨(dú)占占熬熬頭頭””之之意意，，實(shí)實(shí)為為上上風(fēng)風(fēng)上上水水的的龍龍頭頭寶寶地地。。在在今今后后的的營(yíng)營(yíng)銷銷中中將將充充分分利利用用這這一一天天賜賜優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，大大力力加加以以宣宣傳傳推推廣廣。。項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷策策略略：：打打風(fēng)風(fēng)水水牌牌71項(xiàng)目目前前期期是是以以相相對(duì)對(duì)低低價(jià)價(jià)入入市市，，迅迅速速吸吸引引買買家家，，聚聚集集人人氣氣，，打打響響品品牌牌。。隨隨著著住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的日日益益成成熟熟，，周周邊邊配配套套設(shè)設(shè)施施逐逐步步完完善善，，社社區(qū)區(qū)知知名名度度的的提提高高，，在在后后期期的的銷銷售售中中可可以以提提高高售售價(jià)價(jià)，，獲獲取取更更高高的的投投資資回回報(bào)報(bào)。。項(xiàng)目所處處片區(qū)是是一個(gè)正正在發(fā)展展的區(qū)域域，人們們對(duì)其認(rèn)認(rèn)知程度度還有待待時(shí)間檢檢驗(yàn)，而而且本案案又是一一個(gè)大盤盤，如果果一期商商鋪定價(jià)價(jià)太高，，銷售壓壓力會(huì)加加大，而而且造成成項(xiàng)目2期商鋪鋪面臨更更大的銷銷售壓力力，市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大大。項(xiàng)目營(yíng)銷銷策略：：采用低低開(kāi)高走走價(jià)格策策略72第一階段段積累期09.7-8月1、蓄客客內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)開(kāi)始始；2、售樓樓處開(kāi)放放。認(rèn)購(gòu)目標(biāo)：：業(yè)內(nèi)渠道道第二階段開(kāi)盤期09.09月1、9月正正式開(kāi)盤；；2、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)銷。目標(biāo)：強(qiáng)勢(shì)入市第三階段：：強(qiáng)銷期10月-11月節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目目交付使用用1、深化項(xiàng)項(xiàng)目投資理理念；2、口碑傳傳播。目標(biāo)：產(chǎn)品解析第四階段持續(xù)銷售期期12月采取有效營(yíng)營(yíng)銷手段，，消化剩余余房源。目標(biāo)：清盤項(xiàng)目銷售階階段劃分項(xiàng)目銷售時(shí)時(shí)間目標(biāo)初初步確定：：6個(gè)月，，即2009年7月月—12月月完完成銷售率率90%73銷售目標(biāo)在市場(chǎng)引導(dǎo)導(dǎo)期內(nèi)，完完成客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)知和客戶戶名單積累累；強(qiáng)勢(shì)推廣期期內(nèi)，完成成銷售任務(wù)務(wù)的70%；持續(xù)銷售期期時(shí)，基本完完成銷售任任務(wù)。74營(yíng)銷方案蓄客期：由于九峰小小區(qū)6月份份底開(kāi)始交交房，到時(shí)時(shí)候有大量量前期業(yè)主主前來(lái)辦理理交房手續(xù)續(xù)。我們應(yīng)應(yīng)該充分利利用好這一一時(shí)間段，，在售樓部部設(shè)立接待待中心，進(jìn)進(jìn)行客戶登登記，及時(shí)時(shí)積累客戶戶，對(duì)意向向強(qiáng)烈者以以售VIP卡的形式式進(jìn)行登記記。交房后后對(duì)外公開(kāi)開(kāi)認(rèn)籌，擴(kuò)擴(kuò)大客戶來(lái)來(lái)源渠道。。目標(biāo)：攔截本小區(qū)區(qū)的客戶；；塑造產(chǎn)品品形象，引引發(fā)客戶欲欲望；積極極拓寬客戶戶來(lái)源渠道道。地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處處流程：進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)的詳詳細(xì)準(zhǔn)備零風(fēng)險(xiǎn)籌碼碼認(rèn)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)75通過(guò)蓄客期期，達(dá)到以以下幾個(gè)目目的：1.充分分積累有效效客戶。2.擴(kuò)大大項(xiàng)目的影影響力，拓拓寬客戶來(lái)來(lái)源渠道。。3.通過(guò)過(guò)認(rèn)籌可以以檢驗(yàn)價(jià)格格定位是否否可行，哪哪種面積受受歡迎，并并據(jù)此制定定出切實(shí)可可行的銷售售價(jià)格，適適合市場(chǎng)以以遵循低開(kāi)開(kāi)高走的銷銷售常規(guī)，，為日后提提價(jià)預(yù)留空空間。通過(guò)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)購(gòu)，可以發(fā)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的的主要客戶戶來(lái)源，并并據(jù)此制定定出以后對(duì)對(duì)外宣傳推推廣目標(biāo)性性和針對(duì)性性避免宣傳傳的盲目性性。營(yíng)銷方案蓄客期76目標(biāo)：造成成公開(kāi)即暢暢銷的場(chǎng)面面，收獲前前期工作成成果；創(chuàng)造造熱烈的銷銷售氣氛；；評(píng)價(jià)銷售售目標(biāo)并予予以調(diào)整。。針對(duì)長(zhǎng)沙沙市場(chǎng)，全全方位亮相相，以折頁(yè)頁(yè)派發(fā)、電電話通知老老客戶為主主。開(kāi)盤銷售期期營(yíng)銷方案77開(kāi)盤銷售目目標(biāo)：低價(jià)入市，，把前期積積累的來(lái)訪訪客戶有效效的轉(zhuǎn)化為為成交客戶戶。1．銷售中中心各種設(shè)設(shè)施到位；；2．各種銷銷售道具完完備；3．銷售人人員進(jìn)場(chǎng)；；4．老客戶戶的信息傳傳播和已聯(lián)聯(lián)絡(luò)的客戶戶的邀約，，以創(chuàng)造人人流；5．通知引引導(dǎo)期已定定的客戶，，并于公開(kāi)開(kāi)期補(bǔ)足定定金，擴(kuò)大大氣氛；6．各種現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)的的組織；營(yíng)銷方案78活動(dòng)營(yíng)銷策策略活動(dòng)是維系系老客戶、、培養(yǎng)新客客戶的關(guān)鍵鍵所在；一一方面，通通過(guò)組織活活動(dòng)，對(duì)老老客戶進(jìn)行行關(guān)系維護(hù)護(hù)，通過(guò)老老客戶口碑碑帶動(dòng)新客客戶購(gòu)買，，形成羊群群效應(yīng)；另另一方面同同時(shí)，對(duì)于于，關(guān)鍵在在于每一階階段客戶群群的承接，，通過(guò)結(jié)合合項(xiàng)目生活活模式的營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)來(lái)來(lái)培養(yǎng)客戶戶，使我們們的客戶源源源不斷；；營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)通過(guò)特定場(chǎng)場(chǎng)景把項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)向特特定人群傳傳播；淡化推銷色色彩，悄無(wú)無(wú)聲息達(dá)到到傳播目的的；提高知名度度，產(chǎn)生良良好的社會(huì)會(huì)影響力；；利用我公司司客戶資源源，借力打打力，有效效開(kāi)展人際際傳播，形形成口碑宣宣傳；79客戶聯(lián)誼會(huì)會(huì)或懇談會(huì)會(huì)目的穩(wěn)定準(zhǔn)業(yè)主主的心態(tài)，，實(shí)現(xiàn)“以以人推人，，客戶帶客客戶”的銷銷售效果。。加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商商與客戶之之間的交流流，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的親和和力，還能能堅(jiān)定其他他潛在客戶的信信心。同時(shí)時(shí)，發(fā)展商商還可以聽(tīng)聽(tīng)取準(zhǔn)業(yè)主主的建議和和反映的問(wèn)問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整策略略，為進(jìn)一一步銷售順順利創(chuàng)造條條件。利用熱鬧而而隆重的聯(lián)聯(lián)誼會(huì)，增增強(qiáng)項(xiàng)目的的市場(chǎng)影響響力，樹(shù)立立起發(fā)展商商良好的社會(huì)形形象和口碑碑，為進(jìn)一一步創(chuàng)造品品牌打下基基礎(chǔ)。主題：強(qiáng)化化銷售攻勢(shì)勢(shì)，最大限限度搶占市市場(chǎng)份額。。制造“羊群群效應(yīng)”，，樹(shù)立發(fā)展展商形象，，達(dá)到口碑碑銷售效果果。利用客客戶聯(lián)歡會(huì)會(huì)或懇談會(huì)會(huì)，可以擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目的的影響力。。實(shí)現(xiàn)客戶戶以老帶新新的局面。。80由于目前該該片區(qū)的人人氣不旺，，許多客戶戶會(huì)對(duì)商鋪鋪后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)信心不足足，如何能能夠租得出出去是目前前客戶普遍遍關(guān)心的問(wèn)問(wèn)題。而我我們對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行包租租，“包租租3年抵首首付款”，，降低投資資門檻，吸吸引投資者者的目光，，在保證開(kāi)開(kāi)發(fā)商的利利益的同時(shí)時(shí)，也有利利于商業(yè)氛氛圍的形成成，為投資資客戶提供供一份保障障。銷售方案81方式單價(jià)首付按揭3年租金總房款不包租100005000005000001000000包租12500620000630000-262500987500從上表可以以看出來(lái)，，進(jìn)行包租租的商鋪首首付款是：：620000-262500=357500元，并且且由于三年年的租金已已經(jīng)付給業(yè)業(yè)主，對(duì)于于招商的時(shí)時(shí)間會(huì)更加加充裕。對(duì)對(duì)商業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)分布會(huì)會(huì)更加合理理，商業(yè)氛氛圍也更加加容易形成成，通過(guò)這這種方式，，能更有效效的促進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目銷售。。銷售方案例：我們項(xiàng)項(xiàng)目某鋪面面100㎡㎡，銷售單單價(jià):10000元元/㎡。如如果將銷售售價(jià)格提高高到12500元/㎡，對(duì)該該商鋪進(jìn)行行為期三年年的包租，，年回報(bào)按按7%計(jì)算算，用前三三年租金抵抵入首付款款。既保障障了自身利利益，又有有利于項(xiàng)目目銷售與招招商。82營(yíng)銷措施的的意義三年返租回回報(bào)具體內(nèi)容：：買家購(gòu)買買本項(xiàng)目商商鋪單位后后，如果不不須自己經(jīng)經(jīng)營(yíng)，可將將物業(yè)回租租發(fā)展商3年，每年年從發(fā)展商商這里獲得得6-7%的穩(wěn)定回回報(bào)；3年年后，發(fā)展展商將該商商鋪單位歸歸還給買家家，屆時(shí)買買家將擁有有一個(gè)成熟熟的鋪位，，可自用也也可出租積極作用：：有利于拓拓寬商鋪銷銷售層面，，縮短銷售售周期，減減少投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。商鋪鋪由發(fā)展商商統(tǒng)一管理理，安排經(jīng)經(jīng)營(yíng)，有助助于做旺商商鋪，返租租期滿投資資者收回一一個(gè)成熟的的旺鋪返租的比率率：一次性性付款返租租7%，分分期付款返返租6%83其它營(yíng)銷措措施（一））每周精選放放送在銷售后期期，將項(xiàng)目目中綜合素素質(zhì)較差的的商鋪在原原價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)行一一定幅度的的優(yōu)惠，推推出一口價(jià)價(jià)單位（或或以“加推推單位”形形式），每每星期一至至兩套，該該商鋪不享享受其它優(yōu)優(yōu)惠措施。。84其它營(yíng)銷措措施（二））時(shí)間就是收收益劃定一個(gè)促促銷期限，，在期限內(nèi)內(nèi)購(gòu)買非精精選單位商商鋪，可享享受8888－19888元元不等的優(yōu)優(yōu)惠金額，，通過(guò)促銷銷的配合，，買家越早早就能夠獲獲得越多的的優(yōu)惠，能能夠促進(jìn)意意向性買家家能夠盡快快成交。具具體為：1－2名，，優(yōu)惠19888元元3－4名，，優(yōu)惠16888元元5－6名，，優(yōu)惠12888元元6名之后，，優(yōu)惠8888元促銷期限建建議兩到三三個(gè)星期為為佳。85招商策略：：整體策略略方向通過(guò)我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開(kāi)發(fā)商名義直接招商根據(jù)不同的商業(yè)類型和租賃年限，推出一定期限的免租期，吸引具有知名度和美譽(yù)度的商家入駐完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo)對(duì)投資客戶戶及自營(yíng)客客戶統(tǒng)一包包租，自營(yíng)營(yíng)客戶享受受招商優(yōu)惠惠政策。86通過(guò)人脈關(guān)關(guān)系招商通過(guò)我司自自有關(guān)系商商戶，直接接溝通意向向，引入品品牌，這種種方式不但但效率高而而且成本低低。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商商直接派遣招招商人員前前往與本項(xiàng)項(xiàng)目具有一一定類似性性大型社區(qū)區(qū)內(nèi)的商家家，邀請(qǐng)加加入，進(jìn)行有針對(duì)對(duì)性、有目目標(biāo)的專向向招商。該方式效率率比較高，，成本也比比較低。招商策略87招商策略客戶專遞將招商計(jì)劃劃與招商進(jìn)進(jìn)程定期制制作客戶信信息專遞，，寄送給所所有業(yè)主（（或電話通通知），提提高業(yè)主對(duì)對(duì)于社區(qū)配配套改善的的了解。88項(xiàng)目二期定定位建議89項(xiàng)目概況項(xiàng)目二期位位于項(xiàng)目的的西南角，，黑犁路與與規(guī)劃中的的石竹路交交匯處，由由6棟小高高層組成，，包括5棟棟小高層住作為新城區(qū)大型公務(wù)員小區(qū)，小高層住宅較易去化，而綜合樓則難度大。目前僅黑犁路已建成通車，距芙蓉路800米，石竹路還未開(kāi)始修建。二期平面圖圖90地塊SWOT分析SWOT分析核心賣點(diǎn)：周邊客源多/舒適便捷生活方式S優(yōu)勢(shì)周邊政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員小區(qū)林立，市場(chǎng)消費(fèi)力強(qiáng)；交通較便利，主干道旁；小區(qū)商業(yè)自身的配套補(bǔ)充；W劣勢(shì)新城區(qū)不成熟；銷售周期長(zhǎng)；商業(yè)業(yè)態(tài)選擇類型局限性大O機(jī)會(huì)城市升級(jí)；人們對(duì)新城的認(rèn)同；目前周邊缺少綜合物業(yè)業(yè)態(tài)；So策略利用靠近中央政務(wù)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展綜合物業(yè)產(chǎn)業(yè)；Wo策略根據(jù)客戶定位做填補(bǔ)空白，根據(jù)體量及交通動(dòng)量吸引全城客戶；T威脅新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，且在項(xiàng)目之前面世；在新城，許多單位有地，可能規(guī)劃相同業(yè)態(tài)物業(yè)，分散客源。St策略在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目開(kāi)盤前快速亮相，搶占制高點(diǎn)；深耕渠道，密集推廣，聚攏客戶；Wt策略根據(jù)區(qū)位規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)各種業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)，用城市運(yùn)營(yíng)理念打造新城區(qū)首席物業(yè)91分析總結(jié)：：商業(yè)人氣隔斷，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的輻射力有限；體量及結(jié)構(gòu)限制，限制業(yè)態(tài)的取向；入住人口有限，針對(duì)目標(biāo)客群的消